Решение № 1671 от 30.12.2024 г. на Районен съд - Пазарджик по дело № 2/2024 г.

Производството е образувано по повод искова молба на Д. Г. Л., с ЕГН •••••••••• и А. Д. Л., с ЕГН ••••••••••, и двамата с адрес гр. П., ул., ет. 3, ап. 5 чрез пълномощник – адв. А. П. от АК Пазарджик, против К. А. С., с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес гр. П., ул. ••••••••• № ••, ет. 5, ап. 1 и Г. С. З., с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес гр. С., ж.к. № ••, вх. А, ет. 7, ап. 2, като молят съда да постанови решение, с което да осъди ответника К. А. С. да заплати дължимата рента в размер на 14, 30 лева за стопанската 2022-2023 г. за следния недвижим имот- поземлен имот с идентификатор ••••••••••• в землището на село Б., общ. •••••, обл. П., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-185/09.08.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот от 07.07.2023 г., с адрес на поземления имот с. Б., местност „П. П.“, с площ от 7148 кв. м. трайно предназначение на земята: земеделска земя, начин на трайно ползване: друг вид трайно насаждение, категория на земята: пета, предишен идентификатор: ••••••••, номер по предходен план: 101001, при съседи: •••••••••, ••••••••9, ••••••••, ••••••••••, ••••••••••, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното заплащане, както и сумата в размер на 1415, 70 лева дължима рента за стопанската 2022 – 2023 г. в увеличен размер в резултат извършените подобрения и настъпилата инфлация; да бъдат развалени Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. и Договор за преарендуване на земеделска земя от ••••••••• г. в частта за процесния имот, да бъдат осъдени ответниците да върнат процесния имот на ищците. В исковата молба, уточнена с допълнителни молби, се твърди, че поземлен имот с идентификатор ••••••••••• в землището на село Б., общ. •••••, обл. П., по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД- 18-185/09.08.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот от 07.07.2023 г., с адрес на поземления имот с. Б., местност „П. П.“, с площ от 7148 кв. м. трайно предназначение на земята: земеделска земя, начин на трайно ползване: друг вид трайно насаждение, категория на земята: пета, предишен идентификатор: ••••••••, номер по предходен план: 101001, при съседи: •••••••••, ••••••••9, ••••••••, ••••••••••, •••••••••• е предмет на Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г., Акт № •••, том 1, общ. рег. № 1854/2016 г., вписан в Служба по вписванията гр. Пазарджик под Акт № 177, том 4, дв. вх. № 7750 от 16.08.2016 г., сключен между А. К. С. и О. Н. С. от една страна като арендодатели и К. А. С., от друга като арендатор. Срокът на договора за аренда е тридесет години. Впоследствие арендаторът К. С. сключила друг договор, а именно Договор за преарендуване на земеделската земя от ••••••••• г., вписан в Служба по вписванията гр. Пазарджик под Акт № 36, том 2, дв. вх. № 3166/2017 г., с който договор процесният имот бил предоставен за ползване на преарендатора Г. С. З. за срок от двадесет и девет стопански години. Посочва се, че процесният поземлен имот бил предмет на съдебна делба като с влязло в сила съдебно решение № 260018/29.04.2022 г. по гр. д. № 443/2018 г. по описа на РС Пазарджик, на ищците бил разпределен новообразуваният имот с проектоидентификатор № ••••••••.А, представляващ част от допуснат до делба поземлен имот с идентификатор •••••••• /с площ от 13 197 кв. м/, находящ се в местност „П. П.“, землището на с. Б., обл. Пазарджик, с площ от 7148 кв. м. По силата на горепосоченото съдебно решение ищците били осъдени да заплатят на ответника Г. С. З. подобренията, които направил в делбения имот с идентификатор •••••••• А в размер на 4183, 96 лева, която сума била заплатена изцяло от ищците на ответника Г. З.. Считат, че на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ ищците са станали страна по договора за аренда на земеделска земя, сключен на 15.08.2016 г. и на основание чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ като страна по договор за аренда, сключен за повече от 10 години, имат право да поискат неговото разваляне по съдебен ред. Като основания поради, които искат развалянето на договора за аренда, посочват следното: В нарушение на уговореното в договора, че поземлените имоти ще се ползват съгласно предназначението им /процесният имот представлявал земеделска земя от пета категория – нива/, същият бил насаден с трайни насаждения - орехови дървета, с което бил променен неговият вид и начин на ползване. Насаждайки орехови дървета, които подлежат на специален разрешителен режим на премахване, имотът бил обременен за дълъг период от време, в който същият не би могъл да бъде ползван и засаждан с едногодишни култури и да бъде ползван по предназначение като нива. Съгласно чл. 6 от договора арендаторът се задължил да плаща годишно арендно плащане в размер на два лева за един декар, платимо в края на всяка стопанска година. Твърди се, че арендаторът не бил заплатил дължимата арендна цена за периода 2022-2023 г. в размер на 14, 30 лева и изпаднал в забава на плащането повече от три месеца. На следващо място се твърди, че процесният имот бил преарендуван с Договор за преарендуване на земеделска земя от ••••••••• г. без арендаторът К. С. да е имала право на това. Посочва, че съгласно чл. 23 от Договора за аренда арендодателят може да иска прекратяване на договора за аренда, ако е възстановил всички средства за създаването на трайни насаждения върху арендуваната земя, както и е заплатил съоръженията, изградени в имота. В случая ищците били заплатили всички подобрения, направени в процесния имот, което представлявало самостоятелно основание, на което може да се развали договорът. Предвид увеличената стойност на имота считат, че сумата в размер на 2 лева на декар е прекомерно ниска, поради което считат, че следва да им бъде заплащан наем в размер на 200 лева на декар, общо 1415, 70 лева за стопанската 2022 – 2023 г. Посочват, че това е наемната цена поради промененото предназначение на имота, подобренията, извършени в имота и инфлацията в страната. Претендират разноски. Сочат доказателства и правят доказателствени искания. В проведеното последно съдебно заседание, при редовност на призоваването, ищецът Д. Г. Л. се явява лично и с адв. А. П. от АК Пазарджик. Ищцата А. Д. Л. не се явява лично, представлява се от адв. А. П.. Изразява становище за основателност на исковете и моли съдът да ги уважи. В предоставен от съда срок депозират писмена защита. В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответниците К. А. С. и Г. С. З. чрез пълномощника им адв. П. М. от АК Пазарджик, с който изразяват становище за неоснователност на исковата претенция. Не оспорват, че процесният имот при съдебната делба е бил поставен в дял на ищците, както и че същите са изплатили присъдената сума за извършени подобрения в имота. Безспорно е също, че с придобиването на имота ищците са заместили арендодателя като страна по договора за аренда на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ. Посочват, че предназначението на имота е за земеделско производство, като със засаждането на орехови дръвчета в него това предназначение не било променено. Освен това в случая в чл. 4, ал. 2 от договора за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. изрично било предвидено, че арендаторът има право да сменя начина на трайно ползване на имотите и в тази връзка да подписва всички документи. В случая не била извършена промяна в предназначението на земята като земеделска, а за изменението на начина на трайно ползване било налице изрично изразено писмено съгласие от страна на арендодателя, обективирано в договорна клауза в съответствие със закона. Отделно от това считат, че твърдяното неизпълнение, свързано с промяна на предназначението на имота, би могло да послужи като основание за прекратяване на договора по реда на чл. 9, ал. 5 от ЗАЗ, но е неотносимо към предявения иск по чл. 28, ал. 2 във връзка с ал. 1 от ЗАЗ. Оспорва се твърдението, че не било извършено арендно плащане в съответствие с договореното за стопанската 2022-2023 г. С преводно нареждане от 25.10.2023 г. по банковата сметка на ищеца Д. Г. Л. било направено плащане на сумата от 142, 96 лева с основание договор за аренда за стопанската 2022-2023 г. за арендуван имот № 101001 в с. Б. от ответника Г. С. З.. Арендното плащане било извършено в уговорения вид и срок. Съгласно чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. В противен случай не може да му противопостави права. Такова уведомление следвало да бъде отправено от ищците Д. и А. Л.и като приобретатели на арендувания имот към арендатора К. А. С. и то незабавно след като са придобили имота чрез делбата. В случая липсвало уведомление до арендатора за настъпилото заместване съгл. чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ, на което самостоятелно основание претенцията, че арендното плащане не е извършено, следва да се остави без уважение. Относно заявеното в ИМ, че договореният наем в размер на два лева на декар е прекомерно нисък и претендират заплащане на наем в размер на 200 лева на декар, сочат, че такъв не е бил договарян между страните по процесния договор. Не е отправяна и покана за изменение на договора. Посочват, че съгласно чл. 10, ал. 3 от ЗАЗ арендодателят може да иска подходящо увеличение на арендното плащане, доколкото подобренията допринасят за нарастване добивите от обекта на договора, но това се отнася за подобрения, извършени от арендодателя- арг. от ал. 2 на чл. 10 от ЗАЗ. Нямат възражения за изменение на договора относно размера на дължимото рентно плащане, но съгласно размера на пазарната поземлена рента. Твърди се, че с направеното плащане по преводно нареждане от 25.10.2023 г. ответникът Г. С. З. не само е заплатил арендните вноски за изтеклата стопанска 2022-2023 г. в срок, а доброволно е направил това в размер по-голям от уговореното по договора - вместо по 2 лева на декар е заплатил по 20 лева на декар. За неоснователно считат твърдението на ищците за нарушение на договора за аренда поради сключването на договор за преарендуване на земеделска земя от ••••••••• г., тъй като такава възможност е изрично предвидена в чл. 14 от договора от 15.08.2016 г., който гласи, че арендаторът може да преарендува изцяло или част от имотите по чл. 1 от настоящия договор. Сочат, че този текст се намира на стр. 22 от договора, която липсва в представеното към ИМ копие от ищците. Заявяват, че ищците не са се възползвали от възможността за едностранно прекратяване на договора за аренда с двумесечно предизвестие - такова предизвестие не е било отправяно в едногодишния преклузивен срок от узнаване на преарендуването, за което ищците узнали още при завеждане на гр. д. № 443/2018 г. по описа на PC Пазарджик. Молят за отхвърляне на исковете и присъждане разноските по делото. С отговора на исковата молба ответниците са предявили против ищците в условията на евентуалност насрещен иск на основание чл. 23, б. „б“ от Договора за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. за заплащане на сумата от 1000 лева, предявен като частичен иск от 60 979 лева, представляваща стойността на пропуснатите ползи от едностранното прекратяване на договора за аренда за ползването на арендуваната земя и създадените в нея трайни насаждения-орехови дървета, за оставащия срок на действие на договора до 2046 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба в съда. С исковата молба по насрещния иск се твърди, че ако искането за разваляне на договора за аренда се уважи, то за другата страна по договора биха настъпили вреди под формата на пропуснати ползи за оставащия период на договора. Твърди се, че имотът е засаден с орехови фиданки от ответника Г. С. З. през пролетта на 2017 година, по 10 броя на декар. Инвестицията в орехово насаждение започвала да се отплаща по - късно в сравнение с други овощни видове, тъй като орехите навлизали в период на плододаване след десетата си година. Към момента на депозиране на НИ същите се намирали в неплододаваща възраст и основно се реализирали разходи за тях. Стойността на разходите за засаждане на 1 дка площ трайни орехови насаждения е 470 лева за декар. Стойността на разходите за отглеждането им и поддържането им в добро агротехническо и фитосанитарно състояние е 650 лева за декар. Посочва, че с оглед технологията за отглеждане на орехови дървета очакваният приход от арендувания имот е след десетата година от посаждането на ореховите фиданки в размер на 449 лева на година от декар. През 2027 г. дърветата ще встъпят в активно плододаване и ще започнат да генерират доходи в размер на 449лв./дка като от процесния имот се очакват приходи в размер на 3209, 45 лв. за всяка година от 2027 г. до 2046 г. Общият размер на очакваните приходи за следващите деветнадесет години, което е оставащото време на действие на договора, бил в размер на 60 979 лв. В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ищците по главния иск чрез пълномощника си намират насрещната искова молба за неоснователна по изложени съображения. Молят за отхвърляне на насрещния иск като неоснователен. В проведеното последно съдебно заседание, при редовност на призоваването, ответницата К. С. се явява лично и с адв. П. М. от АК Пазарджик. Ответникът Г. З. не се явява лично, представлява се от адв. П. М.. Молят за отхвърляне на исковата претенция, евентуално уважаване на предявения насрещен иск. В предоставен от съда срок депозират писмена защита с подробно изложени съображения в подкрепа на становището си. Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното: Не е спорно между страните, че процесният имот с идентификатор ••••••••••• в землището на село Б., общ. Пазарджик, местност „П. П.“ е идентичен с новообразувания имот с проектоидентификатор ••••••••.А /част от имот с идентификатор ••••••••/, поставен в дял на ищците с Решение № 260018 от 29.04.2022 г. по гр. д. № 443/2018 г. по описа на РС Пазарджик, респ. установява се, че ищците са собственици на процесния имот. Не е спорно между страните, а и от писмените доказателства по делото – Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г., с нотариална заверка на подписите Акт № •••, том I, общ. рег. № 1854/2016 г. на нотариус М. Д. с район на действие РС Пазарджик, рег. № 693 на НК, сключен между А. С. и О. С. в качеството на арендодатели и ответницата К. С. в качеството на арендатор и Договор за преарендуране на земеделска земя от ••••••••• г., с нотариална заверка на подписите Акт № 147, том I, рег. № 1255, на нотариус М. Д. с район на действие РС Пазарджик, рег. № 693 на НК, сключен между ответниците К. С. и Г. З., се установява, че процесният имот е предоставен за временно и възмездно ползване първоначално на ответницата К. С., а впоследствие съгласно договора за преарендуране на земеделска земя на ответника Г. З.. В представените договори процесният имот е посочен с номер по предходен план – поземлен имот 101001, в землището на с. Б., общ. Пазарджик, местност „П. П.“, с площ 13 197 дка, с начин на трайно ползване: нива, категория на земята: пета, при съседи: № 00362, № 000382, № 000253, № 101002, в чл. 1, ал. 1, т. 106 от Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. и в чл. 1, ал. 1, т. 1 от Договор за преарендуране на земеделска земя от ••••••••• г. Съгласно чл. 2 от Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. имотите, предмет на договора, ще се ползват съгласно предназначението им, а в чл. 4, ал. 2 от договора страните са се съгласили, че арендаторът има право да сменя начина на трайно ползване на имотите и в тази връзка да подписва всички документи пред компетентните органи. Съгласно чл. 6 от Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. арендаторът се задължава към арендодателя да плати годишно арендно плащане в размер на 2 лева на декар, а съгл. чл. 7 арендното плащане е платимо в края на всяка стопанска година. Съгласно чл. 14 от Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. арендаторът може да преарендува изцяло или част от имотите, предмет на договора. Съгласно чл. 19 от Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. същият се прекратява при неизпълнение – по общия ред и при забавяне на плащането за повече от три месеца без да се отправя предизвестие от изправната страна до неизпраната. Съгласно чл. 20 договорът може да бъде прекратен и преди изтичане на уговорения срок – по взаимно съгласие на страните и в другите случаи, предвидени в чл. 27 от ЗАЗ. В чл. 22 от Договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г. е предвидено, че арендодателят няма право едностранно да прекрати договора преди изтичане на уговорения срок. В раздел „неустойки“ – чл. 23, б. „А“ от договора предвижда при едностранно прекратяване на договора право на арендатора да получи възстановяване на вложените от него средства за създаването на трайни насаждения върху арендуваната земя, облагородяване на имотите и съответните съоръжения. Въз основа на Решение № 260018/29.04.2022 г. по гр. д. № 443/2018 г. по описа на РС Пазарджик и Решение № 361/04.11.2022 г. по в. гр. д. № 524/2022 г. по описа на ОС Пазарджик, е издаден изпълнителен лист № 260059 от 09.05.2023 г., с който ищците Д. Л. и А. Л. са осъдени да заплатят на ответника Г. З. сумата в общ размер на 4183, 96 лева, представляваща част от направените подобрения в поземлен имот с идентификатор ••••••••. Не е спорно, а и от представеното съобщение с изх. № 13874/03.07.2023 г. по изп. дело № 20238890400500 по описа на ЧСИ Д. С. с рег. № 889, се установява, че ищците са платили задължението си към ответника З.. От приложеното на л. 100 от делото платежно нареждане от 25.10.2023 г. се установява, че от банковата сметка на ответника Г. З. по банкова сметка на ищеца Д. Л. е преведена сумата от 142, 96 лева с посочено основание „ар. им. 101001, Б., дог. аренда 3166/2022-2023 г.“ На л. 132 от делото е приложена нотариална покана с рег. № 5185 от 24.11.2022 г. на помощник – нотариус по заместване при М. М. нотариус в района на РС Пазарджик, рег. № 571 на НК, с която ответникът З. уведомява ищеца Д. Л., че дължимото арендно възнаграждение в размер на 142, 96 лева за стопанската година 2021 г. – 2022 г. е депозирано в нотариалната кантора на нотариус М. М. с рег. № 571 на НК и го кани в пет дневен срок от получаването на поканата да се яви в нотариалната кантора, за да му бъде платена посочената сума. Видно от приложения на л. 131 от делото констативен протокол № 20, том I, рег. № 432/2023 г., съставен въз основа на гореописаната нотариална покана, на 06.02.2023 г. ищецът Д. Л. и ответникът Г. З. са се явили в кантората на нотариус М. М. с рег. № 571 на НК и ищецът Л. е получил сумата от 142, 96 лева. Представено е извлечение от банковата сметка на ответника Г. З., видно от която на 21.11.2022 г. от банковата сметка на ответника е нареден превод по банкова сметка на ищеца Д. Л. за сумата от 142, 96 лева с посочено основание „ар. им. 101001, Б., дог. аренда 3166/ за 2021-2022“. На същата дата посочената сума е получена обратно по банковата сметка на ответника З. по нареждане от банковата сметка на ищеца Д. Л. като е посочено същото основание. От заключението на приетата по делото съдебно – агрономическа експертиза, което съдът цени като компетентно, обосновано и изчерпателно, се установява, че размерът на средното годишно рентно плащане за трайни насаждения – орехи за стопанската 2022/2023 г. е в размер на 22 лева/дка. По отношение на средния добив от декар и средната пазарна цена на килограм продукция от процесния имот вещото лице е посочило, че за периода 2027 г. – 2032 г. средният добив е 600 кг/дка при цена 2, 30 лв./кг, за периода 2033 г. - 2039 г. 1050 кг/дка при цена 2, 60 лв./кг, а за периода от 2040 г. до 2046 г. 1330 кг/дка при цена 2, 90 лв./кг. Съдът, като взе предвид разпоредбите на закона, събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от правна страна следното: По иска с правно основание чл. 28, ал. ал. 2 от ЗАЗ за разваляне на договор за аренда на земеделска земя от 15.08.2016 г.: Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да се развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление на едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата страна, извън хипотезите на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ. Основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ. В т. 1, т. 3 и т. 6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване на арендувана земя. В т. 2, т. 4 и т. 5 са основанията - неизпълнение, едностранно предизвестие /в предвидените в ЗАЗ случаи/, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към основанието по т. 2 /неизпълнение/ на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане - чл. 28, ал. 1; непредаване на обекта в надлежно състояние - чл. 6, ал. 3; ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин - чл. 9, ал. 5. Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго“ - т. е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ. /В този смисъл Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС/ Съгласно разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ арендодателят може да развали договора за аренда при забава на арендното плащане повече от три месеца. Развалянето на договор за аренда, сключен за срок повече от 10 години, става по съдебен ред. В настоящия случай договорът за аренда е сключен за повече от 10 години, т. е. развалянето му следва да стане по съдебен ред. Съгласно цитираното ТР № 2 от 20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, при прекратяване на арендния договор поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Такова предупреждение е необходимо единствено, ако е предвидено в договора. В процесния договор клауза, предвиждаща предизвестие за прекратяване на договора при забава в плащането на рентата, не е предвидена. Съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е и настоящият случай. По силата на влязлото в сила съдебно решение по извършване на съдебна делба, с което процесният имот е възложен в дял на ищците, качеството арендодател по вписания договор за аренда, са придобили ищците, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения. С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ в тежест на приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване - чл. 17, ал. 3, изр. 2 от ЗАЗ. В случая независимо от това, че не се твърди и не се установява по делото ищците като приобретатели на арендувания имот да са уведомили арендатора за настъпилото заместване, респ. претендират арендно плащане независимо неизпълнение на техните собствени задължения, то ответната страна представя доказателства за извършено плащане в полза на ищеца Л.. С оглед предвиденото в чл. 7 от договора и чл. 8, ал. 5 от ЗАЗ вр. пар. 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ, изискуемостта на рентата за стопанската 2022/2023 г. година е настъпила на 02.10.2023 г. /“стопанска година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година, като уговореното арендно плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година/. От представеното от ответната страна писмено доказателство, неоспорено от страните /в отговора по насрещния иск ищцовата страна е изложила твърдения за извършено плащане на 06.02.2023 г., но това касае рентата за стопанската година 2021/2022 г./ се установява, че дължимата рента за процесния имот е платена на 25.10.2023 г., т. е. не се установява забава на плащането на дължимата арендна цена за стопанската 2022/2023 г. година, която да е продължила повече от три месеца, поради което следва да се приеме, че не се е сбъднало условието на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ за разваляне на договора за аренда от 15.08.2016 г. Представените от ищцовата страна доказателства касаещи забавено плащане, а именно на 06.02.2023 г. в нотариалната кантора на нотариус М. М. се отнасят за задълженията за стопанската 2021 г. - 2022 г., а не за процесното задължение. По отношение на заявеното основание за разваляне на договора по чл. 9, ал. 5 от ЗАЗ поради това, че имотът не се ползва съгласно предназначението му, съдът също преценява за неоснователно поради следното: Съгласно чл. 9, ал. 5 от ЗАЗ арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди, а в разпоредбата на ал. 3 от ЗАЗ предвижда, че арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. В случая в исковата молба се твърди, че ответната страна в нарушение на уговореното в договора е променила предназначението и начина на ползване на процесния имот. От писмените доказателства по делото и заключението на приетата съдебно-агрономическа експертиза се установи, че предназначението на процесния имот не е променяно и продължава да е земеделска земя, а що се отнася до начина на трайно ползване, то изрично в разпоредбата на чл. 4, ал. 1 от договора страните са постигнали съгласие арендаторът да сменя начина на трайно ползване на имотите и в тази връзка да подписва всички документи пред компетентните органи, поради което не е налице соченото неизправно поведение на ответната страна. На следващо място се твърди, че процесният имот е бил преарендуван с Договор за преарендуване на земеделска земя от ••••••••• г. без ответницата К. С. в качеството на арендатор да е имала право на това. Съгласно чл. 11 от ЗАЗ ако е уговорено в договора, арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по договора за аренда или да ги прехвърли на трето лице. За да е налице валидно сключен договорът за преаренда законът изисква предварителното писмено изразено съгласие на собственика – арендодателя. При неспазване на чл. 11, ал. 1 от ЗАЗ и преарендуване от арендатора на имота на трето лице без такава уговорка в договора за аренда, арендодателят има право да прекрати договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие до арендатора – чл. 11, ал. 4 от ЗАЗ. В случая от съдържанието на договора за аренда на земеделска земя и по – конкретно чл. 14 от същия се установява, че страните са постигнали съгласие арендаторът да преарендува изцяло или част от имотите, предмет на договора, респ. договорът за преаренда страните са сключили при наличие на изричното съгласие на арендодателя, изразено в договора за аренда. В този смисъл това твърдение в исковата молба също се явява опровергано. В допълнение следва да се посочи, че не се доказа ответната страна да е неизправна страна по договора на сочените от ищците основания. Позоваването в исковата молба на разпоредбата на чл. 23 от договора за аренда от 15.08.2016 г. е неотносимо към предмета на делото, доколкото в цитираната разпоредба б. „А“ от договора е предвидено като последица от развалянето на договора правото на арендатора да претендира възстановяване на вложените средства върху арендуваната земя, облагородяване на имотите и съответните съоръжения, а не е предвидено плащането на разходите като предпоставка за прекратяване на договора, в какъвто смисъл се тълкува от ищцовата страна. По иска за разваляне на договора за преарендуване на земеделска земя от ••••••••• г.: Безспорно е, че волеизявления на лица, които не са страни по договорното правоотношение, не могат да реализират фактическия състав на прекратяване на облигационната връзка. Изключение от това правило е уредено в нормата на чл. 30, ал. 2 от ЗАЗ, съгласно която с прекратяването на договора за аренда се прекратяват и правата на третото лице, на което арендаторът е предоставил ползването. В случая обаче от доказателства по делото не се установи да са налице условия за прекратяване на договора за аренда, поради което не са налице предпоставките за приложение на чл. 30, ал. 2 от ЗАЗ по отношение договора за преарендуване на земеделска земя от ••••••••• г. По гореизложените съображения исковете за разваляне на договорите се преценяват за неоснователни и като такива следва се отхвърлят. По отношение на исковата претенция с правно основание чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ за заплащане на дължимата рента в размер на 14, 30 лева за стопанската 2022-2023 г., доколкото от доказателствата по делото се установи, че задължението е изпълнено, същата се явява неоснователна на основание извършено плащане и поради това следва да се отхвърли. Съдът намира, че претенцията за връщане на арендувания имот има акцесорен характер спрямо иска за разваляне на договора за аренда, произтичащ от същността на договора като правно основание за разместването на имуществени права между патримониумите на страните – чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ, съгласно която норма след прекратяване действието на арендния договор арендаторът е длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел. Съгласно чл. 30, ал. 2, изр. 2 от ЗАЗ арендодателят може да иска връщането на арендувания имот и направо от третото лице, на което арендаторът е предоставил ползването. Тъй като в настоящия случай по изложените по-горе съображения исковете за разваляне на договора за аренда на земеделска земя и на договора за преарендуване на земеделска земя, се явяват неоснователни, то следва да се отхвърли като неоснователна и недоказана и претенцията с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ, за връщане на ищците на процесния имот, предмет на договорите. Исковата претенция с правно основание чл. 16 от ЗАЗ за заплащане на сумата в размер на 1415, 70 лева, представляваща дължимата рента за стопанската 2022 – 2023 г. в увеличен размер в резултат извършените подобрения и настъпилата инфлация съдът намира също за неоснователна поради следното: Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. А в разпоредбата на чл. 16, ал. 4 е предвидено, че насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок. Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд. Съгласно чл. 15, ал. 1 от договора в случай, че след сключване на договора обстоятелствата се сменят трайно и това довежда до очевидно несъответствие между поетите от страните задължения, всяка от тях може да поиска изменение на договора. В настоящия случай нито се твърди, нито се установява ищцовата страна да е отправяла предложение за изменение на договора и такова да е извършено, респ. да е постигната уговорка между страните за увеличаване размера на дължимата рента, като основание, от което да произтича претенцията на ищците в предявения размер, настъпило преди предявяване на исковата молба. Не са представени доказателства за каквото и да било отправено от ищците предложение за изменение на договора за аренда в частта, отнасяща се до размера на арендната цена преди завеждане на настоящото делто, в който случай би могло да се разсъждава по въпроса за липса на постигнато съгласие като предпоставка за изменение на договора от съда по смисъла на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ. Евентуално разглеждане на исковата молба като такова предложение съдът счита, че би противоречало на диспозитивното начало предвид начина, по който е заявена претенцията - като последица от вече настъпило изменение да договора и предвид, че съдът не е сезиран с такова искане за изменение на договора нито първоначално, нито по реда на чл. 214 от ГПК след запознаване становището на ответната страна с ОИМ. С оглед отхвърляне исковете за разваляве на договорите не се сбъдна вътрешно процесуалното условие за разглеждане на предявения в условията на евентуалност насрещен иск. На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищците следва да бъдат осъдени да заплатят на ответниците разноски по делото в размер на 4350 лева. Водим от горното