Решение № 13857 от 22.4.2025 г. на Административен съд - София-град по дело № 899/2025 г.

Жалбата е допустима, тъй като е подадена от надлежна страна и в срока по чл. 27, ал. 1 от ЗОС. Разгледана по същество, съдът намира следното:

Оспорената заповед е издадена от компетентен административен орган в кръга на предоставените му правомощия по чл. 25, ал. 2 ЗОС. Налице са доказателства за спазване на процедурата по чл. 25 ЗОС - публикувани са обявления в два централни и един местен ежедневник. Изпратено е и обявление до кмета на район "Сердика" за поставянето му на определеното място в сградата на общината. Жалбоподателят не навежда твърдения за неспазване на процедурата по обявяването на отчуждаването.

Спазени са сроковете по чл. 25, ал. 2, изр. посл. и чл. 22, ал. 10 ЗОС.

Възраженията на жалбоподателката, че не са били налице законови основания за изменение на плана за улична регулация, съгласно който частта от нейния имот се отрежда за отчуждаване и реализиране на улица-тупик, не следва да се разглеждат в настоящото производство, с предмет обжалване на заповед на кмета на общината по чл.25, ал.2 от ЗОбС. Тези възражения е следвало да се заявят при евентуално обжалване на заповедта, с която е одобрено изменението на ПУР, но не се твърди жалбоподателката да е обжалвала заповедта - Заповед № САГ23-РА50-270/26.07.2023г., приложена по настоящото дело.

По отношение спорния в настоящото производство въпрос, относно размера на определеното парично обезщетение за отчуждаването на имота на жалбоподателката, съдът намира следното:

Съгласно чл. 22, ал. 5 ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Според чл. 22, ал. 6 ЗОС, конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани за застрояване с предходен подробен устройствен план, е предназначението им, определено с предходния подробен устройствен план, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1. В § 1, т. 2 ДР на ЗОС е дадена легална дефиниция на "Пазарни цени на имоти със сходни характеристики", а в § 1, т. 3, б. "а" – легална дефиниция на "Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот".

От анализа на цитираните разпоредби следва, че за определяне на "равностойно парично обезщетение" по реда на чл. 22, ал. 5 от ЗОС и § 1, т. 1, 2 и 3 ДР на ЗОС чрез пазарни аналози, като такива могат да служат само сделки с имоти, отговарящи на следните характеристики: 1. възмездни сделки /покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека и др. /, като поне една от страните по тях да е търговец; 2. сделките да се отнасят за имоти в близост до отчуждавания, т. е. да попадат в една и съща ценова зона /за урбанизираните територии/; 3. да са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и да са вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота; 4. имотът, предмет на сделката, да е с устройствен статут и предназначение, съответстващ на този, който има отчуждаваният имот, но преди влизането в сила на ПУП, по който се прави отчуждаването.

Съдът при определяне размера на дължимото обезщетение за отчуждаване на имота на жалбоподателката кредитира заключението на приетата по делото съдебна оценителна експертиза. В съответствие с изискването на цитираните по-горе разпоредби, вещото лице е установило конкретно предназначение на имота по предходния ПУП – като УПИ с показатели за застрояване за Жм (устройствена зона с нискоетажно жилищно застрояване). След справка от всички представени сделки, вещото лице е установило две сделки, които правилно са възприети за пазарни аналози – възмездни сделки, една от страните по тях е търговец; имат за предмет имоти, които попадат в една и съща ценова зона с отчуждавания имот; сключени са в 12-месечния период преди възлагане на оценката и са вписани в Служба по вписванията [населено място], както и имотите имат устройствен статут и предназначение, съответстващи на тези на отчуждавания имот съгласно предходния ПУП. Така, пазарната стойност на имота е определена въз основа на пазарни аналози, обективиращи сделки с "имоти със сходни характеристики" и е определено обезщетение за отчуждавания имот в размер на 3578, 96 лева, до който извод е стигнал и административният орган при издаване на оспорената заповед.

По отношение посочените в експертизата подобрения в имота:

Вещото лице е установило, че в имота има ограда от телена мрежа с височина 1, 5м. и стоманобетонови колове 7 бр. – с обща дължима 15, 10м. и две порти. Част от две подпорни стени с височина 0, 7м и ширина 0, 5м., жив плет и едно растение – ябълка, на 1-2 години. Не се доказа по делото да е издавана заповед за премахване на незаконен строеж, поради което и съдът намира, че не е налице изключението на чл.22, ал.14 от ЗОбС и към размера на обезщетението следва да се добави и стойността на подобренията, изчислени от вещото лице на 1033, 63 лева. Тези подобрения не са съобразени от административния орган, поради което заповедта следва да бъде отменена като незаконосъобразна, в частта на определеното обезщетение, като бъде определено обезщетение от общо 4612, 59 лева (3578, 96 лв. за имота и 1033, 63 лв. – за подобренията).

При този изход на делото, право на разноски има жалбопдателката. Претендира сумата от общо 1610 лева, от които – 10 лв.-държ. такса, 600 лв. – разноски за вещо лице [рег. номер]. – платено адвокатско възнаграждение съгласно приложения договор за правна защита и съдействие от 21.01.2025г. Пълномощникът на ответника релевира възражение по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на платното адвокатско възнаграждение, което съдът намира за неоснователно, съобразявайки фактическата и правна сложност на делото и платения хонорар от 1000 лева.

Воден от горното, Административен съд [област] град, 27 състав