Решение № 45 от 12.7.2024 г. на Районен съд - Трявна по дело № 202/2023 г.

Предявен е иск с правно основание чл. 190 ал.2 вр. чл.86 от ЗЗД. В исковата молба на М. Т. М. и И. Н. М. срещу Н. С. М. се сочи, че с нотариален акт № 16 по нотариално дело № 743 от 16.12.2008 г. на Нотариус С. И., ответницата е продала на ищците недвижим имот, находящ се в гр. Т., ул. „•••••••••“ № ••, представляващ 1/2 идеална част от УПИ III-116 в кв. 114 по плана на гр. Т., заедно с целия втори жилищен етаж на построената в него сграда, при подробно посочени в исковата молба граници, за сумата от 15 000 лв. Твърди се също така, че с влязло в законна сила на 08.06.2010 г. решение по ГД № 2/2009 г. на Районен съд – Трявна, лицето Т. Ц. Д. е признат за собственик на 3/4 идеални части от втория жилищен етаж, намиращ се в УПИ III-116 в кв. 114 по плана на гр. Т. В хода на производството по делото е била подадена молба от лицето Т. Ц. Д. с искане ищците да бъдат конституирани като необходими другари в процеса, но това искане е било отхвърлено. Твърди се в исковата молба, че до 03.11.2022 г. ищците живели с убеждението, че са собственици на имота по силата на сделката по нотариален акт № 16 от 16.12.2008 г., като са заплащали редовно данъци и такси за имота. През есента на 2022 г., във връзка с намерението им да продадат имота, поискали да се снабдят със скица от Община Т., когато разбрали, че имотът не се води на тяхно име. Така узнали за воденото дело и постановените по него съдебни актове. Твърди се също в исковата молба, че с влязлото в сила решение, с което за собственик на 3/4 идеални части от втория жилищен етаж е признат Т. Д., са отпаднали правата на ищците като собственици на тази част от имота, поради което ответницата дължи връщане на посочената в нотариалния акт сума като продажна цена в размер на 15 000 лв. Претендира се в исковата молба да се осъди ответницата да заплати солидарно на ищците като съпрузи сумата от 15 000 лв., от които: 10 000, 00 лв., представляващи връщане на цената на ¾ ид.ч. от процесния имот; 5000, 00 лв., представляващи обезщетение за нанесени от евикцията вреди. Претендира се и заплащане на лихва за забава върху тази сума в размер на 600 лв. за периода от 08.06.2010 г. до 24.10.2023 г., както и присъждане на направените по делото разноски. В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответната страна, в който предявеният иск е оспорен като неоснователен, поради следните съображения: 1. Сумата от 15 000, 00 лв. не е била предавана от ищците на ответницата, нито преди подписване на договора по нотариалния акт, нито след това; 2. Дори и да е получена, сумата не подлежи на връщане, поради изтекла петгодишна погасителна давност, считано от датата на изповядване на сделката по нотариален акт № 16 от 16.12.2008 г. 3. Ищците не са осъждани да предават владението на имота, нито са отстранявани от владение, като на останалата 1/4 идеална част от втория етаж и на 1/2 ид.ч. от земята Т. Д. не е собственик; 4. Ищците по делото са били информирани относно съществуването и хода на производството по ГД № 2/2009 г., като по тяхно желание не са взели участие в това производство. Претендира се от ответницата да бъде отхвърлен предявеният иск, както и да се присъдят направените по делото разноски. В открито съдебно заседание ищците, лично и чрез пълномощника си адв. С. И., поддържат предявения иск. Изрично заявяват, че не претендират разваляне на сделката по нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. Уточняват, че искат само намаление на цената й до размер на 10 000, 00 лв., както и обезщетение за вредите в размер на 5000, 00 лв. Ответницата, чрез пълномощник адв. Р., поддържа направените в писмения отговор оспорвания. С протоколно определение от 25.04.2024 г., след изявление на процесуалния представител на ищците – адв. И., с което оттегля исковата претенция за обезщетение за вредите за горницата на 1600, 00 лв., производството по делото в тази част е прекратено, като е конкретизирано, че искът е за сумата от 1600, 00 лв. и представлява направените от тях разноски при сключване на сделката по нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства съдът намери следното за установено от фактическа страна: На 05.03.2008 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между И. Н. М. и М. Т. М. – от една страна като продавачи, и Н. С. М.- К. – от друга страна като купувач. С него страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачите да прехвърлят на купувача собствен недвижим имот – апартамент №•• в гр. Т., на ул. „••••••“ №•, със з.п. 95, 75 кв.м., ведно с прилежащо избено помещение и идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, за сумата от 90 000, 00 лв., която купувачът да заплати по следния начин: в деня на подписване на предварителния договор – 20 000, 00 лв.; чрез продажба от купувачът Н. М.-К. на продавачите И. М. и М. М. на собствен недвижим имот, находящ се в гр. Т., на ул. „•••••••••“ №•• и представляващ втори жилищен етаж от двуетажна жилищна сграда, ведно с ½ ид.ч. от имота с площ 454 кв.м., чиято продажна цена е 25 000, 00 лв.; чрез встъпване в дълга на Г. М. Т.а към Юро кредит е и еф джи ООД – клон Т.. С предварителния договор страните са се задължили да сключат окончателен договор не по-късно от 15.06.2008 г. С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот по реда на Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни жилищно-спестовни влогове №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. по описа на нотариус с рег. №516 на НК и с район на действия Районен съд – Трявна С. И., Н. С. М.-К., чрез пълномощниците си И. Н. М. и М. Т. М., е продала на ищците И. Н. М. и М. Т. М., следния недвижим имот: ½ ид.ч. от УПИ III-116 в кв.114 па плана на гр. Т., целият с площ от 454 кв.м., с адм. адрес: гр. Т., ул. „•••••••“ №••, заедно с ЦЕЛИЯ ВТОРИ ЖИЛИЩЕН ЕТАЖ от построената в него двуетажна масивна жилищна сграда – къща, представляващ едно жилище, при граници на имота: улица, УПИ IV - 117, УПИ I - жил. строителство и УПИ II - 115, за сумата от 15 000, 00 лв. В нотариалния акт е посочено, че продажната цена от 15 000, 00 лв. е получена напълно и в брой от купувача преди подписване на нотариалния акт и че жилището е закупено по реда на Закона за уреждане на жилищните въпроси на граждани с многогодишни жилищно- спестовни влогове. При сключване на сделката прехвърлителката Н. С. М. – К. се е легитимирала като собственик с нотариален акт №179, т.I, рег.№1024, дело №160/2007 г. по описа на нотариус с рег.№516 на НК С. И.. Въз основа на скица № 15-144734/13.02.2024 г. и схема №15-144717/13.02.2024 г. – и двете на СГКК – Г., се установява, че описаният в горния нотариален акт недвижим имот представлява, както следва: ½ ид.ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 73403.501.116 по КК и КР на гр. Т., без данни за изменение на КК и КР, засягащо самостоятелния обект, с адрес: гр. Т., ул. „••••••••••“ №••, с площ 456 кв.м., с предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайна ползване: ниско застрояване (до 10 метра), при граници: ПИ с идентификатори 73403.501.115, 73403.501.2895, 73403.501.117, 73403.501.2345; САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 73403.501.116.1.2 по КК и КР на гр. Т, одобрени със заповед РД-18-21/12.05.2010 г. на ИД на АГКК – Габрово, без данни за изменение на КК и КР, засягащо самостоятелния обект, с адрес: гр. Т., ул. „•••••••••“ №•• ет.•, който самостоятелен обект се намира в сграда с идентификатор 73403.501.116.1, с предназначение – жилищна сграда – многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 73403.501.116, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамента – в жилищна или вилна сграда, или сграда със смесено предназначение, при граници: на същия етаж – няма; под обекта – 73403.501.116.1.1; над обекта – няма. Според удостоверение изх.№ТСУ-149-001/28.05.2024 г. на Община Т., вторият етаж на сграда с идентификатор 73403.501.116.1 се състои от стълбище, коридор, дневна с тераса, килер, кухня – столова с кухненски бокс и спалня. В него няма обособен санитарен възел, поради което и на основание чл.40 ЗУТ не е самостоятелен обект и не може да се разглежда като жилище. Общата негова площ е 88, 32 кв.м. Въз основа на подадена на 05.01.2009 г. искова молба от Т. Ц. Д. срещу ответницата Н. К. М. – К., с влязло в законна сила на 08.06.2010 г. решение №82/18.12.2009 г. по гр.д. №2/2009 г. по описа на Районен съд – Трявна и на основание чл.124 ал.1 ГПК е признато за установено по отношение на Н. С. М. - К., че Т. Ц. Д. притежава право на собственост върху ¾ ид.ч. от следния недвижим имот: ВТОРИ ЕТАЖ от жилищната сграда, застроена в УПИ III-116 в кв.114 по плана на гр. Т., целият с площ от 454 кв.м., при граници: улица, УПИ IV-117, УПИ I – жил. строителство и УПИ II – 115. В останалата част – досежно правото на собственост върху другата част от описания недвижим имот, предявеният иск е отхвърлен. Със същото решение е отхвърлен предявеният от Т.Ц.Д. против Н. С. М.-К. иск с правно основание чл.108 ЗС за предаване на владението върху горния имот. Отхвърлен е и искът по чл.537 ал.2 ГПК за обезсилване на нотариален акт №58, т.VI, дело №1842/23.12.1975 г. по описа на Дряновски районен съд и на нотариален акт №179, т.I, рег.№10245, н. дел №160/12.03.2007 г. по опис на нотариус с рег.№516 на НК и с район на действия Районен съд – Трявна С. И.. Ищците М. Т. М. и И. Н. М. не са били конституирани като страна в производството по гр.д. №2/2009 г. по описа на Районен съд – Трявна. Според изявленията ищцата И. М., за съществуването на гражданското дело научили през м. ноември 2022 г., след посещение на Агенцията по кадастъра по повод намиране на купувач на етажа. Сочи, че са знаели само за някакво дело на третото лице относно първия жилищен етаж на сградата, но не и за процесния втори жилищен етаж. Заявява също, че през периода 2010 г. - 2022 г. не са живели в него. По делото е приложена покана от ищцата И. Н. М. до ответницата по делото, изпратена чрез куриерска фирма „Еконт“ на 17.02.2023 г., с която последната е поканена да заплати сумата от 25 000, 00 лв. за уреждане на отношенията във връзка със закупения от ищците имот по нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. В поканата се съдържа изявлението, че едва около месец преди изпращането на поканата ищците са разбрали, че не са собственици на имота, при посещение в Агенцията по кадастър. Съобразно заключението на допуснатата по делото съдебно-оценъчна експертиза, изготвено от вещото лице Т. Г., пазарната стойност на ½ ид.ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 73403.501.116 към датата на сключване на сделката по нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. по описа на нотариус с рег.№516 на НК и с район на действия Районен съд – Трявна С. И. е 3746, 00 лв., а на САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 73403.501.116.1.2 към същата дата – 37 154, 00 лв., или общо 40 900, 00 лв. От показанията на разпитаната като свидетел К. Н. Н. (сестра на ищцата) се установява, че след като закупили процесния имот на 16.12.2008 г., ищците не влезли във владение. Едва през 2022 г. решили да започнат ремонт, но установили, че бравата на входната врата на етажа е сменена и не могли да влязат. През същата година се появил и купувач за имота, като при посещение в Службата по кадастър научили, че не се водят собственици, а друго лице – М. Д.. Според показанията на свидетелката М. С. М. (майка на ответницата), за придобиването на процесния втори етаж ищците не са получавали пари от дъщеря й, а тя им го е прехвърлила, след като те са й продали апартамент за сумата от 90 000, 00 лв. Част от тази продажна цена в размер на 25 000, 00 лв. била платена чрез прехвърляне на процесния недвижим имот. Свидетелката сочи също, че през 2011 г. срещнала ищцата по делото, която й заявила, че има имуществени претенции заради загубеното дело. При гореустановеното от фактическа страна съдът намери за установено следното от правна страна: По силата на чл.188 от ЗЗД, продавачът отговаря, ако трето лице има права върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две хипотези. Първата визира осъществена (реална) евикция, когато третото лице е предявило правата си чрез иск и купувачът е отстранен от вещта, която е купил, въз основа на влязло в сила съдебно решение, обвързващо го със сила на пресъдено нещо относно признатото право на собственост на трето лице. Втората хипотеза обхваща евентуалната евикция, когато правата на третото лице са предявени чрез иск, по който все още не е постановено решение, или не са предявени чрез иск, но могат във всеки момент да бъдат заявени по исков ред и противопоставени на купувача, при което вещта не е отнета от купувача, но съществува реална заплаха това да се случи. И в двете посочени хипотези се касае за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението на продавача да прехвърли право на собственост поради налични права на трето лице, противопоставими на купувача, поради което законът не прави разлика между осъществена и евентуална евикция. Въз основа на събраните по делото доказателства безспорно се установи, че чрез покупко-продажба по нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. ищците са придобили право на собственост върху ½ ид.ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 73403.501.116 заедно със САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 73403.501.116.1.2, намиращ се в същия поземлен имот. След сключване на сделката, с влязло в законна сила на 08.06.2010 г. съдебно решение №82/18.12.2009 г. по гр.д. №2/2009 г. по описа на Районен съд – Трявна е признато за установено, че прехвърлителката по нотариалния акт – ответницата Н. С. М., не е собственик на целия продаден с него недвижим имот, тъй като собственик на ¾ ид.ч. от САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 73403.501.116.1.2 е трето лице, а именно Т. Ц. Д.. След като праводателката не е била собственик на част от имота, то и преобретателите му – ищци в настоящото съдебно производство, не са придобили такива. В производството по гр.д. №2/2009 г. по описа на Районен съд – Трявна ищците не са били конституирани като страна и не са взели участие в него. Няма данни и да са били уведомени относно воденето му до датата на влизане в сила на съдебното решение. Същевременно с това, липсват и данни срещу тях да е бил предявен съдебен иск за отстраняването им от част от имота от страна на третото лице. При това положение се налага извода, че хипотезата, която е налице в настоящото съдебно производство е на евентуална евикция, при която част от продадената вещ принадлежи на третото лице. Съгласно чл.190 ал.1 ЗЗД, ако само част от продадената вещ принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред и обезщетение по чл.189 ЗЗД. В случая, макар част от продадената по нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. вещ да принадлежи на трето лице, купувачите са заявили, че не желаят разваляне на продажбата по съдебен ред, а са се позовали на разпоредбата на чл.190 ал.2 ЗЗД, даваща право на купувача в противен случай да иска намаление на цената и обезщетение за вредите. Съобразно посоченото в горния нотариален акт, окончателната цена за придобиване правото на собственост на процесния недвижим имот, представляващ ½ ид.ч. от урегулиран поземлен имот с площ от 454 кв. и втория жилищен етаж в построената върху него жилищна сграда е 15 000, 00 лв. В нотариалния акт не е посочена площта на втория жилищен етаж, но съобразно представено по делото удостоверение от 28.05.2024 г. на Община Т. тя е 88, 32 лв. Следователно, прехвърленият с нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. недвижим имот е продаден при цена 47, 57 лв. на квадратен метър (общо за земята и етажа, доколкото продажната цена е уговорена общо за двете). Съответстваща на частта, върху която е отречено правото на собственост на прехвърлителя, а именно ¾ ид.ч. от етажа (не и от земята), дължимото обезщетение по чл.190 ал.2 ЗЗД е в размер на сумата от 3151, 03 лв. (3/4 от 88, 32 кв.м. = 66, 2 4 кв.м.; 66, 24 кв.м. Х 47, 57 лв. = 3151, 03 лв.). С тази сума следва да бъда намалена цената на прехвърления имот и за нея предявеният иск се явява основателен и доказан. На основание чл.190 ал.2 ЗЗД ищците по делото са поискали и присъждане на обезщетение за вреди, посочвайки като такива направените в нотариалното производство разноски, но без да са представили доказателства за техния вид и размер, поради което искането за присъждане на такива разноски като обезщетение в размер на сумата от 1600, 00 лв. съдът намира за неоснователно и недоказано. Неоснователно е възражението на ответната страна за неоснователност на предявения иск, поради това че продажната цена от 15 000, 00 лв. не е била предадена реално от купувачите на продавача. По делото категорично е установено, че правото на собственост върху описания в нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. недвижим имот не само не е прехвърлено безвъзмездно, но вероятно за по-голяма сума от посочената в нотариалния акт, макар ищците да не се позовават на такива факти при предявяване на исковата си претенция. Дали погасяването на задължението за заплащане на продажната цена е изпълнено чрез предаване на сума в брой, както е посочено в нотариалния акт, или по друг начин – чрез прихващане на насрещно задължение на ответницата към ищците, е без правно значение, тъй като и двата начина са способ за погасяване на парично задължение. Релевираното от ответната страна възражение за изтекла давност по отношение на исковите претенции съдът намира също за неоснователно и недоказано. Давностният срок за предявяване на иск за намаляване на цената по сделка поради съдебна евикция е петгодишен по чл.110 ЗЗД. Независимо че за възникването на отговорността на продавача спрямо купувача законът не прави разлика дали се касае за евентуална евикция или за осъществена евикция, съществуващите помежду им разлики са от значение за началото на давността. При осъществената евикция началният момент на давността съвпада с датата на влизане в сила на съдебното решение, с което са признати правата на третото лице спрямо купувача, тъй като с него спорът помежду им относно тяхното наличие е разрешен със сила на присъдено нещо. При евентуалната евикция давността тече от момента, в който купувачът е узнал за правата на третите лица, според конкретните за всеки случай обстоятелства. В настоящия по делото случай липсват доказателства за точния момент на узнаване от ищците относно влязлото в сила съдебно решение по гр.д. №2/2009 г. по описа на Районен съд – Трявна, но няма категорични данни, както сочи ответната страна, че това е повече от пет години преди датата на предявяване на настоящия иск (предявен на 24.10.2023 г.). Самите ищци сочат, че са узнали през м. ноември 2022 г., считано от която дата давностният срок не е изтекъл. Соченото от свидетелката М. М. обстоятелство, че през 2011 г. ищците са й заявили в случаен разговор, че имат имуществени претенции към дъщеря й за загубеното дело, съдът не счита, че обосновава извод за изтекла погасителна давност за предявения иск. На първо място следва да бъде отчетена небезпристрастността на посочената свидетелка, която е майка на ответницата. На следващо място, съдът не счита, че въз основа на свидетелските показания на този свидетел може да се направи извод за знание у ищците на всички конкретни параметри на влязлото в сила съдебно решение и последиците от него за тях. Писмени доказателства в тази насока не са ангажирани по делото. Въз основа на всичко това съдът намира, че предявеният иск не е погасен по давност. Ръководейки се от всичко изложено по-горе, съдът намери предявеният иск с правно основание чл.190 ал.2 ЗЗД се явява основателен и доказан до размер на сумата от 3151, 04 лв. Тази сума ответницата следва да бъде осъдена да заплати солидарно на ищците (в качеството им на съпрузи) като намаление в продажната цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот по нотариален акт №16, т.V, рег.№5119, дело №743 от 16.12.2008 г. след съдебното им отстраняване за ¾ ид.ч. от описания в нотариалния акт втори жилищен етаж. За горницата над тази сума до претендирания размер от 11 600, 00 лв., от които 10 000, 00 лв. – намаление в продажната цена по договора и 1600, 00 лв. – обезщетение за вреди, предявеният иск следва да се отхвърли, като неоснователен и недоказан. С оглед уважаването на предявения иск по чл.190 ал.2 ЗЗД се явява и основателна акцесорната спрямо него претенция по чл.86 ЗЗД за присъждане на лихва за забава. Съгласно чл.84 ал.2 ЗЗД, когато няма определен ден на изпълнение, както е в случая, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора. Покана от ищците е изпратена и получена от ответницата на 17.02.2023 г., поради което от този момент следва да са присъди законната лихва върху намалената цена в размер на 3151, 04 лв. Считано от тази дата до датата на завеждане на исковата молба – 23.10.2024 г. лихвата за забава (изчислена с електронен лихвен калкулатор) е 702, 12 лв. Претендирана е по-малка сума в размер на 600, 00 лв., поради което именно тя следва да бъде присъдена като обезщетение за забава за посочения по-горе период. Относно разноските: С оглед изхода на делото, направеното от ищците искане и представения от тях списък по чл.80 ГПК, както и на основание чл.78 ал.1 ГПК, ответницата следва да им заплати солидарно направени по делото разноски съобразно уважената част от исковете в размер на 1047, 18 лв. Разно разноски включват: внесена ДТ в размер на общо 650, 00 лв.; 05, 00 лв. – за издадено съдебно удостоверение; 500, 00 лв. – платена сума за архитектурно заснемане на втория жилищен етаж; 2700, 00 лв. – платено адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие №26/16.05.2024 г. в полза на адв. С. И.. Присъдените по-горе разноски не включват посочените в списъка по чл.80 ГПК, както следва: заплатена на Община Т. такса за заснемане на втори етаж на ул. „•••••••••“ №•• в размер на 137, 50 лв. (поради непредставяне на доказателства за заплащането й); адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие №235/25.03.2023 г. в размер на 2350, 00 лв. (поради липса на доказателства за заплащането на договорената сума, било то в брой или по банков път). Съдът намери възражението на процесуалния представител на ответницата за прекомерност на адвокатското възнаграждение на упълномощения от ищците адв. С. И. в размер на 2700, 00 лв. за неоснователно. Минималният размер на адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на ищците – адв. С. И., определено по реда на чл.7 ал.2 т.4 от Наредба №1/2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения е в размер на 1047, 18 лв., към която сума следва да бъде прибавена сумата от 1000, 00 лв., на основание чл.7 ал.9 от Наредбата, за проведените повече от две съдебни заседания – общо 6 съдебни заседания, или общf сумата от 2047, 18 лв. Заплатен от ищците e малко по-висок размер от 2700 лв., но той не е прекомерен с оглед фактическата и правна сложност на делото. С оглед изхода на делото, направеното от ответницата искане и представения от нея списък по чл.80 ГПК, както и на основание чл.78 ал.3 ГПК, ищците следва да й заплатят солидарно направени разноски съобразно отхвърлената част от исковете в размер на 1493, 14 лв. След прихващане на двете насрещни задължения за разноски до размера на по- малкото, ищците следва да бъдат осъдени да заплатят солидарно на ответницата разноски по компенсация в размер на 445, 96 лв. Водим от горното, съдът