Решение № 115 от 19.6.2025 г. на Окръжен съд - Велико Търново по дело № 55/2024 г.

Предявен е иск с правно основание чл. 177, ал.1 от ЗЗД. В исковата си молба ищецът - С. С. В., в качеството му на ЕТ „В. - С. В.“ с. Джулюница твърди, че бил собственик на имот в с. Джулюница, общ. Лясковец, представляващ триетажна сграда - хотел, построена в УПИ-ХI-КОО в кв.46 по ПУП на с. Джулюница с площ 332 кв.м., състояща се от: първи етаж – административна сграда от две стаи, баня, тоалетна и склад, втори етаж- универсален магазин с едно помещение, трети етаж – хотел, състоящ се от 12 стаи с обща тоалетна, ведно с прилежащия терен към сградата. Твърди, че закупил имота по силата на Нотариален акт № 6, том 2, от 06.03.2003г. на нотариус при РС Г.Оряховица и със същия имот обезпечил задължения на ответника „В. ТАБАК“ ООД към „АЛИАНЦ БАНК“, като на 02.10.2007г. учредил ипотека върху него в полза на банката. Твърди, че след тази дата – периода в периода 2013г. до 2020г. включително, направил ремонт на покрива – през 2020г. за сумата 16956 лв. с площ от 300 кв.м., който бил наложителен с оглед износването и овехтяването му и като полезни разноски/подобрения в имота твърди да е извършил подмяна на дограмата с алуминиева – на първи етаж 156, 60 кв.м. прозорци и врати, на втория етаж 56 к.м., на задния вход и на трети етаж – 101 кв.м., в мазето – 4, 90 кв.м. или общо 73 бр. прозорци, 18 броя врати, на обща стойност 43 888 лева; направил 4 бр. санитарни помещения - 1 баня и 3 тоалетни на обща стойност 5361 кв.м., поставил подови настилки - теракот вътрешен и външен с обща квадратура 430 кв.м. на стойност 11326 лева; изградил окачени тавани 300 кв.м., вътрешни и външни колони, стени на помещения на обща стойност 13 896 лева. Излага, че през 2017г. било образувано изп.д. № 136/2017г. за събиране на обезпеченото вземане на „АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ“ АД по договора за банков кредит № 24339/28.09.2007г., и изпълнението било насочено срещу процесния имот. Счита, че има правен интерес да претендира от първия ответник възстановяване на направените необходими и полезни разноски. Предявен е иск по чл.177, ал.1 от ЗЗД за заплащане от първия ответник на сумата от общо 91 427 лв., от които 16 956 лв. за необходими разноски и 74 471 лв. полезни разноски, ведно със законна лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното им изплащане. В съдебно заседание ищецът чрез пълномощника си поддържа иска и моли претенциите да бъдат уважени изцяло. Ответникът „В. Табак“ ООД гр. Велико Търново не заема становище по исковете в срока за писмен отговор, не се явява представител в съдебно заседание. В изпълнение задължителните указания на ВТАС при първото разглеждане на делото, съдът е конституирал служебно като ответник по делото ипотекарния кредитор „АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ“ АД, който оспорва основателността на иска. Не спори, че ответникът „В. табак“ ООД, гр. Велико Търново е получил кредит от банката в размер на 700 000 лева по договор от 28.09.2007г., краен падеж 25.09.2009г., за обезпечаване на който е учредена ипотека върху имота на ищеца, предмет на делото. Оспорва да са извършвани от ипотекарния длъжник твърдените в ИМ подобрения. Счита, че целта на процеса е симулация и включване в кръга на привилегированите взискатели на ответника „В. табак“ ООД, гр. Велико Търново на свързани с него лица, във вреда на първоначалните взискатели с обезпечени вземания. По същество оспорва твърденията, че посочените като необходими разноски не са такива и счита същите са полезни разноски. Отправя възражение за изтекла в полза на ответника „В. табак“ ООД, гр. Велико Търново погасителна давност, с което е погасена възможността на ищеца да търси стойност на подобрения в имота. При новото разглеждане на делото и оставяне на исковата молба без движение ищецът е насочил претенцията си и срещу отв. П. С. С.. Обосновава интереса си да предяви иска и срещу нея с обстоятелството, че тя също е привилегирован взискател в рамките на изпълнителното производство - ипотекарен кредитор с втора поред ипотека върху същия имот. Отв. П. С. заявява, че признава иска. Признава, че в имота са извършвани претендираните подобрения и счита исковете за доказани. Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното: Безспорно установени по делото са обстоятелствата, че ищецът С. С. В. в качеството му на ЕТ „В. – С. В.“ с. Джулюница е бил собственик на имот в с.Джулюница, община Лясковец – триетажна сграда – хотел, построена в УПИ-Х I-КОО в кв.46 по ПУП с площ 332 кв.м. – имотът е придобит с покупко-продажба, оформена с нотариален акт № 6, том2, от 06.03.2003г. на нотариус Иван Мазнев при РС Г.Оряховица, № 284 в регистъра на Нотариалната камара. С договор за банков кредит – овърдрафт № 24339/28.09.2007г., „АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ“ АД е предоставила на кредитополучател ответника „В. ТАБАК“ ООД, банков кредит в размер на 700 000 лв., за обезпечаване на задължения по който, с Нотариален акт № 2283, том ХII, рег. № 19632, дело № 2174/2007г. на нотариус Красимира Боева от 02.10.2007г., ищецът ЕТ „В.-С. В.“ учредил ипотека върху процесния имот в полза на кредитодателя. По делото е установено, че е образувано изп.д. № 136/2017г. на ЧСИ Ралица Касабова за събиране на вземанията на „АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ“ АД от ответника по договора за банков кредит № 24339/28.09.2007г., като с решение по Т.Д. № 133/2017г. на ВТОС, влязло в сила на 29.10.2020г., съдът е приел за установено по реда на чл.422 от ГПК, че кредитополучателят „В. Табак“ ООД дължи на „АЛИАНЦ БЪЛГАРИЯ“ АД сума от 536076.24 лв., представляваща остатък от главница по договор за банков кредит – овърдрафт № 24339/28.09.2007г., заедно с лихви и неустойки, за които суми е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 1110/2017г. на ВТРС. Взискатели по делото са ответникът „Алианц Банк България" АД и П. С. С., ЕГН ••••••••••, конституирана на мястото на взискателя С.Г.Груп ЕООД. „Алианц Банк България" АД, ЕИК 128001319 е с вземане, обезпечено с първа по ред ипотека, подновена на 13.09.2017г. по отношение на процесния недвижим имот. Вземането на отв. П. С. е обезпечено с втора по ред ипотека върху същия имот – по договор за банков кредит от 01.12.2010г. между „Първа инвестиционна банка“ АД и отв. „В. Табак“ е учредена в полза на банката ипотека с НА №1321, том7, рег. № 14429, н.д. № 1240 на Нотариус Красимира Боева. Образувано е изп. дело №714/2017г. по описа на ЧСИ Силвия Косева са събиране на вземанията по този договор, след което с постановление от 06.07.2020г., поради договор за цесия от 19.12.2019г., на мястото на банката като взискател е конституиран „С.Г.Груп“ ЕАД, а на негово място на 11.01.2023г. на осн. чл. 429, ал.1 от ГПК е конституирана П. С.. /видно от приложените на л. 89-114 договор за кредит, за учредяване на ипотека, за цесия/. С. е конституирана като присъединен взискател и по първото изпълнително дело със същото вземане. По това дело е обявена публична продан на процесния имот първо за периода 15.11.2022г.-15.12.2022г. - нестанала, последна продан в периода 06.02.2023г.-06.03.2023г. С постановление за възлагане от 17.03.2023, влязло в сила на 13.07.2023г., вписано в СВ Горна Оряховица на 10.08.2023г., имотът е придобит от купувача по проданта – Игнат Енчев Игнатов за сумата 161 925 лева. По отношение извършването на процесните подобрения и тяхната стойност по делото е установено следното: На 23.07.2007г. е изготвена оценка на процесния недвижим имот от лицензиран оценител, според която справедливата пазарна оценка на обекта е 190 749 лева. Оценката е изготвена по възложение на собственика ЕТ „С. В.“ въз основа на оглед на 11.07.2007г./два месеца преди ипотеката в полза на „Алианц банк“ ЕАД. /л. 163-171 от делото/. Според описанието на имота на стр. 5 от доклада, при огледа е установен покривът – плосък, с хидроизолация, не са описани проблеми; прозорците на цялата сграда са с подменена с ПВЦ дограма със стъклопакет от 2006г.; налични са ел. инсталация, водопровод и канализация; настилката е с теракот, стените са боядисани с латекс.; направен е окачен таван от гипсокартон с вградено осветление, сервизните помещения са с фаянсова облицовка с монтирани санитарни прибори; всички витрини са ПВЦ със стъклопакет, а вътрешните врати са алуминиеви. Установени са основен ремонт и преустройство през 2006г. на първи етаж и подмяна на дограмата на цялата сграда. Същият оценител е извършил оглед и на 16.03.2010г., когато е дал справедлива пазарна оценка от 190 800 лева в представено по делото становище. Не е предоставен целият доклад, за да се установи описанието на имота към този момент. Актуализация на оценката, според писмено становище от 07.07.2011г. я определя отново на 190 800 лева, колкото е и в последващата – от 29.11.2012г. В посочените доклад и актуализиращи становища е оценявана цялата сграда, ведно с находящи се на първия етаж кафе-аперитив, компютърна зала и магазин, т.е. същите са били налични към датата на първия оглед - 1.07.2007г. При проведен опис и оценка от ЧСИ Ралица Касабова на 09.05.2017г. на същия имот са описани изцяло ПВЦ дограма на сградата, ремонтиран покрив, втори и трети етаж – за ремонт; преустроен в магазин първи етаж с поставен окачен тава, теракот и мазилка на стените; оборудвани и ремонтирани склад, интернет-клуб, сервизни помещения, с окачен таван. Според извършената по възложение на ЧСИ пазарна оценка от м. януари 2018г. описанието на съС.ието на имота е идентично с това от оценката от м.07.2007г. Оценката е 202 600 лева. По делото не бяха разпитани свидетели -ищецът се отказа от допуснатите гласни доказателства, поради което не бе установено с такива кога са извършвани претендираните подобрения. От приетото заключение на съдебно-техническата експертиза се установява следното: Първоначален оглед през лятото на 2023г. вещото лице и извършило при първото разглеждане делото и е установило, че покривът е ремонтиран, като е положена хидроизолация от полизол (332 кв.м), бордовете на покрива са обшити с ламарина (50 кв.м) и са монтирани улуци (22 м) и водосточни тръби (40 м) по източната фасада на сградата. Според разясненията, дадени от вещото лице в с.з., от огледа и без документация не може да се определи времето на ремонта /сградата е построена 1980г./, поради което е давана оценка към годината, посочена в исковата молба. Вещото лице счита, че ремонтът на покрива е бил необходим за запазване и обезпечаване ползването на имота, тъй като по таваните и стените на помещенията на трети етаж се наблюдават множество следи от стари течове от покрива (големи тьмни петна, подкожушена и изронена мазилка). Следи от влага (петна и подкожушена боя) има и на места по тавана на втори етаж. Размерът на направените разходи за ремонт на покрива на процесната сграда е 16 956 лв., а същият увеличава стойността на имота с 8 478 лв. По подобренията вътре в имота: Установена е поставена на цялата сграда дограма: алуминиева дограма (първи етаж, сутерен, стълбищни клетки - общо 151, 53 кв.м) и нова PVC дограма (на втори и трети етаж — общо 121, 38 кв.м), с изключение на вътрешните врати на помещенията на втори и трети етаж, които към момента на огледа липсват - демонтирани са. Изградени са три санитарни помещения на първи етаж - тоалетна и баня-тоалетна в залата за компютърни игри и тоалетна в магазина за хранителни стоки, където са изпълнени: настилка с теракотни плочки (5, 28 кв.м), облицовка на стените с фаянсови плочки (39, 82 кв.м), нови Ел и В и К инсталации, окачен таван (5, 28 кв.м), оборудване със санитарен фаянс (тоалетна седалка /моноблок/ — 3 бр., тоалетна мивка малък формат - 2 бр., тоалетна мивка среден формат - 2 бр., душ-батерия - 1 бр., стенна батерия за мивка - 4 бр., водомер за студена вода - 2 бр.) и бойлери (2 бр.) в помещенията. Изпълнена е настилка с теракотни плочки на първи етаж - в залата за компютърни игри, в магазина за хранителни стоки и прилежащите им помещения (общо 188, 24 кв.м), и настилка с гранитогрес на покрития подход пред магазина за хранителни стоки и пред северната стълбищна клетка (общо 28, 45 кв.м). Цокълът и колоните по западната фасада в обсега на първи етаж са облицовани с гранитогрес (общо 46, 81 кв.м). Изпълнен е окачен растерен таван в залата за компютърни игри и в магазина за хранителни стоки и в прилежащите им помещения (общо 152, 74 кв.м), и частично окачен таван от гипскартон (35, 50 кв.м) с осветление тип „лунички" в залата за компютърни игри. Стените на помещенията и вътрешните колони в залата за компютърни игри и в магазина за хранителни стоки са шпакловани и боядисани с латекс (общо 309, 08 кв.м). При извършения повторен оглед на имота през 2025г. е установено, че някои от тези подобрения са премахнати от новия собственик: окаченият растерен таван в помещенията на първи етаж, алуминиева врата на битовката с тоалетна в магазина за хранителни стоки. За датиране на оценените подобрения вещото лице отново се е ръководило от годините, посочени в исковата молба, при липса на други данни. За тези ремонтни дейности изводът на СТЕ е, че са извършени във връзка с преустройство с промяна предназначението на съществуващите помещения на първи етаж на сградата, а не са били необходими за нейното запазване. Общо разходите за тези подобрения вещото лице оценява на 99 295 лв., а същите увеличават стойността на имота със 74 471 лв. При така установената фактическа обстановка и с оглед на страните по делото, съдът обоснова следните правни изводи: Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.177 от ЗЗД от ЕТ „В. – С. В.“ против „В. ТАБАК“ ООД, гр. Велико Търново за заплащане стойността на подобрение – необходими и полезни разноски, направени от ищеца като ипотекарен длъжник и облагодетелствали ответника, в качеството му на длъжник по изпълнително дело, по което изпълнението е насочено върху ипотекирания имот. Като ответници в качеството им на задължителни другари са конституирани двамата ипотекарни кредитори - „Алианц Банк България“ АД с първа по ред ипотека и П. С. С. с втора по ред ипотека върху процесния имот. Видно от приложените материали от изпълнителното дело, изпълнението е насочено върху процесния имот и същият вече е придобит от трето лице по проведена публична продан. Съгласно чл. 177 ЗЗД, ако собственикът на продадения ипотекиран имот не е лично задължен, той има право да получи от цената на имота преди ипотекарните кредитори необходимите разноски, които е направил за имота, както и увеличението на стойността му, което се дължи на негови полезни разноски. Касае се за особена привилегия в изпълнителния процес, приложима само по отношение на ипотекирания имот и само за посоченото вземане. Тази привилегия е на разположение както на лицето, което е учредило ипотека за чужд дълг, така и на това, което по-късно е придобило имота от ипотекарния длъжник. С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест ищецът следваше да докаже, при условията на пълно и главно доказване, всички предпоставки за възникване и съществуване на вземането си, а именно, че е направил подобрения в имота след поемане на първата ипотека, както и да установят вида и размера на подобренията, респ. разходите за тях и с колко се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Банката черпи правото си на предпочтително удовлетворение от учредената върху собствения на ищеца имот, датираща от м. октомври 2007г., като оспорва извършването на процесните подобрения, алтернативно да са увеличили стойността на имота и накрая с възражение за погасяването им по давност. От писмените доказателства по делото се установи, че още при оглед през м. юли 2007г. е установен приключил основен ремонт на покрива от 2006г., подмяна на дограма – врати и прозорци на цялата сграда, както и основен ремонт на първи етаж с полагане на подова настилка теракот, фаянс по стени на сервизни помещения, окачени тавани на целия етаж, латекс, цокъл на фасадна стена, преустройство чрез обособяване на отделни помещения, вкл. нови сервизни помещения с пълно оборудване. Тази констатации не се променят при последвалите множество оценки, като и самите оценки не бележат оправдани с ремонт разлики. Ищецът не ангажира никакви доказателства, от които да се установява да е извършил нови, идентични с предходните подобренията в имота, след 2007г. и то през твърдените в исковата молба години – 2020г. за покрива и 2013-2020г. за полезните разноски. Претенцията с правно основание чл. 177, ал.1 от ЗЗД би била основателно само ако е увеличена стойността на обезпечението в резултат на подобрения, като увеличаването предполага тези подобрения да са последващи учредяването на самото обезпечение. В случая не се доказа нито едно от подобренията да е извършено след учредяване на ипотеката. Напротив, установи се, че те датират от 2006г., което влече неоснователност на претенцията и същата подлежи на отхвърляне. При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 8 ГПК ищецът следва да заплати на ответника „Алианц Банк България“ АД, направените по делото разноски за юрисконсултско възнаграждение, като единствен този от ответниците е направил своевременно искане за присъждане. Претендират се 1500 лв., от които съдът на основание чл. 37 от ЗПП във вр. с чл. 25, ал.1 и 2 от Наредбата за заплащане на правната помощ, счита че следва да присъди сумата от 540 лева. По изложените съображения Съдът,