Решение № 6323 от 7.9.2015 г. на Софийски градски съд по дело № 3314/2014 г.

производството се прекратява. Настоящият състав намира, че по делото по безспорен начин се установява от представените писмени доказателства, че ищецът е станал собственик на първи надпартерен апартамент с площ от 144 кв.м., находящ се в гр. С., ул. „•••••••“ № ••. Същият се легитимира като единствен наследник на своята майка – Р. Г., а за същата се установи, че е получила в дял и изключителна собственост посочения апартамент по силата на съдебна спогодба за делба по гр.д. № 3668/1989 г. на СРС. Съдебната спогодба има силата на влязло в сила решение за делба и същото има транслативен ефект по отношение на дяловете, посочени в него. Съдебно-спогодителният протокол е годно доказателство за собственост, щом насрещната страна не е оспорила правата на съделителите или на техния наследодател. Вън от посоченото, от представените нотариални актове на праводателите на ищеца и неговата наследодателка, нито един от които не е оспорван от ответниците, също се установява, че те са били собственици на първи надпартерен етаж на ул. „•••••••” № ••, с предишно наименование ул. „•••••••”. Макар в завещанието на О. К. да е посочен апартамент на „първи етаж“, то, след като по това време според всички документи в сградата е имало партер, а над него първи надпартерен етаж, то очевидно в случая израза „първи етаж“ е равнозначен на „първи надпартерен етаж“. Това най-ясно се установява от нот. акт № 72/1959 г. на Г.В., където е прието, че той е собственик по завещание именно на първи надпартерн етаж. Посоченият констативен нотариален акт не е оспорен от ответниците и съобразно ТР № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС, в този случай, се ползва с обвързваща съда доказателствена сила. Следователно, след смъртта на Р. Г. през 2006 г. ищецът, като неин единствен наследник, е станал собственик на първи надпартерен етаж, целият зает от един апартамент, в сградата на ул. „•••••••” № •• в гр. С.. Ищецът е доказал, че е носител на правото, което иска да защити, поради което искът му е допустим и следва да бъде разгледан по същество. За пълнота следва да бъде посочено, че макар по делото да има данни, че срещу процесния имот е предприето принудително изпълнение, ищецът е обосновал правния си интерес от отрицателния установителен иск за собственост срещу двамата ответници – физически лица главно с обстоятелството, че ответниците се легитимират като собственици с нотариален акт и се разпореждат с неговия собствен имот. В исковата молба и уточнението й се търси защита на правото на собственост на ищеца, а не защитата срещу предприето изпълнение, която защита, не е и допустима чрез иска по чл. 440 ГПК, предвид твърдението на ищеца, направено в исковата молба, че той е във владение на имота (именно него и съпругата му е намерила ЧСИ в имота при извършения опис) и предвид приетото в задължителната съдебна практика на ВКС, че искът по чл. 440 ГПК е на разположение на невладеещото трето за изпълнението лице, чието право е засегнато от изпълнението (така Определение № 608 от 09.11.2009 г. по ч.т.д. № 507/2009 г. на І т.о. и определение № 562 от 21.11.2011 г. по ч. гр. д. № 365/2011 г. на І г.о.) Вторият кумулативно предявен иск е отрицателен установителен иск за несъществуване на правоотношението по договор за ипотека (за прогласяване нищожност на договора за ипотека), учредена от А. и Й. К. върху процесния имот, в полза на ответника „Ю.Б.“ АД (с предишно фирмено наименование „Ю.и Е.Д.Б.“ АД), поради противоречие с императивната норма на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ищецът има правен интерес от този иск, доколкото ипотечният договор смущава необезпокояваното упражняване правото му на собственост, застрашава това упражняване и прогласяването на нищожността му безспорно ще се отрази в неговата правна сфера, като съхрани правото му на собственост. Искът е насочен против всички страни по договора за ипотека, които са необходими другари. Предвид изложеното, този иск също е допустим. По основателността на исковете настоящият състав намира следното: I. По иска за собственост с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК. Предмет на отрицателния установителен иск за собственост е правото на ответниците, отречено от ищеца. В тяхна доказателствена тежест е да установят, че са станали собственици на процесния имот на някакво валидно основание, което може да бъде противопоставено на ищеца. При отрицателния установителен иск за собственост, след като ищецът изобщо отрича правото на ответника, последният трябва да изчерпи в процеса всички основания, на които то е могло да се породи. А. и Й. К. твърдят, че са придобили имот на първия етаж над партера, пояснен още като първи надземен етаж, в триетажната сграда в гр. С., ул. „•••••••“ № ••. Според тях партерният етаж е под тях и е зает от мазета. Съобразно събраните по делото писмени доказателства и идентификацията на придобития от тях чрез покупко-продажба от С.А. недвижим имот, дадена в нот. акт № 150/2008 г. на нотариус М.Г., придобитият от тях имот се намира на първи надпартерен етаж, като неговото местонахождение, площ и граници напълно съвпада с идентификацията на имота, който Р. Г. – наследодателка на ищеца, е придобила в изключителна собственост по протокол от 09.11.1989 г., съставен по гр.д. № 3668/1989 г. на СРС. Правно ирелевантно в случая е обстоятелството, че страните използват различни наименования за етажите, при описване трите етажа в процесната сграда в твърденията си по делото. Правно значение има само наименованието и идентификацията, дадена в документите им за собственост. При сравняване идентификацията на имота, дадена по делбения протокол от 1989 г., нотариалния акт на С.А. и следващите два нотариални актове от 2008 г., с които се легитимират ответниците, а и имота, описан от ЧСИ Недялка К., тя е напълно идентична – апартаментът се намира на „първи надпартерен етаж“, при едни и същи граници. Следователно, имотът, който ищецът е наследил от своята майка и имотът, който ответниците са купили от С.А., са един и същи имот. Недоказани остават твърденията на ответниците, че са купили друг, различен от имота по исковата молба, който именно е описала ЧСИ Н. К.. Възможно е само такава да е била тяхната воля и те да са дали съгласие за сделката, като са били в заблуждение, че купуват първи надземен етаж (партерния). Установи се също, че техният праводател С.А. е продал сам на себе си апартамента на първи надпартерен етаж без да има валидно пълномощно от собственика Л.В. - наличното такова е неавтентично. Това обстоятелство води до липса на съгласие у собственика за продажба на имота, съответно – води до нищожност на прехвърлителната сделка, на осн. чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД. Нищожният договор няма правни последици, следователно, С.А. не е придобил собствеността върху апартамента на първи надпартерен етаж. Това означава, че договорът за покупко-продажба, с който се легитимират ответниците, макар да не е нищожен, няма вещно-транслативен ефект, тъй като несобственикът С.А. не е могъл да им прехвърли повече права отколкото сам притежава. Или, ответниците А. и Й. К. не са придобили собствеността върху процесния апартамент на основание покупко-продажба от С.А.. Предвид нищожната покупко-продажба между С.А. и Л.В., последният не е губил собствеността върху имота през 2008 г. По отношение второто заявено придобивно основание – придобивна давност, текла в периода 23.04.2008 г. – август 2013 г., също не се установява ответниците да са придобили процесния имот на това придобивно основание, предвид следното: Не е спорно между страните, че сградата на ул. „•••••••” № •• е триетажна, като под първия етаж има мазета. Спорно е обаче дали думата „партер” е идентична с първи надземен етаж (според ищеца) или пък партерът е етажа на мазетата (според ответниците). Ответниците твърдят, че са владели първи (първи надземен) етаж, който бил над партера, в който имало мазета, като владен ият от тях имот бил магазин и шоурум. Изясни се чрез заключението на СТЕ, че първи надземен етаж по дефиниция на ЗУТ е идентичен с изполваното в практиката наименование „партерен етаж“, находящ се на нивото на тротоара, на кота +0.00. Следователно, партерният етаж е първият надземен етаж, а не етажа на мазетата, които са винаги поне частично под нивото на тротоара. От своя страна, първи надпартерен етаж логично е етажът над първи надземен етаж. Следва да бъде посочено, че такъв извод може да бъде направен и при сравнение на различните легални дефиниции на етажите в сграда във времето - в нормативната уредба по действалия до 1949 г. Закон за благоустройство на населените места в легалните наименованията на отделните етажи на сградите е съществувало и наименованието „партер“, като според чл. 166 от посочения закон „п артер “ е етажът, вместен в допустимата за сградата височина, лежащ върху зимничните помещения. В нормативната уредба след 1949 г., в ЗТСУ (отм.) и наредбите по приложението му, както и в ЗУТ и наредбите по приложението му това наименование вече не се използва, етажите се делят основно на подземни, полуподземни и надземни, а до определен момент е имало и етаж, наречен „мецанин“. Действалият към 2008 г. (момента на процесните сделки) ЗУТ дефинира етажите като "Подземен етаж" ( таванът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар ); "Полуподземен етаж" ( подът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар, но при друга височина); "Надземен етаж" ( таванът, на който е разположен на повече от 1, 50 м над котата на средното ниво на прилежащия терен и "Тавански етаж" ( разположен в подпокривното пространство и ограничен частично или цялостно от покривните плоскости ). Т.е., това, което някога е наричано партер, по ЗУТ може да се приравни на първи надземен етаж, а не на полуподземен или подземен, където общоизвестно се намират мазетата. От събраните по делото доказателства – показания на свидетели и заключение на СТЕ, безпротиворечиво се установява, че именно партерния (първи надземен етаж) е бил преустроен в шоурум, магазин и кафе и че именно него са ползвали (владели) ответниците. Като собственик на първи етаж се е представил А.К. на свидетелката А. П., а тя определя като първи етаж този с магазина и шоурума, а този на Л.В. – като втори. Тя лично виждала А. да влиза и излиза там, да изнася и внася нещо. Именно там е правен ремонт от ответниците, според показанията на свидетеля С. и там имало магазин. При извършените от вещото лице С. именно за партерния етаж има документи за преустройството му в Магазин – шоурум и кафе. Следователно, ответниците са владели партерния етаж, а не първи надпартерен етаж, поради което няма как да са придобили собствеността върху апартамента на първи надпартерен етаж – този, описан в документите за собственост на ищеца, по давност. Липсват твърдения за друго придобивно основание, по силата на което ответниците да са станали собственици на процесния апартамент. Предвид всичко изложено, предявеният отрицателен установителен иск е основателен и следва да бъде уважен. ІІ. По отношение иска с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 във вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Според чл. 167, ал. 3 ЗЗД ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява. Тази норма е императивна и несъобразяването с нея води до нищожност на учредената ипотека поради противоречие със закона - чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД. Както бе установено по делото, към 22.04.2008 г. А. и Й. К. не са били собственици на апартамента на целия първи надпартерен етаж в триетажната сграда в гр. С., ул. „•••••••“ № ••. Негов собственик е бил ищецът Л.В.. Именно този апартамент е ипотекиран с нот. акт № 151, видно от идентификацията му в него. Следователно, ипотеката, учредена по договор между А. и Й. К. и „Ю.Б.“ АД, е нищожна и не е породила действие. Неоснователни са възраженията на банката, че е трето добросъвестно лице по смисъла на чл. 135 ЗЗД. В настоящия случай изобщо не сме изправени пред хипотезата на такава добросъвестност - в хипотезата на чл. 135 ЗЗД законът урежда случай на относителна недействителност на сделка по отношение кредитор на прехвърлителя, като тази относителна недействителност в определени случаи не може да се противопостави на добросъвестно лице, придобило недвижимия имот преди вписване на искова молба по чл. 135 ЗЗД. В случая е налице нищожност на ипотеката, т.е., изначална липса на правно действие на сключения договор по отношение на всички, поради противоречие с императивна правна норма и добросъвестността на ипотекарния кредитор е ирелевантна. В тази хипотеза е неприложима и защитата на вписването, на която ответната банка се позовава. С такава защита се ползва само лице, придобило имот или друго вещно право от собственик, посредством валидна сделка. Вписването не може да придаде вещноправен ефект на покупка от несобственик, нито може да санира недействителността на една сделка. Неговата защитна функция се проявява само при конкуренция между лица, придобили от един и същи собственик, по отношения на първия вписал придобиването или по отношение на лице, вписало искова молба по чл. 114 ЗС преди прехвърляне на спорното вещно право. В настоящия случай имаме ипотека, учредена от несобственик и вписването на ипотеката, учредена от такъв, преди исковата молба, няма защитно действие по отношение правата на банката. ІІІ. По отношение на искането по чл. 537, ал. 2 ГПК. Съгласно ТР № 3/2012 г. на ОСГК на ВКС на отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК подлежат само констативни нотариални актове, с които се удостоверява право на собственост върху недвижим имот, не и тези удостоверяващи сделки, с които се прехвърля, изменя или прекратява вещно право върху недвижим имот. Отмяната на конститутивните нотариални актове е недопустима. Трети лица, които претендират в исков процес самостоятелни права върху предмета на сделката, се ползуват от защита срещу легитимиращото действие на нотариалния акт чрез вписването на исковата молба, както и на постановеното в исковото производство съдебно решение. Предвид изложеното, производството в тази му част следва да бъде прекратено като недопустимо. По разноските: При този изход от спора, ответниците следва да заплатят на ищеца сторените от него разноски в производството, на осн. чл.78, ал. 1 ГПК. Той е доказал разноски в общ размер на 5 800 лева (300 лева държавна такса, 5050 лева – адвокатски хонорар за трима адвокати и 450 лева – за вещи лица). Тъй като ищецът има право на разноски само за един адвокат, настоящият състав намира, че следва да му присъди само 1/3 от общо платения адвокатски хонорар, а именно 1683.33 лева. Ответниците му дължат общо 2 433.33 лева. Предвид обстоятелството, че ищецът е бил освободен частично от държавна такса за сума над 300 лева, на осн. чл. 83, ал. 2 ГПК, на осн. 78, ал. 6 ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят разликата до пълния размер на дължимата държавна такса по всеки иск, която е в размер на 1 832.36 лева. На третите лица помагачи разноски не се следват, на осн. чл. 78, ал. 10 ГПК. Воден от гореизложеното, съдът