Решение № 3940 от 1.7.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 336/2023 г.

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор от 30.07.2020 г., сключен между купувача Д. И. Г. и обещателя „С.И.“ ЕАД относно следните недвижими имоти, находящи се в урегулиран поземлен имот I-9, 9310, в квартал 19-В по плана на град С., с площ от 14 392 кв.м., с кадастрален идентификатор 68134.4093.1010, а именно: 1) Апартамент № 58 с идентификатор 68134.4093.1010.3.58, с административен адрес: гр. С., ж.к. „•••••••, с предходен адрес: гр. С., район „•••••••“, местност „Югоизточен град - район ••••••• (8-ми жилищен етаж), кота +22, 08 м., със застроена площ на апартамента от 55, 29 кв.м., заедно с 1, 72 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот или обща застроена площ 69, 62 кв.м., заедно с мазе №27, находящо се на първи сутерен на сградата, кота „ - 4, 70 м“, със застроена площ 2, 04 кв.м., заедно с 2, 72% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който сградата е построена, 2) заедно със съответните идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4093.1010.5.6, с адрес на имота: град С., район •••••••, местност „Югоизточен град, район 4, зона 5“, етаж -2 (минус две), гараж, паркоместа 3-14, който самостоятелен обект се намира на етаж -2 (минус две) в сграда с идентификатор 68134.4093.1010.5, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4093.1010, с предназначение на самостоятелния обект: хангар, депо, гараж, с брой нива на обекта: 1 (едно), които идеални части съответстват и ще се ползват като паркомясто №4 (четири), находящо се на 2 (втори) сутерен, кота -7, 50 м. на подземния гараж, построен под блокове №9, №10, №11 и №12 в гореописания урегулиран поземлен имот, със застроена площ на паркомястото от 15, 50 кв.м., при съседи: паркомясто №5, подземна улица, паркомясто №3 и паркомясто №31, заедно с 1, 37 % идеални части от общите части на подземния гараж, равняващи се на 14, 31 кв.м, и съответните идеални части от правото на строеж върху гореописания поземлен имот или обща застроена площ от 29, 81 кв.м. В исковата молба са изложени твърдения, че е сключен предварителен договор от 30.07.2020 г. между Д. И. Г. като купувач и „С.И.“ ЕАД като продавач (обещател), по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли на ищцата гореописаните апартамент №58 и паркомясто №4 при продажна цена в размер на 95 000 евро, която е била изцяло заплатена от ищцата. Последната твърди, че на 18.04.2022 г. се е явила с представител на ответника за сключване на окончателен договор пред нотариус, но за нейна изненада в проекта на нотариалния акт, който й е предложен, са предвидени множество други нейни задължения, извън вече договорените между страните по предварителния договор и във връзка с други строежи, които ще се извършват от трети лица в съседство на блока, в който се намират процесните имоти. Като условие за прехвърляне на същите от нея е изискано да подпише и пълномощно с овластяване за действия извън тези по предмета на предварителния договор. Поради непостигане на съгласие по тези странични уговорки в нотариалния акт, които не касаят основните задължения на страните за продажба на процесните имоти, продавачът отказва да й продаде недвижимите имоти, описани в предварителния договор. Сочи, че на 13.05.2022 г. продавачът и е предал владението на апартамента, макар същият официално да не е нейна собственост. През лятото на 2022 г. между страните са разменени писма по телепоща, с които тя настоява да се уговори ден и час за изповядване на нотариалната продажба, но продавачът я уведомява, че ищцата вече неоснователно се е отказала да подпише нотариалния акт и пълномощното към него на 18.04.2022 г., като обосновава нежеланието си с нарушение от нейна страна на чл. З, ал. 4 от договора, която разпоредба обаче предвижда снабдяване с пълномощно във връзка с издаване на Акт 16 за сградата, въпреки че такъв вече е бил издаден. През м. октомври 2022 г. на ответника е изпратено ново писмо, с което отново е поискано да бъде сключен окончателен договор, но същото остава без отговор. Вместо това на 13.12.2022 г. на ищцата е изпратено уведомление с изх. №635/13.12.2022 г. от страна на продавача, който я уведомява, че едностранно разваля договора поради нейно виновно неизпълнение на задължението й да купи и придобие с нотариален акт правото на собственост върху обектите, предмет на предварителния договор, като я кани да му посочи банкова сметка за връщане на продажната цена (въпреки, че продавачът знае нейната банкова сметка поради вече извършените плащания към него). Счита, че това волеизявление на продавача няма правопрекратяващ ефект, поради това че тя не е неизправна страна. Тъй като продавачът и понастоящем отказвал да продаде имота при уговорените в предварителния договор условия, то ищцата счита, че за нея е налице правен интерес от предявяването на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В срока и по реда на чл. 131 ГПК е постъпил отговор от „С.И.“ ЕАД, с който се оспорва предявения иск. Ответникът признава, че са били сключили с ищцата процесния предварителен договор и тя е заплатила цялата продажна цена. Оспорва твърдението в исковата молба, че съгласно предварителния договор продавачът като титуляр на правото на строеж за самостоятелни обекти от строящи се жилищни сгради с магазини и подземни гаражи, в урегулиран поземлен имот УПИ I – 2662, 2413, 2488, 2788 в кв. 19-В по плана на гр. С., местността „Югоизточен град, район 4, зона 5“, с площ 13 003 кв.м., при съседи: улица от осева точка 520А до осева точка 520Д, улица от осева точка 520А до осева точка 505 и поземлени имоти без планоснимачни номера, се е задължил да построи и да продаде на ищцата описаните в исковата молба недвижими имоти. Твърди, че в договора е записано, че продавачът като собственик на вещни права на строеж за самостоятелни обекти от новоизграждаща се жилищна сграда с магазини и подземни гаражи блок № 11 в поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9310, с адрес: гр. С.. Район •••••••, с площ 13 002 кв.м., при съседи: 68134.40939, 68134.4089.467. 68134.4093.368, 68134.4093.187, 68134.4093.3664, 68134.4093.2627, 68134.4093.124, 68134.4093.126, 68134.4093.587, 68134.4093.494, се е задължил да построи и да продаде на ищцата описаните в исковата молба недвижими имоти. Твърди, че описанието в исковата молба на паркомясто № 4, на втори сутерен, на кота „-7, 50“, разположено на подземен гараж, заедно с 1, 37 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж, не съответствало на това по предварителния договор, в който е записано, че е находящо се в „Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи“ – подземни гаражи и паркоместа, подробно индивидуализирана по-горе.“. Счита, че нито описанието в предварителния договор, нито в исковата молба, на процесното паркомясто № 4 съответства на някой от възприетите в законодателството начини, доколкото има легални такива, за да може да се приеме, че така описаното паркомясто № 4 представлява годен обект за прехвърлителна сделка. Оспорва и паркомястото да е прилежащо към апартамент № 58. Уточнява, че договорената обща продажна цена на посочените недвижими имоти в действителност е в размер на 95 000 евро с включен ДДС, като продажната цена за апартамента е 82 000 евро с ДДС, а продажната цена за паркомястото е 13 000 евро с ДДС. Твърди, че ищцата е била предварително запозната с проекта за нотариален акт на 14.04.2022 г., поради което е невярно изложеното от нея, че в деня на сделката, при явяването й пред нотариуса, е била изненадана от проекта за нотариален акт. Признава, че на 13.05.2022 г. обещателят е предал на ищцата владението на процесния апартамент, но счита, че не е отказал да прехвърли имота, а това се дължи на поведението на ищцата, с която не е могла да бъде постигнато съгласие по окончателния вариант на нотариалния акт, което е станало причина на 13.12.2022 г. на ищцата да й бъде изпратено уведомление с изх. № 653/13.12.2022 г., с което ответникът я уведомява, че едностранно разваля договора поради нейно виновно неизпълнение на задължението й да купи с нотариален акт правото на собственост върху обектите, предмет на предварителния договор. Излага, че след 30.07.2020 г. - датата на сключване на процесния предварителен договор и преди 06.12.2021 г. - датата на издаване на Разрешение за ползване на сградата, в която са изградени процесните обекти (след издаването на което е следвало да се прехвърли с нотариален акт в полза на ищцата собствеността върху процесните апартамент №58 и паркомясто №4), по възлагане на собственика на поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9310 и на собственика на съседния ПИ с идентификатор 68134.4093.9 е изменен плана за регулация и плана за застрояване (ИПРЗ) на кв. 19В, м. „Югоизточен град, район 4, зона 5“, вследствие на което посочените два съседни имота са обединени и е образуван нов общ УПИ. При това ИПРЗ, частта от ПИ с идентификатор 68134.4093.9310, попадаща в зона „Зп“ е изключена от границите на действащия план за регулация, вследствие на което бившият ПИ с идентификатор 68134.4093.9310 е останал с по-малка площ спрямо момента, в който е сключен предварителния договор. След извършеното изменение на плана за регулация и плана за застрояване, ПИ с идентификатор 68134.4093.9310 престава да съществува като самостоятелен имот, тъй като е обединен със съседния още незастроен ПИ с идентификатор 68134.4093.9 в общ поземлен имот. Съответно, престава да съществува и описаният в процесният предварителен договор УПИ I - 2662, 2413, 2488, 2788, който заедно със съседният УПИ II-9 е обединен в нов общ УПИ. Доколкото бившият ПИ с идентификатор 68134.4093.9, с който е обединен бившият ПИ с идентификатор 68134.4093.9310 е незастроен, но по отношение на него има инвестиционна инициатива от страна на собствениците му, които искат да предприемат строителство на нови сгради в този имот, то се е наложило в нотариалните актове на всички купувачи, които са сключили преди датата на извършеното ИПРЗ предварителни договори със „С.И.“ ЕАД за покупка на обекти в процесните сгради да бъдат включени клаузи, които адекватно да отразяват извършеното изменение на плана за регулация и застрояване, и без да засягат интересите на купувачите, да обезпечат възможността на собствениците на земята да възложат извършване на строителството на нови сгради в незастроения бивш поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9. Твърди, че ищцата необосновано е отказала да подпише представеното й в тази връзка пълномощно, с което е нарушила чл. 3, ал. 4 от предварителния договор. Поддържа, че въпреки проведените между страните многобройни срещи, не са могли да постигнат съгласие относно съдържанието на окончателния вариант за сключване на нотариален акт и подписване от страна на ищцата на пълномощно, с което да съдейства на ответника да реализира инвестиционните си намерения за застрояване на останалата част от обединения вече ПИ. Счита, че поведението на ищцата и отказа й да подпише нотариалния акт е довело до обективна невъзможност дружеството да й прехвърли собствеността и представлява неизпълнение на задължението й по чл. 1 от предварителния договор да закупи имота, което го е принудило да го развали. Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна: С доклада по делото като безспорни са отделени обстоятелствата, че страните по делото са сключили процесния предварителен договор; че ищцата е била заплатила цялата уговорена цена за двата имота; че на 18.04.2022 г. странитe са се явили пред нотариус за сключване на окончателен договор, но до подписването му не се е стигнало поради несъгласие със съдържанието му. Видно от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 30.07.2020 г., сключен между страните по делото, обещателят „С.И.“ ЕАД се е задължил да продаде на Д. И. Г. за сумата от 95 000 евро или нейната равностойност по фиксинга на БНБ, следния недвижим имот, находящ се в жилищна сграда с магазини и подземни гаражи блок №11, с разгъната застроена площ, заедно с мазета, от 4316, 37 кв.м., съгласно одобрен архитектурен проект от 09.07.2015 г., Разрешение за строеж №347/30.05.2008 г., изд. от СО, Дирекция „Архитектура и градоустройство“, в поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9310, в гр. С., район •••••••, с площ 13 002 кв., а именно: Апартамент № 58, находящ се в гр. С., район •••••••, Комплекс „Фонтаните-сити“, Жилищна сграда с подземни гаражи блок № 11, състоящ се от блокове 9, 10, 11, 12, Магазини, Подземен гараж, на VII (осми) жилищен етаж, кота +22, 08 м., със застроена площ на апартамента от 55, 29 кв.м., състоящ се от антре, дневна-кухня, спалня, баня с тоалетна и тераса, при съседи: апартамент 57, улица, калкан на бл. 10, коридор, заедно с 1, 72 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот или обща застроена площ 69, 62 кв.м., заедно с мазе №27, находящо се в същата сграда на първи сутерен, кота „ - 4, 70 м“, със застроена площ 2, 04 кв.м., при съседи мазе 23, мазе 28, коридор, заедно с 2, 72% идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж и паркомясто №4 (четири), находящо се на 2 (втори) сутерен, кота -7, 50 м., със застроена площ 15, 50 кв. м., при граници: паркомясто 3, подземна улица, паркомясто 5, заедно с 1, 37 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж или обща застроена площ от 29, 81 кв.м. В чл. 1 от предварителния договор е уговорено, че продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху имотите чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма. Съгласно чл. 2 и чл. 3 от предварителния договор купувачът се е задължил да заплати за апартамента продажна цена, в размер на 82 000 евро, както и 13 000 евро за паркомястото или общо 95 000 евро с включен ДДС. Според чл. 6, ал. 1 и 2 от договора ответникът се задължава да се снабди с валиден акт образец 15 до 31.03.2021 г. и сградата да бъде построена и въведена в експлоатация не по- късно от 30.09.2021 г. Между страните е сключен Анекс № 1/29.03.2021 г., с който е изменен чл. 3, ал. 1, буква „б“ от предварителния договор, като е договорено втората вноска в размер на 5000 евро, купувачът да плати до две седмици от уведомлението за получаване на Акт Образец 16. Според Квитанция от приходен касов ордер от 24.06.2020 г., ищецът е платил 2000 лв., получени от „С.И.“ ЕАД в брой. С платежно нареждане от 03.08.2020 г., ищецът е превел 154 466, 40 лева по банков път на „С.И.“ ЕАД в изпълнение на задължението по чл. 3, ал. 1 (а) от предварителния договор. На 12.04.2022 г. с платежно нареждане е преведена сума в размер на 29 337, 45 лв., която представлява окончателно плащане по договора съгласно подписания договор и Анекс № 1 към него. Видно от платежно нареждане от 15.07.2022 г. е направено и доплащане по договора в размер на 2000 лв. Няма спор между страните, че продажната цена е изцяло получена от продавача в уговорените срокове. Като доказателство по делото са приети: Разрешение за строеж 347/30.05.2008 г. и Заповед на Столична община РД-09-50-495/24.06.2014 г., с която е презаверено Разрешението за строеж за обект „Жилищна сграда с магазини и гаражи (блок 11)“, в УПИ № I, кв. 19в, м. „Югоизточен град“, район 4 – зона 5, район „•••••••“ на „К.Г.“ ЕООД. Със Заповед № РД-09-50-623/29.07.2015 г. и Заповед № РА51-53/13.03.2020 г. на Главния архитект на Столична община, направление „Архитектура и градоустройство“ е допълнено Разрешение за строеж № 347 от 30.05.2008 г. Представени са и Разрешение за строеж 498/04.08.2008 г. за обект „Подз. гараж – бл. 9, 10, 11 и 12“, в УПИ № I, кв. 19В, м. „Югоизточен град – район 4, зона 5“, район „•••••••“- СО на „К.Г.“ ЕООД. Със Заповед на Столична община РД-09-50-697/20.08.2014 г. и Заповед №РА51-229/04.11.2019 г. е презаверено Разрешението за строеж, а със Заповед № РА51- 139/20.07.2016 г. на Главния архитект на Столична община, направление „Архитектура и градоустройство“ същото е допълнено. Видно от Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти №83, том VI, рег. №20050, дело №0980/2018 г. на нотариус В.Б., с peг. № 302 на НК и Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на нежилищен обект № 190, том II, рег. №06624, дело №0346/2020г. на нотариус В.Б., с peг. № 302 на НК, „К.П.“ ЕООД като собственик на УПИ, съставляващ парцел I-2662, 2413, 2488, 2788 в квартал 19 В, по плана на гр. С., местността „Югоизточен град район 4 зона 5“, с площ 13 000 кв. м. учредява в полза на приемателя „С.И.“ ЕАД право на строеж върху описания имот за построяване на „Жилищна сграда с магазини и гаражи блок №9, блок №10, блок № 11 и блок №12“ срещу обезщетение на подробно описани обекти в сградите. Видно от съдържанието на двата нотариални акта, страните са се уговорили, че извън запазеното в полза на „К.П.“ ЕООД право на строеж за посочените обекти и паркоместа, всички останали такива ще бъдат собственост на „С.И.“ ЕАД, като сред тях не се спори, че попадат и процесните апартамент №58 и паркомясто №4. Според приложения на л. 151 от делото Констативен протокол №11 /съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ/, изготвен на 16.10.2019 г. от служители на СО – район „•••••••“, „Жилищна сграда с магазини и гаражи – блок 11“ в УПИ I, кв. 19В, по плана на гр. С., м. „Югоизточен град – район 4, зона 5“, район „•••••••“ е изградена в груб строеж. На 21.10.2020 г. е изготвен Констативен протокол №19 /съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ/ от СО – район „•••••••“ (л. 184 от делото), с който се установява, че „Подземен гараж – бл. 9, 10, 11 и 12“ в поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9310, УПИ I, кв. №19В, м. „Югоизточен град – район 4, зона 5“, район „•••••••“ по плана на гр. С. е изграден в груб строеж. На 20.10.2021 г. е издадено Разрешение за ползване №СТ-05-767/20.10.2021г., с което е въведен в експлоатация „Подземен гараж на бл. 9, 10, 11, 12“, находящ се в УПИ I, кв. 19В, по плана на гр. С., м. „Югоизточен град, район 4, зона 5“, „••••••• 4“, СО р-н „•••••••“. С Разрешение за ползване №СТ-05-870/06.12.2021 г., е въведена в експлоатация и „Жилищна сграда с магазин и гаражи (блок 11) с к.к. 24.30м“ находяща се в УПИ I, кв. 19В, по плана на гр. С., м. „Югоизточен град, район 4, зона 5“, „••••••• 4“, СО р-н „•••••••“. С писмо от 13.04.2022 г., изпратено до Д. И. Г. по електронна поща, Д.П., в качеството й на изпълнителен директор на „С.И.“ ЕАД уточнява дата, час и място за изповядване на сделката по окончателното прехвърляне на имотите и прилага пълномощното (л. 97), което иска да бъде заверено от ищцата. С последващо писмо са изпратени дължимите такси за прехвърлянето на имота, както и банковите сметки, по които следва да се платят. На 14.04.2022 г. е изпратено писмо, с което е представен и проект на Нотариален акт за покупко-продажба за процесните имоти с дата 18.04.2022 г. при нотариус Ц.Д. (приложен на л. 100 - 103). На 15.04.2022 г. ищцата изпраща отговор, като прилага проекта на Нотариалния акт и пълномощното с нанесени по тях въпроси и бележки. С констативен протокол от 18.04.2022 г. е установено, че продавачът и купувачът не са постигнали съгласие по клаузите на нотариалния акт и не са го подписали. Разбрали са се допълнително да насрочат друга дата за сделка, след като постигнат съгласие по спорните текстове. Съгласно удостоверение за данъчна оценка изх. №7213015361 от 26.01.2023 г., издадена от СО, Дирекция „Общински приходи“, отдел „ОП •••••••“, данъчната оценка на апартамент №58, находящ се в гр. С., ж.к. „••••••• е в размер на 41 609, 40 лв., а данъчната оценка на Паркомясто №4 е в размер на 8697, 20 лв. като не е посочено да са налице данъчни задължения. Съгласно схема № 15-108719 от 01.02.2023 г., издадена от АГКК, за недвижим имот с административен адрес гр. С., район „•••••••“, м. Югоизточен град, район 4, зона 5, бл. 11, ет. 9, ап. 58 с площ от 55, 29 кв.м. е предвиден идентификатор 68134.4093.1010.3.58. Съгласно схема № 15-108724 от 01.02.2023 г., издадена от АГКК, за самостоятелен обект в сграда с административен адрес гр. С., р-н „•••••••“, ж.к. „•••••••, гараж ПМ 3-14, е предвиден идентификатор 68134.4093.1010.5.6. По делото са представени извадка от одобрен архитектурен проект от главния архитект на СО от 09.07.2015 г., с който е проектирана и одобрена жилищна сграда с магазини-блок 11, включително и частта от архитектурния проект, отнасяща се до мазе №27, както и Таблица за площообразуване на блок 11, според които процесният апартамент №58 се намира на първи подпокривен етаж, на кота +22, 08 кв.м. и се състои от антре, дневна-кухня, спалня, баня с тоалетна и тераса, при съседи апартамент 57, двор, калкан с бл. 10, ателие №59, коридор. Застроената площ на апартамент е 55, 29 кв.м., заедно с 1, 72 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 14, 33 кв.м., или общата застроена площ от 69, 62 кв.м., и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот. Според одобрения архитектурен проект и таблицата за площообразуване към апартамент №58 е прилежащо мазе №27, находящо се на първи сутерен, кота „- 4, 70 м“, със застроена площ 2, 04 кв.м., при съседи: мазе №23, мазе №28, коридор, заедно с 2, 72% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 2, 15 кв.м., или обща застроена площ от 4, 19 кв.м., и съответните идеални части от правото на строеж. Според одобрен архитектурен проект от главния архитект на СО-част архитектурна от 11.06.2016 г., с който е проектиран и одобрен подземен паркинг под блокове 9, 10, 11, 12 в УПИ № I, кв. 19в, м. „Югоизточен град“, район 4 – зона 5, район „•••••••“ 4 и Таблица за площообразуване на подземени гаражи, процесното паркомясто №4 (четири), находящо се на 2 (втори сутерен), кота -7, 50 м., при граници: паркомясто №3, подземна улица, паркомясто №5, със застроена площ 15, 50 кв. м., заедно с 1, 37 % идеални части от подземния гараж, равняващи се на 14, 31 кв.м., или обща застроена площ от 29, 81 кв.м., и съответните идеални части от правото на строеж. На 13.05.2022 г. е подписан Приемо-предавателен протокол, с който „С.И.“ ЕАД предава на Д. И. Г. процесните имоти, предмет на предварителния договор. На 30.05.2022 г. Д. Г. отново е изпратила по електронна поща писмо, към което е приложила нотариален акт и пълномощно с нанесени корекции, въпроси и коментари. С писмо от 27.06.2022 г. е препратила на „С.И.“ ЕАД покана от професионален управител на блока във връзка с провеждане на общо събрание на етажната собственост и с молба да изпратят техен представител, тъй като тя все още не е собственик на имота и няма право на глас в решенията на общото събрание. Също така напомня и за изпратените от нея нотариален акт и пълномощно с нанесени корекции, въпроси и коментари, като очаква да получи становище по тях. На 28.06.2022 г. Д. П., в качеството и на изпълнителен директор на „С.И.“ ЕАД, изпраща отговор на ищцата с предложение за среща в техния офис, като са уточнени дата и час. На следващия ден ищцата отговаря на полученото електронно писмо като приема предложението за среща. С писмо, изпратено по „Телепоща“ на 06.08.2022 г., връчено на 09.08.2022 г., ищцата кани ответника в срок до 10 дни от получаването му, да я уведоми за нотариус, пред който следва да се яви, както и за ден и час за сключване на окончателен договор за покупко- продажба на процесните недвижими имоти. Също така е поискала да й предоставят и проект на нотариален акт със съдържание, което да съответства на постигнатите с Предварителния договор уговорки. На посочената от ищцата електронна поща е изпратен отговор от Д.П., чрез Адвокатско дружество „М. и партньори“, с което уведомена, че поради отпуски на служители, които се занимават със снабдяване с необходимите документи за прехвърляне на имоти, както и отпуски на нотариалните кантори, с които работят ще имат възможност да насрочат ден и час за нотариална сделка след 07.09.2022 г., за което ще бъде допълнително уведомена. На 10.10.2022 г. Д. Г. е изпратила отново писмо до Д. П. и адв. И. М., с което е поискала да се организира среща с конкретен ден и час при нотариус за изповядване на сделката, както и да й бъде изпратен проект на нотариален акт, за да може да го обсъди с адвоката си. Ответникът е изпратил Уведомление с изх. №635/13.12.2022 г., с което разваля сключения предварителен договор на 30.07.2020 г., поради виновно неизпълнение на задълженията на Д. Г. да закупи имотите описани в него. Посочено е, че в 14-дневен срок следва да представи банкова сметка, по която да бъдат възстановени сумите, които са преведени по разваления предварителен договор. Свидетелят С.Д.П., която е приятелка на ищцата, твърди, че е присъствала на две срещи, проведени между Д. Г. и представители на „С.И.“ ЕАД. Първата среща, на която е била свидетел, се е провела в кантората на нотариуса, където е трябвало да се изповяда сделката за покупко-продажба на процесните имоти. Сочи, че сделката не се е осъществила, тъй като ищцата е имала възражения по някои от точките в пълномощното, които са се отразявали и в нотариалния акт. Представители на ответника показали идейни проекти за бъдещето строителство на другите сгради във връзка с точките, по които ищцата имала възражения, но проектите не били одобрени и подлежали на промяна. Ищцата е поискала, след като проектите станат окончателни, да се свържат с нея, но свидетелката твърди, че това не се е случило. След проведени разговори е изготвен констативен протокол, в който е отразено, че след като се изяснят въпросите, по които е имало спор, ще се организира нова среща при същия нотариус. Твърди, че ищцата е заплатила и половината от нотариалните такси. Втората среща се е провела в офиса на „С.И.“ ЕАД с цел отново да се уточняват спорните въпроси. Свидетелката изтъква, че Д. Г. е извадила всички материали, които е изпратила предварително по електронна поща на представителите на ответника, и е поискала да се разгледат точка по точка, като е обяснила какво я притеснява. Ищцата била запозната, че спортните клаузи са били свързани с обединение на съседни имоти и касаят строителството на нови сгради, но е искала тези обстоятелства да бъде коректно отразени в документите. Представителите на дружеството са я убеждавали, че няма от какво да се притеснява и не са пожелали да коментират направените от нея възражения по текстовете. Предложили са или да се развали предварителния договор, или да подпише при исканите от тях условия. Ищцата не се е съгласила. Свидетелката обяснява, че целта на срещата е била да се обсъдят спорните клаузи, но тя не се е осъществила, защото не се стигнало до такъв разговор. Ищцата е споделяла, че пише на представителите на ответника, но не получава отговори. Твърди, че представителите на ответника не са имали желание да се стигне до сделка. Съдът кредитира така дадените показания, тъй като намира, че свидетелката изказва точни и конкретни спомени за двете срещи между страните, на които е присъствала, а и същите не са в противоречие с приложените писмени доказателства. По делото е приета, без възражения от страните, съдебно-техническа експертиза, според която апартамент №••••••• е заснет и нанесен в КККР като самостоятелен обект с идентификатор 68134.4093.1010.58, с площ по документ 55, 29 кв. м., заедно с 1, 72% идеални части от общите части на сградата, а мазе № 27 е с площ 2, 04 кв. м., заедно с 2, 72 % от идеалните части от общите части на сградата, което не е отразено в кадастралната карта, тъй като не е самостоятелен обект в сграда, а е прилежащо помещение към апартамента и затова няма кадастрален идентификатор. Паркомясто № 4 се намира в общ подземен гараж, на ет. – 2, който подземен гараж е заснет и нанесен в КККР като самостоятелен обект с идентификатор 68134.4093.1010.5.6, като в него се намират паркоместа с номер от 3 до 14. Площта на паркомястото е 15, 50 кв. м., заедно с 1, 37 идеални части от подземния гараж. Вещото лице е дало заключение, че към настоящия момент процесните апартамент и паркомясто се намират в имот с идентификатор 68134.4093.1010, с площ 14 379 кв. м., който е идентичен с УПИ I-9, 9310, „за ЖС И ОДО“, кв. 19В с площ 14 392 кв. м., като последното изменение в регулационния план за УПИ I-9, 9310 е одобрено със Заповед №РА50- 72/09.02.2021 г. на главния архитект на Столична община. След изменението на регулационния план в кадастралната карта са обединени имоти с идентификатори 68134.4093.9310 и 68134.4093.939. Вещото лице установява, че към датата на грубия строеж, приемайки, че това е удостоверено с Акт образец № 14 от 16.09.2020 г., описан в Констативен протокол по чл. 181 от ЗУТ от 21.10.2020 г., имотът е бил с идентификатор 68134.4093.9310. Предвид това е дадено заключение, че е налице идентичност между имотите, описани в исковата молба, тези, описани в т. 1 на предварителния договор и посочените в проекто- нотариален акт от 18.04.2022 г. на лист 100-102 по делото. Съдът кредитира заключението по съдебно-техническа експертиза, тъй като то се основава на обективен и всестранен анализ на приложената по делото документация, но приема, че датата на достигане на сградата, респ. апартамент №58, до етап „груб строеж“ в действителност е 16.10.2019 г., както твърди ответникът, за което е представил и констативен протокол №11 по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ (л. 151 от делото), а подземният гараж, в който се намира и процесното паркомясто №4, е изграден до груб строеж на 21.10.2020 г. според констативен протокол от същата дата (л. 184). От удостоверение № 220202400019989/23.01.2024 г. по чл. 87, ал. 6 от ДОПК се установява, че ответникът няма непогасени публични задължения към държавата за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, следва да се сключи в писмена форма, като предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. На основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила. За да бъде уважен предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ищцата е необходимо да установи следните факти: 1) валидно сключен предварителен договор с предмет посочените в исковата молба недвижими имоти; 2) че ответникът е собственик към датата на приключване на съдебното дирене пред настоящата инстанция на процесните недвижими имот, за които се твърди, че е поел задължение да прехвърли; 3) настъпване на условията за сключване на окончателния договор, включително, че представения й за подписване на 18.04.2022 г. нотариален акт за прехвърляне на имота съдържа условия, които не са били предвидени в предварителния договор. Съдът намира, че ангажираните писмени доказателства обосновават извод за породили се между страните облигационни отношения по сключения между тях предварителен договор за продажба на процесните имоти – апартамент №58 и паркомясто №4, които са индивидуализирани в достатъчна степен. Без правно значение за индивидуализацията на имота и за възникване потестативното право да се обяви предварителния договор за окончателен е последвалото обединение на поземления имот, посочен в предварителния договор, с друг УПИ. Самият ответник уточнява в молбата си от 23.05.2023 г., че на 21.06.2019 г. за процесната сграда е съставен Акт-образец №14, а на 16.10.2019 г. за сградата е съставен Констативен протокол №11/16.10.2019 г., съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, представен към молбата. От друга страна, в отговора на исковата молба се признава, че обединяването на поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9310 с този на собственика на съседния ПИ с идентификатор 68134.4093.9, е извършено след подписването на предварителния договор, поради което следва извод, че преди подписването на предварителния договор от 30.07.2020 г., респ. преди извършената промяна на регулацията и обединяването на двата съседни поземлени имоти, процесната сграда, в която е изграден апартамента, е била възникнала като самостоятелни обект, поради което последващото обединяване по никакъв начин не рефлектира върху вече възникналото в патримониума на ответника право на собственост и възможността да изпълни задължението си по предварителния договор, като прехвърли имота по нотариален ред. Следва да се има предвид и че предмет на предварителния договор е прехвърлянето на съответните идеални части от правото на строеж за построяването на апартамента и паркомястото, а не на идеални части от самия поземлен имот. Последното обстоятелство не препятсва правото на ищцата да иска обявяване на предварителния договор за окончателен, без в съдебното решение да се отразят цифром идеалните части от правото на строеж. При приемане на съдебно-техническата експертиза вещото лице е обяснило, че никъде в строителната документация или таблицата за площообразуване подобен процент идеални части не е отразен, поради което следва да се приеме, че апартаментът и паркомястото се прехвърлят със съответните идеални части. Такъв размер не е уговорен нито в предварителния договор, нито в проекта за нотариален акт, неподписан от ищцата и ответника на 18.04.2022 г. (представен като доказателство към отговора на исковата молба), нито ответникът е посочил в представената по делото таблица за площообразуване, като следва да се отчита, че широко разпространено в нотариалната практика, а и признато от съдебната практика, е при липсата на данни относно конкретния размер на правото на строеж, приспадащо се на определен самостоятелен обект, в акта за собственост (какъвто в случая би се явявало влязлото в сила съдебно решение) да се посочва, че се прехвърлят „съответните“ идеални части от правото на строеж. Необходимо е да се отчита и че, както самият ответник твърди, в обединения поземлен имот, в който е изграден блок №11, е налице строителство и на други сгради, за които няма данни дали са изградени, поради което некоректно би било понастоящем, дори и чрез допускане на допълнителна експертиза, изчисляването на процента идеални части от правото на строеж. Определянето на точен размер на идеалните части от правото на строеж не е съществен елемент от уговорките по предварителния договор и е очевидно, че и двете страни не са го поставили като изискване за сключването на окончателния договор, тъй като и в проекта за нотариалния акт, изпратен от ответника на ищеца, и който е трябвало да се подпише на 18.04.2022 г. (л. 100 -102), идеалните части са посочени като „съответните“ такива. Аргумент в тази насока е и клаузата на чл. 12, ал. 1 от предварителния договор, с която купувачът е поел задължение, лично или чрез свой изрично упълномощен представител, да сключи окончателен договор във форма на нотариален акт за припадащите се идеални части от поземления имот в срок до 30 дни след писмено уведомление от продавача, и което ще бъде предмет на последващ договор между страните. Предвид гореизложеното, съдът приема, че последващото обединяване на съседни поземлени имоти има отношение единствено към индивидуализиране на терена, в който е построена сградата спрямо актуалните кадастрални данни, но то не изменя волята на страните да се прехвърлят вече изградените апартамент и паркомясто със съответните идеални части от правото на строеж, поради което доводите на ответника в обратен смисъл са напълно неоснователни. Следва да се отбележи и че приетата без възражения от страните съдебно-техническа експертиза установява идентичност между имотите, описани в исковата молба, тези, посочени в т. 1 от предварителния договор, и описаните в проекто-нотариален акт от 18.04.2022 г. на лист 100-102 по делото, поради което не остава съмнение в предмета на процесния предварителен договор. Аналогични са и съображенията относно паркомясто №4, за което се установява, че като част от обект „Подземен гараж - бл. 9, 10, 11 и 12“ в поземлен имот с идентификатор 6813.4093.9310 е достигнал етап груб строеж на 21.10.2020 г. според представения от същата дата констативен протокол №19 по чл. 181, ал. 2 ЗУТ (л. 184 от делото). Неоснователно е възражението на ответника за невъзможността да бъде уважен иска по чл. 19, ала. 3 от ЗЗД относно паркомястото, по съображенията, развити в писмената му защита - че паркомясто №4 не е описано в предварителния договор по никой от възприетите в законодателството начини и не можел да бъде индивидуализиран. Действително, процесното паркомясто не съставлява самостоятелен обект, но съдебната и нотариалната практика е възприела подхода, че то може да бъде обект на прехвърлителна сделка, като се опише, че се прехвърлят идеални части от подземния паркинг (гараж), които са обособени съобразно архитектурния проект като паркомясто. При тълкуване клаузите на договора, съдът приема, че волята на страните относно предмета на прехвърляемото паркомясто е ясна – тъй като то е посочено по архитектурен проект с номер, ниво на сутерена и кота, на които се намира, площ и съседи, и няма правна пречка нотариусът, респективно съдът в производството по чл. 19, ал. 3 от ГПК, да го опишат в нотариалния акт/съдебното решение по начин, по който да е съответен на закона и на представените строителни книжа. В случая, на лист 160 от делото е приет като доказателство, представен от самия ответник, одобрен на 11.07.2016 г. архитектурен проект на подземен гараж на бл. 9, 10, 11, 12 в УПИ I, кв. 189, м. югоизточен град, район 4, зона 5, ••••••• IV, според който паркомясто №4 се намира на втори сутеренен етаж, на кота „-7, 50“, при граници: паркомясто №3, подземна улица, паркомясто №5, със застроена площ 15, 50 кв. м., което описание напълно съответства на това, посочено в предварителния договор. Според представена от самия ответник таблица за площообразуване (л. 168 от делото), паркомясто №4 на втори сутеренен етаж, на кота „- 7, 50“, е с площ от 15, 50 кв.м. и съставлява 1, 37 % идеални части от подземния паркинг. Според приетата като доказателство кадастрална схема №15-108724/01.02.2023 г. на самостоятелен обект (л. 71), процесното паркомясто се намира в самостоятелен обект - гараж с идентификатор 68134.4093.1010.5.6. Следователно, няма правна пречка паркомясто №4 с площ от 15, 50 кв.м. да се опише като съответстващо на 1, 37 % идеални части от подземен паркинг, като се посочи, че то попада в самостоятелен обект с идентификатор 68134.4093.1010.5.6, на втори сутеренен етаж, на кота „-7, 50“, при горепосочените граници на паркомястото, съобразно архитектурния проект. Относно възражението на ответника, че предварителният договор е бил надлежно развален с полученото от ищцата уведомление с изх. №635/13.12.2022 г. от страна на продавача, в негова тежест е да докаже, че е възникнало твърдяното потестативно право поради виновно неизпълнение на ищцата на задължението й да придобие с нотариален акт правото на собственост върху обектите, предмет на предварителния договор. От становищата и на двете страни, а и от събраните свидетелски показания, е безпротиворечиво обстоятелството, че и ищцата, и представител на ответника, са се явили пред нотариус на 18.04.2022 г. за да подпишат проекта за нотариален акт, приложен към отговора на исковата молба, но не са постигнали съгласие по част от клаузите му. В отговора на исковата молба се твърди, че ищцата не е изпълнила задължението си по чл. 3, ал. 4 от предварителния договор, в който е уговорено, че купувачът се задължава да завери нотариално пълномощно, с което след прехвърлянето на недвижимия имот да упълномощи продавача да го представлява пред всички компетентни органи и лица, за въвеждане в експлоатация с издаването на акт образец 16 на сградата, като трябва да има правото да подписва, удостоверява и потвърждава факти, обстоятелства и данни във връзка със закупения недвижим имот. Също така с отговора се поддържа, че на 13.04.2022 г. на електронна поща на ищцата е изпратена информация за дата и час на предстоящото сключване на окончателен договор и проект на стандартно пълномощно, което ищцата не е пожелала да подпише, а предложените на 30.05.2022 г. по електронна поща корекции от Д. Г. били неприемливи за него, тъй като на практика обезсмисляли клаузите, които обезпечават възможността за извършване на строителство на нови сгради в незастроеният бивш поземлен имот с идентификатор 68134.4093.9. В молбата си от 23.05.2023 г. ответникът е уточнил, че конкретните уговорки, записани в проекта за нотариален акт, с които ищцата не е била съгласна са: Пункт V, т. 5 на стр. 5 от проекта за нотариален акт; Пункт V, т. 8 на стр. 5 от проекта за нотариален акт; Пункт V, т. 9 на стр. 5 и стр. 6 от проекта за нотариален акт; Пункт V, т. 10 на стр. 6 от проекта за нотариален акт; Пункт V, т. 12 на стр. 6 от проекта за нотариален акт. С молба от 15.05.2023 г. ищцата поддържа, че несъгласие е имало по горепосочените пункт V, т. 8, 9, 10, 12. Съдът приема, че при съпоставка на задълженията на ищцата, поети в чл. 3, ал. 4 от предварителния договор и клаузите в представеното пълномощно, чието подписване според ответника е било условие за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт, както и клаузите в самия проект за нотариален акт, не може да се направи извод, че ищцата виновно е нарушила процесната клауза на чл. 3, ал. 4. Разпоредбата задължава Д. Г. да подпише пълномощно със съдържание, което дава право на обещателя след прехвърлянето на апартамента и паркомястото да я представлява пред всички компетентни органи и лица за въвеждане в експлоатация с издаването на акт образец 16 на сградата, като е следвало да има правото да подписва, удостоверява и потвърждава факти във връзка със закупения недвижим имот и сградата, в която е изграден. Процесната клауза не съставлява съществена уговорка от предварителния договор, нито изпълнението й страните са поставили като условие за сключването на окончателен договор – според чл. 14 от предварителния договор единствено условие е заплащане на цената. Ето защо продавачът няма право да включва сред клаузите на нотариалния акт такива, касаещи условията на пълномощното, а на още по-голямо основание, за купувача не съществува задължение да подписва пълномощно или нотариален акт със съдържание, отнасящо се за бъдещо строителство в поземления имот. Без правно значение е, че според твърденията на дружеството останалите собственици на самостоятелни обекти в същата сграда са подписали без възражения нотариален акт и пълномощно със същото съдържание, тъй като за отношенията му с ищцата са релевантни постигнатите уговорки в предварителния договор. От друга страна, необходимо е да се отбележи, че според свидетелските показания ищцата добросъвестно е изразила своето намерение да постигне компромисно споразумение с ответника по клаузите, касаещи бъдещото строителство, но той ултимативно е поставил условие същите да бъдат приети или да се развали предварителния договор, поради което не може да се приеме, че виновно се е отказала от сключването на окончателен договор и то при положение че вече е била заплатила цялата продажна цена. Предвид горните съображения съдът намира за недоказано възражението на ответника, че надлежно е развалил предварителния договор и доколкото самият той виновно е отказал да прехвърли по нотариален ред процесните апартамент и паркомясто, то и при наличието на всички останали предпоставки, искът по чл. 19, ал. 3 от ЗДД следва да бъде уважен. Съгласно уговореното в чл. 10, ал. 1 от предварителния договор всички нотариални такси и такива по прехвърлянето на имота се дължат от купувача, поради което ищецът дължи по сметка на Софийски градски съд, на основание чл. 87, вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 ЗННД, нотариална такса от 902, 11 лв. (изрично в този смисъл т. 19 от ТР №6 от 06.11.2013 г., по тълк. д. №6/2012 г., на ОСГК на ВКС), чийто размер се определя по правилата на раздел II, т. 8, ред 6 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и по аргумент от чл. 96, ал. 3, вр. § 2 ДР ЗННД, вр. чл. 33, ал. 1, т. 1 ЗМДТ, интересът, върху който се определя нотариалната такса, е уговорената продажна цена от 95 000 евро (с равностойност 185 803, 85 лв.), тъй като тя е по-висока от данъчната оценка на имотите. По реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ, във връзка с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на местните данъци на Столична община, ищцата следва да бъде осъдена да заплати и 3, 00 % върху продажната цена на имотите като данък при възмездно придобИ.е на имущество, равняващ се на 5574, 12 лв. За дължимите разноски към съда и общината следва да бъде вписана възбрана по чл. 364, ал. 1 от ГПК. Препис от съдебното решение няма да се издаде, докато ищцата не представи доказателства, че е платила тези разноски, както и дължимите при влизане в сила на решението данъци и такси върху имота. По отношение на разноските: При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените от него разноски в общ размер на 6153, 31 лв., от които: държавна такса по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в размер на 503 лв.; държавна такса за вписване на исковата молба – 50, 31 лв.; 5000 лв. – разноски за адвокатски хонорар; 600 лв. – внесено възнаграждение за вещо лице. Предвид изложените съображения, съдът