Решение № 117 от 12.2.2024 г. на Районен съд - Стара Загора по дело № 1651/2023 г.

Предявен е иск с правно основание чл.307 ТЗ. Ищецът „ЕВРОПЕТРОЛ” ЕООД, гр.Бургас твърди, че на 26.08.2021 г. закупил с Нотариален акт № 32, том I, рег. № 11993, нот. дело № 525 от 2021 г. на нотариус В.ия Дралчева, с район на действие PC - Бургас недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.610.290.2.3, с площ от 73.87 квадратни метра, с административен адрес: гр. Бургас, ..., партер. След сключване на договора с изненада установил, че в деня на вписването му, но с по-предходен пореден номер в АВп., бил вписан договор за наем от 30.11.2020 г. със срок на действие до 31.11.2027 г. и при наемна цена от 1200 лева. Наемател по този договор било ответното дружество. За наличието на вписан договор за наем на закупения имот ищецът не бил уведомен от продавачите, въпреки декларацията им в нотариалния акт, че липсвали неупоменати документи, касаещи сделката. Към датата на сделката ищецът направил всички необходими проверки за наличие на вписани тежести върху закупувания имот - нотариусът по сделката се снабдил с удостоверение за тежести, актуално към 17.08.2021 г., и в самия ден на сделката извършил две компютърни справки за наличие на последващи удостоверението тежести върху имота, при които не се открили тежести. Ищецът не бил съгласен с условията на договора за наем, които били нереалистични и явно неизгодни за наемодателя, какъвто се явявал той към момента, поради придобиването на имота и действието на вписването му и спрямо него. С цел постигане изгодно за двете страни решение на проблема, с писмена покана до ответника, му предложил на основание чл. 4.2. от договора да сключат допълнително споразумение към него, с което да потвърдят действието му между страните, да продължат срока му на действие на 10 години, считано от датата на подписване на допълнителното споразумение и да коригират наемната цена по следния начин: за 2023, 2024 и 2025 г. наемната цена да била 2650 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство; за 2026, 2027 и 2028 г. - 3150 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство и за 2029, 2030, 2031 и 2032 г. - 3650 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство в страната. Ищецът предложил и алтернативен вариант с алеаторен елемент - наемната цена за 2023 г. да бъде в размер на 2800 лева, а всяка година същата да бъде коригирана с годишната инфлация за предходната година. На така отправеното предложение ответното дружество изрично отказало с писмена покана с писмо. При така очертаната фактическа обстановка и предвид поведението на ответника бил приложим чл. 307 от ТЗ в отношенията между страните предвид качеството им на търговци и предвид предмета на договора, те можели да поискат от съда да прекрати договора изцяло или да измени същия по отношение на наемната цена поради настъпили такива обстоятелства, които страните не могли и не са били длъжни да предвидят, и обстоятелството, че запазването на договора в настоящия му вид противоречило на справедливостта и добросъвестността. Ищецът нямал представа как била уговорена наемната цена, но към момента и занапред наемна цена от 1200 лева за процесния обект, който се намирал в идеалния център на гр. Бургас, на изключително комуникативно място, се явявала изключително ниска и не отговаряла на пазарните цени на наемите за сходни обекти, които били в размер на около 3000 - 3100 лева месечно. За периода от 30.11.2022 г. до момента била налице и осезателна инфлация, която значително обезценявала стойността на парите и се отразявала на цените на наемите на търговските обекти. Действието на договора до 13.11.2027 г. при тази наемна цена противоречило на справедливостта и добросъвестността, тъй като ответникът заплащал наем, двойно по-нисък от пазарния, а ищецът не можел да ползва закупен от него имот и да извлича от него граждански плодове, двукратно превишаващи наемната цена. Ответникът изрично отказвал да предоговори наемната цена и другите условия на договора с ищеца, разчитайки на действието на вписването му и уговорената с праводателите на ищеца изключително ниска наемна цена. Ищецът моли съда да постанови решение, с което на основание чл. 307 от ТЗ да прекрати, считано от влизане в сила на съдебното решение Договор за наем на недвижим имот от 30.11.2020 г., респективно да измени чл. 4.1. от същия като определи наемна цена от 3100 лева месечно, считано от датата на подаване на исковата молба, респективно от датата на постановяване на съдебното решение. Претендира разноски. С допълнителна молба от 29.05.2023 г. ищецът прави следните уточнения. Формулира искането към съда, като моли последния да постанови решение, с което на основание чл. 307 от ТЗ да измени чл. 4.1. от Договор за наем на недвижим имот от 30.11.2020 г., като определи наемна цена от 3100 лева месечно, считано от датата на влизане в сила на съдебното решение, а при условията на евентуалност, да прекрати договора, считано от влизане в сила на съдебното решение, както и да му бъдат присъдени направените разноски. Датата на изменението/прекратяването на договора се явявала тази на влизане в сила на съдебното решение. Размерът на сумата, с която се искало да бъде увеличена наемната цена, била 1900 лева, представляваща разликата между наемната цена, която ищецът счита за справедлива - 3100 лева и уговорения такъв от праводателите му в размер на 1200 лева. Ответникът „АЛБА Д“ ЕООД, гр. Стара Загора не оспорва обстоятелството, че на 26.08.2021 г. ищецът закупил недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.610.290.2.3, с площ от 73.87 квадратни метра, с административен адрес: гр. Бургас, ..., партер. Невярно било твърдението на ищеца, че след сключване на сделката установил, че в деня на вписването му, но с по-предходен пореден номер в АВп бил вписан договор за наем от 30.11.2020 г. със срок на действие до 31.11.2027 г. и при наемна цена от 1200 лева. Действително наемател по този договор бил ответникът, но процесният договор бил сключен на 30.11.2020 г., с нотариално удостоверяване подписите на страните, извършено от нотариус Марияна Анастасова-Тумбакова, рег. №8195/30.11.2020 г. по описа на същия нотариус, като нотариусът удостоверил подписите на наемодателите и на управителя на дружеството наемател - С.А.С.; както и че този договор за наем бил вписан в имотния регистър по надлежния ред, като вписването на процесния договора за наем от 30.11.2020 г. било извършено преди вписването на нотариалния акт, с който дружеството ищец придобило наетия имот. Това не се оспорвало от ищеца, фактите се интерпретирали субективно, с цел домогване обосноваването на неправилни изводи. Невярно било и твърдението на ищеца, че не бил уведомен от продавачите за наличието на вписан договор за наем на закупения имот, защото в нотариалния акт продавачите декларирали, относно продавания имот и сделката с него: „... продава същия свободен от вписани ипотеки, не е обременен с чужди вещни права, не му е известно да има вписани възбрани или искови молби, не е съдебно оспорен и не е предмет на договори за учредено право на ползване или предварителни договори за продажба с трети лица. Същите декларират, че нямат други документи касаещи настоящата сделка...“, като така декларираното било вярно, защото процесният договор за наем бил облигационен, не създавал вещни тежести върху имота и не касаел предмета на договора за покупко-продажба на имота, след като не влияел на вещнопрехвърлителния му ефект. Това твърдение било неотносимо към предмета на спора. Необосновано било и твърдението, че към датата на сделката направил всички необходими проверки за наличие на вписани тежести върху закупувания имот, защото бил публично известен е фактът, че процесният имот се ползвал от ответника като аптека. Имотът бил обозначен като аптека по смисъла на Закона за лекарствените продукти в хуманната медицина, на фасадата му имало поставена огромна рекламна табела на веригата аптеки „Фрамар“, под чиято марка ответникът извършвал дейността търговия на дребно с лекарствени продукти. Имотът бил брандиран с рекламни материали на продаваните на дребно лекарствени продукти и медицински изделия, на видно място в аптеката било поставено, съгласно изискванията на чл. 2, ал. 3 от Наредба №28 от 09.12.2008 г. за устройството, реда и организацията на работата на аптеките и номенклатурата на лекарствените продукти, издаденото разрешение за търговия на дребно №АП-2178/31.03.2021 г., издадено от Изпълнителната агенция по лекарствата на дружеството ответник „Алба Д“ ООД, при което ищецът премълчавал факта, че бил наясно със състоянието на имота, с начина му на ползване и че се ползвал от ответника. Ищецът бил търговец - търговско дружество, при което законът му възлагал значително по-висока степен на отговорност при участието му в гражданския и търговския оборот, в сравнение с физическите лица — нетърговци. В този смисъл необосновано и спекулативно било заявеното от дружеството ищец, че не било съгласно с условията на договора за наем, които били нереалистични и неизгодни за наемодателя, поради придобиването на имота и действието на вписването му, защото дружеството ищец не било наемодателят, с когото бил сключен договора за наем. Неотносимо за действителността на договора било съгласието на ищеца с условията на договора за наем. Необосновано било становището му, че намирал условията на договора за наем за нереалистични и явно неизгодни за наемодателя, тъй като това доколко били изгодни или не уговорките по един договор бил въпрос, който се преценявал от страните по договора при сключването му. Ответникът, като страна по наемното правоотношение, бил принуден да търпи настъпилото правоприемство и поведението на новия собственик, в лицето на дружеството ищец, в т.ч. и недобросъвестните му действия, свързани с опитите му да накара ответника да промени условията на договора по начин, който той едностранно решил, че се явявали изгодни за него. Направеното предложение от страна на ищеца било проява на явна недобросъвестност, тъй като то игнорирало действащия договор за наем, който бил в сила между страните предвид разпоредбата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, като се предлагало новирането му при явно неизгодни за ответника условия - при значително завишен размер на наема, в сравнение с дължимия от по действащия договор. Било вярно, че на отправеното предложение ответното дружество изрично отказало с писмена покана. При направеното от ищеца неприемливо предложение, ответникът провел с ищеца преговори, установени с водена кореспонденция между дружеството ищец, от една страна - в лицето на адвокат Х.М., вписан в Адвокатска колегия — Бургас, и управителя Ж.М., и от страна на ответника - прокуриста на дружеството Д.К.Д. и адвокат С. А., при които преговори се постигнало съгласие помежду им, че договорът оставал в сегашния му вид, срок и наемна цена. Това се установявало от изявлението на пълномощника на дружеството ищец - адвокат Х.М., в електронното му писмо от 20 Септември 2021 г., 13: 15 ч., изпратено от електронния му адрес minchev@ftm- lawfirm.com, съгласувано с управителя на дружеството ищец г-н Ж.М., с електронен адрес europetrol@, abv.bg, адресирано до ответника, в лицето на прокуриста на дружеството Д.К.Д., а именно - „В случай, че не приемете горното предложение, договорът остава в сегашния му вид, срок и наемна цена.“. Недобросъвестното поведение на ищеца било видно от факта, че въпреки проведените преговори, година и половина по-късно ищецът подновил претенциите си. Твърдените от ищеца факти и обстоятелства не попадали в хипотезата на чл. 307 от Търговския закон, при което не могли да породят правните последици на стопанската непоносимост, уредена в текста на закона. Ищецът не твърдял да били настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността. Твърдените от ищеца факти и обстоятелства касаели сключването на договора за наем, а не били такива, които да са настъпили впоследствие, след сключването му, при което страните не могли и не са били длъжни да ги предвидят. Това, че ищецът не печелел достатъчно, не било обстоятелство по смисъла на хипотезата на чл. 307 от Търговския закон. Ищецът дори не твърдял да е на загуба, която да е резултат от процесния договор. Това, че печалбата на ищеца не била достатъчна и била по-ниска от пазарните условия, не било обстоятелство, което да налага стопанска непоносимост, защото спекулативните печалби от една търговска дейност не били относими към противоречие на справедливостта и добросъвестността. Едни търговци се справяли с търговията по-добре, други не толкова добре, но дори и да били на загуба от дейността си, това не било въпрос на справедливостта и добросъвестността. При договорения и заплащан наем, ищецът бил на печалба от процесния имот, но намирал същата за недостатъчна. Инфлацията в случая също не касаела хипотезата на чл. 307 от Търговския закон. Ответникът моли съда да постанови решение, с което да отхвърли иска като неоснователен. Претендира разноски по делото. Третите лица-помагачи на страната на ищеца Д. П. К. и П. Б. К. не вземат становище по предявения иск. Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, намери за установено следното. По делото е представен Договор за наем на недвижим имот 30.11.2020 г., сключен между ответното дружество и подпомагащите страни Д. П. К. и П. Б. К.. По силата на този договор на ответника е предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот, находящ се в гр.Бургас, ..., представляващ партерно помещение № 1 със застроена площ от 73, 87 кв.м. Договорът е сключен за срок от 7 години при наемна цена в размер на 1200 лв. месечно /чл.4.1 от договора/. С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот№ 32, том I, рег. № 11993, нот. дело № 525/26.08.2021 г. на нотариус В.ия Дралчева, с район на действие PC - Бургас посоченият по-горе недвижим имот е прехвърлен от наемодателите Д. П. К. и П. Б. К. на ищеца „ЕВРОПЕТРОЛ” ЕООД, гр.Бургас. По делото не се спори, че договорът за наем от 30.11.2020 г. е вписан в Службата по вписванията - Бургас в деня на сключване на договора за покупко-продажба на наетия имот, но преди вписване на нотариалния акт. По делото е представена покана от ищеца, с която същият е предложил да бъде удължен срокът на договора на 10 години, с два варианта за изменение на наемната цена: първи вариант - за 2023, 2024 и 2025 г. - 2650 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство; за 2026, 2027 и 2028 г. - 3150 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство, и за 2029, 2030, 2031 и 2032 г. - 3650 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство в страната; и втори вариант - за 2023 г. - 2800 лева, а всяка година да бъде коригирана с годишната инфлация за предходната година. В отговора на исковата молба се признава, че поканата е била получена от ответника на 22.02.2023 г. На тази покана ответникът е отговорил на 24.02.2023 г., като е отхвърлил направените предложения. Предявен е конститутивен иск по чл.307 ТЗ, с който се претендира увеличаване на наемната цена или прекратяване на договора за наем поради стопанска непоносимост. Ищецът е частен правоприемник на наемодателите Д. П. К. и П. Б. К.. Тъй като по силата на чл.237 ЗЗД договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, т.е. същият замества продавачите и придобива качеството на наемодател, ищецът е легитимиран да претендира изменение или прекратяване на правоотношението поради стопанска непоносимост. Стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 ТЗ /известна в правната теория и като Rebus sic stantibus/ е основание за изменение или прекратяване на договорното правоотношение, когато липсва съгласие на страните за това, а обективната икономическа ситуация при продължаването съобразно първоначалните условия създава предпоставки за възникване на изключителна несправедливост в отношенията между страните. Институтът на стопанската непоносимост представлява коректив на два от основните принципи на договорното право – за свободата на договарянето (чл. 9 ЗЗД) и за обвързаността на страните от договора (чл.20а, ал. 1 ЗЗД). Разпоредбата на чл. 307 ТЗ оправомощава засегнатата страна да поиска от съда изменение или прекратяване на договора, при положение че запазването му с първоначалното му съдържание противоречи на справедливостта и добросъвестността. Целта е чрез намесата на съда в правоотношението да се приведе правното положение в съответствие с промените в икономическите обстоятелства, настъпили в периода между сключването на договора и завършване на изпълнението на задълженията по него. По този начин се избягва един противен на справедливостта и добросъвестността стопански и правен резултат, който би се проявил при престиране на първоначално уговореното. Разпоредбата на чл. 307 ТЗ има предвид последващи изменения в стопанската обстановка, които водят именно до съществено нарушаване на еквивалентността на насрещните престации. Когато изменението на обстоятелствата предизвиква прекомерна обременителност на изпълнението за едната страна поради драстично оскъпяване на разходите или поради съществено обезценяване на насрещната престация (без обаче да прави изпълнението обективно невъзможно), справедливостта и добросъвестността налагат отклонение от принципа за задължителната сила на договора по чл. 20а, ал. 1 ЗЗД. Ако в посочените хипотези длъжникът бъде принуден да престира първоначално уговореното съобразно принципа Pacta sunt servanda, би се стигнало до явно несправедливи и противни на обществените представи за почтеност и честност стопански резултати, които ще се изразят в икономически загуби на едната страна и същевременно – в извличане на неочаквани и социално неоправдани стопански изгоди за другата. В разглеждания случай между страните е възникнало правоотношение по търговска сделка по смисъла на чл.286, ал.1, вр. с ал.3 ТЗ, тъй като при сключването на договора наемателят е имал качеството на търговец, което обуславя приложимостта на чл.307 ТЗ. Субективното преобразуващо право да се предизвика правна промяна, изразяваща се в изменение или прекратяване на договора, възниква при наличие на уредените в посочената разпоредба предпоставки: съществено изменение в обстоятелствата, което страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и противоречие на запазването на договора на справедливостта и добросъвестността. В пазарния анализ, съдържащ се в заключението на назначената по делото съдебно- оценителна експертиза, се сочи, че обявената през 2020 г. пандемия от Ковид 19 и въведеното извънредно положение в страната са довели до пълно затваряне на всички обекти, офиси и учреждения, с изключение на аптеките и супермаркетите, които са били с ограничителен режим за посещения на клиентите. Това е довело до освобождаване на много търговски обекти поради невъзможността на търговците да работят и да бъдат посещавани нормално от клиентите си. Част от търговските обекти договорили наемите си на по-ниски нива, заедно с определен период, в който част от собствениците приели да бъдат няколко месеца без наем (за периодите на ограничения), с идеята да бъдат задържан лоялни и благонадеждни наематели. За целия период имало доста свободни помещения под наем и наемателите можели да договорят по-нисък размер на наема. От друга страна, наемодателите били склонни към отстъпки, за да да имат някакъв приход и помещенията им да не се задържат дълго време празни. Според вещото лице средният пазарен наем за обекта към момента на подписване на договора е бил в размер на 1268 лева месечно, като договорената наемна цена в размер на 1200 лева месечно е пазарно допустима и обоснована при отчитане на съществуващата към момента на подписването му икономическа и пандемична ситуация, както и неяснотата относно развитието и продължителността на пандемията и начина, по който извънредното положение, обявено в страната, ще се отрази на икономиката като цяло. Според експерта пазарният наем на процесния имот към момента на оценката, определен на база сравнителни наеми на подобни търговски обекти, разположени на ул. „ Александровска„ на база оферта (установена на място) и реално сключени сделки за наеми през последните три месеца по данни от агенции за недвижими имоти в гр.Бургас, е в размер на 2610 лева. Съдът възприема заключението като обосновано, незаинтересувано и съответстващо на останалия доказателствен материал по делото. Така установените обстоятелства сочат на наличие на първия елемент от състава на стопанската непоносимост - настъпило след сключване на процесния договор за наем съществено изменение в икономическата ситуация, изразяващо се в значително нарастване /повече от два пъти/ на пазарната наемна цена за недвижимия имот, предмет на договора. В резултат на това изменение актуалната икономическа обстановка сериозно се отличава от тази, при която наемодателят е формирал волята си за размера на дължимата от наемателя престация. Следващото изискване по чл.307 ТЗ е факторите, предизвикали промяната, да са били или изобщо непредвидими, или дори при полагане на най-добрата грижа и цялото умение на страните, последните да не са могли да мислят за тях и да ги предвидят. Посоченото изискване произтича от задължението на всеки съконтрагент да полага дължимата грижа на добър търговец (чл. 302 от ТЗ) - грижа, която съответства на на рисковете, присъщи на всяка търговска сделка. Ако и при полагането на тази достатъчно голяма грижа, не е било възможно да се предвиди промяната, тогава поведението на страните следва да се третира като извинително. Поначало в условията на свободен пазар е очаквано наемните цени да търпят известни промени в една или друга посока. В разглеждания случай обаче очевидно не става въпрос за такова изменение в обстоятелствата, доколкото увеличението на наемната цена е над два пъти. През 2020 г., когато е сключен договорът за наем, годишната инфлация в страната по данни на НСИ е била в размер на 1, 7%. Както сочи и вещото лице, към този момент бъдещото развитие на пандемичната ситуация и отражението й върху икономиката е било неясно. При тези обстоятелства следва да се заключи, че последвалото драстично нарастване на индекса на потребителските цени в страната по данни на НСИ през 2021 г. - със 7, 8 %, през 2022 г. - с 16, 9% и през 2023 г. - с 4, 7 %, не е могло да бъде прогнозирано от страните, дори при полагане на дължимата грижа. В случая запазването на първоначално уговорената наемна цена противоречи на справедливостта, защото значително е нарушено равновесието между задълженията на страните. Престацията на ищеца наемодател е икономически несъответстваща /нееквивалентна/ на това, което има право за получи. Същият търпи икономически загуби, тъй като получава за ползването на недвижимия имот наемна цена, значително по-ниска от пазарната, което пък води до неоправдани стопански изгоди за ответника наемател, респ. до неоснователно обогатяване на едната страна за сметка на другата. Запазването на наемната цена противоречи и добросъвестността, доколкото изпълнението е прекомерно обременително за ищеца и противоречи на общоприетите представи за честност, почтеност и коректност. Изложеното налага извода, че в полза на ищеца е възникнало субективното преобразуващо право по чл.307 ГПК да предизвика изменение н размера на наемната цена, уговорена в чл.4.1 от Договор за наем на недвижим имот 30.11.2020 г. В случая изпълнението на договора продължава да е възможно, поради което същият следва да бъде запазен при увеличаване размера на дължимия наем от 1200 лева месечно на 2610 лева месечно - актуалната пазарна наемна цена според заключението на съдебно-оценителната експертиза по делото. По тези съображения съдът намира, че предявеният конститутивен иск е основателен и следва да бъде уважен частично, като бъде изменена на основание чл.307 ТЗ клаузата по чл.4.1 от Договор за наем на недвижим имот 30.11.2020 г., по силата на който Д. П. К. и П. Б. К., заместени по чл.237 ЗЗД от „ЕВРОПЕТРОЛ” ЕООД, гр.Бургас, са предоставили на „АЛБА Д“ ЕООД, гр. Стара Загора за временно и възмездно ползване недвижим имот, находящ се в гр.Бургас, ..., представляващ партерно помещение № 1 със застроена площ от 73, 87 кв.м., като наемателят дължи на наемодателя месечен наем в размер на 2610 лева, вместо 1200 лева, считано от влизане на решението в сила. В останалата част до претендирания размер 3100 лева искът се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен. На основание чл.78, ал.1 от ГПК следва да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца съразмерно на уважената част от иска направените по делото разноски в размер на 3155, 43 лева, представляващи държавна такса, адвокатско възнаграждение и възнаграждение на вещо лице. Съдът намира за неоснователно искането на ответника за намаляване поради прекомерност на възнаграждението за един адвокат на ищеца, тъй като същото е в размер на 2640 лв. с ДДС и е под в минимума, определен съобразно чл.7, ал.2, т.3 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, който е в размер на 2942, 40 лв. с ДДС. Воден от горните мотиви, съдът