Решение № 4138 от 19.11.2024 г. на Районен съд - Варна по дело № 14840/2023 г.

Производството по делото е образувано по предявени от Т. А. Т., ЕГН ••••••••••, с адрес: ••••••••••••, чрез процесуалния й представител - адв. Н. К., срещу ЕТ „А.-С.Д., ЕИК 103753164, със седалище и адрес на управление: •••••••••••, обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ, чл. 86, ал. 1 ЗЗД, чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, както следва:

1. иск с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ за заплащане на сумата 2923.30 лв., представляваща сбор от дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. №•••••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. •••••••• г. за стопанските 2018/2019 г., 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г., както следва: по 508.40 лв. за всяка от стопанските 2018/2019 г. и 2019/2020 г. и по 635.50 лв. за всяка от стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 15.11.2023 г. до окончателното й изплащане;

2. иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 221.30 лв. –обезщетение за забава върху главницата 508.40 лв. за периода 03.10.2019 г. - 10.11.2023 г., сумата 169.62 лв. – обезщетение за забава върху главницата 508.40 лв. за периода 03.10.2020 г. - 10.11.2023 г., сумата 147.61 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за периода 03.10.2021 г. - 10.11.2023 г., сумата 83.18 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за периода 03.10.2022 г. - 10.11.2023 г. и сумата 9.03 лв. –обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за периода 03.10.2023 г. -10.11.2023 г.;

3. иск с правно основание чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ за разваляне на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. №•••••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. •••••••• г. по отношение на Поземлен имот с идентификатор № ••••••••• поради виновно неизпълнение от страна на арендатора на задължението му за заплащане на арендната цена за повече от три месеца за стопанските 2018/2019 г., 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г.;

4. иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за връщане /за предаване държането/ на арендувания имот, находящ се в землището на ••••••••••• а именно: Поземлен имот с идентификатор № ••••••••••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри, местност С.8/", площ 12.710 кв.м., трета категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - 194028, при граници: имоти с идентификатори 31053.28.411, 31053.194.364, 31053.194.27, 31053.194.29, 31053.194.319;

В условията на евентуалност при отхвърляне на иска с правно основание чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ ищцата предявява иск с правно основание чл. 16, ал. 1 ЗАЗ за изменение на договора за аренда в частта относно дължимото арендното плащане, като същото бъде увеличено от 50 лв./дка на 90 лв./дка, считано от стопанската 2023/2024 г. до изтичане на срока на договора.

В исковата си молба ищцата Т. А. Т. излага, че през 2005 г. Б.А. Ф., като арендодател и ЕТ „А.-С.Д." като арендатор са сключили договор за аренда на земеделски земи, който е нотариално заверен на 30.09.2005 г., вписан в СВп-Л. Предмет на договора е предоставянето за възмездно и временно ползване на недвижими имоти, подробно индивидуализирани в договора. Първоначално договорът за аренда е сключен за срок от 7 години, като впоследствие, чрез нарочни анекси към същия, срокът му е продължен. Последният анекс за удължаване срока на договора е нотариално заверен на 29.05.2017 г., вписан в СВп-Л. С него страните са удължили срока на договора до края на стопанската 2025/2026 г. и са увеличили арендното плащане на 50 лв./дка. Отдадените за възмездно ползване имоти са с обща площ 12.710 дка, като дължимото годишно арендно плащане по договора е в размер на 635.50 лв. Твърди, че е придобила собствеността върху процесния недвижим имот, за което е съставен НА № 121/2018 г. Поддържа, че на 26.04.2023 г., чрез упълномощено от нея лице, е изпратила уведомително писмо и покана за доброволно изпълнение до ответника, с което го е уведомила, че е придобила собствеността върху имотите, поради което има право да получава дължимите арендни плащания. Със същото уведомително писмо арендаторът бил поканен да й заплати и дължимите арендни плащания за стопанските 2018/2019 г., 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г., падежите на които са настъпили съответно на 02.10.2019 г., 02.10.2020 г., 02.10.2021 г. и 02.10.2022 г.. Посочва, че на 27.04.2023 г. ответникът е получил уведомителното писмо, съдържащо покана за доброволно изпълнение, но не е последвало изпълнение на просрочените парични задължения. Излага, че съгласно чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ арендаторът може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, като при договори за аренда, сключени за срок над 10 години, развалянето става по съдебен ред. Счита, че настоящият случай е именно такъв, поради което моли договорът за аренда да бъде развален, като ответникът бъде осъден да й предаде имота. По изложените съображения моли предявените искове да бъдат уважени. В условията на евентуалност спрямо иска за разваляне претендира изменение на договора за аренда по отношение размера на арендното плащане. Посочва, че с изпратеното уведомително писмо е отправила предложение до ответника за изменение на договора за аренда в частта му, касаеща предвидения размер на арендно плащане. Твърди, че в сегашния му размер /50 лв./ арендното плащане е много под актуалните нива на пазарната парична рента в региона и не е съобразено с трайно изменилата се социално-икономическа обстановка в страната. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника ЕТ „А.-С.Д.", чрез процесуалния му представител - адв. Г. Г.. Счита, че исковата молба следва да бъде оставена без движение поради обстоятелството, че не е вписана в СВп - гр.

К.

Поддържа становище за допустимост, но неоснователност на предявените искове. Твърди, че уведомление за заместване на арендодателя по смисъла на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ не е връчено на арендатора. Соченото като писмено доказателства от страна на ищцата уведомително писмо № 13 не му е станало известно. За първи път е научил за това с връчването на съобщението за депозирана искова молба, което е станало на 23.01.2024 г. Излага, че на 21.02.2024 г. с платежно нареждане е заплатил на ищцата признатите от него главница в размер на 2414.90 лв., представляваща дължима арендна цена за стопанските 2019/2020г.; 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. -508.40 лв. за стопанската 2019/2020г. и по 635.50 лв. за стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г., както и мораторна лихва в размер на 112.72 лв. Претенцията за стопанската 2018/2019г. в размер на 508.40 лева е заплатил на 06.07.2020г. Платил е 635.50 лева /повече от дължимото/, като надплатената сума е в размер на 127.10 лева, която следва да се приспадне от претенцията за обезщетение за забава за периода 03.10.2019-10.11.2023г.. Счита за неоснователна претенцията в размер на 221.30 лв. - обезщетение за забава за периода 03.10.2019-10.11.2023г.. Прави и възражение за погасяването претенцията за обезщетение за забава за периода 03.10.2019-10.11.2023г. в размер на 221.30 лв. и за периода 03. 10.2020-10.11.2023г. в размер на 169.62 лв. по давност. Ето защо моли така предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни. Поддържа, че соченото от ищцата уведомление, което се явява и покана по смисъла на чл. 16 ЗАЗ не му е връчено, поради което изпълнението на императивната норма в тази й част по отношение на отправено предложение и срок за отговор по смисъла на чл. 16, ал. 4 ЗАЗ не е изпълнено. Противопоставя се на предложението за изменение на размера на дължимата рента, като счита, че заплащаната такава в размер на 50 лв./дка ползвана площ отговаря на обективните икономически условия към настоящия момент. Претендира разноски.

В проведените по делото открити съдебни заседания всяка от страните, чрез процесуалния си представител, депозира нарочна молба по хода на делото и по съществото на правния спор.

С протоколно определение от 25.10.2024 г., предвид извършените плащания и с оглед изявлението за оттегляне на исковете претенции от страна на ищцата, производството по делото е прекратено на основание чл.232 ГПК по отношение на следните искове, както следва:

-иск с правно основание чл.8 ал.1 от ЗАЗ за заплащане на сумата 2923.30 лв., представляваща сбор от дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. №•••••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. •••••••• г. за стопанските 2018/2019 г., 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г., както следва: по 508.40 лв. за всяка от стопанските 2018/2019 г. и 2019/2020 г. и по 635.50 лв. за всяка от стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. -иск с правно основание чл.86 ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата в общ размер от 221.30 лв., представляваща обезщетение за забава върху главницата от 508, 40 лв., начислено за периода 03.10.2019 г. - 10.11.2023 г., за стопанската 2018/2019г. и за разликата над сумата 56.90 лв. до претендирания размер 169, 62 лв., представляваща обезщетение за забава върху главницата 508, 40лв., за периода от 03.10.2020г. до 10.11.2023г., за стопанската 2019/2020г.

-иск с правно основание чл. 16 ал.1 от ЗАЗ, предявен в условията на евентуалност при отхвърляне на иска с правно основание чл. 28, ал. 1 и 2 ЗАЗ, за изменение на договора за аренда в частта относно дължимото арендното плащане, като същото бъде увеличено от 50 лв./дка на 90 лв./дка, считано от стопанската 2023/2024 г. до изтичане на срока на договора, на основание чл.232 от ГПК.

Предмет на настоящото производство са следните искове: иск с правно основание чл.86 ЗЗД, за заплащане на законна лихва върху главницата 2414, 90 лв. за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023г., считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 15.11.2023 г. до окончателното изплащане на задължението, за сумата 56.90 лв. – обезщетение за забава върху главницата 508, 40 лв. за периода 03.10.2020 г. - 10.11.2023 г., за стопанската 2019/2020г., за сумата 147.61 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за стопанската 2020/2021г., за периода 03.10.2021 г. - 10.11.2023 г., за сумата 83.18 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за стопанската 2021/2022г., за периода 03.10.2022 г. - 10.11.2023 г. и за сумата 9.03 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за стопанската 2022/2023г., за периода 03.10.2023 г. - 10.11.2023 г., както и за иск с правно основание чл. 28 ЗАЗ и за иск с правно основание чл.30 ал. 1 ЗАЗ.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД, чл. 27, ал. 1, т. 2, вр. чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ.

По делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че за поземлен имот, находящ се в землището на ••••••••••• с идентификатор № ••••••••••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри, местност С.8/", площ 12.710 кв.м., трета категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - 194028, при граници: имоти с идентификатори 31053.28.411, 31053.194.364, 31053.194.27, 31053.194.29, 31053.194.319, е сключен договор за аренда между Б.А. Ф. /арендодател/ и ответника /арендатор/ с нотариална заверка на подписите от 30.09.2005г., вписан в СВ Л.с дв. вх. рег. №•••••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. ••••••••г.; че ищцата е придобила собствеността върху процесния имот въз основа на договор за покупко- продажба на поземлен имот - земеделска земя, обективиран в нотариален акт № 121/28.09.2018 г., както и че имотът към настоящия момент е в държане на ответника по силата на сключения договор за аренда, които обстоятелства се установяват и от представените с исковата молба писмени доказателства в тази връзка.

Извършените плащания от страна на ответника на претендираната първоначално арендна цена в общ размер от 2414.90 лв. и на част от претендираното обезщетение за забава съдът приема, че представлява извънсъдебно признание за дължимост на вземанията за главница и мораторна лихва. Плащането обаче е осъществено едва на 21.02.2024 г., а исковата молба е постъпила в съда на 15.11.2023 г. Ето защо съдът действително приема за основателно искането на ищцата за присъждането на законна лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на иска до 15.11.2023 г., отчитайки факта, че плащането е извършено на 21.02.2024 г. Законната лихва за посочения период е определяема, като съдът изчисли конкретният й размер с помощта на програмния продукт „Апис Финанси" -„Изчисляване на законна лихва в лева" - същата се равнява на сумата 89.46 лева, която следва да бъде присъдена в полза на ищцата.

Неплатено остава задължението за обезщетение за забава в размер на 56.90 лв. – обезщетение за забава върху главницата 508.40 лв. за периода 03.10.2020 г. - 10.11.2023 г., за стопанската 2019/2020г., за сумата 147.61 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за стопанската 2020/2021г., за периода 03.10.2021 г. - 10.11.2023 г., за сумата 83.18 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за стопанската 2021/2022г., за периода 03.10.2022 г. - 10.11.2023 г. и за сумата 9.03 лв. – обезщетение за забава върху главницата 635.50 лв. за стопанската 2022/2023г., за периода 03.10.2023 г. -10.11.2023г.

От страна на ответника е направено възражение за изтекла погасителна давност по отношение на претенцията за мораторна лихва в размер на 56.90 лв. – обезщетение за забава върху главницата 508.40 лв. за периода 03.10.2020 г. - 10.11.2023 г, което обаче съдът приема за частично основателно само що се отнася за периода 03.10.2020 г. - 15.11.2020 г..

И това е така, изхождайки от разпоредбата на чл. 111, б. „в", пр. 2 ЗЗД, съгласно която с изтичането на тригодишна давност се погасяват вземанията за лихви. В случая исковата молба е постъпила в съда на 15.11.2023 г., следователно вземането за мораторна лихва е дължимо за периода 15.11.2020 г. - 10.11.2023 г., като за времето от преди посочената първоначална дата - 14.11.2020 г., с оглед и основателното възражение за изтекла погасителна давност същото е недължимо.

Конкретният размер на обезщетението съдът отново изчисли с помощта на програмния продукт „Апис Финанси" - „Изчисляване на законна лихва в лева". Обезщетението за забава върху арендното плащане за 2019/2020 г. /508.40 лв./ за периода 15.11.2020 г. - 10.11.2023 г. се равнява на сумата 163.55 лева, до който размер предявеният иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен. От тази сума следва да се приспадне заплатената в хода на процеса сума 112.42 лева или на присъждане подлежи сумата 50.83 лева. За разликата над 50.83 лева до претендираните 56.90 лв. и за периода 03.10.2020 г. - 14.11.2020 г. вкл. искът е неосноветелен и подлежи на отхвърляне, като погасен по давност.

По иска с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ:

Съгласно разпоредбата на чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, арендодателят може да развали договора за аренда при забава на арендното плащане повече от три месеца. Развалянето на договора за аренда със срок повече от 10 години стана по съдебен ред.

Съгласно Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по тълк.д. № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС, при прекратяване на арендния договор поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87, ал. 1 ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Такова предупреждение е необходимо единствено, ако е предвидено в договора. В процесния договор клауза, предвиждаща предизвестие за прекратяване на договора при забава в плащането на рентата, не е предвидена.

Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е и настоящия случай. От датата на разпоредителната сделка по договора, качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобила ищцата, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения. С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване -чл. 17, ал. 3, изр. 2 ЗАЗ.

В случая ищцата представя уведомително писмо №13 и покана за доброволно изпълнение, получени лично от ответника на 27.04.2023 г. /получател е именно С.Д.о от отбелязването върху известието за доставяне на пратката, с което същата надлежно е уведомила арендатора, че е настъпило заместване по договора за аренда на земеделска земя, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. №•••••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ Л.с дв. вх. per. •••••••• г., поради което именно на нея следва да бъде извършено арендното плащане за стопанските години 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г. В този смисъл съдът намира за неоснователни възраженията на ответника, че за първи път е узнал, че има заместена страна в договора за аренда с връчването на съобщението за депозираната искова молба.

Към момента на получаване на уведомителното писмо изискуема е била рентата за 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г., падежът на които, с оглед предвиденото в чл. 7, ал. 3 от договора и чл. 8, ал. 5 ЗАЗ вр. пар. 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ, е настъпил съответно на 02.10.2020 г., на 02.10.2021 г. и на 02.10.2022 г. /"стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година, като уговореното арендно плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година/.

В случая е установена забава на изпълнението на задължението на ответника за плащане на дължимата арендна цена за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021 г. и 2021/2022 г., която е продължила повече от три месеца /плащането на сумата е извършено едва на 21.02.2024 г., като няма твърдения и съответно доказателства плащания да са осъществени в полза на предходния арендодател/, поради което следва да се приеме, че се е сбъднало условието на чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ и са налице условията за разваляне на договора за аренда, поради което и тази претенция следва да бъде уважена.

Ирелевантно е обстоятелството, че към настоящия момент ответникът е изпълнил задължението си за заплащане на дължимата рента за процесните стопански години. Противното би означавало неотчитане ефекта на настъпилата вече забава за плащане, което съдът намира за необосновано и несъответстващо на целта и смисъла на Закона за арендата в земеделието.

Съгласно чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, след прекратяване на арендния договор, арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел. С оглед това и предвид прекратяване на арендния договор ответникът следва да бъде осъден да предаде владението на арендуваната земеделска земя.

Предвид изхода на спора, съдът приема, че отговорността за разноски следва да бъде разпределена по следния начин:

Ищцата представя списък на разноските по чл. 80 ГПК и претендира присъждането на такива, както следва: държавна такса по иска с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ - 116.93 лева; държавна такса по иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД - 50 лв., държавна такса по иска по чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 ЗАЗ - 50 лв., държавна такса по иска по чл. 30, ал. 1 ЗАЗ в размер на 50 лв., адвокатско възнаграждение по исковете с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД – 700 лв. и адвокатско възнаграждение по исковете с правно основание чл. 28, ал. 2 и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ в общ размер от 500 лв. Така уговореният размер на възнаграждението съдът намира, че отговаря на действителната фактическа и правна сложност на делото, обема на извършените от адвоката процесуални действия по защита правата на ищцата, а е и близък до определения размер на труда, заплатен от самия ответник за оказаното му процесуално представителство (1300 лева). В този смисъл възражението на ответника за прекомерност на адвокатския хонорар се преценява за неоснователно.

Предвид частичната основателност на предявените искове, вкл. при съобразяване, че ответникът е извършил плащане на част от сумите след завеждане на исковата молба и след направените изчисления съдът намира, че от общо претендираните разноски по исковете по чл. 8, ал. 1 ЗАЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД в размер на 866.93 лв., в полза на страната се дължат разноски в размер 688.94 лв. Или общо в полза на страната следва да бъдат присъдени разноски в размер на 1288.94 лв. /688.94 лв. - общо за исковете по чл. 8, ал. 1 ЗАЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, 600 лв. - общо за исковете с правно основание чл. 28, ал. 2 и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ/, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, съразмерно с уважената част от предявените искове.

Ответникът също представя списък на разноските по чл. 80 ГПК, като изрично посочва, че по исковете с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ, чл. 86, ал. 1 ЗАЗ, чл. 28 и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ е заплатил общо адвокатско възнаграждение в размер на 1300 лв. Тоест, съдът намира, че за защитата по всеки отделен иск дължимото възнаграждение възлиза на 325лв. /поравно за всеки иск/, доколкото не е посочено друго. С оглед частичното отхвърляне на исковата претенция по чл. 86, ал. 1 ЗЗД и след направените изчисления, съдът приема, че в полза на страната са дължими разноски в размер на 66.73 лв., на основание чл. 78, ал. 3 вр. ал.4 ГПК, съразмерно с отхвърлената част от предявения иск и при съобразяване, че част от сумите са платени преди завеждане на иска, за което производството е прекратено.

Предвид направените изводи за основателност на предявения иск за разваляне на договора за аренда, съдът намира, че не следва да се възлагат извършените във връзка с иска по 16, ал. 5 ЗАЗ разноски в тежест на ищеца, въпреки оттеглянето му.

Воден от горното, съдът