Решение № 2273 от 17.6.2024 г. на Районен съд - Варна по дело № 5147/2023 г.

Производството по делото е образувано по предявени от „В.Т.“ ООД срещу Г. Н. Б. обективно кумулативно съединени осъдителни искове, както следва: 1) с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 51 ТЗ за сумата от 2804.40 евро с вкл. ДДС или 5484.93 лева с вкл. ДДС, представляваща дължимо възнаграждение съгласно Договор за поръчка № ••/26.03.•• г. за предоставена посредническа услуга при покупка на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска – 25.04.2023 г. до окончателно плащане на задължението; 2) с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 841.02 лева, представляваща обезщетение за забава, начислено за периода от 21.10.•• г. до 25.04.2023 г. В исковата молба се твърди, че между страните са възникнали валидни договорни отношения по Договор за поръчка № ••/26.03.•• г. за покупка на недвижим имот със зададени параметри – тристаен апартамент в ж.к.•• с максимален финансов ресурс 80 000 евро. По силата на този договор бил реализиран оглед на жилище, находящо се в гр. Варна, ж. к. „••“ бл. 6, вх. В, ет. 6, ап. 69 на 26.03.•• г. Впоследствие бил сключен договор за гаранция при покупка на недвижим имот № 10.0 от 12.04.•• г. между ищцовото дружество и съпруга на ищцата Б.В.Б., с който бил поет ангажимент да бъде предадена сумата от 1000 евро като гаранция за закупуване на предложения на ответницата апартамент, обективиран в регистъра за огледи. В договора за гаранция били заложени финансовите параметри на предложената за покупна цена към продавача на жилището, а именно сумата от 72 000 евро. Продавачът категорично отказал да разговаря за цена под 75 000 евро. Това довело до резултата дружеството да върне предоставения депозит в размер на 1000 евро с разписка от 20.04.•• г. Твърди се, че съгласно чл. 4.5 от Договора за поръчка за покупка на недвижим имот ответницата поела ангажимент за срок от дванадесет месеца от изтичане/прекратяване на поръчката да не купува тя или свързани с нея лица, имот, предоставен от ••. В т.8 от договора била дадена дефиниция на понятията „имот представен от ••“ и „покупна цена“. Твърди се, че ответницата не е изпълнила договорните си задължения по чл. 4.5 и закупила предложения от дружеството имот с Нотариален акт № 152, том ••, дело ••/••г. без да заплати дължимото възнаграждение за комисион в размер на 3 % от стойността на продажната цена без вкл. ДДС. Тя закупила имота без знанието на дружеството в опит да не изпълни задължението за заплащане на дължимия комисион. Съгласно чл. 5.1 вр. чл. 8 от договора договореното възнаграждение в размер на 3 % било дължимо при изповядване на нотариална сделка, въпреки че посредническото дружество било лишено от възможността да участва и сътрудничи по същата. Самият факт на свързване на страните продавач и купувач по своята същност съставлявал резултат на възложените посреднически функции на ищеца. Излага се, че ответницата и съпругът й били канени да заплатят дължимия комисион, последвала и кореспонденция между страните и се състояла среща на 10.04.2023 г., на която била изразена готовност да се заплати комисион, определен на база стойността, обективирана в нотариалния акт – 70 000 лева. Твърди се, че тази цена е симулативна и били декларирани неверни данни, че това е размерът на действителното плащане. Сочи се, че продавачът категорично е отказал да продаде имота на цена от 72 000 евро. Купувачите закупили имота с Договор за кредит от 19.08.•• г., сключен с „Банка ДСК“ АД и учредили ипотека на стойност 80 000 лева. В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор, в който е изразено становище за неоснователност на иска. Оспорват се твърденията, че между страните са възникнали валидни облигационни отношения по силата ма Договор за поръчка № •• от 26.03.2023 г. Сочи се, че договорът бил подписан от лице, което не разполагало с валидно учредена представителна власт да представлява ищцовото дружество. Не било представено пълномощно за учредяване на представителна власт на Д.Ар. да сключва и подписва договори от името и за сметка на дружеството. Последната подписала договор в качеството на брокер и посочила единствено двете си имена, липсвало трето име и ЕГН. Така лицето, сключило договора от името на ищеца, не можело да бъде индивидуализирано. Твърди се, че на изложените съображения договорът бил недействителен поради липсата на надлежно учредена представителна власт и не можел да произведе правно действие. Твърди се, че към датата на покупко-продажбата на процесния имот 20.10.•• г. договорът бил с прекратено действие. Съгласно чл. 6 от договора същият бил със срок на действие 6 месеца от сключването му и бил изтекъл на 26.09.2023 г. разпоредбата на чл. 5.1 не можела да намери приложение в отношенията между страните, доколкото към 20.10.•• г. договорът бил прекратен. Сочи се, че съгласно чл. 5.1 възложителят дължал възнаграждение в деня на подписване на предварителен договор за покупка на имот, представен от •• и плащане на задатък /капаро/, а ако не се подписва предварителен договор – в деня на изповядване на сделката. Твърди се, че предпоставките на чл. 5.1 не са били налице, тъй като ищцовото дружество не било предоставило посредническа услуга. Сочи се, че в исковата молба са смесени различни правни институти и цитирани разпоредби от договора, които не се намират във връзка помежду си. Претенцията на ищеца била за заплащане на комисион върху покупна цена на имота, чиято дефиниция се съдържала в чл. 7 от договора. В договора било използвано понятието „покупна цена“, но то визирало напълно различна хипотеза, при която възложителят дължи неустойка по чл. 5.4. Тази цена се различавала от понятието „продажна цена“, което било употребено в чл. 5.1, на който ищецът основавал претенцията си. Едновременно с това ищецът претендирал заплащане на възнаграждение на основание чл. 4.5, съгласно който възложителят е длъжен в срок от 12 месеца от изтичане/прекратяване на поръчката... да не купува имот, предоставен от ••. Сочи, че неизпълнението на това задължение не е скрепено със задължение за заплащане на комисионно възнаграждение по чл. 5.1, а със задължение за заплащане на неустойка по чл. 5.4. Твърди се, че разпоредбата на чл. 5.4 е нищожна поради противоречие с добрите нрави поради необосновано висок размер от 5 %. Сочи се, че и клаузите на чл. 4.5 и чл. 5.4 са н••вноправни на основание чл. 143, ал. 2, т. 5 ЗЗП. Оспорва се твърдението ищцовото дружество да е извършило посредническа услуга. Твърди се, че дружеството не е свързало страните, тъй като продавачът не бил присъствал на огледа на имота. Сочи се, че ищцовото дружество не е съумяло да договори продажна цена на имота и само е решило да върне предоставената му гаранция от 1000 евро с основание т. 6 от договора за гаранция, съгласно който •• не е договорила условията за реализиране на продажба на имот. Това представлявало признание, че дружеството не е успяло да осъществи посредническа услуга. Твърди се, че ответницата открила собственика на имота чрез управителя на етажната собственост, в който е разположен обектът, а не чрез ищеца. Страните не се били срещали при огледа, тъй като продавачът отсъствал от България и изобщо не бил давал съгласие имотът му да се предлага от агенцията. Твърди се, че договорът за гаранция е недействителен, тъй като бил подписан от лица без представителна власт. Същият не бил подписан от ответницата. Комуникацията с дружеството била проведена със съпруга на ответницата Божидар Б., а не със самата нея. Оспорва се ответницата да е присъствала на срещата, проведена на 10.04.2023 г. На тази среща присъствал съпругът й. Изявленията на срещата не обвързвали ответницата, която нито била поканена, нито взела участие в проведения разговор. Отправя се искане за отхвърляне на иска. Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна: С доклада по делото съдът е приел за безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните по делото следните обстоятелства: сключването на договор за поръчка за покупка на имот от 26.03.2023 г. между тях; извършването на оглед на имот в гр. Варна, ж. к. „••“, бл. 6, вх. В, ап. 69; внасянето на депозит от съпруга на ответницата за описания имот, както и закупуването на имота от ответницата. Сключеният между страните договор е приобщен към доказателствата по делото /л. 18/. В чл. 2 от същия са установени основните задължения на ищеца, а именно: да осигури консултант, който да представлява агенцията във връзка с изпълнение на поръчката; да подбере имоти за покупка, съобразени с посочените от клиента характеристики и да организира огледи; да предоставя на клиента информация за имотите съобразно публикуваните обяви и получените данни за тях; да информира продавача за предоставена гаранция от клиента; да извърши проверка за тежести върху имота чрез електронна справка от Имотния регистър, както и да представи справката и копия от документите за собственост на имота; да съдейства за договаряне условията по предварителния договор; както и по искане на клиента да съдейства за осигуряване финансирането за покупка на имота, да набави необходимите за покупката документи, да организира нотариалното изповядване на сделката и за предаване владението върху имота. Съгласно чл. 5.1 от договора в деня на подписване на предварителен договор за покупка на имот, представен от ищеца, и плащане на задатък /капаро/, а ако не се подписва предварителен договор – в деня на изповядване на сделката, клиентът заплаща възнаграждение от 3 % без ДДС от продажната цена, но не по-малко от 1000 евро без ДДС, като задължението е дължимо и при покупка на имота от свързани лица с клиента. Чл. 5.3. съдържа уговорка, че възнаграждението се дължи в цялост поради факта на представяне на имота от агенцията. Срокът на поръчката е шест месеца /чл. 6/. Видно от приложения на л. 21 от делото регистър за огледи, имотът, находящ се в гр. Варна, ж. к. „••“, бл. 6, вх. В, ап. 69, е представен за оглед на ответницата и съпруга й на 26.03.•• г. при обявена цена от 77 900 евро. По делото са представени доказателства, че между собственика на гореописания имот и ищцовото дружество е сключен договор, по силата на който Ил.Д. е възложил на „В.Т.“ ООД да му посредничи при продажбата на имота /л. 25/. С исковата молба е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 85, том II, рег. № ••, дело № ••/•• г. на нотариус Тодор Милков, рег. № 237 на НК /л. 10/, в който е обективирана сделката, въз основа на която ответницата и нейният съпруг са придобили собствеността върху процесния недвижим имот. От съдържанието на нотариалния акт става ясно, че уговорената между страните продажна цена на имота е в размер на 70 000 лева. От ищеца са ангажирани писмени доказателства, установяващи наличието на трудови правоотношения между „В.Т.“ ООД и разпитаните в качество на свидетели П.Ат.П. и Д.Ив.Ар., а именно – трудови договори и справки за приети уведомления по чл. 62, ал. 5 КТ /л. 110-117/. Останалите писмени доказателства не следва да бъдат обсъждани като неотносими към премета на спора. От събраните по делото свидетелски показания, преценени по реда на чл. 172 ГПК, се установяват следните обстоятелства: Св. Д.Ив.Ар., служител на „В.Т.“ ООД, излага, че познава ответницата Г. Б. в качеството си на брокер на недвижими имоти. Последната се свързала с нея във връзка с желанието си да закупи предлаган от агенцията имот в ж. к. „••“. Били организирани няколко огледа на същия, в т. ч. и на покрива, тъй като апартаментът бил разположен на последен етаж. След проведените огледи ответницата и съпругът й изразили желание да купят имота, като предоставили и депозит. Тъй като продавачът не приел предложената цена, депозитът бил възстановен. Св. Ар. заявява, че продавачът не е присъствал на нито един от огледите. Св. П.Ат.П., който също работи като брокер при ищеца, заявява, че Ил.Д. се свързал с него по повод продажбата на собствения му имот в ж. к. „••“, бл. 6. В тази връзка бил подписан договор за посредничество при продажбата на имота, като собственикът предоставил на свидетеля ключ за апартамента. Св. Пр. заявява, че Ил.Д. го запознал с домоуправителя на сградата – Ог., който да съдейства за отваряне на покрива, ако се наложи. Сочи, че Д.Ар. го уведомила, че нейни клиенти са потенциални купувачи на имота. Същите направили няколко огледа на апартамента и отправили предложение за закупуването му на цена по-ниска от обявената, което Д. отклонил. Заявява, че продавачът не е присъствал на огледите и не е осъществявана среща между него и купувачите. Св. Ог. М. Д. сочи, че бил домоуправител на етажната собственост на адрес: ж. к. „••“, бл. 6, вх. В, по времето, когато ап. 69 бил обявен за продажба. Заявява, че самият той разполагал с ключ за имота, предоставен му от сина на покойния собственик, за да има достъп до апартамента при нужда. Впоследствие предоставил ключа на свидетеля Пр. за организирането на огледи с потенциални купувачи, като на няколко пъти съдействал за отключване на покрива, за да се запознаят клиенти на агенцията със състоянието му. По този повод се запознал и с ответницата, която го помолила да я свърже със собственика на апартамента. Заявява, че й предоставил телефонния му номер, но не й е отварял апартамента. Съгласно показанията на св. Б.В.Б., съпруг на ответницата, при търсенето на жилище използвали услугите на брокер, като процесният апартамент им бил представен от агенция „••“. Уточнява, че ответницата узнала, че имотът се продава от рекламен банер на агенцията, поставен на апартамента. Именно от агенцията бил организиран огледът на апартамента, като на него присъствали свидетелите Ар. и Пр.. Преди провеждането му бил подписан договорът за поръчка между страните. След този оглед със съпругата му решили да закупят имота и отправили предложение за цената. Впоследствие от агенцията ги уведомили, че продажбата не може да се осъществи при предложената от тях цена и им върнали заплатения депозит. Св. Б. заявява, че до този момент не са имали контакт с продавача. След това чрез домоуправителя се свързали със собственика, за да установят дали не биха могли да се споразумеят за условията на продажба. Съдът в пълнота кредитира показанията на всички разпитани свидетели. Същите са логични, непротиворечиви и кореспондират помежду си, както и с писмените доказателства по делото. Всички те са еднопосочни досежно факта, че именно служители на ищеца са представили процесния имот на ответницата и съпруга й, като впоследствие те са осъществили контакт със собственика и са сключили договор за покупко-продажба на имота. Въз основа на така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи: За да бъде уважен предявеният главен иск, следва да се установи наличието на следните материалноправни предпоставки: 1) наличието на валидно възникнало облигационно отношение между страните по договор за посредничество при покупка на недвижим имот; 2) изпълнение на задълженията на ищеца по договора. С доклада по делото е отделено като безспорно обстоятелството, че на 26.03.2023 г. между страните е сключен договор за поръчка за покупка на имот. Това обстоятелство се потвърждава и от приобщения към писмените доказателства по делото договор. Що се отнася до възражението на ответната страна за недействителност на договора поради това, че същият е подписан за ищеца от лице, н••зполагащо с валидно учредена представителна власт, следва да се съобрази следното: За ответника не е налице правен интерес от оспорване на действията, извършени от името и за сметка на насрещната страна по сделката. Дори да са налице действия без представителна власт, легитимирана да ги оспори е единствено ненадлежно представляваната страна. Такова оспорване не просто не е извършено от ищцовото дружество, но и същото се позовава на подписания от Д.Ар. договор. Не се спори и относно обстоятелството, че Г. Б. е извършила оглед на имота, находящ се в гр. Варна, ж. к. „••“, бл. 6, вх. В, ап. 69, организиран от служители на ищеца, а впоследствие със съпруга й са го закупили. Първото се установява и от показанията на свидетелите Ар., Пр. и Б.. При това св. Ар. сочи, че огледи са провеждани няколкократно – в т. ч. с майстори, както и на покрива на сградата. Нещо повече, съпругът на ответницата заявява, че тя е узнала, че имотът се продава от реклама, поставена именно от агенцията за недвижими имоти. В този смисъл са налице доказателства за изпълнение на основните задължения на ищеца по сключения между страните договор за поръчка, а именно – осигуряване на консултант и организиране на оглед на имота. Въз основа на съвкупния анализ на събраните доказателства настоящият съдебен състав намира, че покупко-продажбата на процесния имот се е осъществила именно благодарение на осъщественото от служителите на ищеца съдействие. При това изрично страните в сключения помежду им договор са постигнали съгласие, че възнаграждението се дължи в цялост поради самия факт на представяне на имота от агенцията /чл. 5.3/. Предвид факта, че ответницата впоследствие се е свързала директно с продавача ищцовото дружество е било поставено в невъзможност да изпълни останалите си задължения по договора за поръчка, свързани с посредничество между страните при сключване на предварителен договор за покупко- продажба и съдействие за сключването на окончателен договор в нотариална форма. Не могат да бъдат споделени доводите на ответната страна, че възнаграждение по договора не се дължи, тъй като сделката за придобиване на имота е сключена след изтичане на предвидения в него шестмесечен срок, доколкото в посочения срок ищецът е изпълнил своите задължения. Самият факт, че договорът за покупко-продажба в нотариална форма е сключен след изтичането на този срок не би могъл да освободи ответника от задължението за заплащане на възнаграждение за осъществените посреднически услуги. Не следва да бъдат обсъждани възраженията на ответника за нищожност на включената в договора за поръчка неустоечна клауза, тъй като в случая ищецът не основава претенциите си на последната. Предвид изложеното съдът намира, че за ответника е възникнало задължение за заплащане на възнаграждение в уговорения в чл. 5.1 от договора размер от 3 % без ДДС от продажната цена, но не по-малко от 1000 евро без ДДС. Използваното в текста на тази клауза понятие „продажна цена“ не е дефинирано в самия договор, за разлика от понятието „покупна цена“, съдържащо се в чл. 5.4 и служещо като основа за определяне разм•• на уговорената компенсаторна неустойка. При това като продажна цена следва да се приеме сумата, при която е извършена продажбата на имота, в случая – 70 000 лева. Недоказани са твърденията на ищеца, че така вписаната в нотариалния акт цена е симулативна. Обстоятелството, че първоначално продавачът е отказал да продаде имота за цена по-ниска от 72 000 евро може единствено да послужи за индиция за действителните намерения на последния, при липсата на други доказателства обаче няма основание да се приеме, че страните не са посочили действителната продажна цена на имота в нотариалния акт. Тъй като в сключения между страните договор вземането за възнаграждение е уговорено в евро, при постановяване на решението следва да бъде съобразено задължителното тълкуване, дадено с ТР № 2/29.04.2015 г. по т. д. № 4/2014 г. на ВКС, ОСГТК. С последното е прието, че съдът не може да присъди левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна валута, освен в изрично предвидените от закона случаи. Изрично в мотивите на тълкувателния акт е прието, че кредиторът – ищец не може едностранно да определя и да търси левовата равностойност на вземанията си, възникнали в чуждестранна валута, вкл. по курсовете по чл. 12, ал. 1 ВЗ и чл. 29 ЗБНБ, като в случай че е предявен иск за присъждане левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна валута, съдът трябва да се произнесе по съществото на спора като приеме, че е сезиран с иск за заплащане на уговорената в чуждестранна валута сума. Приема се, че по този начин не се нарушава установеното в гражданския процес диспозитивно начало, защото не се променя предметът на делото - не се присъжда друго, а същата стойност, която се претендира от ищеца. В случая дължимото възнаграждение без включен ДДС възлиза на 3 % от 70 000 лева, т.е. 2100 лева, а с включен с ДДС – 3.6 % от 70 000 лева, т.е. 2520 лева. Равностойността на същото в евро възлиза на 1073.71 /без ДДС/, съотв. 1288.46 /с ДДС/. Именно до този размер предявеният главен иск следва да бъде уважен, като за разликата над сумата от 1288.46 евро до пълния претендиран размер от 2804.40 евро той следва да бъде отхвърлен. Доколкото изискуемостта на вземането съгласно чл. 5.1 от договора за поръчка настъпва в деня на подписване на предварителен договор, а в случай че такъв не е подписан – в деня на сключване на сделката по нотариален ред, след този момент ответникът дължи обезщетение за забавено плащане. Съдът, като съобрази определения с ПМС № 426 от 18 декември 2014 г. размер на законната лихва, изчисли, че дължимата лихва за забава върху главницата за периода от 21.10.•• г. до 24.04.2023 г. /датата, предхождаща депозирането на исковата молба/ възлиза на 203.01 евро. До този размер искът по чл. 86, ал. 1 ЗЗД следва да бъде уважен, като същият следва да бъде отхвърлен за разликата над тази сума до претендирания размер на обезщетението за забава от 430.01 евро /с равностойност от 841.02 лева/. По разноските: При този изход на делото и в съответствие с чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени извършените по делото разноски за държавна такса съразмерно на уважената част от исковете в размер на 100.80 лева. На ответника също се следват разноски за адвокатско възнаграждение на основание чл. 78, ал. 3 ГПК съразмерно на отхвърлената част от исковете. Общият размер на заплатеното адвокатско възнаграждение съгласно представеното по делото преводно нареждане възлиза на 930 лева. Предвид липсата на данни за друга уговорка относно разм•• на хонорара по всеки отделен предявен иск, съдът намира, че същият е уговорен поравно, т.е. в размер от по 465 лева за всеки един иск. Така, съразмерно на отхвърлената част от всеки от исковете ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сума в общ размер от 496.83 лева.