Решение № 93 от 9.7.2024 г. на Районен съд - Кнежа по дело № 317/2024 г.

Производството по делото е надлежно образувано срещу изричен отказ за регистриране на прекратяване на договор за наем, обективиран в писмо с изх№ ПО-23-08-1/ 24.08.2023 год. на началника на ОСЗ – Кн., който представлява индивидуален административен акт и подлежи на обжалване пред районния съд по местонахождението на недвижимия имот. Жалбата е подадена от легитимирано за това лице, чиито права са засегнати от акта, и в преклузивния 14-дневен срок за обжалване, видно от входящия номер на заявлението на жалбоподателката. В настоящото производство, съгласно чл. 168 АПК, съдът следва да провери законосъобразността на оспорения административен акт на всички основания по чл. 146 АПК, като установи дали същият е издаден от компетентен орган и в съответната форма, спазени ли са процесуалноправните и материалноправни разпоредби по издаването му и съответен ли е същият с целта на закона. Между жалб. С. С. С., в качеството на наемодател и Кр. Ив. Й., като наемател, е сключен договор за наем от 21.10.2019 год., с предмет – предоставяне за временно и възмездно ползване на недвижим имот, представляващ земеделска земя, находящ се в землището на гр. И., а именно ПИ с идентификатор 55782.3.29, местн. „Полето“, с площ: 9621 кв. м., със срок на действие на договора 9 (девет) години, считано от 22.10.2019 год., при договорена наемна цена в размер на 25 лв. на декар годишно. Този договор е с нотариална заверка на подписите на страните от 22.10.2019 год. и същият е вписан на с. дата в Служба по вписванията – гр. Кн., том ІІІ, № 154, дв.вх.рег.№ 2062. С уведомление (без дата) жалбоподателката С. С. С. е уведомила наемателя Кр. Ив. Й., че на основание чл. 19 от договора едностранно прекратява сключения между тях Договор за наем, с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ – Кн., считано от датата на получаване на уведомлението Със същото на наемателя е предоставен 3-дневен срок да освободи наетия имот и е поканен в същия срок да заплати доброволно всички дължими наеми по договора. Уведомлението е връчено на наемателя Кр. Ив. Й. на 19.11.2022 год., чрез ЧСИ при условията на чл. 44, ал.1, изр. последно от ГПК – при отказ. На 03.08.2023 год. С. С. С. е подала заявление до съдията по вписванията при РС – Кн., с което е поискала отбелязване в нарочните регистри на прекратяването на вписания договор за наем на основание т. VІІІ. 19 – поради неизпълнение на задължението на наемателя за плащане на дължимата наемна цена от момента на сключването на договора. По заявлението съдията по вписванията е постановил определение, с което е отказал вписването на едностранното прекратяване на договора за наем. В мотивите си съдията по вписванията е посочил, че съгл. чл. 2 от ПВ, вписване се допуска само в случаите предвидени в закона. В българското законодателство не съществува правна норма, която да предвижда вписване на едностранно прекратяване на договора за наем. По аналогия не би могла да се приложи императивната норма на чл. 27, ал.2 от ЗАЗ, който предвижда вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда. От друга страна, съобразно чл. 4б, ал.3 от ЗСПЗЗ, на вписване подлежат само споразуменията за прекратяване на договор за наем на земеделска земя. На 22.08.2023 год. С. С. е подала в ОСЗ – Кн. заявление за регистриране на едностранното прекратяване на процесния договор за наем на земеделска земя, регистриран от наемателя в общинската служба по земеделие. С писмо с изх.№ ПО-23-8-1 от 24.08.2023 год. началникът на ОЗС – Кн. е отказал да регистрира прекратяването на договора за наем, тъй като в случая не е налице вписване на прекратяване на договора. Позовал се е на разпоредбите на чл. 4б, ал.1 и ал.3 от ЗСПЗЗ за сключване в писмена форма, с нотариална заверка на подписите и за вписване в служба по вписванията на договорите за наем на земеделска земя със срок по-дълъг от 1 година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, което представлява именно форма за действителност на тези договори. Мотивирал се е, че проверката за наличие на тези обстоятелства е проверка за редовността на предоставения за регистриране акт от външна страна, а не проверка по законосъобразност и целесъобразност, т.е. че за да бъде регистрирано обстоятелството – едностранното прекратяване на договора за наем поради неизпълнение, той би следвало да извърши проверка за валидното прекратяване на договора, каквато материалноправна проверка е извън правомощията на регистърния орган. Отказът на началника на ОСЗ е законосъобразен. Съгласно чл. 37б, ал.5 от ЗСПЗЗ, в общинската служба по земеделие се регистрират договори за наем на земеделска земя, сключени при спазване на изискванията на чл. 4а и 4б, както и договори за аренда, сключени при спазване изискванията на този закон и на Закона за арендата в земеделието. В случая договорът за наем е сключен за срок от 9 години, вписан е в СВ – Кнежа и е регистриран в ОСЗ – Кнежа. В чл. 4б, ал.3 от ЗСПЗЗ е предвидено вписване на договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, които се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите. В регистърното производство ОСЗ няма правомощия да изследва материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закона. Проверката, която извършва се свежда до това дали представеният за регистриране акт отговаря на изискванията на закона, дали актът е вписан, съставен ли е съобразно изискванията за форма. В случая началникът на ОСЗ правилно е приложил закона, като е приел, че за да регистрира прекратяването на договора за наем, ще следва да извърши материалноправна проверка за валидното прекратяване на договорната връзка, което е извън правомощията му. Постановявайки отказа за регистриране, в съответствие със закона са и изводите на началника на ОСЗ, че н а регистриране подлежат само актовете, посочени в 37б, ал.5 от ЗСПЗЗ, измежду които не е изявлението за прекратяване на наемен договор. Не намира основание в закона твърдението на жалбоподателя, че на регистриране подлежи фактът на прекратяването на договора за наем. Действително договорът за наем на земеделска земя, сключен за срок по-дълъг от 1 година подлежи на регистрация в ОСЗ, но в нито един закон не е предвидено регистриране на прекратяване на наемен договор. Както вписването на договора за наем, така и регистрирането му има за цел той да бъде противопоставим на трети лица, за да се охранят интересите на наемателя за срока на действието на договора. В случая не са налице условията на закона за извършване на исканата регистрация. Неоснователни са доводите на жалбоподателя, че прекратяването на договора за наем подлежи на регистриране в ОСЗ, тъй както вече се посочи, извън компетентността на общинската служба по земеделие е да проверява материалноправните предпоставки на представения за регистриране акт, включително и да тълкува договорни клаузи, като такава проверка не може да бъде извършена и от съда в настоящото производство. Такава би могла да бъде извършена в исково производство, със съответно вписване на исковата молба и последващо вписване на постановения съдебния акт, и регистрирането му в ОСЗ. Именно в рамките на спорното съдебно производство, каквото настоящото не е, могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания/регистриран акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. В разглеждания случай по своя предмет и съдържание договорът за наем от 22.10.2019 год. не следва да се третира като договор за аренда, прекратяването на който подлежи на вписване в службата по вписвания и съответно регистриране в ОСЗ. Процесният договор е за наем, а не за аренда. Тези два договора се уреждат от различни закони. Разликите между договора за наем и договора аренда на земеделска земя са многобройни. Наемът е способ за уреждане на отношенията между страните, когато те искат да избегнат дългосрочното обвързване и търсят по-евтина и лесна процедура за сключването на договора. Той може да бъде сключен за различни по продължителност срокове спрямо арендата, която се сключва за срок от поне пет стопански години (чл. 4 ЗАЗ). Когато срокът на наема е по-кратък от една година, не е необходимо договорът да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите и не се вписва в Агенция по вписванията. При арендата, независимо от срока на действие на договора, той се сключва задължително в писмена форма с нотариална заверка на подписите, вписва се в Агенция по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие, като за това към договора се представя и скица на арендувания имот (чл. 3 ЗАЗ). Максималният срок, за който може да се сключи договорът за наем е десет години – когато наемодателят е собственик или ползвател с учредено вещно право на ползване върху земята, съответно три години, когато наемодателят не е собственик, а има право само да управлява земята (чл. 229 ЗЗД). При арендата не е предвиден максимален срок на действие на договора. Всяка от страните по договора може да прекрати арендата с предизвестие, което обаче поначало е с по-дълъг срок отколкото при наема. Предизвестието може да бъде отправено от която и да е от страните само след изтичане на поне четири години от сключването на договора за аренда, но поне две години преди неговото прекратяване (чл. 29 ЗАЗ). Тоест, ако не е предвиден срок на арендата, тя се счита за сключена поне за шест години и то ако се отправи предизвестие веднага след изтичането на четвъртата година. При наема такова ограничение няма и всичко зависи от волята на страните – ако нищо не е предвидено, предизвестието е едномесечно (чл. 238 от Закона за задълженията и договорите) и започва да тече от датата на неговото получаване от наемателя. Съгласно Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г од. на ВКС по т.д. № 2/2015 год., вписването, предвидено в чл. 27, ал.2 от Закона за арендата в земеделието, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал.1, изр. първо във вр. с чл. 27, ал.1, т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27, ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването – развалянето на арендния договор на основанието по чл. 28, ал.1, изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т. 6 ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС. Със същото решение е прието, че договорът за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД е действителен, независимо от наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти, посочени в чл. 1, ал.3 от специалния Закон за аренда в земеделието. С оглед на всичко изложено по-горе, съдът приема, че обжалваният отказ на началника на ОСЗ – Кн. за регистриране на едностранно прекратяване на договор за наем на земеделска земя, поради липса на вписване в службата по вписвания, като издаден от компетентен орган и в предвидената от закона форма, постановен в съответствие и при правилно приложение на материалния закон, при спазване на административно-производствените правила и съобразно с целта на закона, е законосъобразен. Жалбата е неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена. С оглед изхода на делото и своевременно направеното от страна на представляващия началника на ОСЗ – Кн. искане за присъждане на юрисконсултско възнаграждение, съдът намира, че същото е основателно и в полза на ответника следва да се присъди сума в размер на 100 лева за юрисконсултско възнаграждение, платими от жалбоподателката. Мотивиран от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът