Решение № 1209 от 15.8.2025 г. на Софийски градски съд по дело № 522/2023 г.

Производството е по реда на чл. 365 и сл. от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Предявен е от „МАНДЖУКОВ“ ООД, ЕИК201471562 срещу „АРТЕКС ЗЛАТЕН ВЕК“ ООД, ЕИК175376051 иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен сключения между тях Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 28.09.2018г. за имотите описани в исковата молба в строящата се сграда, находяща се в гр.София, ул. „Златен рог“ № 10.

В исковата молба ищецът твърди, че с ответника били страни по предварителен договор, сключен на 28.09.2018 г., по силата на който последният поема задължение да сключи окончателен договор в срок до 30.10.2020 г., с който да му прехвърли собствеността върху описаните в исковата молба имоти срещу насрещното задължение за ищеца да плати продажната цена в размер на 1 129 500, 00 евро без ДДС или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ в деня на плащането, както следва: 50% от продажната цена или сума в размер на 564 750, 00 евро без ДДС – в срок до 3 дни след подписване на предварителния Договор и получаване на проформа фактура; 30% от продажната цена или сума в размер на 338 850, 00 евро без ДДС – в срок до 7 дни след получаване от купувача на уведомление за завършен груб строеж, към което е приложено копие от Акт за приемане на конструкцията (приложение № 14) съгласно Наредба №3 от 31.07.2003 г за съставяне на актове и протоколи по време на строителството и Удостоверение за завършен груб строеж, издадено по реда на чл. 181, ал. 2 от ЗУТ и получаване на проформа фактура; 20% от продажната цена или сума в размер на 225 900, 00 евро без ДДС – в деня на нотариалното прехвърляне на имотите, но не по-късно от 30.10.2020 г. и получаване на проформа фактура. Първата и втората вноски от продажната цена били платени, като завява готовност да заплати и последната, но твърди, че на 08.02.2023 г. с имейла, с който получил Удостоверение № 62/11.10.2022 г. за степента на завършеност на строежа на основание чл. 181, ал. 2 от ЗУТ и Акт от 19.11.2021 г. за приемане на конструкцията образец 14, бил уведомен от продавача, че договорената обща продажна цена на правото на собственост върху обектите се увеличава с около 60%, въпреки клаузата на т.2.9 от Договора, предвиждаща, че продажната цена е окончателна и не подлежи на промяна, освен в случаите по т.2.1 (т.е. при промяна в площообразуването на имотите). По изложените съображения се иска уважаването на исковете. Твърди, че по негово искане е допуснато обезпечение на исковете по реда на чл. 390 от ГПК с определение постановено по ч.гр.д. № 1912/2023г. по описа на СГС, ГО, I- 8 състав.

Ответникът с отговора на исковата молба не оспорва, че е страна по описания в исковата молба предварителен договор от 28.09.2018 г. Оспорва да е във виновно неизпълнение на договора, предвид спиране на строителството от компетентните държани органи със заповед, която в последствие била отменена от съда като незаконосъобразна. За периода, в който строителната забрана действа (повече от 2 години) ответникът бил в обективна невъзможност да завърши строителните работи и не носел отговорност за забавата съгласно чл. 306 ТЗ. Твърди, че собствеността не била прехвърлена, тъй като не била платена цената, което било условие за сключване на окончателния договор. Условието не било сбъднато, защото не са определени точно общите части, прилежащи към обектите, предмет на предварителния договор, които следвало да се прехвърлят с тях. Те не били определени, тъй като не били приключени административните процедури във връзка с измененията на проекта в хода на строителството, които касаели площообразуването на идеалните части. Твърди и че всички срокове за изпълнение по предварителния договор били продължени с времето, през което траела настъпилата в хода му непреодолима сила, поради което към датата на предявяване на исковата молба, срокът за сключване на окончателния договор не бил изтекъл.

С допълнителната искова молба ищецът поддържа исковете. Оспорва да бил уведомяван за настъпването на посочената в отговора пречка за изпълнение, квалифицирана като непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ, както за правните последици от това. Оспорва да бил в забава на плащането на цената, като твърди, че такава готовност е изявявана многократно във водената извънсъдебно кореспонденция с ответника. Твърди че до момента е платил 80% от цената, съгласно платежно №963FTRO23124A6PF от 04.05.2023 г. и платежно №201FTRO18271TL66 от 28.09.2018 г., като за последната част от плащането оспорва да е получавана проформа фактура. Извършените преработки на проекта счита да са без негово съгласие, както и че са входирани в общината за одобрение без да е предложен анекс за това и без предоставено площообразуване.

С допълнителни отговор се прави искане за спиране на делото до приключване на административното производство по адм.д. № 2448/2024г по описа на АССГ, 32 състав. Поддържа и възраженията си, че поради неодобрената все още преработка на проектите не е възможно финално площообразуване, респ. окончателно определяне на цената на съответните идеални части от общите части на сградата, прилежащи към обектите, предмет на окончателния договор.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното:

За основателността на претенцията в тежест на ищеца е да докаже 1) сключването на предварителния договор с ответника, 2) че последният е собственик на обектите обещани да бъдат прехвърли с предварителния договор към приключване на устните състезания, 3) че е изпълнил насрещното си задължение да плати цената съгласно условията на предварителния договор, респ. е в готовност да изпълни насрещното си задължение.

В тежест на ответника да е докаже възраженията си за 1) промяна в конструкцията на сградата, които са съществени съгласно изискванията на чл. 154 ЗУТ, че за тяхното одобрение е необходимо издаване на допълнително разрешение за строеж, че в резултат на последните се променя площообразуването на общите части, което променя продажната цена на обещаните да бъдат прехвърлени недвижими имоти.

Между страните е безспорно обстоятелство, че на 28.09.2018 г. е подписан процесният предварителен договор (л. 8 по делото) между ищецът „МАНДЖУКОВ“ ООД в качеството на купувач и ответникът „АРТЕКС ЗЛАТЕН ВЕК“ ООД в качеството на продавач.

Съгласно чл. 1. от Договора страните по него се задължават до 30.10.2020 г. да сключат окончателен договор продажба на следните недвижими имоти, в строяща се сграда в ге. София, ул. „Златен рог“ № 10“:

1) ателие № 23 - находящо се на кота +29, 25 м. със застроена площ 154, 24 кв.м, състоящо се от: антре, коридор, стая с кухненски бокс, два стаи, две бани, тоалетна, два дрешника и полулонджия, при граници: изток – ателие № 24, север – вътрешен двор, запад – вътрешен двор, юг – ателие № 22, стълбищна клетка, предверие и общи части, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот и съответните идеални части от общите части, включващи клубния етаж.

2) ателие № 24 - находящо се на кота +29, 25 м. със застроена площ 154, 24 кв.м, състоящо се от: антре, коридор, стая с кухненски бокс, два стаи, две бани, тоалетна, два дрешника и полулонджия, изток – вътрешен двор, север – вътрешен двор, запад – ателие № 23, юг – ателие № 21, стълбищна клетка, ас. предверие и общи части, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот и съответните идеални части от общите части, включващи клубния етаж.

3) гараж № 23 - находящ се на първи сутерен етаж, кота 4, 45 к., със застроена площ 36, 62 кв.м, при граници – север – предверие, изток – гараж № 22, юг - маневрено пространство, запад – гараж № 24, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, идеалните части от маневреното пространство и правото на строеж върху урегулирания поземлен имот.

Съгласно чл. 2 от Договора продажната цена за гореописаните имоти, изградени във завършен вид и предадени с разрешение за ползване е 1 129 500 EUR без ДДС. В чл. 2.8 е посочено, че ДДС се дължи от купувача. В чл. 2.1. е уточнено, че цената по чл. 2 е изчислена при цена за кв.м 2500 EUR. При съществено промени по време на строителството, одобрени по реда на чл. 154 ЗУТ, водещи до изменение на площообразуването, е уговорено, че окончателната цена ще бъде изчислена на база на площта на имоти с включена квадратура на общите части, умножено по цената за кв. м. В чл. 2.7. е посочено, че продажбата цена включва стойността на имотите и идеалните им части, правото на строеж върху поземления имот, стойността на строително-монтажните работи (съгласно Приложение № 1 и и № 2 към договора) за изграждане на сградата и всички разходи за въвеждане на сградата в експлоатация. В чл. 2.2 е описано, че при изменение по реда на чл. 154 ЗУТ, които се отразяват на общите част, то продажната цена ще бъде коригирана съответно, което ще се отрази на последната вноска.В чл. 2.9 е посочено, че освен при промяната по чл. 2.1 (чл. 154 ЗУТ) продажната цена е окончателна и не подлежи на промяна.

В чл. 2.4-2.6 са описани сроковете за заплащане на цената – 50% от продажбата цената следва да бъде заплатена до 3-дневен срок от подписване на предварителния договор; 30% от продажната цена – 7-дневен срок след получаване на удостоверението за завършен груб строеж и 20% от продажната в деня на нотариалното прехвърляне на имотите, но не по-късно от 30.10.2020 г. и получаване на проформа фактурата. В чл.4.4 е уточнено, че собствеността върху имотите се прехвърля след заплащане на продажната цена с ДДС.

По отношение на сроковете в чл. 3.1. е описано, че грубият строеж следва да се завърши не по-късно от 31.01.2020 г., а въвеждането на сградата в експлоатация до 30.12.2021 г (чл. 3.4). Следователно срокът за сключване на окончателен договор – 30.10.2020 г. е след срока за завършване на грубия строеж – 31.01.2020 г., но преди срока за завършване на инсталации, мазилки и замазки, съставянето на Констативен акт за установяване годността на приемане на строежа или срока за въвеждане на сградата в експлоатация – 30.12.2021 г. При това положение се налага изводът, че страните са уговори окончателният договор да се сключи до 30.10.2020 г., или ако дотогава не е готов грубият строеж, то след завършването му, но преди осъществяване на последващите етапи от строителството. Този извод се потвърждава и от съдържанието на чл. 1 от договора, според който сградата ще бъде завършена и въведена в експлоатация след срока за сключване на окончателен договор.

Установява се по делото, че ответникът е собственик на обещаните за продажба имоти. Поземленият имот, върху които се строи процесната сграда с имотите предмет на настоящото производство, се намира на в гр. София ул. „Златен рог“ № 10. Същият е описан в чл. 1.6 от договора както следва: урегулиран поземлен имот I – 98.99, в гр. София, район „Лозенец“ с площ 1374 кв.м, от квартал 272 а. От представения нотариален акт за продажба (л. 47 по делото) се установява, че на 16.05.2008 г. ответникът (с предишно наименование „Кристела“ ООД) придобива собствеността върху гореописания поземлен имот.

В полза на ответника (с предишно наименование „Кристела“ ООД) е издадено Разрешение на строеж от 26.01.2007 г. (л. 52), презаверено със заповед от 19.11.2012 г., за изграждане съгласно одобрени инвестиционни проекти от 24.01.2007 г. на „Административна сграда (34 етажа) с подемни паркинги, УПИ I, кв. 272 А, по плана на град София, м. „Лозенец“, ул. „Златен рог“ № 10“.

На 11.10.2022 г. е издадено удостоверение по чл. 181 от ЗУТ за степен на завършеност на сградата (л. 76) „груб строеж“. Съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ след завършване на сградата в груб строеж, възниква самостоятелно право на собственост върху построената сграда или самостоятелни части от нея, което може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Съгласно чл. 92 от ЗС собственикът на земята е собственик и на построената върху нея сграда, освен ако не е уговорено друго. Следователно след завършването „грубия строеж“ на сградата ответникът, който е собственик на поземления имот, върху които е построена, става собственик и на сградата.

Съгласно заключението на допуснатата по делото съдебно-техническа експертиза (л.

328 гръб по делото) трите имота, предмет на предварителния договор представляват самостоятелни обект, всеки със съответния номер в кадастралната карта и кадастрален регистър, както следва:

1) ателие № 23 с идентификатор – 68134.900.98.1.23;

2) ателие № 24 - с идентификатор 68134.900.98.1.24, 3) гараж № 23 с идентификатор - 68134.900.98.1.130.

От представените по делото копия от кадастралната карта се установява, че гореописаните имоти са отразени в кадастралната карта (л. 92, л. 93, л. 94). За всеки от тях е посочена площ и прилежащи части - като процент идеални части от общите части на сграда и квадратни метри. Съгласно данните от кадастъра 1. ателие № 23 с идентификатор 68134.900.98.1.23 е с площ 154, 24 кв.м, с 0, 626% (35, 63 кв.м) идеални части от общите част на сградата (л. 93);

1. ателие № 24 с идентификатор 68134.900.98.1.24 е с площ 154, 24 кв.м, с 0, 626% (35, 63 кв.м) идеални части от общите част на сградата (л. 94);

1. гараж № 23 с идентификатор 68134.900.98.1.130. е с площ 36, 62 кв. м, 0, 119% (6, 77 кв.м) от идеалите части на сградата и 1, 710% (42, 42 кв.м) идеални части от общите части на гаражите.

Съгласно пар. 5, т. 39 от ДР на ЗУТ „обект”(ред. ДВ. Бр. 65 от 2003 г.) е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Заснемането със самостоятелен идентификатор по кадастралната карта само по себе си не доказва, че е налице обособен обект на правото на собственост, а е само индиция, че последният притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Същевременно съгласно чл. 2, ал. 1 от ЗКИР кадастър е съвкупността от основни данни за местоположението, границите и размерите на недвижимите имоти на територията на Република България. До доказване на противното тези данни са доказателство за обстоятелствата, за които се отнасят – чл. 2, ал. 5 от ЗКИР (така Тълкувателно решение № 8/23.02.2016 г. по тълк.д. № 8/2014 г. на ВКС, ОСГК).

При това положение се установява, че процесните три имота, предмет на разглеждания предварителен договор, са самостоятелни обекти, който са отразени в кадастъра с идентификатор, площ, включително и на общи части. Въз основа на представените по делото доказателства (документ за собственост, разрешение на строеж и удостоверение за завършен строеж) и при съобразяване на презумпцята на чл. 2, ал. 3 от ЗКИР съдът намира, че процесните три имота са собственост на ответник, те са самостоятелни обекти на правото, с площ съгласно отразяванията в кадастралната карта.

По делото е безспорно обстоятелството, а същото се установява от представени от ищеца платежни нареждания, че 80 % от уговорената цена е заплатена от ищеца на ответника (платежни л. 210, л. 211 по делото).

В исковата молба и допълнителна искова молба ищецът заявява готовност за заплати оставащите 20% част от продажната цена, която съгласно чл. 2.6 от договора е в размер на 225 900 EUR без ДДС.

При това положение следва да се разгледа въпроса дали са налице пречки за сключване на окончателен договор, посочени от ответника.

Съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че падежът на задължението за сключване на окончателен договор не настъпил. Както бе изложено страните са уговори окончателният договор да се сключи до 30.10.2020 г. или ако дотогава не е готов грубият строеж, то след завършването му, но преди осъществяване на последващите етапи от строителството. По делото няма спор, че грубият строеж е завършен след 30.10.2020 г., а именно на 11.10.2022 г. (л. 76, удостоверение чл. 181 ЗУТ). Следователно след 11.10.2022 г. окончателният договор може да бъде сключен, тъй като е завършен грубият строеж. Спирането строителството на сградата би било относимо, ако в резултат на него сградата и до сега не е завършена в „груб строеж“. Доколкото „грубия строеж“ е завършен, то възраженията в тази връзка за наличие на пречка за сключване на окончателния договор са несъстоятелни.

Неоснователно е и възражението на ответника, че неплащането на остатъка от продажната цена е пречка за сключване на окончателен договор. Съгласно Тълкувателно решение № 4/09.05.2023 г. по тълк.д. № 4/2020 г. на ВКС, ОСГТК, съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. В този случай, за да се защитят интересите на продавача, при уважаване на иска съдът постановява условен диспозитив цената да се плати в двуседмичен срок от влизане в сила на решението В настоящия случай страните са уговори, че последната част от продажната цена следва да се плати в дяна на прехвърляна на имотите – чл. 2.6. В чл. 4.4 е уточнено, че купувачът следва да заплати продажната цена с ДДС, а след това да се прехвърли собствеността. От изложеното следва, че страните са уговори продажната цена да се заплати преди прехвърляне на правото на собственост. При това положение и предвид заявената от ищеца готовност да плати оставащия размер от продажната цена, съдът при уважаване на иска ще постанови условен за плащане на цената.

Неоснователно е и възражението на ответника, че наличието на висящо производство по чл. 154 ЗУТ е пречка за уважаване на иска, тъй като при уважаване на искането за изменение на разрешението за строеж ще се промени размера на общите част към процесните самостоятелни имоти.

На първо място в чл. 6.2 от договора страните са уговори задължения на купувача след прехвърляне на имотите да указва съдействие в процедурата по чл. 154 ЗУТ. Следователно при подписване на предварителния договор страните не поставя приключването на производство по чл. 154 ЗУТ като условие за продажба на имотите.

Освен че не се установява, че висящо производство по чл. 154 ЗУТ е уговорено от страните като пречка за сключване на окончателен договор, то съдът намира, че не съществува и законова пречка в тази връзка.

Общите части в етажната собственост са предназначени да обслужват отделните самостоятелни обекти, те са тяхна принадлежност и по правилото на чл. 98 ЗС следват главната вещ. При прехвърляне на правото на собствени на обект от етажна собственост, приобретателят придобива и право на собственост върху идеалните част, дори да не е упоменато в съответния транслативен акт или заместращото го съдебно решение (така сделка Решение № 154/01.12.1964 г. по гр.д. № 131/1964 г. на ВС, ОСГК, Решение № 138/04.05.2010 г. по гр.д. № 265/2009 г. на ВКС, I г.о., Решение № 196/04.04.2025 г. по гр.д. № 1007/2024 г. на ВКС, I г.о.) Следователно посочването на идеалните части от общите части не е условие за сключване на транслативната сделка със самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост. Респективно дори да бъде допуснато съществено изменение на проекта по реда на чл. 154 ЗУТ и това да се отрази на проценти общи части към процесните самостоятелни имоти, то това отново не би било пречка сключването на окончателен договор, а би имало отношение към тяхното евентуално доплащане.

В настоящия случай както бе посочено идеалните част от общите части на сградата за всеки обект са определени и фигурират като данни в кадастралната карта. Съгласно чл. 2, ал. 5 ЗКИР тези данни се считат за верни до доказване на противното. При това положение съдът приема и и постановяване на решението ще използва данните, посочени в извадките от кадастралната карта (л. 92, л. 93, л. 94) за местоположение, идентификатор, площ, включително идеални части от общите части на сградата.

На следващо място съдът намира, че неизчакването да приключи производство по чл. 154 ЗУТ не нарушава интересите на ответника да получи по-висока продажна цена, напротив. Съгласно отговора на вещото лице по съдебно-техническата експертиза (л. 330) предложението на ответника за промяна по реда чл. 154 ЗУТ предвижда намаляване на площта на общите част за сметка на обособяване на нови самостоятелни помещения.

Следователно евентуално одобрение на промяна по чл. 154 ЗУТ и при съобразяване на формулата за определяне на цена на квадратен метър от т. 2.2, включваща и припадащата се част от общите части, продажната цена следва да се намали. В настоящия случай ищецът заявява готовност да заплати пълния размер на оставащата част продажната цена в чл. 2.6 от договора.

На последно място следва да се посочи, че евентуални последващи облигационни претенции между страните могат да бъдат уредени, като се съобрази правилото на чл. 210 ЗЗД.

С оглед гореизложеното предявените от ищеца искове с правно основание чл.19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен сключения между предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти от 28.09.2018г. следва бъдат уважени, при условие че той изпълни на насрещното си задължение по чл. 362, ал. 1 ГПК да плати оставащата част на договорената продажна цена за имотите в размер на 225 900 EUR без ДДС или 271 080 EUR с ДДС.

По разноските.

С оглед изхода на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски има само ищецът. Той представя списък по чл. 80 ГПК (л. 343), в който претендира заплащане на разноски.

Не следва да бъде уважено искането за присъждане на разноски за адвокатско възнаграждение в обезпечителното производство. Не са представени доказателства нито че страната е представлявана от адвокат в това производство, нито адвокатско пълномощно и договор за правна защита и съдействие.

Не следва да бъде уважено искането за присъждане като разноски заплатената от ищеца гаранция за допускане на обезпечение. Редът за освобождаване на гаранцията е по чл. 403 ГПК.

За останалите суми в общо размер от 5 606, 90 лв. искането за присъждане на разноски в полза на ищеца следва да бъде уважено.

Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт, поради което и съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца е да заплати нотариална такса към съда за уважаване на исковете, както и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана за обезпечение на вземанията.

Нотариалната такса се дължи по сметка на съда (т. 19 от Тълкувателно решение № 6/12 от 06.11.2013 г.), чието решение има функцията на нотариален акт, съгласно чл. 87 изр.1 вр. чл. 85 ал. 1 т. 1 ЗННД. Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, раздел II, т. 8 ред 4. Съгласно чл. 96 ал. 3 вр. § 2 ПЗР ЗННД вр. чл. 33 ал. 1 т. 1 ЗМДТ интересът, върху който се определя нотариалната такса, е продажната цена на имотите(270 080 EUR или 530 186 лв.), тъй като същата се явява по- голяма от сбора на данъчните им оценки (473 690, 20 лв., данъчна оценка л. 107 по делото) или дължимата нотариална такса е - 4549, 14 лв.

Продажната цена е база за определяне и на дължимия местен данък съгласно чл.46 ал. 2 т. 1 ЗМДТ, тъй като е по-голяма от уговорената цена. Данъчният размер е 3 на сто от цената (чл. 47 ал. 2 ЗМДТ вр. чл. 35 ал. 2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет) или 15 905, 59 лв.

Съгласно чл. 264 ДОПК, прехвърлянето на вещни права върху недвижими имоти или учредяването на вещни права върху недвижими имоти, или наследствени права, включващи недвижими имоти, включването на недвижими имоти, или вещни права върху недвижими имоти като непарични вноски в капитала на търговски дружества, вписването на ипотека, или особен залог, се допуска след проверка от нотариуса (или в случая проверка от съдът, който действа като нотариус) или съдията по вписванията, че прехвърлителят няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка, а според ал. 4 на същата разпоредба, когато се установи, че прехвърлителят има публични задължения, сделката може да се извърши или след тяхното заплащане, или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните му задължения да се погасят от сумата срещу прехвърлянето и купувачът внесе същата в съответния бюджет.

С оглед изложеното и предвид съдържанието на разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК, съдът следва да обяви на ищеца, че ще издаде препис от решението, след представяне на доказателства, както за плащане на продажната цена и разноските по прехвърлянето, още и че липсват или са погасени съществуващите към момента на влизане в сила на решението по спора публични задължения на ответника в пълния им размер, в това число натрупаните върху тях лихви.

При тези мотиви, съдът