РЕШЕНИЕ

гр. Русе, 06.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на пети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Аглика Гавраилова като разгледа докладваното от Аглика Гавраилова Гражданско дело № 20244500100215 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид:

Ищецът И. П. А., ЕГН••••••••••, от гр.Русе, твърди, ч е с нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот, вписан с вх.рег. №13260 от 17.10.2022г., акт №46, том 38, дело 7805 по описа на СлВп-Русе, е закупил от ответниците недвижим имот, находящ се в гр.Русе, с адрес ул.“Сърнена гора“ ••••, •••••, за сумата 62586, 56лв.представляваща продажната цена на имота. При сключване на сделката продавачите декларирали, че имотът, предмет на продажбата, е единствено и само тяхна собственост, реални или идеални части от него не са прехвърляни в собственост на трети лица, за него няма сключени предварителни договори, няма наемни договори, няма висящи съдебни дела, няма вписани ипотеки и възбрани, както и никакви други вещни права или други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем.

Ищецът твърди, че през м.юли 2023г. от съобщение за опис на имота от ЧСИ В.М., разбрал за образувано изпълнително дело и установил, че жилището е предмет на договорна ипотека в полза на „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“-АД с ипотекарен длъжник първата ответница М. Т.. Изпълнителното дело е образувано по искане на взискателя „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“- АД по повод договор за кредит № RC-387/30.04.2010 г., отпуснат на „ПРММОНТ" ООД, с управител М. Х. Т.. Кредитът е обезпечен с договорни ипотеки учредени в полза на банката върху три имота, собственост на М. Т. и съпругът й М. Т., подробно описани в исковата молба: 1.АПАРТАМЕНТ № 5, вх.2, ет.7, ЖБ „Буная", ЖК „Родина 1 и 2", гр. Русе, с площ 44, 35 кв. м, с избено помещение № 41, заедно с 0, 805% ид. ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж; 2.УПИ с площ 700 кв. м в с. Каран Върбовка, Община Две могили, Област Русе, ул. Света Марина 12, заедно с построената в това дворно място двуетажна жилищна сграда със застроена площ 166, 43кв. м и 3. „Рибарник за производство на 15-20 т риба годишно" с площ 30 дка и дълбочина 1 м, находящ се в ПИ 000241, целият в с. Каран Върбовка, общ. Две могили, обл. Русе.След като вземането на кредитора станало изискуемо и ликвидно, кредиторът - „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК" АД се снабдил с изпълнителен титул и образувал изп.дело №20238330400635 при ЧСИ В.М.. Като изпълнителен способ ЧСИ изнася и трите имота на публична продан.Ипотеката върху процесния имот е била учредена с нот.акт №43, т.2, дело 2214, вх.№4605/4.05.2010г. Датата на вписване на подновената ипотека е 06.04.2020г.Ищецът заявява, че на 28.12.2023г. се състоял публичен електронен търг за продажба на закупения от него недвижим имот и същият е спечелен от трето лице.На 10.01.2024г. от ЧСИ му е връчено Постановление за възлагане на недвижим имот, а на 05.03.2024г. му било връчено съобщение, че на 08.03.2024г. ще се състои въвод във владение на новия купувач. Излага довод, че обстоятелството, че към момента на сключване на сделката трето лице - „УНИКРЕДИТ БУЛ БАНК" АД е имало права върху имота - учредената в полза на банката ипотека, от която по-късно се е удовлетворила чрез принудителната му продажба, обуславя извод за неточност в изпълнението на задължението да се прехвърли собствеността, което поражда задължението на продавача да върне цената на имота, стойността на плодовете, които е осъден да върне на третото лице и заплащане разноските по делото.

Ищецът моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответниците, като солидарни длъжници, да му заплатят сумата от 62586, 56лв. представляваща стойността на заплатената от него цена за недвижим имот и направените разноски в нотариалното производство в размер на 2095, 02 лв.Претендира разноските по делото.

Ответниците М. Х. Т., ЕГН••••••••••, с постоянен адрес с.Каран Върбовка, общ.Две могили, обл.Русе и Н. М. Т., ЕГН••••••••••, с постоянен адрес гр.Русе, ул.“Сърнена гора“ ••••, изразяват становище, че искът е неоснователен. Твърдят, че при изповядване на сделката действително са съставени и подписани всички изискуеми от закона документи. Твърдят, че в нотариалната кантора е била извършена проверка в имотния регистър, относно наличие на тежести на недвижимия имот. Заявено им било, че имотът е „чист“ и няма вписани възбрани, ипотеки и други тежести. Твърдят, че първата ответница, при проверка и справки в „УниКредит Булбанк“ АД е била уверена от банката, че ипотеките по отношение на конкретни имоти са заличени и процесният имот е бил сред изброените имоти със заличени ипотеки. Това било потвърдено и от нотариуса преди изповядване на сделката. Възразяват, че са недобросъвестни. Заявяват, че първата ответница е положила усилия и извършила проверки относно това налице ли са тежести върху процесния имот и е била уверена, че такива, не са били налице. Вторият ответник най-вероятно не е знаел за наличието на ипотека, тъй като първата ипотека е била вписана приживе от неговия баща и наследодател. Молят съда да отхвърли исковете, при законните последици.

След преценка на събраните доказателства, съдът приема за установено следното:

По делото е представен нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 19, т.VI, д.№712 от 17.10.2022г. на нотариус Р.П., с рег. №217 на НК, вписан с вх.рег.№13260/17.10.2022г., акт №46, том 38, д. №7805/22г. по описа на СлВп-Русе, с който М. Х. Т., ЕГН•••••••••• и Н. М. Т., ЕГН•••••••••• продават на И. П. А., ЕГН•••••••••• първата своите 3/4ид.ч, а вторият своята 1/4ид.ч от общо целия съсобствен недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.5.426.2.20, находящ се в гр.Русе, с адрес гр.Русе, кв.“Родина 1 и 2“, ул.“Сърнена гора“ ••••, ет.7, ап.5 в сграда с идентификатор 63427.5.426.2, с предназначение-жилищна, многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 63427.5.426, с предназначение на самостоятелния обект жилище, апартамент, с площ 44, 32кв.м, заедно с прилежащите части: изба №41 и 0, 805%ид.ч, от общите части на сградата, за сумата 32000евро в левовата им равностойност по фиксинг на БНБ в размер на 62586, 56лв. В т.2. от нотариалния акт е посочено, че сумата от 62586, 56лв, със съгласието на страните по сделката е преведена от купувача в деня на нотариалното прехвърляне на собствеността изцяло по банкова сметка на М. Х. Т..В т.4. продавачите се задължават да предадат на купувача владението върху имота в срок до 1 месец, считано от датата на подписване на настоящия нотариален акт.

В нотариалния акт изрично е посочено, че „продавачите декларират, че са единствени собственици и продаваният имот е тяхна изключителна собственост, реални и/или идеални части от него не са прехвърляни в собственост на трети лица, за него не са сключвани предварителни договори, няма договори за наем, няма висящи съдебни спорове, няма вписани ипотеки и възбрани, както и никакви други вещни права или други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем“.В нотариалния акт е удостоверено, че продавачите са се задължили за следното: „Ако някое от декларираните тук обстоятелства се окаже неистинско и купувачът претърпи съдебно отстранение от имота на каквото и да е от посочените по-горе основания, продавачите дължат връщане на продажната цена и стойността на извършените в имота след продажбата подобрения, както и всички разходи по нотариалното прехвърляне на собствеността.“ За прехвърляне на собствеността върху имота са заплатени нотариални такси по чл.89 от ЗННД, и такси за преписи и заверки, в общ размер на 718, 12л. Заплатен е и местен данък „придобиване на имущество“- 1376, 90лв.

От представения заверен препис от нотариален акт № 149 от 04.05.2010г., том II, д.№253/2020г. на нотариус Р.П., рег.№•••, с район на действие РС-Русе, вписан с вх.рег.№4605/04.05.2010г., акт 43, д.№2214/10г. по описа на СлВп-Русе, се установява, че върху описания по-горе недвижим имот, представляващ апартамент №5 на ет.7 във вх.“Б“ в бл.“Буная“, ул.“Сърнена гора“ ••• в гр.Русе, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.5.426.2.20, с избено помещение №41, заедно с 0, 805%ид.ч от общите части на сградата и от правото на строеж, е учредена ипотека за частично обезпечаване до размер на сумата от 100000лв на кредита, предоставен от „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК" АД на „ПРОММОНТ“- ООД представлявано от управителя М. Х. Т. по Договор за поемане на кредитни ангажименти по линия за револвиращ кредит №RC-387/30.04.2010г.

С молба вх.рег.№3327 от 06.04.2020г., акт 8 том 2 по описа на СлВп, кредиторът „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК" АД е поискал продължаване/подновяване/ срока на действие на договорната ипотека за обезпечена сума от 100000лв., учредена с нот.акт, вписан с вх.рег. №4605/04.05.2010г., акт 43, т.2, д.№2214/2010г. по описа на СлВп-Русе.

С исковата молба са представени преписи от Договор за поемане на кредитни ангажименти по линия за револвиращ кредит №RC-387/30.04.2010г. и Анексите към договора, сключени между кредитора „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК" АД и кредитополучателя „ПРОММОНТ“-ООД и ипотекарните длъжници. В анекс №15 от 14.04.2020г. сключен между кредитора „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК" АД от една страна и кредитополучателя „ПРОММОНТ“-ООД, представлявано от законния представител М. Х. Т. и М. Х. Т. и Н. М. Т., в качеството им на солидарни и ипотекарни длъжници, собственици на недвижими имоти, върху които е учредена договорна ипотека, е цитирана и молбата на кредитора от 03.04.2020г. за подновяване на ипотеката.Молбата е вписана и в следващите анекси, подписани от двамата ответници, като последният е с дата 2.12.2021г.Това опровергава твърдението в отговора на исковата молба, че вторият ответник „най-вероятно не е знаел за наличието на ипотека“.

От писмените доказателства се установява, че на 18.01.2024г. на ищеца в настоящото производство И. П. А., са връчени Уведомление за изготвено Постановление за възлагане и Постановление за възлагане на недвижим имот, с което след проведен електронен публичен търг по изп.д.№ 20238330400635 по описа на ЧСИ В.М., рег.№833 на КЧСИ, с което процесният имот е възложен на трето лице – К.Ц..На И. А. е връчена и призовка за Въвод във владение на имота, с която е уведомен, че въводът ще се извърши на 08.03.2024г.

От данните в писмо изх.№084-329/19.11.2024г. на Служба Вписвания-Русе, се установява, че към 17.10.2022г. не е подавано заявление за издаване на удостоверение за тежести върху недвижим имот, находящ се в гр.Русе, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.5.426.2.20.

Предвид изложената фактическа обстановка съдът намира, че предявените искове са основателни, по следните съображения:

Исковете намират правното си основание в чл.188 ЗЗД.От приетия като писмено доказателство препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 19, т.VI, д.№712 от 17.10.2022г. на нотариус Р.П., с рег. №217 на НК, вписан с вх.рег.№13260/17.10.2022г., акт №46, том 38, д. №7805/22г. по описа на СлВп-Русе се установява, че съгласно сключения между ищеца и ответниците договор за покупко- продажба на недвижим имот, ответниците, в качеството им на продавачи, са декларирали, че притежават изцяло и в пълен обем правото на собственост върху прехвърляемия недвижим имот, че този имот е чист от тежести и ипотеки, че не е предмет на съдебни спорове, за имота няма сключени договори за наем и че трети лица нямат каквито и да е било вещни или други права върху имота.В договора, сключен с нотариалния акт, продавачите са се задължили, ако някое от всички изброени по-горе обстоятелства се окаже невярно и купувачът претърпи съдебно отстранение, да му върнат продажната цена, както и да му заплатят стойността на извършените след продажбата подобрения, както и всички разходи по нотариалното прехвърляне на собствеността.

Съгласно разпоредбата на чл.188 ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да протИ.поставят на купувача, освен ако последният е знаел това.Отговорността на продавача по чл. 188 ЗЗД е не само заявеното право на собственост от друго лице, различно от продавача, но и други права по отношение на вещта, които могат да се протИ.поставят на купувача и които могат впоследствие да бъдат реализирани срещу него. Такова друго право е учредяването върху имота на договорна ипотека, която е протИ.поставима на купувача.

В настоящия случай е налице осъществена евикция в образувано изпълнително производство по реализиране правата на трето лице- банка, за вписана в нейна полза договорна ипотека върху продадения на ищеца недвижим имот, което ипотечно право е съществувало към момента на придобиване на имота от ищеца и е реализирано чрез удовлетворяването от извършена публична продан.Безспорно, купувачът е следвало да поиска издаване на удостоверения по чл. 47 от Правилника за вписванията, т. нар. имотни удостоверения, съгласно които се проследява състоянието на имота. В първото по делото съдебно заседание процесуалните представители на всяка от страните са заявили, че при изповядване на сделката доверителите им са били уверени от нотариуса/устно/, че няма тежести върху имота.По молба на процесуалните представители е изискана справка от Агенцията по вписванията за това, извършвана ли е към 17.10.2022г. проверка за вписани тежести върху имота. Както беше посочено по-горе, от писмото на Служба вписвания-Русе е установено, че такава справка не е извършвана.С полагане на дължимата грижа ищецът би могъл да узнае за протИ.поставимите му права. Като не е извършил проверка в Службата по вписванията, купувачът се е поставил в положение на недобросъвестност, тъй като вписването създава презумпция за знание. Ето защо приложение в случая следва да намери правилото на чл. 192 от ЗЗД, съгласно което дори и недобросъвестният купувач има право да получи връщане на платената цена при евикция. Страните не спорят, а и се установява от представените банкови документи, издадени от Банка ДСК-АД и Юробанк България-АД, че цената на имота е 62586, 56лв. и на 17.10.2022г. същата е преведена по банкова сметка на първата ответницата, още повече че и нотариалният акт има силата на разписка в тази си част. Ето защо искът е доказан по основание и размер за сумата от 62586, 56лв. Искът ще бъде неоснователен по отношение на сумата от 2095, 02 лв. - разноски по сключване на договора, на първо място поради факта, че тези разноски не са част от цената по договора, следователно са извън обхвата на отговорността на продавача по чл. 192 от ЗЗД, а друг вид отговорност недобросъвестният купувач не може да търси, и на второ място поради това, че за въпросните разноски не са ангажирани никакви доказателства.В конкретния случай обаче страните по договора изрично са уговорили отговорност на продавачите и за тези разноски и съдът следва да съобрази тази клауза. Страните могат свободно да определят съдържанието на договора и последиците при неизпълнение, доколкото постигнатото съгласие не протИ.речи на повелителните норми на закона и добрите нрави, като сключеният в границите на чл. 9 ЗЗД договор обвързва страните със силата закон. Предвид изложеното следва да се уважи и претенцията за сумата 2095, 02лв.

Съдът намира, че искането за солидарно осъждане на ответниците е неоснователно. Солидарна отговорност възниква по силата на закона, или по договор-чл.121 ЗЗД. Искането за солидарно осъждане на ответниците очевидно е н несъответствие с разпоредбата на чл. 121 ЗЗД, поради което обезщетението следва да се присъди разделно.По делото не са установени предпоставки за солидарна отговорност на ответниците. В трайно установената съдебна практика се приема, че няма законова пречка при положение, че страната е поискала солидарно осъждане, съдът да постанови разделно такова, като разпредели отговорността на длъжниците според правата им върху имота, респ.върху продажната цена.При липса на солидарност, съдът дължи произнасяне с акта по същество, с което, като установи същността на спорното правоотношение, отхвърля претенцията (искането) за солидарно получаване/плащане на исковата сума и съответно се произнася с отделни диспозитиви по отделните субективно съединени претенции.

Предвид изложеното ответницата М. Т. следва да бъде осъдена да заплати на ищеца ¾ от дължимите суми, или 46939, 92лв от заплатената цена на имота и 1571, 28лв. от разноските в нотариалното производство. Ответникът Н. Т. дължи на ищеца ¼ от платената цена, или 15646, 64лв и 523, 76лв. от разноските за изповядване на сделката.

Съгласно разпоредбата на чл.78 ГПК ответниците дължат на ищеца разноските по делото. Възражението на ответната страна за прекомерност на адвокатското възнаграждение е несъстоятелно.С оглед цената на иска и разпоредбата на чл.7, ал.2, т.4 НМРАВ минималният размер на възнаграждението възлиза на 5824, 53лв.В случай на адвоката са заплатени 5800лв.Ответниците дължат на ищеца и разноските за заплатена държавна такса в размер на 2587, 26лв. Когато в диспозитива на съдебния акт не е изрично посочена солидарност, то паричното задължение, присъдено в тежест на повече лица, се дължи от тях съразмерно (така например в решение № 516 по гр. д. № 5900/2013 г., IV г. о, ВКС).Тежестта за разноските също следва да бъде разпределена съобразено правата на ответниците.Първата ответница дължи на ищеца 6308, 85лв разноски по делото, а ответникът – 2102, 95лв.

Мотивиран така съдът