Решение № 1221 от 9.2.2025 г. на Административен съд - Бургас по дело № 899/2024 г.

Производството е по реда на чл.145 и сл. от АПК. Жалбоподателят „Хоспис Миладиноски“ ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. Черноморец, ул. „Антон Страшимиров“ № 1, представлявано от управителя Д. Б. М., чрез представител по пълномощие адвокат Н. Д., е оспорил заповед № РД-09-058/31.01.2024г. на кмета на Община Камено, с която е заповядано прекратяването на договор за наем № 383/18.10.2022г., сключен между жалбоподателя и Община Камено относно наемането на кабинет №13 и № 14 – три помещения, свързани помежду си, находящи се на втория етаж в поликлиниката в гр.Камено, с обща площ 41, 10 кв.м. Твърди се, че оспорената заповед е незаконосъобразна. Според жалбоподателя волята на кмета на общината да прекрати сключения между жалбоподателя и общината договор за наем е материализирана в административен акт, а законът изисква развалянето на този договор да се извърши по реда на Закона за задълженията и договорите, което изключва властническото волеизявление на кмета. Иска обжалваната заповед да бъде отменена. Оспорено е и нейното предварително изпълнение с твърдението, че то е недопустимо и с искане да бъде спряно предварителното изпълнение, респ. да бъде отменено разпореждането за неговото постановяване. В съдебно заседание жалбоподателят, чрез представител по пълномощия адвокат Д., поддържа жалбата с искане тя да бъде уважена. Претендира присъждане на разноски. Твърди прекомерност на адвокатското възнаграждение, платено от другата страна. Ответникът – кмет на Община Камено, чрез представител по пълномощие адвокат С., оспорва жалбата, ангажира доказателства и иска отхвърляне на оспорването и присъждане на разноски по представен списък. ФАКТИ: На 18.10.2022г. между жалбоподателя и Община Камено е сключен договор за наем след проведена процедура (публичен търг за отдаване под наем), (л.39 и л.40). По силата на този договор общината е предоставила на жалбоподателя за временно и възмездно ползване кабинет № 13 и № 14 – три помещения, свързани помежду си, находящи се на втория етаж в поликлиниката на гр.Камено, област Бургас, с обща площ 41, 10 кв.м. Договорът е сключен за срок от пет години, считано от датата на подписването му. Наемателят се е задължил да плаща месечен наем в размер на 173, 60 лв., с включен ДДС. Срокът за плащане на наемната цена е до пето число на текущия месец по банкова сметка на общината, изрична посочена в договора. По делото е представено писмено изявление на кмета на общината с изх. № 11-00-1116/22.11.2024г. (л.35 от адм.д. № 899/2024г.), според което жалбоподателят не е платил наем за месец декември 2023г., в размер на 173, 60 лв. по фактура № 0000133280/05.12.2023г.; за месец януари 2024г., в размер на 173, 60 лв. по фактура № 0000133714/05.01.2024г., или общо 347, 20 лв. Освен това към датата на издаване на обжалваната заповед жалбоподателят дължи и сумата от 313, 83 лв., представляващи разходи за ток и вода за м. декември и м.януари. Посочено е още, че за цялото действие на договора за наем жалбоподателят системно забавял плащанията, като закъсненията са от 9 дни до 135 дни от датата на падежа на съответното плащане. Към така цитираното писмо на кмета на Община Камено е приложена таблица (л.36) за всяка месечна наемна цена, дължима от жалбоподателя, като е отразен номерът на издадената фактура или дебитно известие, падежът, на който сумата е била дължима и реалната дата на плащане. Посочени са закъсненията при всяко плащане и начинът на плащане. От тази таблична справка се установява, че задълженията, посочени в писмото са платени със съответните дни закъснение, които изрично са посочени в справката, като задълженията по цитираните две фактури са платени един ден след издаване на обжалваната заповед. По делото няма твърдения, нито са представени доказателства наемодателят Община Камено да е отпращала покани до наемателя „Хоспис Миладиноски“ ЕООД за своевременно плащане на дължимата наемна цена и съответно предупреждение за започване на процедура по прекратяване на договора. На 31.01.2024г. кметът на общината е издал обжалваната заповед, с която е заповядал прекратяване на договора за наем №383/18.10.2022г. за кабинет № 13 и № 14 – три помещения, свързани помежду си, с обща площ 41, 10 кв.м, сключен между общината и жалбоподателя, считано от датата на получаване на заповедта. Със същата заповед наемателят е поканен доброволно да освободи имота в 7-дневен срок от получаване на заповедта, като е предупреден, че след изтичане на този срок, ако не последва доброволното изпълнение, общината ще пристъпи към принудително влизане във владение на имота. В заповедта е посочен, че натрупаните задължения за наем са в размер на 520, 80 лв. с включен ДДС плюс законната лихва за забава, както и други разходи, свързани с експлоатацията на имота, които не са платени, като е заявено, че тези задължения следва да се изплатят в 7-дневен срок от получаване на заповедта, след което е отправено предупреждение, че ще се пристъпи към тяхното принудително събиране. Със заповедта е заявено, че внесената гаранция за изпълнението на договора в размер на 173, 60 лв. ще се задържи от Община Камено поради неизпълнение на договорните отношения и с цел погасяване на част от натрупаните задължения. В заповедта изрично е посочено, че тя подлежи на обжалване по реда на АПК в 14-дневен срок от получаването й, както и че жалбата не спира изпълнението на заповедта. Заповедта няма фактически мотиви. Като основание за издаването й е посочен чл.44, ал.1, т.1 и ал.2 от ЗМСМА, чл.10, т.3 от договора за наем № 383/18.10.2022г., сключен между общината и жалбоподателя и чл.15, ал.1, т.1 от Закона за общинската собственост. Представено е уведомление за едностранно прекратяване на договора с месечно предизвестие (л.41) с изх. № 69-00-85/29.02.2024г. (съставено след образуване на настоящото съдебно производство), адресирано до жалбоподателя, в което е заявено, че между общината и жалбоподателя има три сключени договора за наем на различни имоти, които се намират в сградата на поликлиниката на гр.Камено. Между тези договори е и договор № 383/18.10.2022г., след което кметът на общината се е позовал на чл.10, т.1 от договорите и е отправил уведомление за прекратяването им с едномесечно предизвестие, считано от датата на получаване на това уведомление от адресата му – процесният жалбоподателя. С уведомлението същият освен това е призован да освободи общинските недвижими имоти до изтичане на срока на предизвестието и е предупреден, че в случай на неизпълнение ще бъде предприето принудително изземване на имотите. При образуване на делото с представяне на първоначалната административна преписка, по отношение на която впоследствие се установи, че не касае обжалвания административен акт, ответникът е депозирал становище (л.30-л.31 от адм.дело № 279/2024г.), в което е изложил аргументите си относно съществото на спора. Становището, макар да придружава неправилната административна преписка, се отнася до прекратяването на трите договора, сключени с жалбоподателя, един от които е релевантен по делото. В становището е посочено, че жалбата е недопустима, тъй като с нея се оспорва акт, който няма характер на административен акт. Заявено е, че спорът касае наемно правоотношение, което би следвало да е предмет на граждански спор, подсъден на районния съд. Според ответника материално приложимата норма е тази на чл.15, ал.3 от Закона за общинската собственост (ЗОС), според която наемните правоотношения относно собственост по чл.14, ал.3 и ал.7 от ЗОС се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Затова и в заповедта е посочено същото основание. Според ответника актът, с който жалбоподателят е уведомен, че се прекратяват наемните отношения, е озаглавен „заповед“ само защото според чл.44, ал.2 от ЗМСМА в изпълнение на своите правомощия кметът на общината издава заповеди, но посоченото в тази заповед не представлява волеизявление на административен орган, а е уведомление за прекратяване на наемни правоотношения. Затова твърди, че заповедта не подлежи на обжалване, въпреки че в нея е посочено обратното, защото няма характер на индивидуален административен акт. Тя според ответника е вътрешен подготвителен акт, неподлежащ на оспорване. С нея е разпоредено на директора на дирекция ОСПО да контролира изпълнението, т.е. процеса по уведомяване на наемодателя и същевременно да предприеме действия по прекратяване на наемното правоотношение. Същевременно според становището, заповедта по отношение на процесния жалбоподател има характер на уведомление по чл.87 от ЗЗД. Затова ответникът счита, че заповедта представлява едностранно волеизявление на страна в гражданско правоотношение и счита, че на основание чл.159, т.1 от АПК производството по делото следва да се прекрати тъй като жалбата е недопустима. Счита освен това, че заповедта не създава права или задължения, не засяга права, свободи и законни интереси, каквото би следвало да е волеизявлението на административен орган, което ще има характер на административен акт по смисъла на чл.21, ал.1 от АПК. Затова със същото становище ответникът е поискал прекратяване на производството. ПРАВНИ ИЗВОДИ: Съдът приема, че жалбата е подадена в срок, от една страна, доколкото по делото няма доказателства кога е връчена обжалваната заповед, от друга страна, защото от датата на съставяне на заповедта – 31.01.2024г., до датата на подаване на жалбата пред съда – 08.02.2024г., е изминал срок по-малък от 14 дни. Съдът е сезиран от лице, което е адресат на обжалвания акт. Със заповедта е наредено прекратяването на сключен от адресата договор за наем и връщане на наетия имот, както и заплащане на неплатени задължения в размер, определен само от кмета на общината. изрично е посочено, че заповедта подлежи на обжалване по реда на АПК, както и че жалбата не спира изпълнението й. Всички тези нейни характеристики обосновават извода, че заповедта е съставено в този вид за да се възприема като индивидуален административен акт, с който се накърняват права, които произтичат от сключения преди това договор за наем. Такъв тип заповед, с която се прекратяват наемните правоотношения между дадена община и друг субект на някои от основанията, посочени в чл.15, ал.1 от ЗОС, се издава на основание чл.15, ал.4 от ЗОС и подлежи на обжалване на основание чл.15, ал.5 от ЗОС. В последната разпоредба е регламентирано и предварителното изпълнение на такава заповед. Затова съдът счита, че жалбата, с която е сезиран е допустима. Разгледана по същество е основателна. Обжалваната заповед е нищожна по следните съображения: По делото е установено от представения акт № 49 за публична общинска собственост, че сградата на поликлиниката в гр.Камено е именно публична собственост. Според чл.14, ал.7 от ЗОС свободни имоти или части от тях, публична общинска собственост, могат да се отдават под наем за срок до десет години при условията и по реда на ал.2 след решение на общинския съвет. Процесният имот попада именно в тази хипотеза, тъй като са отдадени под наем части от имот - публична общинска собственост. В чл.15 от ЗОС са разграничени две групи основания за прекратяване на наемните правоотношения. Първата група са наемните правоотношения по чл.14, ал.3 и ал.7 от ЗОС, където попада и процесното. Според разпоредбата на чл.15, ал.3 от ЗОС тези наемни правоотношения се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите. Това означава, че законодателят приема въпросните правоотношения като гражданскоправни, сключени между равнопоставени субекти. Втората група са наемните правоотношения по чл.14, ал.5 и ал.6 от ЗОС, където попадат имотите, които се отдават под наем на общински ръководства на синдикални организации, както и имоти за здравни, образователни и социални дейности за задоволяване на съответните нужди на населението, и на юридически лица с нестопанска цел, осъществяващи дейност в обществена полза. Според чл.15, ал.4 от ЗОС тези наемни отношения се прекратяват със заповед на съответния кмет, в която се посочва основанието за прекратяване, събраните доказателства и срокът за опразване на имота, който не може да бъде по-дълъг от един месец. Именно тези заповеди съгласно чл.15, ал.5 от ЗОС могат да се обжалват пред съответния административен съд по реда на АПК и имат предварително изпълнение, тъй като жалбата не спира изпълнението на заповедта. По делото е установено, че жалбоподателят не е платил своевременно наемната цена за м.декември 2023г. и м.януари 2024г. Двата наема са платени на 01.02.2024г., т.е. след издаване на процесната заповед, което предпоставя наличието на хипотезата на чл.15, ал.1 от ЗОС, според която наемните правоотношения се прекратяват поради неплащане на наемната цена за повече от един месец или поради системното й неплащане в срок. От представената справка за плащанията по процесния договор се установява, че само наемната цена за м.август 2023г. е платена своевременно, т.е. до пето число на текущия месец. По отношение на всички други плащания на въпросната наемна цена е налице забавяне. Това означава, че в случая и двете хипотези на т.1 на чл.15, ал.1 от ЗОС са изпълнени, но редът за прекратяване на процесното наемно правоотношение, което е възникнало на основание чл.14, ал.7 от ЗОС, е уреден в Законът за задълженията и договорите, т.е. кметът на общината е следвало да изпрати предизвестие и да следва процедурата, която е предвидена в ЗЗД за прекратяване на договор между равнопоставени правни субекти. В процесния случай не е процедирано по този начин. Въпреки, че наемното правоотношение е възникнало по чл.14, ал.7 от ЗОС, кметът чрез процесната заповед се е опитал да го прекрати по реда на чл.15, ал.4 от ЗОС, който касае втората група наемни правоотношения, между които процесното не е. Това е така, защото обратно на твърденията, изложени в цитираното по-горе становище на ответника, процесната заповед е издадена именно на основание чл.15, ал.4 и дори й е придадено предварително изпълнение, каквото се предвижда за административен акт, с който се прекратява наемно правоотношение по чл.14, ал.5 и ал.6 от ЗОС. Кметът на общината обаче не разполага с такива властнически правомощия по отношение на процесното наемно правоотношение. Затова следва да се направи извод, че административният орган в конкретния случай не разполага с материална компетентност да издава заповед като процесната. Отсъствието на такава компетентност обосновава нищожност на административния акт. Неоснователни са възраженията, съдържащи се в становището, представено на л.30-32 от адм.дело № 279/2024г. на АСБ. С това становище кметът сочи на съда, че е съзнавал кой е правилният процесуален ред, по който трябва да прекрати наемното правоотношение по договор № 383, а именно редът на Закона за задълженията и договорите, но се опитва да внуши, че заповедта, макар да изглежда такава, каквато е – а именно индивидуален административен акт, с който се засягат права, всъщност само е кръстена заповед, защото кметът може да издава заповеди, но има характер на уведомление по чл.87 от ЗЗД. Това твърдение е необосновано от гледна точка на съдържанието на самата заповед. От нея такъв извод не следва. Със заповедта ясно е наредено прекратяването на наемното правоотношение и са разпоредени именно последици от такова прекратяване, каквито са доброволното освобождаване на имота и плащане на неплатените задължения, свързани с договора, както и задържане на внесената гаранция. Това са все обстоятелства, които са последица от прекратяването на сключения договор. Придаването на предварително изпълнение на заповедта е допълнителен аргумент в полза на разбирането, че ответникът е целял да издаде индивидуален административен акт, какъвто може да постанови на основание чл.15, ал.4 от ЗОС с последиците, регламентирани там, но за прекратяване на наемно правоотношение, за което законът не предвижда този ред. Неоснователно е твърдението в становището, че в обжалваната заповед е посочено основанието на чл.15, ал.3 от Закона за общинската собственост, като аргумент, че тя е предизвестие, а не административен акт. В самата заповед такова позоваване на чл.15, ал.3 от Закона за общинската собственост липсва. Неоснователно е и възражението, че заповедта всъщност е адресирана до директора на дирекция ОСПО към Община Камено, тъй като с нея й е разпоредено да контролира изпълнението. В текста на заповедта има изрично посочен адресат и това е „Хоспис Миладиноски“ ЕООД, на който трябва да се връчи за сведение и изпълнение. Контролът по изпълнението на заповедта действително е възложен на директора на дирекция ОСПО, но това не я прави вътрешноведомствен акт. На последно място, съставеното и представено на съда уведомление за едностранно прекратяване на трите договора, между които и договор № 383, за което няма данни дали е изпратено и получено от жалбоподателя, също обосновава тезата на съда, че издадената заповед е индивидуален административен акт, който подлежи на обжалване, но за който ответникът не разполага с материални правомощия да постанови. Уведомлението, с оглед датата на неговия регистрационен индекс 29.02.2024г., е съставено след образуване на настоящото съдебно производство, т.е. след като жалбоподателят е сезирал съда и е изложил своите аргументи, свързани с реда на ЗЗД, който е меродавен при прекратяване на наемни правоотношения като процесното. По изложените съображения съдът счита, че следва да бъде прогласена нищожността на оспорения административен акт, в т.ч. и съдържащото се в него разпореждане за предварително изпълнение. Преписката не трябва да се връща на органа, тъй като той не дължи произнасяне посредством административен акт, а следва да предприеме процедура за прекратяване на договор № 383, каквато е регламентирана в разпоредбите на Закона за задълженията и договорите и ако не срещне доброволно съгласие на другата страна да бъде прекратено наемното правоотношение, да се обърне към гражданския съд. При този изход от спора разноски следва да се присъдят в полза на жалбоподателя. Такива са претендирани своевременно в съдебно заседание на 03.12.2024г. и се дължат от ответника в размер на 1050 лв., от които 1000 лв. платено възнаграждение за един адвокат (л.8 от адм.дело № 279/2024г.) и платена държавна такса, в размер на 50 лв. (л.9 от адм.дело № 279/2024г.). Мотивиран от изложеното и на основание чл.172, ал.2 от АПК, Административен съд Бургас