Решение № 261004 от 24.7.2023 г. на Софийски градски съд по дело № 11191/2018 г.

Производството е административно по своя характер, развива се в съответната община и обхваща внасяне на проект за изменение на действащия план, разглеждането му от компетентните органи и длъжностни лица и при одобрение се съобщава по предвидения в закона ред чрез публично обявление, срещу което трети заинтересовани лица могат да възразят. Подаването на възражения е пречка за влизането му в сила. Както по ЗТСУ /отм./, така и по ЗУТ влизането в сила на изменението на плана е условие за издаване на разрешение за строеж, а без последното не би могло да се реализира инвестиционното намерение. В случая, въпреки предприетите веднага след сключването на договора действия, купувачите не са успели да се снабдят с разрешение за строеж, тъй като поисканото от тях и одобрено от общината изменение на плана така и не е влязло в сила поради подаването на възражения срещу него от трети лица. Касае се за обстоятелства стоящи извън тяхната воля, които са ги поставили в обективна невъзможност за изпълнение по смисъла на чл.81, ал.1 ЗЗД. Наред с това, с оглед претенциите на тези трети лица върху имота, за които купувачите са разбрали едва през 2011г., е възникнал спор за собственост. Този спор е заплашвал собствените им права, като за времето до неговото разрешаване през 2018г. и при неизвестност на резултата също са били в положение на невиновна невъзможност за изпълнение по посочената норма. На следващо място, с договора страните не са уговорили срок за изпълнение на задължението за построяване на апартамент. Съгласно чл. 69 ЗЗД, ако задължението е без срок, кредиторът може да иска изпълнението му веднага, а ако изпълнението е предоставено на волята или на възможностите на длъжника, кредиторът може да поиска от районния съд да даде на длъжника достатъчен срок. Това означава, че от пораждане на задължението то е изискуемо / изпълняемо /, но не и забавено. За да се постави длъжникът в забава е необходимо кредиторът да поиска изпълнение с предоставяне на подходящ срок за това. Следователно в общата хипотеза на чл.87, ал.1 ЗЗД, преди да пристъпи към едностранно разваляне на договора, кредиторът трябва да предостави на длъжника срок за изпълнение при съобразяване вида на задължението с предупреждението, че след изтичането му договорът ще се счита развален. По делото не се твърди и доказателства не са събрани през всичките години след сключване на договора до 2018г. наследодателката или наследниците й след нейната смърт да са инициирали производство по чл.69, ал.2 ЗЗД или отправяли изявления до купувачите с определяне срок за изпълнение. Покана е отправена чак през 2018г. преди подаване на исковата молба, но тя не визира срок за изпълнение на задължението, а срок за представяне на документи за строеж при очевидното знание, че и към този момент строеж в имота не е реализиран. Предвид това съдът намира, че това изявление не съставлява покана по смисъла на чл.87, ал.1 ЗЗД и не поставя купувачите в забава. Дори и да се приеме обратното, към деня на отправяне на изявлението и изтичане дадения срок, административната процедура по изменение на плана, като предпоставка за издаване разрешение за строеж, не е била завършена, съответно висящ спора за собственост с третите лица, т.е. все още са съществували пречките от обективен характер, които не могат да им се вменят във вина. Твърдението на ищците за безполезност на изпълнението в хипотезата по чл.87, ал.2 ЗЗД е неоснователно. Действително задължението не е изпълнено в продължителен период от време, но позоваването само на този факт не е достатъчно да обоснове отпадане интереса от договора, доколкото законът изисква това да е в резултат виновната забава на длъжника. Освен установената невиновна невъзможност за изпълнение, по делото са събрани доказателства за последващо предприети от купувачите активни действия по сключване на нов договор с дружество за реализиране на строеж в имота, а след влизане в сила на съдебното решение по спора за собственост и ново искане за изменение на плана, демонстриращи намерение за изпълнение и насочени към неговото започване. При липса на други ангажирани доказателства съдът намира, че договорът не е станал безполезен за ищците, поради което и не следва да се счита за развален на това основание. Отхвърлянето и на иска по чл.87, ал.3 ЗЗД предпоставя разглеждане на последния евентуално съединен иск за собственост по чл.79 ЗС за придобиване правото на собственост по давностно владение. Придобивното основание по чл.79, ал.1 ЗС за право на собственост по давност върху недвижим имот предпоставя непрекъснато владение в продължение на 10 години. Съгласно дефиницията на чл.68, ал.1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Признаците на владението са два-упражняване на фактическа власт върху вещта лично или чрез другиго непрекъснато, явно и несмущавано и осъществяването му с намерение за своене. Със сключването през 1993г. договорът е произвел вещно-прехвърлително действие и имотът е станал собственост на купувачите, което правно положение не е променено след това. Ищците не са привели нито едно доказателство в подкрепа на твърдението да са установили фактическа власт върху него през 1996г. след смъртта на своята наследодателка и в продължение на 10 години да са го владяли явно, непрекъснато и несмущавано. Показанията на св. Р.Х. доказват единствено безспорния факт, че имотът и към момента е незастроен. Липсата на данни за упражнявана фактическа власт е достатъчно да изключи владение по чл.68 ЗС, поради което искът по чл.79, ал.1 ЗС също подлежи на отхвърляне. При извода за неоснователност на главните искове за нищожност и евентуалния за унищожаемост на договора съдът не дължи произнасяне по насрещния иск на ответниците за собственост по чл.79, ал.1 ЗС. При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК ищците следва да заплатят на ответниците разноски по делото от 3334лв. С оглед фактическата и правна сложност на делото възражението на ищците по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на адвокатското възнаграждение заплатено за защитата на ответниците е неоснователно. Водим от горното съдът