Решение № 62 от 15.5.2024 г. на Районен съд - Каварна по дело № 112/2023 г.

Производството е по реда на чл. 362 – чл. 364 от ГПК вр. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Образувано по повод предявен от В. Д. Т., чрез пълномощник адв. К. И. ДАК, срещу Ю.А.А. /Ю. А. А./ и Н. Д. – А., иск за постановяване на решение, с което на осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба от 12.12.2012 г., с който Ю.А.А. /Ю. А. А./, ЕГН •••••••••• и Н. Д. – А., ЕГН ••••••••••, като продавачи са се задължили да прехвърлят на В. Д. Т., ЕГН ••••••••••, като купувач, поземлен имот с площ от 12060 кв.м., находящ се в землището на с. ••••, общ. Каварна, обл. Добрич, представляващ имот с кад. № ••••.22.45 по КК на с. ••••, общ. Каварна, одобрена със Заповед № РД-18-21 от 27.02.2008 г. на АГКК, номер по предходен план ••••.22.11, при граници и съседи на имота: № ••••.22.46, № ••••.22.48, № ••••.22.44, № ••••.22.163, трайно предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване – нива. Твърди се в исковата молба, че с решение № 8035/01.06.2010 г. на ОСЗ – Каварна, ответниците са били оземлени от ОПФ с имот кадастрален № ••••.22.45 по кадастралната карта на с. ••••, община Каварна, представляващ земеделска земя, находящ се в землището на с. ••••, община Каварна, област Добрич с площ от 12060 кв. м. земи от ДПФ/ОПФ, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване нива при граници и съседи на имота: № ••••.22.46, № ••••.22.48, № ••••.22.44, № ••••.20.163, с цена на земята 52 лв. на дка, като стойността на имота е 627, 12 лв. Решението на ОСЗ е влязло в сила на 14.05.2010 г. Твърди се, че с оглед разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от СК, процесната земеделска земя е придобита от двамата съпрузи в режим на СИО. На 12.12.2012 г. ищецът е сключил с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите с № 4217 от 12.12.2012 г. на Нотариус П. с рег. № 035 на НК, относно поземлен имот с площ от 12060 кв. м., представляващ имот с кад. № ••••.22.45 по КК на с. ••••, общ. Каварна, одобрена със Заповед № РД-18-21 от 27.02.2008 г. на АГКК, номер по предходен план ••••.22.11, при граници и съседи на имота: № ••••.22.46, № ••••.22.48, № ••••.22.44, № ••••.22.163, трайно предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване – нива, за сумата в размер на 12 000, 00 лева, платена в деня на подписване на предварителния договор. Твърди се, че владението на имота е предадено в деня на сключване на предварителния договор – 12.12.2012 г. В предварителния договор - чл. 2, страните са уговорили срок за сключване на окончателен договор до 21.06.2020 г. Твърди се, че ответниците от много години работят приоритетно в чужбина и до момента не са предприели действия за сключване на окончателен договор. Горното обуславя правния интерес на ищеца от завеждане на настоящото производство, с което да поиска от съда на осн. чл. 362 – 364 от ГПК, вр. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да обяви сключения между страните предварителен договор за окончателен. В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците, чрез назначения им от съда особен представител, с който предявеният иск се оспорва като неоснователен и недоказан. Въвежда се възражение за нищожност на предварителния договор на осн. чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, поради заобикаляне на закона забраняващ прехвърляне на държавни и общински имоти, с които са оземлени граждани за срок от 10 години. С изложените мотиви се настоява за отхвърляне на иска. След преценка на събраните писмени доказателства и обсъждане доводите на страните съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна: Искът е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. За да е основателен, ищецът трябва да докаже, съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК: сключване на предварителен договор за прехвърляне на недвижимия имот и изпълнение на задълженията си по него; нА.чието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дА. отчуждителят е собственик на имота. Ответниците трябва да докажат обстоятелствата, с които обосновават възраженията си за нищожност на предварителния на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие на закона – сключен в нарушение на забраната за отчуждаване в десетгодишен срок, тъй като е имало забрана за десет години имотът да бъде продаван, освен на държавата. На 12.12.2012 г. между Ю.А.А. и съпругата ме Н. Д. - А., като продавачи и ищеца В. Д. Т., като купувач, е сключен предварителен договор с нотариална заверка на подписите, по силата който продавачите се задължили да продадат на ищеца и да му прехвърлят по нотариален ред правото на собственост върху поземлен имот с площ от 12060 кв. м., представляващ имот с кад. № ••••.22.45 по КК на с. ••••, общ. Каварна, одобрена със Заповед № РД-18-21 от 27.02.2008 г. на АГКК, номер по предходен план ••••.22.11, при граници и съседи на имота: № ••••.22.46, № ••••.22.48, № ••••.22.44, № ••••.22.163, трайно предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване – нива, за сумата в размер на 12 000, 00 лева, платена в деня на подписване на предварителния договор. В т. 5 от договора е посочено, че владението на имота е предадено в деня на сключване на предварителния договор – 12.12.2012 г. Според т. 2 от договора, прехвърлянето на собствеността на имота е следвало да се извърши чрез нотариална сделка в срок до 21.06.2020 г. Продавачите по предварителния договор са се легитимирА. като собственици на имота с решение № 8035/01.06.2010 г. на ОСЗ – Каварна, с което, на основание чл. 20 от ЗСПЗЗ, чл. 4, ал. 4 и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ вр. пар. 23 от ПЗР на ППЗСПЗЗ, Ю.А.А., през време на брака му с Н. Д. - А. /не се спори/, е оземлен чрез прехвърляне правото на собственост общо върху 12060 кв. м. земи от ДПФ/ОПФ, представляващи имот кадастрален № ••••.22.45 по кадастралната карта на с. ••••, община Каварна, представляващ земеделска земя, находящ се в землището на с. ••••, община Каварна, област Добрич, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване нива при граници и съседи на имота: № ••••.22.46, № ••••.22.48, № ••••.22.44, № ••••.20.163, с цена на земята 52 лв. на дка., или 627, 12 лв. цена на имота заплатена на 28.12.2009 г. Решението на ОСЗ е влязло в сила на 14.05.2010 г. Скица по ПИ № 15-323593-24.03.2023 г., издадена от СГКК – Добрич, установява, че поземлен имот № 22.11 по КВС /плана за оземляване/ е заснет като поземлен имот с идентификатор ••••.22.45 по кадастралната карта и регистри на село ••••, община Каварна, с площ 12061 кв.м. Предварителният договор е действителен. Той има необходимото съдържание и е сключен в изискуемата писмена форма за вА.дност. Не са основателни възраженията на процесуалния представител на ответниците за нищожност на предварителния договор поради противоречие на закона, обосновано с нормативно установената забрана оземлените да не могат да прехвърлят земята за срок от 10 години от придобиването и, освен на държавата и общината по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Това е така, защото предварителният договор не прехвърля вещни права, а създава задължение за транслиране на собствеността в бъдещ момент – в случая в срок до 21.06.2020 г., т. е. след изтичане на 10-годишния срок. Решение № 8035 от 01.06.2010 г. на Общинска служба по земеделие гр. Каварна е влязло в сила на 14.05.2010 г., което означава, че десетгодишният срок, в течение на който оземленото лице не е имало право да отчуждава имота в полза на субекти, различни от държавата или общината, е изтекъл на 14.05.2020 г. След тази дата забраната не съществува и продавачите по договора е следвало да изпълнят задължението си да се снабдят с необходимите документи и да прехвърлят по нотариален ред собствеността на ищеца. Предварителният договор не е сключен в нарушение на закона, защото той не предвижда прехвърляне на собственост преди нормативно въведената забрана за това, нито в заобикаляне на закона. Забраната по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ визира ограничение в правото на разпореждане от страна на самия оземлен, т. е. възможността за прехвърляне на правото на собственост върху получената при оземляването земя на трети лица, трябва да е вследствие лично волеизявление за отчуждаване на имота, изхождащо от оземленото лице. Именно, поради горната забрана на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ /за да не нарушат/заобиколят законови забрани/, страните по предварителния договор са уговорили окончателното нотариално прехвърляне на земята да е след 10 години. Както вече се посочи, предварителният договор има само облигационно, но не и вещно-транслативно действие; с него собственикът поема задължението да прехвърли собствеността върху имота в по-късен момент и в случая този момент не е уговорен в нарушение или в заобикаляне на закона. НА.чието или липсата на съгласие на държавата или общината е правно ирелевантно към вА.дността на предварителния договор и поддържаното от процесуалния представител на ответниците възражение за неговата нищожност не е основателно. Купувачът по предварителния договор е изпълнил задължението си да заплати уговорената цена за бъдещата продажба на недвижимия имот. Предварителният договор е създал две задължения за продавачите по него – да се снабдят с необходимите документи за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, т. е. за сключване на окончателен договор, както и да прехвърлят с окончателен договор имота. Твърдения за осигуряване на необходимите документи от страна на ответниците не са наведени по делото. Действително, не се установява по делото ищецът да е отправил покана до ответниците за сключване на окончателния договор преди подаване на исковата молба по настоящото дело, но той е направил това с предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. При това не може да се приеме, че е нА.це неоказано от купувача по договора необходимо съдействие за изпълнение на длъжниковото задължение, с последица поставянето му /на купувача/ в забава. С оглед всичко изложено, нА.це е действителен предварителен договор, по който ищецът е изправна страна и който следва да бъде обявен за окончателен. Съгласно чл. 363 от ГПК и чл. 364, ал. 1 от ГПК при разглеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът осъществява и действия, присъщи на типично нотариално производство при прехвърляне на собствеността и свързани със служебното му задължение да следи за охрана интересите на държавата. В тази връзка по делото са събрани изискуемите декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД за гражданство и гражданско състояние; данни за липса на наложени обезпечителни мерки върху имота по ЗПКОНПИ; удостоверения от НАП за нА.чие или липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита, задължителни осигурителни вноски и други публични държавни вземания на ответниците, както и данъчна оценка на имота, необходима за изчисляване на дължимите нотариални такси по прехвърляне на имотите, а също и за установяване нА.чието на непогасени данъчни задължения за имота; декларации по чл. 3в, ал. 1 от ЗСПЗЗ от ищеца и съпругата му; удостоверение за данъчна оценка на имота и справка от Службата по вписванията. Не са нА.це пречки за извършване на прехвърлянето. Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен. На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът по делото следва да бъде осъден да заплати в полза на държавата по сметка на Районен съд – Каварна такса по прехвърлянето на имота съобразно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД в размер на 176, 50 лева, определена върху продажната цена по договора от 12000 лева. Дължимият данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗМДТ следва да бъде платен от приобретателя - ищеца по делото в общината по местонахождението на имота, т. е. в Община град Каварна, като на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен данък за придобития имот и за липса на непогасени данъчни задължения за него. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца направените по водене на делото разноски в общ размер на 2452, 50 лв. съгласно представения списък по чл. 80 ГПК. Водим от гореизложеното, Каварненският районен съд