Решение № 2873 от 18.12.2025 г. на Районен съд - Бургас по дело № 2076/2025 г.

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. Производството е образувано по повод искова молба от И. С. И. с ЕГН •••••••••• и Т. С. И. с ЕГН •••••••••• и двамата с адрес: гр. Б. ••• и със съдебен адрес: гр. Б. •••, чрез адв. С. Р. А. против „ВИККАЛ“ ЕООД, с ЕИК •••, със седалище и адрес на управление: гр. Б. •••. Ищците сочат, че на 06.07.2021 г. видели обява за продажба на недвижим имот в гр. Бургас, кв. Ветрен, в която за контакт било посочено лицето Б. Х. от гр. Бургас. В обявата продаваният имот бил индивидуализиран като проект „Четири вилни сгради“ с терен към всяка една от сградите, обособен като самостоятелно УПИ, част от застроявания терен. Бил направен оглед на имота. Твърдят, че на 09.09.2021 г. първият от ищците сключил с ответното дружество предварителен договор за покупко – продажба и строителство на недвижим имот, по силата на който продавачът – ответник се задължил да построи и продаде следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. Бургас, кв. Ветрен, който ще бъде изграден в Поземлен имот с идентификатор ••• пo КККР на гр. Бургас, община Бургас, област Бургас, одобрени със основна Заповед РД-18-92/12.12.2015 г. на Изпълнителен директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащи поземления имот няма данни за изменение, с адрес на поземления имот-обл. Бургас, община Бургас, кв. Ветрен, с площ-661 кв.м., с трайно предназначение на територията урбанизирана, начин на трайно ползване-за вилна сграда, предишен идентификатор-•••, номер по предходен план: 1942, парцел: 16, при съседи поземлени имоти с идентификатори: •••; който поземлен имот е част от бивш Поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на гр. Бургас, целият с площ от 2679 кв.м., а именно: ВИЛНА СГРАДА №4, на два етажа, която се намирала в североизточната част на описания поземлен имот, както и съответните идеални части от правото на строеж върху описания поземлен имот, ведно с 669, 75/2679 кв.м. ид.ч. от Поземлен имот с идентификатор ••• пo КККР на гр. Бургас, община Бургас, област Бургас, целият с площ от 2679 кв.м. Продавачът – ответник се задължил да изгради и предаде имота/сградата, предмет на предварителния договор, в реални граници, изпълнена по одобрения инвестиционен проект и всички необходими инвестиции до степен на тапа, при спазване на необходимото по БДС качество и други показатели, гарантирано на първо качество на материалите и изискванията на строителството, при описаните в т.1.2 от договора степен на завършеност, срокове за достигането й, с въвеждане в строежа в експлоатация. Страните се уговорили, че правото на собственост върху сградата ще бъде прехвърлено на купувача с нотариален акт в срок до 15.11.2021 г. и преди издаване на Акт образец 14. Твърди се, че на 09.11.2021 г. сключили с продавача – ответник договор за покупко – продажба на вещно право на строеж, обективиран в Нотариален акт за покупко – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег. №2527, дело №279 от 2021 г. на нотариус, действащ в района на РС – Бургас. По силата на т.4.5 от нотариалния акт, ответното дружество продавач се задължило да прехвърли в едномесечен срок след въвеждане в експлоатация на сградата и заплащане на последна вноска за извършените в т.4.1. от нотариалния акт строително – монтажни работи – 669, 75 кв.м., обособени като самостоятелен УПИ, част от поземлен имот с идентификатор •••, в който ще се намира построената сграда. Впоследствие, поради забава в строителството и други обстоятелства, настъпили в хода на изпълнение на предварителния договор, страните подписали спогодба на основание чл.365 от ЗЗД, с изрично посочени в нея срокове, плащания и ангажименти. Ищците узнали, че предвидения към сградата им терен вече е обособен като отделен ПИ и УПИ. На 01.11.2024 г. платили по сметката на продавача две вноски съгласно условията на чл.4/2/ на договора за спогодба, а именно: вноска за акт 15 в размер на 10 000 евро и вноска за входиране на документи за акт 16 в размер на 5000 евро. Прехвърлянето на правото на собственост било кумулативна предпоставка за плащането на последната вноска от сумата по чл.1 от договора за спогодба, съгласно чл.4/2/ от същата. Твърди, че до настоящия момент продавачът не изпълнил договорното си задължение и не е прехвърлил правото на собственост върху новообразувания поземлен имот с идентификатор ••• – обособен в самостоятелен УПИ двор, прилежащ към сградата им, макар падежът на това задължение отдавна да е изтекъл. Моли да бъде обявявен за окончателен на сключения между страните предварителен договор за покупко - продажба и строителство на недвижим имот, в частта му относно прехвърлянето на правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно: Поземлен имот с идентификатор ••• no КККР на гр. Бургас, община Бургас, област Бургас, одобрени със основна Заповед РД-18-92/12.12.2015 г. на Изпълнителен директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащи поземления имотняма данни за изменение, с адрес на поземления имот-обл. Бургас, община Бургас, кв. Ветрен, с площ-661 кв.м., с трайно предназначение на териториятаурбанизирана, начин на трайно ползване-за вилна сграда, предишен идентификатор-•••, номер по предходен план: 1942, парцел: 16, при съседи поземлени имоти с идентификатори: •••; който поземлен имот е част от бивш Поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на гр. Бургас, целият с площ от 2679 кв.м. Претендират се и разноските, направени в исковото производство. Представят се писмени доказателства. В срокът по чл. 131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор от ответника. Оспорва изнесените в исковата молба фактически обстоятелства. От самото начало, след изповядване на сделката с нотариален акт №171/09.11.2021 г. купувачите всячески отлагали и саботирали както строителния процес, така и изготвяне и подписване на всички строителни книжа с цел да отлагат дължимите от тях плащания. Сочи, че нормата на чл.362, ал.1 от ГПК предвиждала, че при иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябвало да изпълни свое насрещно задължение при сключване на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. Видно от уговорките в договора в договора за спогодба от 20.04.2023 г., предвидено било в чл.4, ал.2, че с оглед обезпечаване на изпълнението на задълженията на строителя в пълен размер, предвидени били три вноски за изплащане на дължимата сума от 30 000 евро. Първите две вноски били издължени, а по отношение на третата вноска в размер на 15 000 евро било предвидено, че следва да се заплати при кумулативно осъществяване на описаните предпоставки. Изразява становище за основателност на исковата претенция, като моли за осъждане на ищците да заплатят дължимата от тях продажна цена. В съдебно заседание се явяват ищците, заедно с техния процесуален представител. Поддържа исковата молба, като оспорва искането за постановяване на условен диспозитив за заплащане на цената, направено от страна на ответното дружество. В съдебно заседание са явява процесуалния представител на ответника. Поддържа искането искът да бъде уважен при условие, че ищецът заплати на ответника остатъка от продажната цена. Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното: По делото е представен предварителен договор за покупко – продажба и строителство на недвижим имот от 09.09.2021 г., сключен между „Виккал“ ООД и И. С. И. с ЕГН ••••••••••. В чл.1.1. е уговорено, че продавачът се задължава да построи и предаде на купувача следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр.Бургас, кв.Ветрен, който ще бъде изграден в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Бургас, община Бургас, област Бургас, с площ от 2679 кв.м. (две хиляди шестстотин седемдесет и девет квадратни метра), с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10м), номер по предходен план: 021042, квартал: м.21 (двадесет и първи), парцел: II - 37 (второ римско - тридесет и седми), при съседи: имоти с идентификатори: •••, който имот е идентичен с бивш ПИ 021 037 - нива с площ от 3028 кв.м., който след промяна на предназначението е урегулиран в УПИ II-37 в масив 21, местност „•••“ по регулационния план на гр.Бургас, кв. Ветрен, съгласно Разрешение за строеж № 0 - 6/17.01.2020 год. за четири вилни сгради, изд. от Община Бургас и одобрен на 12.02.2020г. план инвестиционен проект, а именно: ВИЛНА СГРАДА № 4 /четири/, на 2 /два/ етажа, която се намира в североизточната част на имота и е със застроена площ от 143, 38 кв.м., ведно c 669, 75/2679 кв.м. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по КККР на гр.Бургас, целия с площ от 2679 кв.м. в който се строи Сградата. Продавачът се задължил да изгради лично или чрез избрани изпълнители и подизпълнители и да предаде на купувача имота и сградата по настоящия договор в реални граници, изпълнена по одобрения инвестиционен проект и всички необходими инвестиции до степен на тапа, при спазване на необходимото качество и други показатели, гарантирано първо качество на материалите и изискванията на строителството, като това било подробно описано в т.1.2 от договора. В т.1.4 от договора било уговорено, че продавачът ще прехвърли на купувача в срок до седем дни след въвеждане в експлоатация /Акт Образец 16/ на Сградата и платена последна вноска от продажната цена – 669, 75/2679 кв.м. ид.ч. от Поземлен имот с идентификатор •••, в който се намирал построената къща, които ид.ч. представлявали една четвърт от целия поземлен имот. В т.2.1 било уговорено, че купувачът се задължавал да заплати на продавача договорената между тях цена от 141 000 евро, като в т.2.2. и сл. от договора били разписани сроковете за изпълнение на паричното задължение на купувача за заплащане на продажната цена на имотите. По делото е представен нотариален акт за покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. на нотариус Г. Ч., с който „Виккал“ ООД продал на И. С. И. и Т. С. И. право на строеж за изграждане на Сграда, която ще бъде със застроена площ от 143, 38 кв.м. и разгърната застроена площ от 285, 95 кв.м., в гр. Бургас, общ. Бургас, кв. Ветрен, м. „•••“ по регулационния план на гр.Бургас, кв. Ветрен, съгласно Разрешение за строеж № 0 - 6/17.01.2020 год. за четири вилни сгради, изд. от Община Бургас и одобрен на 12.02.2020г. план инвестиционен проект, находяща се в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Бургас, община Бургас, област Бургас, с площ от 2679 кв.м. (две хиляди шестстотин седемдесет и девет квадратни метра), с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10м), номер по предходен план: 021042, квартал: м.21 (двадесет и първи), парцел: II - 37 (второ римско - тридесет и седми), при съседи: имоти с идентификатори: •••, който имот е идентичен с бивш ПИ 021 037 - нива с площ от 3028 кв.м., който след промяна на предназначението е урегулиран в УПИ II-37 в масив 21, като след реализиране на строителството купувачите ще придобият ВИЛНА СГРАДА № 4 /четири/, на 2 /два/ етажа, която се намира в североизточната част на имота и е със застроена площ от 143, 38 кв.м., ведно c 669, 75/2679 кв.м. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по КККР на гр.Бургас, целия с площ от 2679 кв.м. в който се строи Сградата. Купувачите купували описаният имот за покупна цена в размер на 52 000 евро, от които 10 000 евро били заплатени, а следвало да бъдат заплатени 42 300 евро след подписване на нотариалния акт, но преди вписването му в Служба по вписванията. В т.4.5 от нотариалния акт било уговорено, че дружеството – продавач се задължава да прехвърли на купувачите в 1 – месечен срок след въвеждане в експлоатация /Акт Образец 16/ на сградата и заплащане на последната вноска от купувачите на извършените в т.4.1 строително монтажни работи на 669, 75 кв.м., обособени като самостоятелен УПИ, част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по КККР на гр.Бургас, целия с площ от 2679 кв.м. в който се строи Сградата. Срещу посочените задължения, купувачите се задължавали да заплатят общо сумата от 30 000 евро на периоди, описани в т.5.1 до 5.3 от цитирания нотариален акт. В т.5.3 от нотариалния акт било посочено, че купувачите следвало да заплатят по банкова сметка на дружеството – продавач сумата от 10 000 евро /на практика последна вноска от общо договорените 30 000 евро/ в седмодневен срок след представяне от продавача на купувачите на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда и прехвърляне от дружеството – продавач на купувачите на обособения като отделно УПИ поземлен имот с площ от 669, 75 кв.м. По делото е представен договор за спогодба от 20.04.2023 г., сключен между „Виккал“ ООД от една страна, и И. С. И. и Т. С. И., от друга, с който страните преуредили отношенията си по повод на частично осъщественото към момента на сключването й изграждане на описаната в покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. на нотариус Г. Ч., сграда, предмет на учреденото в полза на възложителите право на строеж. В чл.1 от спогодбата, страните посочили, че страните, съобразявайки обвързаността си от сключения предварителен договор от 09.09.2021 г. и нотариален акт за покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. на нотариус Г. Ч., както и вече платените от възложителя суми за строителството, а също и от обстоятелството, че част от досегашното изпълнение, материали и съответна част от изпълнените СМР по сградата били извършени от възложителя, предоговаряли цената на строителството като приемали, че към настоящия момент възложителите оставали задължени и следвало да заплатят останалата неплатена цена на строителството на описаната в нотариалния акт сграда в размер на 30 000 евро. В чл.4, ал.1 от спогодбата било уговорено, че изпълнителят остава задължен да изпълни строителството на сградата и отделянето на прилежащия двор в самостоятелен УПИ, както и задължен да прехвърли в полза на възложителите правото на собственост върху обособения в самостоятелен УПИ двор на къщата, които задължения били договорени както в предварителния договор от 09.09.2021 г., както и в окончателния договор за учредяване на право на строеж и строителство, който бил обективиран в нотариален акт за покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. на нотариус Г. Ч.. Изпълнителят се задължил срещу договорената и дължима цена да извърши промяна на ПУП – ПРЗ за поземления имот така, че да обособи прилежащата към къщата на възложителите четвъртина от цялото дворно място в самостоятелен УПИ и изход към улица, която улица да асфалтира. В чл.4, ал.2 от договора за спогодба било уговорено плащането на дължимата сума от 30 000 евро да се изпълни на вноски, както следва: - 10 000 евро при изготвяне и подписване на акт 15 за сградата; - 5 000 евро – при входиране на всички документи в Общината за изготвяне на акт образец 16; - 15 000 евро при кумулативно осъществяване на следните предпоставки: 1/ урегулиране на двора на възложителя в самостоятелен УПИ, 2/ при подготовка на улицата за асфалтиране на одобрената за това УПИ улица и 3/ прехвърляне на собствеността върху обособения в самостоятелен УПИ двор в полза на възложителите. По делото е представена нотариална покана до „Виккал“ ООД, отправена от И. С. И. и Т. С. И., с която последните канят ответното дружество да изпълни поетите си договорни ангажименти, която крайна цел е именно прехвърляне собствеността на имота. По делото е представено Удостоверение за въвеждане в експлоатация №207/16.10.2024 г., видно от което на основание чл.177, ал.3 от ЗУТ е въведена в експлоатация строеж „ВИЛНА СГРАДА № 4 /четири/, на 2 /два/ етажа, която се намира в североизточната част на имота и е със застроена площ от 143, 38 кв.м., ведно c 669, 75/2679 кв.м. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по КККР на гр.Бургас, целия с площ от 2679 кв.м. в който се строи Сградата“. По делото са разпитани свидетели. Св. С. В., без родство и дела със страните заявява, че е съсед на къщата на ищците. Пътят, който делял нейната къща от тази на ищците бил кърски. Нейните съседи, ищците, си закупили чакъл и си засипали, за да предотвратят калянето, като това се случило около 2022 г. Засипали първо пред тяхната къща и след това с нейния съпруг взели общо решение да засипят общо пътя, като инициатор бил И.. Разделили си средствата, за да си засипят останалата част от пътя. Това се случило миналата година, лятото. Свидетелката посочва, че и до днес пътят не е бил асфалтиран. Този участък не бил изравняван и трамбован. В показанията си св. В. В., без родство и дела със страните, посочва, че е работил в съседната къща, правили изолация през 2023 г. юли месец. Отстрани имало черен път, единият ден пристигнала голяма машина, започнала да изравнява, на следващия ден пристигнал камион с чакъл, който бил дребен. Той бил работник в строителната фирма, като към момента не е такъв. По делото е прието заключението по допусната съдебно – техническа експертиза, което съдът кредитира като компетентно, обосновано и подробно. Вещото лице заявява, че е изпълнено подготовката на улицата за асфалтиране /изравняване, чакълиране и трамбоване – без асфалт/ на одобрената за процесното УПИ улица. По – голямата част от останалите строително – монтажни дейности, описани от вещото лице са частично изпълнени или не са изпълнени, съгласно проекта. Описани са строително – монтажни работи, както и нивото на тяхното качество. Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка, изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното: Предявен е иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, вр. чл.362 от ГПК. По така предявения иск в тежест на ищцовата страна е да докаже при условията на пълно и главно доказване, че е сключен предварителен договор за продажба на процесния имот, между страните в писмена форма, както и наличие на уговорки в договора относно съществените условия на окончателния договор. При доказване на тези факти, в тежест на ответната страна е да установи фактите, въз основа на които се обуславят нейните възражения, както и това, че е следвало да бъде заплатена последната вноска от продажната цена при или преди сключване на окончателния договор. Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот може да бъде обявен за окончателен, ако съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор и валидно обвързва страните. Предвид същността и особеностите на този облигационен договор, с който страните поемат задължение за насрещни престации и взаимно задължение за сключване в по- късен момент на окончателен договор, при неизпълнение на последното задължение всяка от страните разполага с потестативното право да иска, по реда на особеното исково производство /чл. 362-364 ГПК/, обявяването на предварителния договор за окончателен. За уважаване на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да е спазена формата на договора, когато такава се изисква /арг. чл.19, ал.1 от ЗЗД/, а също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Необходимо е към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по-ранен срок за изпълнение, не винаги представлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. То би съставлявало такава предпоставка, само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача се уреждат от разпоредбата на чл.362, ал.1 от ГПК /Така и трайната съдебна практика – напр. Решение № 50006 от 13.11.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1882/2022 г., IV г. о., ГК, Решение № 67 от 9.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 341/2011 г., II т. о., ТК и др./. В настоящия случай е категорично установено, че ищците и ответното дружество са обвързани от действителен предварителен договор, вкл. и към настоящия момент. Действително видно от представения предварителен договор от 09.09.2021 г., същият е бил сключен само между „Виккал“ ООД и И. С. И., но следва да се приеме, че страните са изявили воля същият да бъде изменен, вкл. по отношение на страните, които са обвързани от него, като това е сторено с клаузите на договор за покупко – продажба на право на строеж, обективиран в нотариален акт за покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. на нотариус Г. Ч., както и от сключената по – късно между тях спогодба. Видно от същите, страните са изявили воля за прехвърляне на процесния УПИ, понастоящем обособен като самостоятелен с кадастрален идентификатор ••• по КККР на гр. Бургас, включително и по отношение на Т. С. И.. Именно в тази насока е уговореното в т.4.5 от описания нотариален акт, че дружеството – продавач се задължава да прехвърли на купувачите в 1 – месечен срок след въвеждане в експлоатация /Акт Образец 16/ на сградата и заплащане на последната вноска от купувачите на извършените в т.4.1 строително монтажни работи на 669, 75 кв.м., обособени като самостоятелен УПИ, част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по КККР на гр.Бургас, целия с площ от 2679 кв.м. в който се строи Сградата. В този смисъл тази договореност е потвърдена и с цитираната по – горе спогодба от 20.04.2023 г., отново сключена между „Виккал“ ООД, от една страна, и И. С. И. и Т. С. И., от друга. Като цяло по делото няма спор по отношение на този въпрос. От приложените по делото писмени доказателства се установява, че собственик на процесния УПИ е именно ответното дружество. Установява се настъпване на изискуемостта на задължението на ответното дружество да прехвърли процесния поземлен имот на ищците, доколкото като падеж е уговорена конкретна дата – едномесечен срок след въвеждане в експлоатация на сградата. Тук е налице основният спорен момент между страните – дали задължението за прехвърляне на собствеността е обусловено от задължението за плащане на последната, дължима от тях вноска, представляваща част от цената в размер на 15 000 евро. Видно от клаузата, уговорена в т.4.5 от цитирания нотариален акт за покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. на нотариус Г. Ч., дружеството – продавач се задължава да прехвърли на купувачите в 1 – месечен срок след въвеждане в експлоатация /Акт Образец 16/ на сградата и заплащане на последната вноска от купувачите на извършените в т.4.1 строително монтажни работи на 669, 75 кв.м., обособени като самостоятелен УПИ, част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ••• по КККР на гр.Бургас, целия с площ от 2679 кв.м. в който се строи Сградата. В същото време обаче, в т.5.3 от нотариалния акт било посочено, че купувачите следвало да заплатят по банкова сметка на дружеството – продавач сумата от 10 000 евро /последна вноска от общо договорените 30 000 евро/ в седмодневен срок след представяне от продавача на купувачите на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда и прехвърляне от дружеството – продавач на купувачите на обособения като отделно УПИ поземлен имот с площ от 669, 75 кв.м. От анализа на посочени две договорки следва изводът, че между същите е налице противоречие и неяснота, доколкото видно от тази в т.5.3, изискуемостта на последната вноска настъпва едва след прехвърляне на имота, а не преди това, докато в посочената в т.4.1 като условие е заплащането на последната вноска. При това положение, съдът следва да прибегне до тълкуване на договорените между страните клаузи, предвид тяхната неяснота. Така на тълкуване според критериите на чл. 20 ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни уговорки, пораждащи съмнение и спор между страните относно действителното им съдържание, като тълкуването следва да се извърши съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД - да се издири действителната воля, уговорките да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, произтичащ от договора с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността /Така Решение № 220 от 31. 07. 2014 г. по гр. д. № 6126/13 г., IV г. о., Решение № 430 от 20. 01. 2015 г. по гр. д. № 1673/2014 г. на ВКС, IV г. о., Решение № 67 от 30. 07. 2014 г. по т. д. № 1843/2013 г. на ВКС, II т. о. и др./. Съдът следва да тълкува договора, съобразно изразената воля като се съобразяват граматическите и логическите правила, като приложи всички предвидени в чл. 20 от ЗЗД критерии, а именно тълкува отделните уговорки във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от целия договор, като изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. При извършване на тази своя дейност, съдът следва да отчете и обстоятелствата при сключване на договора и поведението на страните /Така Решение № 26/26.4.2017 г. по гр. д. № 50246/16 г. на 3 ГО на ВКС, Решение № 81 от 7.07.2009 г. по т. д. № 761/2008 г. на ВКС, 1 ТО/. В настоящия случай, съдът намира, че падежът на задължението за прехвърляне на процесния поземлен имот е възникнало след изтичане на 1 – месечен срок след въвеждане в експлоатация /Акт Образец 16/ на сградата, както и заплащане на последната, изискуема към момента вноска от страна на купувачите, която е и втората /а не третата/, уговорена от тях, съгласно последния сключен между тях договор за спогодба от 20.04.2023 г. В този смисъл, следва да е тълкуването и на клаузата на т.5.3 от нотариален акт за покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. Това е така, доколкото и видно от чл.4, ал.2 от договора за спогодба плащането на дължимата сума от 30 000 евро следвало да се изпълни, както следва: - 10 000 евро при изготвяне и подписване на акт 15 за сградата; - 5 000 евро – при входиране на всички документи в Общината за изготвяне на акт образец 16; - 15 000 евро при кумулативно осъществяване на следните предпоставки: 1/ урегулиране на двора на възложителя в самостоятелен УПИ, 2/ при подготовка на улицата за асфалтиране на одобрената за това УПИ улица и 3/ прехвърляне на собствеността върху обособения в самостоятелен УПИ двор в полза на възложителите. С договора за спогодба, който е в сила и е действащ към момента, страните са изменили част от предходните, постигнати между тях с предварителния договор, както и нотариалния акт за покупко – продажба на право на строеж, договорки, като ясно са изявили воля изискуемостта на заплащането на последната вноска да настъпи едва при изпълнение на трите, предвидени в чл.4, ал.2 предпоставки. При това положение не би могло да се приеме по никакъв начин, че изискуемостта на задължението на ответното дружество за сключване на окончателен договор настъпва след плащане на последната вноска от 15 000 евро, доколкото това не съответства на изявената последна воля на страните, обективирана в сключения от тях договор за спогодба от 20.04.2023 г. От това следва възможният извод, че изискуемостта на задължението на ответника настъпва единствено след изтичане на 1 – месечен срок след въвеждане в експлоатация /Акт Образец 16/ на сградата, като една след прехвърляне на собствеността и изпълнение на останалите, посочени по – горе условия, настъпва изискуемостта за плащане на последната част от цената от 15 000 евро. При това положение са налице всички условия за обявяване на сключения между страните предварителен договор /изм. с нотариален акт за покупно – продажба на вещно право на строеж №171, том II, рег.№2527, дело №279 от 09.11.2021 г. на нотариус Г. Ч. и договор за спогодба от 20.04.2023 г./ за окончателен по отношение на процесния поземлен имот, обособен в самостоятелен УПИ, при продажна цена от 30 000 евро. Следва да се посочи, че това следва се приеме, че е продажната цена на посоченото УПИ, доколкото и предходно заплатената от ищците цена от 52 300 евро е за продажба на правото на строеж на сградата, изградена в дворното място. Остатъкът е за продажба на дворното място, заедно с изградените в него подобрения. Следва да се има предвид, че обстоятелството, че е заплатена единствено сумата от 15 000 евро към настоящия момент, не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен, след като изискуемостта на останалата част от договорената между страните цена, е в зависимост от изпълнение и на други условия, както и доколкото една от предпоставките за настъпване на тази изискуемост /наред с останалите, описани в договора за спогодба/ е именно и прехвърляне на собствеността на процесния имот. На следващо място, следва да се посочи, че съдът не намира за основателно искането на ответното дружество за постановяване на условен диспозитив във връзка с обявяването на предварителния договор за окончателен по реда на чл.362 от ГПК. Съгласно посочената разпоредба, при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. От това следва, че предпоставка за това условно решение е задължение на ищеца според предварителния договор за заплащане на цената, но едновременно при сключване на окончателния договор. Съдебната практика доразвива приложението на посочената разпоредба, като се приема, че съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко - продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. /В този смисъл Тълкувателно решение № 4/2020 от 09.05.2023 г. по Тълкувателно дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС/. От съвкупния анализ на съдебната практика, както и се приема от теорията, че предпоставка за постановяване на условен диспозитив и приложение на разпоредбата на чл.362 от ГПК е поне изискуемост на задължението за заплащане на цената, неизпълнение на това задължение до прехвърляне на имота, както и изискуемост на задължението за прехвърляне на имота /с изключение на случаите, когато тази изискуемост не е настъпила поради неплащане на цената, в който случай приложение намира разрешението, дадено в Тълкувателно решение № 4/2020 от 09.05.2023 г. по Тълкувателно дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС/. В теорията се приема, че ако според предварителния договор купувачът следва да изпълни задължението си за плащане на цената след прехвърляне на имота, съдът може за обезпечаване на това задължение да впише в полза на продавача законна ипотека според чл.168 от ЗЗД /л.817 от Българско гражданско процесуално право, десето издание, Ж.Сталев/. По отношение на последното, следва да се допълни, че вписването на законна ипотека е възможност ако единственото условие за настъпване на изискуемостта за плащане на цената е сключване на окончателен договор, а в настоящия случай са налице и други предпоставки за това, поради което и дори и такава хипотеза не би била мислима. От всичко изложено дотук следва, че ако изискуемостта на задължението за плащане на цената настъпва след сключване на окончателния договор, то не би могла да намери приложение разпоредбата на чл.362 от ГПК, доколкото и не са налице предпоставките за това, още повече че задълженията на ищците за заплащане на цената са обусловени не само от прехвърляне на процесния имот, но и от други условия. В случаите, когато искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се уважава при условието по чл. 362, ал. 1 от ГПК, това трябва да бъде посочено в диспозитива на решението. Същевременно въпрос на конкретна преценка е как следва да процедира съдът, ако намери възражението по чл. 362, ал. 1 от ГПК за неоснователно - дали да постанови изричен диспозитив, с който да го остави без уважение или да констатира този факт в мотивите на решението си. В последния случай изводите на съда относно съществуването или не на неизпълнение на цялото или на част от задължението на ищеца-приобретател по предварителния договор няма да намерят отражение в диспозитива на съдебното решение /Така Решение № 240/22.5.2019 г. по гр. д. № 406/18 г. на 4 ГО на ВКС/. Съдът приема, че не следва да се произнася с нарочен отхвърлителен диспозитив, доколкото в случая не е предявен отделен иск, а е направено в рамките на особеното исково производство искане по реда на чл.362 от ГПК. Както се приема и в Решение № 240/22.5.2019 г. по гр. д. № 406/18 г. на 4 ГО на ВКС ответникът може да обжалва решението само в частта му, с която е прието, че не са налице условията за постановяване по решение под условие при положение, че твърди наличието на предпоставки за това, вкл. и при липса на нарочно отхвърляне на искането му за това в диспозитива на решението. Предвид всички, изложени по – горе съображения, съдът намира, че искането по реда на чл.362 от ГПК, направено от ответното дружество е неоснователно, поради което и не следва да бъде постановяван условен диспозитив по начина, указан в цитираната разпоредба. По разноските: С оглед уважаването на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищците имат право на разноски. По делото са представени доказателства за заплащане на държавна такса в размер на 123, 80 лв., такса за издаване на съдебни удостоверения в размер на 20 лв., депозит за СТЕ в размер на 600 лв., заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 4000 лв., както и такова по чл.7, ал.9 от Наредба за възнагражденията за адвокатска работа в размер на 750 лв. Следва да се обсъди направеното възражение за прекомерност от страна на процесуалния представител на ответника. Съгласно чл.78, ал.5 от ГПК ако заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36 от Закона за адвокатурата. Съдът намира, че действително възнаграждението в размер на 4000 лв. е прекомерно съобразно действителната фактическа и правна сложност на делото. Съгласно чл.7, ал.6 от Наредбата за възнаграждения за адвокатска работа, за процесуално представителство, защита и съдействие по дела за съществуване, за унищожаване или за разваляне на договори и за сключване на окончателен договор с предмет вещни права върху недвижими имоти възнаграждението се определя съобразно интереса на представляваната страна според правилата на ал. 2. Възнаграждението се определя на база пазарната цена на имотите, а ако имотите нямат пазарна цена - на база данъчната оценка. В случая от представената по делото данъчна оценка се установява, че за процесния имот тя е в размер на 12 373, 90 лв., тоест минималното адвокатско възнаграждение съобразно наредбата е в размер на 1513, 65 лв. В случая, съдът намира, че същото заплатеното адвокатско възнаграждение в размер на 4000 лв. следва да бъде намалено до сумата от 2000 лв., като дължими се явяват и претендираните и заплатени суми за възнаграждение по чл.7, ал.9 от Наредбата в размер на 750 лв., доколкото по делото са проведени пет съдебни заседания, а съгласно цитираната разпоредба при защита по дело с повече от две съдебни заседания за всяко следващо заседание се заплаща допълнително по 250 лв. При това положение, ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищците направените по делото разноски, които са в общ размер на 3493, 80 лв., от които общо 2750 лв. за адвокатско възнаграждение. Съдът не споделя доводите на ответното дружество, че същото не е дало повод за завеждане на делото, като не е оспорило иска на ищците, доколкото въпреки настъпилия падеж за сключване на окончателен договор, същото не е изпълнило това си задължение, за което е била налице договорка между страните по делото във връзка със сключения и впоследствие изменен предварителен договор. По тези съображения и доводите в тази насока се явяват неоснователни. На основание чл. 364, ал. 1 ГПК вр. чл. 85, ал. 2 и чл. 86, т. 3 ЗННД вр. чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД купувачът Г. Г. следва да заплати на Районен съд – Бургас сумата от 523, 87 лева, представляваща дължимата такса за прехвърляне на имота, изчислена върху продажна цена от 30 000 евро. На основание чл. 364, ал. 1 ГПК вр. чл. 44, ал. 1 и чл. 47, ал. 2 ЗМДТ вр. чл. 41, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на Община Бургас (приета с решение на Общински съветгр. Бургас, протокол № 5, т. 30 от 24.01.2008 г., изменена и допълнена с решение на Общински съвет – Бургас, Протокол № 18/21.12.2020 г.) купувачите следва да заплати на Община Бургас сумата от 371, 22 лева, представляваща дължимия местен данък за прехвърляне на имота, изчислен върху оценката му. Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК следва да се впише възбрана върху имота до изплащането на дължимите разноски по прехвърлянето. Съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК не следва да се издава препис от решението, докато не се докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. Мотивиран от горното, Районен съд – Бургас