Решение № 1687 от 19.3.2025 г. на Софийски градски съд по дело № 1386/2023 г.

Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК. С решение № 12235 от 04. 11. 2022 г. по гр.д. № 30122/2021 г. на СРС, ГО, 40 състав, е обявен за недействителен, на основание чл. 135, ал. 1 ЗЗД, спрямо ищцовото дружество „В.С.И. 76“ ЕООД договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 82/17. 12. 2020 г., с който А. М. А. продава на Б. Г. И. и И. А. В. 5, 19 % идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.1387.2396 по одобрената кадастрална карта на гр. София, съставляващ УПИ XI-177, 178 по одобрения кадастрален план, с площ от 520 кв. м. Срещу решението са подадени въззивни жалби от тримата ответници. С въззивна жалба вх. № 274622/09.12.2022 г., подадена от ответника А. М. А., чрез адв. Л. С., се твърди неправилност на решението поради постановяването му при съществени процесуални нарушения – необсъждане на всички събрани по делото доказателства в тяхната взаимна логическа връзка, неправилна преценка на обсъдените и неоснователна отмяна на определението за допускане на гласни доказателства на въззивника за установяване твърдението му за липса на знание за увреждане от приобретателите по договора, поради необоснованост на изводите за наличие на качеството кредитор на ищцовото дружество на въззивника А., за знание за увреждащ характер на сделката от страна на прехвърлителя и приобретателите на имота, както и поради противоречие с нормата на чл. 135, ал. 1 ГПК – с твърдения, че искът е уважен, без да е установено качеството на кредитор на ищеца към ответника А. (предвид нищожността на предварителния договор на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, поради невъзможен предмет), без да е установен увреждащ характер на сделката и знанието за увреждане на ищцовото дружество от страните по договора за покупко- продажба. Иска се отмяна на решението и отхвърляне на предявения иск с равно основание чл. 135 ЗЗД. С въззивна жалба вх. № 259/24. 11. 2022 г., подадена от ответника Б. Г. И., чрез адв. В. Н., се поддържа недопустимост на първоинстанционното решение поради постановяването му при наличие на основание по чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК за спиране на производството по чл. 135 ЗЗД до приключване на производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между ищеца, ответника А. А. и други физически лица предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на обектите, върху които учредителите си запазват право на строеж, за сметка на дружеството. В останалата част оплакванията, съдържащи се във въззивната жалба на Б. И., са сходни с част от оплакванията, сдържащи се във въззивната жалба на А. А. – твърди се неправилност на решението поради постановяването му в нарушение на чл. 135 ЗЗД, по съображения, че ищцовото дружество няма качеството на кредитор на ответника А. с оглед наличието на учредено пожизнено право на ползване на идеални части от имота и намираща се в него жилищна сграда в полза на трето лице, което поражда невъзможност за сключване на окончателен договор, че ответниците са знаели за сключения предварителен договор между ищцовото дружество и ответника А.. Иска се обезсилване на първоинстанционното решение и прекратяване на исковото производство, евентуално – отмяната му и отхвърляне на предявения иск с правно основание чл. 135 ЗЗД. С въззивна жалба вх. № 270873/6.12. 2022 г., подадена от И. А. В., чрез адв. И. К., се твърди неправилност на решението поради постановяването му при съществени процесуални нарушения (ограничаване правото на защита на ответника, недопускане на поискани от въззиваемата гласни доказателства, неправилна преценка на събраните доказателства), поради необоснованост на фактическите изводи (предвид нарушение на правилата на формалната логика и несъответствието им със събраните доказателства, включително и относно датата на провеждане на срещата, на която се твърди, че ответниците са узнали за сключения предварителен договор), както и поради нарушение на чл. 135 ЗЗД: а/ липса на възникнало право на ищеца да обяви предварителния договор за окончателен поради неизпълнение от негова страна на съществени договорни задължения, поради липса на съществени клаузи на окончателния договор – индивидуализация на обектите, върху които учредителите си запазват право на строеж, поради неучастие в договора на трето лице, притежаващо пожизнено право на ползване на идеални части от поземления имот и построена в него жилищна сграда и поради промяна на първоначалните собственици на терена; б/. липса на увреждащ характер на договора за покупко-продажба – с твърдения, че сключването му е с цел предотвратяване на възможността за изнасяне на публична продан на притежаваните от ответника А. идеални части; в/. липса на знание за увреждащ характер на сделката от ответниците по иска, страни по договора за покупко-продажба и необсъждане на възможността ответниците да встъпят в предварителния договор на мястото на ответника А. на основание чл. 101 ЗЗД. Иска се отмяна на решението на районния съд и отхвърляне на иска по чл. 135 ЗЗД. Софийският градски съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 ГПК, след като извърши служебна проверка за валидност и допустимост на решението и прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразявайки основанията за неправилност, посочени във въззивните жалби, прие следното: Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми. В тази връзка, неоснователно е възражението на ответника Б. Г. И., чрез адв. В. Н., за недопустимост на исковото производство и на първоинстанционното решение поради постановяването му при наличие на основание по чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК за спиране на настоящото производството по чл. 135 ЗЗД до приключване на производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между ищеца, ответника А. А. и други физически лица предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на обектите, върху които учредителите си запазват право на строеж, за сметка на дружеството. Съгласно изричните разяснения, дадени с ТР № 2 от 09.07.2019 г. по тълк. д. № 2/2017 г. на ОСГТК на ВКС, наличието на паралелен процес, който има за предмет признаване или отричане на вземането на кредитора - т. е. установяване наличието на действително вземане - е от значение за правилното решаване на спора по отменителния иск по чл. 135 ЗЗД (обстоятелството, че успешното провеждане на иска за вземането не е процесуална предпоставка за предявяването на Павловия иск, само по себе си не означава, че между двете производства не е налице връзка на обусловеност). Признаването или отричането на вземането ще рефлектира върху преценката дали ищецът действително има качеството кредитор с права по чл. 135 ЗЗД, респективно върху основателността на предявения иск. Между двете производства е налице връзка на преюдициалност, която попада в приложното поле на чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК и е основание за спиране на производството по Павловия иск. Посочено е обаче, че изложеното по-горе е неотносимо към хипотеза, в която се касае за кредитор на непарично вземане, включително и за титуляр на потестативното право за сключване на окончателен договор. В последния случай, когато обещан с предварителен договор имот е продаден на трето лице, за купувача по предварителния договор сделката е увреждаща поради осуетената възможност за реализиране на правото да се иска сключване на окончателен договор. Поради това и за кредитора по предварителния договор е налице правен интерес да предяви отменителния иск и съответно успешното му провеждане дава възможност да се обяви за окончателен сключеният преди увреждащата сделка предварителен договор. Връзката на обусловеност е обратна - в този случай производството по чл. 135 ЗЗД се явява преюдициално спрямо производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, респективно последното е това, което подлежи на спиране. Посоченият пример не изчерпва възможните случаи - в подобни хипотези, когато успешното провеждане на отменителния иск е условие за реализиране на правата на съответния кредитор на непарично вземане, производството по иска по чл. 135 ЗЗД не се явява обусловено, а обуславящо за изхода на другия спор. На осн. чл. 272 ГПК настоящият състав споделя изводите на първоинстанционния съд, касаещи фактическата и правна страна на спора. В допълнение към изложеното от СРС и като съобрази доводите във въззивното производство, съдът намира следното: Павловият иск представлява средство за защита на кредитора в случай, че неговият длъжник предприема увреждащи действия, с които намалява имуществото си и/или затруднява удовлетворението от него. Съгласно разпоредбите на чл. 135 ал. 1 и ал. 2 ЗЗД кредиторът може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за увреждането, а когато действието е възмездно - лицето, с което длъжникът е договарял, трябва също да е знаело за увреждането. Ако третото лице е съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника, знанието се предполага до доказване на противното. С иска по чл. 135, ал. 1 ЗЗД може да си служи всеки кредитор – носител на парично или непарично вземане, като е достатъчно това негово вземане да е действително. Не е необходимо същото да е изискуемо или ликвидно, не е необходимо и предварително да бъде установено с влязло в сила решение (в този смисъл са разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 2 от 9.07.2019 г. по тълк. д. № 2/2017 г. на ВКС, ОСГТК). В случая са налице предпоставките на чл. 135, ал. 1 ЗЗД за обявяване за недействителен по отношение на „В.С.И. 76“ ЕООД на договора за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 82/17. 12. 2020 г., с който А. М. А. продава на Б. Г. И. и И. А. В. 5, 19 % идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.1387.2396 по одобрената кадастрална карта на гр. София. Ищцовото дружество е кредитор на продавача А. А., а последният е негов длъжник. Вземането на кредитора е непарично – същият е титуляр на правото да придобие право на строеж на сграда в процесния имот, а задължението на А. А. е да сключи с нотариален акт договор за учредяване на право на строеж на сграда и самостоятелни обекти в нея, съгласно предварителния договор. Неоснователни са доводите на въззивниците за нищожност на предварителния договор поради обстоятелството, че към сключването му не са конкретизирани правата и задълженията на страните, че правото на ищеца да сключи окончателен договор за суперфиция в нотариална форма зависи от изпълнение на поети от дружеството задължения, че самостоятелните обекти на собственост не са индивидуализирани. Процесният договор обективира по ясен начин волята на страните – обещателите, сред които и ответникът А., като собственик на 5, 19 % идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.1387.178 по одобрената кадастрална карта на гр. София, да учредят на дружеството, с нотариален акт, право на строеж върху притежаваните идеални части от процесния имот с идентификатор 68134.1387.178 по КККР на гр. София, и съседен имот с идентификатор 68134.1387.177, които ще се обединят в един общ УПИ, на сграда, включваща жилища, офиси, гаражи, паркоместа, със застроена площ и разгъната застроена площ съгласно максималното възможно застрояване, без право на строеж върху обектите, за които учредителите си запазват право на строеж, срещу задължението на дружеството да построи за собствена сметка сградата, включително и обектите на учредителите на право на строеж, с обща площ съставляваща 27 % от РЗП на сградата, в завършен вид съгласно договора, като индивидуализацията на обектите ще се извърши след одобряването на работния архитектурен проект и всички части към него. Договорени са сроковете, в които дружеството следва да изготви проект за обособяването на двата поземлени имота в самостоятелен УПИ, след влизането му в сила – сроковете за изготвяне на идеен архитектурен проект, работен инвестиционен проект във всичките му части, разрешение за строеж, протокол за откриване на строителна площадка и за определяне на строителна линия, започването на строителни работи и изграждане на сградата, включително и самостоятелните обекти на учредителите, съобразно договорената степен на завършеност, а общите части на сградата – в пълна степен на завършеност. Посочено е, че окончателното конкретизиране на обектите на учредителите и площта им се извършва с нарочен протокол за избор, съобразно одобрения работен инвестиционен проект, съгласуван с учредителите. Конкретизирани са задълженията на учредителите – да предоставят на приемателя виза за проектиране, да представят и подписват необходимите документи за снабдяване със строителните книжа и изготвяне на необходимите проекти. Страните са постигнали съгласие да сключат в нотариална форма договор за учредяване на право на строеж в 20 дневен срок от одобряването на работния архитектурен проект и влизане в сила на разрешението за строеж, а в 30 дневен срок от одобряване на работния архитектурен проект да осигурят на приемателя достъп до терена. Следва да се посочи, че обединяването на поземлени имоти с идентификатори 68134.1387.178 и68134.1387.178 в общ УПИ XI – 177, 178, в кв. 851 по РП на гр. София, за който е предвиден проектен кадастрален идентификатор 68134.1387.2396 по КККР, е факт, а квотите в съсобствеността са уточнени от съсобствениците на двата поземлени имота с договор по чл. 15, ал. 3 ЗУТ, сключен с н.а. № 21/26. 02. 2020 г. По делото има изготвен и одобрен на 01.06. 2000 г. инвестиционен проект за построяване на „Жилищна сгнада с гаражи и офис и подземен гараж“, с който са индивидуализирани обектите на собственост Обстоятелството, че е уговорен срок за сключване в нотариална форма на договор за учредяване на право на строеж - 20 дневен срок от одобряването на работния архитектурен проект и влизане в сила на разрешението за строеж, т.е. че сключването на окончателен договор е предпоставено от изпълнението на други поети от страните задължения, не прави сделката недействителна. Още повече, че съгласно разясненията, дадени с коментираното по-горе тълкувателното решение, за уважаването на иска по чл. 135 ГПК не е необходимо паричното или непарично вземане на кредитора да е изискуемо или ликвидно, нито предварително да бъде установено с влязло в сила решение. В достатъчна степен е определена и насрещната престация на поемателя срещу учреденото право на строеж – построяване за негова сметка на сградата и обектите, върху които учредителите са си запазили правото на строеж, съставляващи 27 % от РЗП на сградата, които ще бъдат индивидуализирани по одобрен инвестиционен проект във всичките му части. Неоснователни са доводите на въззивниците за нищожност на предварителния договор на основание чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД (невъзможност на предмета), тъй като върху идеални части от имота и построена в него жилищна сграда има учредено пожизнено право на ползване на трето лице – Е.В.А. (майка на В.а С.А., която е прехвърлила на дъщеря си притежаваните идеални части от поземлен имот 68134.1387.177 по КККР и от построена в същия жилищна сграда), което право на ползване няма данни да е било погасено към сключване на предварителния договор и към настоящия момент, и имало промяна в част от съсобствениците на терена. На първо място, предварителният договор няма вещноправно действие, тъй като с него не се учредява право на строеж, а се поема задължение за сключване на окончателен договор за учредяване право на строеж, в изискуемата от закона нотариална форма. Ето защо от значение е дали при сключване на окончателния договор, съотв. към постановяване на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а не дали към сключване на предварителния договор, учредителите са собственици на имота и липсват пречки за учредяване на правото на строеж. Тези обстоятелства ще са от значение при преценка основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съответно при преценка налице ли са предпоставките за сключване на окончателен договор за учредяване право на строеж с нотариален акт, но същите не влияят на валидността на предварителния договор, включително и от гледна точка на възможността на предмета, нито представляват непреодолима фактическа или правна пречка за сключване на окончателен договор. Договорът за продажба, с който А. А. се е разпоредил с притежаваните идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.1387.178 по КККР уврежда интересите на кредитора – поемател по предварителния договор, тъй като препятства възможността му да придобие правото на строеж чрез сключване на договор в нотариална форма, както и да защити правата си чрез предявяване на иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД. Както бе посочено по-горе, в ТР № 2 от 09.07.2019 г. по тълк. д. № 2/2017 г. на ВКС, ОСГТК, е разяснено, че когато е обещано с предварителен договор учредяване с нотариален акт на право на строеж на сграда върху недвижим имот и обещателите по предварителния договор са продали имота на трето лице, продажбата представлява увреждаща кредитора сделка поради осуетената възможност за реализиране на правото да се иска сключване на окончателен договор. Поради това и за кредитора по предварителния договор е налице правен интерес да предяви отменителния иск и при успешното му провеждане да обяви за окончателен сключеният преди увреждащата сделка предварителен договор. Увреждането е обективен факт и не зависи нито от субективното отношение на длъжника, нито от преценката на кредитора. Какви са били мотивите за сключване на сделката са без значение при преценка основателността на иска по чл. 135, ал. 1 ЗЗД. Дали ответникът А. е предложил продажбата на собствените си идеални части на останалите съсобственици и на ищеца също е без значение при преценка увреждащият характер на сделката. Към извършване на продажбата ответникът А. А. е знаел за увреждането - участвал е лично при подписване на предварителния договор за учредяване на суперфиция върху собствените му 5, 19 % идеални части от процесния имот. Според практиката на ВКС, за да е налице знание за увреждане е достатъчно на третото лице да са известни обстоятелствата, от които произтича правото на кредитора. Презумпцията по чл. 135, ал. 2 ЗЗД не може да се прилага разширително, но наличието на съответна фактическа степен на близост в отношенията (напр. съвместно живеене на съпружески начала или в общо домакинство, отношения между заварени и доведени деца, отношения между свързани лица по смисъла на § 1 ДР ТЗ и др.) имат значение и ако бъдат доказани могат да залегнат в основата на фактически извод за наличието на знание (решение № 13 от 19. 02. 2015 г. по гр. д. № 4606/2014 г. на ВКС, 4 г.о.). В настоящия случай знание за увреждане ще е налице ако купувачите по договора са знаели, че продавачът е сключил предварителен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за учредяване право на строеж върху притежаваните от него идеални части от имота. Знанието на посоченото обстоятелство от приобретателите по договора за продажба е установено от събраните по делото гласни доказателства – както от показанията на свидетелите на ищеца, така и от показанията на свидетелите на ответниците. Свидетелите Л. и А., ангажирани от ищеца, разпитани в проведеното на 15.04.2022 г. заседание, установяват, че ответниците ги уведомили, че искат да купят идеалните части на А. А. и им предложили да се откажат от „нашия строител“ и да строят с тях, но свидетелите отказали. От показанията на ангажирания от ответниците свидетел Б. А.В., съпруг на ответницата И. В., дадени в проведеното на 06.10.2022 г. заседание, се установява, че А. А. е уведомил ответниците, че има предварителен договор за учредяване право на строеж на строителна фирма, както и че им е показал предварителния договор. От показанията на свидетелите М. и К., също ангажирани от ответниците, разпитани в проведеното пред въззивната инстанция на 24. 04. 2024 г. заседание, се установява, че ответниците И. В. и Б. И. проявили интерес да закупят идеалните части на А. А., да встъпят в правата му по предварителния договор с ищцовото дружество и да получат някакво обезщетение. На следващо място, настоящият състав споделя напълно изводите на първоинстанционния съд, че от години е налице фактическа степен на близост в отношенията между купувачите по сделката Б. И. и И.а В., както и съпруга на последната – свидетеля И.В., които са съдружнци и/или управители/търговски представител в няколко търговски дружества – „Бестал“ ООД, „Бестал груп“ ООД, „Детска кухня Българче“ ООД, „Ирен-та-кар“ ООД. Съвкупната преценка на всички тези доказателства и установените с тях факти налага извода, че купувачите И. В. и Б. И. са знаели, че към сключване на договора за покупко-продажба на 5, 19 % идеални части от поземлен имот с идентификатор 68134.1387.178 с А. А., между последния и ищцовото дружество е бил сключен предварителен договор за учредяване право на строеж върху тези 5, 19 % идеални части от описания поземлен имот. Поради съвпадение между изводите на настоящата инстанция с тези на районния съд, първоинстанционното решение ще следва да бъде потвърдено. С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК въззивниците А. М. А., И. А. В. и Б. Г. И. следва да бъдат осъдени да заплатят на въззиваемата страна „В.С.И. 76“ ЕООД разноски за въззивната инстанция. Дружеството е направило разноски в размер на 3000 лв. за адвокатско възнаграждение. Възраженията по чл. 78, ал. 5 ГПК на въззивниците за прекомерност на договореното и платено адвокатско възнаграждение, е основателно. Съгласно Наредба № 1/2004 г. за възнагражденията за адвокатска работа в редакцията й към 23. 04. 2024 г. (сключване на договора за правна помощ между ищцовото дружество и адв. В. К.) и с оглед цената на иска - 1136, 19 лв. (5, 19 % от данъчната оценка на целия имот, възлизаща на 21892 лв.) размерът на адвокатското възнаграждение по чл. 7, ал. 2, т. 2 от наредбата възлиза на 413, 61 лв. Имайки предвид процесуалните действия на адвоката пълномощник на въззиваемото дружество пред въззивната инстанция – подаване на отговор на въззивните жалби, явяване в насроченото открито съдебно заседание и депозиране на писмена защита, продължителността на производството и фактическата и правна сложност на делото, съдът намира, че разноските за адвокатско възнаграждение следва да бъдат намалени от 3000 лв. на 1500 лв., платими поравно от ответниците. С оглед облигационния характер на иска и цената му (1136, 19 лв.) въззивното решение не подлежи на касационно обжалване. По изложените съображения, съдът