Решение № 4425 от 6.12.2024 г. на Районен съд - Варна по дело № 16784/2023 г.

Производството е образувано по искова молба от ищеца „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД, ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Княз Борис I" №82, ет. 2, ап.3, представлявано от Пол Райли за осъждане на ответника Е. С. В., гражданин на Руската Федерация, родена на 14.08.1974г. в гр. Красногорск, Московска област, адрес за призоваване: гр. О. да заплати на „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД, с ЕИК 103874408, със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Княз Борис I" №82, ет.2, ап.3, представлявано от Пол суми дължими по договор за поддръжка и управление във връзка с притежавания от ответника самостоятелен обект с идентификатор 53045.503.212.4.17, находящ се в гр. О., намиращ се в сграда №4, със застроена площ от 79, 49 кв.м., както следва:

• сумата от 249, 27 евро, явяваща се незаплатеното възнаграждение за 2021г., ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете до окончателното плащане на сумата.

• сумата от 1333, 84 евро, явяваща се незаплатеното възнаграждение за 2022г., ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете – 29.12.2023г. до окончателното плащане на сумата.

• сумата от 1559, 50 евро, явяваща се незаплатеното възнаграждение за 2023 г., ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете - 29.12.2023г. до окончателното плащане на сумата Ищецът твърди в исковата си молба, че е сключил договор за поддръжка и управление от 20.12.2008 г. с ответника Е. С. В., по силата на който срещу възнаграждението, уговорено в него ищецът се задължил да извършва услугите, изчерпателно посочени в чл. 1.1 от договора, а именно:

• Организация на вътрешния ред в сградата на Комплекса и по отношение на общите части и оборудването в Комплекса;

• Оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед тяхното спокойно и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните собственически права в помещенията и Комплекса като цяло, в рамките на настоящия договор;

• Техническа поддръжка и почистване на общите части в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в Комплекса;

• Всички услуги, предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към Комплекса, както и безплатно ползване на залата, сауната и джакузи в работно време;

• Външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в Комплекса (алеи, тревни площи);

• Организация на външната охрана на Комплекса (пазачи, пропускателен режим и контрол на достъпа);

• Организация на санитарно-хигиеничните и екологични мерки в Комплекса и в общите части на сградата на Комплекса (дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване);

• Заплащане на консумативите за електричество, климатизация и водоснабдяване за общите части;

• Подготовка на сградата и Комплекса за зимния сезон.

Съгласно чл. 1.5. от договора той влиза в сила между страните в деня на подписването му пред нотариус, а именно на 20.11.2008г. Съгласно чл.2.1 и 2.7. от договора за поддръжка ответникът се е задължил да заплаща годишна такса в размер на 12, 14 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части, която е 79, 46кв.м., авансово след издаване на проформа фактура, не покъсно от 31 декември на предходната година, а за първата година при подписването на нотариалния акт, т.е. от 20.11.2008г.

Твърди, че уговорената такса се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация опредЕ. от НСИ съгласно чл.5.1 от договора. Индексът на потребителските цени на годишна база към декември 2008 е 7, 8 на сто, към декември 2009г. е 0, 6 на сто, към декември 2010г. е 0, 4 на сто, към декември 2011 е 2, 8 на сто, към декември 2012г. е 4, 2 на сто, към декември 2013г. е -1, 6 на сто, декември 2014г. е - 0, 9 на сто, към декември 2015г. е - 0, 4 на сто, към декември 2016г. е 0, 1 на сто, към декември 2017г. е 2, 8 на сто, към декември 2018г. е 2, 7 на сто, към декември 2019г. е 3, 8 на сто, към декември 2020г. е 0, 1 на сто, към декември 2021г. е 7, 8 на сто и към декември 2022г. е 16, 9 на сто.

След индексацията по реда на чл.2.7 от договора годишното възнаграждение на кв.м. за процесния период - 2021г., което ответникът е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2020г. е в размер на 12, 94евро без ДДС, за 2022г., което ответникът е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2021г. е в размер на 13, 95 евро без ДДС и за 2023г., което ответникът е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2022г, е в размер на 16, 31 евро без ДДС.

Излага, че площта на обект с идентификатор 53045.503.212.4.17 е 79, 68 кв.м, в това число и припадащите се идеални части от общите части на сградата, съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, приложен към настоящата искова молба. Съобразно изложеното по-горе възнаграждението за 2021г., 2022г. и за 2023г. се формира като площта на самостоятелния обект се умножи по посоченото възнаграждение на кв.м за съответния период и се добави дължимият ДДС върху горното. Така се получава, че дължимите суми по години са, както следва: за 2021 г. – 1237, 27 евро, от които са платени 988, 00 лв., а като неплатени са останали 249, 27 евро; за 2022 г. – 1333, 84 евро и за 2023 г. – 1559, 50 евро, или сумарно 3142, 61 евро.

В срока за отговор ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на предявения иск, както излага следното:

Счита, че към датата на завеждане на исковата молба договорната връзка между страните е прекратена по реда на чл. 87 ЗЗД с уведомление изх. № 21604/29.12.2021 г. чрез ЧСИ Станислава Янкова с рег. №719 на КЧСИ, което било е полученото от ищеца на 24.01.2022 г. Ответницата закупила от ищцовото дружество обект, разположен в сграда №4, построена в ПИ 53045.503.212 - град Обзор, а именно ап.D 202 /по нот. акт/ или идентичен с ап. А 202 /по проектна документация/. Към момента на покупката, а и към момента на построяването на сградата, съобразно приложимия и действащ закон, само Общо събрание на собствениците се е считало за компетентно да взима решения, засягащи общите интереси. Въпреки това, при покупката на имотите, новите собственици са били задължавани да сключват договори за поддръжка и управление с инвеститора. Върху формата, съдържанието и конкретните условия, вкл. цената те не могли да повлияят, договорните условия им били налагани. Въпреки усилията на инвеститора, облигационни взаимоотношения били създадени не с всички 100% собственици, като с преобладаващото болшинство били регулирани с договори, сключени в обикновена писмена форма. Едновременно, много други етажни собственици не подписали въобще предлаганите им писмени договори.

Счита, че сключените договори с част от всички собственици в обикновена писмена форма и преди влизането в сила на ЗУЕС не образуват комплекс, и затова спрямо тях регулацията на чл. 2 от ЗУЕС е неприложима.

Отделно от това излага, че независимо че сградата, в която се намира процесният обект, формално може да отговори на част от изискванията на пар.1, т.3 от ДР от ЗУЕС и притежава някои от характеристиките на комплекс „затворен тип", фактически не представлява такъв.

На първо място сочи, че за успешното прилагане на особения режим по чл.2 ЗУЕС, отсъства кумулативното изискване на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а именно - сградите от „комплекса" да са с жилищен статут. Същите не се обитават целогодишно. По данни от кадастъра, процесният ПИ 53045.503.212 не е с предназначение за жилищно застрояване, а е с НТП „за курортно-рекреационен обект". Освен построените на място ресторанти, фитнес, други, притежаваните от инвеститора самостоятелни обекти в сградите, са се ползвали и се ползват за друга негова търговска дейност - прием на туристи.

На второ място излага, че съгласно легалната дефиниция на закона, жилищен комплекс от затворен тип е комплекс, за който се установява контролиран достъп на външни лица. В процесния период инвеститорът неглижирал това свое задължение. Независимо от факта, че са представени сключени договори за охрана и вероятно извършвани плащания по тях, фактически голяма част от отправени към инвеститора в процесния период оплаквания на собствениците се отнасят до липсата на поддържан надежден контролиран достъп.

На следващо място сочи, че групата от сгради е построена в един УПИ, но част от спомагателните обекти (басейнът) се разполагат върху друг, съседен УПИ (също собствен на инвеститора).

Накрая сочи и, че неспазената форма на договорите едновременно и при еднакви условия с всички собственици, на свой ред изключва приложението и последиците на съответната уредба в закона за „жилищен комплекс затворен тип". След обнародването на ЗУЕС, и появата в правния мир на особената форма на управление по чл.2 от закона, Дружеството-ищец е имало възможност да организира с всички собственици сключване на договори в предвидената за това форма, но това не било сторено.

В заключение сочи, че когато съвкупността от всички предвидени правни белези на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС не е налице и, независимо че някои от тях са осигурени, то режимът на управление по чл.2 ЗУЕС е неприложим. След като чл.2 от ЗУЕС не е приложен и е неприложим, не може да се приеме, че ищцата и „Бляк сий инвестмънт тръст" ЕАД имат надлежна договорна връзка.

Освен горното навежда твърдения, че договорът, от който ищецът черпи права се явява нищожен на следните основания: а/ Счита за недопустимо, по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД, с двустранни договори да се уреждат отношения между етажен собственик и трето лице, които са от компетентността на Общо събрание, а именно за поддръжка на общи части. В тази връзка излага, че при възникване на сградите - етажна собственост, през 2008 г. е действал ПУРНЕС, който предвиждал управление само чрез Общо събрание на етажните собственици. Съгласно Разрешение за ползване от 18.08.2008 г., и с оглед действащите към онзи момент норми, сградата, в която ответницата закупила обект, към момента на възникването на етажната собственост, не би могла да се управлява по договори от инвеститор. Едновременно с това, към онзи начален момент, не са съществували и спомагателните обекти и съоръжения, които по дефиниция образуват и формират облика на „комплекс", защото същите са били изградени на по-късен етап. Басейните и други съоръжения, се въвеждат в експлоатация в по-късен момент.

Счита, че след влизане в сила на ЗУЕС и доколкото ЖКЗТ не е организиран чрез сключване на договори в съответна форма, събираните по договора „такси" влизат в противоречие с императивните норми на чл.51 от ЗУЕС за начина на определянето и разпределянето им между собствениците. б/ По смисъла на чл.26, ал. 2, предл. трето ЗЗД, в случай че съдът възприеме наличието на „комплекс затворен тип", прави възражение за нищожност на представения от ищеца индивидуален договор поради липса на предвидената от закона квалифицирана форма, тъй като договорът не е подписан пред нотариус и не е вписан в ИР. в/ Като допълнително основание за нищожност на процесния договор, като вид потребителски такъв, навежда възражение за неравноправния характер на част от клаузите му, с които се установява правото за разваляне само за една от страните - изпълнителя (ищеца), както и предвиждането на огромни и нееквивалентни по размер на евентуално претърпени вреди неустойки в негова полза и нито една предвидена неустойка в полза на собственика.

Така като неравноправна сочи клаузата на чл.5.1 от процесния договор, тъй като неясно и неизчерпателно са посочени случаи, при които може да бъде променено възнаграждението, по кой начин се преценява внезапната промяна на ценовото равнище и над кой размер ще се счита за значителна, но най-вече не е предвидена и съответстващата възможност на потребителя да се откаже от договора.

На осн. чл.143, ал.2, т.6 от ЗПП за неравноправна счита и клаузата на чл. 5.6.1, която позволява на търговеца да се освободи от договора, за разлика от потребителя.

На осн. чл.143, ал. 2, т.15 ЗПП за неравноправна счита клаузата по чл. 5.6.2 от договора, според която потребителят е длъжен да изпълнява своите задължения, дори и ако търговецът или доставчикът не изпълни своите.

За неравноправна намира и клаузата на чл.5.4 от процесния договор, която налага възложителят да е обвързан от договора, в случай че прехвърли имота, но не обвърже прехвърлянето му с договор за встъпване в правата и задълженията по настоящия договор между приобретателя и изпълнителя. Счита, че дори ако съдът приеме, че имотът е част от ЖКЗТ, по силата на чл.2, ал.2 ЗУЕС договорът може да запази своето действие и по отношение на приобретателя, само ако е бил вписан, което е задължение на търговеца. Ако не го е изпълнил той не може да иска от прехвърлителя да обвърже приобретателя с договора за управление, още по-малко може да го държи отговорен за неизпълнение на приобретателя.

Излага, че през годините ищцата участвала в поддържката на общото за всяка етажна собственост имущество и заплащала на дружеството-ищец обявяваните й суми. След 2020 г., много от собствениците, вкл. ищцата, останали недоволни от факта, че в периода на действие на обявената пандемия - COVID-19, ищецът не изпълнявал в пълен обем поети своите задължения към етажните собственици (по договори и без договори), свързани с поддръжката на общо ползвано от тях имущество. Това довело до трайно влошаване състоянието на комплекса: на общия му облик и на обичайната експлоатационна пригодност на отделни съоръжения/обекти. Отделно от това, поради действащите в периода от различен род ограничения за пътуване и други, много от собствениците реално не са могли да ползват предлаганите услуги.

След летния следковиден сезон на 2021 г. собствениците започнали да предявяват свои забележки по работата към инвеститора, вкл. в писмен вид. Първата колективна претенция, изготвена на няколко езика, в която ищцата участвала, била получена от ищеца на 16.08.2021 г. Със същата му бил предоставен срок за отстраняване на установените от собствениците недостатъци по поддръжката. Последвала активна и неконструктивна кореспонденция между собствениците и ищеца. В периода 24-26.11.2021 г. група от етажни собственици, извършили отново оглед и констатирали актуалното състояние на комплекса със снимков материал, с отбелязани забележки към всяка фотография. След постъпил на 07.12.2021 г. неудовлетворителен отговор на управляващия дружеството-ищец, множество етажни собственици от всички сгради, в това число и Е. В., решили да приключат писмените си и устни неформални договорни отношения с Дружеството-ищец.

Навежда твърдения, че за уведомлението по чл.87 от ЗЗД, собствениците ангажирали ЧСИ. Само чрез ЧСИ Янкова към 26.01.2022 г. били отправени общо от 80 етажни собственика заявления за прекратяване на договорни отношения (вписани и невписани, вкл. устни такива). След този момент имало още постъпили уведомления за разваляне при ищеца. След масовото разваляне на договорите, собствениците се отдръпнали от формата на управление и поддръжка чрез възлагане на ТД и организирали управление по ЗУЕС чрез формата на Общо събрание. Постигнатият от собствениците резултат бил категорично дерогиране евентуалното приложение на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Дори, в случай че съдът приеме наличие на ЖКЗТ сочи, че договорът по чл.2 ЗУЕС е договор за предоставяне на услуги и Законът не ограничава действието му. Такъв договор може да бъде сключен за неопределено време и подлежи на разваляне по общите правила. Свободата на договаряне не ограничава страните в правата и задълженията им. Срещу задължението на собственика да заплаща дейностите по поддръжка и управление следва да кореспондира задължението на инвеститора да осигури качествена услуга.

Сочи, че въпреки че развалянето на договорите не се приема от ищеца, претенцията към ответницата за заплащане на конкретни суми за 2021 г, 2022 г. и за 2023 г. в предявените размери и на предявеното договорно основание, се явява неоснователна.

С оглед гореизложеното твърди, че сключеният договор от 20.12.2008 г. не може да бъде източник на задължение за Е. В. като собственик на самостоятелен обект от сграда в режим на етажна собственост да заплаща разходи за управление на общите части, за нея не е възникнало задължението по този договор.

След проведено в края на 2021 г. ОС на ЕС за избор на нови управителни органи и откриване на банкова сметка на ЕС, ответницата заплащала редовно и добросъвестно припадащите й се съобразно решенията на ОС вноски за поддръжка и управление на общите части - към Етажната собственост.

В условията на евентуалност, поради разваляне на договорните отношения, счита за неоснователни претенциите за заплащане на услуги по договор за 2022 и 2023 години. За 2021 г., видно от изнесените твърдения (и признания) в исковата молба, доверителката заплатила към ищеца сумата от 988 евро, която надхвърля предвидената в договора годишна такса от 796, 80 евро, посочена в чл. 2.1 от договора.

Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.

За основателността на така предявения иск е необходимо ищецът при условията на пълно и главно доказване в производството да установи твърдението си за наличие на валидна облигационна връзка с ответницата по сключен договор за поддръжка и управление от 20.12.2008 г.; че е изправна страна по сключения между страните договор, а именно, че е изпълнил поетите от него задължения, съобразно договора; какъв е размерът на дължимото възнаграждение за 2021 г., 2022 г. и 2023 г.; че претендираното плащане е изискуемо, тоест да установи кога е падежът на задължението за заплащане на възнаграждението по договора.

В тежест на ответницата е да установи правоизключващите и правоунищожаващите си възражения, от които черпи изгодни за себе си правни последици, в това число за нищожност на договора на посочените в отговора основания, че е отправяла към ищеца забележки по изпълнението на дейностите за поддръжка и управление в процесния период във връзка с действително съществуващо неизпълнение от страна на изпълнителя, че в срока за изпълнение изпълнителят не е предприел нужните действия за изпълнение, че едностранно и валидно е прекратила действието на договора, считано от 24.01.2022 г., за което ищецът е надлежно уведомен.

По делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че Е. С. В., гражданин на Руската Федерация, родена на 14.08.1974г. в гр. Красногорск, Московска област, е собственик на недвижим имот с ид. 53045.503.212.4.17, находящ се на адрес: гр. О., че преди покупката на имота ищцовото дружество и ответницата са сключили договор за поддръжка и управление на комплекс „Йо Обзор Фаза 1“, (представен на л.15-47). Не е спорно и, че с нотариален акт №131, том ХХХІІІ, рег. №21071, дело №6319 от 20.11.2008 г. на нотариус Стоян Ангелов, с район РС-Несебър, ответницата е закупила от ищцовото дружество процесния апартамент D202 с ид. 53045.503.212.4.17, ведно с 13.97 кв.м ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху УПИ ХІ-1154, 1159, 1163с ид. 53045.503.212.4 (л.48-50).

Процесният договор за поддръжка и управление е сключен преди влизането в сила на ЗУЕС /01.05.2009 г./, който в чл. 2 предвижда, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Тоест, към датата на подписването му - 20.01.2009 г. е нямало законово изискване за писмено оформяне на съглашението, а още по-малко за квалифицирана форма за сключването му. Ето защо следва да се приеме, че са неоснователни наведените от ответницата възраженията за нищожност на договора поради липса на предвидена от закона квалифицирана форма, на основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД, доколкото с оглед момента на сключване на договора не е била изискуема от законна нарочна форма за неговата действителност. Освен това съгласно константната съдебна практика писмената форма с нотариална заверка на подписите е за противопоставимост на договора, а не за неговата действителност.

На следващо място, спорен е въпросът дали в случая е налице „жилищен комплекс от затворен тип" по смисъла на ЗУЕС.

Според легалната дефиниция на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС /в редакцията на текста преди изменението му през м. септември 2023 г., относима към процесния период/, „жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица.

От страна на процесуалния представител на ответницата бяха оспорени обстоятелствата, че комплексът „Йо България" формално отговаря на изискванията на „жилищен комплекс от затворен тип". Тук следва да се отбележи, че ищцовото дружество не основава исковата си претенция на разпоредбата на разпоредбата на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС, тъй като, както беше отбелязано, че договорът е сключен преди приемане на тази разпоредба от законодателя, а на общата норма на чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр. чл.258 и сл. и чл. 280 и сл. от ЗЗД. Въпреки това, както от анализа на показанията на водените от страните свидетели (Александър Сивлиянов Иванов и Клаус Гюнтер Г., така и от представеното уведомително писмо от Община Несебър, че съгласно чл. 46б ЗУЕС е вписан жилищен комплекс от затворен тип - Комплекс „YOO OBZOR BULGARIA", в който са построени 4 броя сгради, находящи се в ПИ с идентификатор 53045.503.212 /л.732 от делото/ води до еднозначния извод, че комплексът е именно такъв от затворен тип по смисъла на пар.3 от ЗУЕС, тъй като представлява съвкупност от жилищни сгради и други обслужващи собствениците обекти с контролиран достъпът за външни лица. Тук следва да се отбележи, че твърденията на ответника, че в комплекса достъпът не е контролиран и трети лица могат безпрепятствано да го достъпят не се потвърждава от показанията на свидетелите, доколкото същите подробно посочиха всеки вход, който се контролира с карта, както и че местата за достъп, които не са контролирани с карта, се контролират с видеонаблюдение. Именно понеже контролът чрез видео-наблюдение се осъществява действително и качествено, е бил спрян на един от охраняваните по този начин входове управителя и придружаващите го лица на избраната от общо събрание фирма за управление.

Ирелевантно в случая е и дали възложителят е сключил отделни договори за поддръжка с всички собственици на самостоятелни обекти в комплекса, доколкото наличието на такива е неотносимо към изискванията за „жилищен комплекс от затворен тип". Ето защо и направените в този смисъл възражения на процесуалния представител на ответницата съдът намира за неоснователни.

Неоснователни са и възраженията, че процесният договор за поддръжка, сключен при действието на ПУРНЕС, е нищожен по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, поради недопустимостта с двустранни договори да се уреждат отношения от компетентността на Общо събрание. Процесният договор за поддръжка не е ограничен единствено до общите части в комплекса, тъй като урежда и поддръжката на басейн, терен, видео-наблюдателна система, външно осветление и др., които не са част от общите части на сградата или собственост на етажните собственици, а на инвеститора. Договорът е израз на свободата на договаряне, залегнала като основен принцип в гражданското право, като няма пречка с такъв договор страните да уговарят достъпа и до луксозни услуги извън обичайното управление. Тук следва да се отбележи, че доколкото комплексът е такъв от „затворен тип“, то и управлението и поддръжката на комплекса се урегулират именно с такива договори, а не с общо събрание на съсобствениците.

Спорно в производството е и дали ответницата валидно е упражнила правото си да развали договора.

Съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.

На първо място, макар че не е въведено изрично в закона, правото да развали един двустранен договор има изправната страна по същия. В този смисъл са и задължителните разрешения, дадени в постановените по реда на чл. 290 ГПК решения, а именно: решение № 235/13.01.2016 г., постановено по гр.д. №490/2015 г. по описа на ВКС, III гр. о., решение № 75/01.07.2014 г., постановено по т. д. №3723/2013 г. по описа на ВКС, II т. о., решение №186/15.07.2014 г., постановено по гр.д. №6836/2013 г. по описа на ВКС, III гр. о. и много други.

Видно от изслушаната съдебно-счетоводна експертиза на вещото лице А. М. се установява, че ответницата Е. В. редовно е заплащала своите задължения до 2020 г. включително. От задължението за 2021-ва година, е заплатила 1931, 77 лева, съответно остатъкът за плащане по задължението за 2021 -ва година е 488, 12 лева. В счетоводството на ищеца няма данни за други получени плащания за 2022-ра и 2023-та година, нито от ответницата са представени доказателства за такива. Размерът на задълженията за 2021-ва година - 12, 94 евро без ДДС на кв.м - 1031, 06 евро без ДДС за цялата площ -1237, 27 евро с ДДС /2419, 89 лева/; за 2022-ра година - 13, 95 евро без ДДС на кв.м - 1111, 54 евро без ДДС за цялата площ -1333, 85 евро с ДДС /2608, 78 лева/ и за 2023-та година - 16, 31 евро без ДДС на кв.м - 1299, 58 евро без ДДС за цялата площ -1559, 50 евро с ДДС /3050, 12 лева/. От разменената с ищцовото дружество имейл кореспонденция се установя, че ищцата е заплатила към 02.12.2020 г. сумата от 1082 евро, от общо дължимата сума от 1112 евро (Представляваща дължимата такса за 2020 г. от 1236, 31 евро минус 10% отстъпка). След отправено писмено уведомление ответницата е заплатила сумата от 30 евро, която е за покриване на разликата между платените 1082, 00 лв., като по този начин е платена пълната такса за 2020 г. В същото писмо ответницата заявява, че на 21.12.2020 г. е заплатила и сумата за 2021 г. с отстъпката от 10%. От заключението на вещото лице е видно, че за 2021 г. заплатената сума е в размер на 1931, 77 лв. от общо дължимите 2419, 89 лв., или разликата е в размер на 488, 12 лв. Съгласно уговорките в представените имейли ответницата е следвало да ползва 10% отстъпка от цената за 2021 г., ако извърши плащане до 21.12.2020 г. С писмо от 22.12.2020 г. ищцовото дружество уведомява ответницата, че същата няма право самоволно да си определя отстъпки и че не е заплатена пълната сума. Отстъпката от 10% от цената се равнява на 241, 99 лв., като ответницата е следвало да заплати сумата от 2177, 90 лв., като е заплатила само сумата от 1931, 77 лв., същата е останала задължена за сумата от 246, 13 лв. Въпреки че тази сума не е голяма с оглед на цялото задължение за 2021 г. незаплащането й в срок до 21.12.2020 г. води до неизпълнение на условията за ползване на отстъпка за 2021 г., поради което и се дължи пълната цена от 2419, 89 лв. за този период, от която е заплатена сумата от 1934, 77 лв., като е останала дължима сумата от 488, 12 лв. Задълженията за 2022 и 2023 г. са изцяло незаплатени.

Ето защо и само на това основание, отчитайки обстоятелството, че ответницата е била неизправна страна по облигационното правоотношение, съдът намира, че същата не може валидно да развали сключения между страните договор за поддръжка, позовавайки се на неизпълнение на същия от страна на ищеца.

Дори да се възприеме противното виждане, че въпреки неизправността си ответницата може да упражни потестативното си право на разваляне на договора, то съдът намира следното:

Процесният договор за поддръжка и управление има комплексен характер.

Изпълнителят се е задължил срещу съответно възнаграждение да извършва услугите, изчерпателно посочени в чл. 1.1 от договора, в това число организация на вътрешния ред в сградата на комплекса и по отношение на общите части и оборудването в комплекса; оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед тяхното спокойно и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните собственически права в помещенията и комплекса като цяло; техническа поддръжка и почистване на общите части в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в комплекса; всички услуги, предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към комплекса; външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в комплекса; организация на външната охрана на комплекса; организация на санитарно-хигиеничните и екологични мерки в комплекса и в общите му части /дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване/; заплащане на консумативите за електричество, климатизация и водоснабдяване за общите части; подготовка на сградата и комплекса за зимния сезон.

От ищеца с исковата молба и с молба от 24.10.2024 г. са представени доказателства, че във връзка с всяко от писмата на ответницата дружеството е реагирало своевременно - изпращало е писмен отговор, дало е обяснение кои недостатъци са отстранени, съответно какво предстои да бъде направено във връзка с исканията - че за някои от оплакванията следва да се получат конкретни оферти от изпълнители за справяне с проблема.

Представени са и редица писмени доказателства от страна на ищеца в подкрепа на твърденията му, че е изпълнявал възложените му с договора за поддръжка и управление дейности, в това число сключени договори с подизпълнители за цялостно почистване на външната фасадна мазилка на сградите, за частичен ремонт на външния басейн; протоколи от изпитване на водата в басейните във връзка със зазимяването им, многобройни фактури за извършени разходи през процесния период във връзка с изпълнението на дейностите по поддръжка; фактури за заплащани сметки за ел. енергия и вода в общите части на комплекса; договор за абонаментно обслужване на асансьорите в комплекса; за поддържане на външното озеленяване на парковото пространство на територията на комплекса; за денонощна физическа охрана на имуществото в комплекса; за извършване на дезинсекционни и дератазационни услуги в комплекса, съответно за извършени разходи във връзка с всяка една от организираните дейности по тези договори.

От показанията на разпитания по делото свидетел А. И., служител на ищцовото дружество, които съдът цени при условията на чл. 172 ГПК, се установява, че след претенциите и имейлите, които получили от т. нар. „група от собственици", макар и да намирали за прекалено неотговарящи на реалността проблеми, всеки недостатък, констатиран със снимков материал, бил отстранен, като поканили собствениците да дойдат и проверят изпълнението на работата, на което те не се отзовали. Установява се още, че през процесния период именно ищцовото дружество е извършвало дейностите по поддържка и управление в комплекса. Конкретно през 2022 г. бил реновиран най- големият басейн в комплекса, както и спа центърът. Видеонаблюдение се извършва денонощно, разположени са над 20 камери, които обхващат всяка една зона. Ежедневно се почистват общите площи, ежедневно се проверяват съоръженията в комплекса, подменят се лампи и т. н. Целогодишно има персонал, който се занимава с техническата поддръжка.

Така от събраните доказателства се установя, че изпълнителят е предприел незабавно необходимите действия, някои от които обаче с оглед силния летен сезон е счел за подходящо да бъдат отстранени след отлива на собствениците, с цел избягване създаване на неудобства на последните при престоя им. Освен това голяма част от описаните възражения от собствениците касаят извършването на сериозни ремонти (покрив, фасади, канализация), които освен, че са на общи части и би следвало да се поемат от етажните собственици, изискват и време за подготовка и извършване далеч надвишаващо няколко седмици. Тъй като същите са предприети и то единствено за сметка на изпълнителя, съдът намира, че същият не е в неизпълнение на договорните си задължения.

В показанията си водения от ответницата свидетел г-н Г. сочи единствено, че палсмасовите скари на басейна липсвали, че имало следи от теч по мазилката, който обаче той не е възприел лично, както и че по етажите няма пожарогасители.

Следва да се отбележи, че доколкото свидетелят изключително и цЕ.сочено е извършил обстоен оглед на комплекса в търсене на недостатъци в изпълнението на задълженията на ищеца, които да изнесе пред съда, последният счита, че това са всички налични към момента недостатъци в изпълнението. По така установените от свидетеля недостатъци съдът намира следното: По отношение на скарите на басейна свидетелят Иванов изложи, че същите се демонтират за зимния сезон с цел тяхното предпазване от вредното влияние на климата през зимния сезон, паради и това е нормално да липсват към датата на съдебно заседание – октомври месец, още повече при положение че басейнът е зазимен. Пожарогасителите на етажите не са задължителни съгласно пожаро-безопасните норми, поставянето и поддръжката на същите не са част от задълженията по договора на ищеца, който въпреки това ги е поставил и явно трябва да търпи негативи от предлагането на услуги извън договорените и заплащаните. По отношение на фасадата, видно от показанията на свидетелите, ищцовото дружество периодично предприема мерки по почистването й. Освен това в колективните претенции за неизпълнение не се споменава твърдения в съдебно заседание от свидетеля Г. недостатък. Отделно от свидетеля Г. се посочи, че мазилката е трудна за поддържане и той не би си сложил такава на къщата, паради това съдът приема, че преди отстраняване на теча, от каквото и естество да е бил той, не е било целесъборазно да се почиства фасада. Освен това, дори и да се приеме подобно неизпълнение, неговият общ дял в цялостните задължения по договора на ищцовото дружество, е твърде малък, за да се приеме, че неизпълнението е от степен да доведе до основание за цялостно разваляне на договора.

Съгласно чл.87, ал.1 от ЗЗД за изправната страна се поражда правото да развали договора поради неизпълнение на неизправната страна, само ако същата не изпълни в предоставения й срок. С оглед на изложеното съдът намира, че не са налице кумулативно дадените в чл.87, ал.1 от ЗЗД условия за разваляне на договора поради неизпълнение от страна на ответницата, тъй като нито тя е изправна страна, нито ищцовото дружество е неизправна.

Отделно от горното следва да се отбележи, че по време на Ковид 19 пандемията собствениците освен, че са считали, че не следва да заплащат такси, ако не посещават комплекса, са срещнали и финансови затруднения да извършват текущите си плащания по договорите, което от своя страна е поставило и ищцовото дружество във финасово затруднение да отстранява своевременно текущите повреди (изпълнението на останалите задължения не е преустановено). В началото на 2021г. собствениците са изисквали да бъдат направени всички ремонтни и възстановителни дейности наведнъж и в най-кратък срок, което е било времево и финансово невъзможно поради липсата на плащане от голяма част от собствениците. С оглед на това съдът намира, че не е редно собствениците да черпят права от собственото се неправомерно поведение.

Към това следва да се добави, че от цялата разменена между страните кореспонденция съдът остава с впечатлението, че собственици по принцип не желаят за заплащат договорената цена за предоставените им услуги въобще или ако не, поне не в пълен размер, а не вследствие на неизпълнение от страна на ищцовото дружество.

Следва да се отбележи, че заявените едва в писмената защита твърдения, че едва ли не ищцовото дружество реализира милиони печалба в ущърб на собствениците, без да прави реални разходи срещу получаваните средства, на първо място са заявени несвоевременно, а на второ от представените по делото доказателства се установява, че разходите далеч надхвърлят 100000 лв. Същото може да се установи като се посочи, че само за минимална заплата на един служител разходът е от порядъка на 1110, 00 лв. месечно, или 13320 лв. годишно. Това при четирима служители прави повече от половината от 100000. Следва да се съобрази, че ищцовото дружество всъщност не плаща минимални работни заплати, както се установява от разменената между страните кореспонденция, поради проблеми с намирането на персонал. Към това следва да се добавят и всички задължения по договорите с трети лица, за консумативи и текуща поддръжка.

В заключение, съдът приема, че изявлението за разваляне на договора не е произвело своя правен ефект и не е довело до валидно прекратяване на договора за поддръжка и управление. Страните продължават надлежно да са обвързани от уговорките в същия и дължат изпълнение на задълженията си по него, в това число и заплащане от страна на ответницата на дължимото възнаграждение /на дължимата такса за поддръжка и управление/ за вече предоставените от ищеца услуги през процесните 2021г., 2022 г. и 2023 г., за което бяха ангажирани многобройни доказателства.

По възраженията на ответницата за неравноправност на отделни клаузи по ЗПК, съдът преди всичко ще отбележи, че счита същият за неприложим към конкретния казус с оглед типа на комплекса, но за пълнота на изложението ще ги разгледа.

Тук на първо място следва да бъде съобразена разпоредбата на чл. 146, ал.5 от ЗПК, съгласно която, наличието на неравноправни клаузи в договор, сключен с потребител, не води до неговата нищожност, ако договорът може да се прилага и без тези клаузи.

По отношение на клаузите на чл.5.4 съдът намира, че възражението е непълно неотносимо към предмета на спора, доколкото ответницата не е последващ преобретател на имота, т.е. правото на ищеца не изхожда от тази клауза. Тук следва да се отбележи и, че е напълно допустимо правоприемникът да е обвързан от договорките, сключени от неговия праводател по отношение на прехвърляното право, което е уредено в ред институти на вещното и облигационното право, но не само (залог, ипотека, сервитут, право на ползване, задължения за заплащане на суми към етажната собственост, договори за наем и др.), поради което същите не са с неравноправен характер.

Възражението за неравноправност на разпоредбата на чл.5.6.1 също се явява неотносимо към предмета на спора, тъй като нито ищцата се позовава на стопанска непоносимост като основание за прекратяване на договора, нито ищецът. Освен това тази клауза е уговорена само по отношение на търговеца, доколкото само по отношение на него законът предвижда подобен институт. Освен това е практически невъзможно собственикът да прекрати договора на това основание и да продължи да ползва комплекса, а възложителят да поддържа комплекса заради останалите собственици като де факто предоставя услугите на неизправния собственик безплатно, т.е. няма право на възложителя, което да отговаря на правото на изпълнителя, което да бъде реципрочно уговорено, и не попада в обхвата на разпоредбата на чл.143, т. 6 от ЗПК, съгласно която неравноправна е клауза, която позволява на търговеца или доставчика да се освободи от задълженията си по договора по своя преценка, като същата възможност не е предоставена на потребителя, както и да задържи сума, получена за престация, която не е извършил, когато сам прекрати договора. Всъщност налице е изключението, предвидено в нормата на т.7 на чл.143 ЗПК, а именно „позволява на търговеца или доставчика да прекрати действието на безсрочен договор без предизвестие, освен когато има сериозни основания за това“, каквото е стопанската непоносимост.

Напълно неотносимо е и възражението за неравноправност на клаузата на чл. 5.6.2 от договора, на осн. чл. 143, т.15 от ЗПК. Тази клауза предвижда заплащане на неустойка при виновно неизпълнение от страна на възложителя довело да прекратяване на договора, каквато не се търси в настоящото производство. Тази клауза не води до нищожност на целия договор, поради което евентуалната й неравноправност е напълно ирелевантна за настоящото производство.

По отношение на клаузата на чл.5.1 от договора ответникът навежда като основание за нищожност разпоредбата на чл.143, т.13 и т.19 от ЗПК. Съгласно разпоредбата на чл.143, т.13 от ЗПК неравноправна е клауза, която предвижда цената да се определя при получаването на стоката или предоставянето на услугата, или дава право на търговеца или доставчика да увеличава цената, без потребителят да има право в тези случаи да се откаже от договора, ако окончателно опредЕ.та цена е значително завишена в сравнение с цената, уговорена при сключването на договора. В конкретния случай индексацията на договора с инфлациония коефициент не води до значително завишаване в сравнение с цената, уговорена при сключване на договора, а привеждането й в унисон с пазарната обстановка, в която се налага да оперира ищцовото дружество (закупуване на консумативи и договаряне на услуги по пазарни цени). Не е налице и посочената в т.19 хипотеза за неравноправност, а именно, когато клаузата не позволява на потребителя да прецени икономическите последици от сключването на договора. Ръстът на инфлацията е нормално икономическо явление, което следва да бъде съобразено, като например по ред договори размерът на възнаграждението е обвързано с размера на законната лихва или размера на годишния LIBOR, или др. Тези показатели не зависят от волята на изпълнителя, а са част от макроикономическите процеси.

Последното общо възражение за неравноправност без наведени конкретни твърдения на всички клаузи на чл.5 от договора, съдът няма да разглежда, тъй като счита, че излиза извън обхвата на делото да преценява неравноправност на всяка клауза от договора във връзка с всяко от 20 основания за неравноправност по чл.143 ГПК, без конкретно наведени от ответника възражения в този смисъл.

Съдът намира, че не представлява неравноправна клауза предвиденото в чл. 5.1 от договора ежегодно индексиране на размера на дължимата такса, доколкото същият се актуализира единствено с размера на годишната инфлация, опредЕ. от НСИ. Тоест, критерият за индексация е ясно определен и не зависи от субективните виждания на ищеца.

По изложените съображения съдът намира, че са доказани всички необходими предпоставки за основателност на предявения иск, поради което същият следва да бъде уважен изцяло. Основателна в този смисъл е и претенцията за присъждане на законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 29.12.2023 г. до окончателното й изплащане.

Предвид изхода на спора, право на разноски в производството има ищецът.

Същият представя списък на разноските по чл. 80 ГПК и доказателства за извършени такива в общ размер от 2576, 35 лв., в това число: 276, 35 лв. - внесена държавна такса; 230 лв. - депозит вещо лице; 2000, 00лв. - платено по банков път адвокатско възнаграждение за оказаната правна защита и съдействие в настоящото производство, която сума следва да бъде присъдена в полза на страната, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

Воден от горното, съдът