Решение № 129 от 19.2.2018 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 1163/2016 г.

производството по обстоятелствена проверка.Тези лица няма данни да са познати и издирени и от З.. Горният документ също не е бил представен на Ш.. Снабдяването със скица от АГКК за имота в гр.Несебър е предприето отново от З., като след получаването тя не е била показана на съпрузите, нито им е било съобщено за изготвянето й. Ш. не са участвали, нито са подпомогнали по какъвто и да било начин, включително и с предоставяне на каквато и да било и минимална информация, производството по обстоятелствена проверка - в етапа на подготовка на документи и осигуряване на свидетели или по време на това производство, останали са незапознати и с резултата от него, чрез предоставяне на екземпляр от изготвения в тяхна полза документ-нотариален акт. Безспорно е също така, че Н. и Л.Ш. не са имали възможност да се запознаят лично и сами да прочетат изготвените от тяхно име документи: молба-декларация, пълномощно и предварителен договор, като те са им били предадени на датата 05.02.2014 год. непосредствено преди осъществяването на нотариалната заверка на подписите им и съдържанието на пълномощното и предварителния догово, подписани със З.-лично синът на Ш. преди да влязат при нотариуса им е прочел трите документа, като те са го изслушали и след това са тръгнали напред към кантората. При нотариалната заверка на подписите и съдържанието на пълномощното нотариусът е изчел предварителния договор, попитал е съпрузите дали са си получили парите, няма данни да е установявал дали знаят къде се намира имота, описан само с номерация по кадастъра, включително и в молбата-декларация с попълнен само печатен текст, като след това те са подписали документите. Не са уведомени, а и и не им е предоставено и копие от нотариалния акт за покупко-продажба на имота. Следователно, не се установява Ш. да са държали в себе си изготвените от тяхно име документи, поради което да са могли необезпокоявани от трети лица или от предстоящо явяване пред нотариус да ги разгледат, прочетат и осмислят спокойно. Това не е станало и при осъществяване на нотариалната заверка на подписите им и съдържанието под документите, тъй като не се установява н отариусът да е изяснява л тяхната воля и фактическото положение и да ги е запозна л ясно и недвусмислено с правните последици на предприетите от тях действия-подписване на предварителен договор и пълномощно за недвижим имот, което е било особено необходимо и с оглед на тяхната възраст -Н.Ш.-82-годишен, а Л.Ш.-76 год. и общоизвестните нормално съпътстващи стареенето процеси-отслабени памет и концентрация, забавяне на мисленето, непълноценна възприятно-представна дейност. Копия от документите не са им предоставяни, а изготвените книжа са взети от З., за да продължи с възложената му дейност по извършване на обстоятелствена проверка. Преди да влязат при нотариуса е било извършено и разплащане по сделката, като твърденията на страните за размера на предадената сума и уговорките им се разминават-ищците твърдят, че сумата е била 10000 лв., а ответникът З.-15000 лв. След общата среща на 05.02.2014 год. между З. и Ш. при нотариус, те не са контактували повече помежду си. Няма данни Ш. и ответниците М.М. и „Енес Билд“ ООД са се познават или да са контактували помежду си. З. не е търсил Ш. и не е искал съдействието им след 05.02.2014 год. при възникналите проблеми със снабдяване с документи за извършване на нотариален акт по обстоятелствена проверка. Към 05.02.2014 год., когато са предоставили пълномощно на първия ответник и са подписали предварителния договор с него, съпрузите Ш. са били в зряла възраст: Н.Ш.-82 години, а Л.Ш.-76, по-бавно подвижни, с недобро здравословно, финансово и материално състояние-пенсионери, получаващи доходи единствено от системата за социално осигуряване, непритежаващи собствено жилище или лек автомобил, следователно с нисък финансов и социален статус и бедно съществуване. Няма данни да са знаели, че идентификаторът, посочен в подписаното от тях пълномощно и предварителен договор със З. отговаря на недвижимия имот, който Н.Ш. е декларирал през 2000 год. в Община Несебър като собствен. Няма данни изобщо да са знаели за въведената през 2006 год. кадастрална карта и кадастрални регистри за територията на гр.Несебър, нито да са се интересували или да са им били познати промените в статут на имота, настъпили в годините в резултат на предприети промени в законодателството в областта на устройственото планиране. Общоизвестно е, че в обичайното общуване, включително и при преговори за осъществяване на сделки, и за идентификация на притежавани собствени недвижими имоти хората не използват цифрови означения по регулационни или кадастрални планове, а за тези цели ползват местонахождение по населено място, адрес на имота, площ, предназначение, имена на собственици на съседни имоти и други подобни, чрез които са в състояние да си изградят ясна представа за обекта на договаряне и да получат пълна допълнителна информация за интересуващите ги белези, с оглед целите, с които пристъпват към сделка. Констатира се от всички събрани по делото доказателства, че местонахождението на процесния имот-гр.Несебър е изрично посочено във всички съставени документи, в които Ш. не са участвали и които не са подписали, включително и в справката за клиент и общия регистър на нотариуса от дата 05.02.2014 год., също неподписани от тях, въпреки, че както бе посочено и по-горе, местонахождение с самите удостоверявани от нотариуса на 05.02.2014 год. документи не е фигурирало. От данните по делото е видно, че към момента на подписване на предварителния договор и съставяне на нотариалния акт за покупко-продажба на процесния имот при договорена цена от 10000 лв., неговата данъчна оценка е била 139836, 80 лв., средна пазарна цена 446290 лв., а ликвидационна стойност -401660 лв. -последните две определени съгласно допълнителното заключение на вещото лице по допуснатата съдебно-техническа експертиза, което съдът изцяло кредитира, тъй като е обосновано, не страда от вътрешни противоречия, и не бяха ангажирани други доказателства, които да оборват изводите му. Същевременно е общоизвестно, че преимуществено цените на ниви в Бургаска област варират от стотинки до 2 лв.-3 лв. на кв.м. в зависимост от площта и целите, за които се закупуват. С оглед изявленията на страните по делото, следва да се приеме, за безспорно, че сумата от 10000 лв. е висока за закупуване на нива по принцип, и в частност на нива в землището на с.Тънково, но до 2-3 пъти по-висока, а не драстично по-висока, така че да създаде съмнения в предназначението на имота като такъв за осъществяване на земеделие. От събраните по делото гласни доказателства на свидетелите Н. и А., които съдът изцяло възприема, тъй като са вътрешно безпротиворечиви и не бяха ангажирани други доказателства, които да ги оборват, се констатира, че в периода на преговорите между Ш. и З. за сключване предварителен договор, синът И.Ш. се е опитвал да намери местоположението на наследствена нива в с.Тънково. От събраните по делото гласни доказателства на свидетелите Н. и Т., които съдът също изцяло възприема като достоверни, по причините изложени по-горе, се констатира, че като рисково е определено поведението на З. да заплати предварително сума от около 15000 лв./ размера на сумата свидетелите знаят от ответника З. и няма данни да са присъствали на нейното плащане или да са чували признание от ищците по делото за такава цена/ за имот с много наследници и без документ за собственост, същевременно обаче не се установява от показанията им /а видно от техните, уточнения и двамата се занимават с търговска дейност в региона на гр.Несебър/, да са участвали или техни партньори или познати да са осъществили в гр.Несебър или в к.к. Слънчев бряг покупко-продажби на цена от около 10000 лв. или 15000 лв. за имот с подобни характеристики и площ като процесния. При установената по-горе фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна: Основните спорни въпроси по настоящото дело от фактическа страна са: какъв имот е бил обектът на уговорките между З. и Ш. при срещите им в началото на 2014 год. и ясно и недвусмислено ли е изразена волята на Н. и Л.Ш. в даденото пълномощно и подписания предварителен договор със З. с нотариална заверка на подписите и съдържанието на тези документи от 05.02.2014 год. да се разпоредят с недвижимия имот, деклариран от Н.Ш. през 2000 год. в Община Несебър, и представляващ съгласно кадастралната карта и регистри от 2006 год.: поземлен имот с идентификатор 51500.506.378, находящ се в община Несебър, област Бургас, на площ 3020 кв.м., при граници 51500.506.316, 51500.506.379, 51500.506.393, 51500.506.377 и 51500.506.376? Действително, съгласно разпоредбата на чл.26, ал.1 от ЗКИР всеки поземлен имот, сграда, съоръжение на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект и самостоятелен обект в сграда или съоръжение на техническата инфраструктура получават идентификатор, който представлява уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната /ал.2 на чл.26 от същия закон/, той включва включва задължително кода по ЕКАТТЕ на населеното място, на чиято територия е имотът /ал.2 на чл.26 от същия закон/ и се дава от службата по геодезия, картография и кадастър /ал.3 на чл.26 от същия закон/. С оглед на горното в двата документа имотът действително е описан с идентификатор-уникален номер, чрез който се посочва еднозначно за територията на страната. Посочването на имота, обаче, само с идентификатор, не е достатъчно, за да се приеме, че той е индивидуализиран точно и ясно, поради което може да се заключи, че волеизявление, съдържащо точен идентификатор и площ и недвусмислено и категорично сочи, че то се отнася именно до него. От тълкуването на разпоредбата на чл.27, ал.1, т.1 от ЗКИР става ясно, че идентификаторът е само елемент от множеството основни кадастрални данни, индивидуализиращи поземления имот, като останалите съгласно т.1 са и: граници и площ, определени с геодезическите координати на определящите ги точки; трайно предназначение на територията, начин на трайно ползване, адрес. Тези данни се съдържат във всяка скица, издавана от АГКК, а е и общоизвестно, че те се включват в съдържанието на всеки нотариален акт за правни сделки или за удостоверяване на право на собственост върху недвижим имот чрез възпроизвеждане на пълното текстово съдържание на скицата или схемата, издадени от компетентната служба, като в хода на нотариалното производство по издаване на нотариални актове задължително се прилага и скица, графично изобразяваща недвижимия имот и включваща всички тези основни кадастрални данни. Нещо повече, в дейността си по водене на общия си регистър, нотариусът, осъществил заверката на подписите и съдържанието на пълномощното и предварителния договор от 05.02.2014 год. се е водил от това правило, като изрично е посочил в графата „Действие“ населеното място, в което се намира имота с идентификатор 51500.506.378, а именно гр.Несебър, независимо, че в тесктовете на горните два документа то не е фигурирало. Въпреки това, не се установи при нотариалното удостоверяване той да е обърнал внимание на липсата на останалите основни кадастрални данни в частните документи, които е заверявал, включително и на пропуска да се посочи населеното място, в което се намира поземления имот и да е разяснил причината за този пропуск. От събраните гласни доказателства на свидетелите ангажирани от ищцовата страна, безспорно се констатира, че при преговорите преди изготвяне на пълномощното и предварителния договор, Ш. не са имали предвид, а и не е бил обект на договорка помежду им недвижимият имот в гр.Несебър, за който не са имали документ за собственост. Обект на уговорките им е била нива в с.Тънково, независимо от това, че притежанието на такъв наследствен имот им е било неизвестно. Именно за установяване на наследствена нива в с.Тънково синът на Ш. е търсил помощ от свидетеля Н., а свидетелят А. е присъствал на разговор с лицето, помогнало на първия ответник да се свърже с Ш.. Няма никакви доказателства, от които да се установи, извън твърденията на З. в тази насока, че обект на преговори е бил имот на Ш. в гр.Несебър. В подкрепа на този извод е и размера на договорената продажна цена. Цената от 10000 лв., дори ако се приеме за вярно твърдението на ответника З.-15000 лв., действително е малко по-висока-2 или 3 пъти, от цените за нива, включително и в този регион. Тя обаче е многократно по-близка до тази на нива, отколкото до тази на поземлен имот в гр.Несебър к.к. Слънчев бряг, всъщност тя е около 14 пъти по-ниска от данъчната оценка на самия имот, около 44 пъти по-ниска от средната му пазарна цена и 40 пъти по-ниска от ликвидационната му стойност. Няма и обективни данни, от които да се направи извод, че Ш. са искали и имали намерение да продадат имота си в гр.Несебър и мотивите да сторят това, евентуално за мотивите им да договорят толкова ниска цена-независимо, че финансовия и социалния им статус са били незавидни, няма данни да са били в нужда, която би ги накарала да се разпоредят бързо и почти на безценица с доста скъп имот. По-убедителен е доводът, че именно с оглед бедното си съществуване и водени от стремежа си да го подобрят, са се съгласили да получат пари за наследствен имот, който не са били изобщо сигурни, че притежават, и по лесен начин-без да се ангажират с подготовка на документи и полагане на физически усилия по осъществяване на покупко-продажбата, която в случая е била опосредена и от допълнителна дейност по снабдяване с документ за собственост, какъвто Ш. не са притежавали. С оглед на изложеното по-горе, съдът счита, че волята на Ш. при преговорите със З. е била ясна-да се предприемат действия по установяване на собствеността им върху нива в с.Тънково и тя да бъде продадена на първия ответник. Именно в тази насока те са му и възложили подготовка на пълномощно и предварителен договор за покупко-продажба. Наместо да съобрази това, излизайки извън пределите на поставеното му възложение З. е получил от адвокат изготвени документи-пълномощно и предварителен договор, отнасящи се обаче до имот на Ш. в гр.Несебър, който той предварително е проучвал, установил е собствеността и предприел действия по осъществяване на контакт със собствениците му /видно от показанията на свидетеля Н./. В тези документи описанието на имота в гр.Несебър е фрагментарно, с посочване на цифров идентификатор, без посочване на населеното място в което се намира, с посочване на територията на административно териториална единица-община Несебър, област Бургас, което е обичайно при земеделските имоти, тъй като се намират извън границите на населените места, без вписване на точен адрес, без посочване на предназначение на имота, при граници отново изписани само с идентификатори, поради което и създаващи впечатление за съседни имоти със същото предназначение като описвания /нива, заобиколена от други ниви, а не градски имот, заобиколен от две страни от улици, каквото е описанието на имота по действалия устройствен план на гр.Несебър, к.к.Слънчев бряг преди 2006 год./ и следователно насочено към поддържане на вече създаденото убеждение при преговорите за друг вид обект-земеделски, а не в рамките на град Несебър. Както вече бе посочено и по-горе в нито един момент от преговорите за продажба, включително и по време на нотариалните удостоверявания на 05.02.2014 год., както и в нито един момент след 05.02.2014 год. Ш. или техния син не са разполагали или имали досег до документите и лицата, касаещи имота в гр.Несебър, нито има данни да са го посещавали сами или заедно със З.. Всъщност, няма данни Ш. и преди събитията през 2014 год. регулярно да са посещавали декларирания от Н.Ш. имот през 2000 год. или да са се грижили за него по какъвто и да било начин. С оглед на горното съдът намира, че независимо, че в пълномощното и предварителния договор, с нотариална заверка на подписите и съдържанието от 05.02.2014 год. е посочен идентификатор на имот, находящ се в гр.Несебър, той сам по себе си не обективира ясно, точно и недвусмислено действителната воля на упълномощителите и продавачи по предварителния договор да се разпоредят с него. Действителната воля е обективирана в разговори с трети лица, а индиция за нея е и непълното описание на имота с оглед основни кадастрални данни, сочещо на имот, находящ се в територия извън населено място и заобиколен от имоти със същото предназначение и начин на ползване. На основание чл.26, ал.2, предл.2 от ЗЗД нищожни са сделките, при които липсва волеизявление или съгласие. Към това основание се отнасят случаите, при които външно воля е обективирана чрез надлежно поведение, но зад волеизявлението липсва вътрешно волево решение. В едни случаи правният субект съзнава, че не желае правните последици, въпреки изявлението си, а в другия-не е в състояние да осъзнае това. В настоящия случай е налице именно втората хипотеза-съпрузите Ш. не са били в състояние да осъзнаят разминаването между текста на двата документа и предварително формираната представа за имота, за който преговарят, като са считали, че описанието се отнася до друг имот. Общоизвестно е, че създаването на кадастър и въвеждането на идентификатори е сравнително ново за българската правна система, кадастрални карти и регистри не са създадени за територията на цялата страна, правните субекти не са задължени, а и не знаят идентификаторите на недвижимите си имоти, като това не е и нито нужно, нито необходимо. При това положение, за да се приеме, че волеизявление, съдържащо преимуществено комбинации от цифри-идентификатори, и площ в мерни единици, е необходимо да се установи знанието на лицето за съдържанието на тези понятия и възможността му да ги съотнесе към конкретни обекти, а именно горното не се установи у Ш.. С оглед на изложеното по-горе пълномощното и предварителния договор с нотариална заверка на съдържанието и подписите са нищожни на основание чл.44 във вр. с чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД и чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД. От доказателствата по делото е видно, че в пълномощното за преупълномощаване описанието на имота се различава от това в основното пълномощно. Пълномощното с нотариална заверка на подписа и съдържанието от 05.02.2014 год. се отнася за друг имот, а не за този описан в пълномощното с нотариална заверка на подписа и съдържание от 27.03.2014 год. Следователно като е преупълномощил втория ответник с права да се разпорежда с друг имот, с каквито не е разполагал.З., следователно е действал извън обема на предоставената му от съпрузите Ш. представителна власт. Пълномощното за преупълномощаване в полза на М.М. е нищожно на основание чл.43 във вр. с чл.42, ал.2 от ЗЗД. Като е прехвърлил на ответното дружество имот, за който по преупълномощаване не е разполагал с представителна власт, от своя страна М.М. е сключил договор за покупко-продажба във форма на нотариален акт нищожен на основание чл.42, ал.2 от ЗЗД, тъй като потвърждаване на този договор в хода на производството по делото от прехвърлителите не е осъществено. По нищожния договор за покупко-продажба „Енес билд“ ООД не е придобило права, следователно не е станал собственик на закупения имот. Тъй като упражнява фактическа власт без да е собственик, владее имота без правно основание. Тъй като главните облигационни искове във връзка с пълномощните, предварителния договор и договора за покупко-продажба на недвижим имот съдът счита за основателни, не се е сбъднало вътрешнопроцесуалното условие за пристъпване към разглеждане на евентуалните искове. С оглед на това съдът не дължи произнасяне по тях. В исковата молба и в хода на производството по делото съпрузите Ш. изрично са потвърдили всички дейстивия, извършени от З. като пълномощник по снабдяването им с нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка. Издаденият нотариален акт е официален документ, обвързва съда с материална доказателствена сила, не е бил оспорен в хода на производството по делото, поради което следва да се приеме, че удостоверява правото на собственост на Ш. по отношение на процесния имот. При положение, че те са доказали качеството си на собственици на имота, след смъртта на Н.Ш., на основание наследствено правоприемство на идеални части от имота съсобственици са станали и неговите наследници по закон –съпругата му и двете му деца, последните конституирани като ищци в хода на производството по делото. При това положение от правна страна е безспорно, че ищците са собственици на поземления имот в гр.Несебър, той се държи без основание от ответното търговско дружество, поради което са налице предпоставките за уважаване на предявения иск по чл.108 от ЗС. По разноските по делото: Тъй като предявените искове се уважават изцяло, то на ищците се дължат всички направени от тях разноски по делото в общ размер от 6121, 48 лв.-сбор от внесена държавна такса от двама от тях, платени възнаграждение на един адвокат и на вещо лице. Доказателства за други направени реално разноски не са приложени. При това положение сумата от 1021, 48 лв. като част от общата сума от 6121, 48 лв. следва да се присъди на двамата ищци, а разликата - в полза на тримата ищци. На ответниците разноски не се дължат, тъй като отхвърлени искове няма. На основание чл.78, ал.6 от ГПК сумата от 2042, 94 лв., представляваща държавна такса за производството по делото, от заплащане на която ищцата Л.Ш. е била освободена следва да се събере от тримата ответници по делото. По изложените съображения и на основание чл.44 във вр. с чл.26, ал.2 пр.2, чл.26, ал.2 пр.2, чл.43 във вр. с чл.42, ал.2, чл.42, ал.2 от ЗЗД и чл.108 от ЗС съдът