Решение № 10129 от 17.11.2025 г. на Административен съд - Пловдив по дело № 1496/2025 г.

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с чл. 27 Закон за общинската собственост/ЗОС/. Образувано е по постъпила жалба от И. К. У., Г. К. У. и Р. И. У., срещу Заповед № 25 ОА-2015/01.07.2025г. на кмета на община [област], с която се отчуждава поземлен имот с [идентификатор] по КК и КР на [населено място], одобрени със Заповед РД-1848/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес; [населено място], район „Южен“, [улица], целият с площ от 248 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, НТП: Ниско застрояване (до 10 м), номер по предходен план: 1798, кв. 1, парцел: II, при граници по кадастрална карта поземлени имоти с идентификатори: 56784.531.5296, 56784.531.1799, 56784.530.9661, 56784.531.1797, ведно с построените в имота сгради: жилищна сграда, която по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място] е заснета като сграда с [идентификатор], застроена площ: 57 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна и сграда с [идентификатор], застроена площ: 4 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с [идентификатор], застроена площ: 16 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с [идентификатор], застроена площ: 24 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда, който имот съгласно ПУП-ПУР „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица], одобрен с Решение № 351, взето с Протокол № 16 от 27.09.2018г. на Общински съвет - [област] попада в улична регулация. Обжалването е в частта, засягаща определеното равностойно парично обезщетение на И. У. и Г. У., собственици на по 1/2 ид. част от поземлен имот с [идентификатор] по КК и КР на [населено място], ведно със жилищна сграда, заснета като сгради с [идентификатор] и 56784.531.1798.3, сграда с [идентификатор] и сграда с [идентификатор] по КК и КР на [населено място]. Жалбоподателите считат оспорваната заповед за незаконосъобразна и искат да се отмени, тъй като определеният със същата размер на равностойното парично обезщетение /РПО/ по чл. 22 от ЗОС е несправедливо занижено и несъответстващо на реалната пазарна стойност на имота им към момента на отчуждаване. В допълнение към жалбата от 18.07.2025г. се сочи, че отчуждаваният имот се използва като търговски обект - магазин и е отдаден под наем, което не е отчетено от административния орган при определяне на РПО. В друго допълнение към жалбата от 21.07.2025 г. се излага становище за нищожност на оспорвания акт и се представят доказателства за смяна на предназначението на една от отчуждаваните сгради от гараж в магазин, което се сочи, че трябва да бъде съобразено при определяне на РПО за същия. Подробни съображения по отношение неправилно определеното РПО са направени в депозирани по делото писмени становища. Претендират се разноски за съдебното производство. Ответникът – Кмет на Община [област], чрез процесуалните си представители по пълномощие, моли да се отхвърли жалбата като неоснователна и да се потвърди законосъобразността на оспорвания административен акт. В представени писмени бележки се излагат доводи за приложимост на нормите на ЗОС при определяне на равностойно парично обезщетение имота, собственост на жалбоподателите и за неоснователност твърденията им в жалбата. Допълнителни аргументи се излагат в писмени бележки. Претендира се присъждане на разноски. Съдът въз основа на приложените по делото писмени доказателства приема за установено от фактическа страна следното: С процесната Заповед № 25 ОА-2015/01.07.2025г. на кмета на община [област] се отчуждава поземлен имот с [идентификатор] по КК и КР на [населено място], одобрени със Заповед РД-1848/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: [населено място], район „Южен“, [улица], целият с площ от 248 кв. м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, НТП: Ниско застрояване (до 10 м), номер по предходен план: 1798, кв. 1, парцел: II, при граници по кадастрална карта поземлени имоти с идентификатори: 56784.531.5296, 56784.531.1799, 56784.530.9661, 56784.531.1797, ведно с построените в имота сгради: жилищна сграда, която по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място] е заснета като сграда с [идентификатор], застроена площ: 57 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна и сграда с [идентификатор], застроена площ: 4 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с [идентификатор], застроена площ: 16 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с [идентификатор], застроена площ: 24 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда, който имот съгласно ПУП-ПУР „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица], одобрен с Решение № 351, взето с протокол № 16 от 27.09.2018г. на Общински съвет - [област] попада в улична регулация. В точка 2 от диспозитива на оспорваната заповед е определено РПО за отчуждавания ПИ с [идентификатор] в размер на 99018, 96 лв. без ДДС и за отчуждаваните сгради - в размер на 23900, 97 лв., което да се разпредели между собствениците му в съответствие с притежавана от тяхна собственост, както следва: за И. К. У., като собственик на ½ ид.ч. от ПИ и сгради - РПО от 49509, 48 лв. без ДДС за земята и 11950, 49 лв. за сградите и за Г. К. У., като собственик на ½ ид.ч. от ПИ и сгради - РПО от 49509, 48 лв. без ДДС за земята и 11950, 49 лв. за сградите. Съгласно нотариален акт за дарение № 101, т. 18, д. 5034/1993г. жалбоподателите И. К. У. и Г. К. У. се легитимират като собственици на засегнатия от заповедта имот. В т.4 от нотариалния акт е вписано запазено право на ползване върху имота пожизнено на дарителите К. Г. У. и Р. Г. У.. Видно от приложената по делото административна преписка частта, която се отчуждава от ПИ с [идентификатор] по плана на кв.„Въстанически“-север, одобрен със Заповед № 44/08.01.1954г., представлява имот 4а, кв. 1 и попада в улична регулация. По регулационния план на кв.„Въстанически“-север, одобрен със Заповед № 604/29.06.1960г. отчуждаемата част от имота представлява имот 4а, кв. 1 и попада в улична регулация. По застроителен, кадастрален и регулационен план на кв.„Христо Ботев“, одобрен със Заповед № 1043/15.11.1984г. отчуждаваната част попада в улична регулация. По одобрен с Решение № 351, взето с протокол № 16/27.09.2018г. на Общински съвет - [област] ПУП-ПУР на „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица], частта от имота попада в улична регулация. За нуждите на отчуждителното производство от административния орган е възложено изготвяне на оценка на предвидения за отчуждаване имот по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС на оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители - Договор за възлагане от 25.02.2025г., в изпълнение на който на 22.04.2025г. е изготвена експертна оценка за определяне размер на РПО на предвидените за отчуждаване ПИ и сгради по реда на чл. 22 от ЗОС. При определяне на обезщетението от оценителя е ползвана информация от Служба по вписванията - [област] за сделки, сключени за периода 12 месеца преди възлагането на оценката, изследван е период 25.02.2024г. - 25.02.2025г. Изследван е статутът на имота и сградите и след прецизиране на информацията, предоставена от Службата по вписвания, експертът е установил, че за отчуждавания ПИ са открити 18 бр. пазарни свидетелства за определяне на РПО по смисъла на § 1 от ДР на ЗОС и не са открити такива за отчуждаваните сгради. По тези данни експертът, изготвил оценката в административното производство, е определил РПО за отчуждавания ПИ в размер на 99018, 96 лева, а за отчуждаваните сгради е заключил, че РПО следва да се определи съгласно чл. 22, ал. 12 от ЗОС. Като е взел предвид експертното становище административният орган в оспорваната заповед е определил РПО за ПИ от 99018, 96 лева, а за сградите в ПИ, на основание чл. 22, ал. 12 от ЗОС, по реда на Приложение № 2 от ЗМДТ, съгласно Удостоверение № 66090002383/20.01.2025г. на дирекция „Местни данъци и такси“ при община [област], е определил: за сграда с [идентификатор] и сграда с [идентификатор] - РПО в размер на 15387, 58 лв., за сграда с [идентификатор] - РПО в размер на 5775, 06 лв. и за сграда с [идентификатор] - РПО в размер на 2738, 33 лв. По делото, от страна на жалбоподателите са представени писмени доказателства за сграда с идентификатор № 56784.531.1798.2, която е преустроена в магазин - Разрешение за строеж № 22/09.03.1995г., Конструктивна експертиза от 21.09.1994 г. - Преустройство на гараж в магазин – част „Архитектура“, Удостоверение от Второ кметство при община [област], Обяснителна записка за обект – Преустройство собствен гараж в магазин за цигари, безалкохолни напитки, пакетирани захарни изделия, ядки и други, Протокол на държавна приемателна комисия за установяване годността за ползване на строежа от 17.07.1995г., Разрешение за ползване № 59 от 27.11.1995г., договор за наем от 17.04.2024г. В съдебното производство е допуснато и прието заключение по съдебно-оценителна експертиза (СОцЕ) и допълнение към същата, изготвено от вещите лица Б. Н. и С. Ж. във връзка с безспорния факт, че към датата на издаване на процесната заповед сградата с [идентификатор] е с преднзначение магазин, поради което съдът е указал, че този факт следва да се вземе предвид при определяне на РПО, в частта за сградите. В заключението по СОцЕ е определен общ размер на РПО на отчуждаваните ПИ и сгради, както следва: 328675, 18 лв., в т.ч. 184021, 19 лв. за ПИ с [идентификатор]; 80079, 08 лв. за сграда с [идентификатор], 25237, 82 лв. за сграда с [идентификатор], 5619, 58 лв. за сграда с [идентификатор] и 33717, 51 лв. за сграда [идентификатор]. Според СОцЕ така посочените размери на РПО са определени съгласно чл. 22, ал. 5 и ал. 8 от ЗОС във връзка с § 1 от ДР на ЗОС и на база извършено проучване е определена осреднена цена за 1 кв.м. площ за имоти с подробни характеристики в разглеждания район, предмет на съпоставими сделки. Такива са посочени в табличен вид на стр. 5-8 от заключението. Уточнено е в забележка под таблицата на стр. 7 от СОцЕ, че за извеждане на стойността на кв.м. на сградите, без участието на ПИ, за сделките, в които цената е обща, е приета определената осреднена стойност на поземлените имоти, коригирана с коефициент за застрояване 0, 8 /експертно/. В Таблица № 3 на л.7 от СОцЕ са отразени 4 бр. пазарни аналога с предмет „сграда за търговия“ като е изведена осреднена цена 1577.36 лв./кв.м. В забележка под таблицата е вписано, че стойността на кв.м. на сградите е изведена на база определената осреднена стойност за жилищни и стопански постройки и съгласно ЗМДТ, Приложение № 2 за търговски обекти стойността се увеличава с 40/100. При разпита си в с.з., проведено на 01.10.2025г. вещите лица са разяснили, че сделките, които са приложени към СОцЕ са реално вписани в Агенцията по вписвания и са единствените съпоставими с процесния имот. Изключени са пазарни свидетелства, касаещи самостоятелни обекти, към които има прилежащ терен, като несъпоставими с оценяваното дворно място със самостоятелни сгради. Посочва, че експертизата е отчела предвиждането на процесния имот, според предходния план и са изследвани сходни имоти като местоположение, зона, според отразеното в КК. Сочи се, че СОцЕ не е изследвала потенциала на имота. Заявено е изрично, че таблицата на стр.6 от заключението е в работен вариант, работено е по таблицата на стр. 5, съдържаща 9бр. пазарни аналога. За описаните в СОцЕ имоти се сочи, че не са в близост с процесния, но са в една зона. На въпрос на жалбоподателите относно отразяване на разпределението на дяловете им в СОцЕ е пояснено от експертите, че сумата 184021, 19 лв. посочена в оценката е за целия ПИ и след това са посочени цени на четирите сгради. Сочи се обща сума за целия [имот номер] лв., в т.ч. земята [рег. номер], 19 лв. а в дялове са по ½ ид.ч. Заключението е прието с направено възражение от жалбоподателите и при оспорване от страна на ответника. По искане на жалбоподателите съдът с протоколно определение от 01.10.2025г. е допуснал изготвяне на допълнително заключение по СОцЕ за изследване на подобренията в имота, обективирани в депозиран от жалбоподателите по делото опис - л. 214. Видно от констативно съобразителната част на тази експертиза, вещите лица са отразили в количествено-стойностна сметка извършени ремонтни работи в отчуждаваните сгради и са определили увеличена стойност при допускания и изходни данни посочени на стр. 3 от това заключение. От експертите са извършени замервания и оглед на място. Според заключението, стойността на направените разходи за извършване на претендираните СМР е общо 69600 лв. без ДДС, или 85520 лв. с ДДС. Стойността, с която се е увеличила пазарната стойност на оценявания имот с оглед извършването на претендираните СМР е определена на 33000 лв. Посочена е индикативна пазарна стойност на отчуждаваните ПИ и сградите с включени претендираните подобрения - 361675, 18 лв. и индикативна пазарна стойност без включени претендираните подобрения - 328675, 18 лв. От ВЛ Ж. е разяснено, че за изготвяне на заключението е използвана специализирана информация от „Справочник за цените в строителството“ на „Стройексперт СЕК - [област]“, прието като специализирано издание в България, което води статистика и посочва средни за страната стойности на отделни СМР, доколкото няма друго специализирано издание, което да посочва такива. На база молбата на жалбоподателите, се сочи, че е направено от експертите чисто специфично професионално разделение на извършените СМР. При изчисляване на стойността, с която се е увеличила пазарната стойност на оценявания имот с извършване на претендираните подобрения вещите лица са приложили коефициенти, подробно описани на стр. 6 от заключението. Експертите разясняват, че са отразили констатациите си в две таблици - в първата таблица е изчислена себестойност за извършване към момента на издаване на заповедта на претендираните подобрения. Във втората на база на това, което на взети предвид като средни талони, които са ползвали, експертите са изчислили с колко се е увеличила стойността на имота вследствие на извършените подобрения, т.е. колко струва същият с тези подобрения и колко струва без тях. Сочи се, че не е отчетена амортизация, а реално направените разходи по подобренията към момента на издаване на заповедта. Допълнително заключение по СОцЕ е прието с възражение от страна на процесуалния представител на ответника. Съдът от правна страна следва да изложи следното: Жалбата от И. К. У. и Г. К. У. е подадена от адресати на оспорената заповед, пряко засегнати от действието на акта, доколкото с него се разпорежда отчуждаване на имот тяхна собственост и изплащане на обезщетение. Жалбата е подадена в предвидения от закона срок, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество жалбата е основателна поради следните съображения: По правило, актът е нищожен в случаите, когато разкрива толкова тежък порок, че е негоден да породи правните си последици, като освен липсата на компетентност, липсата на форма или на волеизявление, такъв порок са и особено съществени нарушения на процедурата по издаването му, граничещи с липса на такава, когато e налице пълна липса на предпоставките, визирани в хипотезата на приложимата материалноправна норма. Оспорваната заповед не страда от такива пороци. В тази връзка не е основателно възражението в жалбата за нищожност на оспорваната заповед. Същата е издадена от материално и териториално компетентен орган в предвидената от закона форма и е постановена при спазване на императивната разпоредбата на чл. 21, ал. 1 от ЗОС за ПРО, определено съгласно изискванията на чл. 22, ал. 5 и ал. 8 от ЗОС. Административното производство е проведено по реда на Глава III от ЗОС. С оспорената заповед кметът на Община [област] е упражнил правомощието си по чл. 25, ал.2 от ЗОС да издаде заповед за отчуждаване на недвижим имот във връзка с реализацията на обект - „Комуникационно-транспортен пробив под ж.п. ареал на Централна гара - [област], свързващ [улица]и [улица]. В обжалвания административен акт е посочено основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението на отчуждавания имот, размерът на обезщетението, моментът и начинът на изплащането му на правоимащите лица. Същите по смисъла на чл. 21, ал. 1 от ЗОС са собствениците на недвижим имот, за който се предвижда принудително отчуждаване. Законодателят не е предвидил ред за обезщетяване на носителите на ограничени вещни права при отчуждаването на имоти - частна собственост за общински нужди. В настоящия случай Р. И. У. при извършеното през 1993г. дарение на процесния недвижим имот - предмет на отчуждаване, се е разпоредила с него и няма спор, че това е извършено при вписване върху него на запазено право на пожизнено ползване в нейна полза. Това ограничено вещно право обаче не е еквивалентно на правото на собственост върху имота, което в настоящия случай безспорно принадлежи на И. К. У. и Г. К. У., които единствено притежават правото да получат РПО за отнемане на собствеността им по специалния законов ред на принудителното отчуждаване. В същия смисъл е и разпоредбата на чл. 205 от ЗУТ, на която без основание се позовават жалбоподателите. Ето защо твърденията в жалбата за нарушаване на вещното право на ползване на неговия носител и дължимост спрямо същия на РПО за отчуждаване на процесния имот, се явяват неоснователни. Не са допуснати нарушения в провеждане на административното производство по издаване на оспорваната заповед. Преди издаването на административния акт предстоящото отчуждаване е било обявено съгласно изискванията на чл. 25 от ЗОС, чрез публикации в два централни и един местен ежедневник, на таблото за обяви в сградата на общината и на интернет-страницата на общината. По тези въпроси не се спори между страните. Съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗОС, имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти- публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение. В разглеждания случай по делото се установява, че е налице влязъл в сила ПУП-ПУР, одобрен с Решение № 351/2018г. на Общински съвет-[област], чиито предвиждания налагат необходимост от отчуждаване на имот - частна собственост за общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, поради което е налице и материалното основание за нареденото с оспорената заповед отчуждаване. По отношение възражението в жалбата, че при издаване на оспорваната заповед не е съобразен потенциалът на отчуждавания имот във връзка с реализирането на общински обект с първостепенно значение, съдът намира, че това обстоятелство не е релевантно към оспорването на размера на определеното с административния акт РПО. На етап одобряване на последния, приложим за имота на жалбоподателите ПУП-ПУР, същите са упражнили правото си на жалба и въпросът с реализирането на предвижданията на плана за обект с първостепенно предназначение е бил релевантен за образуваното тогава съдебно производство, приключило с влязло в сила Решение № 2020/11.01.2020г., постановено по адм.д.№ 201/2019 г. на Административен съд [област]. Видно от мотивите на същото не се установява техническа възможност имотът на жалбоподателите да не попадне в обхвата на ПУП-ПУР одобрен с Решение № 351/2018г. на Общински съвет-[област], а в много по-голяма степен имотът им е щял да бъде засегнат от неприложената регулация на плана от 1993 г. Тоест жалбоподателите са били наясно с предвижданията на регулационните планове, по отношение на собствения им имот още преди издаване на заповедта за отчуждаване. В тази връзка твърденията им за неизследване на „потенциала“ на имота им се базират на субективна преценка и нямат отношение към факта, че процесният ПУП-ПУР е за реализиране общински обект с първостепенно значение. Този факт не е от значение и за определяне на размера на дължимото при отчуждаването РПО, за което е посочен изричен ред в ЗОС. Съгласно чл. 22, ал. 5 от същия закон, размерът на равностойното парично обезщетение(РПО) за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. За да бъде определено РПО на отчуждаваните имот/сграда правилата на § 1 от ЗОС изискват да бъдат изследвани всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво, конкретно и преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/ или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца, преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота, са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. Съгласно §1, т. 3, буква „а“ от ДР на ЗОС - „Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот" са имотите, които се намират: а) в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии“. В настоящия случай експертът, на който в административното производство е възложено да определи размер на РПО на отчуждавания имот по правилата на ЗОС, след справка в Агенция по вписванията е установил, че са налице 18 бр. пазарни свидетелства за съпоставими сделки с поземлени имоти и не е открил такива за сгради, отговарящи на условията на §1 от ЗОС. Във връзка с втората констатация на експерта е приложена разпоредбата на чл. 22, ал. 12, т. 1 от ЗОС и РПО за отчуждаваните сгради е определено по реда на ЗМДТ. Съгласно приетото по делото заключение по СОцЕ равностойното парично обезщетение на отчуждавания поземлен имот [рег. номер], 19 лв., като тази сума е получена, при изследване на пазарни аналози, вписани в Службата по вписвания за процесния период, които са посочени като съпоставими, съгласно изискванията на §1, т. 2 от ДР на ЗОС. В приетата по делото СОцЕ вещите лица са взели предвид 8бр. пазарни аналога, описани подорбно в Таблица 5, които са използвани и от експерта, изготвил оценката за нуждите на отчуждителното производство. В този смисъл възражението на ответника срещу приетата по делото СОцЕ е неоснователно. От друга страна част от пазарните свидетелства, които са включени в оценката изготвена в административното производство, касаещи продажби на самостоятелни обекти към сгради и прилежащи им ид.ч. от поземлени имоти, се сочат от вещите лица Ж. и Н. за несъпоставими пазарни свидетелства за определяне на размер на РПО за отчуждавания ПИ. Предвид квалификацията и оценителската правоспособност на експертите и при липсата на специални знания на съда в тази област, становището им, разяснено при разпита им в с.з., се приема за меродавно. От обясненията дадени от вещите лица за съда не възниква съмнение в обективността и методите за определяне на РПО за отчуждаваните сгради. Следва да се отчете фактът, че вещите лица са работили по пазарни свидетелства, вписани в Службата по вписвания през процесния период и видно от обясненията им са съобразили предназначението на отчуждаваните сгради и са го съпоставили с това на сградите - предмет на откритите пазарни аналози, като са разяснили за всяка една от сградите как е изведена отделна цена, която е ползвана за определяне на РПО. Отчетено е при определяне на съответното РПО предназначението на сградата, за която са представени доказателства по делото, че към датата на издаване на процесната заповед е с променено предназначение. Противно на становището на ответника, съдът намира, че използваните от вещите лица като пазарни аналози по смисъла на §1 от ДР на ЗОС с предмет сгради, находящи се в район „Източен“ и район „Западен“ на [населено място], могат да се приемат за съпоставими по смисъла на ЗОС, тъй като според екпертите са в една и съща ценова зона с отчуждаваната сграда. В §1, т.3 от ДР на ЗОС е определено какво се разбира под „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания" и това са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот-в урбанизираните територии. Вещите лица са представили по делото, открити след извършена проверка в Службата по вписванията, две пазарни свидетелства за извършени през процесния период сделки, които според експертите отговарят на условията на §1, т.3 от ДР на ЗОС. Действително в ЗОС няма легално понятие за „ценова зона“, но от това не следва приложимостта по аналогия на ЗДС и тълкуване, че понятието „в близост“ означава единствено - в един и същ район, каквато е тезата изложена от ответната страна. Съдът кредитира мнението на вещите лица като компетентно, предвид квалификацията и оценителската им правоспособност и обосновано, доколкото са открити пазарни свидетелства - вписани в процесния период прехвърлителни сделки с предмет сгради с предназначение и сходни характеристики с тези на отчуждаваните сгради и е заключено категорично, че същите се намират в една и съща ценова зона с отчуждаваната сграда. Няма легална дефиниция на ценова зона в ЗОС, но няма и законово изискване за териториална близост на имотите, за да се определят като такива от една и съща ценова зона. Не се възприема за приложимо Т.Р.№ 3/23.03.2015г. по т.д.№ 6/2014г. на ВАС вр. с §1а т.4 ДР от Закона за държавната собственост /ЗДС/: За градовете с районно деление относимите към определянето на равностойно парично обезщетение са онези вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, които се намират в един и същ район, като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии. ЗОС е специален закон спрямо ЗДС и липсва препратка към ЗДС по отношение §1 т.3 б.а ДР ЗОС., вкл. няма основание за разширително тълкуване. Съдът кредитира начина, по който са изчислени и отразени в таблиците от СОцЕ осреднени цени от описаните в заключението по СОцЕ сделки с имоти, за които експертите са установили, че отговарят на на §1, т. 2 от ДР на ЗОС. Експертизата се кредитита, защото в настоящия случай от страна на изготвилите я експерти са дадени разяснения от страна на вещите лица как приложените от тях методи и коефициенти са относими към правилата, заложени в ЗОС, по които съдът им е възложил да работят. Определените размери на равностойни парични обезщетения за всяка от сградите, които са получени при експертно изчисляване, за което са необходими специални знания, съдът намира за съответстващи на целта на ЗОС - да се осигури възможно най-справедливо и равностойно парично обезщетяване на собствениците, които са лишени от възможността сами да се разпоредят или да черпят права от имота си, тъй като собствеността върху него им се отнема за общински нужди. В този случай ползваните от вещите лица методи са приложени с оглед максимално постигане на съпоставимост между сравнителните характеристики и цените на сградите за постигане на равностойност на паричното обезщетение. Съдът намира неоснователно възражението на жалбоподателите, че при определяне на справедливата пазарна оценка за процесния отчуждаван имот следва да бъде взет предвид и сключения от тях договор за наем от 17.04.2024г., както и договорената с него клауза за предсрочно прекратяване. Съгласно нормата на чл. 21, ал.1, във вр. с чл. 22 ЗОС при принудително отчуждаване на недвижими имоти за държавни и общински нужди предмет на обезщетение са самият отчуждаван имот и законно извършените в него подобрения. Облигационните отношения, в които се намират собствениците на имота, са неотносими към производството по отчуждаване и се уреждат между страните по реда на Закона за задълженията и договорите. По делото в допълнително изготвено заключение по СОцЕ, в табличен вид е онагледена оценка – като принос в увеличената стойност на имота, като е използван източник „Стройексперт СЕК” - [област]. При съобразяване с приетите по делото доказателства и след анализ на относимата информация за целите на експертизата, същата е дала заключение за: стойност на направените разходи за извършване на претендираните СМР в размер на 69600 лв. без ДДС или 85520 лв. с ДДС и стойност, с която се е увеличила пазарната стойност на оценявания имот с извършване на претендираните СМР в размер на 33000 лв. Пазарната стойност на процесния имот, ведно с построения в същите сгради (при отчитане на техническите грешки и записвания в допълн. СОцЕ) с включени претендирани подобрения, съгласно чл. 22, ал. 13 от ЗОС, е определена в общ размер [рег. номер], 18 лв. Експертизата е оспорена, но както и основната такава, се цени от съда, поради приложени специални знания въз основа на факти, установени със съответни потвърждаващи ги обективни данни-източници на информация за целите на конкретните оценки. Основателна е претенцията по чл.22, ал.13 ЗОС. Възраженията относно претендираните подобрения са по същество, без ангажиране на допълнителни доказателства защо да не се оценяват и кои конкретни СМР. От друга страна следва да бъде прието, че за част от претенциите по чл.22, ал.13 от ЗОС е установено при огледа на имота от вещите лица, че са извършени такива. Съгласно текста на тази разпоредба „След влизане в сила на подробния устройствен план законните строежи и другите подобрения, извършени от собственика на имота при условията и по реда на чл. 49 от Закона за устройство на територията, се заплащат с по-малката стойност от стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота.” В тази връзка съдът е указал изрично на вещите лица да изготяват допълнително заключение за стойността на претендираните подобрения при стриктно спазване на изискванията на чл.22, ал. 13 от ЗОС. В тази разпоредба е възприета стойност на направените разходи, без да е конкретизирано въз основа на какъв вид документи се доказва стойността. Поради това, относимо е заключението по допълнително приетата СОцЕ, в което са взети предвид констатациите със замервания, направени от вещите лица от огледа на място и е извършено остойностяване на претендираните дейности, като в таблица на стр. 7-9 от заключението са отчетени и остойностени дейности, с извършване на които, според експертите, се е увеличила стойността на оценявания имот. Това увеличение е посочено, че е в размер на 33 000 лв., като видно от разбивката в табличен вид не всички ремонтни работи са приети да се включват в извършеното остойностяване (за невключените такива са отразени нулеви стойности в таблица на стр. 7-9 от заключението). По твърденията на жалбоподателите, изложени в множество, депозирани по делото становища и писмени въпроси към експертите, изготвили основното и допълнителното заключение по СОцЕ, съдът намира следното: За постигане на справедлив баланс между обществения интерес от отчуждаване на частна собственост и интересът на собствениците, който следва да бъде адекватно защитен от законодателя с оглед гаранцията и защитата на правото на собственост /чл.17, ал.3 от Конституцията/, по делото се допусна и прие изготвяне на основно и допълнително заключение по СОцЕ. Самите жалбоподатели показаха активно процесуално поведение по излагане на доводи и искания за разшряване кръга на задачи към вещите лица, които обаче в голямата си степен се явяват неотносими към изискванията на ЗОС за определяне на РПО при отчуждаване. В този смисъл експертизата, имаща за цел определяне на справедлив размер на РПО за целите на отчуждаването, няма за задача да обсъжда: реалност на пазарни цени на сделките, вписани в Службата по вписвания; развитие на застрояването, инфраструктурата и повишаване на цените в съответния район; привлекателност и инвестиционен потенциал на процесния имот; отчитане на пропуснати ползи за собственика, ако имотът му не се отчужди и други социални фактори. В тази връзка претенциите на жалбоподателите да се ревизира заключението по СОцЕ, не се приемат за основателни, предвид изрично регламентирани от законодателя способи за определяне на равностойно парично обезщетение и разходи по чл.22, ал.13 от ЗОС. Оценката на имота, предмет на отчуждаването, е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаване на административния акт в частта относно размера на обезщетението. Несъответствието между оценката, определена в административното производство за имота, и размера на оценката за него, установена по делото, води до извод за материалноправна незаконосъобразност на оспорената заповед в частта ѝ, с която е определен размерът на дължимото на собствениците на имота РПО. Това налага оспорваният административен акт да бъде изменен в частта относно определения размер на дължимото се парично обезщетение за отчуждаваните ПИ и сгради и да се определи стойност по чл.22, ал.13 от ЗОС-по-малката стойност от стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота. При тълкуване на сочените по-горе норми и установените по делото писмени доказателства се обуславя извод, че равностойно парично обезщетение по реда на ЗОС за отчуждаваните ПИ и сгради и стойност по чл.22, ал.13 от ЗОС следва да се определят на база на основното и допълнително заключението по приетата по делото СОцЕ. В тази връзка на жалбоподтелите И. К. У. и Г. К. У., в съответствие с квотите им за собственост (по ½ ид.ч.) от отчуждавания ПИ и сгради следва да се определи РПО в общ размер [рег. номер], 18 лв. и да се определи стойност по чл. 22, ал. 13 от ЗОС в общ размер на 33000 лв. С оглед изхода на делото, основателно се явява искането, направено в жалбата за присъждане на разноски, които се констатираха в общ размер [рег. номер]., представляващи 30 лв. за ДТ [рег. номер]. за възнаграждения за вещи лица. Водим от горното, съдът