РЕШЕНИЕ

№ 2468

гр. София, 22.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-5 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Десислава Янева-Димитрова при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Десислава Янева-Димитрова Гражданско дело № 20201100109657 по описа за 2020 година Предявен е от „Стил проект“ ЕООД против Г. Г. В., Х. Г. В. и В. Г. В. иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 28.12.2016 г. ответникът Г. Г. В. и праводателката на ответниците Е.Н. В.а заедно с други съсобственици на поземлен имот сключили с ищеца „Стил Проект“ ЕООД договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж и прехвърляне на право на собственост върху отделни обекти от жилищна сграда. Договорът бил обективиран в нот. акт № 190/28.12.2016 г., том X, рег. № 13061, нот. дело № 1740/2016г. на нотариус И.Н., с район на действие - районът на СРС. С договора Е. Н. В.а и Г. Г. В. заедно с други съсобственици на УПИ IX-379, 380, с площ от 548 кв.м., от кв.99, м.“Разсадника – Коньовица“ по плана на София, съставляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1106.209 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София, одобрени със заповед № РД-18-50/02.11.2011 г. на изп.директор на АГКК, с адрес на имота: гр.София, ул.“••••••••, учредили право на строеж на „Стил проект“ ЕООД върху поземления имот за построяване на жилищна сграда. Съгласно раздел III, т.5 от договора, приемателят на правото на строеж се задължил да изгради и предаде на Г. Г. В. и Е.Н. В.а следните самостоятелни обекти: апартамент № 2, апартамент № 6, ведно с паркомясто № 6, ателие № 5, ведно с мазе № 8, паркомясто № 5, както и ателие № 9, ведно с мазе № 9, и надземен гараж № 1. Площта на тези самостоятелни обекти надхвърляла площта, която трябвало да получат Е.Н. В.а и Г. Г. В., поради което с договора те поели задължение да заплатят на ищеца сумата от 30 000 евро за получената в повече квадратура, която сума следвало да заплатят на три вноски, всяка една от по 10 000 евро, с падеж, уговорен в договора, който бил обвързан с достигане на съответния етап от строителството на сградата.Тъй като Е. В.а и Г. В. не могли да заплатят уговорената сума от 30 000 евро, на 17.03.2017 г. сключили с ищеца споразумение, с което поели задължение да му прехвърлят ателие № 9, находящо се в гр. София, район „•••••••••“, ул. „••••••••••••••••• с площ от 53, 97 кв.м., заедно с прилежащото мазе № 9, с площ от 4, 27 кв.м., който недвижим имот, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София, представлявал самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1106.211.2.9. Споразумението съдържало всички съществени условия на окончателен договор – предмет и продажна цена. Страните постигнали съгласие по отношение на задължението за заплащане на договорената продажна цена за недвижимия имот, като при условията на чл.65, ал.2 от ЗЗД се договорили, че кредиторът /ищец в производството/ ще получи правото на собственост върху недвижимия имот, ведно с прилежащото мазе, вместо изпълнение на дължимото в негова полза парично плащане, обективирано в нотариалния акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж и прехвърляне на право на собственост № 190, том десети, рег. № 13061, нот.дело № 1740/2016 г. на нотариус Н., с район на действие – районът на СРС. По изложените съображения ищецът моли съда да обяви за окончателен предварителния договор, обективиран в споразумение от 17.03.2017 г., съгласно който Г. Г. В. и Е.Н. В.а поели задължение да прехвърлят в полза на „Стил проект“ ЕООД правото на собственост върху ателие № 9, находящо се в гр. София, район „•••••••••“, ул. „••••••••••••••••• с площ от 53, 97 кв.м., заедно с прилежащото мазе № 9, с площ от 4, 27 кв.м., който недвижим имот е с идентификатор 68134.1106.211.2.9 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София.

Ответникът В. Г. В. признава иска.

Ответникът Х. Г. В. също признава иска.

Ответникът Г. Г. В. оспора иска. Поддържа едни и същи възражения, за които твърди, че са възражения и по допустимостта, и по основателността на иска, които съдът квалифицира като възражения по основателността на иска, а именно – оспорва твърденията на ищеца, че на 17.03.2017г. между страните е сключен предварителен договор. Оспорва споразумението от 17.03.2017 г. да съдържа елементите на договор за продажба на недвижим имот - твърди, че в него не били посочени продавач, купувач, нито имотът, който се прехвърля, нито съседи на имота, нито продажната цена, нито срок за извършване на продажбата. Твърди, че сключеното споразумение от 17.03.2017 г. представлявало обещание от Г. В. и Е. В.а да дарят безвъзмездно ателие № 9, а обещанието за дарение не пораждало задължение за лицата, които обещали да дарят. Твърди, че дарението, доколкото се отнасяло за бъдещо имущество, било нищожно, тъй като по времето, когато било подписано споразумението, ателие № 9 не било построено. Не оспорва, че е подписал споразумението. Твърди, че синът му Х. В. трябвало да заплати сумата от 30000 евро на ищеца, но той отказал да заплати тази сума. Синът на ответника – Х. В. - отказал да заплати сумата от 30 000 лв., тъй като отношенията между двамата се влошили. Вместо това Х. В. изявил желание да закупи ателие № 9 за себе си. По тази причина ответникът и бившата му съпруга подписали споразумението от 17.03.2017г., но това споразумение представлявало обещание да дарят ателието. На следващо място, ответникът оспорва да се дължи сумата от 30 000 евро по споразумението, тъй като била допусната грешка в пресмятането между размера на дължимото и полученото от Г. и Е. В.и обезщетение. В нотариалния акт за учредяване правото на строеж било предвидено, че ответникът и Е. В.а се задължили да заплатят на строителя „Стил Проект“ ЕООД 30 000 евро за получената в повече квадратура, представляваща разликата между дължимото им обезщетение за учреденото право на строеж и действително получените от тях обекти. Ответникът и Е. В.а получили в повече обезщетение от 40.63 квадратни метра, а ателие № 9, заедно с мазе № 9, били с обща площ от 58.24 кв.м. Ответникът счита, че като се извадят от 58.24 кв.м. посочение 40.63 кв.метра, остава разлика от 17.61 кв.м., която разлика представлявала договореното обезщетение по предварителния споразумителен протокол за избор на апартаменти от 14.07.2016 г. Ответникът подписал споразумението от 17.03.2017г. преди да установи тази грешка в пресмятането. Г. В. към датата на подписване на споразумението се тревожел, заради влошени отношения със съпругата си Е. В.а, с която живеели разделени. Влошени били и отношенията му със синовете му, поради което подписал отделно от Е. В.а споразумението от 17.03.2017г. Към момента на подписването на споразумението имал пълно доверие на управителя на „Стил проект” ЕООД и не прочел задълбочено представеното му от ищеца споразумение от 17.03.2017г., а установил грешката в пресмятането по-късно. След подписването на споразумението от 17.03.2017 г. ищецът разговарял няколко пъти с управителя на дружеството - ищец относно обстоятелството, че ако прехвърли апартамента на дружеството, същото неправомерно ще се обогати с 17.61 кв. метра. Управителят на дружеството – ищец заявил, че ще поправи грешката, като прехвърли на единия от синовете на Г. В., а именно на Х. В., ателие № 9, с прилежащото му мазе № 9. Ответникът се позовава на предварителен договор от 20.03.2017 г. за поемане на задължение за построяване на имот и прехвърляне на собствеността срещу заплащане в аванс, който договор доказвал твърденията му. С този договор ищецът се задължил да построи и продаде на ответника Х. В. ателие № 9 с прилежащото му мазе № 9, предмет на настоящето дело. Съгласно този договор Х. В. се задължил да заплати на ищеца „Стил проект” ЕООД сумата от 30 000 евро срещу задължението ищецът да му прехвърли ателие № 9 с мазе № 9. Междувременно сумата от 30 000 евро вече била заплатена от Х. В. на ищеца. Ответникът твърди, че с плащането на тази сума от Х. В. задължението на ответника и на Е. В.а било погасено и ателие № 9 не следвало да бъде прехвърлено на ищеца. На следващо място ответникът поддържа становището, че след смъртта на Е.Н. В.а той самият притежавал ½ ид.част от процесното ателие, а ответниците Х. В. и В. В. притежавали по ¼ ид.част. На 24.02.2020 г. с нотариален акт № 43, том първи, per. № 1298, дело № 37 от 2020 г. на нотариус Десимира Н., per. № 609 от регистъра на Нотариалната камара, Г. В., Х. В. и В. В. прехвърлили заедно с останалите съсобственици на ищеца „Стил проект” ЕООД идеални части от УПИ IХ-379, 380. с площ от 548 кв.метра, от квартал 99, местност „Разсадника-Коньовица, върху който била построена жилищната сграда, в която се намирало и ателие № 9. Твърди, че този нотариален акт също имал значение за спора по делото. Моли съда да отхвърли иска и да му присъди направените по делото разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Съгласно чл.19 ал.1 и ал.2 от ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Съгласно чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

За да бъде уважен предявеният иск трябва да е доказан следният фактически състав:

1/съществуването на предварителен договор за продажба на описания в ИМ недвижим имот; 2/част от съдържанието на предварителния договор да е поето задължение от ответниците или техния праводател да сключат договор за продажба; 2/ задължението да е станало изискуемо; 3/продавачът да е собственик на процесния недвижим имот към приключване на устните състезания по делото.

Ищецът се позовава на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 17.03.2017 г., озаглавен „Споразумение за прехвърляне на недвижим имот в изпълнение на задължение“.

Спорен въпрос между ищеца и един от ответниците – Г. Г. В. – е дали споразумението от 17.03.2017 г. съдържа уговорки между страните за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот.

Видно от споразумението от 17.03.2017 г. за прехвърляне на недвижим имот в изпълнение на задължение същото е сключено между Е.Н. В.а и Г. Г. В. от една страна и „Стил Проект“ ЕООД от друга страна. С него Е.Н. В.а и Г. Г. В. са заявили, че дължат на „Стил Проект“ ЕООД сумата от 30 000 евро по нот.акт № 190, том десети, рег.№ 13061, нот.дело № 1740/2016 г. за ателие № 9, находящо се на трети етаж, на кота 8.40 в жилищна сграда, която ще бъде построена в гр.София, ул.“••••••••, с площ от 53, 97, при граници: апартамент № 10, коридор и стълбищна клетка, вътрешен двор, калкан, заедно с мазе № 9, с площ от 4.27 кв.м., при граници: ул.“•••••••••“, мазе № 12, коридор, мазе № 8, заедно с 2.908 % ид.части от общите части на сградата, равняващи се на 14.42 кв.м. В споразумението Е. и Г. В.и са заявили, че не могат да заплатят цената от 30 000 евро за ателие № 9 и са поели задължение да върнат собствеността в срок от 2 месеца от подписване на споразумението с „нотарилно прехвърлителна сделка“. „Стил проект“ ЕООД е заявило, че е съгласно поетото задължение по нот.акт № 190, том десети, рег. № 13061, нот.дело № 1740/2016 г. в размер на 30 000 евро да бъде погасено с прехвърлянето на недвижимия имот.

От съдържанието на споразумението от 17.03.2017 г. е видно, че то е сключено във връзка с уреждането на отношенията между страните по предходен договор между тях, обективиран в нот.акт № 190, том десети, рег. № 13061, нот.дело № 1740/2016 г. Видно от нот.акт № 190/28.12.2016 г., том X, рег.№ 13061, нот.дело № 1740/2016 г. на нотариус И.Н., с район на действие - районът на СРС /л.49-54/ Е.Н. В.а и Г. Г. В., както и други съсобственици на УПИ IX-379, 380, с площ от 548 кв.м., от кв.99, м.“Разсадника – Коньовица“ по плана на София, съставляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1106.209 и 68134.1106.211 са учредили право на строеж на „Стил проект“ ЕООД върху имота да построи жилищна сграда с подземни гаражи и гаражи на ниво партер, пет жилищни етажа и един терасовиден етаж, със застроена площ от 236.33 кв.м. и да стане собственик на обекти от сградата, с изключение на обектите, описани в пункт III от нотариалния. акт. За обектите от пункт III от нотариалния акт собствениците на поземления имот взаимно са си учредили и запазили право на строеж. Съгласно пункт III, т.5 от нотариалния акт Е.Н. В.а и Г. Г. В. получават в собственост следните обекти: 1/апартамент № 2 със застроена площ от 74.78 кв.м., при съседи, описани в нотариалния акт, заедно с 4.133 % ид.части от общите части на сградата, равняващи се на 20.49 кв.м.; 2/ апартамент № 6 със застроена площ от 77.11 кв.м., при съседи, описани в нотариалния акт, заедно с 4.439 % ид.части от общите части на сградата, равняващи се на 22.01 кв.м., заедно с мазе № 8 с площ от 4.10 кв.м., при съседи, посочени в нотариалния акт, ведно с паркомясто № 6 с площ от 12.50 кв.м., при граници, посочени в нотариалния акт; 3/ателие № 5 с площ от 53.97 кв.м., при съседи, описани в нотариалния акт, заедно с 2.934 % ид.части от общите части на сградата, равняващи се на 14.55 кв.м., ведно с паркомясто № 5 със застроена площ от 12.50 кв.м., при съседи, описани в нотариалния акт; 4/ателие № 9 с площ от 53.97 кв.м., при съседи, описани в нотариалния акт, заедно с мазе № 9 с площ от 4.27 кв.м., при съседи, посочени в нотариалния акт, заедно с 2.908 % ид.части от общите части на сградата, равняващи се на 14.42 кв.м.; 5/надземен гараж № 1 с площ от 22.43 кв.м., при съседи, описани в нотариалния акт, заедно с 1.211 % ид.части от общите части на сградата, равняващи се на 6.01 кв.м. Съгласно пункт VII от нотариалния акт Е.Н. В. и Г. Г. В. са поели задължение да заплатят на „Стил проект“ ЕООД сумата от 30 000 евро за получената в повече квадратура, представляваща разликата между дължимото им обезщетение и действително полученото от тях в следните срокове: 1/3 от сумата или 10 000 евро – не по-късно от изтичане на пет работни дни от заверка на кота+0.00; 1/3 от сумата или 10 000 евро – не по-късно от изтичане на пет работни дни от заверка на груб строеж; 1/3 от сумата или 10 000 евро не по-късно от пет работни дни от датата на въвеждане в експлоатация на сградата по установения от закона ред с разрешение за ползване.

При така установеното съдържание на процесното споразумение от 17.03.2017 г. и на нот.акт № 190/28.12.2016 г., том X, рег.№ 13061, нот.дело № 1740/2016 г. на нотариус Н. съдът приема, че споразумението от 17.03.2017 г. не съдържа характеристиките на предварителен договор за продажба на недвижим имот. В него не се съдържат уговорки за съществените клаузи на окончателен договор за покупко-продажба – не е поето задължение от страна на Е.Н. В. и Г. Г. В. за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот, не е посочена и продажна цена. Със споразумението страните са се спогодили относно неуредени отношения между тях по повод на неизпълнение на задължения по предходен договор от 28.12.2016 г. за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж и прехвърляне на собственост, обективиран в нот.акт № 190/28.12.2016 г., том X, рег.№ 13061, нот.дело № 1740/2016 г. но нотариус Н., с район на действие - районът на СРС. Със споразумението от 17.03.2017 г. Е. и Г. В.и са признали, че дължат по предходния договор от 28.12.2016 г., обективиран в нот.акт № 190/28.12.2016 г., том X, рег.№ 13061, нот.дело № 1740/2016 г. но нотариус Н., сумата от 30 000 евро за ателие № 9. Със същото споразумение са поели задължение да върнат собствеността в срок от 2 месеца с „нотарилно прехвърлителна сделка“, което сочи на съгласие за разваляне на договора от 28.12.2016г. в часта относно ателие № 9, а не на воля за сключване на договор за продажба. „Стил проект“ ЕООД от своя страна е заявило, че е съгласно поетото задължение по нот.акт № 190, том десети, рег. № 13061, нот.дело № 1740/2016 г. в размер на 30 000 евро да бъде погасено с прехвърлянето на недвижимия имот.

Споразумението не съдържа ясно изразена от страните воля за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот, не е посочена и продажна цена. При това положение съдът не би могъл да замести с решението си липсващото съгласие на страните за сключване на окончателен договор за проджба на недвижим имот.

Липсва основен елемент от фактическия състав на чл.19, ал.3 от ЗЗД, поради което предявеният иск срещу Г. Г. В. като неоснователен следва да се отхвърли.

По отношение на исковете по чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявени срещу ответниците Х. Г. В. и В. Г. В.:

Тези двама ответници са правоприемници на Е.Н. В.а. От представеното по делото удостоверение за наследници от 14.01.2020 г. се установи, че на 15.06.2017 г. Е.Н. В.а е починала и е оставила за наследници своите синове Х. Г. В. и В. Г. В.. Преди да почине Е.Н. В.а е предявила иск против Г. Г. В. за прекратяване на брака между тях като дълбоко и непоправимо разстроен по вина на съпруга й, който е упражнявал физическо насилие върху нея. След смъртта й в хода на процеса, на основание чл.327 от ГПК, нейните синове Х. Г. В. и В. Г. В. са встъпили в процеса и искът се е трансформирал от конститутивен иск за развод в установителен иск. С влязло в сила решение от 07.11.2018 г. по гр.д. № 7295/2017 г. Софийският районен съд е приел за установено, че бракът между Е.Н. В.а и Г. Г. В., сключен на 15.11.1975 г., прекратен със смъртта на жената на 15.06.2017 г., е бил дълбоко и непоправимо разстроен по вина на Г. Г. В.. Решението е влязло в сила на 03.04.2019 г. Ответниците Х. Г. В. и В. Г. В. признаха предявения иск с подадените от тях на 18.01.2023 г. отговори на исковата молба/л.132 и 133/, но сключеното от тяхната майка Е.Н. В.а споразумение от 17.03.2017 г. не съдържа характеристиките на предварителен договор за продажба на недвижим имот. Тези двама ответници заедно с ответника Г. Г. В. са обикновени другари в процеса /чл.215, т.2 от ГПК/. Материалноправното положение на обикновените другари е различно и не е необходимо съдебното решение да е еднакво спрямо тях. Съгласно чл. 217 от ГПК обаче, ако фактическите твърдения на другарите относно общите факти си противоречат, съдът ги преценява във връзка с всички обстоятелства по делото. По аргумент от чл. 217 ГПК изводите на съда по отношение на общите факти за другарите следва да бъдат еднакви, което изключва възможността искът да се уважи по отношение на част от ответниците, които признаха иска.

По изложените съображения предявените искове по чл.19, ал.3 от ЗЗД спрямо тези двама ответници също следва да бъдат отхвърлени.

По разноските:

Ищецът следва да бъде осъден да заплати на Г. Г. В., на основание чл.78, ал.3 от ГПК, направените по делото разноски в размер на 800 лв. за адвокатско възнаграждение. Ответникът Г. В. претендира заплащане на адвокатско възнаграждение от 1500 лв., но от представения по делото договор за правна защита и съдействие от 18.01.2022 г. се установява, че макар да е договорено заплащане на адвокатско възнаграждение от 1500 лв., са заплатени единствено 800 лв. Други доказателства за заплащане на останалата част от адвокатското възнаграждение не са ангажирани в хода на процеса до приключване на устните състезания по делото.

Мотивиран така, съдът