Решение № 4161 от 24.7.2023 г. на Софийски градски съд по дело № 2440/2022 г.

Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД. Ищецът С. В. Б. твърди, че е сключил с ответниците предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот – апартамент в гр.София, ж.к.“••••••• река“. Ищецът се задължил да плати продажната цена в размер на 60 000 лв., от които задатък в размер на 30 000лв., който задатък той платил в уговорения срок и по уговорения банков път. Посочва, че ответниците не са се явили на уговорения в договора ден и час на 7.03.2022г. в 10.30ч. пред Нотариус И.И.Ж. за сключване на окончателен договор. Предявява срещу ответниците иск за обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл.19 ал.3 от ГПК. Ответниците С. Б. П. и К. Д. А. /преди Г./ не са депозирали отговор на исковата молба, не се явяват в съдебно заседание и не заявяват становище по иска. Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, установи следното от фактическа страна: Ищецът представя по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2022г., съгласно който ответника С. Б. П., лично и като пълномощник на К. Д. Г., продавач, и от друга страна С. В. Б., купувач, са се споразумели да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът ще прехвърли на купувача собствеността на следния недвижими имот: СОС с идентификатор 68134.613.450.1.42, гр. София, Община Столична, ж.к. „•••••••, посочена в документа площ: 93.33 кв. м. /деветдесет и три цяло и тридесет и три стотни/квадратни метра, състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения и два балкона, заедно с прилежащото му мазе № 29 /двадесет и девет/ с площ 2.41 / две цяло и четиридесет и една стотни/ квадратни метра, представляващ ап. 42, находящ се в гр. София, ж.к.„••••••• ••••••• Купувачът се е задължил да заплати на продавачите срещу прехвърляне собствеността върху имота на сумата 60 000лв., платима на 2 вноски: първа вноска, представляваща капаро в размер на 30 000лв., платима чрез банков превод по сметката на продавача С. П. в „Райфайзенбанк" ЕАД, IBAN: ••••••• в срок до 07.03.2022 г.; втора вноска – окончателно плащане в размер на 30 000лв. по сметката на продавача П. в деня на сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт. Страните са се уговорили да сключат окончателен договор до 7.03.2022г., като са се задължили да се явят на 7.03.2022г. в 10.30ч. в кантората на нотариус И.И.-Ж., с адрес: гр. София, ул., , •••••••, лично или чрез пълномощник и готови за сключване на окончателен договор или за констатиране на причината, поради която сключването на сделката не е възможно. Договорът е подписан от С. П. лично и като пълномощник на К. Г., и от С. Б.. Пълномощно, с което К. Г. да е упълномощила С. П. да се задължи от нейно име да продаде имота, не е представено, не е описано и в предварителния договор. Видно от вносна бележка от 28.02.2022г. С. Б. е превел по сметката на С. П. посочена в предварителния договор сумата от 30 000 лв. Представен е и Анекс №1 от 28.02.2022г. към предварителния договор, сключен между С. П. лично и като пълномощник на К. Г., в който е посочено, че продавачите С. П. и К. Г. заявяват, че на 28.02.2022г. са получили по предварителния договор сумата 30 000лв., която сума представлява платен задатък от договора. Видно от констативен протокол акт №140 т.1 рег.№ 2105/22г. на нотариус И.И.-Ж., рег.№ 701 НК, район на действие СРС, на 7.03.2022г. в кантората на нотариуса се е явил С. Б. за извършване на нотариален акт за покупко-продажба като купувач, съгласно предварителен договор от 28.02.2022г., като същият е бил в готовност да заплати оставащата сума от продажната цена. До 11ч. продавачите С. П. и К. Г. не са се явили и не са изпратили представител. Видно от представения нот.акт № 96 т.ІІІ, руг.№ 38930 дело № 496/2008г. на нотариус А. Ч., р-н на действие СРС, рег.№ 310 на НК, ответникът С. П. е собственик на 60% от имота, описан в предварителния договор, а ответницата К. Г. - на 40% от имота. Представена е схема на имота, както и и данъчната му оценка. Видно от представеното удостоверение за идентичност на имена, ответницата е имала през годините различни фамилни имена – Г., Ц., а към настоящия момент- А.. Ответниците, въпреки заявения общ настоящ и постоянен адрес, не са в граждански брак помежду си, не са били в граждански брак помежду си през 2008г. при придобиване на процесния недвижим имот, предмет на предварителния договор. Въз основа на така възприетата фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: За да се уважи иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, е необходимо да се установи на първо място да е сключен валиден предварителен договор, който да съдържа всички съществени условия на сделката и да бъде в писмена форма. Освен това е необходимо да са налице законовите предпоставки за прехвърляне на имота по нотариален ред, включително продавача да е собственик на имота. В случая безспорно се установи, че ищеца С. Б. и ответника С. П. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, в който договор са уговорили всички съществени условия на сделката - предмет, цена, начин на плащане, срок. Въпреки, че в предварителния договор е вписано, че П. действа и като пълномощник на К. Г., пълномощно за сключване на предварителния договор изходящо от нея, не е представено. Не е описано и в предварителния договор. При това положение следва да се приеме, че предварителния договор е сключен само със съгласието на единия съсобственик, който притежава 60% от собствеността върху имота. Съсобственикът с притежавани 40% от собствеността, не е дал съгласие да се задължи да продаде своите части от имота на ищеца. Съгласно разпоредбата на 33 ал.1 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. В съдебната практика няма единно мнение за отражението, което има неспазването на процедурата по чл.33 от ЗС за обявяването на предварителния договор за окончателен. Напр. в решение № 203 от 23.01.1970 г. по гр. д. № 1594/69 г. на I г. о. на ВС е прието, че собственикът на недвижимия имот е длъжен да покани останалите съсобственици и ако те желаят да изкупят дела му - то искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД не следва да се уважава. В решение № 77 от 4.04.2005 г. по гр. д. № 185/04 г. на ВС е прието, че само по себе си неизпълнението на изискванията на чл. 33 от ЗС е пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен. Налице е съдебна практика и в обратния смисъл - представянето на доказателства по чл.33 ал.1 от ЗС в производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД не е необходимо /решение № 1183 от 1.11.2000 г. по гр. д. № 57/00 г. на II г. о. на ВКС и решение № 826 от 27.07.2000 г. по гр. д. № 112/00 г. на II г. о. на ВКС/. Настоящият състав споделя разбирането на ВКС развито в Решение № 313 от 26.05.2010г. на ВКС по гр. д. № 584/2009 г., III г.о., ГК, в което е прието, че неизпълнението на изискванията на чл.33 от ЗС не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен - тези изисквания не са елемент от състава на чл.19 ал.3 от ЗЗД, не може от купувача да се изисква да представи пред съда доказателства, че продавачът е предложил на останалите съсобственици да купят неговата част, а и правата на съсобствениците са защитени по реда на чл.33 от ЗС. Следователно е възможно съдът да обяви за окончателен предварителен договор при който се установи, че прехвърлителят не е индивидуален собственик на имота и той предварително не е предложил на другия съсобствник/ци да изкупи/ят дела му. Следващият предварителен въпрос, на който следва да се отговори е: може ли да се обяви предварителен договор за окончателен само за част от уговорената между страните престация, т.е. може ли съдът да обяви за окончателен предварителния договор само за ид.ч., които ответникът притежава /за 60% от правото на собственост/ вместо за целия имот, както е поискано. Въпреки, че не съществува никаква правна пречка ответникът да обещае продажбата на вещ, която не е изцяло негова и този договор да обвързва валидно страните /ответникът отговаря за вредите от неизпълнението, ако целия или някаква част от обещания имот не се окаже негова собственост, така в Решение № 1183 от 1.11.2000 г. на ВКС по гр. д. № 57/2000 г., II г. о./, той не може да прехвърли по-голям дял от притежавания от него, нито съдът би могъл да стори това в производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД. В практиката на ВС е застъпено разбирането, че решението по чл.19 ал. 3 от ЗЗД замества несключения окончателен договор, затова в диспозитива на това решение съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на обещания договор /Решение № 30 от 5.IV.1973 г. по гр. д. № 13/73 г., ОСГК – въпреки, че чл.19 ал.3 от ЗС е тълкуван във връзка с чл.297 от ГПК /отм./, сегашния текст на чл.362 ал.1 от действащия ГПК има същото съдържание – съдът постановява решение, което замества окончателния договор/. В конкретния случай, ако съдът уважи частично иска, или само за 60% от правото на собственост върху имота, то съдържанието на предварителния договор не би могло да се възпроизведе в диспозитива на решението. Още повече, че ищецът е платил 50% от цената на имота, а ще му се прехвърлят 60% от собствеността на имота. Съдът не може да замества договорната свобода и волята на страните и да решава цената, която следва да се доплати за още 10% дял. В този смисъл настоящият състав споделя разбирането на ВС, застъпено в Решение № 1101 от 1961 г. по гр. д. № 3086 от 1961 г., IV г. о. – „По предявен иск за сключване на окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД съдът може да постанови само решение за отхвърляне на иска или решение за сключване на окончателен договор, отговарящ на предварителния договор. Съдът не е властен да постановява сключването на окончателен договор само за част от имота, предмет на предварителния договор, в зависимост от престацията на ищеца“. В конкретния случай ищецът е платил половината от цената на имота, а ответникът може да му прехвърли 60% от правото на собственост върху имота. При изпълнени частични престации и на двете страни, които не съвпадат по обем, съдът не може да обяви окончателен договор съобразно престираното, като и вкл. да замести волята на страните досежно определяне на цената. Вярно е, че съществува практика на ВКС, в която се приема, че предварителния договор може да бъде обявен за окончателен само за тази част от обещания имот, която е собственост на обещателя към момента на вписването на исковата молба - Решение № 1183 от 1.11.2000 г. на ВКС по гр. д. № 57/2000 г., II г. о., възприето и в Решение № 313 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 584/2009 г., III г. о., ГК. Разглежданите случаи по тези дела обаче не са идентични – в настоящия случай е налице частично изпълнение от купувача, за разлика от случая, разгледан в решението по гр. д. № 57/2000 г., II г. о., ВКС, където изглежда купувачът е платил изцяло уговорената цена. С оглед на изложеното, съдът намира, че иска следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Претенции за разноски от страните не са правени. Воден от горното, съдът