Решение № 10 от 4.1.2024 г. на Окръжен съд - Бургас по дело № 1790/2023 г.

Производството е образувано по повод въззивната жалба на „Бон Марше“ ЕООД, чрез адв. Даскалов против решение № 331/26.07.2023г, постановено по гр.д.№939/2022г на РС – Несебър, с което е отхвърлен искът на дружеството срещу Е. Г. за присъждане на сумата 5763, 06лв, представляваща възнаграждение по устен договор от 28.12.2016г за поддръжка на комплекс „Афродита Гардънс“, от които 983, 02лв – за 2018г и по 1195лв за всяка от годините: 2019г, 2020г, 2021г и 2022г, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното изплащане на сумите. Решението е оспорено като неправилно: като такъв е посочен изводът на съда, че в комплекс от затворен тип следва задължително договорите да се сключват в писмена форма с нотариално заверени подписи, съгласно чл.2 от ЗУЕС.Законът не съдържа задължение, когато е налице комплекс от затворен тип да се сключват договори в посочена форма. Счита, че това е само законова възможност. Посочената форма за сключване на такъв договор е визирана, доколкото касае вписване на тези договори в имотния регистър.Цитира се съдебна практика на касационната инстанция, която въззивникът счита, че е относима към конкретния казус.Договорът за поддръжка и управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е търговска сделка, а съобразно чл.287 ТЗ разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за двете страни, когато за едната от тях сделката е търговска.Търговските сделки по правило са неформални и в чл.293, ал.3 ТЗ е посочено, че страната не може да се позовава на нищожност поради липса на форма, ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорила действителността на изявлението. Счита тази законова разпоредба за специална по отношение на общата разпоредба на чл.26, ал.2, пред.3 от ЗЗД.В търговското право неспазването на формата, за да доведе до нищожност на сделката се изисква оспорване на нейната действителност. По делото е установено, че ответникът е заплащал редовно таксата за поддръжка на комплекса от затворен тип от 2016 до 2018 година на основание процесния договор.Той е приемал изпълнението по договора и е манифестирал приемането чрез изпълнение на собственото си насрещно задължение за плащането на цената на предоставените услуги.Счита, че е налице хипотезата на чл.293, ал.3 ТЗ. Още при закупуването на имота ответникът е бил на ясно, че същият е част от комплекс от затворен тип и управлението на общите части се осъществява от дружеството „БОН МАРШЕ“.Това се установява от показанията на разпитаните свидетели.Ответникът е бил наясно и с размера на своето задължение, през първите години е заплащал същото, но е отказал да сключи писмен договор, както са сторили останалите етажни собственици.Като неправилни са оспорени изводите на РС за недействителност на сключения между страните договор.Моли да бъде отменено обжалваното решение и да се постанови друго, с което предявените искове да бъдат уважени. По делото е постъпил отговор на въззивната жалба от Е. Г., чрез адв. Пламен Генов, в който тя е оспорена като неоснователна. Счита изводите на районния съд за правилни и законосъобразни.Правилно е прието, че между страните не е налице валидно сключен договор и не е налице правно основание за заплащане на твърдяното вземане от 5763, 06лв. Между страните не е бил сключен в изискуемата от чл.2 ЗУЕС форма договор за управление на общите части, който да е с нотариална заверка и да е вписан в Имотния регистър. Разпоредбите на ЗУЕС са специални по отношение на ТЗ и ЗЗД и те следва да се прилагат по отношение на формата и валидността на договора за управление и поддръжка на общите части на комплекс от затворен тип. Не е налице и решение на ОС на ЕС по реда на чл.11, ал.1, т.11 от ЗУЕС, което да е основание за сключване на договор за управление и поддръжка между ищеца и собствениците на самостоятелни обекти. Моли да се потвърди обжалваното решение и да се присъдят направените в производството разноски. Предявен е иск с правно основание чл.79 ЗЗД. При извършената служебна проверка за валидност и допустимост на атакуваното решение не се констатираха пороци, водещи до нищожност или недопустимост на съдебния акт. По правилността съдът е обвързан от посоченото в жалбата-чл.269 ГПК. Предявен е иск от „БОН МАРШЕ“ЕООД против Е. Г. за заплащане на сумата 5763, 06лв, представляваща неплатени такси за поддръжка на жилищен комплекс от затворен тип „Афродита Гардънс“ за 2018г/ при извършено частично плащане/, 2019, 2020, 2021 и 2022 година, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на подаване на исковата молба.Твърди се, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в комплекса от затворен тип и още при закупуването му е бил наясно, че общите части се поддържат от ищцовото дружество.Затова собствениците дължат годишна такса за поддръжка.Ответникът е платил изцяло таксата за 2016г и 2017г, частично таксата за 2018г/ 211, 99лв/ и не е платено възнаграждението за останалия исков период: от 2019г до 2022г.Общо задължението възлиза на 5763, 06лв.В уточняваща молба е посочено, че между страните е сключен устен договор, като ответникът е изразил съгласие дружеството да осъществява поддръжката и управлението на общите части, а той да заплаща такси за това- задължение, което е изпълнил за две години.Сочи се, че дружеството е инвеститор в жилищен комплекс от затворен тип, в който ответникът притежава жилище.Не е сключен договор в изискуемата от чл.2 от ЗУЕС форма, но тъй като се касае за търговска сделка, тя по правило е неформална и е налице валидно сключен устен договор за управление и поддръжка на общите части на комплекса, на основание на който се претендира исковата сума. В отговора на исковата молба претенцията е оспорена като неоснователна, като се възразява, че не е налице валидно сключен договор между страните в изискуемата от закона форма. По делото са представени писмени доказателства –вносни бележки и приходни касови ордери, от които се установява, че ответникът е внесъл по сметка на дружеството и на каса следните суми: 300 евро на 30.09.2022г; 212лв – на 29.09.2021г – посочено основание: плащане по стая В 101 частично за 2018г; 100лв –на 05.05.2020г, посочено основание: плащане по стая В 101 и два пъти по 100 лв на 02.03.2020г и на 03.06.2019г с посочено основание: такса стая В 101. Доказателство за извършено плащане на 120 евро на 09.03.2023г с посочено основание: такса ап.В 101 не е прието в с.з. на 17.05.2023г. С атакуваното решение районният съд е счел, че искът е неоснователен, като е изложил мотиви, че по делото е установено, че между страните е постигната устна договорка за извършване на поддръжка на комплекса срещу заплащане на 12 евро на кв.м./ като се позовава на показанията на свид. Г./.Като е взел предвид направеното възражение за нищожност на договора от страна на ответника, съдът е приел, че жилищният комплекс „Афродита гардънс“ е от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС и ищецът основава претенцията си на сключен между него като инвеститор и ответникът като собственик договор за поддръжка и управление на общите части.Този договор е счетен за нищожен на осн.чл.26, ал.2 ЗЗД, тъй като не е в изискуемата от закона форма за действителност. Основното възражение във въззивната жалба е, че ЗУЕС не съдържа задължение, когато сградите в режим на ЕС са изградени в жилищен комплекс от затворен тип да се сключват писмени договори с нотариална заверка на подписите и да се вписват. Възразява се, че сключеният между страните устен договор е търговска сделка, той като едната страна е търговец, търговските сделки са по правило неформални и страната по такава сделка не може да се позовава на нищожност поради липса на форма, ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението на другата страна - чл.293, ал.3 ТЗ. Тази разпоредба е специална по отношение на чл.26, ал.2 ЗЗД и поради това я дерогира.Ответникът е приемал изпълнението по устния договор на насрещната страна и е манифестирал приемането чрез изпълнение на собственото си задължение за плащане на цената на предоставените услуги. Не се спори между страните, че ответникът е собственик на апартамент в жилищен комплекс „Афродита Гардънс“, който е от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС- в този смисъл са твърденията и на двете страни и ищцовото дружество е инвеститор в комплекса. Няма спор освен това, че формата на договор за управление на общите части на комплекс от затворен тип, посочена в чл.2, ал.1 ЗУЕС не е спазена- твърди се от ищцовото дружество, че е налице такъв устен договор между страните. От показанията на свид Г. –съпруга на ответника се установява, че още при закупуването на апартамента те са били уведомени, че ще дължат за почистване на комплекса по 12 евро на кв.м.Свидетелката заявява, че е имало плащане от тяхна страна за почистване и за електричество, като през 2020г е платила 300 евро на ответното дружество доброволно, без да имат сключен договор.От посочените по-горе писмени доказателства се установява плащане на различни суми по различно време, с посочено основание при някои от плащанията: такса стая В 101. С оглед на така установената по делото фактическа обстановка следва да се има предвид следното: въведената от ЗУЕС уредба на договора за управление на общите части в комплекс от затворен тип има изключителен характер и се прилага само за такива комплекси. Касае се за особен режим на управление на общите части, при който няма общо събрание на етажните собственици и управителни органи, които да вземат решения по отношение на управлението на общите части. Страни по договора по чл.2, ал.1 ЗУЕС са инвеститорът и отделният етажен собственик или обитател. Последният може да е физическо или юридическо лице. Инвеститорът е търговец, договорът е свързан с упражняваната от него търговска дейност и поради това сделката е търговска- чл.286, ал.1 ТЗ. Разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за двете страни, когато за едната от тях сделката е търговска-чл.287 ТЗ. Освен това договорът за управление на общите части в комплекс от затворен тип е и формален.Законът изисква да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да бъде вписан по партидата на всеки самостоятелен обект – чл.2, ал.1 и ал.2 ЗУЕС.Формата е за действителност и е установена в интерес не само на страните, но и на третите лица.Ако те възнамеряват да придобият определен имот, ще могат да узнаят за този договор.Той обвързва и правоприемниците на правото на собственост на имота и неговото действие се простира и по отношение на тях.В случая е налице отклонение от правилото на чл.21, ал.1 ЗЗД, че договорът има действие само между страните, които са го сключили. Именно тази особеност на противопоставимост на договора за управление на общите части и на трети лица и законовото изискване за вписването му по партидата на самостоятелния обект в ИР води до извод, че в случая не може да приложи разпоредбата на чл.293, ал.3 ТЗ, независимо, че е установено по делото, че ответникът е заплащал през годините някакви суми за управление на общите части. Съгласно чл.3 от ПВ договори, които подлежат на вписване, трябва да се сключат в нотариална форма или писмена форма с нотариална заверка на подписите.Поради това неспазването на формата на договора по чл.2, ал.2 ЗУЕС води до невъзможност за неговото вписване в Имотния регистър и такъв договор е нищожен поради липса на форма за действителност, предвидена в закона.Цитираните две решения на ВКС касаят търговски сделки, които не подлежат на вписване в ИР, а именно договор за управление на търговско дружество/уреждащ отношенията между дружеството и управителя/ и договор за застраховка.Тези договори обвързват само страните по тях, но не и трети лица.В жалбата освен това се твърди, че в ЗУЕС липсва задължение за сключване на договор за управление на общи част в комплекс от затворен тип между инвеститор и собственик на самостоятелен обект.Това безспорно е така, но ако такъв договор бъде сключен, то той трябва да отговаря на изискванията за форма за действителност, съдържащи се в ЗУЕС. Дружеството –ищец твърди, че има сключен именно такъв договор за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип с ответника, но в устна форма. С оглед на гореизложеното съдът намира, че въззивната жалба е неоснователна, а атакуваното решение следва да се потвърди с горните мотиви.На въззиваемия се дължат направените разноски във въззивното производство с оглед изхода от него, за което е направено искане в отговора на възззивната жалба. Представен е договор за правна защита и съдействие, от който се установява, че е заплатен в брой адв.хонорар в размер на 900лв. Мотивиран от горното съдът