Решение № 2733 от 5.5.2025 г. на Софийски градски съд по дело № 6911/2024 г.

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК. С решение № 3638/29.02.2024 г., постановено по гр.д. № 48703/2021 г. на СРС, ГО, 39 състав, е отхвърлен предявеният от „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД, ЕИК 201376580, срещу „Търговска Банка Д“ АД, ЕИК 121884560, установителен иск с правно основание чл.537, ал.2 от ГПК, вр.чл.88 и чл. 90, ал. 1, пр. 1 ЗКИР за установяване недопустимост на извършено на 20.09.2019 г. вписване по партида на имота на ищеца на продължаване на срока на вписването на договорна ипотека учредена с нот.акт № 131, том I, рег. № 4787, дело № 108/2009 г. Със същото решение е отхвърлен и предявеният от „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД, ЕИК 201376580, срещу „Търговска Банка Д“ АД, ЕИК 121884560, установителен иск с правно основание чл.537, ал.2 от ГПК, вр.чл.88 и чл. 90, ал. 1, пр. 2 от ЗКИР за установяване недействителност на извършено на 20.09.2019г. вписване по партида на имота на ищеца на продължаване на срока на вписването на договорна ипотека учредена с нот.акт № 131, том I, рег. № 4787, дело № 108/2009 г. С решението на основание чл. 194, ал. 2 ГПК във вр. с чл. 193, ал. 2 ГПК е признато за установено по заявеното от ищеца „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД, ЕИК 201376580, оспорване на истинността на представения от ответника „Търговска Банка Д“ АД, ЕИК 121884560, акт за установяване състоянието на строежа при спиране на строителството от 07.03.2016 г., че документът е неистински в частта относно авторството на подписа на Т.М.П., като на основание чл. 194, ал. 2, изр. 2 от ГПК, го изключва от доказателствата по делото.

Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ищеца в първоинстанционното производство „ПИ ЕС ДИ ИНВЕСТ“ ЕООД. В която се поддържа, че обжалваното решение е неправилно и незаконосъобразно. Поддържа се, че не бил изготвен правилен доклад по делото, като липсвали точни указания. Навежда, че съдът не съобразил в решението си удостоверение, издадено от Агенция по вписванията, видно от което, длъжностното лице след като е направило справка в книгите по вписванията е констатирало, че не са установения съвпадения на вписания Акт за договорна ипотека с Акт № 237/2019 г. за подновяване на договорна ипотека, т.е. от удостоверението се установявало безспорно, че извършеното подновяване е недействително. Сочи, че с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №193, том II, рег. №4391, дело 327/2011 г. на нотариус С.Т., с peг. № 065 на НК е закупил процесното право на строеж върху търговска сграда „Мост“, ведно с идеални части от поземления имот от „Еврострой 5“ ООД. Навежда, че с нотариален акт № 52, том I, рег.№ 3304, дело №47 от 2008г. на нотариус Б.Б., вписан в регистъра на НК под № 515 и с нотариален акт № 131, том I, рег. № 4787, дело №108 от 2009г. на нотариус Б.Б., вписана в регистъра на НК под № 515 в полза на „Търговска Банка Д“ АД, е учредена договорна ипотека както по отношение на поземления имот, така и по отношение на правото на строеж за построяване на Търговска сграда „Мост“, свързваща във вертикално отношение двете сгради „Кула Изток“ и „Кула Запад“, а с молба за подновяване на договорна ипотека акт № 160, том II, рег. № 7327/20.09.2019 г. е подновена договорната ипотека само по отношение правото на строеж за построяване на Търговска сграда „Мост“. В жалбата се поддържа, че между „Еврострой 5“ ООД и „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД е сключен договор за изпълнение на довършителни работи срещу учредяване право на строеж, право на ползване и прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот, съгласно който „Еврострой 5“ ООД, в качеството си на възложител се е задължил в срок до 7 дни, считано от датата на сключване на договора да предостави на „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД писмо, съгласно което „Търговска Банка Д“ АД се задължава в срок до 7 дни след подписване на тристранния протокол за окончателно приемане на работата по договора, Банката - кредитор да даде нотариално заверено писмо - съгласие за заличаване на договорните ипотеки, учредени в полза на „Търговска Банка Д“ АД, с нотариален акт № 52, том I, рег.№ 3304, дело №47 от 2008 г. на нотариус Б.Б., вписана в регистъра на ИК под № 515 и Нотариален акт №131, том I, рег.№ 4787, дело №108 от 2009 г. на нотариус Б.Б., вписана в регистъра на ПК под № 515. Твърди се, че съгласно Уведомление с изх. № РИД-000-2295 от 15.06.2011г. на изп. директори на „ТБ Д” АД ищецът бил уведомен, че „Търговска Банка Д“ АД ще предприеме необходимите действия за заличаване на учредените в полза на банката договорни ипотеки с нотариален акт №52, том 1, рег.№3304, дело №47 от 2008 г. на нотариус Б.Б., вписана в регистъра на НК под № 515 и нотариален акт №131, том I, рег.№4787, дело № 108 от 2009 г. на нотариус Б.Б., само след подписване на последния тристранен протокол, удостоверяващ, че „Кула Запад“ е изпълнена изцяло съобразно одобрените проекти и другите нормативни изисквания. Поддържа, че е изпълнил пълно, точно и добросъвестно възложените му по договора задължения в качеството си на изпълнител, като в тази връзка били подписани Тристранен протокол № 1 от 14.11.2011 г., констативен протокол №2 от 26.01.2012г. и Тристранен констативен протокол №3 от 10.05.2012г. от страните „Еврострой 5” ООД, „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД и „Търговска Банка Д“ АД. Заявява, че тристранен констативен протокол № 4 от 12.11.2012 г. и тристранен констативен протокол № 5 от 2013 г. са подписани само от „Еврострой 5” ООД и „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД, като „Търговска Банка Д“ АД е била поканена да приеме извършените работи, но същата не е изпратила упълномощен представител, поради което съгласно чл. 7, ал. 2 от договора, работите отразени в протоколите се смятат за извършени без забележки. Във връзка с неизпълнение на поетото задължение на банката да предприеме действия по заличаване на посочените договорни ипотеки ищецът твърди, че е изпратил две нотариални покани, връчени на банката на 30.10.2014 г. и на 14.03.2018 г. Въпреки това, банката не изпълнила задължението си за заличаване на учредените в нейна полза договорни ипотеки, а точно обратното – въз основа на издаден изпълнителен лист от 07.05.2012 г. образувала изпълнително дело № 20208470400110 по описа на ЧСИ Н.П.. Ето защо счита, че извършеното действие за подновяване на договорна ипотека с молба за подновяване на договорна ипотека Акт №160, том 11, рег. №7327/20.09.2019г. на нотариус Б.Б. с рег.№515 на НК, е недопустимо, евентуално недействително и не е породило правен ефект, тъй като е заявено от лице, което към датата на новирането – 20.09.2019 г., не е имало право да иска подновяване на ипотеката, тъй като ищцовото дружество било уведомено с Уведомление с изх. № РИД-000-2295 от 15.06.2011г., че банката ще предприеме необходимите действия за заличаване на учредените в нейна полза договорни ипотеки, поради което и вписването е недопустимо. Евентуално твърди, че вписването е недействително, тъй като били нарушени законовите разпоредби за това, а именно: - в молбата за подновяване на ипотеката липсвала идентификация на имотите по смисъла на чл.6, ал. 1, 6. „в“ от Правилника за вписванията. - липсвало посочване на данните посочени в чл.60, т.1 до т.7 ЗКИР - не е спазена задължителната форма и съдържание на вписания акт, защото молбата за подновяване не съдържа данните на първоначалното вписване в нарушение на чл. 18, ал.2 от Правилника за вписванията. Отделно се сочи, че подновяването на правото на строеж е недопустимо, тъй като строежът отдавна е завършен и реализиран, поради което и няма как да се поднови право на строеж, което е реализирано Моли се за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде уважен, като бъдат присъдени и сторените по делото разноски.

Въззиваемият „Търговска Банка Д“ АД, оспорва подадената въззивна жалба като неоснователна. Сочи, че съгласно чл.172, ал.1 ЗЗД вписването на ипотека трае 10 години, като то може да бъде продължено, ако вписването се поднови преди този срок да бъде подновен. Навежда, че с предявения иск на практика се иска да бъде установено несъществуването на ипотечно право, поради което и искът е оценяем. В отговора се поддържа, че ипотеката обезпечава вземания на банката по договор за кредит № 0097.0609 от 25.09.2009 г, с който банката е предоставила кредит в размер на 1 500 000 евро за финансиране на довършителни работи по обекти кула „Изток“ и кула „Запад“ в гр.София, СО-район „Люлин“, ж.к. „Люлин -2“, бул. „Панчо Владигеров“ № 74, като за обезпечените вземания били издадени заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 от ГПК от 07.05.2012 г. и изпълнителен лист от 07.05.2012 г. по ч. гр. д. № 15416/2012 г. по описа на СРС, 70 състав, било образувано изп.д. № 136/2013 г. на ЧСИ Н.П., както изп.д. № 110/2020 г. на ЧСИ Н.П., което било висящо и към момента, а задълженията по него не били погасени. Сочи, че с предявения иск всъщност ищецът се опитва да установи, че ипотечното право било погасено, който е оценяем, респ. не бил внесена в пълен размер дължимата държавна такса. По същество се твърди, че не били изпълнени условията за заличаване на ипотеката в Уведомление с изх. № РИД-000-2295 от 15.06.2011г. Моли се за обезсилване на обжалваното решение и прекратяване на делото, евентуално за потвърждаване на обжалваното решение, както и присъждане на сторените по делото разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно, тъй като не се констатират пороци, обуславящи изводи за нищожност на съдебния акт.

По допустимостта на обжалваното съдебно решение съдът приема следното:

В обстоятелствената част на исковата молба ищецът поддържа следните фактически твърдения:

• че по силата на нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот №193, том II, рег. №4391, дело 327/2011 г. на нотариус С.Т., с peг. № 065 на НК „Еврострой 5“ ООД му е прехвърлил правото на строеж за изграждане на: Сграда за обществено обслужване, представляващ триетажен мост, находящ се в гр. София, СО-район „Люлин“, ж.к. „Люлин -2“, бул. „Панчо Владигеров“ № 74, строящ се в долуописаното дворно място между кула „Изток“ и кула „Запад“ и представляващ триетажен мост, състоящ се от магазини, кафенета, функционално свързващ двете кули, състоящ се от магазини, санитарни възли, стълбища и асансьори, с разгърната застроена площ от 2287, 40 кв.м., сграда с идентификатор 68134.4356.589.4, , разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4356.589, заедно с 12, 566 % идеални части дворно място, съставляващо по нотариален акт урегулиран поземлен имот I за обществено обслужване, от квартал 22, по плана на град София, местността „Люлин – 2“, находящ се в град София, Столична община-район „Люлин“, ж.к. „Люлин 2“, с идентификатор 68134.4356.589, - че с нотариален акт № 52, том I, рег.№ 3304, дело №47 от 2008г. на нотариус Б.Б., вписан в регистъра на НК под № 515 и нотариален акт № 131, том I, рег. № 4787, дело №108 от 2009г. на нотариус Б.Б., вписана в регистъра на НК под № 515, „Еврострой 5“ ООД учредил в полза на „Търговска Банка Д“ АД договорна ипотека както по отношение на посочения поземления имот, така и по отношение на правото на строеж за построяване на описаната Търговска сграда „Мост“, за обезпечаване на вземането на банката към „Еврострой 5“ ООД по Договор за кредит №657/23.04.2008г., и договор за кредит №0097.0609 от 25.09.2009 г. - че с цитирания по-горе Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот №193, том II, рег. №4391, дело 327/2011 г. между „Еврострой 5“ ООД и „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД е сключен договор за изпълнение на довършителни работи срещу учредяване право на строеж, право на ползване и прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот, съгласно който „Еврострой 5“ ООД, в качеството си на възложител се е задължил в срок до 7 дни, считано от датата на сключване на договора да предостави на „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД писмо, съгласно което „Търговска Банка Д“ АД се задължава в срок до 7 дни след подписване на тристранния протокол за окончателно приемане на работата по договора, да даде нотариално заверено писмо - съгласие за заличаване на договорните ипотеки, учредени в полза на „Търговска Банка Д“ АД, с нотариален акт № 52, том I, рег.№ 3304, дело №47 от 2008 г. на нотариус Б.Б., - че съгласно Уведомление с изх. № РИД-000-2295 от 15.06.2011г. на изп. директори на „ТБ Д” АД ищецът бил уведомен, че „Търговска Банка Д“ АД ще предприеме необходимите действия за заличаване на учредените в полза на банката договорни ипотеки с нотариален акт №52, том 1, рег.№3304, дело №47 от 2008 г. на нотариус Б.Б., вписана в регистъра на НК под № 515 и нотариален акт №131, том I, рег.№4787, дело № 108 от 2009 г. на нотариус Б.Б., само след подписване на последния тристранен протокол, удостоверяващ, че „Кула Запад“ е изпълнена изцяло съобразно одобрените проекти и другите нормативни изисквания.

• че е изпълнил пълно възложените му по договора задължения в качеството си на изпълнител, като в тази връзка били подписани Тристранен протокол № 1 от 14.11.2011 г., констативен протокол №2 от 26.01.2012г. и Тристранен констативен протокол №3 от 10.05.2012г. от страните „Еврострой 5” ООД, „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД и „Търговска Банка Д“ АД, а тристранен констативен протокол № 4 от 12.11.2012 г. и тристранен констативен протокол № 5 от 2013 г. били подписани само от „Еврострой 5” ООД и „Пи Ес Ди Инвест“ ЕООД, като „Търговска Банка Д“ АД е била поканена да приеме извършените работи, но същата не е изпратила упълномощен представител, поради което съгласно чл. 7, ал. 2 от договора, работите, отразени в протоколите се смятат за извършени без забележки; че във връзка с неизпълнение на поетото задължение на банката да предприеме действия по заличаване на посочените договорни ипотеки изпратил две нотариални покани, връчени на банката на 30.10.2014 г. и на 14.03.2018 г., но въпреки това, банката не изпълнила задължението си, а точно обратното – въз основа на издаден изпълнителен лист от 07.05.2012 г. образувала изпълнително дело № 20208470400110 по описа на ЧСИ Н.П., а на 20.09.2019 г. била вписана по партида на имота на ищеца продължаване на срока на вписването на договорна ипотека, учредена с нот.акт № 131, том I, рег. № 4787, дело № 108/2009 г. - че предвид точното изпълнение от страна на ищеца на задълженията по договора, банката не е разполагала с валидна ипотека /ипотечното право се е погасило/, но същата е отказала да изпълни поетите си задължения и не е предоставила нотариално заверено съгласие за заличаване на вписаната ипотека, както и че банката не е разполагала с правото да иска вписване на подновяване на ипотеката, поради което вписването е извършено по искане на нелегитимирано лице, което води до неговата недопустимост, респ. са налице предпоставките на иска по вр.чл.88 и чл. 90, ал. 1, пр. 1 ЗКИР.

Вписването има оповестителна и защитна функция. Редът на вписване пази права. Затова нормата на чл. 90 ЗКИР предвижда възможност, когато с вписването са засегнати права на трети лица, те по исков ред да предявят един от трите иска – за установяване недопустимост на вписване, недействителност на вписване, или несъществуване на вписано обстоятелство. Всеки от трите иска по чл. 90 от ЗКИР е установителен, поради което за предявяването му ищецът следва да обоснове наличие на правен интерес. Предмет на иска е само вписването, т.е. дали са спазени правилата за вписване, предвидени в ПВп и ЗКИР, действали към момента на извършването му. С този иск не се установява нищожност, или унищожаемост на сделка, която вписаният акт материализира, като когато предмет на вписване на подновяване на ипотека не може да се изследва настъпването на последващи външни за сделката обстоятелства, довели до погасяване на ипотечното право, тъй като проверката касае спазваните на формалните предпоставки за извършване на вписването. Вписването, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване, съставлява едностранно охранително производство, в рамките на което е недопустимо да се разрешават правни спорове, доколкото се касае за безспорна администрация. Заличаването на вписването, или изменението му има значение за противопоставимостта на акта – губи се реда и предимството на вписването, което чл. 113 ЗС дава. Предметът на иска по чл. 90 ЗКИР, включва проверката дали са спазени правилата за вписване, предвидени в ПВп и ЗКИР, действали към момента на извършването му относно териториалната и предметна компетентност, процесуалните и материалноправните изисквания и вписаният акт да удостоверява подлежащо на вписване обстоятелство.

Конкретните фактически твърдения на ищеца по първия предявен иск са, че се явява ипотекарен длъжник на чуждо задължение, като съгласно Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот №193, том II, рег. №4391, дело 327/2011 г. на нотариус С.Т. е придобил от „Еврострой 5“ ООД правото на строеж върху посочената сграда и идеални части от парцела /ипотекирани в полза на ответника „Търговска Банка Д“ АД за обезпечаване задължение на „Еврострой 5“ ООД/ срещу насрещно задължения да изпълни определени СМР в сграда, собственост на „Еврострой 5“ ООД и при поето с Уведомление с изх. № РИД-000-2295/15.06.2011г. задължение от страна банката да заличи учредената в нейна полза ипотека върху придобитото от ищеца право на строеж върху описаната сграда и ид.ч. от парцела, респ. че въпреки пълното изпълнение от страна на ищеца банката отказва да предостави нотариално заверено съгласие за заличаване на ипотеката, вместо което по искане на банката е вписано по партида на имота на ищеца продължаване на срока на вписването на договорна ипотека, учредена с нот.акт № 131, том I, рег. № 4787, дело № 108/2009 г. Във вр. с посочените обстоятелства ищецът претендира, че ипотечното право е погасено, а вписването недопустимо като заявено от нелигитимирано лице на основание чл.88 и чл. 90, ал. 1, пр. 1 ЗКИР. Никъде в обстоятелствената част по отношение на първия предявен иск ищецът не е навел фактически твърдения за допуснати формални нарушения на правилата за вписване, предвидени в ПВп и ЗКИР.

На основание чл. 6, ал. 2 ГПК, съдът е обвързан от предмета и обема на търсената защита, посочени в исковата молба. Определянето на правната квалификация на иска е задължение на съда, който изхожда от изложените в обстоятелствената част на исковата молба фактически твърдения, които формират основанието на предявения иск, и от заявения петитум /в този смисъл и Решение № 121 от 17.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № 4630/2019 г., IV г. о., ГК/. В този смисъл е без значение посочената правна квалификация на предявения иск от ищеца - чл.88 и чл. 90, ал. 1, пр. 1 ЗКИР - съдът следва сам да даде правната квалификация, която да съответства на заявеното право и отправеното до съда искане /петитум/ - в този смисъл и Решение № 367 от 16.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 742/2008 г., IV г. о., ГК. Ирелевантно в случая е и непрецизното формулиране на петитума на исковата молба, доколкото искането за защита е ясно и безспорно изводимо от изложението на ищеца в исковата молба.

След като ищецът твърди ипотеката да е погасена, то трябва да бъде заличено вписването й. Според разпоредбите на чл. 179, ал. 1 ЗЗД и чл. 19, ал. 1 ПВ вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. Ако кредиторът откаже да даде съгласие или за длъжника е невъзможно да постигне получаването на такова съгласие, между страните е налице спор, разрешаването на който е в правомощията на съда. Средството за преодоляване на спора е по предявен от длъжника иск да се признае за установено, че ипотечното право е погасено с искане да се постанови и произтичащата от това последица – нареждане по чл. 179, ал. 1, предл. второ ЗЗД да бъде заличена ипотеката. В този случай заличаването на вписването става въз основана влязлото в сила съдебно решение, с което се постановява това заличаване. Едва след изричното произнасяне на съда с такова нареждане за съдията по вписванията възниква правомощие по искане на длъжника, основано на съдебното решение по чл. 179, ал. 1, предл. второ ЗЗД, да извърши отбелязването по чл. 19, ал. 3 във връзка с ал. 1, изр. 1, предл. второ от Правилника за вписванията за заличаване на вписаната ипотека /в този смисъл решение № 431 от 08.11.2011 г. по гр. д. № 1759/2010 г. на ВКС, ІV г. о., определение № 1799 от 11.04.2024 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1126/2024 г., II г. о., ГК, определение № 76/01.02.2017 г., постановено по гр.д. №1999/2016 г. на ВКС, I т.о. и др./.

Ето защо и доколкото ищецът твърди погасяване на ипотечното право на ответника и претендира като последица заличаване на вписаната ипотека, предявеният главен иск в случая безспорно е по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.179, ал.1, предл.1 ЗЗД – за признаване за установено, че ипотечното право е погасено с искане да се постанови и произтичащата от това последица – нареждане по чл. 179, ал. 1, предл. второ ЗЗД да бъде заличена подновената ипотека. Недопустимо е в рамките на предявен иск по чл.88 вр чл. 90, ал. 1, пр. 1 ЗКИР да се изследват обстоятелства, довели до погасяване на ипотечното право, както е процедирал първоинстанционният съд.

Предвид обстоятелството, че с обжалваното решение относно първия предявен иск, първоинстанционният съд се е произнесъл по отношение на напълно различен от предявения иск – за недопустимост на вписано обстоятелство, вместо за признаване за установено, че ипотечното право е погасено, с което е излязъл от спорния предмет, следва да се приеме, че решението в тази част е процесуално недопустимо по смисъла на чл. 270, ал. 3 ГПК (решение № 364/11.02.2013 г. по гр. д. № 155/2012 г., ГК, ІІІ ГО на ВКС; решение № 340/11.10.2011 г. по гр. д. № 870/2010 г. на ВКС, ГК, ІV ГО; решение № 69/01.04.2015 г. по гр. д. № 4941/2014 г. на ВКС, ГК, ІІІ ГО, постановени по реда на чл. 290 ГПК и др.). Решението е недопустимо и в частта по отношения на предявения иск по чл.88 вр чл. 90, ал. 1, пр. 2 от ЗКИР, доколкото същият се явява обуславен от изхода на спора по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.179, ал.1, предл.1 ЗЗД и подлежи на разглеждане съвместно с него.

По изложените съображения и на основание чл. 270, ал. 3 ГПК обжалваното решение следва да се обезсили изцяло, като делото следва да се върне на СРС за ново разглеждане от друг съдебен състав на предявените от ищеца искове по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.179, ал.1, предл.1 ЗЗД и по чл.88 вр чл. 90, ал. 1, пр. 2 от ЗКИР, като при повторното разглеждане съдът следва да съобрази, че искът по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.179, ал.1, предл.1 ЗЗД е оценяем, съответно да извърши проверка по отношение на родовата подсъдност на спора и размера на дължимата държавна такса.

По разноските, сторени от страните пред настоящата инстанция, следва да се произнесе райoнният съд при повторното разглеждане на делото и съобразно изхода от същото.

Мотивиран от изложеното, Софийски градски съд