Решение № 2947 от 5.11.2020 г. на Окръжен съд - Благоевград по дело № 1056/2020 г.

Производството по делото е образувано по въззивна жалба от адв. Р.Б., в качеството си на процесуален представител на жалбоподателите В. А. М. и А. Г. М., против Решение № 5307/01.07.2020г., постановено по гр.д. № 1795/2019г., по описа на Районен съд – Б., с което предявеният иск по чл. 108 ЗС за имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.628.153.1.3 е отхвърлен. В жалбата се съдържат оплаквания за неправилност и необоснованост на обжалвания акт, сочи се че решението е постановено в противоречие със закона. От доказателствата по делото, вкл. и от заключенията на в.л., се установявало, че процесният имот с идентификатор 04279.628.153.1.3 представлява самостоятелен обект и същия не е бил продаден въз основа на извършена публична продан по изп. дело № 78/2013г. на ЧСИ В.Т.. Предвид на изложеното се прави искане обжалваното решение да бъде отменено и предявеният иск да бъде уважен. Претендират се разноски. В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК не е депозиран писмен отговор от страна на ответника по жалбата. Съобразно правомощията си на въззивна инстанция, определени в чл. 269 ГПК, при извършената служебна проВ. се констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Делото пред първата инстанция е образувано по предявен от ищците В. А. М. и А. Г. М. срещу ответника Д. А. О. иск за ревадникация на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.628.153.1.3. В исковата молба ищците сочат, че са собственици на имота по силата на покупко-продажба, извършена на 12.04.2017г. В писмения отговор по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявения иск. Не отрича, че владее имота, като сочи че същият е собственик, тъй като е закупил цялата сграда въз основа на постановление за възлагане на недвижим имот от дата 23.02.2017г. Пред районния съд са представени писмени доказателства, назначена е и експертиза, от които се установява следното от фактическа страна: По делото не е спорно, че жалбоподателите, ищци в първоинстанционното производство - Ани и В.М.и, са съпрузи, сключили граждански брак на 15.08.2009г. С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 129, том I, рег.№ 3551, дело № 107 от 12.04.2017г. на Нотариус К.М., К.И.Г. и В.П.Г. са продали на В. А. М. следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.628.153.1.3 по КККР на Б. от 2006г., с адрес на имота: гр.Б., п.к.2700, ул. „Г.“ № 9, етаж 0, намиращ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 04279.628.153, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, бр. нива на обекта -1, с площ от 69, 44кв.м., прилежащи части - съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - няма; под обекта - няма; над обекта - обект с идентификатор 04279.628.153.1.1, който по документи за собственост представлява самостоятелен обект от партерния етаж на жилищната сграда, изградена в дворното място, представляващо УПИ-парцел II, с пл.№7863, в кв.10 по плана на квартал „Ст.“, гр.Б., одобрен със Заповед №889/10.11.1997г. и допълнен със Заповед №289/16.04.1998г. и двете заповеди на Кмета на Община Б.. За същия имот и между същите страни е представен и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на дата 21.06.2010г., с който имотът е описан като партерен етаж с площ 69, 44 кв.м. на двуетажна жилищна сграда с идентификатор 04279.628.153.2. С Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 176, том ІІ, рег. № 4509, дело № 350 от 27.12.2010г. на Нотариус К.Т., с рег. № 242 в НК, за обезпечаване на вземане на Банка ДСК ЕАД по Споразумение за обединяване на кредити от 22.12.2010г. К.А.Г. и В.П.Г. са учредили договорна ипотека в полза на кредитора Банка ДСК ЕАД върху следните недвижими имоти, придобити по време на брака им в законов режим на общност: Поземлен имот, заснет с идентификатор 04279.628.153 по кадастралната карта и кадастралните регистри на Б., одобрени със Заповед № 18- 32/10.05.2006г. на изп. директор на АК с площ 580кв.м., стар идентификатор 7863, кв. 10, при граници и съседи: ПИ № 04279.628.433, ПИ № 04279.628.155, ПИ № 04279.628.440, ПИ № 04279.628.134 и ПИ № 04279.628.434, ведно със Сграда, заснета с идентификатор №04279.628.153.1 по КККР на Б., вписана с адрес: гр.Б., ул. “Г.“ №9, с трайно предназначение-жилищна сграда- еднофамилна със застроена площ 86 кв.м., бр.етажи - 2, разположена в поземлен имот с идентификатор № 04279.628.153, който поземлен имот и сграда по актове за собственост са описани като УПИ ІІ-7863, квартал 10 по плана на кв.“Ст.“, гр.Б., действащ към 2005г., ведно с построената в него двуетажна жилищна сграда с размери 10, 50м./12, 50м., съгласно Акт за узаконяване № 289/07.11.2001г. на Община Б., при съседи на УПИ: от две страни улици, УПИ III и УПИ I. С Постановление за възлагане на недвижими имоти от 23.02.2017г. по изп.д. № 20137950400078/2013г. по описа на ЧСИ В.Т., вписан в Службата по вписванията под вх. Рег. № 2860, 27.06.2017г., акт № 3, том 10 на ответника по делото Д.А.О. са възложени следните недвижими имоти, собственост на К.И.Г. и В.П.Г.: Поземлен имот, заснет с идентификатор 04279.628.153 по кадастралната карта и кадастралните регистри на Б., одобрени със Заповед № 18- 32/10.05.2006г. на изп.директор на АК с площ 580кв.м., стар идентификатор 7863, кв. 10, при граници и съседи: ПИ № 04279.628.433, ПИ № 04279.628.155, ПИ № 04279.628.440, ПИ № 04279.628.134 и ПИ № 04279.628.434, ведно със Сграда, заснета с идентификатор №04279.628.153.1 по КККР на Б., вписана с адрес: гр.Б., ул. “Г.“ №9, с трайно предназначение-жилищна сграда - многофамилна със застроена площ 86 кв.м., бр.етажи - 2, разположена в поземлен имот с идентификатор № 04279.628.153, който поземлен имот и сграда по актове за собственост са описани като УПИ ІІ-7863, квартал 10 по плана на кв.“Ст.“, гр.Б., действащ към 2005г., ведно с построената в него двуетажна жилищна сграда с размери 10, 50м./12, 50м., съгласно Акт за узаконяване № 289/07.11.2001г. на Община Б., при съседи на УПИ: от две страни улици, УПИ III и УПИ I. Видно от Решение № 2256/21.04.2017г., постановено по в.ч.гр.д. № 230/2017г. по описа на ОС-Б. постановлението за възлагане на имотите е обжалвано от В. и К.Г., но жалбата е оставена без уважение. По делото е представен и протокол за въвод във владение на недвижимите имоти от 28.09.2017г. по изп.д. № 20137950400078/2013г. по описа на ЧСИ В.Т., който удостоверява извършения въвод във владение на възложените имоти на ответника О.. По делото е назначена съдебно-техническа експертиза, по която вещото лице представя основно и допълнително заключение. В основното посочва, че по архитектурен проект жилищната сграда, построена в ПИ с идентификатор 04279, 628.153 се състои от два жилищни етажа, зимничен етаж и таван. Посочва също така, че обект с идентификатор 04279, 628.153.1.3, съобразно действащите правила и норми за жилищни сгради и одобрените строителни книжа не представлява самостоятелен обект, а е прилежаща част към двата жилищни етажа с предназначение за складови площи и мазета. Сочи, че в КК от 2006г. трите етажа на жилищната сграда са с отделни идентификатори, както следва: 04279, 628.153.1.3; 04279, 628.153.1.2 и 04279, 628.153.1.1. В допълнителното заключение вещото лице прави различни изводи от тези по основното заключение, базирайки се на допълнително изискан и представен от архива СГКК архитектурен проект – заснемане за узаконяване одобрен от Гл. Архитект на Община Б. от дата 10.08.2001г. От същото се установява, че процесният имот е със следното архитектурно разпределение: две стаи с чиста площ от 13.65 кв.м. всяка една, кухня с площ 10, 33 кв.м.; килер с площ 3, 10 кв., м., баня с площ 3, 48 кв.м., WC с площ 1, 30 кв.м. мазе с площ 12 кв.м. и коридор. С оглед на представения архитектурен проект и извършения оглед на място вещото в допълнителното заключение сочи, че по архитектурен проект, одобрен на 10.08.2001г. на Главния архитект на Община Б., жилищната сграда е с три етажа и таван. С Акт за узаконяване от 07.11.2001г. на Община Б. е узаконен обект жилищна сграда от два етажа. Сочи, че процесният обект с идентификатор 04279, 628.153.1.3 съобразно действащите правила и норми за жилищни сгради и одобрените строителни книжа – акт за узаконяване и одобрен архитектурен проект представлява самостоятелен обект в сграда. В с.з. вещото уточнява и допълва, че по одобрен архитектурен проект сградата е триетажна, но е узаконена като двуетажна – на кота 0 и кота + 2.80 /жилищни етажи извън процесния/, т.е процесният етаж не е узаконен. С обжалваното решение районният съд е отхвърлил иска, като в мотивите си е приел, че ответникът е собственик на имота, тъй като го е закупил с постановление за възлагане, приел е че предмет на ипотеката е бил цялата сграда, вкл. и процесния етаж. Приел е, че след като към момента на продажбата праводателите на ищците не са собственици на имота, такива не са станали и ищците по делото. Настоящата съдебна инстанция намира, че обжалваният акт е правилен, поради което ще следва да бъде потвърден. В хода на първоинстанционното производство ищците, при условията на пълно и главно доказване не установиха, че са собственици на процесния имот на твърдяното от тях придобивно основание, а именно покупко – продажба. По делото основният спорен въпрос е дали процесният имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.628.153.1.3, е бил предмет на ипотека учредена от праводателите на ищците в полза на „Банка ДСК“ ЕАД, а от там и дали е продаден по силата на публична продан в полза на ответника по образувано изпълнително дело. Описанията на ипотекираните обекти в представения по делото нотариален акт за учредяване на договорна ипотека и в постановлението за възлагане на недвижим имот по изп. дело № 78/2013г. по описа на ЧСИ В.Т. напълно съвпадат. И в двата документа е посочено, че се ипотекира и възлага ПИ с идентификатор 04279.628.153, ведно със сграда, заснета с идентификатор 04279.628.153.1, като в постановлението за възлагане тя е посочена като многофамилна жилищна сграда на два етажа със застроена площ от 86 кв.м. Съдът намира, че въз основа на извършената публична продан е продадена цялата сграда с идентификатор 04279.628.153.1, а не само втори и трети етаж, каквито са доводите на ищцовата страна. В заключението си в.л. Х.Г. посочи, че на място сградата се състои от три етажа, като всеки от етажите има отделен идентификатор – първи /процесният/ с идентификатор 04279.628.153.1.3; втори с идентификатор 04279, 628.153.1.1 и трети - с идентификатор 04279.628.153.1.2. Обстоятелството, че етажите не са описани с техните отделни идентификатори не води до извода, че предмет на публичната продан не е цялата сграда. При положение, че се приеме твърдението на ицщите, че в публичната продан не е включен имот с идентификатор 04279, 628.153.1.3, това би означавало, че сграда изобщо не е ипотекирана, а впоследствие и продадена чрез публична продан, тъй като липсва отделно посочване на идентификатори на трите отделни етажа. Изводът, че е ипотекирана и продадена на публична продан цялата сграда съдът прави и въз основа на представено по делото решение № 2256/21.04.2017г., постановено по в.гр.д № 230/2017г. по описа на ОС Б., в мотивите на което се сочи, че предмет на оценката, предхождаща публичната продан, е цялата сграда – мазе, таван и два етажа. Не следва да бъдат споделени възраженията на жалбоподателите, че след като в постановлението за възлагане и в нотариалния акт за учредяване на ипотека сградата е описана като двуетажна, а на практика е триетажна, нямало как да се приеме, че процесният имот е ипотекиран и продаден по образуваното изпълнително дело. Действително в допълнителното си заключение вещото лице сочи, че по одобрен архитектурен проект сградата е триетажна, а в акта за узаконяване е описана като двуетажна, като най-вероятно според обясненията на експерта в о.с.з. процесният етаж е незаконен. От колко етажа се състои сградата е ирелевантно, след като в акта за възлагане по изпълнителното дело е посочено, че се продава цялата сграда. Освен това етажността на една сграда не е неин единствен и абсолютен индивидуализиран белег. Цялата жилищна сграда, част от която е и процесният обект, е индивидуализирана в постановлението за възлагане с предвидените в чл. 60 ЗКИР белези – идентификатор на сграда и на поземления имот, върху който е построена, адрес, граници, площ. Предвид на изложено по-горе съдът намира, че предмет на публичната продан, а преди това и на ипотеката е цялата сграда, вкл. и процесния обект, като е без значение, че същият представлява самостоятелен обект на правото на собственост. Пред районния съд са ангажирани доказателства, от които се установява, че с постановление за възлагане от дата 23.02.2017г. ипотекираните имоти са възложени на купувача – ответник по делото Димитър О.. Постановлението за възлагане е обжалвано, като с влязло в сила решение от дата 21.04.2017г. жалбата е отхвърлена. Представен е и нотариален от дата 12.04.2017г., видно от който К. и В. Г. продават на ищеца В.М. по време на брака му с втория ищец А.М. самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.628.153.1.3. Съгласно представени справки от Службата по вписвания, както по партида на имота, така и по партида на ипотекарния длъжник К. Г., по отношение на цялата сграда с идентификатор 04279.628.153.1 е вписана възбрана с посочени длъжници В. и К.Г. и кредитор „Банка ДСК“ ЕАД още през 2013г. От данните по делото е установено, че след вписване на възбраната по изпълнителното дело № 78/2013г. на ЧСИ В.Т. и преди влизане в сила на възлагателното постановление, с което процесният имот е възложен в собственост на ответника, праводателите на ищците са се разпоредили със същия имот полза на последните. Взискател по посоченото изпълнително дело е „Банка ДСК“ ЕАД, а длъжници са праводателите на ищците /вж. решение лист 115 от делото/. Безспорно е установено, че по изпълнителното дело е наложена възбрана върху имотите, предмет на изпълнението ( в случая предмет на ревандикационния иск за собственост), която е вписана на 26.03.2013г. Безспорно е установено и това, че длъжниците по изпълнението са прехвърлили процесния имот в полза на ищците на 12.04.2017г., след вписване на възбраната върху цялата сграда от ЧСИ и преди влизане в сила на постановлението за възлагане, издадено в полза на ответника. Съгласно разпоредбата на чл. 452, ал. 1 ГПК извършените от длъжника разпореждания със запорираната вещ или вземане след запора са недействителни прямо взискателя и присъединилите се кредитори. След като взискател по изпълнителното дело към момента на извършената разпоредителна сделка със спорния имот е била „БАНКА ДСК“ ЕАД, то това разпореждане не може да му бъде противопоставено. Съгласно разпоредбата на чл. 496, ал. 2 ГПК от деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. В конкретния случай се спори какви права са имали длъжниците по изпълнително дело 78/2013г. на ЧСИ Т. към момента на влизане в сила на постановлението за възлагане на спорния имот, издадено в полза на ответника. След като това разпореждане не е противопоставимо на взискателя, то не може да се противопостави и на купувача от публичната продан, в чиято полза е издадено постановление за възлагане на спорния имот, тъй като съгласно пр. 2 на чл. 496, ал. 2 от ГПК правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако те не могат да се противопоставят на взискателите. По делото е установено, че длъжниците по изпълнението – праводатели на ищците, са били собственици на процесния имот към момента на налагане на възбраната върху същия. В този смисъл съдът намира, че ответникът е придобил правото на собственост върху спорния имот по силата на издаденото в негова полза постановление за възлагане. Ищците не са станали собственици на имота въпреки продажбата, доколкото разпоредителната сделка се явява относително недействителна по отношение на тях. С оглед на всичко изложено по-горе и след като ревандикационният иск е отхвърлен решението на първата инстанция като правилно и законосъобразно ще следва да бъде потвърдено. С оглед изхода на спора и на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК ще следва жалбоподателите да заплатят на другата страна сторените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1200 лв. Водим от изложеното и на основание чл. 271, ал. 1 ГПК, съдът