Решение № 487 от 24.10.2025 г. на Окръжен съд - Велико Търново по дело № 528/2025 г.

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК Образувано е по въззивна жалба на ЧЗК „Шипа“ с. Л., подадена чрез адв. Т. П. от САК, против решение № 871/04.12.2024г. постановено по гр. д. № 2629/2023г. на Районен съд - Горна Оряховица, с което е прието за установено по отношение на страните по делото, че договор за наем на земеделски земи № 243/27.02.2018г., сключен между жалбоподателя и М. В. Х. и С. И. Ф., изменен с Анекс от 09.07.2020г. и с Анекс от 08.11.2022г. относно срока на наема от 3 на 8 години, имащ са предмет поземлени имоти с идентификатори 44046.18.1, 44046.42.19 и 44046.58.4, находящи се в землището на с. Л., общ. С., нямат действие по отношение на „Тива“ ООД и не могат да му се противопоставят. Във въззивната жалба са изложени оплаквания за неправилност на първоинстанционното решение, поради нарушение на материалния закон и поради съществени нарушения на процесуалните правила. Възразява се, че жалбоподателят не възпрепятства и не създава административни пречки на „Тива“ ООД да упражнява законните си прави на собственик и да участва в масиви за ползване на земеделска земя по реда на чл. 37в ЗСПЗЗ, както и на наемателя и арендатор на тези земи. В тази връзка се изтъква, че от една страна обект на процесния договор за наем са идеални части от наетите обекти, а не целите имоти, а от друга, че на основание чл. 237 ал. 1 ЗЗД този договор е противопоставим на ищеца „Тива“ ООД, тъй като последният е придобил процесните обекти, след сключването му. Акцентира се, че отдавайки под наем само своята идеална част от правото на собственост наемодателите по оспорения договор са действали в съответствие с чл. 30 ал. 3 ЗС и са ползвали имотите съразмерно на дела си. Допълва се, че след изтичането на първоначалния срок за наем, ползването на имотите е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя и другите съсобственици, поради което наемния срок е продължен за неопределено време, съгласно чл. 236 ал. 1 ЗЗД. Сочи се, че ищецът след като е придобил идеални части от процесния имот е отдал целия обект под аренда в нарушение на закона и по този начин е създал пречки на другия съсобственик да си служи с вещта според неговите права. Жалбоподателят смята, че ищецът предявявайки процесната претенция злоупотребява с права, тъй като иска да получи фактическа власт върху целите имоти, без да е собственик в пълен обем. В заключение посочва, че след като процесния договор и анексите към него са сключени в предписаната от закона форма и са надлежно вписани в Службата по вписванията при ГОРС, те са противопоставими на ищеца. По тези съображения се иска от ВТОС да отмени обжалваното решение и да постанови ново, с което да отхвърли предявения иск. В срока по чл. 263 ал.1 изр.1 ГПК отговор по въззивната жалба е подаден от ищеца по делото. С нея се поддържа, че обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно, тъй като наемодателите не са притежавали повече от 25 % от собствеността на отдадените под наем процесни обекти, поради което договора за наем не е противопоставим на ищеца. Посочва се, че същият притежава над 70 % от собствеността, поради което валидно е отдал земите под аренда, който не може да бъде регистриран в ОСЗ – С. и да се получава субсидии, поради наличието на договора за наем, което представлява реално препятстване ползването на имотите. Изтъкват се съображения срещу позоваването от страна на жалбоподателя на разпоредбата на чл. 237 ал. 1 ЗЗД, с оглед специалната норма на чл. 4а ал. 2 ЗСПЗЗ. Посочва се, че в процесния договор за наем липсва уговорка, от която да е видно, че се отдават под наем идеални части от процесните обекти. Възразява се срещу оплакванията в жалбата за липсата на противопоставяне от страна на ищеца след изтичане на срока на договора за наем. С тези доводи се иска от въззивната инстанция да потвърди обжалваното решение с присъждане на разноски. Великотърновският Окръжен съд, в качеството си на въззивна инстанция, като съобрази наведените във въззивната жалба оплаквания, доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното: Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 ал. 1 ГПК от легитимирана страна, с правен интерес да обжалва постановения първоинстанционен съдебен акт, поради което е процесуално допустима. Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. За да извърши възложената му въззивна проверка настоящият състав на ВТОС съобрази, че пред районният съд е предявен установителен иск с правно основание чл. 124 ал. 1 ГПК, с който ищецът иска да отрече със сила на присъдено, че сключеният между ответниците договор за наем на земеделски земи № 243/27.02.2018г., изменен с Анекс от 09.07.2020г. и с Анекс от 08.11.2022г. относно срока му от три години на осем години, имащ за предмет временното и възмездно ползване на поземлени имоти с идентификатори 44046.18.1, 44046.42.19 и 44046.58.4, находящи се в землището на с. Л., общ. С., няма действие по отношение на него и не може да му се противопостави. Ищецът е изтъкнал, че наемодателите по оспорения договор за наем към момента на сключването и към момента на последващото му изменение с посочените анекси са притежавали по – малко от изискуемите по закон 25 % от идеалните части от процесните имоти, а именно 16 % респ. 11 %, както и че същият през 2023г. е придобил чрез възмездна сделка 720/1080 ид. части от тях. Ищецът допълва, че след придобиване на собствеността е отдал под наем и аренда спорните имоти на трето лице, което за стопанската 2023/2024г. е заявило пред ОСЗ – гр. С. желание да участва с тези ниви в масиви за ползване по реда на чл. 37в ЗСПЗЗ, каквото желание е изявил и първият ответник като наемодател по договора за наем от 2018г. Ищецът посочва, че с нарочно писмо от 16.08.2023г. административният орган е отказал на горепосочените два субекта участие в процедурата по чл. 37в ЗСПЗЗ до решаване на спора между тях по съдебен ред. Ищецът смята, че по този начин първият ответник му създава пречки да упражнява правата си на собственик и доколкото той се легитимира като ползвател по договор за наем сключен в нарушение на чл. 4а ЗСПЗЗ, последният не му е противопоставим по отношение на продължаването на срока, извършено с двата анекса, поради което и няма действие спрямо него. Отговор на исковата молба е подаден само от първия отвеник и настоящ жалбоподател, с който предявеният иск се оспорва като неоснователен и недоказан. Възразява се, че оспореният договор за наем, изменен с двата анекса, е валиден и поражда своето действие, както и че е противопоставим на ищеца на основание чл. 237 ал. 1 ЗЗД, тъй като е вписан в Службата по вписвания при ГОРС и доколкото той е придобил собствеността върху имотите след сключването му. Този ответник оспорва да е препятствал ищецът съответно неговият арендатор да участва в масиви за ползване по реда на чл. 37в ЗСПЗЗ, още повече, че договора за наем от 2018г. има за предмет идеалните части от процесните имоти, принадлежащи на вторите ответници и по този начин не се пречи на останалите съсобственици да си служат с общата вещ, съобразно правата им. Допълва, че след изтичане на първоначалния тригодишен срок на наемния договор, ползването на съответните идеални части от имотите е продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателите. Акцентира, че се самият ищец създава пречки за ползването на земите, след като ги арендува изцяло, а не до размера на идеалните си части, както и че ищецът и неговият арендатор са свързани лица, което сочи на злоупотреба с права. При тези твърдения на страните и от събраните по делото писмени доказателства се установява следното от фактическа страна: С договор за наем от 27.08.2018г. втората ответница и наследодателя на последните две ответници са отдали под наем на първия ответник общо 13, 168 дка земеделска земя, находяща се в землището на с. Л., общ. С., от която - 4, 168 дка от поземлен имот с идентификатор 44046.18.1 в местн. „•••“, 3, 002 дка от поземлен имот с идентификатор 44046.42.19 в местн. „•••“ и 5, 998 дка от поземлен имот с идентификатор 44046.58.4 в местн. „•••“. Страните са уговорили срок на договора за наем от три стопански години, считано от стопанската 2018/2019г. и годишно наемно плащане в размер на 40 лв. за декар. Договора за наем е с нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в Службата по вписванията при ГОРС. С анекси с нотариална заверка на подписите от 02.07.2020г. и от 31.10.2022г., вписани в Службата по вписванията при ГОРС, страните по договора за наем са изменили съдържанието му като са се съгласили, че се отдават под наем 4, 168/12, 505 ид.части от първата нива, цялата с площ от 12, 505 дка, 3, 002/9, 006 ид.части от втората нива, цялата с площ от 9, 006 дка и 5, 998/17, 993 ид. части от последната нива, цялата с площ от 17, 003 дка, както и че договора за наем се сключва за срок от 8 стопански години, считано от стопанската 2018/2019г. С решение № 42 от 18.02.1993г. правото на собственост върху въпросните имоти е било възстановено по реда на земеделската реституция в полза на наследниците на М. К. У., като наемодателите по договора за наем като част от наследниците от коляното на дъщеря му М. М. Н. са притежавали под 1/3 ид. част от тях /удостоверение за наследници от 28.11.2023г./. През 2022г. наследодателят на последните ответници се е разпоредил с договор за дарение и с договор за покупко – продажба с притежаваните от него идеални части от спорните имоти в полза на трето за спора лице. През 2023г. с договори за замяна и продажба ищецът по делото придобива 2/3 ид. части /720/1080 ид. части/ от процесните земеделски земи. С договор за аренда от 28.06.2023г. с нотариална заверка на подписите, вписан в Службата по вписванията при ГОРС, същият отдава под аренда за срок от 10 години, считано от 01.10.2023г. целите спорни земи срещу арендна вноска от 50 лв. на декар годишно. От представените писма от ОСЗ – гр. С. се установява, че за стопанската 2023/2024г. за процесните земеделски земи има регистрирани в поземлената служба два договора за наем с арендатора на ищеца и с първия ответник. Въз основа на така установените факти въззивният съд прави следните правни изводи: Предявен е отрицателен установителен иск по чл. 124 ал. 1 ГПК, с който собственик на мажоритарен дял от общата вещ, отдал същата под аренда за срок от 10 години с вписан договор по чл. 3 ал. 2 ЗА, сключен през 2023г. иска да отрече правното действие на вписан съгласно чл. 4б ал. 3 ЗСПЗЗ договор за наем на същата вещ /ид. части от нея/, сключен през 2018г. от съсобственици с миноритарен дял със срок на действие от 8 стопански години, съгласно последващите му изменения. Съгласно константната практика на ВКС при наличие на конкуриращи се основания за ползване на един и същи имот през един и същ период от различни лица, желаещи да участват в масиви за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ или за кандидатстване за финансови помощи по ЗПЗП, е налице правен интерес от установяване кой от тях има противопоставими на другия права респ. валидно право на ползва вещта. В такъв случай е налице гражданскоправен спор, който следва да бъде разрешен по съдебен ред. Ищецът като собственик на мажоритарен дял от процесните земи и арендодател по договор за аренда, с който те са арендувани, при горната хипотеза – наличие на конкуриращи се основания за ползване, също има интерес да отрече правното действие на конкуриращия договор за наем, в изпълнение на договорното си задължение да предаде владението и да осигури безпрепятствено ползване на арендуваната вещ по предназначение. По тези съображения предявеният установителен иск се явява допустим, при наличие на правен интерес от ищеца за завеждането му, поради което решението на районния съд е валидно и допустимо, тъй като същият се е произнесъл по наведените от ищцовата страна факти и в съответствие с отправеното от нея искане за защита. По правилността на решение, с оглед на релевираните във въззивната жалба оплаквания, въззивният съд намира, че съгласно правилото на чл. 32 ал.1 ЗС общата вещ се управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. В тази връзка когато по отношение на съсобствени имоти /земеделски земи/ са сключени договори за наем респ. аренда от съсобственици с различни права в съсобствеността, превес има ползването по този договор, който е сключен от съсобствениците, притежаващи повече от 50 % от общата вещ. Този извод е пряко проявление на правилото на чл. 32 ал. 1 ЗС, тъй като договора, сключен със съсобственик притежаващ повече от половината от общата вещ обвързва всички, тъй като решението на мнозинството при управлението и използването на съсобствената вещ е задължително за всички участници в общността. В тази връзка след като ищецът е носител на 2/3 ид. части от правото на собственост, той притежава повече от половината от вещта и неговото решение да я отдаде изцяло под аренда е решение на мнозинството как същата да се използва. Това решение обвързва всички съсобственици и е противопоставимо на договорното ползване на идеални части от вещта, съответстващи на правата на съсобствениците – наемодатели. Следователно възражението на жалбоподателя, че предмет на оспорения договор за наем са идеални части от общата вещ, които наемодателите притежават, а не цялата вещ е напълно неоснователно и не може да доведе до неоснователност на иска. В случая приоритет има сключения договор за аренда, доколкото такава е волята на мнозинството в общата вещ за начина на използването й. Договора за наем от 2018г., продължен с двата анекса до стопанската 2025/2026г. не е противопоставим на ищеца и няма правно действие по отношение на него за този срок. Наемодателите по него, освен че нямат 25 % от ид. части, съгласно изискването на чл. 4а ЗСПЗЗ, която разпоредба е действаща към момента на удължаването на срока, не биха могли да го сключат и за период по – дълъг от три години по арг. от чл. 229 ал. 2 ЗЗД. Същите могат да вършат само действие на обикновено управление и ползването на отдадените под наем ид. части от земеделските земи е непротивопоставимо на ищеца към момента на придобиването от него на мажоритарния дял в общата вещ. С изтичането на тригодишния срок – стопанска година 2020/2021г., договора е прекратен по право /арг. чл. 229 ал. 3 ЗЗД/, независимо от подписания анекс за удължаване на срока му до стопанската година 2025/2026г. Продължаващото ползване на наетата вещ /ид. части от нея/ по реда на чл. 236 ал. 1 ЗЗД, води до трансформиране на договора за неопреден срок, но препятства действието на разпоредбата на чл. 237 ал. 1 ЗЗД, каквото оплакване прави жалбоподателя, доколкото приложение ще намери правилото на чл. 237 ал. 2 in fine ЗЗД. По тези съображения, след като ищецът притежаващ мажоритарен дял в общите земи /70 %/ има мнозинство в съсобствеността по см. на чл. 32 ал. 1 ЗС и е взел решение за отдаването им под аренда, конкуриращият се договор за наем на ид. части от тях за съвпадащия период не му е противопоставим и няма действие по отношение на него. Същият има интерес да признае по съдебен ред със сила на присъдено липсата на правно действие и на непротивопоставимост на наемния договор спрямо него, за да може да упражни правата си по чл. 37в ЗСПЗЗ. Ако останалите съсобственици смята, че този решение на мнозинството е вредно за общата вещ, могат да отнесат спора до районния съд, които да извърши разпределение на ползването й в съответните реални граници. До същите правни извод и краен резултат е достигнал районният съд в обжалваното решение, поради което същото като правилно и законосъобразно следва да се потвърди. При този изхода на делото претенцията на въззивника за разноски за двете инстанции се явява неоснователна. Право на разноски пред настоящата инстанция, с оглед резултата от въззивното обжалване, има въззиваемата страна, която в срок е представила списък по чл. 80 от ГПК. Същата е доказала заплащането на адвокатски хонорар в размер на 1000 лв., който следва да й бъде присъден. Водим от горното, Великотърновският Окръжен съд