Решение № 137 от 21.10.2024 г. на Окръжен съд - Благоевград по дело № 182/2022 г.

Предявени са искове с правно основание чл. 55 ал.1 от ЗЗД, чл. 92 ал. 2 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.

С исковата молба се сочи от ищцата, че тя и нейните деца са наследници на починалия и съпруг- Г. И. К., ЕГН ••••••••••. Исковата претенция е основана на доводи за пълно неизпълнение на задълженията на ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, поети в качеството му на строител и продавач по два предварителни договора- Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 05.04.2017г. и Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.06.2017г., сключени между възложителят Г. И. К., ЕГН •••••••••• и фирмата изпълнител- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД. Сочи се с исковата молба, че с предварителните договори е поето задължение от страна на строителя да изгради за своя сметка, да предаде владението и прехвърли собствеността на възложителят купувач върху два самостоятелни обекта- съотв. Апартамент Б 2, с площ от 82.43кв.м. и Апартамент Б 1, с площ от 67.46 кв.м., които е следвало да бъдат част от сграда, която е следвало да бъде изградена в УПИ •••, с идентификатор •••, •••.

Твърди се, с ИМ че съгласно уговореното между страните строителството е следвало да бъде завършено и предадено на купувача с разрешение за ползване, съответно до 04.04.2019г. Срещу изпълнението на строителството съгласно договореното с предварителните договори, купувачът- Г. И. К., ЕГН ••••••••••, е следвало да заплати цена от 151 380лв. по първия договор и цена от 122 500лв. по втория от двата предварителни договора. Цената е следвало да се заплати на няколко части, първата от която е следвало да се плати още със сключването на предварителните договори.

Поддържа се от ищцовата страна, че е налице пълно неизпълнение на задълженията на фирмата строител- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, като апартаментите все още не са изградени, като дори не е започнал строежа на сградата, в която същите е предвидено да бъдат изградени. От друга страна твърди се от ищцата М. В. К., че нейният починал съпруг е изпълнил поетите с договорите задължения, като е платил при сключването им първата вноска- съответно в размер на 22 707лв. по Предварителния договор от 05.04.2017г. и сума в размер на 18 375.00лв. по Предварителния договор от 01.06.2017г.

Твърди се от ищцовата страна, че към момента на депозиране на иска пред съда, е налице пълно неизпълнение от страна на ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД за поетите задължения с двата предварителни договора, като се поддържа и наличието на пълна обективна невъзможност от страна на фирмата изпълнител за започване на строителството, а освен това от страна на ищците като наследници на починалия купувач- Г. И. К., ЕГН ••••••••••, вече не е налице интерес от по-нататъшно макар и закъсняло изпълнение, поради което ищците се ползват от правото си на едностранно разваляне на договора поради неизпълнение в уговорения срок, при условията на чл. 87 ал.2 от ЗЗД, най- късно с ИМ по делото, която съобразно установената практика може да съставлява едностранно волеизявление за разваляне на договора след връчването на препис от нея на ответника./Решение № 81 от 03.06.2015г. на ВКС по т.д. № 1591/2014г. на II т.о. на ТК/.

Поддържа се с ИМ, че поради пълното неизпълнение на поетите задължения с предварителните договори от ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, същите са развалени едностранно с волеизявление от ищците, като наследници на Г. И. К., ЕГН ••••••••••, като сумите платени с първоначалните вноски от купувача са дадени на отпаднало правно основание и дружеството ответник дължи връщането им на наследниците на починалия купувач. Ето защо се иска от съда ответника да бъде осъден да заплати на ищците сумите дадени на отпаднало основание от техния наследодател при сключването на двата предварителни договора.

Претендира се от ищците и заплащането на суми за неустойки, съгласно предвиденото с чл. 11.3 в двата предварителни договора, с която разпоредба е уговорено в полза на купувачите мораторна неустойка в случай на виновно неизпълнение и забава за срок по- дълъг от 60 дни.

Отделно поддържа се от ищците и заплащането на мораторни лихви за забава и по двата предварителни договори, на осн. чл. 86 от ЗЗД.

Иска се от съда да постанови решение, с което да осъди ответника- „НИКОЛИ- ЕМ“ ЕООД, ЕИК-201724834, със седалище и адрес на управление -гр.София, жил.кв.“ Орландовци“, ул.”Каменоделска” № 5, ет.8, ап. 808, представлявано и управлявано от А. П. Л., да заплати на М. В. К., ЕГН ••••••••••, лично и в качеството си на майка и законен представител на малолетните си деца- Б. Г. К., ЕГН •••••••••• и Д. Г. К., ЕГН ••••••••••, и тримата на адрес: •••, на основание Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 05.04.2017г.:

-сумата 22 707 / двадесет и две хиляди седемстотин и седем/ лева, представляваща първа вноска по договора, заплатена на 05.04.2017г. по банкова сметка на ответното дружество, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й изплащане;

-сумата 51 177лв./ петдесет и една хиляди сто седемдесет и седем/лева, представляваща неустойка, дължима, съгласно чл. 11.3 от Договора, за периода на неизпълнение от 04.04.2019г. до датата на депозиране на исковата молба;

-сумата 7 739.31лв./седем хиляди седемстотин тридесет и девет лева и тридесет и една стотинки/- мораторна лихва върху сумата от 22 707лв.- сума, заплатена по Предварителния договор от 05.04.2017г., изчислена за периода от 04.04.2019г./ датата, на която договора е следвало да бъде изпълнен/ до датата на депозиране на исковата молба - 12.08.2022г;

На осн. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.06.2017г:

-сумата 18 375лв., представляваща първа вноска по договора, заплатена 01.06.2017г. по банкова сметка на ответното дружество, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й изплащане, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното й изплащане;

-сумата 41 895лв./четиредесет и една хиляди осемстотин деветдесет и пет/ лева, представляваща неустойка, дължима, съгласно чл.11.3 от Договора, и за периода на неизпълнение от 04.04.2019г. до датата на депозиране на исковата молба;

• сумата 6 262.82лв.- мораторна лихва върху главницата от 18 375лв.- сума, заплатена по Предварителния договор от 01.06.2017г., изчислена за периода от 04.04.2019г./ датата, на която е следвало договора да бъде изпълнен/, до датата на депозиране на исковата молба- 12.08.2022г.

Претендират се разноските по делото за адвокатски хонорар, за такси за свидетели и вещи лица.

Съдът е изпратил препис от исковата молба по делото и книжата приложени към исковата молба на дружеството ответник- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834, по реда на чл. 367 ал.1 от ГПК, като е указал за възможностите дадени от закона в нормата на чл. 367 ал. 4 от ГПК и чл. 369 от ГПК. Указани са с оглед на служебното начало на другата страна и неблагоприятните процесуални последици от неподаването на отговор в установения от закона срок съобразно разпоредбата на чл. 370 от ГПК.

Съдът на осн. чл. 50 ал. 4 от ГПК е разпоредил залепване на уведомление на адреса на регистрация на „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834 в ТР, като видно от книжата по делото уведомлението е било залепено на 05.06.2023г., като в двуседмичен срок, никой не се е явил за да получи препис от ИМ и книжата прилоени към нея. С писмено разпореждане от 29.06.2023г. съдът е приел въз основа на залепеното уведомление на адреса на регистрация на ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, че дружеството е редовно призовано на осн. чл. 50 ал.4 от ГПК, като е разпоредил прилагането на уведомлението по делото.

В срока по чл. 367 ал.1 от ГПК, по делото не е постъпил писмен отговор от ответното дружество- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834.

Поради липса на отговор на ИМ от страна на дружеството ответник, съдът е преустановил размянате на книжа по делото.

С протоколно определение от 13.11.2023г. от проведено открито съдебно заседание по делото, съдът въз основа на изрично направено от ищцовата страна искане за произнасеня с неприсъствено решение на осн. чл. 239 от ГПК, е обявил на страните че ще произнесе с неприсъствено решение по делото, при преценката на вероятната основателност на предявените искове въз основа на представените с ИМ писмени доказателства и без да се произнася по съществото на делото.

С Определение № 116 от 08.03.2024г. от закрито съдебно заседание по настоящото т.д. № 182/2022г. по описа на ОС Благоевград, съдът е отменил определението си, с което е приел да се произнесе с неприсъствено решение по реда на чл. 239 от ГПК, възобновил е производството по делото и насрочил открито съдебно заседание, като е постановил производството да продължи по общия исков ред.

Съдът по искане на ищцовата страна е задължил ответника- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834, да представи по делото писмени доказателства за внесените суми от ищцовата страна по сключените предварителни договори, както и писмени доказателства за това дали е започнал строежа на жилищната сграда, в която е следвало да бъдат изградени двата апартамента, за което ответника се е задължил с Предварителния договор от 05.04.2017г. и Предварителния договор от 05.04.2017г., като е указал изрично на ответника, че в случай че не представи поисканите от съда писмени доказателства в указания срок, съдът на осн. чл. 161 от ГПК ще приеме че посочените в ИМ суми- 22 707лв. по Предварителния договор от 05.04.2017г. и 18 375лв. по Предварителния договор от 01.06.2017г., са били внесени от наследодателят на ищците- Г. И. К., ЕГН ••••••••••, в деня на подписването им.

За насроченото от съда открито съдебно заседание, писмените доказателства за чието представяне по делото- ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД е бил задължен от съда, не са представени, без да се посочат причини за това.

В съдебното заседание в което съдът е дал ход на устните състезания, пълномощникът на ищците не се е явил и не взел становище дали поддържа исковата претенция.

За ответника призован редовно по реда на чл. 50 ал.4 от ГПК, във вр. с чл. 47 от ГПК- чрез залепване на уведомление, не се явява представител или процесуален представител, за да вземе становище по допустимостта или основателността на предявените искове.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства, представени с ИМ, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Установява се по несъмнен начин от приетите като писмени доказателства- Удостоверение за наследници № 920/30.03.2020г. на Община Благоевград; Удостоверение за сключен граждански брак и Удостоверения за раждане, че ищците по делото- М. В. К., ЕГН •••••••••• и малолетните деца- Б. Г. К., ЕГН •••••••••• и Д. Г. К., ЕГН ••••••••••, са наследници по закон на Г. И. К., ЕГН ••••••••••, б.ж. на град Благоеврад, починал на 26.03.2020г., като М. В. К. е била негова съпруга, а останалите ищци са негови деца.

Видно е от писмените доказателства, представени с ИМ, че между наследодателят на ищците- Г. И. К., в качеството му на възложител-купувач и дружеството ответник- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834, е сключен Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 05.04.2017г., с който изпълнителят е приел със свои средства и за своя сметка да изпълни договорените в договора строителни и довършителни работи, като изгради, предаде владението и прехвърли собствеността на възложителя -купувач върху недвижим имот, който ще бъде построен в жилищна сграда със застроена площ от 599 кв.м., която ще бъде изградена в УПИ, находящ се в •••, с идентификатор •••, целият с площ от 1511 кв.м., а именно: АПАРТАМЕНТ Б2, находящ се на втори етаж във вход Б, с площ 82.34кв.м. и общи части от идеалните части на сградата 14.17 кв.м., при съседи- вход А, коридор, апартамент Б1, ведно с мазе №2, с площ от 4.29 кв.м., което ще бъде изградено с метална врата.

Съгласно чл.2 от договора, за изпълнение на договорените СМР и покупко- продажбата на недвижимия имот, възложителя -купувач е приел да заплати на изпълнителя- продавач, цена в размер на 151 380лв., с включен в цената ДДС. Договорено е цената да бъде заплатена, както следва: при подписване на предварителния договор -15% от договорената цена, или сума в размер на 22 707лв., още 15% при издадено разрешение за строеж- 22 707лв, при получаване на Акт обр. 14- 40 %, или сума в размер на 60 552лв. и последна вноска- в срок до тридесет дни, след получаване на Акт бр. 16- 30 %, която сума е в размер на 45 414лв. Всички суми следвало да бъдат заплащани по банкова сметка на продавача.

Със сключения предварителен договор са уговорени между страните обема и качеството на строителните работи, които е следвало да бъдат извършени.

Съгласно чл.9.1 от сключения Предварителния договор от 05.04.2017г., уговорен е краен срок на изпълнение, като изпълнителя-продавач се е задължил да изпълни договорените работи върху обектите, описани в т. 1 от договора, включително и да ги предаде с разрешение за ползване, издадено от ДНСК в срок до 04.04.2019г, като собствеността, съгласно т.9.2 от Договора, следвало да бъде прехвърлена на възложителя- купувач-, , ... не по- късно от 30 дни след предоставяне на всички документи, необходими за прехвърляне на имотите, конкретизирани в нормативните актове от банката- кредитодател и нотариуса, включително Образец Акт 16…“ Уговорено е било в чл.11.3 от Предварителния договор от 05.04.2017г.-„При забава от страна на изпълнителя -продавач на изпълнение на задълженията си по договора за срок по-дълъг от 60 / шестдесет/ дни от уговорения срок, изпълнителя - продавач дължи на възложителя- купувач неустойка в размер на 0.05 % за всеки просрочен ден, върху платената до момента сума от възложителя-купувач..“.

Отделно в чл. 11.4 от Договора, изрично е уговорена възможността- „..При забава от страна на изпълнителя-продавач-виновна, поради причини за които отговаря/при изпълнение на задълженията си по договора за срок по- дълъг от 6 / шест/ месеца от уговорения за изпълнение, възложителят-купувач да има право да развали едностранно договора, без да е необходимо да дава на продавача допълнителен срок за изпълнение, като в този случай, изпълнителя- продавач дължи на възложителя- купувач, връщане на всички платени до този момент суми от него и лихва в размер на законната лихва за забава до деня на плащането...“.

Установява се от писмените доказателства по делото, че между наследодателят на ищците- Г. И. К., ЕГН ••••••••••, в качеството му на възложител- купувач и ответното дружество- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834, в качеството му на изпълнител- продавач е бил сключен и друг- Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим нмот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.06.2017г, въз основа на който изпълнителят- продавач е приел със свои средства и за своя сметка да изпълни договорените в договора строителни и довършителни работи, като изгради, предаде владението и прехвърли собствеността на възложителя -купувач върху недвижим имот, който ще бъде построен в жилищна сграда със застроена площ от 599кв.м., която ще бъде изградена в УПИ- •••, с идентификатор •••, находящ се в •••, целият с площ от 1511кв.м., по плана на •••“, с адрес на поземления имот - •••, а именно: АПАРТАМЕНТ Б1, находящ се на втори етаж във вход Б, с площ 67.46 кв.м. и общи части от идеалните части на сградата 10.86кв.м., при съседи- коридор, асансьор, стълбище, апартамент Б2, ведно с мазе № 7, което ще бъде изградено с метална врата.

Съгласно чл.2 от договора, за изпълнение на договорения предмет на Предварителния договор от 01.06.2017г., в чл. 1 от същия, възложителят-купувач е приел задължението да заплати на изпълнителя- продавач, обща цена в размер на 122 500лв., в която сума е включен и дължимия ДДС.

Договорено е между страните и начина на плащане на продажната цена- при подписване на предварителния договор -15% от договорената цена, или сума в размер на 18 375лв.; още 15% при издадено разрешение за строеж- 18 375лв; при получаване на Акт обр. 14- 40 %, или сума в размер на 49 000лв. и последна вноска - в срок до 30 дни след получаване на Акт бр. 16- 30 %, която сума е в размер на 36 750лв. Всички суми следвала да бъдат заплащани по банкова сметка на продавача.

В чл.9.1 от сключения Предварителен договор от 01.06.2017г., са уговорени между страните- „Срокове на изпълнение“, като изпълнителят-продавач се е задължил да изпълни договорените работи върху обектите, описани в т. 1 от договора, включително и да ги предаде с разрешение за ползване, издадено от ДНСК, в срок до 04.04.2019г, като собствеността, съгласно т. 9.2 от Договора, следвало да бъде прехвърлена на възложителя- купувач-, , ...не по- късно от 30 дни след предоставяне на всички документи, необходими за прехвърляне на имотите, конкретизирани в нормативните актове, от банката- кредитодател и нотариуса, включително Образец Акт 16..“ Страните са договорили със сключения Предварителен договор от 01.06.2017г., санкции при забава, като в чл. 11.3 от Договора, изрично е записано че- „При забава от страна на изпълнителят-продавач на изпълнение на задълженията по договора за срок по-дълъг от 60 дни от уговорения срок, изпълнителят-продавач да дължи на възложителя-купувач неустойка в размер на 0.05 % за всеки просрочен ден, върху платената до момента сума от възложителя-купувач..“.

Съгласно чл.11.4 от Предварителния договор от 01.06.2017г. страните са договорили че- „..При забава от страна на изпълнителя-продавач-виновна/поради причини за които отговаря/, при изпълнение на задълженията си по договора за срок по- дълъг от 6 месеца от уговорения за изпълнение, възложителят-купувач има право да развали едностранно договора, без да е необходимо да дава на продавача допълнителен срок за изпълнение, като в този случай, изпълнителя- продавач дължи на възложителя- купувач, връщане на всички платени до този момент суми от него и лихва в размер на законната лихва за забава до деня на плащането... “.

При така установената фактическа обстановка, съдът навежда следните правни доводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 88 от ЗЗД във връзка с чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД, който е процесуално допустим, след като от ищцовата страна се твърди, че предварителните договори за покупко продажба на недвижими имоти, сключени между наследодателя им Г. И. К. и дружеството ответник- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, са развалени при условията на чл. 11.4 от процесните договори, чрез едностранно волеизявление, отправено от купувачът до продавача по договора. С иск по чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД разполагат лицата, които твърдят че са престирали с оглед на очакваното в бъдеще осъществяване на валидно правоотношение между страните, оправдаващо престацията, по правоотношение което е отпаднало поради прекратения договор. След като се твърди че предварителните договори за продажба са едностранно развалени, то отпаднало е основанието на което наследодателят на ищците е престирал съгласно уговореното в договора- чрез частично заплащане на част от уговорената с предварителните договори продажна цена, като за продавача е възникнало съгласно чл. 11.4 задължението да върне платените по договора суми. За да е налице третия фактически състав на нормата на чл. 55 ал.1 от ЗЗД за неоснователно обогатяване, в тежест на ищеца по настоящото дело е да установи, че е престирал с оглед на основателното очакване в бъдеще осъществяване на валидно правоотношение между страните, оправдаващо предприетото от него разместване на имуществени блага, което правоотношение не е възникнало, или макар и да е възникнало е било прекратено и е отпаднало с обратна сила.

Ищците като наследници по закон на починалия купувач по процесните предварителни договори наследяват както неговите права, така и неговите задължения, поради което задълженията за плащането на остатъка от уговорена с предварителните договори продажна цена, тъй като се касае за задължение за плащане на дължима сума, може да бъде изпълнено от наследниците на починалото ФЛ купувач, починало след сключването на предварителните договори, като липсата на парични средства не ги освобождава от изпълнението на поетите от техния наследодател задължения/чл. 81 ал. 2 от ЗЗД/.

За основатерността на предявените по настоящото дело искове по чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД, ищцовата страна дължи установяване, при условията на пълно и главно доказване, въз основа на събраните писмени доказателства, че наследодателят на ищците Г. И. К., ЕГН ••••••••••, е престирал въз основа на поетите задължения по сключените между страните два предварителни договора за продажба- чрез плащане на част от уговорената продажна цена/в размер на 15 %/, към момента на подписването на двата договора, доколкото към момента на даването, респ. на получаването на паричната сума/22 707лв. по Предварителния договор от 05.04.2017г. и 18 375лв. по Предварителния договор от 01.06.2017г./, между страните следва да е съществувало правно основание за разместването на материалните блага, което впоследствие да е отпаднало.

Прието е от закона и установено от съдебната практика, че правото да развали сключените между страните предварителни договори за продажба на недвижим имот, чрез едностранно волеиязвление до продавача и поради виновно неизпълнение на зъдълженията на ответника за престация по договорите, принадлежи само на изпрваната страна по сключения договор. Видно е от представените с ИМ писмени доказателства, че са поети задължения от купувачът, да престира преди продавача, като съгласно уговореното в чл. 2.1 от двата предварителни договора, е следвало да плати част от уговорената продажна цена по договора в размер на 15 %, още към момента на подписването на на договорите. Останалата част от продажната цена, е следвало да бъде платена по следния начин- 15 % към момента на издаване на разрешението за строеж; - 40% към момента на получаване на Акт 14 и – 30 %- до 30 дни след получаване на Акт 16, като плащанията е следвало да се извършат по банков път.

За да се ползва от правото на едностранно разваляне на процесните предварителни договори поради неизпълнение от страна на ответника, купувачът следва да е изправен, т.е. да е изпълнил изцяло задълженията си, поети със сключения предварителен договор. Ако той не е престирал, продавачът може да откаже да изпълни, основавайки се на възражение за неизпълнение на догвора от купувача. Ако обаче купувачът е изпълнил изцяло задължението си, дори и със забава, то възражението на продавача на това основание би било неоснователно и за него би възникнало задължение да престира насрещно по договора, съобразно с поетите от него задължения. В този случай ответника продавач, не би бил освободен от задължението да престира и неточното или непълното изпълнение, би било виновно неизпълнение на длъжника по договора за поетите от него задължения.

Доколкото ищците като наследници на починалия Г. И. К., ЕГН ••••••••••, не разполагат с платежните нареждания за извършените от него банкови преводи на сумите 22 707лв. по Предварителния договор от 05.04.2017г. и 18 375лв. по Предварителния договор от 01.06.2017г., нито за издадените за тези плащания фактури, поискано е от ищцовата страна съдът на осн. чл. 190 от ГПК да задължи ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД да представи извлечения от банковите си сметки в „Първа инвестиционна банка“ АД за извършените плащания, копие от издадените фактури, както и заверени копия от дневниците за продажби за периода около сключването на двата договора.

Съдът с Определение № 502/16.10.2023г. по делото е задължил на основание чл. 190 ал.1 ГПК и при отговорността на чл. 161 ГПК, във вр. с чл. 192 от ЗЗД, ответното дружество- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834, да представи за насроченото открито съдебно заседание от съда- извлечение от банковата си сметка в „Първа инвестиционна банка “АД с IBAN •••, за периода 05.04.2017г.-10.04.2017г. и за периода 01.06.2017.-10.06.2017г.; в оригинал и в заверено копие фактурите, които е издало за така направените плащания, както и заверени копия на дневниците си за продажба, за да се установи дали същото е включило фактурите в своите дневници за продажба, като е указал изрично на ответното дружество, че при неизпълнение на задълженията да представи исканите банкови извлечения, съдът ще приеме за доказани фактите и обстоятелствата, за които страната е създала пречки за установяването и доказването им, а именно, че възложителя- купувач, наследодател на ищците в производството е изпълнил задълженията си по всеки един от двата договора и в деня на тяхното сключване е заплатил съответните суми, че същият не е бил уведомяван за неизпълнение на това свое договорно задължение, както и, че договора не е развален от дружеството-изпълнител/продавач на основание- неизпълнение на задълженията за заплащане на първата вноска от договорената продажна цена, както и в случай на непредставянето на издадените фактури и отбелязването им в дневниците за продажби на „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, съдът ще приеме, че има издадени фактури за всяко едно от двете плащания, както и, че фактурите са включени в дневниците за продажба на дружеството в съответните данъчни периоди.

Разпореждането на съда е било изпртено на ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД и връчено на ответник редовно по реда на чл. 50 ал.2 от ГПК, във връзка с чл. 50 ал.4 от ГПК чрез залепване на уведомление. Ответното дружество не депозирало отговор на ИМ, не е взело становище по предявените срещу него искове и по делото не са представени изисканите по реда на чл. 190 от ГПК писмени доказателства, които несъмнена се намират у ответника. Ето защо настоящият състав на съда приема на осн. чл. 161 от ГПК за установено и доказано по делото, че наследодателят на ищците- Г. И. К., ЕГН ••••••••••, при сключването на процесните Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 05.04.2017г. и Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.06.2017г., е изпълнил задължението си да внесе част от уговорената продажна цена в размер на 15 %- 22 707лв. по Предварителния договор от 05.04.2017г. и 18 375лв. по Предварителния договор от 01.06.2017г.

Решаващият състав на съда по настоящото дело намира, че от събраните доказателства се установява по безспорен и несъмнен начин, че купувачът- ищец/наследодателят на ищците/ е изпълнил своите задължения, поети със сключените два предварителни договори за продажба на недвижими имоти. Той е заплатил част от уговорената между страните продажна цена за процесните недвижими имоти, като е сторил това в посочените в договора срокове. Не се установиха други неизпълнения на клаузи от договора, за които ищеца се е задължил, да не са изпълнени от него или той да не е в готовност да ги изпълни в зависимост от изпълнението на ответника. Видно е от уговорения начин на заплащане на дължимата продажна цена, че последващите частични плащания от страна на купувача са били обвързани от издаването на актовете през време на строителството/Разрешение за строеж, Акт обр. 14 и Акт обр. 16/, които няма данни да са били издавани на ответника по делото, доколкото не е оспорено твърдението наведено с ИМ- че строеж на сградата в която се намират двата апартамента, предмет на сключените предварителни договори за продажба, не е започвало и следователно не е извършвано от ответното дружество.

Анализа на представените с ИМ писмени доказателства категорично сочи на извода, че процесните Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 05.04.2017г. и Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.06.2017г., включват клаузи и на друг договор – договор за изработка, като в тази посока липсват каквито и да е съмнения с оглед на клаузите на чл. 2, 3, 4 5 и чл. 6 от подписания договор. Действително, между договора за изработка и договора за продажба съществуват редица общи черти, но основният критерий за тяхното разграничаване е предмета на задължението. С договора за изработка изпълнителят се задължава към възложителя да изработи на свой риск, съгласно поръчката на другата страна, а тя следва да заплати уговореното възнаграждение за това/чл. 258 и сл. от ЗЗД/. При договора за покупко– продажба продавача се задължава да прехвърли собствеността, а купувача да плати уговорената между страните цена/чл. 200 ал. 1 от ЗЗД/. Въпреки смесения състав на сключените договори следва да се приеме, че между страните са сключени предварителни договори за покупко продажба на два недвижими имота/апартаменти/, находящи се в една жилищна сграда, тъй като ответника се е задължил да прехвърли собствеността в полза на ищеца – приобритател, след като изгради апартаментите- годни за ползване обекти на собственост, с уговорената в предварителните договори степен на завършеност в чл. 4 от договора. Независимо от това, че в предмета на сключените предварителни договори изрично е включено и задължението за изработването на вещите, с материали на изпълнителя, за категоричното разграничаване от договора за продажба е необходим и допълнителен критерии, а именно вида на уговорената престация. Тъй като предмет на договорите е изработването на индивидуално определени вещи /два апартамента/, с предварително уточнени характеристики, поръчващият може да иска не само изработването им, но и прехвърлянето на собствеността върху тях, в предвидената от закона форма за действителност. Индивидуализираните вещи, съобразно договорите и възникващите в процеса на производството и след сключването на договора, следва да станат и предмет на бъдещите окончателни договори за покупко-продажба, т.е. налице е трансформиране на договорите за изработка в договори за покупко- продажба. Ето защо въпреки елементите на смесен състав, сключените договори следва да бъдат квалифицирани като предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, тъй като съдържат и всички съществени елементи на договор за продажба, които са уговорени между страните. /Р – 1574 – 2004г. на ТК на ВКС/.

Без значение е в настоящия случай за правоотношението между страните е дали дадените от наследодателят на ищците суми са били използвани или вложени в строителството на апартаментите, предмет на предварителния договор за продажба, както и дали ответника, ако е вложил тези пари в строежа, не се е обогатил за сметка на ищеца. Основанието за даването на сумата е сключения между страните предварителни договори за продажба и в изпълнение на включените в тях клаузи, като за какво фактически е била използвана сумата, е без конкретно правно значение. Инкорпорираните в основните договори между страните клаузи съдържащи елементите на договора за изработка, са предназначени да подготвят изпълнението на задълженията по сключените предварителни договори за продажба, като дадат възможност на страните да изпълнят поетите обещания по основния договор. Очевидно е, че без изграждането на процесните апартаменти, уговорения между страните срок и в предварително договорите параметри и степен на завършеност, за ответника става обективно невъзможно изпълнението и на задължението да прехвърли окончателно правото на собственост върху апартаментите на купувача и това води до обективна невъзможност за изпълнение на основното задължение, поето с предварителните договори за продажба сключени между наследодателят на ищците- Г. И. К., ЕГН •••••••••• и ответника „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД.

Анализът на представените по делото доказателства налагат извода за настоящия състав на ОС Благоеврад, за наличие на възникнали валидни облигационни правоотношения между страните по процесните два предварителни договори за продажба- Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 05.04.2017г. и Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.06.2017г., сключени между наследодателят на ищците- Г. И. К., ЕГН •••••••••• и дружеството овтетник- „НИКОЛИ- ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834. Същите са сключени в предписаната от закона- писмена форма за действителност, като съдържат задължителните реквизити на предварителния договор за продажба, с ясни клаузи относно страните, поетите от тях задължения, както и характеристиките на недвижимите имоти, за които е поето задължение за сключване на окончателен договор в уговорения срок.

Нормалното развитие на договора предполага изпълнение на поетите от съконтрахентите договорни задължения. При неизпълнение на задълженията на едната страна поради причина, за която отговаря, изправната страна има право да претендира- реално изпълнение, обезщетение за забава, обезщетение за неизпълнение или да се ползва от правото си да развали договора. Развалянето е крайно средство за ликвидиране на възникналото между страните правоотношение. Формата на разваляне на договора е в зависимост от формата на сключения договор. Когато с договора се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, развалянето му става по съдебен ред- чл. 87 ал. 3 ЗЗД. Договорите, извън посочените в разпоредбата на чл. 87 ал. 3 ЗЗД подлежат на извънсъдебно разваляне.

Въз основа на закона и съдебната практика приема се за безспорно, че доколкото предварителният договор за продажба няма вещно-прехвърлително действие, той не представлява договор, с който се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти и развалянето му не се извършва по съдебен ред (чл. 87 ал. 3 ЗЗД), а извънсъдебно. Когато договорът е сключен в писмена форма, какъвто е настоящият случай, предупреждението трябва да се направи също в писмена форма. Предизвестие за разваляне не е необходимо при безполезност на престацията, или ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време - чл. 87, ал. 2 ЗЗД. / Решение № 50201 от 25.01.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4206/2021 г., III г. о., ГК/ В настоящия случай видно от представените по делото писмени доказателства, липсват данни за отправено извънседебно изявление от страна на наследниците на Г. И. К., до дружеството ответник- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, съдържащо ясно изявление за разваляне на процесните предварителни договори за продажба, както и посочване на основанието за това.

Приема с от установената практика на ВКС на РБ, че едностранното разваляне на предварителния договор за продажба, може да се извърши и с исковата молба, с която се претендират последиците от развалянето на договора, доколкото в нея имплицитно се съдържа предупреждение и волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение на задължения на другата страна. В Решение № 286/26.02.1996г. по гр.д. № 1294/1995г. на ВС на РБ, V г.о. са изложени съображения, че исковата молба може да бъде квалифицирана като искане за разваляне на договора поради виновното му неизпълнение от страна на ответника и ако са налице останалите предпоставки по чл. 87 ЗЗД, може да се претендират редхибиторните последици, настъпили в патримониума на страните след развалянето на договора.

Съдебният състав на ОС Благоевград разглеждащ делото, също приема че едностранното разваляне на предварителен договор за продажба може да се съдържа в ИМ, с която ищецът купувач е предявил иск срещу ответника продавач, основан на твърдения за виновно неизпълнение на задълженията поети с договора. Едностранното разваляне на договора е изявление на изправната страна по него, отправено до неизправния съконтрахент, че счита договора за развален или че разваля договора. По своята правна същност развалянето на договора чрез едностранно волеизявление съставлява субективно потестативно право и за да настъпят правните последици в резултат на упражняването му е необходимо изявлението за разваляне да достигне до неизправния длъжник. Без значение е дали волеизявлението е направено преди подаване на исковата молба в съда в отделна покана или е заявено с исковата молба. Обстоятелството, че исковата молба се отправя до съда, не може да обоснове извод, че същата не се отнася до ответника. Когато ищецът е направил искане за разваляне на договора от съда поради неизпълнение на задълженията на ответника, волята за разваляне на възникналото между страните правоотношение е точно и ясно изразена. С получаване на препис от исковата молба ответникът е уведомен за изявлението на ищеца за разваляне на договора. Въз основа на изложените съображения с Решение № 178 от 12.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 60/2010 г., II т. о., ТК, даден е отговор на релевантен и по настоящото дело материалноправен въпрос относно извънсъдебния начин на разваляне на договора: при наличие на останалите предпоставки по чл. 87 ЗЗД е възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от исковата молба на ответника.

Разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД, установяваща предпоставки за едностранно прекратяване на двустранни договори при виновно неизпълние, е диспозитивна и страните по договора са свободни и могат да се отклонят от тях, ако уговорят други условия и начин на разваляне./Решение № 76 от 13.07.2017г. на ВКС по т.д. № 1037/2016г., I т. о., ТК/ Видно е че с чл. 11.4 от сключените между наследодателят на ищците и дружеството ответник- Предварителния договор от 05.04.2017г. и Предварителния договор от 01.06.2017г., че страните изрично са се договорили че при виновна забава от страна на изпълнителят- продавач, поради причина за която същият отговоря, при неизпълнение на задълженията си по договора за срок по дълъг от 6 м. от уговорения за изпълнение, възложителт- купувач да има правото да развали едностранно договора, без да е необходимо да дава на продавача допълнителен срок за изпълнение, като в този случай изпълнителят- купувач, дължи на възложителя- купувач, връщане на всички платени до този момент суми и лихва в размер на законната лихва от деня на забавата на плащането.

За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по чл. 55 ал. 1 пр. 3 ЗЗД - поради разваляне на договора при неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на пълно главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на договора. Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може да настъпи само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки на правото на изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на задължението от страна на длъжника, за което последният носи отговорност и изправност на кредитора. Последният следва да е изпълнил насрещното си задължение или да е бил готов да изпълни и съответно да е предложил изпълнение, респ. да е оказал необходимото съдействие за реализиране на дължимата престация. Преобразуващото право да се развали договора в хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява с едностранно волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на длъжника. Както вече бяха изложени аргументи по- горе в настоящото изложнеие, страните могат с договора изрично да уговорят възможността за разваляне на договора да не е обвързана с предоставяне от изправната страна на допълнителен /подходящ/ срок за изпълнение, с изрично предупреждение, че след изтичането на срока ще се счита, че договорът е развален.

В разпоредбата на чл. 87 ал. 2 ЗЗД са предвидени хипотези, при които кредиторът може да развали договора без отправяне на искане за изпълнение в подходящ срок. Става въпрос за безусловно изявление за разваляне на договора, което е приложимо при настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, или при безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на забава на длъжника, или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно определено време /фикс сделки/. Когато се касае за безполезност на изпълнението, то трябва да е настъпило в резултат на виновната забава на длъжника. При тази предпоставка за безусловно разваляне на договора кредиторът следва да установи по безспорен начин отпадането на интереса от изпълнението, настъпило именно в резултат на забавата на длъжника.

В настоящия казус за ищците като наследници по закон на възложителят- купувач, е била налице възможността да развалат предварителния договор за продажба с едностранно волеизявление до ответника, без предупреждение и без даване на подходящ срок за изпълнение, съобразно разпоредбата на чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, във връзка с изричната разпоредба на чл. 11 ал. 4 от процесните предварителни договори за продажба. Предупреждението има своя правен смисъл само ако все още е възможно изпълнение от неизправната страна по договора, но същото губи всякакъв смисъл, тогава когато това изпълнение вече е невъзможно изцяло или отчасти. Доколкото твърди се от ищците по делото, че ответникът строител- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД не е изпълнил задълженията си и по инкорпорираните в основаните договори- договори за изработка, като не е изградил недвижимите имоти предмет на предварителните договори за продажба/Апартамент Б2 и Апартамент Б1, в жилищна сграда, изградена в УПИ-•••, с идентификатор •••/, в степен на завършеност и годни за ползване, за да съставляват обектите съобразно договореностите годни индивидуални обекти на собственост, върху които недвижими вещи да бъде прехвърлено правото на собственост, то изпълнението поето по предварителните договори за окончателно прехвърляне на правото на собственост върху купувача с нотариален акт не би могло да бъде изпълнено, като същото е станало обективно невъзможно.

Налице е и основанието на чл. 87 ал. 2 от ЗЗД, което визира случая че поради забава на длъжника, по–нататъшното изпълнение за кредитора по договорите е станало безполезно, което ясно личи и от изразената воля на ищците по настоящото дело. Именно поради тази причина наследниците на купувача по договорите са предпочели да прекратят едностранно действието на двата предварителни договори чрез тяхното разваляне, вместо да поискат забавено изпълнение, доколкото същото е обективно възможно, тъй като вече не са имали правен интерес от такова. Съгласно чл. 87 ал. 2 от ЗЗД, кредиторът може да развали договора и без да дава срок за изпълнение, ако изпълнението е следвало да се извърши в уговорен между страните срок за това. Неизпълнението в определеното време се приравнява на пълно неизпълнение с оглед интересите на кредитора и това прави безпредметно даването на допълнителен срок за това.

За да бъде прекратено действието на процесните предварителни договори за продажба, не е достатъчно от фактическа и правна страна само да се установи, че едностранното волеизявление на изправната страна по договора, е достигнало до насрещната страна по договора, като ясно и недвусмислено е изразена волята за прекратяването на действието на същия. За да бъде развален процесния договор следва да се докаже по делото, че е налице виновно неизпълнение от страна на продавача по договора- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, за изпълнение на задължението, поето по чл. 3-7 от договора- за изграждането на самостоятелните обекти от недвижимия имот, предмет на сключените договори, до степента на завършеност, уговорена в чл. 4 от договора. За развалянето на предваритления договор, ищецът се позовава на чл. 11.4 от процесните договори, поради което на доказване в настоящия процес, в тежест на ищцовата страна е било и установяването на обстоятелството, че дружеството строител е изпаднало в забава за изпълнението на това задължение, за повече от 60 дни, след уговорения краен срок за изпълнение, тъй като тогава за изправната страна би възникнало правото да развали едностранно договора. Съдът по искане на ищцовата страна и на осн. чл. 190 от ГПК, е задължил ответника да представи в заверено копие- строителната преписка за строежа на сградата, в която е следвало да бъдат изградени процесните апартаменти, както и всички документи, свързани с приключването на строежа и въвеждането му в експлоатация, при дадени указания че в случай на непредставяне без уважителни причини, ще бъде приложена санкцията на чл. 161 от ГПК. По делото не са представени изисканите от ответника писмени доказателства, поради което настоящият състав на съда приема по аргумент от разпоредбата на чл. 161 от ГПК, за доказано по делото, че строителството на сградата изобщо не е започнало, че същата не е изградена в уговорения срок- до 04.04.2019г., като са изминали повече от 6 месеца от изтичането на крайния срок по двата договора за изпълнение на задълженията на ответника. Съдът приема за установено при пълно и главно доказване, че е налице съществено виновно неизпълнение на задълженията на дружеството ответник по процесния предварителен договор, както и че същото е изпаднало в забава, при условията на чл. 11.4 от договора, поради което налице са основанията съобразно разпоредбата на чл. 87 ал.2 от ЗЗД да се приме че двата предварителни договора са прекратени чрез едностранно волеизявление на ищците, инкорпорарино с ИМ по делото. Тъй като за развалянето на договора неизпълнението на ответника строител следва да е съществено, то ако самостоятелните обекти са изградени до уговорената с договора степен на завършеност, макар и след уговорения срок, то налице са основания да се приеме, че за дружеството ищец съществува все още правния интерес, да иска изпълнение на сключения предварителен договор за продажба, вместо да цели неговото прекратяване члез едностранно волеизявление до другата страна поради неизпълнение, тъй като такова изпълнение би било в този случай все още възможно. Виновното неизпълнение на ответника съдът намира за съществено като не са налице основанията на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, който визира слчаите когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. /Решение № 203 от 30.01.2012 г. на ВКС по т. д. № 116/2011 г., II т. о., ТК/ Основателни са доводите на ищцовата страна, че е извършено надлежно упражняване на преобразуващото право на наследниците на възложителят- купувач- за едностранно прекратяване на сключените Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 05.04.2017г. и Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, строителство и извършване на довършителни работи от 01.06.2017г., като същите следва да се считат за развалени поради доказано виновно неизпълнение на задължението на дружеството ответник- „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД. Касае се за безусловно развялане на предварителните договори за продажба поради настъпила пълна обективна невъзможност за изпълнение, за което длъжникът ответник носи отговорност както за неизпълнение на поетите задължения по сключения договор за изработка и строителство, така и за станалото обективно невъзможно изпълнение на обещанието за сключване на окончателен договор на изградените самостоятелни обекти/апартаменти/.

Съдът приема за доказано и наведеното с ИМ и поддържаното пред първата съдебна инстанция основание за разваляне на договора- липса на правен интерес поради безполезност на изпълнението. В тази връзка съдът съобрази известната му практиката на ВКС /Решение № 51/28.07.2015г. по т.д. № 279/2014г. на ІІ т.о. на ТК; Решение № 51/10.09.2010г. по т.д. № 32/2009г. на ІІ т. о. на ТК; Решение № 29/13.04.2011г. по т.д. № 396/2010г. на І т.о. на ТК; Решение № 203/30.01.2012г. по т.д. № 116/2011г. на ІІ т.о. на ТК; Решение № 100/3.07.2012г. по т.д. № 307/2011г. на ІІ т.о. на ТК и други/, която настоящият съдебен състав споделя изцяло. В практиката на ВКС е прието, че когато се твърди разваляне на договора на основание чл. 87 ал. 2 ЗЗД с оглед безполезност на изпълнението поради забава на длъжника, безполезността трябва да е настъпила в резултат именно на виновна забава на длъжника. При тази предпоставка за безусловно разваляне на договора в тежест на кредитора е да установи по безспорен начин отпадането на интереса си от изпълнението, като продължителността на забавата сама по себе си не е достатъчно основание, за да се приеме, че за кредитора изпълнението е станало безполезно. В настоящия казус безспорно се установява, че от крайния срок за изпълнение на задълженията по сключените предварителни договори/04.04.2019г./ е изминал много дълъг период от време, а по делото не се доказва че строителството на блока в който двата апартамента се намират е започнало. Очевидно че с оглед на обстоятелството че строежа дори не е започнал, както и поради дългия срок изтекъл след крайния срок уговорен с предварителните договори, налице е пълно неизпълнение на задълженията поети с Предварителния договор от 05.04.2017г. и Предварителния договор от 01.06.2017г., като съдът приема за установена и доказаност и безполезност на по-натъшното изпълнение, поради липса на правен интерес за наследниците на възложителят- купувач./Решение № 50014 от 10.07.2023 г. на ВКС по т. д. № 2322/2021 г., I т. о., ТК/.

Предявените искове по чл. 55 ал.1 от ЗЗД срещу „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, ЕИК 201724834, са обективно съединени с искове по чл. 92 от ЗЗД, за претендирана компенсаторна неустойка, дължима в случай на едностранно разваляне на договора, когато кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението- чл. 88 ал. 1 изр. 2 ЗЗД.

Съгласно чл. 92 ал.1 от ЗЗД, „неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от изпълнението, без да е нужно те да се доказват.“ Основен предмет при уговорена неустойка при сключен предварителен договор за продажба е въпроса- кое точно от поетите задължения обезпечава неустойката. Възможно е неустойката да е уговорена само за забава, за теточно изпълнение или само за пълно неизпълнение. Ако нищо друго конкретно не е уговорено досежно неустойката по сключения предварителен договор, следва да се приеме че същата обезпечава задължението на основното задължение по предварителния договор, а именно поетото от страните за сключване на окончателен договор. За да бъде претендирана, неустойката следва да е изрично уговорена. Анализа на разпоредбата на чл. 11.3 от процесните Предварителния договор от 05.04.2017г. и Предварителния договор от 01.06.2017г., сочи че страните са уговрили неустойка за забава, а не компенсаторна неустойка, която се договоря в случай на разваляне на предварителния договор поради частично или пълно неизпълнение на задълженията на изпълнителят купувач, за което същият следва да отговаря. С развитите съображения в ТР № 7 от 13.11.2014г., постановено по тълк.дело № 782013г. на ОСГТК, направено е разграничение между „основанието” за разваляне на двустранен договор, от една страна, и „обезщетяването на вредите” от неизпълнението на договора- от друга. Същото е основано на направената от законодателят разлика между фактическия състав, от който произтича правото на разваляне на договора и, фактическия състав, от който се поражда правото на обезщетение, след като- съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД - кредиторът може да търси обезщетение само за вредите от неизпълнението на договора. Дадени са указания на съдилищата, че ако договорът бъде едностранно развален, изправната страна не може да търси уговорената неустойка за всеки вид неизпълнение. Това разбиране изцяло се отнася и до неустойката, уговорена за забава. Щом при развален договор няма вече късно изпълнение- има неизпълнение въобще, закъснително обезщетение е мислимо да се претендира само в съчетание с изпълнението. В действителност потестативният ефект на развалянето на двустранния договор, който не е за продължително или за периодично изпълнение, проявява действието си като с обратна сила (ex tunc) заличава осъществилата се до настъпването му забава и налага всичко изпълнено по сделката да се реституира на страните по нея. Поради изложените съображения, с цитираното ТР № 7 от 13.11.2014г., постановено по тълк.дело № 782013г. на ОСГТК, прието е че не се дължи неустойка за забава по чл. 92 ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне - неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.

В настоящия случай неустойка между страните е договорена в чл. 11.3 от представените с ИМ предварителни договори за продажба на недвижим имот. Видно от текста на цитираната разпоредба, уговорена е неустойка за забава, при виновно неизпълнение от страна на длъжника изпълнител, за срок по- дълъг от 60 дни от уговорения краен срок за извършване на строежа. Компенсаторна неустойка за вреди от виновното неизпълнение на длъжника /която следва да бъде обвързана с едностранно разваляне на договора от кредитора по реда на чл. 11.4 от сключените договори/, в настоящия случай не е уговорена. След като компенсаторна неустойка не е изрично уговорена със сключените договори, то такава не се дължи и не може да бъде присъждана от съда. Очевидно е с оглед на заявените основания за предявените искове от ищцовата страна и представените с ИМ писмени доказателства, че предявените искове за компенсаторна неустойка по реда на чл. 92 от ЗЗД са неоснователни, поради което следва да бъдат отхвърлени от съда.

Разпоредбата на чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД предвижда, че всеки е длъжен да върне онова, което е получил с оглед отпаднало с обратна сила основание, като съгласно Постановление № 1 от 28.05.1979г. на Пленума на ВС този фактически състав намира приложение при унищожаване на договор, при настъпване на прекратително условие, или както в разглеждания случай - при разваляне на договор поради неизпълнение. Връщането на даденото по един двустранен договор представлява последица от допуснатото неизпълнение на възникнало по него задължение тогава, когато е реализирана договорната отговорност за неизпълнение спрямо неизправната страна чрез упражняване на възникналото в полза на изправната страна потестативно право да развали сключения договор по реда на чл. 87 ЗЗД – това е последицата, предвидена в чл. 55 ал. 1 пр. 3 ЗЗД вр. чл. 88 ал. 1 ЗЗД.

Характерното за фактическият състав на чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД е, че към момента на даването основанието съществува, престирането е извършено въз основа на валидно правоотношение, което оправдава имущественото разместване, но впоследствие това правоотношение отпада с обратна сила по причини от различно естество. Константна е съдебната практика, че по иска за неоснователно обогатяване в тежест на ищеца е да докаже своето обедняване и обогатяването на ответника, както и причинната връзка между тях, а в тежест на ответника е да докаже основанието на своето обогатяване, ако твърди, че е налице такова. По иска по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже какво е получил ответникът, а ответникът– на какво основание го е получил, ако твърди, че някакво основание съществува. Правопораждащият факт е този на плащането /в тази насока е и т. 1 на ППлВс № 1/1979г /, поради което ищецът доказва само настъпването на този факт, а в доказателствена тежест на ответника е да установи съществуването на основание да получи, съответно да задържи даденото– да докаже факти, изключващи правото на ищеца да получи връщане на дадено. Ако получилият облагата не докаже по несъмнен начин, че има основание да я задържи, то той дължи нейното връщане.

По делото въз основа на събраните писмени доказателства установява се, че към момента на сключването на процесните предварителни договори за продажба на недвижим имот, наследодателят на ищците- Г. И. К., ЕГН ••••••••••, в качеството му на возлъжител- купувач е превел по банков път на изпълнителят- продавач „НИКОЛИ-ЕМ“ ЕООД, сумата 22 707лв. по Предварителния договор от 05.04.2017г. и сумата 18 375лв. по Предварителния договор от 01.06.2017г., като част от уговорената обща продажна цена. Към момента на плащането налице е било валидно основание- сключени предварителни договори за продажба и договори за изработка, които с предявените по настоящото дело искове са били развалени едностранно от наследниците на купувача на осн. чл. 87 ал. 2 от ЗЗД. Налице е в този смисъл и разместване на блага /парична престация/, което да води до неоснователно обогатяване на ответника по делото, тъй като даденото е на правно основание, което вече не съществува. Съгласно разпоредбата на чл. 88 от ЗЗД развалянето има обратно действие, като последиците от сключените договори са отпаднали с обратна сила, поради което изпълнителят продавач дължи връщането на всичко платено от купувача на вече отпаднало основание. Изложеното следва и от изрично договореното между страните с разпоредбата на чл. 11.4 от двата предварителни договора. Разместването на имуществени блага по вече развалените предварителни договори, вече се явява неоснователно на отпаднало правно основание. Предявените искове с правно основание чл. 55 а.1 пр. 3 от ЗЗД, във вр. с чл. 88 от ЗЗД са основателни и следва да бъдат уважени от съда, за размера за който са предявени.

Простата изискуемост на вземането не поставя автоматично длъжника в забава. Вземането става изискуемо, само след изтичане на срока за изпълнение, съгласно разпоредбата на чл. 84 ал.1 от ЗЗД, а ако няма уговорен срок – след поканата/чл. 84 ал.2 от ЗЗД/. Вземането на ищеца купувач по предварителния договор за връщане на получената на отпаднало основание престация не е срочно, поради което ответника продавач изпада в забава едва след получаването на покана за неговото връщане. По настоящото дело се доказа по безспорен и несъмнен начин, че поканата за връщане на платеното на отпаднало основание, не е била отправяна до дружеството ответник. За покана към длъжника, съобразно константната практика на ВКС на РБ, в този случай следва да се счита исковата молба по делото. Настоящият състав на ВКС на основание чл. 291, т. 1 от ГПК счита за правилна практиката застъпена в представените от касатора две решения на ВКС постановени по реда на касационното обжалване по отменения ГПК и представляващи незадължителна практика на съдилищата /Решение № 1442/04.11.2003г. по гр. д. № 336/2003г.; Решение № 1528/31.07.2003г. по гр.д. № 1285/2002г. и Решение № 417/20.03.2000г. по гр.д. № 1488/99г./, според която при положение, че няма определен ден за изпълнение на задължението за връщане на сумата, явяваща се след развалянето на договора с исковата молба като дадена на отпаднало основание, то по отношение на задължението и за връщане, длъжникът изпада в забава след връчване на преписа от ИМ, от когато се дължи и лихва-обезщетение върху нея, съгласно чл. 86 от ЗЗД. Ето защо искането за присъждането на законната лихва за забава върху претендираната сума с иска по чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД, от датата на завеждането на исковата молба пред съда е основателно и следва да бъде уважено считано от тази дата.

Следва да бъде отхвърлен като неоснователен предявения иск за мораторни лихви за периода от 04.04.2019г. до датата на предявяване на и ИМ пред съда.

По разноските:

С оглед на изхода от делото следва на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК, да бъде осъден ответника да заплати на процесулния представител на ищеца на осн. чл. 32 от ЗА, сумата– 3944.56лв. за разноските за адвокатски хонорар пред настоящата съдебна инстанция, съразмерно на уважената част от предявените искове.

Водим от горното и на основание чл. 79 ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 55 ал. 1 пр. 3 и чл. 86 от ЗЗД, съдът