РЕШЕНИЕ

№ 232

гр. Плевен, 22.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, V ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ ЦВ. К.А Членове: РЕНИ В., ГЕОРГИЕВА ЕМИЛИЯ, АТ. КУНЧЕВА при участието на секретаря МИХАЕЛА ИВ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от РЕНИ В. ГЕОРГИЕВА Въззивно гражданско дело № 20244400500222 по описа за 2024 година С решение № 261/22.12.2023 г. по гр.д.№ 20234410100279 по описа за 2023 година на Районен съд - Левски на основание чл. 108 от ЗС е признато за установено по отношение на Ц. М. М. и „ПТЗК Единство“ ЕООД със седалище с. ••••••••••, обл.Плевен, че Ц. М. М. е собственик на следните недвижими имоти: -поземлен имот с идентификатор •••••••••• по кадастралната карта и регистри на с. ••••••••••, община Левски, обл. Плевен, находящ се в местността „••••••••••“ с площ от 22857 кв.м. с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване – нива, трета категория, с номер по предходен план ••••••••••, при граници и съседи: ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ •••••••••• и ПИ ••••••••••, и поземлен имот с идентификатор •••••••••• по кадастралната карта и регистри на с. ••••••••••, община Левски, обл. Плевен, находящ се в местността „••••••••••“ с площ от 13334 кв.м. с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване – нива, трета категория, с номер по предходен план ••••••••••, при граници и съседи: ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ •••••••••• и ПИ ••••••••••.Отхвърлен е като неоснователен предявеният иск с правно основание чл. 108 от ЗС в частта за осъждане на „ПТЗК Единство“ ЕООД със седалище с. ••••••••••, обл.Плевен да предаде владението на Ц. М. М. върху собствените му недвижими имоти: -поземлен имот с идентификатор •••••••••• по кадастралната карта и регистри на с. ••••••••••, община Левски, обл. Плевен, находящ се в местността „••••••••••“ с площ от 22857 кв.м. с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване – нива, трета категория, с номер по предходен план ••••••••••, при граници и съседи: ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ •••••••••• и ПИ ••••••••••, и поземлен имот с идентификатор •••••••••• по кадастралната карта и регистри на с. ••••••••••, община Левски, обл. Плевен, находящ се в местността „••••••••••“ с площ от 13334 кв.м. с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване – нива, трета категория, с номер по предходен план ••••••••••, при граници и съседи: ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ ••••••••••; ПИ •••••••••• и ПИ ••••••••••.Оставено е без уважение искането на Ц. М. М. за присъждане на направените по делото разноски.

Депозирана е въззивна жалба от Ц. М. М., чрез пълномощник, против решение № 261/22.12.2023 г. по гр.д.№ 279/2023 г. на РС - Левски, с което е отхвърлен предявеният от него иск ревандикационен иск в частта му за осъждане на „ПТЗК Единство“ЕООД да му предаде владението върху недвижими имоти, находящи се в землището на с.••••••••••, обл.Плевен, а именно: поземлен имот с идентификатор •••••••••• и поземлен имот с идентификатор ••••••••••.Излагат се доводи, че решението е постановено при неправилно приложение на материалния закон - чл.237, ал.2 ЗЗД, чл.32 ЗС, чл.4а ЗСПЗЗ, чл.229 от ЗЗД.Прави се искане да се измени решение № 261/22.12.2023г. по гр.д.№ 279/2023 г. по описа на РС - Левски, като се отмени диспозитива, с който е отхвърлен като неоснователен ревандикационният иск в частта му за осъждане на „ПТЗК Единство“ЕООД да предаде на Ц. М. М. владението върху недвижими имоти, находящи се в землището на с.••••••••••, обл.Плевен, а именно: поземлен имот с идентификатор •••••••••• и поземлен имот с идентификатор •••••••••• и вместо това да постанови решение, с което въззиваемият да бъде осъден да му предаде владението на описаните имоти, както и да му бъдат заплатени направените съдебно - деловодни разноски за настоящата инстанция.

За въззиваемата страна „ПТЗК Единство“ със седалище с.••••••••••, обл.Плевен, управителят изразява становище, че решението на първоинстанционният съд е правилно и законосъобразно, въззивната жалба е неоснователна, тъй като счита договорът за наем валиден на няколко основания.Има квота, необходима за договор за наем съгласно специалния ЗСПЗЗ, която е изпълнена - 25%.Другият съсобственик е приел облигационното правоотношение с получаване на рентите от нея.Новият собственик Ц. М., видно от вносната бележка, е получил рента 100 лв. на декар, която е над пазарната стойност, без възражение.Договорът за наем му е противопоставим, тъй като купува от лице, на което е противопоставим първоначално сключения договор за наем.

Въззивната жалба е процесуално допустима, а по същество – основателна.

Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като обжалваното такова е валидно и допустимо, а по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

Въззивният съд приема за установено следното.

Решението на първоинстанционния съд във връзка с предявения от Ц. М. ревандикационен иск с правно основание чл.108 от ЗС се обжалва частично - в отхърлителната му част.

На първо място въззивникът счита, че когато договорът за наем е сключен от съсобственици с миноритарен дял в собствеността или от съсобственици с мажоритарен дял в собствеността, но за срок над три години, договорът не обвързва останалите съсобственици, поради което отношенията им с наемателя се уреждат от неоснователно обогатяване.

Спор относно фактическите обстоятелства по спора не съществува във въззивното производство.

На 27.02.2020 г. Р. Д., който е съсобственик, който притежава 50% от двата процесни съсобствени имота – 1.ПИ с идентификатор •••••••••• по КККР на с.••••••••••, находящ се в м.“••••••••••“, с площ от 22857 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, трета категория, номер по предходен план ••••••••••; 2.ПИ с идентификатор •••••••••• по КККР на с.••••••••••, находящ се в м.“••••••••••“, с площ от 13334 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, трета категория, номер по предходен план ••••••••••, като наемодател, се е задължил да предостави на наемателя „ПТЗК Единство“ЕООД със седалище с.••••••••••, наемател, същите, като договорът се сключва и влиза в сила за 10 стопански години, след датата на сключването му и след предоставяне на обектите за ползване, свободни от тежести, от когато започва да тече срока на договор.

Договорът за наем от 09.02.2022 г. не е сключен от Р. Д. с въззиваемия.

Съгласно §2, т.3 от ДР на ЗАЗ „стопанска година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година.

Следователно договорът за наем от 27.02.2020 г. е с начало първа стопанска година 01.10.2020 г. -01.10.2021 г. Не е спорно обстоятелството, че Р. Д. и А. Д.а-К. са били съсобственици на процесните два недвижими имота при равни права -притежавали са по ½ ид.ч. от същите по наследство от своя баща В. А. Д., починал на 30.01.2002 г. Според чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ, договор за наем на земеделска земя за срок над 1 година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС.

Към 27.02.2020 г. Р. Д. е притежавал 50 на сто идеални части от двата процесни съсобствени имота.

§10 от ПЗР на ЗСПЗЗ (ДВ 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.) не се прилага в процесния случай, тъй като договорът за наем е сключен на 27.02.2020 г., т.е. след влизане в сила на тази разпоредба.

Според чл.32, ал.1 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.

Чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ не урежда максималният срок, за който могат да бъдат сключвани тези договори.

Разпоредбата на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ се явява специална спрямо общата такава на чл.32, ал.1 ЗС, но не изключва приложението на чл.229, ал.2 и ал.3 ЗЗД.

Съгласно чл.229, ал.2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Действия, които са насочени към запазване и поддържане на имуществото, събиране на доходи, използване, изплащане на задължения, сключване на договор за наем до три години и др. са действия на обикновено управление (ТР № 91/1.Х.1974 г. по гр.д.№ 63/74 г., ОСГК).

Договорът за наем обвързва неучаствалите при сключването му съсобственици за срок до 3 години, когато е бил сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността, какъвто е и процесният случай, тъй като Р. Д. притежава повече от 25%.

С оглед на чл.229, ал.3 от ЗЗД сключеният договор от 27.02.2020 г. има сила /е сключен за срок от 3 години (3 стопански години - стопанската 202/2021 г.; 2021/2022 г. и 2022/2023 г. ), като с изтичане на установения от закона максимален срок облигационната връзка се преустановява/прекратява - в процесния случай това е станало след предявяване на исковата молба на 22.05.2023 г. Сключването на договор за наем за срок над 3 години (за срок до 10 години, а когато е търговска сделка и за срок над 10 години ) могат да сключват лицата, които притежават правомощия на разпореждане с вещта.

Както се посочи, договорът за наем от 27.02.2020 г. обвързва неучаствалия съсобственик (А. Д.а-К.) за срок до 3 стопански години, тъй като е сключен от съсобственика Р. Д. с мажоритарен дял в съсобствеността съгласно чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ ( чл.32, ал.1 ЗС и чл.229, ал.2 ЗЗД) и в този случай отношенията между тях се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС.

На следващо място във въззивната жалба се сочи, че Ц. М. не е придобил собствеността от лицето, което е сключило договора за наем.Той е придобил от друг собственик, който не е страна по договора за наем и не е потвърдил неговите клаузи.Частното правоприемство не прехвърля задължение за въззивника, защото такова не е имало за неговия праводател, а нормата на чл.237, ал.2 от ЗЗД не създава нови облигационни отношения.

Договорът за наем от 27.02.2020 г. е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в СВ на същата дата.

Договорът за доброволна делба на съсобствени недвижими имоти (земеделски земи) е сключен между Р. Д.и А. Д.а-К. на 01.02.2023 г., а на 07.02.2023 г. А. Д.а-К. е продала на въззивника процесните два недвижими имота, съставляващи земеделска земя (ниви) в землището на с.••••••••••, обл.Плевен.

Чл.237 ЗЗД регламентира противопоставимост на наема спрямо последващ приобретател, като в процесния случай е приложима ал.1, според която при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.

Чл.237, ал.2 ЗЗД е неприложим в процесния случай, според който договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но за не повече от една година от прехвърлянето.

В процесния случай се прилага ал.1 на чл.237 ЗЗД, която визира вписан договор за наем, какъвто е и този от 27.02.2020 г., а ал.2 има впредвид договор за наем, който не е бил вписан, но има достоверна дата (решение № 253/24.04.2024 г. на ВКС по гр.д.№ 2173/2023 г., ІІ г.о.).

Въз основа на гореизложеното следва да се приеме, че са налице основания за отмяна на решението в обжалваната му част, в която е отхвърлен като неоснователен предявеният иск с правно основание чл.108 ЗС в частта за осъждане на „ПТЗК Единство“ЕООД със седалище с.•••••••••• да предаде владението на Ц. М. върху процесните два имота и постановяване на ново по съществото на спора в същата, като бъде осъден въззиваемият да предаде на въззивника владението върху собствените му недвижим имоти, съставляващи поземлен имот с идентификатор •••••••••• от КККР на с.••••••••••, обл.Плевен и поземлен имот с идентификатор •••••••••• по КККР на с.••••••••••, обл.Плевен.

При този изход на процеса следва да бъде осъден въззиваемият да заплати на въззивника разноски по делото в размер на 1 525 лв. общо за въззивната инстанция.

Водим от горното, съдът