Решение № 110 от 28.6.2024 г. на Районен съд - Бяла по дело № 113/2024 г.

Производството е образувано въз основа на постъпила искова молба от В. А. Ф., ЕГН •••••••••• и Я. А. А., ЕГН ••••••••••, чрез процесуален представител адвокат Т. Б. от САК против ЕТ „Декаданс - Димитър Шишков“. Ищците твърдят, че са собственици на подробно описаните в исковата молба недвижими имоти-зем.земи. Поддържат, че на 03.07.2009 г. бил сключен договор, наименуван договор за наем на земеделска земя с предмет описаните по горе поземлени имоти между В. Ф. и Я. А. от една страна и ЕТ „Декаданс - Димитър Шишков” от друга страна. Договорът бил вписан в Служба по вписванията на 09.07.2009г., със срок от 10 години, от което следвало, че действието на договора било до 03.07.2019г. и същия бил прекратен поради изтичане на срока му. Сочат също, че по време на действие на посочения договор, а именно на 02.03.2012г. по настояване на наемателя ЕТ „Декаданс - Димитър Шишков” бил подписан нов договор, наименуван отново договор за наем, като страни по него вече били, от една страна като наемодател само ищцата В. Ф. и от друга страна като наемател ответника ЕТ „Декаданс - Димитър Шишков”.

Към тази дата собственици и на трите имота били и двете ищци, но договорът бил подписан от само един от собствениците на имота, а именно от В. Ф.. Предмет на договора били същите три ниви, а срокът 10 години, считано от стопанската 2019/2020г. до 30.09.2029г.

Същият с нотариално удостоверени подписи бил вписан в Служба по вписванията на 05.03.2012г. Считат, че предвид обстоятелството, че към момента на подписване, а именно на 02.03.2012г. на втория договор в сила е бил първия договор, като до изтичането му са оставали 7 /седем/ години, то общият срок за отдаване под наем на недвижимите имоти се получавал 20 години, противно на императивната разпоредба на закона е, че максималния срок на договорите за наем е 10 години.Считат, че с подписването на втори договор 7 години преди изтичане на срока на първия договор, действието на втория договор се отлагало за срок от 7 години и явно се целяло заобикаляне на закона от страна на ответника и се накърнявали добрите нрави, предвид обстоятелството, че договорът бил подписан по негово изрично настояване.

Молят съда да постанови решение, по силата на което и на основание чл.124, ал.1 ГПК и чл.26, ал.1 ЗЗД да признае за установено в отношенията между страните, че не са обвързани от договор за наем на земеделски земи от 02.03.2012г., сключен между първата ищца и ответника, на подробно индивидуализирани в исковата молба имоти, поради това че е нищожен в противоречие със закона, заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави. В условията на евентуалност молят съда да признае за установено по отношение на страните, че договорът за наем не поражда действие в частта му за отдаване под наем за срок от 10 години, считано от стопанската година 2019/2020 година до 30.09.2029 година, и да обяви, че договорът има действие за срок от три години, който срок е изтекъл на 02.03.2015г.Претендират разноските по делото.

В едномесечния срок по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответната страна ЕТ „Декаданс - Димитър Шишков“ с който счита, че исковите претенции, относно главния и евентуалния иск са неоснователни и се претендира отхвърлянето им. Претендира разноските по делото.

Съдът, след като обсъди фактическите и правни доводи на страните, прецени събраните по делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа страна следното:

От представените с исковата молба удостоверения за наследници се установява, че ищците са наследници на Ангел Великов Митев, починал на 12.08.2006 г. и Анка Илиева Митева, починала на 11.08.2006г.

Видно от Договор за доброволна делба на земеделски земи от 26.08.1998г., заверен от нотариус при Беленски районен съд и вписан в съда под № 266, том 3, партиден № 1133-1138, том 81 от 26.08.1998 г. приживе наследодателя Ангел Великов Митев получил в дял и станал собственик на следните земеделски земи:

1. НИВА, имот № 33044, масив 33, парцел 44 по плана за земеразделяне на с.

Караманово, общ.Ценово, обл.Русе, с площ от 3, 000 дка (три декара), в местността „АКЧЕРСКИ ДОЛ“ при граници и съседи: имот 33043, нива на Петка Великова Линкова, Полски път 401, на временно стопанисване от Общината; Полски път 33032 на временно стопанисване от Общината; имот 33008, нива на наел. на Борис Димитров Илиев;

2. НИВА, имот № 4046, масив 4, парцел 46 по плана за земеразделяне на с.

Караманово, общ.Ценово, обл.Русе, с площ от 25, 148 дка (двадесет и пет декара сто четиридесет и осем кв. м.), в местността „ГОРЕН ПЕНДИКУРЯК“, при граници и съседи: имот 4047, нива на наел. на Ангел Николаев Цвятков; Полски път 4096, на временно стопанисване от Общината; имот 4045, нива на наел. на Милан Т. Колев; имот 4044, нива на наел. на Янко Копчев Георгиев; имот 4043, нива на Николай Трифонов Танев;

Безспорно е също, че с Договор за доброволна делба на земеделски земи от 09.08.1999 г., заверен от нотариус при Беленски районен съд и вписан в съда в вх. Peг. № 1439/ 09.08.1999 г., под № 92, том 4, партиден № 88, приживе наследодателя Анка Илиева Митева получила в дял и станала собственик на следната земеделска земя:

НИВА, имот № 56065, масив 56, парцел 65 по плана за земеразделяне на с. Караманово, общ.Ценово, обл.Русе, с площ от 4, 332 дка (четири декара и триста тридесет и два кв.м.), в местността „ЛОЗАРСКИ ПЪТ“, при граници и съседи: имот 56026, нива на наел. на Методи Еманоилов Цвятков; имот 56021, нива на наел. на Александър Тачев Ангелов; имот 56020, нива на наел. на Лефтер Георгиев Бошев; имот 56028, нива на наел. на Ергеница И.а Радинова; имот 56066, нива на наел. на Миланка Илиева Ганкова;

Не е спорно между страните също, че на 03.07.2009 г. двете ищци по делото, в качеството си на наемодатели са сключили с ответника Договор за наем на земеделски земи от посочената дата, с предмет подробно описаните по - горе земеделски земи, за срок от 10 (десет) години, считано от 03.07.2009 г. до 03.07.2019 г., при наемна цена на декар - 20 (двадесет лева). Този договор е бил надлежно вписан в Сл. по вписванията при Районен съд гр.Бяла, обл.Русе, с вх. Peг. № 8 / 09.07.2009 г., вписан под № 211, том 10, дв. вх. peг. № 5108;

От приобщените по делото писмени доказателства се установява също, че по време на действието на описания по - горе договор за наем от 03.07.2009г., между ищцата В. А. Ф., ЕГН: ••••••••••, като наемодател и ЕТ „Декаданс - Димитър Шишков“, като наемател, на 02.03.2012г. бил сключен втори договор за наем на същите земеделски земи, за срок от 10 (десет) години, считано от стопанската 2019 г./ 2020 г. до 30.09.2029 г. В последствие на 17.11.2022 г. между страните по договора от 02.03.2012г. е сключен и анекс за срок 2021г./2022г., вписан в СлВ при Районен съд гр.Бяла, обл.Русе с вх. Per. № 1297 от 05.03.2012 г., № 295, том 3, дв. вх. per. № 1290, с който размера на наемното плащане за 2021г./2022г. е уговорен на 60.00лв. на декар и добавена нова клауза към договора в следния смисъл: “Наемодателят в случай, че същия е един от собствениците на земеделска земя, предмет на договора и останалите съсобственици не участват като страни в подписването, декларира, че подписва настоящия договор в изпълнение на решението на мнозинството на съсобствениците за управлението на имотите, като получавайки изцяло дължимата по него рента, се задължава да уреди взаимоотношенията си с останалите съсобственици по смисъла на чл.30 от ЗС.“Посочено е също, че анекса се отнася до земеделските земи, предмет на исковата претенция.Същия е подписан от ищцата В. Ф.. При тази безспорност на установените факти съдът намира от правна страна следното:

По отношение твърдението в исковата молба за нищожност на договора наем на недвижим имот от 02.03.2012 год., вписан в Службата по вписванията при PC Бяла, поради противоречие с добрите нрави: Основанието за прогласяване на нищожност поради противоречие с добрите нрави се прилага там, където другите основания за нищожност приключват и не могат да се приложат. Спецификата на накърняването на добрите нрави се изразява в това, че тя е субсидиарна спрямо другите основания за нищожност, но в същото време не губи значението си като самостоятелно основание.

В българското законодателство никога не е съществувало легално определение за добрите нрави. Добрите нрави представляват правила за поведение, които имат морално - етичен характер и са установени от обществото. Те не са изрично формулирани. Но оценката за тези правила на поведение трябва да е обективна и да съответства на общоприетите, господстващите в обществото разбирания, които определят моралното ниво на хората и създават необходимата за съжителството в едно общество толерантност именно защото имат морално-етичен характер.Съгласно чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД, нищожни са договорите, които противоречат на добрите нрави. Обратната страна на тази повелителна норма се съдържа в разпоредбата на чл.9 ЗЗД, в която добрите нрави („морала“) са регламентирани като един от ограничителите на свободата на договаряне на страните. Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл.9 ЗЗД. Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело.Липсата на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори се приема за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на свободата на договаряне по чл.9 ЗЗД. Така в Решение №277/26.01.2015 г., постановено по гр.д. №1962/2014 г., ІІІ г.о., ВКС разяснява, че преценката дали нееквивалентността е значителна, съответно дали е налице основание за нищожност на сделката, следва да се извършва при съобразяване на преследваната от страните цел и обстоятелството свързана ли е тя с удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес. (в т.см. Решение №153/24.07.2015 г. по гр.д.№3014/2014 г. на ВКС, ІІІ г.о.).За да се достигне до накърняване на добрите нрави, подобно на противоречието със закона, няма значение дали страните съзнават или искат несъответствието между сделката и добрите нрави. Няма значение също какво е разбирането на страните за добрите нрави и дали те считат, че с договора по някакъв начин се нарушават; това е правно ирелевантно. Дори и една сделка да се счита от едната или двете страни за противонравствена, тя е валидна и поражда правно действие, ако не накърнява добрите нрави. При всички случаи обаче следва да се приложи обективен критерий, който в конкретния случай липсва.Обективния критерий следва да е налице при обсъждане на обстоятелството налице ли накърняване на добрите нрави по отношение съдържанието на сделката или по отношение на начина, по който е сключена.Основание за нищожност на договора поради противоречието му е добрите нрави съгласно константната съдебна практика на ВКС е налице, когато има нееквивалентността на престациите. В решение № 24 от 9.11.2016 г. по гр. дело № 2419/15 г. на Трето г. о. на ВКС е посочено, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие е добрите нрави. Принципите за доброволност при договарянето в рамките на установената от чл. 9 ЗЗД договорна свобода и за еквивалентност на насрещните престации на договарящите при двустранните договори не са етични (морални), а правни принципи, които са скрепени с правни норми, и евентуалното противоречие с тези принципи би могло да доведе до нищожност на договора поради противоречие със закона или липса на съгласие, не и до нищожност поради накърняване на добрите нрави по см. на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД“.

В конкретния случай не е налице нееквивалентност на престациите, като съдебната практика, приема, че липсата на еквивалентност на насрещните престации трябва да е значителна, сведена на практика до липса на такъв, за да може да се приеме че един договор е сключен в противоречие е добрите нрави и сделката е нищожна на това основание.

Не се споделят от съда и твърденията на ищците за нищожност на договора за наем поради заобикаляне на закона. Няма пречка в закона при действието на един договор страните да постигнат ново съгласие, което да облекат във формата на друг договор, както е в случая – при действието на наемния договор с уговорен срок до 03.07.2019г., с оглед разпоредбата на чл.9 от ЗЗД.

Относно предявения в условията на евентуалност положителен установителен иск да се признае за установено, че договорът за наем от по отношение имотите, предмет на исковата претенция не поражда действие за срок от 10 години и да се приеме, че същият в тази част има сила за срок от три години, съдът приема следното: С чл. 4а, ал. 2 на ЗСПЗЗ е уредена хипотезата на отдаване под наем на съсобствени земеделски земи, когато се сключват договори за наем със срок над 1 година. Разпоредбата гласи, че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС – всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.Така очертаният режим има положението на специален, в отклонение от общите правила по ЗЗД, така и спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, съдържаща изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го променя /извън случаите на чл. 32, ал. 2 ЗС/.Законът не определя какви са правните последици при нарушаването на изискванията към лицата, които могат да сключват наемен договор и по-специално дали сключените в отклонение договори за наем биха били нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД като противоречащи на императивни правни разпоредби, или отношенията ще се уреждат на плоскостта на противопоставимостта спрямо собственика/ съсобствениците. С ал. 2 на чл. 4а, в отклонение от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, се предвижда съсобственик или съсобственици, които притежават повече от една четвърт от дяловете, да могат да сключат договор за наем със срок над 1 година, който да е противопоставим на останалите съсобственици. В съдебната практика /Решение № 179 от 23.07.2015 г. по гр. д. № 3104/2014 г., IV г. о. на ВКС/, се приема, че имуществените отношения в хипотезата на чл. 32, ал. 1 ЗС се уреждат между съсобствениците, а не между наемателя и неучаствалия в сделката съсобственик, което съдът намира за приложимо и в случаите по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена вещ под наем представлява действие на управление, решението за това следва да бъде взето при съблюдаване разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС тоест от съсобствениците, притежаващи повече от половината й. С оглед на това когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно /в този смисъл решение № 314/17.02.2012 г. на ВКС, ІІІ г.о по гр.д. № 1548/2010 г./. Няма правило в ЗСПЗЗ, което да дава изричен отговор на въпроса дали предвидена в чл. 229 ЗЗД защита ще е приложима и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени от съсобственици, притежаващи 25 на сто от дяловете. Предвид намаляването на мнозинството дялове, изискващи се за управлението на съсобствена земеделска земя чрез отдаването й под наем за срок над 1 година, и липсата на изрично формулирано изключение от разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, която представлява правило от общ закон, съдът приема, че чл. 229 ЗЗД ще намери приложение и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени по реда на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Действието на посочените разпоредби не се изключва по никакъв начин от специалната норма на чл. 4а ЗСПЗЗ, тъй като последната не дава право на съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от имота, да извършват действия на разпореждане с имота, каквото би представлявало сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от три години.С чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години.В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229, ал.3 ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. /в този смисъл Решение № 75/24.07.2012 г. по т.д. № 194/2011 г., II т.о. на ВКС/ В конкретния случай, съсобственикът В. Ф., който е собственик на 1/2 ид. част от съсобствения имот, сключвайки договор за наем за 10 години е извършил сделка на разпореждане, каквито правомощия с оглед квотите му в съсобствеността безспорно не е притежавал. Изложеното води до извод, че макар същият да е сключил валиден договор за наем, като съсобственик на вещта, той е ограничен до извършването на действия по обикновено управление. Предвид горното се налага изводът, че при сключване на процесния договор за наем в частта му за уговорения срок е била нарушена разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, поради което клаузата от договора в частта й за уговорения срок над три години е нищожна поради противоречието й със закона и предявеният иск за прогласяване на нищожността й е основателен и следва да се уважи. Клаузата от договора, предвиждаща срок на действие от 10 години, е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, като противоречаща на закона и по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД следва да се приеме, че процесният наемен договор е сключен за срок от три години.

Що се касае до приложения анекс от 17.11.2022 г, съдът намира че същият не може да санира разпоредбата на чл. на чл. 4а (нов - ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г.) от ЗСПЗЗ.Същата е влязла в сила след сключване на процесния договор за наем. Налице е преходна норма, приета с § 10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ (обн. - ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г., изм. и доп. - ДВ, бр. 55 от 2018 г.), изискваща в ал.1 договор за наем на земеделска земя за срок, по-дълъг от една година, сключен до датата на влизането в сила на този закон, при който не са спазени изискванията на чл. 4а, ал. 1, да бъде потвърден от собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена с копие на договора, а когато имотът е съсобствен, декларацията да се подава от съсобственика или от съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от лице, упълномощено от тях с нотариално заверено изрично пълномощно. Според ал.3 в случай че в срока по ал. 2 не е подадена декларацията по ал. 1, договорът за наем на земеделска земя се заличава служебно в службата по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие след изтичане на стопанската година. Т.е. законът преурежда заварените правоотношения, като въвежда и към тях изискването за договаряне от съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот. В противен случай договорът се заличава служебно от вписалите го институции, съответно прекратяват се правните му последици, свързани с това вписване. По аргумент за противното, запазват се последиците на договорите, отговарящи на законовите изисквания.

По разноските: При този изход на делото и на основание чл.78 ал.1 от ГПК, ищците имат право на разноски. Посочените такива в списък съобразно разпоредбата на чл.80 от ГПК, са в общ размер на 2077.96 лева, от които 2000.00 лева, представляващи заплатено адвокатско възнаграждение/по 1000.00лв. за всяка една от ищците/ и 77.96 лева - заплатена държавна такса за образуване на настоящото производство при условията на чл. 72, ал.1 от ГПК /за предявени с една молба искове в защита на един интерес/. Принципът, закрепен в ГПК, е, че разноските се заплащат от страната, която с поведението си е дала повод за завеждане на исковия процес или, която неоснователно го е инициирала, т. е. страната, която е накърнила чуждо материално право, или страната, която, въпреки, че не е носител на накърнено материално право, инициира граждански процес с цел защитата му. При уважен иск ответникът носи отговорността за разноски, при отхвърлен иск отговорността е на ищеца, както и когато производството по предявения от него иск се прекрати. Разбирането, че отговорността за разноски следва да се уреди по аналогия с правилата за определяне на дължимата се държавна такса при евентуално обективно съединени искове не кореспондира с правилото, че процесуалните норми са императивни и не следва да бъдат тълкувани и прилагани разширително. След като процесуалният закон в чл. 78 не предвижда правило, подобно на това, посочено в чл. 72, ал. 1 ГПК, то няма как да се приеме, че при уважаване на евентуален иск ищецът има право да получи в цялост разноските, които е направил, включително и по отхвърления главен иск, тъй като търсил и получил защита на един материален интерес. В случая съдът отхвърли главния иск и уважи евентуалния такъв. В приложените по делото Договори за правна защита и съдействие е уговорено възнаграждение за адвокат в общ размер 2000.00 лв., за което е удостоверено плащане в брой. Отделно възнаграждение по всеки иск /главен и евентуален/ не е уговорено, поради което следва да се приеме, че за защита по всеки иск се отнася 1/2 част от възнаграждението, или сумата 1000 лева. Следва да се присъди изцяло събраната държавна такса, тъй като същата както се посочи по-горе е събрана при условията на чл. 72, ал.1 от ГПК /една д.т. за двата иска/. С оглед на това съдът счита, че ответника, следва да бъде осъден да заплати на ищците направените по делото разноски в размер на 1077.96 лева съобразно уважената част от ищцовите претенции.

С оглед изхода на делото са налице основанията на чл. 78, ал.3 от ГПК за присъждане на ответника направените разноски съобразно отхвърлената част от претенцията, т.к. ответникът е ангажирал ресурс, включително финансов, за защита и по двата иска, съответно с решението си съдът е признал, че ищецът неоснователно е предизвикал спор по главния иск, отричайки съществуването на твърдяното от него накърнено материално право. В случая договореното и заплатено от ответника адвокатско възнаграждение е в общ размер на 1500.00 лв. Като взе предвид, че с исковата молба са предявени един главен иск и един при условията на евентуалност, както и, че в Договора за правна защита и съдействие липсва отразено посочване относно възнаграждението за всеки един от тях, то на ответника се следва сумата в размер на 750 лв., по аналогия на изложените по горе мотиви.

Разбирането, че правилата, уреждащи отговорността за разноски, следва стриктно да се прилагат, е намерил израз в определение № 1180/2008 г. по гр. д. № 5592/2007 г. на V ГО. Със същото е приложено правилото на чл. 64, ал. 2 ГПК /отм./, което е идентично с разписаното в чл. 78, ал. 3 ГПК. Водим от горното, съдът