Решение № 40 от 3.4.2025 г. на Окръжен съд - Плевен по дело № 132/2024 г.

производство по несъстоятелност, тъй като изпълнението на задължението за сключване на окончателен договор не може да се осъществи в същото, то развитието на производство по несъстоятелност не може да бъде пречка пред допустимостта на исковете, чрез които може да се защити и реализира преобразуващото право (Определение № 96/30.05.2017 г. по ч. гр. д. № 425/2017 г. на ВКС, I г. о.). При така събраните доказателства и изяснени фактически обстоятелства, съдът счита, че искът не е доказан по своето основание. В производството по обявяване на предварителен договор за окончателен, съдът съобразно разпоредбата на чл.363 от ГПК е длъжен да провери и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Тази проверка обхваща всички елементи от осъществяване на сделката, включително и възможността за прехвърляне на собствеността към момента на приключване на устните състезания по делото. Съгласно чл.586 ал.1 и ал.2 от ГПК при издаването на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката. Правото на собственост се удостоверява със съответните документи. Когато праводателят не разполага с такива документи, правото на собственост се проверява по реда на чл. 587, ал. 2. В настоящия случай не е представен никакъв документ – нотариален акт, вписан договор за покупка на държавен или общински имот или какъвто и да било друг титул за собственост, от който да е видно, че ответното „ПРОМИШЛЕНО СТРОИТЕЛСТВО – ХОЛДИНГ“ ЕАД /н./ е собственик на имота, предмет на предварителния договор. Направеното от синдика изявление от синдика, че не оспорва, че ответното дружество е собственик на описания имот не освобождава съда от задължението му да провери тази собственост. Липсата на съответен документ, с който същата да се удостовери не дава възможност на съда да приеме, че ответникът е собственик на имота към приключване на съдебното дирене и следователно не дава възможност да обяви предварителния договор за окончателен. Това задължение за съда е законово възведено, известно на страните и не е необходимо същото да бъде указвано. Съгласно императивната процесуалноправна норма на чл.363 от ГПК, съдът следва служебно (и без да са направени възражения и доводи от страна на ответника) да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне по нотариален ред на собствеността върху недвижимия имот, който е предмет на предварителния договор, чието обявяване за окончателен е поискал ищецът. Тази служебна проверка несъмнено включва, освен изрично посоченото в чл. 363 от ГПК - дали отчуждителят по предварителния договор е собственик на имота, а също - и дали не са налице нормативно уредени забрани за извършването на вещно-прехвърлителната сделка чрез обявяването на предварителния договор за окончателен - Решение № 172 от 4.07.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3960/2018 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Боян Цонев – чл.290 ГПК. Съдът има задължение да провери и дали са изпълнени изискванията от формална страна за действителност на предварителния договор - чл. 19, ал. 1 ЗЗД, относно формата за действителност на предварителния договор; индивидуализацията на имота - дали имотът, описан в предварителния договор съответства на този, по отношение на който се иска обявяване на окончателния договор; дали цената, посочена в предварителния договор е определена и дали съответства на тази, за която се иска обявяване на окончателния; изпълнени ли са особените изисквания, респ. ограничения, които специални закони поставят за валидност на някои договори. В изпълнение на това си задължение, съдът съобрази, че за да бъде осъществена продажба на недвижим имот във формата на нотариален акт е необходимо представянето на скица на имота. Скицата е необходима, както за индивидуализация на имота, като площ, съседи, съответен кадастрален номер, така и за вписването на договора. Това задължение е на страната и също се извежда от законовата норма на чл.77 ал.2 т.1 от ЗКИР, съгласно който за да бъде вписан нот. акт, съответно съдебното решение по чл.19 ал.3 от ЗЗД, което го замества, е задължително представянето на скица от кадастралната карта. Съдът по искане на ищеца е издал съответното съдебно удостоверение, с което последният да се сдобие със скица от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, но такава не е представена по делото. При това положение не е възможно изпълнението на законовото изискване за вписване на съответния акт, което предопределя и законова забрана за обявяване на предварителния договор за окончателен. По идентичен начин стои и въпросът със законовото изискване по чл.264 от ДОПК. С тази разпоредба изрично е предвидено, че прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти се допуска след проверка, извършена от нотариуса, съдията по вписванията и т.н., в резултат на която се установи, че прехвърлителят или учредителят на вещни права, няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка. В случая доколкото съдът замества нотариуса следва да установи и липсата на непогасени публични задължения. По делото няма представен документ от НАП, от който да се установява тази липса. В представената данъчна оценка няма описани нито липса нито наличие на задължения за имота. Задължение на страната е да представи тези документи, като непредставянето им е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради наличието на посочената законова забрана. Невъзможността за установяване факта, че ответникът е собственик на имота, както и за преодоляване на посочените законови забрани за извършване на действия по прехвърляне на собственост върху недвижим имот е напълно достатъчно за да се отхвърли иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД. За пълнота на изложението следва да се посочи обстоятелството, че към момента на сключване на предварителния договор – 07.08.2017г., макар и в рамките на представителната власт на изпълнителния директор К. К. /който е и едноличен собственик на капитала на ответното дружество/ липсва решение на Съвета на директорите, който според чл.28 т.7 и т.8 от действащия тогава Устав на „ПРОМИШЛЕНО СТРОИТЕЛСТВО – ХОЛДИНГ“ ЕАД /н./ взема решения за разпоредителни сделки с дълготрайни активи и дава разрешение за разпореждане с недвижими имоти на дружествата. Предвид обаче дадените в Тълкувателно решение № 3 от 15.11.2013 г. на ВКС по т. д. № 3/2013 г., ОСГТК, докладчик съдията Росица Ковачева разяснения – „Сключването на предварителен договор не съставлява действие на придобиване или отчуждаване по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, но доколкото всяка от страните има право да иска обявяването му за окончателен, следва да се приеме, че липсата на решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, не опорочава предварителния договор и не е пречка за обявяването му за окончателен. Органният представител е изявил съгласието на ООД за поемане на задължението със сключване на предварителния договор. Решението на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е условие, без което договорът да не може да бъде обявен за окончателен, не е елемент от фактическия състав на сделката, който заедно с волеизявлението, да доведе до желаното правно действие.“ Действително решението касае друг вид търговско дружество, но по съществото си засегнатата материя за представителната власт и взимането на решение о компетентния дружествен орган е идентична. Също така съдът отчита и задължителното приложение на закона, дадено в Тълкувателно решение № 4 от 9.05.2023 г. на ВКС по т. д. № 4/2020 г., ОСГТК, докладчик съдията Филип Владимиров – „Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко - продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена.“ В настоящия случай е уговорено цената да бъде платена срещу представяне на запис на заповед за сумата от 220000 евро, който според заявеното от синдика не е намерен в документите на дружеството и не е бил предявен на ищеца за плащане. Предвид тези задължителни законови тълкувания съдът счита, че предварителния договор е действителен, независимо, че не се правят изрично такива възражения. За да бъде прехвърлена собствеността по нотариален ред, според изискването на чл.363 от ГПК следва да са налице всички предпоставки за това към момента на приключване на съдебното дирене по делото. Както е видно от вписаните в публичния търговски регистър актове на съдът по несъстоятелност с решение №2490/17.12.2018г. по т.д.№429/2018г. на СГС е открито производство по несъстоятелност по отношение на „ПРОМИШЛЕНО СТРОИТЕЛСТВО – ХОЛДИНГ“ ЕАД, като за начална дата на неплатежоспособност е визирана 31.01.2017г. С решение №1194/01.07.2019г. по т.д.№429/2018г. е обявено в несъстоятелност „ПРОМИШЛЕНО СТРОИТЕЛСТВО – ХОЛДИНГ“ ЕАД, постановено е прекратяване на дейстонстта, постановена е обща възбрана и запор върху имуществото, прекратени са правомощията на органите на дружеството и е лишено от правото да управлява и се разпорежда с имуществото, включено в масата на несъстоятелността. От отговора и допълнителното становище на синдика става ясно, че имотът, предмет на предварителния договор е включен в масата на несъстоятелността. При тези данни към датата на предявяване на ИМ – 14.08.2024г., към датата на вписването й – 29.08.2024г. и към датата на приключване на устните състезания – 26.03.2024г. органите на дружеството не могат да изразяват становище и да взимат решения за управление на имуществото, липсата на което евентуално съдът да замести с решението си. Изрично в чл.716 ал.2 от ТЗ е предвидено, че продажбата на имуществените права от масата на несъстоятелността се извършва от синдика след разрешение на съда. Т.е. настоящия състав счита, че за да са налице всички предпоставки за прехвърляне на собствеността по нот. ред, съобразно изискването на чл.363 от ГПК следва да има изрично разрешение на съда по несъстоятелността, което не може да бъде заместено от друг съд, включително и в производството по чл.19 ал.3 от ГПК. Тъй като исковата молба е вписана след вписване на решение №1194/01.07.2019г. по т.д.№429/2018г. т..е. след налагане на общата възбрана, то и същата е непротивопоставима на кредиторите по несъстоятелността. С оглед на всичко гореизложено съдът счита предявения иск за неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен. Страните не претендират разноски, затова и съдът не се произнася по тях. Водим от горното, съдът