Решение № 260246 от 23.4.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 10720/2020 г.

С Разрешение за строеж от 22.01.2007г., издадено от Главния архитект на Район „Витоша“, на Юлиан С.Л. и В.Д.Р.е разрешено изграждането на жилищни сгради 1 и 2 с офиси и подземен гараж, застроена площ за № 1 184, 08 кв.м., за№ 2 -485, 93 кв.м., разг. Застр.площи: за № 1 – 930, 50 кв.м., за № 2 – 2304, 75 кв.м. в ПИ /парцел/ III -966 в кв.19 по плана на гр. София, намиращ се в м.“Гърдова глава“.

Видно от нот.акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сгради и обектите в тях № 021, том II, рег.№ 1082, дело № 199/2007т. от 29.05.2007г. /Договора от 29.05.2007г./, сключен с ответника „М.“ ЕООД, ищецът Ю.С.Л., като собственик на 2/3 ид.ч. и В.Д.Р., като собственик на 1/3 ид.част на недвижим имот УПИ III -966 в кв.19 по устройствения план на гр. София, местност ж.к.“Гърдова вада“ с площ от 2160 кв.м. при граници по скица: от две страни улици, УПИ IV -970, УПИ V -1003, УПИ VI -966, са си учредили взаимно и са си запазили право на строеж за описаните в нотариалния акт имоти, съгласно одобрения ПУП с влезли в сила Заповед № РД-09-50-264/27.05.1997г., Заповед № РД-50-43/28.02.2000г. и Заповед № 50-161/07.07.2005г., Виза за проучване и проектиране от 13.04.2006г. и одобрен на 19.01.2007г.инвестиционен проект, Разрешение за строеж № 23/22.01.2007г., влязло в сила на 23.02.2007г., одобрен работен проект за надземни паркинги № 1 и 2 от 22.01.2007г. на Главния архитект на район „Витоша“ – Столична община, жилищна сграда № 1 с офиси със застроена площ 184, 08 кв.м., с разгъната застроена площ от 930, 50 кв.м., с обща застроена площ 1040, 13 кв.м., 8 броя гаражи от подземно гаражно тяло и за предвидените и описани в нотариалния акт идеални части от проектирания да бъде изграден надземен паркинт № 1 в границите на описаното УПИ.

Съгласно чл.1 буква А от Договора от 29.05.2007г. обектите, относно които ищецът притежава правото на строеж и по отношение са които строителят „М." ЕООД има задължения, съгласно договора са: 1/един/ офис, 4/четири/ апартамента, 5/пет/ броя гаражи и 2/две/ паркоместа № 1 и № 2.

Съгласно чл.2 от Договора от 29.05.2007т. собствениците на УПИ, един от които е ищецът, учредяват право на строеж на „М.“ ЕООД на жилищна сграда № 2, подробно описана в договора.

Съгласно чл.6 от Договора от 29.05.2007г. учредителите се задължават да приемат предназначените за тях обекти в 10-дневен срок от поканата, отправена им от приобретателя, след въвеждане на сградите в експлоатация с издадено по съответния административен ред разрешение за ползване/разрешение за въвеждане в експлоатация, като приемането се оформя с двустранен приемно-предавателен протокол.

Съгласно чл.7 ал.1 учредителите се задължават да оказват необходимото съдействие на „М.“ ЕООД за изпълнение на дружеството като строител по договора и за приемане и разрешаване на ползването на сградата по предвидения в закона ред, както и да не извършват действия, с които се създават пречки на приобретателя за изпълнение на неговите задължения.

Съгласно чл.11 учредителите се задължават в тримесечен срок от разрешението за ползване/разрешение за въвеждане в експлоатация/ и предаване на владението по чл.6 и чл.17 от договора, срещу насрещните задължения на приобретателя или на трети лица – купувачи по нотариален ред съответните идеални части от УПИ, принадлежащи на съответния им собствен обект от сградата, съгласно чл.40 от ЗС, като е уговорено всички разходи по това прехвърляне да са за сметка на приобретателя или третите лица.

В Раздел III от Договора – задължения и права на „М.“ ЕООД е уговорено следното:

В чл.13 от Договора приобретателят се задължава да извърши цялостно инвестиране на сградите в описания УПИ, да осъществи със свои средства и за своя сметка, на собствен риск до степен на завършеност на обектите по чл.1, за които учредителите са си учредили взаимно и запазили правото на строеж, съобразно одобрен в бъдеще инвестиционен работен проект и при спазване на всички качествени и други показатели за строителство, въвеждане в експлоатация, както следва:

А. Вид на строителството: класическата монолитна система, с носеща стоманобетонна конструкция, съгласно одобрен конструктивен проект с изпълнени ВиК, ОВ, електро, телефонна, домофонна, гръмоотводна инсталация, съгласно одобрени проекти по съответната част, с външна връзка на водопровод, канализация, електропровод от трафопост, съгласно одобрени проекти за захранване и с изграждане на вътрешна газова инсталация за всеки отделен имот до уличната регулация или до указана точка в съответствие със съгласуван проект за газофикация.

Б. Входни врати – шпервани, вътрешни врати – МДФ; Антрета и коридори: под циментова замазка, стени – гипсова шпакловка; Стаи, кухни, холове, дневни – под – циментова замазка, стени – гипсова шпакловка; Сервизни помещения – под циментова замазка, стени – вароциментова мазилка; Балкони и тераси – по проект; Дограма – алуминиева; Радиатори – алуминиеви; Гаражи и мазета – под – циментова замазка, стени мазилка; Монтирани ключове и контакти на ел.инсталацията във всечки помещения; ВиК до тапи с водомер; Монтиран асансьор; Положена топлоизолационна система; Построена и окомплектована абонатна станция; изградена вътрешна инсталация за включване на газ до уличната регулация, без стойността на външната отоплителна връзка.

Съгласно чл.14 от Договора, приобретателят се задължава да завърши строителството в срок от 24 месеца от сключване на договора, като този срок се смята за спазен, ако преди изтичането му приобретателят е депозирал пред компетентните органи необходимите документи за издаване на разрешение за ползване/разрешение за въвеждане в експлоатация/.

В чл.15 ал.1от Договора е уговорено при форсмажорни обстоятелства, включително държавни забрани, сроковете да се удължават с времето, през което обективно е било невъзможно строителството или е било необходимо да се отстранят настъпили поражения, настъпили от природни бедствия/земетресения, наводнение, пожари и др./. В изречение второ на същия член е предвидено, че при среднодневни температури под – 5 градуса, срокът на строителството да се удължава с общия брой на дните, в които метереологичните условия са били такива.

В чл.15 ал.2 от Договора е предвидено срока на строителството да се удължава и с толкова дни, с колкото строителството евентуално е било забавено поради действия или бездействия на учредителите, довели до това забавяне, а съгласно ал.3 на същата разпоредба, приобретателят писмено уведомява собствениците за срока и причините за спиране на строителството и удължаване на сроковете по договора.

Съгласно чл.17 от Договора приобретателят се задължава най-късно в двуседмичен срок от датата на разрешението за ползване/разрешение за въвеждане в експлоатация/, но не по-късно от три години от датата на сключване на договора /т.е. до 29.05.2010г./, да предаде на учредителите владението на предназначените за тях обекти, като за деня и часа на предаването ги уведоми писмено поне 5 дни по-рано.

В Раздел IV Неустойки и разваляне на договора е предвидено следното:

Съгласно чл.23 от Договора, ако приобретателят не осъществява строителството, предмет на този договор, в установените по-горе срокове, той ще заплати на учредителите неустойка, както следва:

А. В случай, че приобретателят не построи сградите по чл.1 и чл.2 на договора в груб строеж до 12 месеца от подписването на договор – неустойка в размер на 10 % от пазарната стойност на обектите в завършен вид;

Б. При забава до три месеца на срока по чл.14 на договора и в случай, че са започнати довършителните дейности по сградата и обектите – неустойка не се дължи/гратисен период/;

В. При забава повече от три месеца – 10 евро дневно за всеки обект, но не повече от 10 % от пазарната стойност на обектите, определени за учредителите съгласно този договор.

Съгласно удостоверение pe г. № 7000/06.04.2012г. на Столична община, район „Витоша", издадено по реда на чл.181 ал.2 ЗУТ, сградите са изпълнени до степен „груб строеж".

Със Споразумение от 25.06.2009г. /Анекс № 1/ страните по Договора от 29.05.2007г. постигнали съгласие за удължаване на сроковете на строителството до 31.12.2010г., а със Споразумение от 22.12.2014г. страните се договорили сроковете на строителството да бъдат удалжени до 01.12.2016г. Във второто споразумение, страните изрично посочили причините за удължаване на срока, а именно: необходимостта извършването на строителството да съответства на строителството на съседните имоти, прокарването на канализация и изграждането на улична мрежа/изцяло или частично/ в района около съседните райони.

С писмо от 23.11.2016г. от Главен инженер на Направление „Архитектура и градоустройство“/НАГ/ в Столична община, изпратено до „М.“ ЕООД в отговор на преписка под № САГ16-БД00-1163/2016г., са върнати несъгласувани внесените от дружеството проекти. Съгласно писмото, по данни на НАГ заявеният строеж на нова тръбна мрежа попада в обхвата на неприложена улична регулация/изцяло в имоти с частна собственост по КККР/, като в писмото е разяснено, че в такива случаи се предоставят данни за учредени вещни права от собствениците на засегнатите имоти/придобита публична общинска собственост/ или удостоверение от района за приложена улична регулация.

По делото е представен договор за учредяване на право на прокарване на отклонение от обща мрежа – водопровод от 20.12.2008г., с който „Б.р.“ ООД, като собственик на съседен имот, учредил на ищеца и ответника правото на прокарване на водопроводно отклонение по проект на „Софийска вода“ в полза на УПИ III -966.

Съгласно Разрешение за строеж № ЕЛ-79/20.12.2017г. за обект: „Външно електрозахранване, кабелна линия H.H-1kv “ за захранване на „Жилищни сгради № 1 и № 2 с офиси и подземен гараж“, находящи се в УПИ III-966, кв.19, м. „Гърдова глава“, СО-район „Витоша“ и приложените документи е видно, че е предоставен доклад за ОС на „Светлозара Драганова-СД“ ООД от 14.02.2014г., а нот. акт за учредяване на специални сервитути по чл.62 ал.2 от ЗЕ № 162, том 3, pe г. № 5281 дело № 481/2017г. е от 29.09.2017г.

Съгласно Удостоверение № 16/28.06.2018г. строежът: „Външно електрозахранване, кабелна линия H.H-1kv “ за захранване на „Жилищни сгради № 1 и № 2 с офиси и подземен гараж“, находящи се в УПИ III-966, кв.19, м. „Гърдова глава“, СО-район „Витоша“, е въведен в експлоатация на 28.06.2018г..

Строежът на двете жилищни сгради и подземните гаражи бил въведен в експлоатация на 05.07.2018г., съгласно Удостоверение № 512/05.07.2018г. за въвеждане в експлоатация, издадено от Главния архитект на Столична община.

С Протокол от 11.07.2018г. управителят на ответното дружество предал на ищеца копие от удостоверението за въвеждане в експлоатация, а с протокол от 11.08.2018г. му предал и ключовете за притежаваните от него имоти, ключове от порталната врата и от противопожарната врата.

С Протокол от 21.09.2018г. на ищеца били предадени документ за издадени партиди от ЧЕЗ на имотите с индивидуални клиентски номера и ключовете за пощенските кутии.

С Договор от 19.12.2018г. за прехвърляне на идеални части от недвижим имот /нот.акт № 48, т. CCVI, дело № 64136/19.12.2018г. на Служба по вписвания /, ищецът прехвърлил съответните идеални части от УПИ с идентификатор 68134.1935.1306 на собствениците на недвижимите имоти от жилищните сгради, построени в имота, включително идеалните части, принадлежащи на недвижимите имоти - обекти на „М." ЕООД, съгласно чл. 11 на Договора от 29.05.2007г.

От заключението на вещото лице по допуснатата съдебно-техническа експертиза, неоспорено от страните и прието от съда като обективно и компетентно дадено, се установява, че б ившият имот 165, кв.19, описан в н.а. № 178/21.06.1993г. представлява земеделска земя по чл.10 ал.7 от ЗСПЗЗ. Възстановяването на собствеността се извършва с удостоверепие и скица по чл.13 ал.4, 5 и 6 от ППЗСПЗЗ. Регулационната линия е имотоопределяща и разделя имота на две части. Подлежащата на възстановяване част съставляваща имот 966, к.л. 565, а останалата част в улица „Иван Багрянов" с площ 1206, 57 кв.м. подлежи на обезщетение по чл.10б с ПКБ. Възстановяването следва да се извърши във ВСРГ, а не в ССРГ, по силата на РП/1959г., съществувал преди влизане в сила на ЗСПЗЗ – месец март 1991г. Нотариалният акт е издаден преди приключване процедурите по възстановяването на собствеността. Решение № 4159/19.05.1993г. на ПК"Витоша" е признавателно. Процедурите по чл.10 ал.7 от ЗСПЗЗ не са приключени.

Издадените заповеди за частично изменение на Регулационен план/РП/ в периода 1959-1997-2008г., касаят създаване и одобряване на нови квартали и парцели в рамките на терена на им.пр.№ 966, к.л.565. Отреждат се нови парцели/УПИ за част от процесния имот, които обаче не повлияват на неговия устройствен статут.

Действащият РП е одобрен със Заповед № РД-09-50-2б4/27.05.1997г. на гл.арх. на гр. София, по който за целия имот 966, к.л.565 от 8189 кв.м. е образуван един парцел III -966, кв.19 и улица: от запад по о.т.196 – о.т.299 и от юг по ул. Ив. Багрянов от о.т.299 до о.т.298.

По силата на РП от 1997г. за им.пл.№ 966, к.л.565 е отреден парцел III -966, от кв.19. Процесната реална част от имота с площ 1206, 75 кв.м. подлежи на отчуждаване за обществено мероприятие - улица, от тях 501, 25 кв.м. се придават към кв.23. Отреждането на част от имота за улица е при действето на ЗТСУ /чл.93 ал.1 от ЗТСУ/.

По КП предхождащ КККР/2010г. имот 966, к.л.565 е с размер 8189 кв.м., по вид собственост - частна; вид територия - населени места; НТП - индивидуално застрояване.

КККР/02.12.2010г. отразява УПИ III -966 с площ 2143 кв.м., вид територия - урбанизирана; вид собственост - съсобственост; НТП - ниско застрояване до 10м.

С улично-регулационен план и регулационен план за обществени мероприятия част от имоти или група имоти се отреждат за улици, площади, съоръжения на техническата инфраструктура, за нужди на населението или за техни нужди. Когато вътрешните имотни граници съвпадат с регулационните, а улично-регулационната линия на УПИ- III, кв.19, минава под имота, както е в случая, плана се счита приложен. Сметките по регулация за терена от 1206, 75 кв.м., попадащ в улица, остават неуредени.

Следващите планове са изработени по „опорочената“ регулация:

ЧЗРП, одобрен по ЗТСУ със Заповед № РД-09-50-594/03.11.1997г. на гл.арх на София, /отменен/;

Завареният ЧИЗРП, одобрен по ЗТСУ със Заповед № РД-09-50-43/28.02.2000г., потвърден с Решение № 85 по Протокол № 56/06.08.2003г. на СОС и ИПРЗ, одобрен по ЗУТ със Заповед № РД-50-161/07.07.2005г. на кмета на р-н Витоша.

Отменен може да бъде план, обикновено изцяло, поради няколко причини: приемане на нов план за територията, влязло в сила съдебно решение за отмяна, самосезиране от страна на компетентен орган и др. Може да се отнася и до съставна част на плана – например само до дворищната регулация, както е в случая. Причините за отмяна – процедурите по чл.10 ал.7 от ЗСПЗЗ.

Уличната регулация по о.т.275В – о.т.299 – о.т.298 не е изключена и не отпада: от запад по о.т.275А – о.т.299 и от юг по ул. Ив. Багрянов от о.т.299 до о.т.298А.

Когато с влязъл в сила ПУП реална част от поземлен имот 966/стар/, к.л.565 е отредена за улица и отчуждително производство по отношение на тази част не е проведено, е налице неприложена улична регулация. Прокараните отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура за захранване сградите в УПИ III -966, кв.19 са през служещия имот 966/стар/ - собственост на ищеца, съгласно Решение № 4159/19.05.1993г. на ПК"Витоша" и н.а.№ 178/1993г.

Съгласно заключението, по силата на издадените заповеди за частично изменение на РП в периода 1956-1997- 2008г., реална част от поземлен имот 966 /стар/, к.л.565, с площ 1206, 75 кв.м., попада в улица: от запад по о.т.275А – о.т.299 и от юг по ул. Ив. Багрянов от о.т.299 до о.т.298А.

Отчуждително производство по отношение на тази част не е провеждано. Не са уреждани сметни отношения за отчуждаемите р.ч. от 1206, 75 кв.м. с общината.

Не са приключили процедурите по възстановяването на собствеността. Процесната реална част от бившият имот с площ 1206, 75 кв.м. е изгубила статута си на земеделска земя по чл.2 от ЗСПЗЗ и не подлежи на възстановяване. Скицата по чл.13 ал.4, 5 и 6 от ППЗСПЗЗ се издава към момента на поискването, т.е. към днешна дата. Следва обезщетение по чл.10б ал.1 от ЗСПЗЗ.

К огато вътрешните имотни граници съвпадат с регулационните, а улично- регулационната линия на УПИ - III, кв.19, /лице на имота/, минава под имота, както е в случая, плана се счита приложен.

От показанията на свид. Стоянов, който познава ищеца от повече от 15 години, се установява, че свидетелят знае, че той има имот в м.“Гърдова вада“, известна на свидетеля с наименованието „Боянско плато“. В този имот има построени сгради – един голям и един малък блок, като грубият строеж на тухла и покрив е бил готов около 2009г. – 2010г. Довършителните работи започнали през 2016г. и завършили през 2018г., като свидетелят лично извършвал довършителните работи в четирите апартамента на ищеца, след приемането на Акт 16 през лятото или есента на 2018г. Апартаментите били без врати, като свидетелят лично ги закупил и монтирал. Единият апартамент – тристаен на втория етаж, бил опушен, шпакловката не била хубава, а черна и опушена и свидетелят наново правил шпакловка в един от апартаментите, имало изкъртено около прозорците и свидетелят правил кърпежи там. Свидетелят правил тези довършителни работи на апартамента на ищеца, като другите апартаменти нямали врати. Стълбищата към мазето не били завършени, нямало парапети, нямало врати и на мазетата, асансьорът в сградата, според свидетеля, не работел, нямало пощенски кутии и домофони. Свидетелят постоянно ходел там, още докато сградата била построена на груб строеж, тъй като бил приятел с Ю. и В.. Сградата била завършена в края на 2018г. с носещи конструкции, ел.и ВиК, с шпакловка и с външна замазка, а вътре нищо не било завършено. В мазетата нямало осветление, нямало вътрешни врати в апартаментите, нямало и външна врата на апартамента. Имало гипсова шпакловка, но се наложило свидетелят да я довърши, нямало радиатори, а баните били на тухла. Отвън апартаментът бил завършен, имал топлоизолация, шпакловка и замазка, но вътре не бил довършен.

От показанията на свид. Крънчева се установява, че същата работела в „М.“ ЕООД и отговаряла за имота, който имат Ю.Л. и В.Р. в кв.“Бояна“, м.“Гърдова вада“, ул.“Иван Багрянов“, макар, че тогава нямало улица, но така се водел имота по адрес на № 966. Имотът рестартирал през 2016г. и горе-долу нещата били приключили, като забавянето било впоследствие с външните връзки. През 2017г. се извършвали най-вероятно някои довършителни дребни неща, като имало съставени актове, където биха могли да се видят скрити работи и че са завършени основните по договор ВиК, мазилки, дограми, замазки, ел.инсталации – почти били свършени. При пускане на проекта за външните връзки, за да бъде издадено удостоверение за въвеждане на сградите в експлоатация, от НАГ им върнали документите, тъй като нямало уредени сметки по регулация и не можело да им бъде издадено разрешение за строеж на външните връзки, които ще захранят и двете сгради, като оттогава започнало забавянето, а през 2017г., ако нещо се довършвало, са били някакви дребни работи. Според свидетелката асансьорът работел, защото иначе нямало да им издадат Акт 15, най-вероятно е имало и домофонна система. Всички декларации за съответствие на вложените материали са приложени към документите към Акт 15, входни врати със сигурност имало, защото дограмата била поставена още в началото. Вече се слагали вътрешните врати и ако се появял собственик вътрешните врати се заменяли с по-качествени, но врати на апартаментите заедно с ключове имало, за да се обособят имотите. Основното забавяне било, защото проектът през 2016г. бил върнат, тъй като от ЧЕЗ нямало да им разрешат прокарването на връзки, като улицата била частен имот и трябвало да се направи нотариален акт за прокарване, което отнело около 10-11 месеца. Разрешение за строеж получили в края на 2017г., след което строежът бил довършен и след месец-два документите били представени. Съставяните протоколи по време на строителството не обхващали периода на строителството, тъй като първо се извършвали някакви работи, а след това се оформяли счетоводно. Ако са се извършвали някакви СМР, доколкото вече имало закупени имоти, ако собствениците нещо са искали, допълнително са били възлагани СМР. В момента, в който било получено удостоверение за въвеждане в експлоатация собствениците на имотите били уведомени по имейл и били помолени да дойдат да вземат документите и ключовете.

От показанията на свид. С.се установява, че същата е адвокат и обслужва правно ответното дружество от 2009г. до момента. Свидетелката изготвила голяма част от договорите за учредяване право на строеж и анексите за удължаване на сроковете, ръководила голяма част от отношенията между страните по време на строителството до завършването на сградата, както и организирала прехвърлянето на имотите впоследствие. Строежът бил временно спрян по взаимно съгласие между страните и бил възобновен през 2016г. По същото време била върната преписката от ЧЕЗ, свързана с външното ел.захранване, като дружеството-строител било уведомено, че е необходимо да бъдат учредени сервитутите за преминаване на трасето, тъй като не била приложена уличната регулация и нямало възможност то да мине по тротоара, поради което и била направена среща със собствениците, които поели ангажимент да учредят сервитута, тъй като имота, през който трябвало да премине, бил техен наследствен имот и с другите собственици имали вътрешни отношения за уреждане. През цялото време собствениците, учредителите, движели процедурата, а свидетелката дочула, че имат замени, дарения, разплащания с другите собственици, за да могат да си уредят прокарването през имота, тъй като другите собственици нямали отношение със строителството на сградата. В края на 2017г. собствениците на УПИ представили на дружеството-строител нотариален акт за учредяване на сервитути, като първоначално собствениците искали ЧЕЗ да го изкупи, но като разбрали, че строителството ще се забави още година, решили да го дарят. Веднага след представяне на нот.акт за учредяване на сервитут дружеството подало документи, като през месец януари 2018г. влязло в сила разрешението за строежа на външните връзки и в деня на получаване на разрешението за ползване на външната ел.връзка ответникът подал документи за снабдяване на сградата с разрешение за ползване. Без учредяването на сервитута било невъзможно да се издаде разрешение за ползване на сградата.

Съдът, като взе предвид установеното от фактическа страна, прави следните правни изводи:

От събраните по делото доказателства се установи, че между страните по делото е налице валиден договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сгради и обектите в тях от ответника „М.“ ЕООД, обективиран в нот.акт № 021, том II, рег.№ 1082, дело № 199/2007т. от 29.05.2007г. /Договора от 29.05.2007г./, по силата на който ищецът Ю.С.Л., като собственик на 2/3 ид.ч. и В.Д.Р., като собственик на 1/3 ид.част на недвижим имот УПИ III -966 в кв.19 по устройствения план на гр. София, местност ж.к.“Гърдова вада“ с площ от 2160 кв.м. при граници по скица: от две страни улици, УПИ IV -970, УПИ V -1003, УПИ VI -966 са си учредили взаимно и са си запазили право на строеж за описаните в нотариалния акт имоти, съгласно одобрения ПУП с влезли в сила Заповед № РД-09-50-264/27.05.1997г., Заповед № РД-50-43/28.02.2000г. и Заповед № 50-161/07.07.2005г., Виза за проучване и проектиране от 13.04.2006г. и одобрен на 19.01.2007г.инвестиционен проект, Разрешение за строеж № 23/22.01.2007г., влязло в сила на 23.02.2007г., одобрен работен проект за надземни паркинги № 1 и 2 от 22.01.2007г. на Главния архитект на район „Витоша“ – Столична община, жилищна сграда № 1 с офиси със застроена площ 184, 08 кв.м., с разгъната застроена площ от 930, 50 кв.м., с обща застроена площ 1040, 13 кв.м., 8 броя гаражи от подземно гаражно тяло и за предвидените и описани в нотариалния акт идеални части от проектирания да бъде изграден надземен паркинт № 1 в границите на описаното УПИ, като обектите, относно които ищецът притежава правото на строеж и по отношение на които са задълженията на строителя „М." ЕООД са общо 9 на брой: 1/един/ офис, 4/четири/ апартамента, 5/пет/ броя гаражи и 2/две/ паркоместа № 1 и № 2, подробно описани в договора.

Съгласно чл.14 от Договора, приобретателят се е задължил да завърши строителството в срок от 24 месеца от сключване на договора, като срока се смята за спазен, ако преди изтичането му приобретателят е депозирал пред компетентните органи необходимите документи за издаване на разрешение за ползване/разрешение за въвеждане в експлоатация.

Срокът на договора е удължаван двукратно: със Споразумение от 25.06.2009г. – до 31.12.2010г. и със Споразумение от 22.12.2014г. – до 01.12.2016г. В последното споразумение са вписани причините за удължаване на срока, а именно: необходимостта извършването на строителството да съответства на строителството на съседните имоти, прокарването на канализация и изграждането на улична мрежа/изцяло или частично/ в района около съседните райони.

Претендираната по делото неустойка е съгласно договореното в чл.23 б.“ В“ от Договора от 29.05.2007г., обективиран в нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сгради и обектите в тях № 021, том II, рег.№ 1082, дело № 199/2007т. от 29.05.2007г., а именно, че ако приобретателят не осъществява строителството, предмет на договора, в установените в договора срокове, той следва да заплати неустойка, при забава повече от три месеца – 10 евро дневно за всеки обект, но не повече от 10 % от пазарната стойност на обектите, определени за учредителите съгласно този договор.

В случая се претендира заплащането на неустойка в размер общо на 31 230 евро за забава в размер на 347 дни – за периода от 08.10.2017г. до 21.09.2018г., за 9 обекта по 10 евро на ден /90 евро на ден/, собственост на ищеца: 4 апартамента, в сграда с актуален административен адрес: гр. София, ул.“••••• А / жилищна сграда № 1 по Договор от 29.05.2007г./ и 5 гаража.

Уговарянето на неустойка, като клауза в договора, е проявление на принципа на свободата на договаряне, закрепен в чл.9 от ЗЗД. С включването на клауза за неустойка страните уговарят предварително размера на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай, че не изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от неизпълнението, като неустойката е винаги форма на договорна отговорност.

Съгласно установената съдебна практика по приложението на чл.92 ал.1 от ЗЗД, задължението за неустойка се поражда от факта на неизпълнение на онова договорно задължение, което тя обезпечава и обезщетява. Неустойка се дължи от неизправната страна по договора, когато е налице онази форма на неизпълнение, за която тя е уговорена /решение № 111/28.07.2009г. по т.д.№ 714/2008г. на ВКС, II т.о. и решение № 240/15.01.2014г. по т.д.№ 959/2012г. на ВКС, II т.о./, а страните са свободни да уговарят различни последици от поведението си при сключване на всеки договор, както и от неизпълнението на всяко отделно поето задължение по него, като единственото ограничение при неустойката е да се съобразяват повелителните норми на закона и добрите нрави.

Съгласно чл.14 от Договора от 29.05.2007г., приобретателят се е задължил да завърши строителството в срок от 24 месеца от сключване на договора, което в случая не е сторено, като срокът е бил удължаван с две споразумения.

Със Споразумение от 22.12.2014г. страните по договора постигнали съгласие за удължаване на сроковете на строителството до 01.12.2016г., като в споразумението изрично вписали причините за удължаване на срока, а именно: необходимостта извършването на строителството да съответства на строителството на съседните имоти, прокарването на канализация и изграждането на улична мрежа/изцяло или частично/ в района около съседните райони.

При съобразяване на горното, съдът намира, че ответникът е следвало да изпълни задълженията си до 01.12.2016г., което не се установява да е сторено от него, доколкото с писмо от 23.11.2016г. от Главен инженер на Направление „Архитектура и градоустройство“/НАГ/ в Столична община, изпратено до „М.“ ЕООД в отговор на преписка под № САГ16-БД00-1163/2016г., са върнати несъгласувани внесените от дружеството проекти, а строежът на двете жилищни сгради и подземните гаражи е бил въведен в експлоатация едва на 05.07.2018г., съгласно Удостоверение № 512/05.07.2018г. от Главния архитект на Столична община, издадено по подадено на 27.06.2018г. от ответника заявление за издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация.

Съгласно отразеното в писмото от 23.11.2016г., по данни на НАГ заявеният строеж на нова тръбна мрежа попада в обхвата на неприложена улична регулация/изцяло в имоти с частна собственост по КККР/, като в писмото е разяснено, че в такива случаи се предоставят данни за учредени вещни права от собствениците на засегнатите имоти/придобита публична общинска собственост/ или удостоверение от района за приложена улична регулация.

По делото не са представени доказателства ответникът, в съответствие с уговореното в чл.15 ал.3 от Договора, да е уведомил писмено собствениците на УПИ за срока и причините за спиране на строителството и удължаване на сроковете по договора, независимо от установеното от показанията на свид. Крънчева, че след връщане на докуметите от НАГ /в края на 2016г./ била проведена среща със собствениците и че същите поели ангажимент да уредят сервитута. Същевременно с това, съдът намира, че още при сключване на договора ответното дружество е било наясно, че за изпълнение на договора, вкл. въвеждане на сградата в експлоатация, е необходимо учредяване на специален сервитут по чл.64 от ЗЕ/нот.акт за учредяване на специални сервитути по чл.62 ал.2 от ЗЕ с № 162, том 3, pe г. № 5281 дело № 481/2017г. е от 29.09.2017г./ и издаване на разрешение за строеж за външно електрозахранване, каквото е издадено на 20.12.2017г./Разрешение за строеж № ЕЛ-79/20.12.2017г. за обект: „Външно електрозахранване, кабелна линия H.H-1kv “ за захранване на „Жилищни сгради № 1 и № 2 с офиси и подземен гараж“, находящи се в УПИ III-966, кв.19, м. „Гърдова глава“, СО-район „Витоша“/, като съгласно Удостоверение № 16/28.06.2018г. строежът: „Външно електрозахранване, кабелна линия H.H-1kv “ за захранване на „Жилищни сгради № 1 и № 2 с офиси и подземен гараж“, находящи се в УПИ III-966, кв.19, м. „Гърдова глава“, СО-район „Витоша“, въведен в експлоатация на 28.06.2018г.

С оглед наведените от ответника възражения за приложимост на разпоредбите на чл.15 ал.1 и ал.2 от Договора, от значение е дали сроковете по договора могат да се считат за удължени и дали за процесния период са налице основания за заплащане на уговорената неустойка, като предвид гореизложеното, съдът намира, че не са налице основанията по чл.15 ал.2 от Договора за удължаване на срока за изпълнение задълженията на строителя.

Правото на прекарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите – чл.193 ал.1 от ЗУТ, като съгласно ал.3 на с.р., когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на прокарване се учредява със заповед на кмета на общината. В тази връзка ответникът не е представил доказателства да е правил такова искане до кмета на общината, не е представил и доказателства, че изпълнението на задълженията му са били обективно невъзможни.

В случая липсва писмено уведомяване на ищеца от ответника за причините за удължаване на срока на договора. Не се твърди, а и липсват доказателства по делото ответникът да е предприел каквито и да е действия за учредяване на специален сервитут по чл.64 от ЗЕ - ответникът не е представил доказателства да е правил такова искане до кмета на общината, а съгласно отразеното в договора, липсва писмена уговорка с учредителите на правото на строеж те да подадат заявление до общината, предвид липсата на съгласие между собствениците на УПИ, поради което и няма основание да се приеме, че е налице забавяне на строителството поради действия и бездействия на учредителите, довели до забавянето, респективно не е налице основанието по чл.15 ал.2 от Договора за удължаване на срока за изпълнение на задълженията на ответника по договора.

Съгласно чл.15 ал.1 изр.2 от Договора, при среднодневни температури под – 5 градуса/минус пет градуса/ по Целзий, срокът на строителството се удължава с общия брой на дните, в които метереологичните условия са били такива, като в случая това са само пет дни: на 25.01.2018г., 26.02.2018г., 27.02.2018г., 28.02.2018г. и 01.03.2018г., а доколкото между страните е постигната изрична договореност за удължаване на срока на договора при наличието на температури под минус пет градуса, съдът намира, че срока за изпълнение на задълженията на строителя следва да се счита удължен с пет дни, т.е. вместо до 01.12.2016г., до 06.12.2016г., след което ответникът е изпаднал в забава по отношение на изпълнение на задълженията си по договора.

Страните по договора в чл.15 ал.1 от същия, са се уговорили при форсмажорни обстоятелства, включително държавни забрани, сроковете да се удължават с времето, през което обективно е било невъзможно строителството, или е било необходимо да се отстранят настъпили поражения, настъпили от природни бедствия/земетресения, наводнение, пожари и др./, макар и в този случай да е било необходимо писмено уведомяване на ищеца за причините за забавата, каквото в случая няма.

Според съдебната практика, за да бъде освободен от отговорност неизправния длъжник, е необходимо въведените от него като твърдения за непреодолима сила обстоятелства/чл.306 от ТЗ/, да са обективно непредвидими или непредотвратими, а не да се дължат на проявена небрежност или неосъществена дължима грижа, тези обстоятелства трябва да имат извънреден характер, да са осъществени след сключване на договора и да е налице причинна връзка между последните и длъжниковото неизпълнение, като всички те в своето кумулативно единство подлежат на главно и пряко доказване в процеса от позоваващата се на тях страна, което в случая не е проведено успешно. Фактите и обстоятелствата, които се сочат от ответника по отношение на неговото възражение за невъзможност за изпълнение, която не може да му се вмени във вина, следва да се разглеждат и с оглед дължимата от добрия търговец грижа, която е приложима към конкретния договор. Наличието на отговорността на ищеца като изпълнител, задължил се да изгради обекта, за който му е отстъпено право на строеж, изисква да положи такава грижа, която е свързана с полагане на по-голяма грижа от грижата на добрия стопанин. Поради това, че ответникът като изпълнител е търговец и извършва тази дейност по занятие, както и поради това, че е сключил конкретния договор с ищеца именно в качеството си на търговец, от него се изисква да положи дължимата грижа и да изпълни задължението си в срок, както е поето това задължение. Липсата на изпълнение в срок, не може да се извини поради наличието на непреодолима сила, тъй като дните с валежи над 10 л/кв.м. не са събитие, което да не може да се предвиди и предотврати в хода на целия период на изпълнение на задължението за изграждане на обекта в срок. С оглед изложеното, липсват основания за удължаване на срока на договора с посочените от ответника 34 дни, в които е имало валежи над 10 л/кв.м., съобразно отразеното в писмото от НИМХ.

Съгласно чл.17 от Договора приобретателят – ответникът, се е задължил най-късно в двуседмичен срок от датата на разрешението за ползване/разрешение за въвеждане в експлоатация/, но не по-късно от три години от датата на сключване на договора, да предаде на учредителите владението на предназначените за тях обекти.

Макар този срок да не е спазен и да се събраха гласни доказателства за извършване на някои довършителни работи по-късно от уговореното между страните, съдът намира, че страните не са уговорили неустойка за неизпълнението на всички задължения на строителя, включително на задължението му по чл.17 от Договора. Този извод се налага при тълкуване на клаузите на договора по правилата на чл.20 от ЗЗД, с оглед разкриване на действителната обща воля на страните, като отделните уговорки се тълкуват във връзка едни с други и всяка една се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.

Неустойка се дължи от неизправната страна по договора, когато е налице онази форма на неизпълнение, за която тя е уговорена. В случая клаузата за неустойка по чл.23 б.В от Договора следва да се тълкува във връзка с клаузата за неустойка по чл.23 б.Б от Договора, доколкото се явява логическо продължение на същата – и в двете разпоредби се сочи срок от три месеца при забава, като по чл.23 б.Б от Договора е уточнено, че когато срока на забава по чл.14 от Договора е до три месеца и са започнати довършителните дейности по сградата и обектите – неустойка не се дължи/гратисен период/, а в чл.23 б.В от Договора е предвидена хипотеза, при която забавата е повече от три месеца, както е в случая, но отново се отнася до неизпълнение на задължението по чл.14 от Договора, предвиждащ, че приобретателят се задължава да завърши строителството в срок от 24 месеца от сключване на договора, а срока се счита за спазен, ако преди изтичането му приобретателят е депозирал пред компетентните органи необходимите документи за издаване на разрешение за ползване/разрешение за въвеждане в експлоатация.

От изложеното се налага и извода, че крайния момент, до който може да се претендира неустойката по чл.14 от Договора в случая е до датата на издаване на удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация от Главния архитект на Столична община/ Удостоверение № 512/05.07.2018г. за въвеждане в експлоатация/, а именно – до 04.07.2018 включително, като периода, за който ответникът дължи неустойка на ищеца е от 08.10.2017г. до 04.07.2018г. – за 269дни, възлизаща на общата сума от 24 210 евро /269 дни х 90 евро/, дължима, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба – 08.10.2020г., до окончателното изплащане на сумата, като дните, в които е имало температури на въздуха под минус пет градуса по Целзий също следва да бъдат включени в периода, за който се дължи неустойка, тъй като с тези пет дни е удължен срока за изпълнение на задълженията на ответника във връзка със строителството по договора.

За разликата над 24 210 евро до претендираните 31 230 евро - за периода от 05.07.2018г. до 21.09.2018г., искът се явява неоснователен, по изложените по-горе съображения, поради което и следва да се отхвърли.

Предвид изхода на спора и исканията на страните за присъждане на разноски, съдът намира, че ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата в размер общо на 3731, 29лв., включваща направените разноски за заплатените държавна такса и адвокатско възнаграждение, съразмерно с уважената част от иска, на основание чл.78 ал.1 от ГПК, а ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата в размер общо на 598, 44лв., включваща направените разноски за внесения депозит по допуснатата съдебно-техническа експертиза и заплатеното адвокатско възнаграждение, съразмерно с отхвърлената част от иска, на основание чл.78 ал.3 от ГПК Воден от горното, съдът