Решение № 1449 от 27.4.2025 г. на Районен съд - Варна по дело № 14838/2023 г.

Производството по делото е образувано по искова молба на Т. А. Т., ЕГН ••••••••••, с адрес: ••••, с която против ЕТ „А. - С. Д.“, ЕИК •••••, седалище и адрес на управление •••••, са предявени следните обективно съединени искове:

• За осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 676, 10 лв., представляваща дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. за стопанската 2020/2021 г., както и лихва за забава, в размер на 157, 04 лева, за периода от 03.10.2021 г. до 06.11.2023 г;

• за осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 676, 10 лв., представляваща дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. за стопанската 2021/2022 г., както и лихва за забава, в размер на 88, 49 лева, за периода от 03.10.2022 г. до 06.11.2023 г;

• за осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 676, 10 лв., представляваща дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. за стопанската 2022/2023 г., както и лихва за забава, в размер на 9, 61 лева, за периода от 03.10.2023 г. до 06.11.2023 г;

• за разваляне на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. поради неизпълнение на задължението на арендатора с повече от 3 (три) месеца да извърши дължимото арендно плащане към арендодателя за стопанските 2020/2021 г. и 2021/2022 г., на основание чл.28, ал.1 и 2 ЗАЗ;

• за осъждане на ответника да върне на ищеца, следните недвижими имоти, находящи се в гр. •••, а именно: 1.Поземлен имот с идентификатор № ••••• по Кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР), местност „•••“, площ 4501 кв.м, трета категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - •••, при граници: имоти с идентификатори •••••, ••••, ••••, ••••, ••••; 2.Поземлен имот с идентификато𠹕••• по КККР, местност „•••“, площ 4501 кв.м, четвърта категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - ••••, при граници: имоти с идентификатори ••••, •••••, ••••, ••••, ••••• и 3.Поземлен имот с идентификато𠹕••• по КККР, местност „•••“, площ 4520 кв.м, четвърта категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - ••••, при граници: имоти с идентификатори •••, ••••, •••, ••••, •••, ••••, ••••, за които е сключен договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. поради разваляне на договора вследствие виновно неизпълнение на арендатора, на основание чл. 30, ал.1 ЗАЗ.

В условията на евентуалност се претендира да бъде изменен договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г., в частта относно дължимото арендно плащане като същото бъде увеличено на 90 лв./дка, считано от стопанската 2023/2024 г. до изтичане срока на договора, на основание чл.16, ал.5 ЗАЗ, вр. чл.8, ал.2, т.1 ЗАЗ. Претендират се сторените разноски.

Обстоятелствата, от които произтичат претендираните от ищеца права.

На 17.09.2005 г., между Е. Х. Г. и ответника по делото е сключен договор за аренда на земеделски земи, вписан в Служба по вписванията ••• с дв. вх. peг. №••••• г. Съгласно сключения договор, арендодателят предоставя на ответника, за възмездно и временно ползване, следните недвижими имоти, находящи се в землището на гр. •••, а именно: 1. Поземлен имот с идентификатор № ••••• по КККР, местност „•••“, площ 4501 кв.м, трета категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - •••, при граници: имоти с идентификатори •••••, ••••, ••••, ••••, ••••; 2. Поземлен имот с идентификато𠹕••• по КККР, местност „•••“, площ 4501 кв.м, четвърта категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - ••••, при граници: имоти с идентификатори ••••, •••••, ••••, ••••, ••••• и 3. Поземлен имот е идентификато𠹕••• по КККР, местност „•••“, площ 4520 кв.м, четвърта категория, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план - ••••, при граници: имоти с идентификатори •••, ••••, •••••, •••••, •••••, •••••, •••••. Договорът е сключен за срок от 7 стопански години, който е бил продължаван със сключването на анекси - през 2011 г., 2015 г. и 2018 г. С допълнителното споразумение от 13.03.2018 г., вписано в СлВп-••• с дв. вх. peг. ••••• г., срокът на договора е продължен до края на стопанската 2026/2027 г., а арендното плащане е определено да бъде в размер на 50 лв./декар. Твърди се, че общата площ на предоставените за ползване имоти е 13, 522 дка, а дължимото годишно арендно плащане по договора, след сключване на последния анекс е сума в размер на 676, 10 лв. (13, 522 дка х 50 лв./дка). Арендното плащане е дължимо след приключването на стопанската година.

В исковата молба се сочи, че след сключване на процесния договор за аренда, ищецът е придобил правото на собственост на недвижимите имот, поради което и на осн. чл.17, ал.2 ЗАЗ, същият е замества арендодателя като страна по договора. След уведомяване на арендатора, същият дължи арендното плащане на приобретателя.

Твърди се, че на 27.04.2023 г. ищецът уведомява ответника, че е придобил правото на собственост върху процесните недвижими имоти, като го кани да изпълни доброволно задължението си за дължимите арендни плащания, за стопанските 2020/2021 г. и 2021/2022 г., падежите на които са настъпили съответно на 02.10.2021 г. и 02.10.2022 г. Независимо, че ответникът е получил поканата за плащане, изпълнение не е последвало. Към датата на подаване на исковата молба ответникът все не е заплатил на ищцата дължимото арендно плащане за стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г. В срока по чл.131 ГПК, ответникът представя отговор на исковата молба, с който оспорва основателността на предявените искове. Заявява, че не е бил уведомен за промяната в собствеността на недвижимите имоти. Сочи, че това обстоятелство му е станало известно едва с връчване на препис от исковата молба. Твърди, че с платежно нареждане от 19.01.2024 г. е заплатил на ищеца сумата от общо 2028, 30 лева, представляваща дължимите арендни плащания за стопанските 2020/2021 г., 2021/2022 г. и 2022/2023 г., в размер на 676, 10 лева за всяка година, както и мораторна лихва, в размер на 255, 14 лева. Намира, че предявеният иск с правно основание чл.28 ЗАЗ е неоснователен и същият следва да бъде отхвърлен. Оспорва предявения иск с правно основание чл.30 ЗАЗ. Оспорва да му е била връчена покана по см. на чл.16 ЗАЗ. Намира, че връчването на същата е извършено с връчването на препис от исковата молба и приложенията към същата. Сочи, че исканото изменение не е обусловено от настъпили изменения, които да водят до „очевидно несъответствие“, като заявява, че арендното плащане в размер на 50 лв./дка отговаря на обективните икономически условия.

С протоколно определение от открито съдебно заседание, проведено на 24.03.2025 г., по искане на ищеца, съдът е прекратил производството по делото, на основание чл.232 ГПК, по отношение на следните искове:

• за осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 676, 10 лв., представляваща дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. за стопанската 2020/2021 г., както и лихва за забава, в размер на 157, 04 лева, за периода от 03.10.2021 г. до 06.11.2023 г;

• за осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 676, 10 лв., представляваща дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. за стопанската 2021/2022 г., както и лихва за забава, в размер на 88, 49 лева, за периода от 03.10.2022 г. до 06.11.2023 г;

• за осъждане на ответника да заплати на ищеца, сумата от 676, 10 лв., представляваща дължимото арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г. за стопанската 2022/2023 г., както и лихва за забава, в размер на 9, 61 лева, за периода от 03.10.2023 г. до 06.11.2023 г;

• за изменение на договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. №••••• г., изменен с анекс, вписан в СВ ••• с дв. вх. peг. ••••• г., в частта относно дължимото арендно плащане като същото бъде увеличено на 90 лв./дка, считано от стопанската 2023/2024 г. до изтичане срока на договора, на основание чл.16, ал.5 ЗАЗ, вр. чл.8, ал.2, т.1 ЗАЗ.

Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено, от фактическа страна, следното:

С договор за аренда, сключен на 17.09.2005 г., между Е. Х. Г., ЕГН ••••••••••, с адрес: гр. •••, •••••, като арендодател и ЕТ „А. - С. Д.”, вписан в Служба по вписванията – ••• с вх.№3864/04.10.2005 г., страните постигат съгласие, че арендодателят ще предостави за временно и възмездно ползване на следните недвижими имоти, находящи се в землището на гр. •••, а именно: нива в м-ст „•••“, с площ от 4500 кв.м, съставляващ имот № ••••; нива в м-ст „•••“, с площ от 4500 кв.м, съставляващ имот №•••; ниво в м-ст „•••“, с площ от 4500 кв.м, съставляващ имот №••••. Договорът е сключен за срок от 7 години, считано от стопанската 2005/2006 г. до стопанската 2011/2012 г. Съгласно чл.7 от договора, дължимото арендно плащане е в размер 10 лв./дка, като същото се заплаща след края на всяка стопанска година.

С анекс от 23.06.2011 г., срокът на договора е продължен до 30.10.2016 г., а размерът на арендното плащане е увеличен на 22 лв./дка. Имотите са индивидуализирани с посочване на местонахождение, граници, площ и кадастрален идентификатор. Същите са: поземлен имот с идентификатор •••• по КККР, м-ст „•••”, площ 4500 кв.м, при граници: имоти с идентификатори •••, ••••, ••••, ••• и ••••; поземлен имот с идентификатор ••••• по КККР, м-ст „•••”, площ 4500 кв.м, при граници: имоти с идентификатори •••••, ••••, ••••, ••••.•• и поземлен имот с идентификатор •••• по КККР, м-ст „•••”, площ 4519 кв.м, при граници: имоти с идентификатори •••, ••••, •••, ••••, •••, ••••, ••••.

На 30.03.2015 г. е подписан втори анекс към договора за аренда, като срокът на последния е продължен до 30.10.2020 г. Уговорен е по-висок размер на арендното плащане, а именно – 38 лв./дка. С анекс от 13.03.2018 г., вписан в Служба по вписванията – ••• с вх. рег. № ••••• г., срокът на договора за аренда е продължен до стопанската 2026/2027 г. Арендното плащане е определено в размер на 50 лв./дка.

С договор за продажба на недвижими имоти, сключен на 05.08.2021 г. и обективиран в нотариален акт № •••, том VI, рег. № •••, дело № ••• г. на В. М. - нотариус с район на действие Районен съд – •••, рег. № ••3 на НК, вписан в Служба по вписванията – •••, дв. вх.рег. № •••• г., вх.рег. №•••• г., Е. Х. Г. продава на Т. А. Т., собствените си недвижими имоти, както следва: Същите са: нива - поземлен имот с идентификатор ••••• по КККР, м-ст „•••”, площ 4501 кв.м, при граници - имоти с идентификатори: ••••.•••, ••••.•••, ••••, ••••.40, ••••.98; поземлен имот с идентификатор •••• по КККР, м-ст „•••”, площ 4501 кв.м, при граници - имоти с идентификатори: ••••, ••••, •••, ••• и ••••; поземлен имот с идентификатор •••• по КККР, м-ст „•••”, площ 4520 кв.м, при граници - имоти с идентификатори: ••••••, •••, •••••, ••••••, ••••••, ••••••, ••••••.

С писмен документ, озаглавен „Уведомително писмо №8 Покана за доброволно изпълнение“, ищецът уведомява арендатора, че е придобил правото на собственост върху предоставената за ползване земеделска земя, като определя срок от пет работни дни, считано от съобщаването, в течение на който да извърши плащане на дължимата рента за стопанските 2020/2021 г. и 2021/2022 г. или да представи доказателство, че е заплатил претендираните суми. Посочена е банкова сметка на Т. Т.. Уведомителното писмо, ведно със съдържащата се в него покана за доброволно изпълнение са връчени на ответника, на дата 27.04.2023 г. – обстоятелство, което се установява от приложената обратна разписка.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Ищцовата претенция намира правно основание в разпоредбите на чл.28, ал.2 вр. ал.1 ЗАЗ вр. чл.30, ал.1 ЗАЗ. Исковете са допустими, поради което съдът дължи произнасяне по основателността им.

Договорът за аренда е двустранен, възмезден, консенсуален. От него възникват права и задължения в тежест и полза на всяка от страните, затова изпълнението на задължението на едната страна е функционално обусловено от изпълнението на задължението на другата страна. Задължение на арендателя е да предаде на арендатора за временно и възмездно ползване, обекта на договора, а задължение на арендатора е да извърши уговореното арендно плащане /чл.2, ал.1 ЗАЗ/. Съществените условия на договора обхващат неговия предмет, срок на действие и възнаграждение, а доказването на твърдяната договорна връзка означава установяване на съвпадащи волеизявления на страните досежно елементите от същественото съдържание.

Страните по делото не спорят, че са обвързани в облигационно правоотношение, възникнало въз основа на договора за аренда, сключен през 2005 г., в изискуемата от чл. 3, ал.1 ЗАЗ, писмена форма, с нотариално удостоверяване на подписите, който е вписан е в службата по вписванията. Договорът е със срок на действие до приключване на стопанската 2026/2027 г., като при сключването му, недвижимите имоти, предмет на договора, са предадени на арендатора и се ползват от същия.

Съгласно разпоредбата на чл.8, ал.5 вр. ал.1 ЗАЗ, ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. С договора за аренда, страните изрично са уговорили, че плащането на дължимата рента се извършва след приключване на стопанската година, а доколкото не е посочена конкретна дата на плащане, следва да се приеме, че това е първият ден след приключване на стопанската година – 02 октомври, по аргумент на пар. 2, т.3 ДР ЗАЗ.

Дължимото арендно плащане за стопанските 2020/2021; 2021/2022 и 2022/2023 г. е извършено от ответника едва на 19.01.2024 г., след връчване на препис от исковата молба. Съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че той не е бил уведомен от ищеца по реда на чл.17, ал.3 ЗАЗ, за заместване на арендодателя. Действително, приобретателят е изпълнил със закъснение задължението си да уведоми арендатора за настъпилото заместване, но това е сторено далеч преди датата на връчване, на препис от исковата молба - 21.12.2023 г. От приобщените по делото писмени доказателства – уведомително писмо, товарителница на куриерска служба и обратна разписка, се установява, че поканата за плащане е връчена на ответника, на дата 27.04.2023 г., като авторството на подписа, положен от С. Д., в графа „приел“, в разписката, не е оспорено от него, поради което съдът приема, че уведомлението е достигнало до арендатора на тази дата. След като е получил поканата на 27.04.2023 г., с оглед определения му срок за изпълнение – пет работни дни от връчването, то ответникът е изпаднал в забава на 09.05.2023 г. /при съобразяване, че в периода има четири почивни дни, а 01.05.2023 г. и 08.05.2023 г. са неприсъствени дни/.

На основание чл.17, ал.3, изр.2 ЗАЗ, приобретателят, придобил арендувания имот, замества арендодателя, като страна по вписан договор за аренда, но не може да иска към него да бъде изпълнено задължение, което е било изпълнено към предишния арендатор, до получаване на съобщението за заместването. По делото нито се представят доказателства, нито се твърди, че ответникът е заплатил на Е. Г. дължимата рента, за стопанските 2020/2021 г.; 2021/2022 г. Плащането към новия арендодател е извършено едва на 19.01.2024 г., като към датата на подаване на исковата молба в съда – 15.11.2023 г. е допусната забава в изплащане на арендното възнаграждение за стопанските 2020/2021 г.; 2021/2022 г., с над шест месеца. Към датата на изпълнение е налице забава и по отношение на възнаграждението, дължимо за стопанската 2022/2023 г. Разпоредбата на чл.28, ал.2 вр. ал.1 изр.1 ЗАЗ определя, че арендодателят може да развали аренден договор, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, когато е допусната забава в плащане на арендното възнаграждение, за повече от три месеца. Тази възможност за разваляне на двустранен писменен договор поради неизпълнение, представлява отклонение от общия ред по чл.87, ал.1 ЗЗД и от кредитора не се изисква да предостави на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждението, че след изтичане на срока ще смята договора за развален. Налице е неизпълнение на арендния договор, от страна на арендатора, като е допусната забава в изплащане на арендното възнаграждение за период по-дълъг от три месеца. Искът с правно основание чл.28, ал.2 вр. ал.1 ЗАЗ е основателен, а като последица от уважаването на този иск, следва да бъде уважен и искът с правно основание чл.30, ал.1 ЗАЗ – за връщане на предоставените за ползване недвижими имоти, с посочване на актуалните им индивидуализиращи белези.

С оглед изхода от спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК, в полза на ищеца се следват сторените разноски по делото, в размер на 1350 лева, съгласно представен списък по чл.80 ГПК. Възражението на ответника, че не е представено доказателство за действително плащане на адвокатското възнаграждение, е неоснователно, доколкото според приобщения по делото договор за правна защита и съдействие, то е платено в брой, като разписка за предаване на сумата не се съставя, доколкото договорът има значението на такава.

В полза на ответника не се следват разноски по прекратените искове, доколкото плащането на претендираното арендно възнаграждение, респективно оттеглянето на исковете, е извършено след подаване на исковата молба. Съгласно установената съдебна практика, когато ответникът е дал повод за завеждане на делото и този повод отпадне в хода на висящия процес, на ищеца се дължат разноски, дори когато той е направил отказ или е оттеглил предявения иск – определение №31/06.02.2020 г. по д. №2017/2018 г. на ВКС, ІV г.о.; определение №2020/09.05.2018 г. по д. №1172/2018 г. на ВКС, І т.о.; определение №277/14.05.2014 г. по д. №2432/2014 г. на ВКС, I г.о.; определение №98 от 20.02.2009 г. по гр.д.№91/2009 г. на ВКС, ІV г.о.; определение №518 от 15.06.2012 г.по ч.т.д.№156/2011 г. на ВКС, ІІ т.о.; определение №1176 от 28.12.2012 г. по ч.т.д.№560/2012 г. на ІІ т.о.; определение №767/05.09.2012 г. по ч.т.д.№251/2012 г. на ІІ т.о. Съдът е намерил за основателни исковете с правно основание чл.28, ал.2 вр. ал.1 ЗАЗ и чл.30, ал.1 ЗАЗ, поради което дори да не е прекратено производството по предявения иск с правно основание чл.16, ал.5 ЗАЗ, то съдът, с оглед уважаване на главния иск, не дължи произнасяне по иска, предявен в условията на евентуалност.

Водим от горното, съдът