Решение № 1017 от 24.7.2025 г. на Апелативен съд - София по дело № 3118/2024 г.

Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК. С решение № 4468/24.07.2024 г., постановено по гр. д. № 2922/2021 г. по описа на СГС, I ГО, 9 състав, „ОПЪЛЧЕНСКА ХАЙТС“ ЕООД е осъден да заплати на В. Х. В., следните суми: 21 114, 40 лв., ведно със законната лихва от 22.06.2021 г. до плащането–обезщетение за неизпълнение на строително- монтажни работи, изразяващо се в намалена квадратура на обектите, собственост на ищеца, находящи се в многофамилна жилищна сграда със заведение за обществено хранене, магазини, ателие и подземни гаражи, с ид. № 68134.302.526.2, съгласно КККР на гр. София, одобрени със заповед № РД- 18-32/1.4.2016 г. на изп. директор на АГКК, с административен адрес гр. София, ул. „Пиротска“ № 67, представляващи: МАГАЗИН № 5 с ид. № 68134.302.526.2.26 - самостоятелен обект в сграда №2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, при съседни обекти с ид. № 68134.302.526.2.24, 68134.302.526.2.27, под обекта – няма, над обекта, 68134.302.526.2.1; ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ „Бърза закуска“ с ид. № 68134.302.526.2.27 - самостоятелен обект в сграда № 2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, при съседни обекти с ид. № 68134.302.526.2.26, под обекта – няма, над обекта, 68134.302.526.2.1; АПАРТАМЕНТ № 14 с ид. № 68134.302.526.2.15 - самостоятелен обект в сграда № 2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, разположена в поземлен имот с ид.№ 68134.302.526, при съседни обекти с ид. № 68134.302.526.2.14, 68134.302.526.2.27, под обекта – 68134.302.526.2.12, 68134.302.526.2.11, 68134.302.526.2.21, над обекта - 68134.302.526.2.19, 68134.302.526.2.17, 68134.302.526.2.18; АПАРТАМЕНТ №12 с ид. № 68134.302.526.2.15 - самостоятелен обект в сграда № 2, съгласно заповед № РД-18-32/1.4.2016г. на изп. директор на АГКК, разположена в поземлен имот с ид. № 68134.302.526, при съседни обекти с ид. № 68134.302.526.2.14, под обекта – 68134.302.526.2.12, 68134.302.526.2.11, 68134.302.526.2.21, над обекта - 68134.302.526.2.19, 68134.302.526.2.17, 68134.302.526.2.18, като искът е отхвърлен за сумата над 21 114, 40лв. до предявения размер от 34 077 лв.; сумата от 2 177, 30 лв. – разноски в производството, съразмерно с уважената част от иска. Ищецът е осъден да заплати на ответника сумата от 1 141, 17 лв. - разноски, съразмерно с отхвърлената част от иска. Срещу постановеното съдебно решение в частта, с която е уважен предявеният иск, е депозирана въззивна жалба от ответника „ОПЪЛЧЕНСКА ХАЙТС“ ЕООД. Излага съображения, че решението в обжалваната част е необосновано и неправилно, постановено в нарушение на материалния закон. Счита, че решаващият съд не е извършил цялостен и обективен анализ на събраните по делото доказателства в тяхната взаимна и логическа връзка и съвкупност, не са съобразени действителното фактическо и правно значение на съществените обстоятелства, установени с тях. Поддържа, че изложените правни изводи за частична основателност на предявения иск не съответстват на установената фактическа обстановка. Счита, че са неправилни изводите на решаващия съд относно определянето на застроената площ на самостоятелен обект „Бърза закуска“ и съответното изпълнение на задълженията на ответника да го построи и предаде на обезщетения собственик, съобразно подписаните между страните договори. Твърди, че застроените площи на обектите, предвидени за обезщетение на ищеца, включително на „Бърза закуска“, не са били намалявани от ответника, като обектът е изпълнен съобразно одобрената проектна документация и законосъобразните заповеди на участниците в строителството. Всички архитектурни проекти са били подписани от собствениците на поземления имот – възложителите по договора, с които те са се съгласили с предвиденото в тях, включително ищеца. За това има данни и в заповед № РА51-165/12.07.2017 г., с която е допълнено разрешение за строеж № 229/01.12.2016 г. на главния архитект на СО, като е допуснато съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл.154, ал.2, т.5 ЗУТ. Собствениците са представили нотариално заверена декларация, с която са изразили съгласието си с изработения инвестиционен проект за преработка по време на строителството. В предварителния договор и в изготвения нотариален акт страните са договаряли единствено и само застроена площ на обектите, като никъде не са боравили с термини като „чиста“, „светла“, „застроителна“, „строителна“ или каквато и да било друга площ, а са посочени само застроените площи на обектите. По силата на чл.18, ал.1 от предварителния договор ответникът се е задължил да изгради процесната сграда при спазване на одобрения архитектурен проект, изискванията на ЗУТ и всички други нормативни изисквания, а по ал.2 носи отговорност за изпълнението на строежа в съответствие с издадените строителни книжа, съобразно изискванията на чл.169, ал.1 ЗУТ. Съгласно представеното по делото контролно заснемане двата търговски обекта – магазин 5 и магазин 6 (Бърза закуска), са по – големи от проектираното, а застроените площи на апартамент 12 и апартамент 14 са незначително по – малки от проектираното. Счита, че ответникът е изпълнил възложеното строителство съобразно одобрените строителни книжа, които са приети и одобрени от ищеца, както и са приети с акт обр.15 и въз основа на цялата строителна документация е издаден акт обр.16. Решаващият съд не е съобразил заключението по изслушаната съдебно-техническа експертиза, съгласно която застроената площ на обекта е увеличена с около 0, 7 кв. м., вследствие на изграждането на по – дебела външна стена и стоманобетонна греда към съседния от изток имот, което е довело до увеличаване на застроената площ на магазин 6 (Бърза закуска). Неправилно решаващият съд е приел, че тъй като не е установено основание за изграждане на стоманобетонната греда, тя отнема от застроената площ на обекта 4, 09 кв. м. и реално застроената площ на обекта е 30, 61 кв. м. Твърди, че това е извършено в изпълнение на одобрена проектна документация по част „Конструкции“ и вписана от надзора заповед в заповедната книга на обекта. Счита, че горният извод на решаващия съд противоречи на събраните по делото доказателства – изчислената съгласно дефиницията на § 5, т.15 от ДР на ЗУТ „застроена площ“ на обекта всъщност превишава проектната с 0, 7 кв. м. Моли съда да отмени решението в обжалваната част, като отхвърли изцяло предявения иск. Претендира сторените по делото разноски. В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от ищеца В. Х. В., с който я оспорва. Излага съображения, че решението в обжалваната част е правилно и законосъобразно. Счита, че по безспорен начин по делото е доказано, че гредата е с височина 1, 1 м. над нивото на настилката, с дължина 9, 51 м. и ширина (дебелина) – 43 см. Бетонната греда е изградена в нарушение на одобрените проекти, което я прави незаконна. Счита, че тя не може да бъде включена като увеличение на уговорената застроена площ на помещението, тъй като по силата на § 5, т.15 от ДР на ЗУТ в застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи на гаражи и други елементи с височина 1, 2 от средното ниво на прилежащия терен. Същевременно никой не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение. В случая стоманобетонната греда е изградена в нарушение на одобрените инвестиционни проекти и е довело до ощетяване на ищеца чрез намаляване на договорената площ на търговския обект „Бърза закуска“. Чрез изграждането на посочената стена се е намалила светлата площ на търговския обект, променено е разположението на предвиденото проекта технологично оборудване, с оглед предназначението му. По делото е установено, че още при започване на строителството и изливане на бетонната плоча на кота 0.0 ищецът е установил, че са допуснати отклонения от утвърдените проекти и с писмо от 09.03.2018 г., изпратено по електронен път, е уведомил строителния надзор за допуснатите нарушения при изпълнение на строителството. В отговор на това писмо е признато наличието на разлика в квадратурите, като при подписване на акт обр. 15 ще се направи точна калкулация на полагащото се обезщетение. На 17.10.2020 г. страните по делото са подписали споразумение с цел уреждане на отношенията между тях. В т.5 и т.6 на споразумението е предвидено страните да подпишат констативен протокол, след което на ищеца дружеството се е задължило да заплати установената разлика по пазарни цени. Констативен протокол не е подписан. На 17.10.2020 г. ищецът е представил особено мнение със забележки и относно извършените СМР, като е отразена и намалената квадратура на обектите му. Ответникът се е съгласил с особеното мнение и е подписано от упълномощено за това лице. Моли съда да потвърди решението в обжалваната част. Претендира сторените по делото разноски. Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна: СРС е сезиран с иск с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД. Ищецът твърди, че собствениците на недвижим имот, представляващ УПИ XI-10, кв.182, целият с площ от 271, находящ се в гр. София, ул. „Пиротска“ № 67, м. „Западно направление“, ПИ с идентификатор 68134.302.526 по КККР, одобрени със заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, са сключили с ответника на 11.03.2014 г. предварителен договор, по силата на който собствениците – възложители са си запазили и са се задължили да си учредят и да учредят взаимно право на строеж на жилищна сграда с магазини и подземни гаражи върху описания имот по одобрен идеен проект, съгласуван с органа по чл.141, ал.1 ЗУТ, срещу задължението на ответника – изпълнител, на свой риск, със свои сили и средства, при спазване на всички нормативни изисквания да проектира, построи и въведе в експлоатация жилищна сграда, включително и обектите на възложителите в същата, съгласно клаузите на договора, да осигури материали, машини, оборудване и персонал и др. В срок до 15 дни след съставяне на протокол за установяване на годността за ползване на строежа – обр.16, да въведе възложителите във владение на собствените им обекти по чл.2 от договора, изпълнени във вид на завършеност и до степен на завършеност съгласно Приложение № 1, което е неразделна част от договора. Ответникът се е задължил да извърши СМР и довършителни работи съгласно утвърдените по съответния ред архитектурен, конструктивен и инсталационни проекти, нормативни изисквания при условията на представителния договор, като се е задължил да упражнява за своя сметка инвеститорски контрол върху обекта, както и да осигури упражняването на авторски надзор и независим строителен надзор върху същия по силата на договора на ищеца е определено да получи 2 магазина с площ от по 35 кв. м. бруто за всеки един на партерно ниво, като единият от тях ще бъде с предназначение „Бърза закуска по проект, както и два броя апартаменти от първи до пети жилищен етаж, ненадвишаващи размера на полагащото му се обезщетение и по 2 паркоместа и 2 магазина, които са надлежно индивидуализирани в исковата молба. Предмет на обезщетението съгласно документа за собственост са и гараж № 5, находящ се на минус първи сутеренен етаж и гараж № 6, находящ се на минус първи сутеренен етаж на сградата. От СО, Направление „Архитектура и градоустройство“ е издадено разрешение за строеж № 229/01.12.2016 г. Сградата е въведена в експлоатация с разрешение за ползване № СТ-05- 831/21.10.2020 г. След допълнително контролно заснемане от лицензирана фирма е установено, че ответникът е намалил площта на обектите, собственост на ищеца, с което е нарушил одобрения архитектурен проект, нотариалния акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж, допълнително подписаното споразумение към него и особеното мнение на ищеца. Отклонението за търговски обект Бърза закуска е 6, 1 кв. м., върху търговски обект магазин № 5 е 1, 32 кв. м., върху апартамент № 12 е 3, 4 кв. м., а върху апартамент 14 е 1, 58 кв. м. още при започване на строителството и изливане на бетонната плоча на кота 0 ищецът установил, че са допуснати отклонения от утвърдените проекти, поради което с писмо от 09.03.2019 г. е уведомил строителния надзор – „Цеф Билд Консулт“ ЕООД за допуснатите нарушения при изпълнение на строителството. С електронно писмо от 31.07.2018 г. управителят на ответното дружество е признало разликата в квадратурата и потвърждава, че при подписване на акт обр. 15 ще направи точна калкулация на полагащото се обезщетение. На 17.10.2020 г. страните по делото са подписали споразумение с цел уреждане на отношенията между тях. В т.5 и т.6 е предвидено за доказване на разликата в квадратурата на обектите на ищеца страните да подпишат констативен протокол, след което ответникът да заплати установената разлика по пазарни цени. Твърди, че констативен протокол не е подписан. На 17.10.2020 г. ищецът е представил особено мнение със забележка относно извършените СМР. В него е отразена и намалената квадратура на обектите. Ответникът е приел особеното мнение за основателно, тъй като същото е подписано от И. Ж. – упълномощено за това лице. Актуалните пазарни цени за търговска площ възлизат на 1 500 евро., поради което разликата в площта, изчислена по фиксинга на БНБ, възлиза на 34 077 лв. Отправил покана до ответника на адреса на управление, която била върната като неполучена. На 01.04.2021 г. е уведомил ответника на електронната му поща за претендираното обезщетение, каквото не е платено. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати сумата от 34 077 лв., представляваща обезщетение за намалената квадратура на обектите, собственост на ищеца, поради неточно изпълнение на СМР от ответника, ведно със законната лихва от момента на завеждане на делото до окончателното изплащане. Претендира сторените по делото разноски. С определение № 4065/03.09.2021 г., постановено по гр. д № 35660/2021 г. о описа на СРС, I ГО, 167 състав, производството по делото е прекратено и е изпратено на СГС по подсъдност. С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба ответникът оспорва предявения иск. Твърди, че в хода на осъществяване на строителния процес на сградата и във връзка с установени при изкопите на основите непредвидени конструкции, в изпълнение на заповед на конструктора на сградата и одобрен проект, е бил изграден и е налице нов конструктивен елемент – стоманобетонна греда в обект магазин 6 „Бърза закуска“. В изпълнение на конструктивното становище се е наложило изграждането на по – дебела външна стена към съседния имот, което е довело до увеличаване на застроената площ на посочения магазин. В изпълнение на т.5 и т.6 от подписаното между страните споразумение от 17.10.2020 г. ответникът е възложил на геодезическо, контролно заснемане на инженер- геодезист „Геонет Консултинг“ гр. София. От контролното заснемане се установява, че е налице разминаване в предвиденото съгласно първоначално одобрения архитектурен проект на сградата и действително изграденото, въз основа на извършена промяна на проекта в хода на строителството, по отношение на обектите, предвидени за обезщетение на ищеца. Твърди, че е изпратил на ищеца контролното заснемане на 05.11.2020 г. Ответникът е предложил на ищеца заплащане на 948 евро. Признава иска за основателен за сумата от 264, 13 лв., след приспадане на разликата в цената на интериорните врати. Оспорва твърдението на ищеца, че е намалил площите на обектите, предвидени за обезщетение. Твърди, че е изпълнил строителството на процесната сграда съобразно одобрените архитектурни проекти и законосъобразните заповеди на участниците в строителството. Твърди, че всички архитектурни проекти са били подписвани от собствениците на поземления имот, с което са се съгласили с предвиденото в тях. Счита, че пазарните цени следва да се приложат към датата на приемане на обектите – датата на съставяне на акт обр.15 за сградата, но не по – късно от 21.10.2020 г. Излага съображения, че е изпълнил точно възложеното строителство, съобразно одобрените строителни книжа. Дори да е налице някакво минимално и несъществено отклонение, то е и в двете посоки, каквато е общата разлика за четирите обекта, собственост на ищеца, възлиза на 0, 94 кв. м. в полза на ищеца. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск. Претендира сторените по делото разноски. На 11.03.2014 г. е сключен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство на жилищни и други обекти между собствениците на ПИ с идентификатор 68134.302.526, находящ се в гр. София, ул. „Пиротска“ № 67, сред които и ищеца - възложители и ответника „Опълченска Хайтс“ ЕООД – изпълнител. По силата на договора възложителите си запазват и се задължават да си учредят, както и да учредят на изпълнителя право на строеж на жилищна сграда с магазини и подземни гаражи върху посочения имот по одобрен идеен проект, съгласуван от органа по чл.141, ал.1 ЗУТ, срещу което изпълнителят се задължава на свой риск, със свои сили и средства, при спазване на всички нормативно установени изисквания да проектира, построи и въведе в експлоатация жилищната сграда, включително и обектите на възложителите в същата, съгласно клаузите на договора, да осигури материали, машини, оборудване и персонал и други в срок до 15 дни след съставяне на протокол за установяване годността за ползване на строежа - акт обр.16, да въведе възложителите във владение на собствените им обекти, съгласно чл.2, ал.1 от договора. В посочената клауза страните са уговорили, че срещу учреденото право на строеж възложителите получават безвъзмездно в изключителна собственост 29 % от общата разгъната застроена площ на сградата. В т.1 е предвидено, че ищецът ще получи два магазина с площ от по 35 кв. м. бруто, всеки един на партерно ниво, като единият от тях ще бъде с предназначение „Бърза закуска“, по проект, както и два броя апартаменти от 1 до 5 жилищен етаж, ненадвишаващи размера на полагащото му се обезщетение и два броя паркоместа и два броя мазета. В ал.2 е предвидено, че конкретните имоти на възложителите, които ще бъдат построени от изпълнителя и които получават в обезщетение, ще бъдат изчерпателно индивидуализирани като етажи, видове, квадратури и други от тях в срок до 14 дни след изготвяне на идейния архитектурен проект на сградата и преди предлагането на обекти в сградата на други лица, за което ще бъде съставено допълнително споразумение между страните. В ал.3 на чл.2 от процесния договор страните са уговорили, че при невъзможност да се извърши проектиране на жилища и други помещения с квадратура, точно съответстваща на уговореното между страните обезщетение, същото се счита за спазено при разлика (положителна или отрицателна), в застроената площ до 5 кв. м. за отделен обект, като разликата ще бъде заплащана по 400 евро/кв. м. В ал.4 е уговорено при изчисляване размера на обезщетението се включва застроената площ на всеки от обектите, както и припадащите се ид. ч. от общите части, като страните се споразумяват за техните обекти над кота 0.0 общите части да не надвишават 10-12 %. С нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж № 82, т. III, рег. № 9680, д. № 359 на помощник нотариус Д. Г., № 203 от НК, съсобствениците са учредили право на строеж за изграждане на многофамилна жилищна сграда със заведение за обществено хранене, магазини, ателие и подземни гаражи, състояща се от партерно ниво, три сутеренни нива и седем жилищни етажа, едно от които подпокривно, със застроена площ на цялата сграда 240, 60 кв. м. и с разгъната застроена площ на цялата сграда, заедно с подземните нива 2 944, 62 кв. м., съгласно съгласуван архитектурен проект от 04.04.2016 г. В нотариалния акт са индивидуализирани недвижимите имоти, на които съсобствениците ще станат собственици. Уговорено е ищецът да стане изключителен собственик на следните обекти: - магазин № 5 със застроена площ 30, 12 кв. м. с 1, 69 % ид. ч. от общите части на сградата, равняваща се на 4, 34 кв. м.; Бърза закуска със застроена площ 33, 97 кв. м. с 1, 91 % ид. ч. от общите части на сградата, равняваща се на 4, 91 кв. м.; апартамент № 12 със застроена площ 109, 69 кв. м., със 6, 17 % ид. ч. от общите части на сградата, равняваща се на 15, 86 кв. м., с мазе № 2 с площ 2, 96 кв. м., заедно с 0, 39 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 2, 03 кв. м.; апартамент № 14 със застроена площ 47, 96 кв. м. с 2, 67 % ид. ч. от общите части на сградата, равняваща се на 6, 86 кв. м., с мазе № 3 с площ 2, 96 кв.м., заедно с 0, 39 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 2, 03 кв. м.; гараж № 5 със застроена площ 13, 95 кв. м., заедно с 4, 97 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 25, 83 кв. м.; гараж № 6 със застроена площ 14, 03 кв. м., заедно с 4, 99 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 25, 93 кв. м. За изграждане на жилищната сграда е издадено разрешение за строеж № 229/01.12.2016 г. Със заповед № РА 51-165/12.7.2017 г. във връзка с постъпило заявление от 05.07.2017 г. от ответника, е допълнено разрешение за строеж № 229/01.12.2016 г. на главния архитект на Столична община, като е допуснато съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл.154, ал.2, т.5 ЗУТ, съгласно одобрени от Направление „Архитектура и градоустройство“ - СО инвестиционни проекти по част „Конструкции“ на 12.7.2017 г. Заповедта е неразделна част от горепосоченото разрешение за строеж. В мотивите на заповедта е посочено, че проблемът със сигурността на терена се решава посредством шлицовани стени с дебелина 40 см., подпрени с един ред стоманени разпонки. Изпълнява се обединителна греда и се залагат фусове за шайби и колони. Шлицовите стени са с дебелина 40 см. При условията на чл.154, ал.2 ЗУТ проектната документация е особрена от НАГ- СО, въз основа на доклада за оценка за съответствието по част „Конструкции“ на 12.07.2017 г. В мотивите е посочено, че са представени декларации от възложителите, с които са изразили съгласие с изработения инвестиционен проект за преработка по време на строителството и са декларирали. По делото е представено особено мнение от ищеца, в качеството му на страна по предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство за жилищни и други обекти от 11.03.2014 г. и нотариален акт да учредяване право на строеж върху недвижими имоти срещу задължение за строеж от 23.08.2016 г. В него е посочено, че ищецът подписва акт обр. 15 със забележки – в следствие на конструктивни промени след одобрения проект и направения избор, има навлиза в неговия обект „Бърза закуска“ в светлата част, която по проекта била 29, 91 кв. м., а е изпълнена с 25, 71 кв. м. Застроената площ е намалена поради навлязла стоманенобетонна греда, за сметка на обекта. Формата на обекта не отговаря на одобрения архитектурен проект и е с неправилна трапецовидна форма: по - тясна в задния край, където са разположени сервизните помещения. При измерването е установено, че изградената външна източна страна (калканна), е с дебелина в горния край 0, 43 м., а по проект трябва да е 0, 25 м., в долния с край до кота + 1, 20 м. е 0, 86 м., което е за сметка на обекта. За магазин № 5 е посочено, че застроената площ по проект е 30, 12 кв. м., по изпълнение – 29, 7 кв. м.; За апартамент № 12 по проект застроената площ е 109, 7 кв. м., с изпълнение 106, 3 кв. м.; За апартамент № 14 застроената площ по проект е 48 кв. м., с изпълнение 46, 42 кв. м. Посочени са и други констатирани от ищеца отклонения. На 17.10.2020 г. между страните в производството, в качеството им на страни по предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство на жилищни и други обекти от 11.03.2014 г. и нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж от 23.08.2016 г., с което страните са се споразумели, че ответникът е изпаднал в забава от 8 месеца към 30.10.2020 г., като същият изплаща на ищеца сумата от 4 000 евро – част от дължима неустойка за забава по чл.33, ал.2 от горепосочения предварителен договор в пълен размер от 13 480 евро. Посочен е номер на банковата сметка, по която до 5-то число на месеца, следващ месеца, за който се дължи, ответникът да заплаща на ищеца дължимата месечна неустойка. Ответникът се е задължил да завържи собствените на ищеца обекти в срок до 60 работни дни, които започват да текат с подписване на споразумението и да предаде ваденето на обектите на ищеца. В т.4 страните са постигнали съгласие в срок от 14 работни дни след подписване на споразумението да определят разликата в квадратните метри, които ищецът претендира, че в следствие на необратимо навлизане в неговия обект и съгласно представено от него геодезическо заснемане от оторизирана фирма „ПК Кадастър“ ООД, с посочен лиценз, е общо 9, 6 кв. м. от обектите му, находящи се процената многофамилна жилищна сграда. В т.6 е предвидено, че след уточняване на разликата в квадратни метри по т.5 ответникът се е задължил за заплати по пазарни цени установената разлика в 10-дневен срок от подписване на констативния протокол по посочената в споразумението банкова сметка. Ответникът се е задължил да информира писмено, чрез имейл, ищеца за започването на довършителните работи в обекти, находящи се в процесната жилищна сграда. В т.9 е предвидено, че сключеното споразумение е неразделна част от горепосочените предварителен договор и нотариален акт. С разрешение за ползване СТ-05-831/21.10.2020 г. на МРРБ, ДНСК, е въведен в експлоатация процесния строеж на многофамилна жилищна сграда със заведение за обществено хранене, магазини, ателие и подземни гаражи. С електронно писмо от 12.01.2021 г., изпратено от ответника до ищеца, във връзка с изпратено от 05.11.2020 г. предложение и изрично желание на ищеца в собствените му апартамент 12 и 14 да бъдат вложени интериорни врати, различаващи се от тези по сключения между тях договор, приложено е изпратена оферта на доставчик, в която са посочени цените на обикновените врати, които се слагат в целия обект, за плътните интериорни врати, избрани от ищеца, е налице разлика в цената от 120 лв. за един брой (врата и дръжки), за остъклените врати - 225 лв., а за алуминиевите врати с огледало – 210 лв. Ответникът е уведомил ищеца, че от дължимата от него сума от 948 евро с левова равностойност 1 854, 13 лв. прихваща разликата в цената на вратите в размер на 1 590 лв. и след извършеното прихващане ответникът остава да дължи 264, 13 лв. С изготвения доклад на делото съдът е отделил като безспорни в отношенията между страните обстоятелствата, че е налице разминаване в квадратурата на недвижимите имоти, предвидени за обезщетение на ищеца, за което ответникът дължи 264, 13 евро, след извършено прихващане на задължения на ищеца да заплати разликата между цената на договорени обикновени интериорни врати за самостоятелните обекти и поисканите от него врати с по – висока цена, като разликата е 1 590 лв. По делото е представено извлечение на хартиен носител на покана за уреждане на неуредени сметки по обезщетение за учредяване право на строеж от ищеца до ответника, изпратено на електронната поща на ищеца на 01.04.2021 г. В него ищецът е описал отклоненията в площта на обектите, предоставени му като обезщетение срещу учреденото право на строеж, които счита, че са налице. От заключението на вещото лице Р. С. К. по изслушаната пред СГС съдебно-техническа експертиза се установява, че застроената площ на търговски обект с идентификатор 68134.302.526.2.27 по КККР по одобрения инвестиционен проект и площоразпределението към него е 33, 97 кв. м. В инвестиционния проект обект Бърза закуска е с площ 33, 8 кв. м., а по котировките от чертежа е изчислена светла площ на обекта в размер на 29, 17 кв. м. Дебелината на калканната стена е 25 см. с 8 см. топлоизолация, общо 33 см. На място е измерена дебелина на калканната стена при лицето на сградата към ул. „Пиротска“ в размер на 80 см. с топлоизолацията. В обекта е изградена допълнителна стоманобетонна греда по цялата дължина на северната стена на сградата. Гредата е с височина 1, 1 м. от нивото на настилката, дължина 9, 51 м. в обекта и ширина 43 см. Изграждането на по – дебела външна (калканна) стена и бетонна греда е намалена светлата площ на търговския обект Бърза закуска. Заради изградената бетонна греда с дебелина 43 см. се налага промяна на предвиденото местоположение на технологичното оборудване – по проект: грил, тостер, микровълнова печка, сокоизтисквачка, хладилник с фризер (60/60/180 см.). При направеното от вещото лице измерване е установено, че вътрешната ширина на помещението над гредата е с 10 см. по – тясно от външната ширина на витрината. Стеснението при пода е до 13 см. над гредата и 271 при пода. Ширината в дъното на помещението е 315 см. по проект, а е измерена 302 см. над гредата и 258 при пода. Поради промени по време на строителството и допълнително изградената стоманобетонна греда светлата площ на обекта е намалена с 3, 4 кв. м. при пода на помещението (ако не се включва площта на гредата). Заради изградената бетонна греда с дебелина 43 см. се налага промяна на местоположението на предвиденото по проект технологично оборудван (грил, тостер, микровълнова печка, сокоизтисквачка и хадилник с фризер). Застроената площ на магазин 5 по одобрения инвестиционен проект е в размер на 30, 12 кв. м. В инвестиционния проект обект магазин 5 е записан с площ от 30, 1 кв. м., а по котировките от чертежа е изчислена светла площ на обекта в размер на 25, 99 кв. м. При извършените замервания на място вещото лице е установило, че застроената площ на магазин 5 е в размер на 29, 9 кв. м., а светлата площ – 25, 64 кв. м. При изпълнението на строителството застроената площ на магазин 5 е намалена с около 0, 2 кв. м. Светлата площ е намалена с около 0, 35 кв. м. Застроената площ по одобрения инвестиционен проект и площоразпределението към него е в размер на 109, 69 кв. м. В инвестиционния проект апартамент 12 е записан с площ от 109, 7 кв. м. Светлата площ на обекта, получена като сума от светлите площи на помещенията, е в размер на 90, 6 кв. м. По котировките от чертежа е изчислена светлата площ в размер на около 96 кв. м. След измерване на място вещото лице е изчислило застроена площ на апартамент 12 в размер на 107, 3 кв. м. и светла площ в размер на 97, 6 кв. м. В резултат на така изпълненото строителство измерената застроена площ на апартамент 12 е с около 2, 4 кв. м. по – малко от проектната. Апартамент 14 с идентификатор 68134.302.526.2.18 по ККК, застроената площ по одобрения инвестиционен проект и площоразпределението към него е в размер на 47, 96 кв. м. В инвестиционния проект апартамент 14 е записан к площ 48 кв. м. Светлата площ на обекта, получена като сума от светлите площи на помещенията, е в размер на 40, 6 кв. м. По котировките от чертежа е изчислена светла площ в размер на 41, 37 кв. м. Въз основа на направените измервания вещото лице е изчислило застроена площ на апартамент 14 в размер на около 46, 8 кв. м. и светла площ в размер на 41, 93 кв. м. При строителството застроената площ на апартамент 14 е намалена с около 1, 2 кв. м. При така изпълненото строителство застроената площ на двата магазина е намалена общо с 3, 6 кв. м. спрямо общата им проектна площ. Площта на обект Бърза закуска е намалена с 3, 4 кв. м. спрямо проектната, а площта на магазин 5 е намалена с 0, 2 кв. м. Светлата площ на двата магазина е намалена с общо 4, 55 кв. м. спрямо общата им проектна площ. Светлата площ на Бърза закуска е намалена с 4, 2 кв. м. спрямо проектната, а светлата площ на магазин 5 е намалена с 0, 35 кв. м. При така изпълненото строителство застроената площ на двата апартамента е намалена общо с 3, 6 кв. м. спрямо общата им проектна площ. Площта на обект апартамент 12 е намалена с 2, 4 кв. м. спрямо проектната, а площта на апартамент 14 е намалена с 1, 2 кв. м. Предвид характеристиките на имота и наличната информация за пазара на подобни недвижими имоти в района е използван сравнителния метод, като са използвани данни за реализирани сделки и предложения за продажба на недвижими имоти, сравними с оценявания. Вещото лице е използвало и информация от агенции за недвижими имоти, публикувани статистически данни и пазарни анализи, като са отчетени съществуващите разлики между оценявания и сравняваните имоти. Вещото лице е приложило и ценови корекции. Същото приема, че пазарната стойност на намалената площ от 3, 6 кв. м. от апартаментите възлиза на около 11 900 лв. Пазарната стойност на намалената квадратура от 3, 6 кв. м. от търговските обекти възлиза на около 10 900 лв. Общата стойност на намалената квадратура от апартаментите и търговските обекти възлиза на 22 800 лв. След анализ на ангажираните по делото строителни книжа вещото лице е установило, че установеният проблем със сигурността на терена се решава посредством шилцови стени с дебелина 40 см., подпрени с един ред стоманени разпонки. Водещите бордюри и шилцови стени се изпълняват от изравнена работна площадка на кота – 0, 05 = 542 м. Представените по делото проекти и заповед от 2017 г. не съдържат нов конструктивен елемент – стоманобетонна греда в магазин 6. От представените по делото проекти не се установява да е било предвидено изграждане на по – дебела външна стена към съседния имот пл. № 11. Изградена е по – дебела външна стена към съседния от изток имот, което е довело до увеличаване на застроената площ на магазин 6 Бърза закуска с около 0, 7 кв. м. Застроената площ на магазин 6 включително площта на стоманобетоновата греда е измерена и изчислена на около 34, 7 кв. м., а проектната застроена площ на обекта е била 33, 97 кв. м. Застроената площ, без площта на гредата, е измерена и изчислена в размер на 30, 5 кв. м., т. е. след построяване на гредата застроената площ на магазин 6 е намалена с 3, 4 спрямо проектната застроена площ от 33, 97 кв. м. Светлата площ, без гредата, е измерена и изчислена в размер на 25 кв. м., т. е. след построяване на гредата светлата площ на магазин 6 е намалена с 4, 2 м. спрямо проектана светла площ 29, 17 кв. м. Върху представените копия от проекти има подписи на собственици, между които и на ищеца. В открито съдебно заседание вещото лице е пояснило, че изграждането на допълнителна греда на северната стена дава възможност да се използва пространството над 1, 10 м., но не по предназначение на обекта. Застроената площ представлява площта на обекта, включително площта на стените, като в площта на стените се включва половината от граничните стени, цялата стена, ако има отвори и в площта на обекта не се включват общите части от тези стени, когато те са изолации или други подобни общи части. Вещото лице е измерило застроената площ по тези критерии. За обект Бърза закуска външната стена е измерена по средата на стената, тъй като тази стена е конструктивен елемент. На нея няма прозорци, отвори, не се ползва само от този обекти и не може да се включи цялата площ по същия начин вещото лице е изчислило застроената площ на магазин 5. Измерил е светлите площи и е добавил дебелината на стените. Където не е възможно, е използвал данните от проекта. Изчислил е площта въз основа на измерванията. Северната стена на „Бърза закуска“ е външна стена. На нея няма прозорци и затова не се взема цялата стена, защото се приема, че е част от конструкцията, която е обща част на сградата. Понеже има отвори, се приема половината от тази стена. За магазин 6 застроената площ е увеличена с 0, 7 кв. м. Вещото лице не може да прецени дали изградената външна стена е конструктивен елемент, тъй като за нея няма проект. Част от тази стена трябва да се изключи от общата площ. С удебеляването на тази стена се е намалила значително светлата площ от помещението. Застроената площ без изградената допълнителна стена е 30, 5 кв. м. След построяване на сградата площта на магазина е с 3, 4 кв. м. намалена спрямо проектаната застроена площ. Удебелената стена е довела до намаляване светлата площ на магазина. Увеличената застроена площ може да не се дължи на самата греда, тъй като са объркани размерите при строителството. Полезната площ на магазина е намалена с 4, 2 кв. м. вещото лице е включило площта на терасите в изчисленията на застроената площ. При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното: Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, изхожда от легитимирана страна, като същата е процесуално допустима. Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. Съгласно нормата на чл.269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата. При извършена служебна проверка въззивният съд установи, че обжалваното съдебно решение е валидно, като същото е процесуално допустимо. Липсва спор между страните, че са обвързани от предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство на жилищни и други обекти, по силата на който ищецът и останалите съсобтвеници на ПИ с идентификатор 68134.302.526, находящ се в гр. София, ул. „Пиротска“ № 67, са се задължили да си учредят и да учредят на ответника право на строеж на жилищна сграда с магазини и подземни гаражи, срещу което възложителите получават безвъзмездно в изключителна собственост 29 % от общата разгърната застроена площ на сградата, посочена за всеки от съсобствениците. Не се спори, а и от ангажираните по делото доказателства се установи, че в изпълнение на поетото договорно задължение съсобствениците са учредили в полза на ответника право на строеж върху процесния недвижим имот срещу задължение за строеж с обсъдения по – горе нотариален акт № 85, том III, рег. № 9680, дело 359/2016 г. Със споразумението от 17.10.2020 г. страните са уговорили срок от 14 работни дни след подписването му да определят разликата в квадратните метри, като ищецът претендира, че тя възлиза на 9, 6 кв. м. и след уточняването на тази разлика ответникът се е задължил да заплати по пазарни цени установената разлика в срок от 10 дни от подписване на констативния протокол. В рамките на уговорения срок страните не са подписали констативен протокол. Спорен между страните по делото е въпросът дали ответникът е изпълнил поетото договорно задължение в пълен обем и дали застроената площ на обектите, предвидени за обезщетение на ищеца, е по – малка от уговорената. В договора за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж, сключен с нотариален акт № 85, том III, рег. № 9680, дело 359/2016 г., страните са уговорили конкретните обекти, които учредителите ще получат в изключителна собственост, включително и тези, които ще получи ищецът. При индивидуализация на тези обекти страните са посочили застроената площ на всеки един от обектите. Доколкото страните не са дефинирали използваното в договора понятие „застроена площ“, приложение следва да намери легалната дефиниция, регламентирана в нормата на § 5, т.15 ДР на ЗУТ. В посочената норма е предвидено, че „застроена площ“ е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1, 2 м. от средното ниво на прилежащия терен. Ето защо обоснован е изводът на решаващия съд, че недвижимите имоти, на които ищецът е следвало да стане собственик и с които е следвало да бъде обезщетен, са уговорени с тяхната застроена площ, а не с тяхната светла площ. Жалбоподателят поддържа, че застроените площи на обектите, предвидени за обезщетение на ищеца, включително на „Бърза закуска“ с идентификатор 68134.302.526.2.27 не са били намалявани, а обектът е изпълнил съобразно одобрената проекта документация и законосъобразните заповеди на участниците в строителството. Това възражение на жалбоподателя е своевременно въведен в спорния предмет чрез депозирания в срока по чл.131 ГПК писмен отговор на исковата молба. На основание чл.154, ал.1 ЗЗД в доказателствена тежест на ответника е да установи неговата основателност. За установяване съответствието между уговорените от страните обекти за обезщетение на ищеца и реално построеното от ответника по делото е изслушана съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице Р. К.. Съдът възприема експертното заключение като задълбочено и компетентно изготвено. Вещото лице е ползвало всички относими за предмета на експертизата материали, като е достигнало до еднозначни и обосновани изводи. Експертното заключение не е оспорено от страните, както и не са ангажирани доказателства, които да разколебаят доказателствената му стойност. При извършване на преценка относно основателността за посочения довод на жалбоподателя съдът възприема изводите на вещото лице по отношение застроената площ на обектите, предоставени на ищеца като обезщетение срещу учреденото право на строеж. Вещото лице е установило, че калканната стена е с по – голяма дебелина при лицето на сградата към ул. „Пиротска“ и е в размер на 80 см. вместо дебелината по проект от 25 см. заедно с 8 см. топлоизолация – общо 33 см. Също така по делото се установи, че е изградена допълнителна стоманобетонна греда по цялата дължина на северната стена на сградата, която е с височина 1, 1 м. от нивото на настилката, дължина 9, 51 м. в обекта и ширина от 43 см. Това от своя страна пряко е рефлектирало върху възможността за използването на търговски обект „Бърза закуска“ по предвиденото предназначение, тъй като се налага промяна на предвиденото местоположение на техническото оборудване по одобрения проект – грил, тостер, микровълнова печка, сокоизстисквачка, хладилник с фризер (60/60/180 см.). Променена е и формата на обекта, която е в отклонение на одобрения архитектурен проект, описана по – горе. Установи се, че поради извършените промени по време на строителството и допълнително изградената греда застроената площ на обекта е намалена с 3, 4 кв. м. при пода на помещението, а отклонението в застроената площ на магазин 5 спрямо одобрения инвестиционен проект е 0, 2 кв. м. Разликата за апартамент 12 е 2, 4 кв. м. по – малка застроена площ от проектната, а за апартамент 14 – 1, 2 кв. м. по – малко от проектната застроена площ. Така при извършеното от ответника строителство застроената площ на двата магазина е с общо 3, 6 кв. м. по – малко спрямо общата проектна площ, а застроената площ на двата апартамента е намалена общо с 3, 6 кв. м. Действително по време на строителството е постановена заповед № РА51-165/12.07.2017 г. на главния архитект на СО, обсъдена по – горе, с която е допълнено издаденото за процесната сграда разрешение за строеж и е допуснато съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл.154, ал.2, т.5 ЗУТ, съгласно одобрени от Направление „Архитектура и градоустройство“ – СО инвестиционни проекти по част „Конструкции“ на 12.07.2017 г. Същата е постановена във връзка с укрепване на участъкът в изкопа на новостроящата се сграда чрез шлицови стени с дебелина 40 см., подпрени с един ред стоманени разпонки. С нея обаче не е предвидено изграждането на стоманобетонна греда по цялата дължина на северната стена на сградата с посочените по – горе параметри. Извод в тази насока не може да се направи и от ангажираната по делото строителна документация, анализирана от вещото лице при изпълнение на възложената от съда задача. Ето защо се налага изводът, че изградената в магазин 6 „Бърза закуска“ стоманобетонна греда на северната стена на сградата е в отклонение на одобрената проектна документация, поради което същата не следва да се съобразява при определяне застроената площ на магазина. Основателно е възражението на ответника по жалбата, че доколкото стоманобетонната стена е с височина 1, 1 м. от нивото на настилката, тя не може да бъде включена като увеличение на уговорената застроена площ на помещението. Стената е изградена в магазин 6 Бърза закуска, който е на кота 0.0 и не достига височина от 1, 2 м. от средното ниво на прилежащия терен. Ето защо изградената стоманобетонна стена не може да се включи в застроената площ на магазин 6 „Бърза закуска“ и на това основание. Не без значение е и обстоятелството, че в резултат от изграждането на тази стена се препятства ползването на обекта по предвиденото предназначение, доколкото се налага промяна на предвиденото местоположение на техническото оборудване по одобрения проект. Ето защо не може да се възприеме тезата на жалбоподателя, че в резултат от изградената по – дебела външна стена и стоманобетонната греда застроената площ на обекта е увеличена с 0, 7 кв. м., доколкото това е сторено в отклонение на проектната документация. Противното би довело до това жалбоподателят да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Предвид обстоятелството, че площта на магазин 6 „Бърза закуска“ е намалена с 3, 4 кв. м. спрямо проектнтата, а на магазин 5 – с 0, 2 кв. м., както и площта на апартамент 12 е намалена с 2, 4 кв. м. спрямо проектната, а на апартамент 14 – с 1, 2 кв. м., както и пазарната стойност на намалената площ от магазините възлиза на 10 900 лв., а на апартаментите – 11 900 лв., съгласно експертното заключение на вещото лице Р. К., общата сума на дължимото от жалбоподателя обезщетение, възлиза на 22 800 лв. Същото е определено съобразно постигнатите между страните уговорки в споразумението от 17.10.2020 г. От тази сума следва да се приспадне 1 590 лв. – стойността на монтираните врати в обектите на ищеца, съобразно своевременно въведеното възражение за извършено между страните прихващане, което е безспорно в отношенията им. Така дължимото от жалбоподателя обезщетение възлиза на 21 210 лв. По изложените съображения и доколкото решението не е обжалвано от ищеца и с оглед изискванията на чл.271, ал.1 изр. последно ГПК, установяващ забрана за влошаване положението на жалбоподателя, обжалваното решение следва да се потвърди. По разноските по производството: При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК жалбоподателят следва да заплати на насрещната страна сторените във въззивното производство разноски. Техният размер възлиза на 500 лв. – заплатено възнаграждение за един адвокат. Воден от гореизложеното, съдът