Решение № 146 от 26.1.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 2685/2021 г.

Върховният касационен съд е имал повод да разпростре утвърдения механизъм за остойностяване право на ползване с Решение № 16 от 28.02.1985 г. и при непостигнато съгласие за оценка на тежест върху имота, препятстващ пълния обем от правомощия на собственика (срв. Решение № 457 от 02.11.2011 г. по гр.д. № 498/2011 г. по описа на ВКС, IV ГО). В цитираното от ответника решение съдът изрично отрича значението на пазарните условия при определяне цената на обременения имот, а възприетия механизъм касае остойностяване размера на установено по основание право за обезщетение на купувача, което съдът дължи да осигури посредством нормата на чл. 162 ГПК. За разлика от тази хипотеза в настоящия случай ключово значение придобива разумно предполагаемата пазарна стойност, която би била получена за обременен с конкретните тежести имот. Ако интересът на купувача да запази обременения с право на ползване имот произтича от естеството на предявената претенция, в хипотезата на чл. 647 ал. 1 т. 3 ТЗ обаче от значение е не цената на ограниченото вещно право, а тази на обременения имот. Балансът в интересите на приобретателя и тези на кредиторите на масата почива на обективно съществуващи, поради което и проверими факти и обстоятелства. Единствено на тази база е оправдано формиране на разумно обосновано предположение, че имущественото благо, обект на оспорваното разпореждане, е било в състояние да осигури определен приход, отчитайки установения към този момент интерес към сравними имоти. Приобретателят на имота дължи да търпи изпълнение върху него за удовлетворяване на приетите в производството по несъстоятелност вземания, когато платената цена е значително по-ниска от постижимата при пазарни условия, а при условия на конкуренцията да бъде възмезден за платеното по договора (чл. 648 ТЗ). При тези обстоятелства настоящият състав приема за наложително изследване на разумно предполагаемата възможност титулярът на правото на собственост върху процесните имоти да извлече непосредствена полза от тях при описания в оспорваната сделка обем на прехвърлени права. Съгласно чл. 56 ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) правото на ползване включва възможността да се извличат произтичащите от нея облаги с оглед предназначението й. Като абсолютно това право лишава собственика от съществено правомощие при описаното съдържание. Правото на ползване е непрехвърлимо и доколкото в случая не е договорен срок, то се погасява с прекратяване на юридическото лице (чл. 59 ал. 2 ЗС). За разлика от физическото лице, чиято смърт, предвид биологичните закони, е неизбежна и в известна степен предвидима, липсва обективен критерий, който да определи продължителността на правото на ползване според така утвърдения критерий при юридическото лице. При отсъствие на ключов елемент, обуславящ предписано от закона или житейски оправдано предположение, аналогия е невъзможна. При тези съображения, доколкото не се държи сметка за противопоставими на титуляра на право на ползване интереси за собственика, съпътстващи правото на ползване, необосновано е приравняване оценката на правото на ползване на самата пазарна цена на имота. От друга страна, освен че липсват гаранции за „безкрайно“ съществуване на стопански субект – търговската дейност проявява редица специфики, пряко влияещи върху жизнеспособността на търговеското предприятие, абстрактно формулираното правило, относимо към присъщо ограничените потребности на физическите лица, определящо и разумно предполагаемата изгода за тях при извличане на облага от Н.вижим имот, не отчита типичната за търговеца оборотност на притежанието. В тази насока имотната тежест обяснява споделените от вещите лица наблюдения за „откупуване“ на ограниченото вещно право на ползване, ако и когато титулярът на „голата собственост“ реши да усвои облагите от имота. Предложеният механизъм за оценка не отчита тази специфика за търговския оборот, което допълнително изключва съпоставимостта на хипотезите, за да бъде възприета тезата на ответника. Всеки абстрактно формулиран механизъм – без да държи сметка за спецификата на случая, осуетява постигането на легитимната цел – засягане правото на притежание само ако и доколкото бъде непосредствено установено, че то уврежда кредиторите на масата на несъстоятелността. Понеже правото на ползване запазва за неговия титуляр изключителна възможност да извлича облагите от имота, но при съблюдаване предназначението на имота, меродавен е статутът на имота. Понеже ответникът „Е.Е. Л.“ ООД основава тезата си по спора на твърдяната тежест, с която свързва и постигнатата цена по договора, той дължи да докаже както съществуването й, така и нейния обем. Законът разграничава ограниченото вещно право на ползване от правото на строеж. Съгласно чл. 64 ЗС правото на строеж овластява собственика на постройката да се ползва от земята, върху която е построена, доколкото е необходимо за използване на постройката. Следователно правото на строеж ограничава обема на правото на ползване върху земята. Оспорваната сделка определят изрично сочат в полза на „Е.Е. Л.“ ООД да е прехвърлено и право на строеж върху имотите. Макар и правото на строеж да не е идентифицирано надлежно с конкретен обем, изричното указание, че се включва в предмета на продажба може да бъде обяснено единствено с очертаната вече колизия. Нотариусът дължи да се увери, че праводателят разполага с вещното право, с което се разпорежда, поради което настоящият състав приема визираните права на строеж да са съществували. При тези обстоятелства предхождащите оспорваната сделка права на ползване за трети лица по отношение на включените в нея имоти с идентификатори 56784.523.212, 56784.523.213 и 56784.523.10 се явяват ограничени до използване на ненужната част от поземлените имоти за реализация на правото на строеж и обслужване на последващо изградените постройки. Двете вещи лица сочат, че не са им предоставени доказателства за предвиденото строителство върху имотите, за да бъде оценено. Макар и ищецът да формулира задача в тази насока с произтичащо от това задължение да осигури условия за изпълнението й, по изложените вече съображения тя пряко ползва и ответника, ангажиращо го сътоветно да допринесе за изясняване на този въпрос при предоставяне на съответните книжа. Бездействието му позволява и формиране на извод по чл. 161 ГПК в негова вреда. При неизяснен обем на противопоставимо на купувача право на ползване върху имота съдът не приема за доказано съществуващите да разкриват значима тежест върху процесните имоти. За разлика от ограниченото вещно право на ползване ипотеката овластява ипотекарния кредитор да се възползва от ипотекираното имущество, за да удовлетвори своето притезание. Това определя ипотеката като условна тежест – тя съществува хипотетично. Същевременно нормата на чл. 178 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) овластява купувача 1) да приеме обезпеченото вземане или 2) да плати на ипотекарния кредитор вместо на продавача договорената цена, в който случай да встъпи в правата на ипотекарния кредитор. След като купувачът може да си обезпечи запазване на имота, редуцирайки дължимата към продавача цена със стойността на обезпечените вземания, доказаните в процеса ипотеки не разкриват съизмерима с обезпеченото вземане тежест. Предписаните правила овластяват купувача да съвмести собствения си интерес с така очертаната тежест, осигуряващо му и възможност да се възползва от имота. След като купувачът е в състояние да осуети противопоставимото му право на ипотекарния кредитор, предходно вписаните ипотеки също не сочат на значима тежест върху обременените с тях имоти. Понеже определянето на разумно предполаганата цена изисква отговор на фактически въпрос не е наложително търсене на нормативна основа. Както бе посочено вече ангажиментът на съда да разреши всеки повдигнат спор обосновава и предписаното от чл. 162 ГПК средство за това, когато спорът опира до парична оценка. Установените по предписан от правилата ред за сформиране на специални знания и признанието им придава меродавност на заявеното експертно мнение. Предвидената наказателна отговорност за вещото лице компенсира липсващата в случая идентификация на сделките с оглед и страните по тях и конкретното им местоположение. Вещото лице А. посочва и източник на ползваната от него информация, определящо я като проверима включително в рамките на обсъждане на заключението. При тези съображения съдът приема използваните аналози за меродавни. Настоящият състав не споделя заявения и от двете вещи лица предел на редукция на цената от 10 %. По изложените вече съображения оценката се нуждае от обосновка при отчитане на всички обективно съществуващи и относими към конкретния случай обстоятелства и в частност – влиянието на установените конкретни тежести върху потенциала на обременените имоти да формират парично оценим интерес за своя притежател. При достигнатия извод за липса на значимо въздействие на установените в процеса тежести обаче съдът приема за обосновано редуцирането на пазарната цена с посочения от вещите лица коефициент от 10 %, обуславящ редукция в цената на имота и при кумулирано ограничено вещно право на ползване и ипотека. Възниква въпрос за съответствието между даденото и полученото. Ищецът твърди да е налице значително несъответствие, поради което и по силата на чл. 154 ал. 1 ГПК негово е задължението да го докаже. В тази насока ищецът е посочил предписано от процесуалния закон и единствено възможно в случая доказателствено средство – експертиза. Изслушаните две експертизи се припокриват почти изцяло досежно пазарната цена на процесните имоти. При все това обаче доколкото липсва възможност за обективна обосновка на по-високата оценка, настоящият състав приема за меродавна сумата от 1694609 лв., до която двете заключения се припокриват при отчитане и на възприетата в случая редукция за съществуващи тежести върху имотите. При нормативно предписаната съпоставка на стойности настоящият състав приема за меродавен не номиналният размер на разликата, а съотношението между полученото и пропуснатото. При договорена цена от 1223268 лв. с така възприетата пазарна цена се установява несъответствие по-малко от 28 % (договорената стойност се явява 72, 19 % при закръгляване до втория знак след десетичната запетая) от приетата пазарна цена. Законът не указва механизъм за оценка на възприетия количествен критерий „значително“. С решение № 1 от 22.04.2016 г. по т. д. № 2750/2014 г. по описа на ВКС, ТК, ІІ ТО съпоставимо с установеното в процеса несъответствие – 71, 23 % от пазарната цена, е прието за значително. Макар и цитираното решение с характер на каузална практика да няма обвързващ настоящия състав характер, с оглед изискването за еднакво приложение на закона при съпоставими случаи и липсата на обстоятелства, отличаващи съществено процесния случай, настоящият състав приема за доказано значително несъответствие между даденото и полученото. По изложените съображения така предявеният иск следва да бъде уважен. Тъй като не е налице процесуалното условие, обусловило предявения евентуален иск по чл. 135 ЗЗД вр. чл. 649 ТЗ, разглеждането му остава безпредметно, което следва да бъде изрично указано и в диспозитива на решението. По иска с правно основание чл. 649 ал. 2 ТЗ Законът изрично свързва уважен иск по чл. 647 ТЗ с легитимацията на синдика, съответно на кредитор да поиска попълване на масата на несъстоятелността. Правото на притежание може да бъде засегнато само при наличие на 1) установено със закон основание, 2) легитимна цел и 3) при условие, че засягането му е пропорционално на преследваната цел, настоящият състав приема, че в масата на несъстоятелността постъпва единствено правомощието разпореждане с правото на собственост. При достигнатия извод за наличие на установеното в закона основание – в подозрителния период длъжникът се е разпоредил с имот като даденото значително надхвърля по стойност полученото (установено със закон основание) с цел върху имота да бъде насочено принудително изпълнение за удовлетворяване на тези вземания (легитимна цел). Предвид и изрично придаденото въздействие на иска върху сделката – отрича се вещнопрехвърлителния й ефект, но само по отношение на кредиторите на масата, а средство за постигане на очертаната цел е разпореждане с правото на собственост в обема, в който то е съществувало към датата на вписване на настоящата искова молба, настоящият състав приема за пропорцинално връщане в масата на несъстоятелността на правомощието разпореждане с правото на собственост. При универсалното принудително изпълнение синдикът е овластен да се разпорежда с имуществено право, включено в масата на несъстоятелността, поради което връщането на увреждащото го правомощие обезпечава постигане на преследваната цел. Този интерес се припокрива и с утвърдения от общия текст, защитаващ правата на кредиторите срещу увреждащи ги действия (чл. 135 ЗЗД). В случая се установява договорът да включва и права на строеж, които също подлежат на връщане, доколкото запазването му би осуетило очертаната цел. Извън отези рамки обаче остава правомощието ползване на имотите, в това число и плодосъбирането, което следва да се има предвид при изпълнение на решението в тази му част. Понеже на взискателя могат да бъдат противопоставени всички права, възникнали преди вписване на настоящата искова молба извън предмета на установяване в случая остава конкретния обем от съществуващото понастоящем право на собственост. По разноските При установения изход от спора в тежест на ответниците следва да бъдат възложени направените от ищеца и доказани по делото разноски. Законът изрично третира като отговорна за държавната такса осъдената страна, а масата на несъстоятелността обвързва с публичното вземане само при отхвърлен иск. При този законодателен подход съдът приема, че с оглед нормата на чл. 649 ал. 6 ТЗ следващата се държавна такса следва да бъде възложена в тежест на приобретателя, чието право и се явява отречено в случая – „Е.Е. Л.“ ООД. Така мотивиран, Софийският градски съд