Решение № 987 от 17.7.2023 г. на Апелативен съд - София по дело № 3288/2022 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК. Р. Е. Т. обжалва решение № 262730 от 17.08.2022 г., постановено по гр.д. № 4636/2021 г. на Софийски градски съд, с което по предявения от П. Б. и Е. Б. срещу Р. Т. иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е обявявен за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.05.2017 г., сключен между Б.и като продавачи и Т. като купувач и Т. е осъдена да заплати 80000 евро. Жалбоподателката твърди, че решението е неправилно и необосновано, постановено в противоречие на материалния закон. Оспорва извода, че сградата представлява търпим строеж. Оспорва извода за липса на основание за приложение на чл.210, ал.2 от ЗЗД. Сочи, че посочената в предварителния договор РЗП на сградата 372, 90 кв.м. е с 30% по-малко от реалната РЗП 254, 10 кв.м., без да се включва площта на сутерена, при прилагане разпоредбите на ЗУТ. Оспорва извода, че продавачите не носят отговорност за отказа на банката да отпусне кредит. Иска се отмяната на обжалваното решение и постановяване на решение, с което да се отхвърли предявеният иск. Въззиваемите оспорва жалбата и молят същата да бъде оставена без уважение, първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съгласно чл. 235 от ГПК във връзка с въведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира следното: Въззивната жалба е допустима – подадена е в срока по чл. 259 от ГПК, от активно легитимирана страна, срещу валиден и допустим съдебен акт. Постановеното решение е валидно и допустимо. С него искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е уважен, като съдът е приел, че предварителният договор от 2017 г. обвързва валидно страните, а възраженията на ответницата срещу обявяването му за окончателен са ноеснователни. Предявеният от ищците конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД е за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на жилищна сграда, сключен от ищците като продавачи и ответницата като купувач. Не се спори между страните по сключването на предварителния договор и постигнатото съгласие за прехвърляне правото на собственост върху сградата за цена 190000 евро по договора от 2017 г., намалена с анекс № 1 от 10.10.2017 г. на 160000 евро, платима при извършване на прехвърлянето по нотариален ред. Не се спори, че купувачът е изпълнил задължението по анекс № 2 от 28.11.2017 г. и анекс № 5 от 10.10.2018 г. да плати част от цената в размер на общо 80000 евро. С последния анекс е уговорено прехвърлянето да се извърши до 18.12.2018 г. като остатъкът от цената ще се заплати с банков кредит. Ответницата оспорва иска като сочи, че е налице хипотезата на чл.210, ал.2 от ЗЗД. В преговори с ищците поискала продажната цена да се намали на 145000 евро, било постигнато съгласие за цена 120000 евро. Поддържа, че е готова да сключи договора при изясняване на въпроса със собствеността и при потвърждаване на уговорена с ищците покупна цена. Направила е възражение, че ищците не притежават в пълен обем правото на собственост върху имота, както и възражение за неизпълнен договор. Съгласно чл. 269 от ГПК, правомощията на въззивния съд са както за извършване на проверка за валидността и допустимостта на обжалваното решение, включително и относно това дали съдът правилно е подвел твърдените от страните факти под приложимите правни норми и дали същите са правилно приложени (правилата за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот са императивни норми, за правилното приложение на които съдът следи служебно в рамките на обжалването); така и за проверка фактическите констатации, въз основа на които първоинстанционният съд е направил правните си изводи, както и дали същите съответстват на закона. За да се уважи предявената претенция по чл. 19, ал.3 от ГПК, е необходимо да се установи кумулативно: 1.наличието на валиден предварителен договор - сключен в изискуемата от закона форма и съдържащ всички елементи на окончателния; 2. ищците да са собственици на имота; 3. изискуемост на задължението за сключване на окончателен договор, респ. неизпълнение на това задължение от ответника. Фактическата обстановка, въз основа на която е постановено обжалваното решение, е изяснена след обсъждане на относимите доказателства по делото и настоящата инстанция я възприема изцяло при условията на чл.272 от ГПК. На първо място съдът преценява правата на продавачите по предварителния договор, независимо от възраженията и оспорванията на ответника. От представения по делото нотариален акт № 183 от 25.05.2016 г. за собственост на недвижим имот на основание реализирано право на строеж се установява правото на собственост на ищците върху имота, предмет на предварителния договор. В този смисъл е неоснователно възражението на ответницата, че ищците не притежават в пълен обем правото на собственост върху имота. Според Тълкувателно решение № 11 от 21.03.2013 г. по тълк. д. № 11 от 2012 г. на ОСГК на ВКС констативният нотариален акт има легитимиращо правото на собственост действие, което при липса на оспорване на акта задължава съда да приеме констатираното в него право. По конкретните оплаквания срещу обжалваното решение настоящата инстанция намира следното. На първо място следва да се посочи, че ответницата не е въвела валидно възражение по чл.210, ал.2 от ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 210, ал. 2 ЗЗД вр. чл. 210, ал. 1 от ЗЗД, когато при продажба на недвижим имот цената е опредЕ. общо за целия имот, ако пространството на имота е посочено в договора и то се окаже по-малко с повече от 1/10, купувачът има право да иска намаление на цената. Правата по чл. 210 от ЗЗД за увеличение или намаление на цената, които са преобразуващи, се упражняват по исков ред - чл. 211 от ЗЗД, включително и по предварителен договор /в този смисъл решение № 49/29.03.2009 г., постановено по гр.д. № 363/12 г. по описа на ВКС, ІV г.о./, чрез иск или възражение - по аналогия с правата по чл. 195 от ЗЗД. За да е валидно упражнено, възражението за намаляване на цената следва да съдържа конкретно посочена цена или размер на намалението. В случая в отговора на исковата молба ответницата е заявила, че страните са преговаряли за намаление на цената на 145000 евро, както и че са постигнали допълнително съгласие за цена от 120000 евро. Не е заявено конкретно искане за намаляване на продежната цена. Изричните възражения, които са заявени, са за липса на пълни права върху имота, за неизпълнен договор от страна на продавачите и за липса на възможност за прехвърляне на имотите поради незаконно строителство. Независимо от изложеното, дори да се приеме, че е направено валидно възражение за намаляване на цената, същото е преклудирано. Съгласно чл. 211, ал. 1 о т ЗЗД искът трябва да бъде предявен в срок от една година от предаването на имота. Конкретният случай не е такъв. Не се спори между страните, че владението на имота е предадено на купувачката по предварителния договор в края на 2017 г. Това обстоятелство, твърдяно от ищците в исковата молба, не е оспорено от ответницата и се установява от показанията на свидетеля Паунов. Със сключения между страните предварителен договор ищците са се задължили да продадат на ответницата описания с договора недвижим имот за посочената в договора цена, която с анекс е намалена на 160000 евро. Ответницата не е направила възражение за разваляне на договора. При положение, че квадратурата на сградата е по- малка с повече от 1/10, купувачката е имала право да предяви иска по чл. 210, ал. 2 от ЗЗД. Тази възможност законът свързва с определен срок. В случая иск не е предявен в срока. Възражението, заявено пред съда в производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД с отговора на исковата молба, е несвоевременно (повече от три години и половина след сключване на договора-обещание за продажба и предаване на имота). С изтичането на срока за отговор се преклудира възможността ответникът да противопоставя възражения, основани на съществуващи и известни нему към този момент факти. Нови възражения той може да заяви в последващ етап от процеса само при условията на чл. 147 ГПК. По изложените съображения настоящата инстанция намира за неоснователно оплакването за неправилност на извода, че липсва основание за намаление цената по предварителния договор. Неоснователно е и оплакването във въззивната жалба за неправилност на решението поради липса на доказателства, че продаваният имот представрява търпим строеж. Последното обстоятелство е неотносимо, доколкото няма пречка да се прехвърли правото на собственост върху сграда, за която липсват строителни книжа или е изградена в отклонение на одобрените такива. Незаконно построената сграда не е предмет извън оборота и правилно е прието от съда, че продажбата й не е забранена от закона. Предявеният иск за обявяване за окончателен на предварителен договор от 09.05.2017 г. за продажба на недвижим имот в гр.София, сключен между ищците като продавачи и ответницата като купувач, е основателен и правилно е уважен с обжалваното решение. Същото следва да се потвърди. При този изход на спора пред въззивната инстанция и при направено от адв.Ц. искане, въззивницата следва да бъде осъдена да й заплати адвокатско възнаграждение по чл.38, ал.2 от ЗА в размер на 12697, 32 лева. По изложените съображения Софийският апелативен съд