Решение № 4826 от 14.8.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 10033/2023 г.

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. С решение от 20.01.2023 г. по гр. д. № 24582/2021 г. на Софийски районен съд е отхвърлен предявения от „Х.Т.Ю.Б.” АД срещу Р. И. П. иск с правно основание чл. 49- 51 от ТЗ, вр. чл. 286 от ЗЗД, за заплащане на сумата 4 144 евро, представляваща възнаграждение по Договор за посредничество при покупко-продажба от 19.01.2021 г. Решението е обжалвано от ищеца „Х.Т.Ю.Б.” АД като неправилно с искане същото да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което се осъди ответника да му заплати сумата 4 140 евро, представлаяваща дължимо възнаграждение по сключен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 19.01.2021 г., ведно със законната лихва от 18.03.2021 г. до окончателното изплащане на сумата. В жалбата се излага довод, че подписаният между страните договор за посредничество при продажба на недвижим имот е от категорията на т. нар. в практиката „ексклузивни” договори, предвиждащи изключителни права за посредника да предлага имота за продажба по време на неговото действие, като нарушаването на тези права е скрепено със санкция, уговорена от страните. Поддържа се, че първоинстанционният съд е достигнал до неправилни изводи при тълкуването на клаузите на сключения договор, несъобразено с правилото на чл. 20 от ЗЗД. В тази връзка се излага довод, че неправеният от първоинстанционния съд извод относно обхвата на поетите от ищеца задължения по процесния договор за посредничество противоречи на текста на договора, както и на собствената му констатация на съда, че ищецът е поел задължението да посредничи при продажбата на описания имот и отделните видове дейности, включени в това задължение, са конкретизирани в т. 4 от договора. Жалбоподателят навежда аргумент, че клаузата на т. 4.2 от договора се отнася до упражняването на правата, с които ищецът е упълномощен, а не превръща механично същите в негови задължения, както погрешно е приел районният съд. На следващо място жалбоподателят излага оплакване срещу извода на първоинстанционния съд, че въпреки извършеното в нарушение на договора разпореждане с имота, посредникът няма право на възнаграждение, понеже не се е свързал продавача с купувач, във връзка с което възражение се позовава на приетото в решение № 115/03.12.2020 г. по т.д. № 559/2020 г. на ВКС, ІІ т.о. досежно действителността на клаузата за неустойка за неизпълнение на задължението на продавач на недвижим имот да не продава имота за срока на договора самостоятелно или с посредничеството на трето лице, различно от посредника, който единствен има изключителното право да предлага имота и да посредничи за сключване на сделка за продажба на имота. Сочи се, че в това решение, както и в други такива, е прието, че клаузата, предвиждаща въздържане от разпоредителни сделки с имота за срока на договора с посредник, без посредничеството на последния, е уговорена в границите на допустимата по чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне. Според жалбоподателя, уговорената между страните клауза за непрехвърлимост на имота за времето на действие на договора освен с посредничеството на ищеца е действителна и валидно сключена между страните, като неспазването й представлява пълно неизпълнение на договора. Излага се аргумент, че доколкото правото да се развали договора поради пълно неизпълнение и претендирането на неустойка вследствие на това е лично потестативно право на кредитора, то той на още по-голямо основание и по аргумент от чл. 79 от ЗЗД може да иска изпълнение на валидно сключен договор, по който е изправна страна. Поддържа се, че с оглед естеството на сделката и съобразно цитираната съдебна практика, невъзможността на посредника да свърже продавача с потенциален купувач е обусловена от спазването на задълженията на последния по договора да оказва съдействие и да се въздържа от определено поведение – въздигнато и от самия него в хипотезата на пълно неизпълнение с подписването на договора. Ако продавачът не изпълни задълженията си по договора за посредничество, той лишава посредника от възможността да изпълни своите задължения, а с това да получи комисионно възнаграждение, което включва възстановените му разходи и част от печалбата. С оглед на това въззивникът счита за неправилен изводът на районния съд, че за ищеца не възниква право на възнаграждение при неизпълнение на основното му задължение за свързване на страните по сделката, предмет на договора за посредничество. Този извод според въззивника бил в директен разрез с разпоредбата на чл. 288, ал. 1 от ЗЗД, доколкото изключвал задължението на продавача-доверител да заплати възнаграждението на довереника-посредник при оттегляне на поръчката. Сочи се, че приложеното от съда превратно тълкуване директно води до нарушаване на принципа за недопускане на неоснователното разместване на имуществени блага, като така би се позволило на продавача да черпи блага от собственото си противоправно поведение. На следващо място в жалбата се оспорва извода на първоинстанционния съд, че ищцовото дружество не е изправна страна по договора. Сочи се, че изпълнението на поетите от посредника задължения е доказано от показанията на св. А., от които се установява, че дружеството е подпомагало продавача да определи правилната продажна цена, контактувало е с лица, които са се интересували от имота, обявило е имота в сайт за недвижими имоти след изготвяне на снимки при посещение на имота, т.е. посредникът е упражнявал всички дадени му права с оглед постигане на целта, заложена в т. 4.2 от договора. Поддържа се, че доколкото в текста на т. 5.2 от договора е предвидено, че нарушаването от страна на продавача на предвидените в същия текст задължения /да се въздържа от сключване на сделки по отношение на имота без посредничеството на „Х. Т. Ю” се приравнява на пълно неизпълнение, то възпрепятстването от страна на ответника на сбъдването на условието за заплащане на уговореното възнаграждение обуславя дължимост на възнаграждението. Въззивникът се позовава на разпоредбата на чл. 25 от ЗЗД. Въззиваемият Р. П. оспорва въззивната жалба. Подържа, че при липса на осъществено посредничество от ищеца, възнаграждение не му се следва. В договора липсвала клауза, според която възнаграждението на посредника да се дължи, независимо дали той е осъществил посредничество. Сочи, че поддържаните във въззивната жалба аргументи, касаещи условията за дължимост на неустойка, са неотносими към настоящия случай, тъй като предявената от ищеца претенция е не за неустойка, а за посредническо възнаграждение. За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното: „Х.Т.Ю.Б.” АД е предявило срещу Р. И. П. иск за осъждане на ответника да му заплати сумата 4140 евро, представляваща възнаграждение за посредническо при покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от 18.03.2021 г. до окончателното заплащане не сумата. Твърди се в исковата молба, че на 19.01.2021 г. страните сключили договор за посредничество при продажба на недвижим имот, с който ищцовото дружество в качеството си на търговски посредник приел да посредничи при продажбата на описания в него недвижим имот, собственост на ответника – продавач, при уговорена в договора продажна цена, срещу възнаграждение в размер на 3% без ДДС от договорената с краен купувач цена, но не по-малко от 1000 евро, за срок до 30..05.2021 г. Ищецът твърди, че веднага след сключването на договора започнал да посредничи за продажбата на имота – разпространявал обява за същия в интернет сайтове, в резултат на което редица потенциални купувачи проявили интерес към закупуването на имота. Твърди се, че ответникът не е изпълнявал поетите с чл. 5.2 от договора за посредничество задължения, като не е осигурявал достъп до имота за извършване на огледи от потенциални купувачи, открити от ищеца, с което е възпрепятствал работата му. Междувременно, в срока на действие на договора ответникът прехвърлил имота в полза на лице, което до момента бил наемател на имота. Ищецът твърди, че ответникът изобщо не е имал намерение да спази договора за посредничество, индикация за което бил фактът, че няколко дни след това той се е снабдил с необходимите документи – удостоверение за семейно положение, данъчна оценка, които действия сочели, че ответникът възнамерявал да продаде имота, като „прескочи” услугите на ищеца, продавайки го без неговото посредничество. С оглед на това ищецът счита, че е налице пълно неизпълнение на задълженията на ответника по договора от 19.01.2021 г., като оттеглянето на поръчката съгласно чл. 288 от ЗЗД не лишава посредника от правото да претендира разноските и уговореното възнаграждение. Според ищеца, възнаграждение се дължи и при невъзможност за изпълнение. Поддържа, че доколкото в т. 3 от договора за посредничество заплащането на уговореното възнаграждение в размер на 3% е поставено под условие /сключване на предварителен договор, а ако такъв не е сключен – сключване на окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху имота/, приложима е разпоредбата на чл. 25, ал.1, предл. 2 от ЗЗД. След като в срока на действие на договора за посредничество ответникът се е разпоредил с имота в полза на лице, което не е било открито от посредника, той е възпрепятствал сбъдването на условието за заплащане на уговореното в т. 3 от договора възнаграждение. С оглед на това ищецът счита, че ответникът му дължи уговореното в договора възнаграждение съгласно т. 3 от договора за посредничество в размер на исковата сума от 4140 евро. В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва иска по основание и по размер. Не оспорва, че е сключил с ответника представения с исковата молба договор за посредничество от 19.01.2021 г., но твърди, че ищецът в продължение на две седмици от сключването му не е предприел никакви действия по изпълнение на задълженията му по договора от предвидените в чл. 1.1, чл. 2.1.2, чл. 2.1.3 и чл. 2.1.4, които задължения следвало да се изпълнят възможно най-бързо съгласно чл. 4.2. Ищецът не заснел имота, не го рекламирал, не организирал огледи, нито е извършвал каквато и да било друга форма на посредническа дейност. Ответникът твърди, че няколко дни след сключването на процесния договор уведомил наемателя на имота Б.П.Ф. за намерението си и необходимостта да освободи имота, при което наемателят започнал преговори да закупи имота. Във връзка с това на 01.02.2021 г. ответникът сключил с Б.Ф. договор за депозит, с който те уговорили заплащане на задатък в 3 –дневен срок. Ответникът твърди, че два дни след подписване на това депозитно споразумение – на 03.02.2021 г. брокер при ищцовото дружество М. А. се обадила директно на наемателя с цел уговаряне на заснемане на апартамента, което било първото подготвително действие на ищеца, за да започне предлагане на имота. Веднага след като научил това, на същия ден 03.02.2021 г. ответникът отправил искане до брокера да не стартира рекламирането на имота до 05.02.2021 г. На следващия ден 04.02.2021 г. ответникът получил уговорения задатък /капаро/ от бъдещия купувач и веднага се обадил на брокера, за да съобщи, че има сигурен купувач и няма да се възползва от услугите на „Х. Т. Ю”, като предложил да компенсира с минимална сума направеното предния ден посещение на имота и заснемането на 5 броя снимки. Ответникът твърди, че въпреки отправеното от него изявление за прекратяване на договора, на 12.02.2021 г. ищецът публикувал първа обява за имота на сайта „Imot.bg”, което според ответника било израз на симулирана непоискана активност на брокерите, очевидно безпредметна към момента на извършването й. След отправено до брокера запитване защо качва в интернет сайт обявата за имота и кога ще получи документите за прекратяване на договора, на 15.02.2021 г. ответникът изпратил до ищеца електронно писмо с искане за прекратяване на същия, а на 22.02.2021 г. същият едностранно прекратил действието на договора за посредничество. Въз основа на тези твърдения ответникът поддържа, че сключеният между страните договор е бил развален на основание чл. 87, ал.1, вр. ал. 2 от ЗЗД – без срок за изпълнение, тъй като забавата на ищеца го е направила безполезно, а в условията на евентуалност заявява, че разваля договора с настоящия отговор на исковата молба. Поддържа, че след като договорът е развален, той не дължи изпълнение по него. На следващо място ответникът излага възражение, че предметът на сключения с ищеца договор за посредничество е за определен резултат – свързване на страните, с оглед на което на посредника се дължи възнаграждение само, ако сделка се осъществи вследствие на осъщественото посредничество. По аргумент от противното, ако продавачът се свърже с лице без осъществено посредничество, възнаграждение не се дължи. След като ищецът не се е свързал със страните за сключване на сделката, а това се е случило без посредничеството на ищеца, не е налице принос на посредника, тъй като той не осигурил със своето поведение целения правен резултат, поради което той няма право на уговорената насрещна престация – брокерско възнаграждение. Ответникът поддържа също, че освен главното си задължение да свърже страните, ищецът не е изпълнил и другите си задължения по договора за посредничество – да осъществи комуникация с потенциални купувачи, да проведе огледи на имота, да участва в процеса на договаряне, да съдейства за подписване на предварителен и окончателен договор, да консултира документите за продажбата, да подсигури организационно сделката, произтичащи от чл. 2.1.2, чл. 2.1.3 и чл. 2.1.4 от договора. Единственото изпълнено свое задължение, на което ищецът се позовавал, било публикуване на обява в сайт, но тази обява била симулативна – реализирана без знанието и съгласието на продавача, след като имотът е бил капариран и след изричното уведомяване за това, и когато се очаквало прекратяване на договора, а не изпълнение. Сочи се, че публикуването на обявата при тези обстоятелства не е било насочено към постигане на целта на договора и не е произвело никакъв полезен ефект. В условията на евентуалност, ако се приеме, че в чл. 3 от процесния договор е предвидено заплащане на посредническо възнаграждение и в случаите, когато посредникът не е осъществил посредничество, ответникът въвежда възражение за нищожност на тази клауза като неравноправна. Ответникът оспорва и размера на иска, във връзка с което сочи, че с оглед разпоредбата на чл. 3.1 от договора, предвиждаща размер на възнаграждението на посредника от 3% от договорената с краен купувач продажна цена /която в случая е 70 000 лв./, то възнаграждението, което посредникът може да претендира, е 2100 лв., а не исковата сума от 4140 евро. След преценка на събраните по делото доказателства във връзка с доводите на страните, въззивният съд намира следното от фактическа и правна страна: Предявен е иск с правно основание чл. 51 от ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД - за заплащане на възнаграждение по договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот. Безспорно е установено по делото, че на 19.01.2021 г. страните са сключили писмен договор, наименуван договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, с който ответникът, в качеството му на продавач, възложил на ищцовото дружество, в качеството му на търговски посредник, да посредничи за продажбата на собствения на продавача имот, описан в договора, срещу възнаграждение. Договорът е със срок до 30.05.2021 г. В чл. 2 от договора е уговорено, че за целите на договора продавачът упълномощава посредника да извършва посочените в разпоредбата действия, а именно: да извърши за своя сметка оглед и заснемане на имота и да подготви материали за рекламата на имота, да рекламира същия със средства и начини, каквито сам прецени, като вземе предвид най-добрият интерес на продовача, особеностите на имота, района и други относими за продажбата предпоставки; да осъществява комуникация с потенциални купувачи и да предоставя информация за имота, да организира огледи на имота с потенциални купувачи, да получава гаранционен депозит от потенциален купувач от името и за сметка на продавача, обезпечаващ сключването на сделката и да прекрати предлагането на имота при подписването на договор с купувач; да участва в процеса на договаряне на условията между страните, да съдейства за подписване на предварителен и окончателен договор за покупко- продажбата на имота, като има право да получи копие от договорите и да присъства на всяка сделка между продавача и потенциален купувач, включително пред нотариус, както и при предаване на владението върху имота; да консултира продавача относно обичайните документи при продажбата на имота, като изготвя, предлага и получава при поискване достъп до същите; да подсигури организационно сделката. Упражняването на горепосочените права от страна на посредника, с които е упълномощен от продавача, е въведено като негово задължение по договора – чл. 4.2. В чл. 3.1 от договора е уговорено, че продавачът се задължава да заплати на посредника еднократно възнаграждение в размер на 3% без ДДС от договорената с краен купувач цена на имота, но не по-малко от 1000 евро, като възнаграждението е дължимо в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а ако не е сключен такъв – в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост. Уговорено е, че възнаграждението се дължи и в случай, че след срока на договора собствеността върху имота бъде прехвърлена на лице /или посочен от последното правен субект/, с което продавачът се е свързал вследствие на осъщественото в изпълнение на договора посредничество – чл. 3.3. В чл. 5.2 от договора е предвидено задължение на продавача да осигурява на посредника при поискване на достъп до имота или по свой избор да му предостави ключ от същия. Съгласно същата разпоредба продавачът е длъжен да се въздържа от всяко действие, бездействие или поведение, което възпрепятства посредника да осъществи целта на договора, а именно: рекламиране на имота самостоятелно или чрез друг посредник, осъществяване на преки контакти с лица /брокери, агенти, собственици на имота, купувачи, наематели и други/, които са участвали в огледи или преговори, организирани от „Х.Т. Ю”, сключване на сделки с тези лица или други лица по отношение на имота без посредничеството на „Х. Т. Ю”, както и необоснован отказ от действие /явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др./, необходимо за изпълняване на целта на доовора. Предвидено е, че всяко неизпълнение на горепосочените задължения се приравнява на пълно неизпълнение на договора. В чл. 7 от договора е уговорена неустойка в размер на 5% от посочената по-горе цена, дължима от неизправната страна в случай на пълно неизпълнение на договора, а при забава на изпълнението – изправната страна дължи мораторна неустойка в размер на 0, 1% за всеки ден на забавата. Не е спорно между страните, а се установява и от представените писмени доказателства, че в периода на действие на горепосочения договор за посредничество ответникът се е договорил с купувач на имота, предмет на процесния договор за посредничество, а именно с Б.П.Ф. /който е бил негов наемател до този момент/, като на 01.02.2021 г. е сключил с него договор за депозит и на 04.02.2021 г. е получил от това лице уговорения депозит за резервиране на имота, а на 18.03.2021 г. двамата са сключили договор за покупко-продажба на имота, извършен с нот. акт № 61, т. І, рег. № 1761, дело № 55/2021 г. на нотариус В. М.. Безспорно е, че този договор е сключен между ответника – продавач и купувача без посредничеството на ищеца. При така установените факти и с оглед въведеното от ищеца основание да претендира от ответника възнаграждението по процесния договор за посредничество, както и с оглед направеното от ответника възражение, основополагащ за изхода на спора е отговорът на въпроса дали ответникът, който в срока на сключения с ищеца договор за посредничество при продажба на недвижим имот е продал имота, предмет на този договор, без посредничеството на ищеца, дължи на посредника уговореното в договора за посредничество възнаграждение. За да се отговори на този въпрос, следва да се изследват възникналите между страните договорни отношения – естеството и предмета на сключения между тях договор от 19.01.2021 г. и конкретно уговорените в него задължения на страните. Така сключеният между страните договор от 19.01.2021 г. представлява договор за търговско посредничество. Съгласно чл. 49 от ТЗ посредникът е самостоятелен търговец, който по занятие посредничи за сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество е съглашение, с което посредникът се ангажира да съдейства за сключването на определена сделка. Посредническата дейност се състои в съдействието за сключване на сделка и има за предмет постигането на един резултат – свързване на страните за сключване на сделката. За постигане на този резултат посредникът може да извършва различни фактически действия - издирване на съдоговорители и установяване на връзка между страните по сделката, проучване на условията за сключването на сделката, снабдяване с пазарна информация, оказване на съдействие във връзка с документалното и организационно осигуряване за сключване на сделката и пр. Всички тези фактически действия на посредника са насочени към постигане на резултата, който е предмет на договора – свързване на страните за сключване на сделката. Предмет на договора за търговско посредничество не е извършване на определена работа, а постигането на този резултат. В случая не само от наименованието на процесния договор и посоченото в него качество на ищцовото дружество като „търговски посредник”, но и от съдържанието на договора, по- конкретно разпоредбите на чл. 1.1 и чл. 3.1, се налага извод, че същият представлява договор за посредничество, доколкото задълженията на ищеца включват не само рекламиране на имота, организиране на огледи на имота от потенциални купувачи и пр., но и посредничеството между тях и продавача за сключване на договор за продажба на имота. Договорът за посредничество е самостоятелен вид договор, а не е разновидност на договора за поръчка по чл. 280 и сл. от ЗЗД. Договорът за поръчка има за предмет извършването на правни действия. При него възникват мандатни отношения между довереника и доверителя, като доверителят действа от името и за сметка на довереника. За разлика от договора за поръчка, договорът за посредничество има за предмет извършването само на фактически, а не на правни действия, и посредникът не действа от името и за сметка на страната по сделката, а само свързва страните по нея и подготвя сключването й. Относно посредническия договор липсва изчерпателна законова уредба. Фигурата на търговския посредник е нормативно регламентирана в раздел ІІІ от глава ІV от ТЗ – „Търговско представителство”. Съдържащото се в разпоредбата на чл. 49, ал. 1 от ТЗ определение на търговския посредник установява предмета на договора за търговско посредничество като договор, с който посредникът поема задължение да съдейства за сключване на определена сделка, а в чл. 51 е предвиден възмездния характер на този договор. В ТЗ не са изрично регламентирани правата и задълженията на страните и последиците от създадените от търговското посредничество правни отношения. Волята на страните по този договор относно правата и задълженията им, както и правните последици от неизпълнението им, се установява от съдържанието на договора. В процесния договор от 19.01.2021 г., както бе посочено посредникът е поел задължение да осъществи посредничество при продажбата на недвижимия имот на възложителя, т.е. задължението му е за постигане на определен резултат – свързване на страните по сделката. Корелативно на това задължение на посредника е задължението на продавача да заплати на посредника възнаграждение, размерът на което възнаграждение в чл. 3.1 е уговорен като процент от „договорената с краен купувач продажна цена на имота”. Изрично в изр. 2 от посочената разпоредба на договора е предвидено, че дължимото от продавача възнаграждение следва да се заплати от него еднократно в деня на подписване на предварителен договор за продажба на имота, респ. в деня на сключване на окончателен такъв. В чл. 4.1 от договора е предвидено, че посредникът има право на предвиденото възнаграждение „за посредничеството си по настоящия договор”. Тълкуването съобразно критериите по чл. 20 от ЗЗД на съдържанието на посочените клаузи от договора във връзката им една с друга и с оглед предмета на договора за посредничество, налага извод, че възнаграждение се дължи на посредника само, когато сделката е сключена чрез осъщественото от него посредничество, т.е. когато посредникът е свързал страните. Този извод съответства на естеството и целта на договора за посредничество - постигане на определен резултат. Фактическите извършени от посредника спомагателни действия за постигане на този резултат не са предмет на договора за посредничество, поради което тяхното извършване е без значение за дължимостта на възнаграждението, ако не се е стигнало въобще до сключване на сделка в периода на действие на договора, или такава сделка е сключена от възложителя и трето лице в периода на действие на договора, но без съдействие на посредника. След като възнаграждението на посредника не е уговорено за извършване на определени дейности, а за постигането на определен резултат – сключването на сделката, за който той посредничи, то заплащането на това възнаграждение /както и неговия размер/ не е обусловено от обема на извършената от посредника работа, а същият е обусловен само от постигането на резултата. Съдържанието на клаузите на чл.3.1 и чл. 4.1 от договора по ясен и недвусмислен начин установява, че продавачът дължи възнаграждение само при сключване на договор с купувач посредством посредничеството на „Х. Т. Ю”. Никъде в договора не е предвидено задължение на продавача да заплати възнаграждение на посредника при сключване на сделка с имота, осъществена без посредничеството на посредника. В чл. 3.3 от договора изрично е предвидено само едно изключение от уговорката за дължимост на възнаграждението при сключване на договор с посредничеството на ищеца, а то е – когато след срока на договора собствеността върху имота се прехвърли на лице, с което продавачът се е свързал в следствие на осъщественото в изпълнение на договора посредничество, каквато хипотеза не е налице в случая. Други изключения не са предвидени. Следва да се посочи, че съдържанието на горепосочената клауза в чл. 3.3 от процесния договор е в съответствие с обективираната в горепосочените разпоредби воля на страните да обвържат заплащането на възнаграждението на посредника с осъщественото от него свързване на страните по сделката. С уговорените в чл. 5.2 от договора задължения на продавача да не осъществява самостоятелно преки контакти с други посредници и/или със съдоговорители по отношение на имота, както и сключване на сделки с такива лица, без посредничеството на „Х. Т.Ю”, се предоставят на посредника изключителни права по отношение на договореното посредничество за сключване на сделка с имота. Те задължават възложителя да сключи сделка с имота само и единствено с посредничеството на ищцовото дружество – същият не може да ползва услугите на друг посредник, както и не може да договаря директно със страна по сделката. За да се дължи от възложителя възнаграждение на посредника в случай на нарушаване на клаузата за изключителност на правата на последния, това следва изрично да е уговорено в договора за посредничество. В случая такава уговорка в договора няма. Неизпълнението на поетите от възложителя задължения по чл. 5.2 от договора би могло да бъде основание за претендиране от посредника на неустойка, ако такава е уговорена в договора, или на обезщетение за вредите от неизпълнението, но не е основание за заплащане на възнаграждение, каквото се претендира от ищеца по настоящото дело. Следва да се посочи само за пълнота, че отговорност на възложителя за неизпълнение на задължението му да не сключва сделка без посредничеството на другата страна може да възникне само, ако посредникът е бил изправна страна по договора. В случая доказателства, от които да се направи извод, че към момента на постигането на съгласие между ответника и третото лице за сключване на договор за продажба на процесния имот ищецът е изпълнил задълженията си по договора за намиране на купувач, нито че е имал готовност да изпълни тези свои задължения, не са налице. С оглед на всичко гореизложено изводът е, че не е налице основание за възникване на задължение на ответника да заплати на ищеца претендираното възнаграждение по сключения от тях договор за посредничество при продажба на недвижим имот. Неоснователно въззивникът се позовава на разпоредбата на чл. 288, ал. 1 от ЗЗД в подкрепа на възражението си, че възнаграждение му се дължи при неоснователното оттегляне на поръчката от страна на ответника. Както бе посочено по-горе, сключеният договор не е договор за поръчка, нито е разновидност на договор за поръчка, поради което правилата на чл. 280 и сл. от ЗЗД не намират приложение. В сключения между страните договор за посредничество по ясен и недвусмислен начин са уговорени правата и задълженията на страните и съдържанието му обективира волята на страните относно предпоставките за дължимост на уговореното възнаграждение, поради което прилагане по аналогия на разпоредби относно други източници на облигационни отношения би било в противоречие с принципите на чл. 9 и чл. 20 от ЗЗД. Неприложима в случая е и разпоредбата на чл. 25 от ЗЗД, на която се позовава ответникът в подкрепа на довода си, че не е могъл да изпълни задължението си по договора поради поведението на ответника, възпрепятстващо сбъдването на условието за заплащане на уговореното възнаграждение. Осъществяването на посредничество не е условие за действие на процесния договор по смисъла на чл. 25 от ЗЗД, а е негов предмет – със сключването на договора задължението на посредника е валидно възникнало и следва да се изпълни. Дори и да се приеме тезата на ищеца, че действието на договора е обусловено от поведението на ответника, то фактът, че последният е сключил сделка относно процесния имот без посредническите услуги на ищеца, би могъл да се преценява в контекста на чл. 25 от ЗЗД само, ако към този момент е имало осигурен чрез посредничеството на ищеца конкретен потенциален купувач на имота при уговорените в договора за посредничество условия, но ответникът недобросъвестно е възпрепятствал сключването на договора с този конкретен купувач, каквото не се установява от доказателствата по делото. Установено е, че към момента, в който ответникът е установил контакти, респ. преддоговорни отношения с наемателя на имота, с когото впоследствие е сключил договор за покпукпо-продажба, не са били налице предприети от ищеца същински посреднически действия за реализиране на целта на процесния посреднически договор. С оглед на горното и поради съвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на първоинстанцонния съд за неоснователност на предявения иск, обжалванато решение следва да бъде потвърдено. При този изход на делото и направеното от въззиваемия искане за разноски, въззиникът следва да бъде осъден да му заплати разноските за заплатено адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция в размер на 1800 лв. Воден от горното, Софийски градски съд