РЕШЕНИЕ

№ 101

гр. Ловеч, 31.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЛОВЕЧ в публично заседание на деветнадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ТАТЯНА МИТЕВА при участието на секретаря ВЕСЕЛИНА ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от ТАТЯНА МИТЕВА Гражданско дело № 20214300100332 по описа за 2021 година за да се произнесе, съобрази:

Постъпила е искова молба вх. № 2655/15.07.2021 г. от К. К. С., ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес в град •••••••, лично като непълнолетен и със съгласието на майка си Ц. А. С., ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес в град •••••••, против „Екотектпродуктс“ ЕООД, ЕИК 202087739, с. Дълбок дол, Община Троян, Област Ловеч, в която посочва, че ищецът е собственик на 2484/2734 ид.ч. от поземлен имот, находящ се в село Дълбок дол, община Троян, област Ловеч подробно описан.

На 25.02.2019 г. К. И. С., в качеството си на баща и на законен представител на малолетния към този момент ищец е сключил предварителен договор за покупко-продажба на Недвижимите имоти в Дълбок Дол, в качеството му на продавач, с ответника - „Екотектпродуктс" ЕООД ЕИК 202087739, чрез управителя и едноличен собственик на капитала К. И. С., за цена от 30 000 евро.

По повод подадена от К. И. С., като баща и законен представител на малолетния към този момент ищец, молба по чл. 130, ал.3 от СК до Софийски районен съд, с решение № 107316/ 07.05.2019 г. по гр. дело № 17448/ 2019 г. на СРС е разрешена продажбата на недвижимите имоти в Дълбок Дол съобразно условията на Предварителния Договор.

Твърди, че предварителният договор е прекратен, поради неизпълнение на задължението за плащане на задатък от 10 % от цената съгласно неговите клаузи.

Въпреки това и в противоречие с решението на СРС на 14.05.2019 г. с договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 101, том XI, per. № 2093, дело 260/2019 г. от 21.05.2019 г. на нотариус Б.К., нотариус при Районен съд- Троян, per. № 337 на НК, малолетният тогава Ищец, представляван от баща си, К. И. С., е продал Недвижимите имоти в Дълбок Дол на дружеството на баща си „Екотектпродуктс" ЕООД ЕИК 202087739, за цена от 9 000 лева, вместо за цената, одобрена съгласно Решението на СРС в размер на 30 000 евро.

Считат, че Договорът за покупко-продажба на Недвижимите имоти в Дълбок Дол, обективиран в Нотариалния акт, не е породил действие, поради следните съображения:

Налице е противоречие между интереса на Ищеца като дете и на родителя, в качеството му на управител на Ответника и в този смисъл е нарушено изискването на чл. 129, ал. 2 от СК, като е следвало да бъде назначен особен представител на Ищеца, тъй като при сключване на договора за покупко-продажба във формата на Нотариален акт не е имало кой да защити интереса на Ищеца и да посочи цена съобразно посочената в Предварителния договор.

Поради което договорът за покупко-продажба във формата на Нотариален акт е нищожен на основание чл. 26 ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, поради противоречие с разпоредбата на чл. 129, ал. 2 от СК.

Нотариалният акт е сключен в противоречие с Решението на СРС, тъй като предметът на сделката по процесния нотариален акт се различава от допуснатото с решението на СРС.

Предмета на сделката, обектив и рана в Нотариалния акт, се различава от допуснатото с Решението на СРС и в този смисъл не е имало разрешение за продаване на двуетажна еднофамилна жилищна сграда, ЗП 184 кв.м., с идентификатор 24476.760.323.8, която е с пазара стойност над 150 000 евро.

Предвид горното считат, че договорът за покупко-продажба във формата на Нотариален акт е нищожен на основание чл. 26 ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, поради противоречие с разрешението, дадено от Софийски районен съд, по реда на чл. 130, ал. 3 от СК.

При сключване на договора за покупко-продажба, обективиран в Нотариалния акт, е налице нееквивалентност на престациите.

Видно от Нотариалния акт, цената за продажба на Недвижимите имоти в Дълбок Дол е определена на 9 000 лева, докато данъчната оценка е била в размер на 17 559.70 лева.

Отделно от горното, недвижимите имоти в Дълбок Дол представляват луксозен комплекс, състоящ се от няколко къщи, построени с най-висок клас материали, изпълнени с висок клас мебели, настилки, и с оборудване, състоящо се от термопомпи, подови отопления, соларни панели, водни ризи на значителна стойност и други скъпо струващи подобрения. От 2011 г. до 2019 г. в Недвижимите имоти в Дълбок Дол е направена инвестиция от над 400 000 евро, поради което считамт, че към датата на Нотариалния акт пазарната цена на Недвижимите имоти в Дълбок Дол е била поне 350 000 евро, ролади което цената по сделката е приблизително 80 пъти под пазарната стойност.

Предвид горното считат, че договорът за покупко-продажба във формата на Нотариален акт е нищожен на основание чл. 26 ал. 1, предл. 2 от ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на престациите.

Нотариалният акт е сключен във вреда на Ищеца, тъй като представителят, в лицето на бащата на Ищеца, се е споразумял във вреда на Ищеца и против неговия интерес по смисъла на чл. 130, ал. 1 от СК, поради което договорът за покупко-продажба във формата на Нотариален акт е недействителен с оглед на разпоредбата на чл. 38 и чл. 40 от ЗЗД при договаряне съм със себе си във вреда на представлявания, без да е получено съгласието на Ищеца за това, което в случая изисква бащата да е получил съгласието и на другия родител на Ищеца.

Постъпил е отговор на исковата молба с вх. № 3366/06.06.2022 г. от „Екотекпродуктс“ ЕООД, чрез особения представител адв. В. Н.. На първо място е посочил, че исковете са недопустими, тъй като са предявени срещу дружество, чиито едноличен собственик на капитала и управител на дружеството е починал, поради което счита, че тъй като няма вписан представляващ, дружеството не е пасивно процесуално легитимиран да отговоря по исковете към момента.

На второ място, счита исковете за неоснователни. Посочва, че от представените доказателства е видно, че с решението, постановено по гр.д. № 17448/2019 г. на СРС е разрешено извършване на разпоредителна сделка, поради което счита, че е спазено изискването и такова разрешение е дадено. Посочва, че няма основание за недействителност на сделката, поради накърняване на добрите нрави. Извършена е валидна продажба на недвижими имоти за заплащане на определената от страните цена. Не е налице нееквивалентност на престациите, която да е от такова естество, че да накърнява добрите нрави, като бъде съобразено, че през 2011 г. същият имот е закупен за 2000 лв. и сделката отново е между ищеца и друго дружество със собственик К. И. С.. С оглед изложеното моли, да бъдат отхвърлени предявените искове или ако бъде уважен, то на осн. чл. 34 от ЗС да бъде осъден ищеца да върне полученото по договора – 9000 лв. Съдът намира, че е сезиран с иск по чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, с искане да бъде обявен за нищожен договорът за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 101, том 11, рег. № 2093, дело № 260/2019 г. от 21.05.2019 г. на нотариус Кожухаров, поради противоречие с разпоредбата на чл. 129, ал. 2 от СК, при условията на евентуалност поради противоречие с чл. 130, ал. 3 от СК и при условията на евентуалност, предявен иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД поради накърняване на добрите нрави - нееквивалентност на престацията по договора в размер на 9000 лв., което е в противоречие с решението на СРС и против интересите на ищеца, съобразно действителната цена в размер на около 350 000 евро и уговорената цена в размер на 30 000 евро в предварителния договор.

С исковата молба е предявен, при условията на евентуалност, иск за прогласяване на договора за недействителен като сключен във вреда на ищеца по смисъла на чл. 40 от ЗЗД и при условията на евентуалност за недействителен на осн. чл. 38 от ЗЗД, при договаряне сам със себе си, а именно управителят на дружеството е договарял и като законен представител на непълнолетното си дете, без да е получил съгласие на ищеца по реда на чл. 30, ал. 1 от СК или на другия родител.

В съдебно заседание ищецът се представлява от адв. Р. И., поддържа исковата молба и моли да бъде уважена, като развива подробни писмени съображения.

Ответното дружество се представлява от адв. В. Н., особен представител, който оспорва исковите претенции и моли да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани.

От събраните по делото доказателства, както и от становището на страните, преценени поотделно и в тяхната взаимовръзка и обусловеност, съдът приема за установено следното:

С договор от 22.12.2008 година, обективиран в нотариален акт № 189, том VІІ, рег. № 9418, дело № 1245/ 2008 г. на нотариус Б.К., район на действие РС – Троян, Ц. А. С., продава на К. К. С., като малолетен, чрез баща му и законен представител К. И. С., ½ ид.ч. от собствения си недвижим имот, находящ се в село Дълбок дол, Община Троян, Област Ловеч, а именно: 500/ 2 619 кв.м., представляващ кадастрални номера 512, 497, 480 и 481, за които е отреден парцел І, с планоснимачни №№ 512, 497, 480 и 481, кв. 56 по плана на селото, одобрен със Заповед № 46/ 21.05.1920 г., ЧИРП със Заповед № 636/ 31.10.1989 г., целия от 2 619 кв.м. с неуредени сметки по регулация, заедно с ½ ид.ч. от построената в имота масивна двуетажна жилищна сграда.

Издадено е разрешение за строеж № 237/ 26.11.2009 година на „ЕКОТЕХПРОДУКТ“ ЕООД – •••••••, представлявано от К. И. С., от една страна и К. К. С., за построяване на „Пристройка и надстройка на съществуваща жилищна сграда“, разположени в имот с кадастрален № 24476.760.323, УПИ І – 323, 324, с. Дълбок дол, Община Троян.

На 25.11.2011 година е сключен договор между „ЕКОТЕХПРОДУКТ“ ЕООД – •••••••, представлявано от К. И. С., от една страна и К. К. С., като малолетен, представляван от баща си и законен представител К. И. С., по силата на който дружеството продава на малолетното дете 2116/ 2619 идеални части от ПИ, целия от 2 734 кв.м., находящ се в с. Дълбок дол, Община Троян, Област Ловеч, с идентификатор № 24476.760.323 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-112/ 29.12.2008 г., ведно с построените в имот двуетажна жилищна еднофамилна сграда със застроена площ от 62 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.1; друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 25 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.2; двуетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 88 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.3; едноетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 29 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.4; едноетажна сграда – хангар, депо, гараж, със застроена площ от 58 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.5; ½ ид.ч. от друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 38 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.6; и друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 20 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.7. Договорът е оформен с нотариален акт № 170, том ІІ, рег. № 4868, дело № 506/ 2011 г. на нотариус Б.К., район на действие РС – Троян.

Със Заповед № КД-14-11-926/ 12.06.2013 година на АГКК е одобрено изменение в КККР на с. Дълбок дол, одобрена със Заповед № РД-18-112/ 29.12.2008 г., Заповед № РД-18-112/ 29.12.2008 г., представляващо нанасяне на пристройка и надстройка на сграда на основание геодезически измервания, преписка окомплектована от правоспособно лице по смисъла на ЗКИР, Разрешение за строеж № 237/ 26.11.2009 година на Община – Троян и скица – проект № 18153/ 12.06.2013 година на СГКК – Ловеч, състоящо се в нанасяне на нови обекти в КККР: сграда с идентификатор № 24476.760.323.8, с площ от 184 кв.м., жилищна сграда – еднофамилна; заличени обекти: сгради с идентификатор № 24476.760.323.5, площ от 58 кв.м., хангар, депо, гараж, сграда с идентификатор № 24476.760.323.6. с площ от 38 кв.м. – друг вид сграда за обитаване.

Приложена е скица-проект № 18153/ 12.06.2013 година за изменение на КККР за сгради с идетификатори 24476.760.323.6. и 24476.760.323.5. в която е отразено, че изменението се състои в заличаването им и нанасяне на нов обект в ККР на сграда с проектен идентификатор 24476.760.323.8., проектна площ 184 кв.м. Представено е удостоверение изходящ № 94-9431-11-10-10378/ 04.07.2013 година, от което е видно, че К. И. С. е представил необходимата документация съгласно изискванията на ЗКИР и ЗУТ във връзка с обект „Пристройка и надстройка на съществуваща жилищна сграда“, разположена в имот с идентификатор № 24476.760.323., УПИ І-323, 324, с. Дълбок дол, Община Троян с идентификатор № 24476.760.323.8.

Приложена е скица на поземлен имот № 15-192206-05.03.2019 година от която се установява, че в ПИ съществуват шест сгради с идентификатори № 24476.760.323.1-двуетажна; № 24476.760.323.2 - едноетажна; № 24476.760. 323.3-двуетажна; № 24476.760.323.4 - едноетажна; № 24476.760.323.7– едноетажна и № 24476.760.323.8. - двуетажна.

Между К. И. С., в качеството му на баща и законен представител на малолетния си син К. К. С., от една страна, като продавач, и „Екотекпродуктс“ ЕООД, представлявано от управителя К. И. С., е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, от 25.02.2019 година, по силата на който продавачът се е задължил да продаден следния свой собствен недвижим имот: Поземлен имот, целия от 2 734 кв.м., находящ се в с. Дълбок дол, Община Троян, Област Ловеч, ул. „Кузманица“ № 5, с идентификатор № 24476.760.323 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18- 112/ 29.12.2008 г., ведно с построените в имот двуетажна жилищна еднофамилна сграда със застроена площ от 62 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.1; друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 25 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.2; двуетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 88 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.3; едноетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 29 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.4; едноетажна сграда – хангар, депо, гараж, със застроена площ от 58 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.5; ½ ид.ч. от друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 38 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.6; и друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 20 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.7., за сумата от 30 000 евро.

С молба от 25.03.2019 година до Софийски районен съд К. К. С., чрез своя баща и законен представител К. И. С. е поискал разрешение за продажбата на недвижими имоти, негова собственост, от които и този в с.Дълбок дол, като мотив е изтъкнал заплащане на обучение.

С решение № 107316/ 07.05.2019 година на основание чл. 130, ал.3 от Семейния кодекс е дадено поисканото разрешение.

На 21.05.2019 година К. К. С., чрез баща си и законен представител К. И. С., е продал на „Екотекпродуктс“ ЕООД, представлявано от управителя К. И. С., 2 484/ 2734 кв.м. в идеални части от Поземлен имот, целия от 2 734 кв.м., находящ се в с. Дълбок дол, Община Троян, Област Ловеч, ул. „Кузманица“ № 5, с идентификатор № 24476.760.323 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-112/ 29.12.2008 г., ведно с построените в имот едноетажна сграда със застроена площ от 25 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.2; двуетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 88 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.3; едноетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 29 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.4; едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 20 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.7. и двуетажна еднофамилна жилищна сграда със застроена площ от 184 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.8. Договорът е оформен с нотариален акт № 101, том ІІ, рег. № 2093, дело № 260/ 2019 г. на нотариус Б.К., район на действие РС – Троян.

По делото са депозирани и гласни доказателства от които се установява, че в имота в с. Дълбок дол са живели родителите на К. И., ремонтите на съществуващите сгради започнали 2004-2005 година. Първоначално сградата с идентификатор № 24476.760.323.8 е била гараж, който впоследствие бил трансформиран в голяма кухня и гостна, баня и тоалетна. Върху него били надстроени още два етажа. Имало модерна отоплителна инсталация – термопомпи, система за отопление с пелети, слънчеви колектори. Строителството било финансирано от бащата К. И. С.. Оформени са две групи свидетелски показания, според едната – идеята била имотът да остане за ищеца, като малолетен, тъй като другите деца на С. били вече пълнолетни. Според свидетелите П. Ц. и П.П. – имало желание от страна на К. и Ц. С.и да остане за малкия К.. Съдът е сезиран с иск по чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, с искане да бъде обявен за нищожен договорът за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 101, том 11, рег. № 2093, дело № 260/2019 г. от 21.05.2019 г. на нотариус Кожухаров, поради противоречие с разпоредбата на чл. 129, ал. 2 от СК, при условията на евентуалност поради противоречие с чл. 130, ал. 3 от СК и при условията на евентуалност, предявен иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД поради накърняване на добрите нрави - нееквивалентност на престацията по договора в размер на 9000 лв., което е в противоречие с решението на СРС и против интересите на ищеца, съобразно действителната цена в размер на около 350 000 евро и уговорената цена в размер на 30 000 евро в предварителния договор.

С исковата молба е предявен, при условията на евентуалност, иск за прогласяване на договора за недействителен като сключен във вреда на ищеца по смисъла на чл. 40 от ЗЗД и при условията на евентуалност за недействителен на осн. чл. 38 от ЗЗД, при договаряне сам със себе си, а именно управителят на дружеството е договарял и като законен представител на непълнолетното си дете, без да е получил съгласие на ищеца по реда на чл. 130, ал. 1 от СК или на другия родител.

По иска с правно основание чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД.

Ищецът основава своята претенция за нищожност поради противоречие с разпоредбата на чл. 129, ал.2 от СК, съгласно която при противоречие между интересите на представляван и представляващ следва да бъде назначен особен представител.

В конкретния случай не е налице твърдяната нищожност. Разпоредбата на чл. 129, ал.2 от СК цели охраняване интересите на малолетните и непълнолетните, представлявани от своите родители. Нейното нарушение е по-скоро относимо към разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД, отколкото към хипотезата на чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД, предвид на това, че тази норма няма въвведено самостоятелно основание за недействителност в случая на сделката. В този смисъл са и мотивите към т.ІІІ от ТР№ 5/ 12.12.2016г. на ВКС по т.д. № 5/ 2014г. ОСГТК.

Освен това за извършената продажба на процесния недвижим имот е дадено разрешение по смисъла на чл. 130, ал.3 от СК от сезирания районен съд. Към молбата е бил приложен предварителен договор със същите контрахенти, съдът е преценил, че е в интерес на детето и е издал исканото разрешение. В производството не е констирано противоречие между интересите на детето и неговия баща, поради което не е назначил особен представител на малолетното дете за нотариалното производство.

При условията на евентуалност е предявен и иск по чл. 26 от ЗЗД – на атакуваната сделка поради противоречие с чл. 130, ал. 3 от СК.

Ищецът обосновава своята претенция на това, че има разминаване в квадратурата на сграда с идентификатор № 24476.760.323.7. и не е имало разрешение за сграда с идентификатор № 24476.760.323.8., която е със ЗП от 184 кв.м., която представлява луксозна вилна сграда с пазарна стойност над 150 000 евро.

В молбата, подадена до СРС в п. 2 е поискано разрешение за продажба на Поземлен имот, целият от 2 734 кв.м., находящ се в с. Дълбок дол, Община Троян, Област Ловеч, ул. „Кузманица“ № 5, с идентификатор № 24476.760.323 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-112/ 29.12.2008 г., ведно с построените в имот двуетажна жилищна еднофамилна сграда със застроена площ от 62 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.1; друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 25 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.2; двуетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 88 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.3; едноетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 29 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.4; едноетажна сграда – хангар, депо, гараж, със застроена площ от 58 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.5; ½ ид.ч. от друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 38 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.6; и друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 38 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.7, както и всички трайни подобрения и приращения в имота, включително и извършващото се в имота построяване и надстрояване на съществуващи сгради, съгласно Разрешение за строеж № 237/ 26.11.2009 година на Община Троян.

Към молбата са приложени следните писмени доказателства, касаещи процесния имот: н.а. № 189, том VІІ, рег. № 9418, дело № 1245/2008 година; н.а. № 170, том ІІ, рег. № 4868, дело № 506/2011 година; удостоверение за данъчна оценка скица на ПИ № 15-192206-05.03.2019 година; протоколи за трасиране; решение № 3 по протокол № 12/ 26.06.2009 година на ОЕСУТ при Община Троян; удостоверение изходящ № 94-9431-11-10-10378/ 04.07.2013 година; предварителен договор за покупко-продажба от 25.02.2019 година между К. И. С., като представител на К. К. С. и „Екотекпродуктс“ ЕООД, ЕИК 20287739, представлявано от управителя К. И. С.. С решение № 107316/ 07.05.2019 година, постановено по гр.д. 17 448/ 2019 година по описа на СРС на основание чл. 130, ал.3 от Семейния кодекс е разрешено на К. К. С., К. К. С., ЕГН ••••••••••, чрез баща му и законен представител К. И. С., ЕГН ••••••••••, да продаде следния недвижим имот по п.2: Поземлен имот, целият от 2 734 кв.м., находящ се в с. Дълбок дол, Община Троян, Област Ловеч, ул. „Кузманица“ № 5, с идентификатор № 24476.760.323 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-112/ 29.12.2008 г., ведно с построените в имот двуетажна жилищна еднофамилна сграда със застроена площ от 62 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.1; друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 25 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.2; двуетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 88 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.3; едноетажна селскостопанска сграда със застроена площ от 29 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.4; едноетажна сграда – хангар, депо, гараж, със застроена площ от 58 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.5; ½ ид.ч. от друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 38 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.6; и друг вид едноетажна сграда за обитаване със застроена площ от 38 кв.м. с идентификатор № 24476.760.323.7, както и всички трайни подобрения и приращения в имота, включително и извършващото се в имота построяване и надстрояване на съществуващи сгради, съгласно Разрешение за строеж № 237/ 26.11.2009 година на Община Троян.

Видно от приложените към молбата доказателства се установява, че на първо място се касае за техническа грешка по отношение на квадратурата на имот с идентификатор № 24476.760.323.7. В даденото разрешение сградите са отразени по нотариалните актове за собстевност на процесния имот, както и всички трайни подобрения и приращения в имота, включително и извършващото се в имота построяване и надстрояване на съществуващи сгради, съгласно Разрешение за строеж № 237/ 26.11.2009 година на Община Троян. Видно от приложените по делото писмено доказателства, свързани с разрешението за пристрояване и надстрояване в имота, се установява, че сгради с идетификатори 24476.760.323.6. и 24476.760.323.5. се заличават, а и се нанася нов обект в КККР на сграда с проектен идентификатор 24476.760.323.8., проектна площ 184 кв.м. В този смисъл е налице разрешение за продажба на недвижимия имот по смисъла на чл. 130, ал.3 от СК, поради което не е налице нищожност по смисъла на чл. 26 от ЗЗД на процесния договор.

По предявения установителен иск по чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.

Претендира се нищожност на договора от 21.05.2019 година за продажба на процесния имот, поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на престацията по договора в размер на 9000 лева, което е в противоречие с решението на СРС и против интересите на ищеца, съобразно действителната цена в размер на около 350 000 евро и уговорената цена в размер на 30 000 евро в предварителния договор.

Така предявеният иск е неоснователен поради следните съображения:

Съгласно разпоредбата на чл.26, ал.1 ЗЗД нищожен е договор сключен при противоречие с добрите нрави. В случая се твърди, че договорът за продажба, сключен при неравностойни престации накърнява „добрите нрави“, тъй като договорената цена е значително по-ниска от данъчната оценка и пазарната цена. При действието на чл. 9 от Закона за задълженията и договорите е установена свобода на договарянето, като законодателят допуска цената не недвижимия имот да е по-ниска от данъчната оценка в ЗМДТ и ЗННД. В своята практика ВКС приема, че за да е налице нарушение на добрите нрави „неравностойността да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.“ В конкретния случай действително цената на имота е под данъчната оценка и уговорената в предварителния договор, но тази неравностойност от такъв характер, ча да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1 ЗЗД.

По отношение на предявения иск за прогласяване на договора за недействителен като сключен във вреда на ищеца по смисъла на чл. 40 от ЗЗД.

Съгласно мотивите към т.ІІІ от ТР № 5/2014 г., ВКС, ОСГТК фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от два елемента: обективен и субективен; обективният елемент се изразява в причинена на представлявания вреда, като не е необходимо да е настъпило, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване, а субективният изисква наличието на недобросъвестност – и двамата, осъзнават, че сключеният договор обективно уврежда представлявания.

Недобросъвестността не се предполага, а подлежи на доказване от представлявания, като преценката за наличието й се извършва към момента на сключване на договора, във всеки отделен случай и предвид конкретните обстоятелства.Увреждането на представлявания и недобросъвестността са релевантни за недействителността по чл. 40 ЗЗД и намират приложение, само в случаите, когато договорът е сключен в рамките на представителната власт (изрично упълномощаване или от закона).

В настоящият казус представляващият на страните по делото – малолетното дете и търговското дружество, е определен по закон.

Искът по чл. 40 ЗЗД е установителен, поради което предполага наличие на правен интерес за воденето му като абсолютна процесуална предпоставка за неговата допустимост. Легитимиран да се позове на недействителността по чл. 40 ЗЗД има представлявания, както е в конкретния случай. За да бъде уважен следва при пълно главно доказване да се установи наличието на елементите на фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД.

Както бе посочено по-горе обективният критерий е договорът да е във вреда на представлявания, и субективен – споразумяване-знание между представителя и насрещната страна за увреждане на представлявания. За изпълнение на субективния елемен е достатъчно представляващият и насрещната страна да са недобросъвестни - двамата да знаят/осъзнават, че сключения договор обективно уврежда представлявания. Тази недобро- съвестност не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания, като преценката за наличието й се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, към момента на сключване на договора. Недобросъвестността също не се предполага, а подлежи на доказване от ищеца.

В конкретния случай по делото несъмнено се установява увреждане на представляваната малолетно към онзи момент дете, чрез значително намаляване на неговото имущество. Това се установява от факта, че при направеното искане по реда на чл. 130 от СК пред компетентния Районен съд е представен предварителен договор с продажна цена 30 000 евро, а договорът впоследствие е сключен за сумата от 9 000 лева е почти 7 пъти по ниска от уговорената в предварителния договор, както и два пъти по-ниска от данъчната оценка на процесния имот. При това положение несъмнено имуществото на представляваното дете е сериозно увредено чрез неговото значително намаляване.

Налице е и вторият, субективният елемент. В случая законният представител на детето е договарял и като представляващ едноличното търговско дружество - сам със себе си, поради което е достатъчно неговото знание за увреждането. Като законен представител на двете страни, той е бил длъжен да осъществи представителната власт с грижата на добър стопанин по смисъла на чл. 281 ЗЗД. В този смисъл е следвало да проучи пазара и да постигне поне средната пазарна цена на имота, като в случая макар и да няма данни за пазарната цена на имота, то тя е значително по-ниско от уговорената в предварителния договор. Освен това извод за знанието за увреждане може да се изведе и от факта, че цената е два пъти по-ниска от данъчната оценка, което само по себе си сочи на увреждане на представлявания и не са необходими специални знания, за да се прецени/осъзнае.

При тези съображения искът по чл. 40 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен.

Поради уважаване на иска по чл. 40 от ЗЗД, съдът не дължи произнасяне по предявения при условията на евентуалност иск за недействителност на договоар на осн. чл. 38 от ЗЗД, при договаряне сам със себе си, а именно управителят на дружеството е договарял и като законен представител на непълнолетното си дете, без да е получил съгласие на ищеца по реда на чл. 130, ал. 1 от СК или на другия родител.

При този изход на процеса ответното дръжество следва да бъде осъдено за заплати на ищеца направените по делото съдебно-деловодни разноски в размер на 1 329.31 лева, от които д.т. в размер на 221.31 лева държавни такси, 1128 лева адв. хонорар за служебен представител.

Воден от гореизтъкнатите мотиви, съдът