Решение № 564 от 22.2.2024 г. на Районен съд - Варна по дело № 929/2023 г.

Производството е образувано по искова молба от А. Р. Д. ЕГН••• адрес: гр.•••, Д. И. Д. ЕГН ••••••••••, адрес: гр.••• Д. Н. К. ЕГН ••••••••••, адрес: гр. •••, Д. С. Х. ЕГН ••••••••••, адрес: гр.•••• Ул."•••, Д. А. К. ЕГН •••••••••• адрес: •••, И. А. С.- гражданка на ••• Родена в ••• И. (В.) П., гражданка на ••• Адрес: гр.•••, ул."•••, К. Х. Б. ЕГН •••••••••• Адрес: гр.••• М. Ф. О. ЕГН •••••••••• Адрес: гр.••• Р. С. Т. ЕГН ••••••••••, адрес: гр. •••, С. С. Ч. ЕГН •••••••••• Адрес: гр.••• Т. Т. И., ЕГН •••••••••• адрес: гр. ••• Ф. М. П. ЕИК •••, Адрес: гр.••• срещу Е. с. на сграда с административен адрес: ••••, представлявана от председателя на управителния съвет на ЕС -„••••" АД, чрез управителя П. Ш.

Съдът е сезиран с конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на всички решения на общото събрание на етажната собственост (т.1 - т.15), проведено на ••• г. В исковата молба ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор № ••• находяща се в гр. •••, к.к. „•••", ул. „•••" №•••. Излагат, че на 20.12.2022 г., по искане на „•••" АД било проведено общо събрание на ЕС при следния дневен ред, а именно: 1.) Избиране на председател, водещ Общото събрание; 2.) Избор на протоколчик, водещ протокола и отчитащ гласуването на ОС; 3.) Избиране на управител на етажната собственост за срок от две години; 4.) Избиране на касиер на етажната собственост; 5.) Приемане на проекто-бюджета за 2023 г. на етажната собственост. Определяне размера, начина и сроковете на плащането от собствениците на жилищни обекти на паричните вноски за управление и поддръжка на общите части на сградата и прилежащите й обекти и площи; 6.) Гласуване на предложението за избор на "•••" АД с ЕИК •••, с управител П. Ш., което дружество да поддържа и управлява общите части на сградата и прилежащите и обекти и площи; 7.) Упълномощаване на управителя на етажната собственост за сключване на договор за поддръжка и управление на общите части на сградата, както и при цени и условия, каквито намери за добре, с избраното лице и/или фирма в рамките на приетия от ОС бюджет; 8.) Упълномощаване на управителя на етажната собственост да сключва и/или прекратява договори за основни ремонти на общите части на сградата, както и да преупълномощава трети лица с тези права. Разпределяне на стойността на основните ремонти между собствениците на етажната собственост; 9.) Упълномощаване на управителя на етажната собственост да предприеме съдебни действия и процедури срещу неплатилите в срок вноската за разходите за управление и поддръжка на сградата; 10.) Вземане на решение за индивидуално отчитане на консумираните в отделните обекти в сградата ток и вода, както и на други разходвани индивидуални консумативи. Упълномощаване на управителя да извърши всички ремонти, правни и фактически действия и разходи от името и за сметката на етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица с тези права; 11.) Вземане на решение за отчитане на ток, вода и другите консумативи консумирани от етажната собственост при ползване на общите части на сградата. Упълномощаване на управителя да извърши всички ремонти, правни и фактически действия във връзка с това от името и за сметка на етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица с тези права; 12.) Приемане на правилник за вътрешния ред в етажната собственост със срокове и санкции при забава внасянето на вноските за поддръжка на общите части на сградата. Упълномощаване на управителя на етажната собственост да следи за спазването на правилника за вътрешния ред и при неспазването му да налага санкциите, посочени в него; 13.) Одобряване направените разходи за текущи и основни ремонти на общите части на етажната собственост през 2022г. Одобряване направените експлоатационни разходи за идеалните части на сградата-етажната собственост през 2022г. Разпределение разходите от управителя на ЕС за плащане от собствениците в етажната собственост според притежаваните от тях идеални части; 14.) Упълномощаване управителя на етажната собственост да извършва неотложни ремонти и/или разходи за етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица с тези си права; 15.) Разни.

Излагат, че с гласовете на „•••" АД, притежаващо 52, 946% ид.ч. от общите части на сградата, М. Д. била избрана за протоколчик на събранието, като не им било известно същата да е собственик или ползвател на самостоятелен обект в сградата.

Поддържат, че незаверено за вярност с оригинала копие от протокола било предоставено на ищеца Р. Т. на 27.12.2022 г., като същото му било изпратено и по ел.поща на 29.12.2022 г. Сочат още, че съобщението за изготвяне на протокола от събранието било поставено на видно и общодостъпно място на входовете на сградата на 27.12.2022 г., като в законоустановения 7-дневен срок ищците Р. Т. и Ф. Печугина оспорили съдържанието му пред управителя на ЕС.

Намират, че било допуснато нарушение на разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС относно формата и съдържанието на протокола от ОС. Твърдят, че в протокола не били отразени явилите се лица, номера на самостоятелния обект и идеалните части от етажната собственост, които те представляват. Сочат, че липсвали още и подписи на явилите се лица, които да удостоверят начина на гласуването им. Излагат, че в протокола не били обективирани направени от етажните собственици изявления, касаещи липсата на отчетност по отношение на начина на разходване на средствата, събирани от ЕС, както и несъгласието им с размера на вноските, събирани от ЕС, които били 15-40 пъти по-високи от обичайните. Оспорват наличието на кворум, както и мнозинство за вземане на решенията на ОС на ЕС.

Излагат, че по т.5 от дневния ред с 52, 102% бил приет проекто- бюджет, в който липсвали приходна и разходна част, както и размер на бюджета. Оспорват законосъобразността на въведената такса „вход", която включвала всички такси, свързани с поддръжката на общите части на сградата, без същите да бъдат индивидуално определени. Излагат, че в посочената такса бил включен и разход за портиер, какъвто нямало в процесната сграда, поради което считат, че събиране на такава такса, без да бъде предварително взето решение на ОС за назначаването на такъв, надхвърляло компетенциите на общото събрание. Сочат, че в точка 5.6 от дневния ред била приета обща годишна вноска за текущи и основни ремонти на общите части на сградата и прилежащите им обекти и площи в размер на 8 евро на всеки 1 кв.м. притежавана площ, без ОС да е взимало решение за извършване на текущи и основни ремонти, като излагат, че сградата не представлява жилищен комплекс от затворен тип и няма прилежащи обекти и площи, поради което ремонтирането им било невъзможно и събирането на такса в този размер било незаконосъобразно.

Оспорват решенията по т.7, т.8, т.9, т.10, т.11 и т.14 да са взети с изискуемото съгласно ЗУЕС мнозинство, поради което сочат, че същите са нищожни, евентуално незаконосъобразни. Оспорват и решението по т.12, с което бил приет правилник за вътрешния ред в ЕС, като посочват, че съдържанието му не било сведено до знанието на етажните собственици. Поддържат, че по т.13 от дневния ред не е бил представен отчет за направени разходи, като същият е следвало да се оповести преди провеждането на ОС на ЕС. Отделно посочват, че по т.15 за членове на контролния съвет били избрани П. М. и С. М. - баща и син, което противоречало на разпоредбата на чл.35, ал.7 от ЗУЕС.

По изложените съображения по същество молят за отмяна на всички решения, взети на ОС на ЕС. Претендират и разноски по делото.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците, представлявани от председателя на УС на ЕС, депозират отговор на исковата молба, в който изразяват становище за недопустимост и нередовност, евентуално за неоснователност на подадената молба.

Поддържат, че решенията на ОС на ЕС били приети при спазване на предвидената в закона процедура за свикване и провеждане, и при наличие на изискуемите кворум и мнозинство. Твърдят, че ищците не били представили доказателства да са оспорили съдържанието на протокола от ОС в предвидения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, поради което същият бил стабилизиран и имал обвързваща доказателствена сила по отношение на тях. Отделно намират, че протоколът съдържа всички изискуеми реквизити в чл. 16, ал. 5 ЗУЕС.

Излагат, че съгласно чл.16, ал.3 от ЗУЕС ОС на ЕС не можело да приема решения по въпроси извън оповестения дневен ред, което било и причината направените от ищците изявления да не са вписани в протокола. Поддържат, че не било налице нормативно изискване избраното за протоколчик на събранието и за касиер на ЕС лице да е собственик на самостоятелен обект в сградата. Твърдят, че П. Ш. бил избран законосъобразно за управител на ЕС.

Сочат, че проекто-бюджетът на ЕС бил приет законосъобразно, като въпросът за обсъждането му бил неотносим към законосъобразността на решението на ОС. Излагат, че приетата такса „вход" представлявала сумата, дължима за управление и поддръжка на общите части на ЕС. По отношение на определената годишна вноска в размер на 8 евро на кв.м. посочват, че същата била приета в съответствие с чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, като под площ следвало да се разбира тази, съответстваща на притежаваните от всеки етажен собственик ид.ч. от общите части на сградата.

Поддържат, че ОС на ЕС било длъжно да приеме правилник за вътрешния ред в ЕС, но нямало императивно изискване съдържанието му да бъде предварително представено на етажните собственици и обсъдено от тях. Излагат, че по т.13 ОС е одобрило разходите по отчета, а не е приело доклад за дейността на УС, по отношение на който законът изисквал предварителното му оповестяване. Твърдят, че всички решения на ОС на ЕС са взети законосъобразно. Поддържат, че твърдяното от ищците Ф. П. и Р. Т. оспорване на протокола от ОС не е достигнало до управителя на ЕС.

По изложените съображения по същество молят за отхвърляне на молбата и присъждане на сторените по делото разноски, вкл. адвокатско възнаграждение.

В проведените по делото открити съдебни заседания ищците чрез процесуалния си представител поддържат предявените искове и молят за тяхното уважаване. Ответникът чрез процесуалния си представител моли за отхвърляне на предявените искове по изложените в отговора на исковата молба съображения.

С оглед събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том •••, рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том •••, рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., схема №••• г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор •••- 2 бр., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том •••, рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том •••, рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № •••, том•••, рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том ••• рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ••• том •••, рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том ••• рег.№ •••, дело № ••• от ••• г., схема № ••• г. са самостоятелен обект в сграда с идентификатор •••, схема № ••• г. са самостоятелен обект в сграда с идентификатор ••• нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том •••, рег. № •••, дело № •••от ••• г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том ••• рег.№ •••, дело № ••• от •••г., нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том •, •• рег.№ ••• дело № ••• от •••, схема № ••• г. на самостоятелен обект в сграда с идентификато𠹕•• нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № •••, том •••, рег.№ ••• дело № ••• от ••г., нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № ••• том ••• рег.№ •••, дело № ••• от •••г., схема № ••••на самостоятелен обект в сграда с идентификато𠹕••, книга на собствениците в жилищната сграда в режим на ЕС, намираща се в обл.••• ж.к. „•••се установява, че ищцата А. Р. Д. е ползвател на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••), находящ се в гр. ••• че ищцата Д. И. Д. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••; 3.) че ищецът Д. Н. К. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 4.) че ищцата Д. С. Х. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕••.) че ищцата Д. А. К. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 6.) че ищцата И. А. С. е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори №••• (със стар идентификато𠹕••), №••• (със стар идентификато𠹕••) и №•••(със стар идентификато𠹕•• 7.) че ищцата И. (В.) П. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 8.) че ищецът К. Х. Б. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••); 9.) че ищцата М. Ф. О. е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори №••• и №•••; 10.) че ищецът Р. С. Т. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 11.) че ищцата С. С. Ч. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 12.) че ищцата Т. Т. И. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕••; 13.) че ищцата Ф. М. П. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••).

П.Ш. е собственик на офис 2 с идентификатор ••• в процесния комплекс от сгради.

От разрешение за строеж № ••• г., разрешение за ползване №••• г., разрешение за ползване №••• г., нотариален акт за собственост на недвижим имот №•••, том ••• рег.№ ••• дело № ••• от ••• г. се установява, че община ••• е издала разрешение за строеж на •••г. на „•••“ АД на разширение на хотел „••••и жилищна част блок В и С, находящи се в УПИ ••• в кв.••• по плана на кк.“••• На 27.10.2008г. е издадено разрешение за ползването на разширение на хотел „••• и жилищна част блок В и С, находящи се в УПИ •••, в кв.•••по плана на кк.“•••“.

На 18.06.2010г. е издадено разрешение за строеж от община ••• за преустройство и промяна предназначението на 59 хотелски стаи в студия, находящи се в УПИ IV-•••, в кв.••• по плана на кк.“••• На 30.07.2010г. е издадено разрешение за ползването на преустройство и промяна предназначението на 59 хотелски стаи в студия, находящи се в УПИ •••, в кв.••• по плана на кк.“••• На 18.01.2007г. „••• АД е признат за собственик на хотелски комплекс „•••“ на •••етажа, със ЗП ••• кв.м. и РЗП ••• кв.м. Видно от Заверен препис от одобрен ПУП с Решение ••• г. на Общински съвет-•••, на УПИ ••• „ за хотел жилища и ТП“ и УПИ •• „•••“ кв.••• ••• съдържащ графична част, констативен протокол от 25.02.2019 г. и Протокол № ••• от заседание на ОбС-•••, влезли в законна сила на ••• г. се установява, че УПИ ••• в кв.••• по плана на кк.“•••“ е предвиден за хотел, жилищна сграда и•••, а УПИ ••• в кв.••• по плана на кк.“•••“ е предвиден за болница. В УПИ ••• в кв.••• по плана на кк.“•••“ има изграден фонтан, а в УПИ ••• в кв.•••по плана на кк.“••• има изграден басейн.

От удостоверение от Община ••• се установява, че П.М. има брат С.

От искане за свикване на Общо събрание на ЕС от ••• г., покана за общо събрание /ОС/ на ЕС съгласно чл.12, ал.2, във вр. с чл.13, ал.1 от ЗУЕС, протокол за залепяне на покана за ОС на ЕС в сграда с адрес: к.к.•••, списък на собствениците притежаващи обекти в сградата и имащи право на глас в Общото събрание на ЕС в сграда, намираща се в в гр.••• участвали в ОС на ЕС проведено на 20.12.2022 г., пълномощно от А.Б., пълномощно от Е. К. пълномощно от Св.К., пълномощно ••• от Д.Б. с превод на български език, пълномощно ••• от Д.Б. на руски език, пълномощно от С.Х., пълномощно от Кр.К. и Д.К., пълномощно от Д.К.а и Д.К., списък на гласувалите предложението на адв.В., списък на гласувалите за избор на протоколчик Й., протокол №••• г. от проведено общо събрание на собствениците на обекти в ЕС на сграда, намираща се в гр.•••, протокол от поставено съобщение по смисъла на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, бюджет за жилищна част блок „В“ и „С“ на ЕС на обекти в комплекс „•••“ за 2023 г., списък с такса обслужване на общите части, списък с разходи на жилищна част блок „В“ и „С“ на ЕС на обекти в комплекс „•••“, , правилник за вътрешния ред в ЕС с адрес: к.к.••• договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс ••• от 23.07.2018 г., оспорване на протокол №••• г. от проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти на ЕС на сграда намираща се в ••• от адв.П. В. се установява, че по искане на управителя на ЕС до „•••" АД от 02.12.2022г. е свикано ОС на ЕС от „•••“ АД, на 20.12.2022г. от 18: 00 часа.

Управителят на ЕС „•••" АД – П. Ш. е свикал ОС на ЕС в 10 дневния срок по чл.12 ал.З от ЗУЕС с поставяне на покана на таблото на сградата на 09.12.2022 г., за което е изготвен протокол по реда на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Протокола е подписан от Ш. в качеството му на управител и от М. Д. – домоуправител.

На 20.12.2022г. в 18: 00 часа е проведено ОС на ЕС по дневния ред обявен в поканата. На събранието са присъствали лично или чрез представител 28 съсобственици по представения списък, на който са се подписали. Като представители на съсобственици са присъствали адв. С. А. като пълномощник на „•••" АД е глас от 52.102 %; Адв. Ц.З. като пълномощник на: С. К., С. Х. и Е. К.; адв. П. В. като пълномощник на А. П.; Р. Т. като пълномощник на Д. К.а, Д. К. и К. К.. Общия кворум е изчислен на 68, 256 % при изискуем такъв по ЗУЕС за първия час 67%.

ОС е протекло по обявения в поканата за свикването му ред, а именно:

1. Избиране на председател, водещ Общото събрание;

2.

Избор на протоколчик, водещ протокола и отчитащ гласуването на 3.

Избиране на Управител на етажната собственост за срок от две години;

4.

Избиране на касиер на етажната собственост;

5. Приемане на проекто-бюджета за 2023г. на етажната собственост.

Определяне размера, начина и сроковете на плащането от собствениците на жилищни обекти на паричните вноски за управление и поддръжка на общите части на сградата и прилежащите й обекти и площи.

6. Гласуване на предложението за избор на „•••" АД с ЕИК •••, с управител П.Ш., което дружество да поддръжа и управлява Общите части на сградата и прилежащите й обекти и площи.

7.

Упълномощаване на Управителя на етажната собственост за сключване на Договор за поддръжка и управление на общите части на сградата, както и при цени и условия, каквито намери за добре, с избраното лице и/или фирма в рамките на приетия от ОС бюджет;

8.

Упълномощаване на Управителя на етажната собственост да сключва и/или прекратява договори за основни ремонти на общите части на сградата, както и да преупълномощава трети лица с тези си права. Разпределяне на стойността на основните ремонти между собствениците на етажната собственост.

9. Упълномощаване на управителя на етажната собственост да предприеме съдебни действия и процедури срещу неплатилите в срок вноската за разходите за управление и поддръжка на сградата.

10. Вземане на решение за индивидуално отчитане на консумираните в отделните обекти в сградата ток и вода, както и на други разходвани индивидуални консумативи. Упълномощаване на Управителя да извърши всички ремонти, правни и фактически действия и разходи от името и за сметка на етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица с тези права.

11. Вземане на решение за отчитане на ток, вода и другите консумативи консумирани от етажната собственост при ползването на общите части на сградата. Упълномощаване на Управителя да извърши всички ремонти, правни и фактически действия във връзка с това от името и за сметка на етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица с тези си права.

12. Приемане на „Правилник за вътрешния ред в етажната собственост" със срокове и санкции при забава внасянето на вноските за поддръжка на общите части на сградата. Упълномощаваш на Управителя на етажната собственост да следи за спазването на правилника за вътрешния ред и при неспазването му да налага санкциите, посочени в него;

13. Одобряване направените разходи за текущ и основни ремонти на общите части на етажната собственост през 2022г. Одобряване Направените експлоатационни разхода за идеалните части на сградата - етажната собственост през 2022г. Разпределяне разходите от Управителя на ЕС за плащане от собствениците в етажната собственост според притежаваните от тях идеални части.

14. Упълномощаване Управителя на етажната собственост да извършва неотложни ремонти и/или разходи за етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица с тези си права.

15. Разни.

ОС на ЕС е взело следните решения: за протоколчик на събранието е избрана М. Д. с 52.946%.

В 20: 30 часа част от собствениците и техните представители са напуснали събранието, като е останал представителя на „•••“ АД с кворум 52.102%. На събранието са взети следните решения:

• по т.1 от дневния ред ОС избира на председател, водещ Общото събрание г-н П. Ш.. - по т.2 от дневния ред ОС избира за протоколчик на Общото събрание г-жа М. Д.. - по т.3 от дневния ред ОС избира за срок от две години за Управител на ЕС на сградата г-н П.

• по т.4 от дневния ред ОС избира за срок от две години за касиер на ЕС на сградата г-жа М. Д.. - по т.5 от дневния ред ОС приема бюджета за 2023г. на етажната собственост на сградата. Считано от 01.01.2023г се въвежда такса „Вход", включваща разходите за осветление, почистване и портиер на общите части на етажната собственост, тази такса се събира всеки месец, от първо до пето число от управителя или упълномощено от него лице. Таксата е в размер на, 10 лв. за всяко лице ползващо обект в сградата, съгласно правилника за вътрешния ред в ЕС. Не се заплащат разходите за такса „Вход" за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и собственици, ползватели и обитатели, които пребивават в обекта си в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. В този случай разходите за такса „Вход" за общите части се разпределят между всички останали собственици, ползватели и обитатели в ЕС и ако е необходимо техните такси се увеличават пропорционално на иритежаваните от тях общи части или в края на годината управителят изчислява и събира от собствениците, ползвателите и обитателите изравнителна такса.

Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплащат месечна такса „Вход" в размер от трикратния размер на таксата.

Собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната, собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.

Размерът на общата годишната вноска за текущи и основни ремонти на общите части от ЕС на сградата и прилежащите й обекти и площи се определяна 8 /осем/ Евро на всеки 1 кв.м. притежавана площ от всеки собственик.

Сроковете за плащането от собствениците на годишните вноски за текущи и основни ремонти на общите части на сградата и прилежащите й обекти и площи за 2023г. е до 31.03.2023г.

След 31.03.2023г. дължимите годишни вноски от собствениците на обекти в етажната собственост се събират заедно със законната лихва за забава.

• по т.6 от дневния ред Общото събрание избира „•••“ АД с ЕИК ••• с управител П. Ш. за дружество, което да поддръжа и управлява общите части на сградата и прилежащите й обекти й площи за срок от Две години.

• по т.7 от дневния ред Общото събраните упълномощава Управителя на етажната собственост да сключва и прекратява договори за текуща поддръжка и управление на общите части на сградата, при цени и условия, каквито намери за добре, с избрано от него лице или фирма в рамките на приетия от ОС бюджет;

Упълномощава Управителя на етажната собственост, да сключва или прекратява договори за основни и неотложни ремонти на общите части на сградата, както и да преупълномощава трети лица с тези си права. Стойността на основните ремонти да се разпределя между собствениците на етажната собственост според собствеността им в общите части на сградата, - по т.9 от дневния ред Общото събрание Упълномощава управителя на етажната собственост да предприеме съдебни действия, процедури и дела срещу собствениците неизпълняващи решенията на общото събрание и; неплатилите в срок вноските си за разходите за управление и подръжка на сградата. Управителят на етажната собственост има право да преупълноощава трети лица с тези си права;

• по т.10 от дневния ред Общото събрание е решило считано от 01.01.2023г. в етажната собственост да се въведе индивидуално отчитане на консумираните в отделните обекти в сградата ток и вода, както и на другите ползвани от собствениците индивидуални консумативи. Упълномощава се Управителят да извърши всички ремонти, правни и фактически действия от името и за сметка на етажната собственост за реализиране на това решение, както и да преупълномощава трети лица с тези си права.

• по т.11 от дневния ред Общото събрание е решило считано от 01.01.2023г. да започне отчитане на тока, водата и другите консумативи консумирани от етажната собственост при ползването на общите части на сградата. Упълномощава се Управителят да извърши всички изчисления, ремонти, правни и фактически действия във връзка с изпълнението на това решение от името и за сметка на етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица е тези си права.

• по т.12 от дневния ред Общото събрание е решило считано от 01.01.2023г. ОС приема „Правилник за вътрешния ред в етажната собственост".

Считано от 01.01.2023г. ОС упълномощава Управителя на етажната собственост да следи за спазването на „Правилника за вътрешния ред в етажната собственост" и при неспазването му да налага санкциите, посочени в него, включително и с участието на община Варна.

По т.13 от дневния ред ОС одобрява направените разхода за текуща поддръжка и основни ремонти на общите части на ЕС през 2022г. Одобрява направените експлоатационни разходи за идеалните части на сградата през 2022г. Разходите но т.1 и т.2 да се разпределят и начислят от Управителя на ЕС за плащане от собствениците в етажната собственост според притежаваните от тях идеални части от сградата.

• по т.14 от дневния ред Общото събрание е решило считано от 01.01.2023г. ОС упълномощава Управителя на етажната собственост да извършва неотложни ремонти и/или разходи за етажната собственост, както и да преупълномощава трети лица с тези си права.

• по т.15 /Разни/ от дневния ред Общото събрание е избрало Контролен съвет в състав:

П.М., С. М., А. Б. и тримата собственици на обекти в сградата.

На първото си заседание КС избра за свой председател А.Б.. ОС е възложило на КС да направи проверка, на икономическото състояние на ЕС до 31.03.2023г. и да изготви доклад за това.

Съобщението, че протоколът от проведеното ОС е изготвен е поставено на таблото на вх.Б на 27.12.2022г.

Изготвения бюджет за жилищна част блок В и С на ЕС за 2023г., включва разходи за домоуправител, жива охрана, асансьор, камериерка, дератизация и дезинсекция на общи части, озеленяване, поддръжка басейн, ел.енергия басейн.

От представените таблици за разходи на жилищна част блок В и С на ЕС на обекти в комплекс „•••“ са видни помесечните разходи за 2022г. за домоуправител, жива охрана, асансьор, камериерка, дератизация и дезинсекция на общи части, озеленяване, поддръжка басейн, ел.енергия басейн.

От изготвената оценителна експертиза на притежаваните от съсобственици общи части се установява, че притежаваните от собствениците общи части се равняват на 47, 898%, а притежаваните от „•••“ АД общи части се равняват на 52.102 %.

От приетата по делото СТЕ, която съдът кредитира почти изцяло се установява, че в сграда с идентификатор •••, находяща се в гр. ••• са изградени три входа. Вход ••• хотел. Във вход ••• са изградени следните обекти: 2 броя офиси, 59 броя студио; 49 броя (37+12) апартаменти и ателиета; 5 броя камериерски офиси.

Във вход С са изградени следните обекти: 39 броя апартаменти, 1брой магазин и 1 брой бар.

Общо в сградата с идентификатор •••, находяща се в гр. ••• входове ••• - 156 броя обекти.

В Приложение № 1 неразделна част от експертизата е посочено площообразуване на сградата, самостоятелните обекти - застроената им площ и техните идеални числа от общите части на сградата.

Сградата с идентификатор •••, находяща се в гр. ••• е изградена в поземлен имот с идентификатор № ••• Състои се от три входа: вход А - хотел Вход Б и вход С са с жилищно предназначение: апартаменти, ателиета, студия и други. Изграден е и подземен гараж с 80 бр. гаражни клетки.

В имота се влиза през бариера. В имота има детска площадка, озеленяване и др. Съдът не споделя заключението на вещото лице, че в имота има басейн, тъй като това твърдение се опровергава от приетия по делото ПУП на имота, според който в УПИ ••• в кв.11 по плана на кк.“••• – процесния има изграден фонтан, а в УПИ ••• в кв.••• по плана на кк.“••• има изграден басейн.

Сградата с идентификатор ••• находяща се в гр. ••••е изградена в поземлен имот с идентификатор № ••• Поземлен имот с идентификатор № ••• е с площ 8 856кв.м. Сградата с идентификатор ••• е със застроена площ 2 190кв.м. В останалата част от имота е изграден трафопост с площ 16кв.м и ••• В поземлен имот с идентификатор № ••• са изградени: външен паркинг, басейн, детски басейн, детска площадка, озеленяване и други. Съдът не споделя заключението на вещото лице, че в ПИ ••• е изграден басейн, поради горните мотиви.

Сградата с идентификатор •••, находяща се в гр. ••• е изградена в поземлен имот с идентификатор № •••.

Имотът не е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост.

От показанията на св.К., чиито показания съдът кредитира отчасти като обективни и кореспондиращи на останалите събрани по делото доказателства се установява, че тя живее в апартамент в процесната етажна собственост. Св.К. е запозната с решенията взети на ОС на 20.12.2022г. Според нея таксите от 8 евро на квадратен метър на апартамент са високи. Тя не е виждала как се разходват събраните пари, не е виждала подобрения в общите части, не е виждала отчет на управителя по пера.

Съдът не кредитира показанията на св.К. в частта, в която според нея няма портиер на входа и достъпа до блока е свободен. Това противоречи на показанията на Д. и на обясненията на вещото лице А. дадени в открито съдебно заседание, според които входа има портиер и бариера за автомобили, която бариера ограничава достъпа на автомобили и се използва и за вход и за съседния парцел, в който има построена болница. В парцела, в който е построен жилищния блок има изграден шадраван, но няма басейн. Басейн има в съседния парцел. От както св.К.а живее в имота не е виждала да е правен ремонт на общите части.

От показанията на св.Д., които съдът кредитира отчасти като обективни и кореспондиращи на останалите събрани по делото доказателства се установява, че тя е домоуправител на комплекс „••• Една от функциите й е да са засича на първо число на месеца показанията за ток и вода, тъй като живущите в комплекса са с контролни измервателни уреди. Тя уведомява съсобствениците за месечните им задължения за поддръжка на общите части и за възникнали проблеми.

Съдът не кредитира показанията на св.Д. в частта им, че в комплекса има външен басейн, който съсобствениците имат право да посещават безплатно, когато за 3 месеца са заплатили такса поддръжка. От коментираните по-горе доказателства се установи, че басейна е в съседното УПИ.

Такса поддръжка включва разходи за асансьор, поддръжка на техническата инфраструктура на сградата, дератизация, дезинфекция. В комплекса има 24 часова жива охрана.

В комплекса има два жилищни входа, хотелска част и рехабилитационен център. Басейна е построен в парка. Всеки месец се прави дератизация, в поземления имот, в който се намира УПИ-то има място, в което се отглеждат гълъби. Подхода за жилищните блокове и центъра за рехабилитация е един.

От така приетата фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на всички решения на общото събрание на етажната собственост на сграда, находяща се в гр.••• от т.1 до т.15, проведено на ••• г. Съдът е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване по делото, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК, следните обстоятелства: 1.) че ищцата А. Р. Д. е ползвател на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••), находящ се в гр. ••• 2.) че ищцата Д. И. Д. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••); 3.) че ищецът Д. Н. К. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 4.) че ищцата Д. С. Х. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 5.) че ищцата Д. А. К. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 6.) че ищцата И. А. С. е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори №••• (със стар идентификато𠹕••), №••• (със стар идентификато𠹕••и №••• (със стар идентификато𠹕••7.) че ищцата И. (В.) П. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕••; 8.) че ищецът К. Х. Б. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••); 9.) че ищцата М. Ф. О. е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори №••• и №••• 10.) че ищецът Р. С. Т. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕••; 11.) че ищцата С. С. Ч. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕••; 12.) че ищцата Т. Т. И. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• 13.) че ищцата Ф. М. П. е собственик на самостоятелен обект с идентификато𠹕•• (със стар идентификато𠹕••); 14.) че на 20.12.2022 г. е проведено ОС на ЕС по предварително обявен дневен ред, както и 15.) че на ОС са взети оспорените решения с отразеното в протокола тяхно съдържание.

В тежест на ответниците е да установят, че оспорените решения на ОС са приети валидно, при спазена процедура за свикване, кворум и мнозинство, както и че същите съответстват на законовите разпоредби Искът е предявен в преклузивния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. ОС на ЕС е проведено на 20.12.2022г., съсобствениците са уведомени за съставяне на протокола на 27.12.2022г., а исковата молба е подадена на 26.01.2023г.

На основание чл.12, ал.1 от ЗУЕС ОС на ЕС се свиква от УС/управителя или от КС/контрольора най-малко веднъж годишно. Съобразно чл.12, ал.2 от ЗУЕС ОС може да се свика от собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. В случая ОС от 20.12.2022г. е свикано от собственика „•••“ АД, който притежава 52.102% ид.ч. от общите части на сградата.

Залепена е на 09.12.2022г. покана на таблото на входа за свикване на ОС на ЕС с обявен в него ред, съобразно разпоредбата на чл.13, ал.1 от ЗУЕС.

ОС на ЕС от 20.12.2022г. е започнало при кворум 58.256 % от ид.ч. на общите части на сградата в обявения час, а решенията са вземани след 20: 30 часа при кворум 52.102% ид.ч., притежавани само от един съсобственик „•••“ АД, който отговаря на разпоредбата на чл.15, ал.1 от ЗУЕС.

ОС на ЕС като колективен орган формира своята воля с вземане на решения от своите членове с определено мнозинство посочено в чл.17 ЗУЕС.

Според разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗУЕС решенията извън тези изброени в ал.2 на чл.17 от ЗУЕС се вземат с обикновено мнозинство от представените идеални части. В случая решенията по т.1 за избор на председател на ОС, по т.2 за избор на протоколчик, по т.3 за избор на касиер, по т.5 за приемане на бюджета на ЕС, размера, начина и срокове на плащането на парични вноски за управление и поддръжка, по т.6 за избор на съсосбтвеника „•••“ АД да поддържа и управлява общите части на сградата и прилежащите й обекти и площи, по точки от 7 до точка 12, точка 14 и точка 15 се вземат с обикновено мнозинство от присъстващите. На ОС на ЕС от 20.12.2022г. тези решения са взети с пълно мнозинство на единствения етажен собственик присъстващ на ОС на ЕС „•••“ АД – 52.102 %, което ги прави законосъобразни, с изключение на решение по т.15, което е взето в нарушение на чл.35, ал.7 от ЗУЕС. Видно от доказателствата по делото с решението по т.15 за членове на контролния съвет са избрани П.М., С. М. и А. Б.. П. М. и С. М. са братя, което изключва възможността да бъдат по едно и също време членове на контролния съвет. Поради това т.15 от ОС на ЕС от 20.12.2022г. следва да бъде отменена като незаконосъобразна.

Според разпоредбата на чл.17, ал.2, т.5 и т.8 от ЗУЕС решенията на ОС за извършване на основен ремонт и обновяване, за разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост се вземат с мнозинство от не по-малко от 51 на сто идеални части от общите части. В случая решенията по т.13 от ОС на ЕС за одобряване на направени разходи за основен и текущ ремонт, екслпоатационни разходи и разпределяне на разходите от Управителя на ЕС за плащане от съсбствениците съобразно притежаваните от тях идеални части са взети с мнозинство от 52.102 % от ид.ч. от общите части, което е над законовия минимум. Това решение е в унисон и с разпоредбата на чл.48, ал.3 от ЗУЕС.

Взетите решения на ОС на ЕС на 20.12.2022г. с изключение на решението по т.15 изцяло съответстват на разпоредбите на ЗУЕС. Обстоятелството, че ищците са недоволни от високия размер на таксата за поддръжка, от несъобразяването на въведената такса вход с броя на живущите е въпрос по целесъобразност на взетите решения на ОС, какъвто контрол съдът не може да извършва.

По отношение на възражението на ищците за липса на приходна част в приетия бюджет за 2023г. съдът намира, че това е така. Видно от представения от ответника бюджет за 2023г. същия съдържа само разходна част, но това само по себе си не прави това решение незаконосъобразно. Съсобствениците имат право да изискват от управителя и да се запознаят с приходната част на бюджета за 2023г., която да се постави на обсъждане от ОС.

Възраженията на ищците, че в протокола липса изсипване на идеалните части от общите части на явилите се лица и идентификатора на притежаваните от тях обекти са неоснователни предвид представения от ответниците списък с присъствалите лица на ОС на ЕС на 20.12.2022г. с посочване на тези данни.

Предвид горните мотиви съдът намира, че на проведеното на 20.12.2022г. ОС на ЕС са взети процедурно законосъобразни и материално законосъобразни решения с изключение на решението по т.15.

Поради горните мотиви предявения иск като неоснователен следва да бъде отхвърлен по взетите решения по т.1 до т.14 и уважен по отношение на решението по т.15.

Страните са претендирали разноски като такива се дължат и на двете страни съразмерно с уважената, съответно с отхвърлената част от исковете. Сторените от ищеца разноски са следните: 80 лева – държавна такса, депозит СТЕ – 400 лева, адвокатски хонорар 1800 лева.

Разноските сторени от ответника са в размер на 10 лева за съдебни удостоверения и за адвокатско възнаграждение – 1000 лева.

Страните са направили възражение за прекомерност на заплатените адвокатски възнаграждения. На основание чл.7, ал.1, т.4 от Наредба № 1 от 9 юли 2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения възнаграждението за указаната правна помощ е в размер на 1000 лева. Поради това съдът намира, че възражението за прекомерност по отношение на заплатеното адвокатско възнаграждение от ищцовата страна за основателно предвид и липсата на фактическа и правна сложност по делото. Поради това адвокатското възнаграждение заплатено от ищците следва да бъде намалено на 1000 лева.

Съразмерно с уважената част от предявените искове на ищците следва да се присъдят разноски в размер на 98, 67 лева.

На ответника съразмерно с отхвърлената част от исковете следва да се присъдят разноски в размер на 942, 67 лева.

Воден от горното, съдът