Решение № 40 от 6.3.2025 г. на Апелативен съд - Пловдив по дело № 420/2024 г.

Производството е по реда на 258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба вх.№23975/11.07.2024г. от В. П.

Д-Л., ЕГН: •••••••••• от гр.П.“, бл.154, ет.4, ап.14, чрез адв. Р. и адв.Ч. против Решение №801/18.06.2024 г., постановено по гр. д. № 2936/2022г. по описа на Окръжен съд - П., в частта му, с която се:

„ОТХВЪРЛЯ предявения от В. П. Д-Л., ЕГН •••••••••• от гр.П.“, бл.154, ет.4, ап.14 против „О.”ЕООД, ЕИК...... със седалище и адрес на управление: гр.П.”№3 иск за заплащане на сумата 53 336, 00 евро, представляваща пропусната полза, претендирана като по-голяма вреда по смисъла на чл.92, ал.1 от ЗЗД от неизпълнение на задълженията по предварителен договор №.... за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.07.2019г., ведно със законна лихва от 21.08.2022г. до окончателното изплащане.

ОТХВЪРЛЯ предявения от В. П. Д-Л., ЕГН •••••••••• от гр.П.“, бл.154, ет.4, ап.14 против „О.”ЕООД, ЕИК...... със седалище и адрес на управление: гр.П.”№3 иск за заплащане на сумата 11 656, 05 евро, представляваща неустойка за забава по пар.4, ал.3 от Анекс №1/13.10.2021г. към предварителен договор №.... за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.07.2019г., за периода 30.09.2021г.–13.05.2022г., ведно със законна лихва от 21.08.2022г. до окончателното изплащане.

ОСЪЖДА В. П. Д-Л., ЕГН •••••••••• от гр.П.“, бл.154, ет.4, ап.14 да заплати на „О.”ЕООД, ЕИК...... със седалище и адрес на управление: гр.П.”№3 сумата 1720, 00 лева – разноски съразмерно с отхвърлената част от исковете.“ В жалбата се поддържат доводи за неправилност и незаконосъобразност на първоинстанционното решение в обжалваната част, за което се излагат конкретни и подробни съображения. Иска се същото да бъде отменено в обжалваната част и да се постанови друго, с което да се уважат така предявените искове.

В законния срок, отговори по жалбата на ищцата са подадени от ответника „О.”ЕООД и от третото лице помагач „В.“ООД, с които се оспорва същата като неоснователна, за което са изложени конкретни доводи.

Против първоинстанционното решение е подадена и жалба вх.

№23976/11.07.2024г. от ответника „О.”ЕООД, в частта му, с която се:

ОСЪЖДА „О.”ЕООД, ЕИК...... със седалище и адрес на управление: гр.П.”№3 да заплати на В. П. Д-Л., ЕГН •••••••••• от гр.П.“, бл.154, ет.4, ап.14 сумата 25 690, 00 евро, представляваща неустойка за неизпълнение съгласно т.13 от предварителен договор №.... за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.07.2019г., ВЕДНО със законна лихва върху сумата, считано от подаване на исковата молба на 24.10.2022г. до окончателното изплащане.

ОСЪЖДА „О.”ЕООД, ЕИК...... със седалище и адрес на управление: гр.П.”№3 да заплати на В. П. Д-Л., ЕГН •••••••••• от гр.П.“, бл.154, ет.4, ап.14 сумата 3795, 00 лева – разноски съразмерно с уважената част от исковете.“ В жалбата се поддържат доводи за неправилност и незаконосъобразност на първоинстанционното решение в обжалваната част, за което се излагат конкретни и подробни съображения, като се иска същото да се отмени в тази част и да се отхвърли предявения иск за сумата от 25 690, 00 евро.

В законния срок, от ищцата В. П. Д-Л. е подаден отговор по жалбата на ответника, с който се оспорва същата като неоснователна и се иска да се потвърди решението в така обжалваната част.

В срок е подаден отговор по жалбата на ответника и от третото лице помагач „В.“ООД, с който се изразява становище за основателност на същата, като се оспорват единствено доводите в същата относно забавено изпълнение от страна на „В.“ООД. Предлага се да се отмени първоинстанционното решение в частта, с която ответникът е осъден да заплати на ищцата сумата от 25 690, 00 евро неустойка за забава и да се отхвърли така предявения иск.

Останалите трети лица помагачи на страната на ответника, а именно:

„Л.“ ЕООД, „Е.“ ЕООД, „К.С.“ ЕООД и „И.“ ЕООД не вземат становище по жалбите.

П.ският апелативен съд, като взе предвид твърденията и възраженията на страните, в съвкупност с доказателствата по делото и съобразно разпоредбата на чл.269 ГПК, прие следното:

Ищцата В. П. Д-Л. е предявила обективно кумулативно съединени осъдителни искове против „О.”ЕООД, ЕИК...... със седалище и адрес на управление: гр.П.”№3, за заплащане на следните суми:

-25 690 евро договорна неустойка по т.13, във вр. с т.2 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2019г., дължима за неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли на купувача правото на собственост върху предмета на договора, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г., до окончателното изплащане – иск с правна квалификация по чл.92, ал.1, изр.1 ЗЗД;

-53 336 евро обезщетение за пропусната полза от неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли на купувача правото на собственост върху предмета на договора, представляваща по-голяма вреда по смисъла на чл.92, ал.1 от ЗЗД, над неустойката по т.13 от предварителния договор, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното изплащане – иск с правна квалификация по чл.79, ал.1, пр.2, във вр. с чл.82, ал.2, вр. ал.1, пр.2, вр. чл.92, ал.1, изр.2 от ЗЗД;

-11 656, 05 евро – договорна неустойка за забава, на основание пар.4, ал.3 от Анекс №1/13.10.2021г., във вр. с т.16.1.3 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2019г., дължима от 30.09.2021г., до 13.05.2022г. /дата на продажба на имотите на трето лице/, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното.

Горепосочените искове, предмет на настоящото производство, са предявени с молба вх.№27666/24.10.2022г., депозирана от ищцата по гр.дело №2270/20г. по описа на ОС-П., образувано по предявения от нея иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. С определение№2598/10.11.2022г. по посоченото дело, съдът разделя производството по тези искове от това по иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, в резултат на което по същите е образувано първоинстанционното гр.дело №2936/22г. на Ос-П.. Исковете са основани на твърдения, че по силата на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2029г., сключен между ответното дружество, като продавач и ищцата, като купувач, страните са се съгласили да сключат окончателен договор, с който продавачът да продаде на ищцата в срок до 30.09.2021г., срещу заплащане от нейна страна н а цена в размер на 77 070 евро, правото на строеж/собственост на недвижими имоти, а именно: 1. Апартамент №8 на етаж 3, разположен в секция „Д.“, комплекс „О.“, със застроена площ 98, 91 кв.м, ведно със съответните ид. части от общите части на сграда и от правото на строеж, ведно с избено помещение №30, с площ 4, 74 кв.м, находящо се в секция Хармония; 2. Гараж №2 на етаж 1, разположен в секция Д., комплекс „О.“, със застроена площ 30, 94 кв.м.; 3. Съответните на горепосочените обекти идеални части от поземлен имот с идентификатор №...... по кадастралната карта на гр.П., съобразно проекта и таблица за разпределение на ид. части, както и съответните ид. части от поземления имот, които купувачът ще ползва като паркомясто №15, съобразно проекта и таблица за разпределение на ид. части.

Посочено е, че на 26.07.2019г., ищцата платила на продавача сумата от 69 363 евро, съставляваща 90 % от уговорената продажна цена от 77070 евро, като 1/3 от платената сума, а именно – 25 690 евро, представлявала задатък. Остатъкът от 7707 евро бил дължим от купувача по банков път преди прехвърляне собствеността върху имота в нот. форма, но не по-късно от 1 месец от уведомлението за издадена акт образец 16 – разрешение за ползване на сградата.

Твърди се, че поради забава на продавача относно изпълнение на така поетото задължение за продажба на горепосочените обекти, на 13.10.2021г., между страните бил подписан Анекс №1, с който срокът за сключване на окончателен договор бил променен на 30.04.2022г. Удължени били и срокът за издаване акт образец 15 за сградата – до 30.12.2021г., както и крайният срок за въвеждане на сградата в експлоатация по т.3.7 от предварителния договор, който станал 33 месеца от датата на издаване на протокол обр.2 за открИ.е на строителна площадка, издаден на 05.07.2019г.

В така сключения Анекс №1, страните приели безусловно, че продавачът е в неизпълнение на задълженията си в сроковете по т.3.2 (срокът за сключване на окончателен договор -30.09.2021г.), т.3.6 (срокът за издаване на акт обр.15 – м.юни 2021г. и т.3.7. (срокът за въвеждане на сградата/секцията в експлоатация – 26 месеца от влизане в сила на строителното разрешение) С анекса било уговорено също, че договорът е сключен в условията на пандемия от КОВИД-19 и същата ще бъде считана в отношенията между страните за форсмажор по см. на чл.19 от договора само и единствено при налагане на забрана от страна на властите в Република България, която пряко засяга обекта – предмет на договора, с нормативен, общ или индивидуален административен акт (обявяването на извънредна епидемична обстановка или на извънредно положение без конкретно налагане на забрана за извършване на дейности на обекта не се счита за такъв акт).

С анекса било предвидено, че ако изпадне в забава по отношение на срока по §1 относно крайната дата за сключване на окончателен договор, продавачът дължи на купувача неустойка съгласно т.16.1.3 от договора (0, 1 % на ден от стойността на платената част от цената, но не повече от 15 % от общата договорена цена), считано от 30.09.2021г., до датата на окончателното плащане, а купувачът има право едностранно да развали договора, като в този случай продавачът отговаря съгласно т.13 от договора (ако продавачът се откаже от подписването на окончателен договор, той дължи на изправната страна неустойка в размер на стойността на задатъка, както и връщане на платеното до момента). Уговорено било също, че неустойките по т.13 и по т.16.1.3 са дължими кумулативно и не са прекомерни по смисъла та чл.92, ал.3 от ЗЗД. Продавачът се задължавал да прехвърли собствеността върху имотите по предварителния договор на купувача, свободни от всякакви тежести и права на трети лица, като се задължавал, до датата на сключване на окончателния договор да не сключва договори с трети лица, с предмет правата върху тези имотите и да ги обременява с тежести.

Твърди се, че на 18.04.2022г., ищцата получила чрез телефонно обаждане от страна на продавача предложение за сключване на втори анекс за удължаване на сроковете, след което, на имейла си получила електронно писмо от подател Н...., подписано от Х. Т.ов, Офис О., с посочени телефони и web адрес......, към което имало два прикачени файла – писмо без автор и подпис и проект на анекс към предварителен договор №.... за покупко- продажба на недвижим имот. От съдържанието на въпросния проект на анекс било видно, че продавачът отново не бил в състояние да изпълни задължения си по предварителния договор в уговорените срокове.

Посочва се, че впоследствие, след проведена имейл кореспонденция, от ответното дружество й била предложена дата за сключване на окончателния договор – 12.05.2022г. На 03.05.2022г., ищцата получила имейл, с проект за нотариален акт за сключване на окончателен договор за имотите, от който било видно, че продавачът все още не е в състояние да изпълни основното си задължение по предварителния договор да й прехвърли собствеността върху обектите в сградата в завършен вид и след издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт обр. 16). Освен проекта за нот. акт, към имейла се съдържала и проформа фактура за плащане на остатъка от цената в размера на 7707 евро, с посочен падеж 18.05.2022г.

Твърди се, че с нот. покана от 05.05.2022г., ищцата поканила ответното дружество да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните имота на 12.05.2022г., в 12 ч., при нотариус Й., като със същата направила възражение за прихващане на дължимия от нея остатък от цената по договора в размера на 7707 евро, със задължението на ответното дружество да й заплати неустойка за забава, дължима на основание §4, ал.3 от Анекс №1, вр. чл.16.1.3 от предварителния договор, за периода 30.09.2021г.-05.05.2022г. в общ размер на 11656, 05 евро.

Твърди се, че на 12.05.2022г., ищцата се явила в 12ч в кантората на нот.

Й., но окончателен договор в крайна сметка не бил сключен, тъй като тя не приела предложения от продавача проект за нот. акт, а пълномощникът на продавача не приел предложените от нейна страна с нот. покана от 05.05.2022г. условия.

Посочва се, че с нот. покана от 13.05.2022г., продавачът уведомил ищцата, че разваля предварителния договор поради неплащане на остатъка от цената в размер на 7707 евро от нейна страна и че задържа задатъка от 25 690 евро. Впоследствие, с платежно нареждане от 13.05.2022г., от ответника й била върната сумата от 43673 евро по банковата сметка, от която платила 90 % от цената, а на 16.05.2022г., ищцата била уведомена, че по решение на едноличния собственик на капитала на продавача, ще й бъде върнат и задатъка от 25 690 евро, която сума постъпила по сметката й на 18.05.2022г.

Ищцата твърди, че след като на 12.05.2022г. не бил сключен окончателен договор, процесните имоти били качени на сайта на ответника за продажба и обявата била поддържана и актуализирана до м. сетпември 2022г.. След актуална справка в имотния регистър обаче, ищцата установила, че имотите, предмет на предварителния договор, са били продадени на трето лице - Г.М.Д., с нотариален акт от 13.05.2022г.

Ищцата поддържа, че предварителния договор не е развален с отправената от ответника нот. покана от 13.05.2022г. Счита, че ответникът е неизправната страна по договора и че с недобросъвестното си поведение /извършената продажба на имотите на друго лице/ й е причинил имуществена вреда под формата на пропусната полза, изразяваща се във виновно лишаване от дължимата по договора престация, т.е. от сигурно увеличаване на имуществото с обещаните имоти. Ето защо, ищцата счита, че ответникът не е развалил надлежно сключеният помежду им предварителен договор посредством нотариалната покана от 13.05.2022г., тъй като, към момента на отправяне на изявлението за разваляне, е бил неизправна страна по договора, в забава по отношение на сроковете за сключване на окончателен договор и степента на завършеност на имота към датата на сключване на окончателен договор – с издаден акт обр. 16. Поради това и тъй като ответникът не се е съгласил с условията на ищцата за сключване на окончателен договор на 12.05.2022г., формулирани в нот. покана от 05.05.2022г., за нея не било възникнало основанието за плащане на остатъка от цената в размер на 7707 евро.

Във връзка с твърденията на ищцата относно начина на формиране на претендираните с предявените искове обезщетения и неустойки, респ. основанието за дължимостта им, съдът взе предвид, че с молбата си вх. №27666/24.10.2022г., в раздел II „Изменение на иска“, ищцата заявява, че с оглед осъществената на 13.05.2022г. продажба на имотите по предварителния договор, ответникът е проявил недобросъвестност по см. на чл.82, изр.2 ЗЗД, защото купувачът не е случайно лице, а е имал отношения на свързаност със собственика и управител на ответника, както и защото продажбата е извършена в деня на отправяне на нот. покана за разваляне на договора до ищцата, още преди същата да е приета от адреса, както и защото в нот. акт не било удостоверено плащане, а само обещание за плащане. Поддържа се също, че процесният предварителен договор не е развален.

Същевременно обаче, в молбата с вх.№27666/24.10.2022г. се заявява, че доколкото третото лице купувач на имота било добросъвестно по смисъла на чл.135 ЗЗД, с осъществената продажба, продавачът ответник нарушил основното си задължение да прехвърли правото на собственост върху процесните имоти на ищцата-купувач, като де юре и де факто я е лишил от възможността да ги придобие в изпълнение на договора и че ответникът вече не е в състояние да изпълни основното си задължение да прехвърли правото на собственост върху процесните имоти, дори по реда на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. С това си поведение, ответникът причинил на ищцата имуществена вреда, изразяваща се в виновно и недобросъвестно лишаване на ищеца от дължимата по договора индивидуално определена престация. Поради това, ищцата счита, че ответникът й дължи компенсация за причинената щета.

Във формулирания в молба вх.№27666/24.10.2022г. петитум на новопредявените искове, ищцата е поискала присъждане на сумата от 65413, 95 евро, представляваща причинена щета от неизпълнение на процесния предварителен договор, изразяващо се в продажба на имотите по същия на трето добросъвестно лице, съставляваща остатъка от пазарната цена, която ищцата е следвало да заплати за придобИ.ето на недвижими имоти с идентични характеристики на тези по предварителния договор, в срока за сключване на окончателния договор, след издаване на Разрешение за ползване от 20.07.2022г., след приспадане на върнатата от ответника авансово заплатена продажна цена по предварителния договор.

Поискано е присъждане и на сумата от 11 656, 05 евро неустойка за забава за периода 30.09.2021г.-13.05.2022г, основание §4, ал.3 от Анекс №1, вр. чл.16.1.3 от предварителния договор.

В последваща уточняваща молба вх.№28958/04.11.2022г., ищцата е потвърдила заявеното в предходната молба, че счита третото лице, на което ответникът е продал имотите, за добросъвестно по см. на чл.135 ЗЗД, поради което и за нея не е налице интерес от предявяване на иск по чл.135 ЗЗД. Посочва обаче, че доколкото имотите все още на свободния пазар за продажба и за тях е налице издадена акт обр.16, е съгласна продавачът да изпълни задължението си за продажба на тези имоти съгласно предварителния договор, при условие, че възстанови правата си върху същите.

В последваща уточняваща молба от 05.12.2022г., ищцата посочва, че поддържа заявеното в ИМ твърдения, че счита, че сключения с ответника предварителен договор не е развален и че предвид издаването на акт 16 за жилищния комплекс, в който са построени процесните имоти, ответникът продавач вече е в състояние да изпълни задължението си по договора й да прехвърли на ищцата правото на собственост върху същите.

В раздел „Обосновка на дължимата компенсация за причинената щета“ обаче, ищцата отново поддържа, че в резултат на осъществената продажба на трето лице, ответникът е нарушил основното си задължение по предварителния договор за прехвърляне собствеността върху процесните имоти и вече не е в състояние да изпълни основното си задължение да прехвърли правото на собственост върху същите, дори чрез иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, който, предвид продажбата, се явява безпредметен.

При така изложеното, ищцата поддържа тезата си, че ответникът й дължи компенсация за всички преки и непосредствени щети по смисъла на чл.82, изр.2 ЗЗД и че причинената й щета представлява пропусната полза по см. на чл.82, ал.1, пр.2 ЗЗД, изразяваща се в предотвратяване на едно сигурно увеличение на имуществото на ищцата. Посочва се, че доколкото ищецът- купувач е лишен необратимо по вина на ответника-продавач от правото да получи сигурно увеличение на имуществото си чрез престиране на индивидуално определени вещи – недвижими имоти, описани в предварителния договор, предвид продажбата на трето добросъвестно лице, за да получи имоти със същите характеристики, ищецът купувач следва да заплати нова, значително по-висока цена, в което се състои и същината на причинената щета и нейното изчисление. В тази връзка, счита, че стойността на компенсацията на причинената щета следва да бъде определена чрез изчисление на пазарната стойност на имоти с идентични характеристики към периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г., от която стойност следва да бъде приспадната сумата, която продавачът е върнал на купувача след обявеното разваляне на договора.

С уточняваща молба вх.№17122/29.05.2023г., подадена във връзка с проекта за доклад на делото, изготвен от първоинстанционния съд, ищцата конкретизира, че претендираната от нея сума от 65413, 95 евро представлява разликата (остатъка от пазарната цена), която ищцата е трябвало да доплати за придобИ.ето на имоти със същите характеристики като тези, предмет на предварителния договор, над сумата от 77070 евро, изчислена след приспадане на върнатата от ответника авансово заплатена продажна цена по същия предварителен договор.

В последната уточняваща молба с вх.№18831/12.06.2023г., във връзка с дадени указания за отстраняване нередовност на ИМ, ищцата посочва, че формулира петитум да бъде осъдено ответното дружеството да му заплати сумата от 77070 евро, от които:

1. сумата от 65 413, 95 евро, съставляваща обезщетение по см. на чл.79 ЗЗД за неизпълнение на основното задължение на продавача по предварителния договор от 30.07.2019г., допълнен с анекс №1 от 13.10.2021г., да прехвърли правото на собственост върху предмета на договора, от която:

-25 690 евро – договорена неустойка за неизпълнение по см. на т.13 във вр. с т.2 от предварителния договор, ведно със законната лихва от 21.08.2022г., до окончателното изплащане;

-39 723, 95 евро - пропусната полза от неизпълнение по см. на чл.82 ЗЗД, вр. чл.79 ЗЗД, представляваща „по-голяма вреда“ по смисъла на чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД, ведно със законната лихва 2. сумата в размер на 11 656, 05 евро, представляваща неустойка за забава на основание §4, ал.3 от Анекс №1 от 13.10.2021г., във вр. с т.16.1.3 от предварителния договор, дължима за периода 30.09.2021г. – 13.05.2022г., изчислена както следва: 0, 1% от 69363 евро на ден х 226 дни = 15676, 04 евро, която след редукцията от 15% х 77 070 евро възлиза на 11 656.05 евро, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на ИМ – 21.08.2022г., до окончателното й изплащане.

Посочено е, че щетата за ищцата се извежда от това, че пазарната цена на обещаните с предварителния договор имоти към периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г. е увеличена двукратно спрямо договорената с предварителния договор, т.е. е в размер на 154 140 евро.

На основание допуснато по реда на чл.214, ал.1 ГПК изменение на иска (в о.з. на 30.01.2024г.), претенцията за обезщетение в размер на 39 723, 95 евро пропусната полза от неизпълнение по см. на чл.82 ЗЗД, вр. чл.79 ЗЗД, представляваща „по-голяма вреда“ по смисъла на чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД, е увеличена на 53 360 евро, с което общия размер на претендираните от ищцата пропуснати ползи от неизпълнението на основното задължение на продавача да прехвърли на купувача правото на собственост върху предмета на предварителния договор става 79 026 евро (включващо неустойката по т.13 от предв. Договор от 25 690 евро и сумата от 53 360 евро пропусната полза от неизпълнение по см. на чл.82 ЗЗД, вр. чл.79 ЗЗД, представляваща „по-голяма вреда“ по смисъла на чл.92, ал.1, изр.2 ЗЗД).

Ответникът оспорва изцяло предявените искове. Поддържа, че е развалил надлежно договора, тъй като ищцовата страна е била в неизпълнение на договорните си задължения за сключване на окончателен договор и за плащане на остатъка от дължимата се продажна цена. Посочва се, че ищцата сама с поведението си се е лишила от възможността да придобие имотите по предварителния договор, като е отказала да подпише предложения и анекс, с което е щяла да придобие същите в рамките на 2 месеца с издаден акт 16 при цената, уговорена при сключване на предварителния договор през 2019г., въпреки ценовия шок през 2022г. Твърди, че забавянето от негова страна е в резултат на ноторно известни фактори – пандемична обстановка, вследствие COVID 19 и възникнало форсмажорно в отношенията на ответника с неговите подизпълнители. Оспорват се исковете претенции и по размер, както и поради липса на реално настъпила вреда или пропусната полза, като пряка и непосредствена последица от твърдяното неизпълнение на договора. Възразява се и че кумулирането на неустойка за забава с неустойка заради развалянето на договора е недопустимо.

В подаденото от третото лице помагач „В.“ООД становище се оспорват предявените искове като неоснователни и недоказани.

Възразява се, че неустоечна клаузата на т.16.1.3 от предварителния договор, по която се претендира сумата от 11 656, 06 евро, е нищожна поради противоречие със закона и добрите нрави, тъй като предвидената неустойка излиза извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Освен това, тази неустойка била прекомерна, както и недоказана по размер, евенутално следвало да обхваща само периода 30.04.2022г. – 12.05.2022г. Поддържа се и неоснователност на тази претенция поради това, че ищцата е била неизправна страна по договора, тъй като не е заплатила остатъка от продажната цена на 12.05.2022г. Претентцията за сумата от 65 413, 95 евро се оспорва като неоснователна и недоказана, тъй като се касае за хипотетична, а не реална вреда, с оглед липсата на доказателства ищцата да е закупила по-скъп имот със сходни характеристики. Оспорват се твърденията в отговора на ИМ от страна на „О.“ЕООД, че е имало забавяне на изпълнението на сключен между същото и третото лице договор за СМР №5 от 21.07.2020г и анекс към него от 15.12.2020г. поради виновно поведение – действие или бездействие от страна на „В.“ЕООД.

Съгласно чл.269 ГПК, Въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

Обжалваното решение е валидно и допустимо.

Съгласно чл.269, изр.2 ГПК, съдът взе предвид, че страните не спорят относно сключването на процесния предварителен договор за покупко- продажба на 30.07.2019г., страните, предметът и клаузите му, както и че към същия е сключен анекс №1/13.10.2021г., с който срокът за сключване на окончателен договор бил променен на 30.04.2022г.

Не е спорно и че на 26.07.2019г., ищцата платила на продавача сумата от 69 363 евро, съставляваща 90 % от уговорената продажна цена от 77070 евро, като 1/3 от платената сума, а именно – 25 690 евро, представлявала задатък и че остатъкът от 7707 евро бил дължим от купувача по банков път преди прехвърляне собствеността върху имота в нот. форма, но не по-късно от 1 месец от уведомлението за издадена акт образец 16 – разрешение за ползване на сградата.

Не е спорно и че окончателен договор не е сключен в уговорения с Анекс 1 срок - на 30.04.2022г., както и че между страните е имало среща в кантората на нотариус Й. в гр.П. на 12.05.2022г., с оглед сключване на окончателен договор, но такъв отново не бил сключен.

Не е спорно и че с нот. покана от 13.05.2022г., продавачът уведомил ищцата, че разваля предварителния договор поради неплащане на остатъка от цената в размер на 7707 евро от нейна страна и че задържа задатъка от 25 690 евро, както и че впоследствие, с платежно нареждане от 13.05.2022г., е върнал ищцата сумата от 43673 евро по банковата сметка, а на 18.05.2022г. - и задатъка от 25 690 евро по същата банкова сметка.

Няма спор и че също на 13.05.2022г., ответникът е продал имотите по предварителния договор с ищцата на трето лице - Г.М.Д.. Така обобщените като безспорни факти се установяват и от събраните пред първата инстанция писмени доказателства.

Основният спор въпрос, повдигнат и в двете въззивни жалби, е дали ответникът, продавач по процесния предварителен договор, е развалил надлежно договора с отправеното на 13.05.2022г. изявление за разваляне, обективирано в нот. покана от 13.05.2022г. с рег.№3924, том 1, акт 164 на нотариус К.. Според настоящата инстанция, отговорът на този въпрос е отрицателен, поради следните съображения:

От съдържанието на процесния предварителен договор се установява безспорно (Раздел III от същия), че ответникът е поел задължение да продаде на купувача В. Д. описаните в предв. договор №....8/30.07.2019г. имоти до 1- месец от уведомление за издаден акт образец 16 (Разрешение за ползване на сградата Д.) и при платена от купувача в пълен размер продажна цена, най- късно в срок до 30.09.2021г. Този срок не е бил спазен от ответника и е бил удължен по взаимно съгласие на страните, обективирано с Анекс №1/13.10.2021г. към предв. договор, до 30.04.2022г., като е запазено и изрично повторено условието, че окончателният договор ще бъде сключен след издаване на удостоверение за въвеждане на сградата (секцията) в експлоатация съгласно Раздел III от предварителния договор, със степен на завършеност на имотите, съгласно приложение №1 към договора.

С анекса са удължени били и срокът за издаване акт образец 15 за сградата – до 30.12.2021г., както и крайният срок за въвеждане на сградата в експлоатация по т.3.7 от предварителния договор, който станал 33 месеца от датата на издаване на протокол обр.2 за открИ.е на строителна площадка, издаден на 05.07.2019г.

Видно от съдържанието на така сключения Анекс №1, в §4, ал.1 от същия страните са приели безусловно, че продавачът е в неизпълнение на задълженията си в сроковете по т.3.2 (срокът за сключване на окончателен договор -30.09.2021г.), т.3.6 (срокът за издаване на акт обр.15 – м.юни 2021г. и т.3.7. (срокът за въвеждане на сградата/секцията в експлоатация – 26 месеца от влизане в сила на строителното разрешение) С §4, ал.2 анекса е уговорено, че договорът е сключен в условията на пандемия от КОВИД-19 и същата ще бъде считана в отношенията между страните за форсмажор по см. на чл.19 от договора само и единствено при налагане на забрана от страна на властите в Република България, която пряко засяга обекта – предмет на договора, с нормативен, общ или индивидуален административен акт (обявяването на извънредна епидемична обстановка или на извънредно положение без конкретно налагане на забрана за извършване на дейности на обекта не се счита за такъв акт).

С §4, ал.3 от анекса е предвидено, че ако изпадне в забава по отношение на срока по §1 относно крайната дата за сключване на окончателен договор, продавачът дължи на купувача неустойка съгласно т.16.1.3 от договора (0, 1 % на ден от стойността на платената част от цената, но не повече от 15 % от общата договорена цена), считано от 30.09.2021г., до датата на окончателното плащане, а купувачът има право едностранно да развали договора, като в този случай продавачът отговаря съгласно т.13 от договора (ако продавачът се откаже от подписването на окончателен договор, той дължи на изправната страна неустойка в размер на стойността на задатъка, както и връщане на платеното до момента). Уговорено е също, че неустойките по т.13 и по т.16.1.3 са дължими кумулативно и не са прекомерни по смисъла та чл.92, ал.3 от ЗЗД.

Съгласно §5 от анекса, Продавачът се задължава да прехвърли собствеността върху имотите по предварителния договор на купувача, свободни от всякакви тежести и права на трети лица, като се задължавал, до датата на сключване на окончателния договор да не сключва договори с трети лица, с предмет правата върху тези имотите и да ги обременява с тежести Безспорно се установява от материалите по делото, че както към 30.04.2022г., така и към 12.05.2022г., ответникът не е изпълнил условието за наличие на издадено на удостоверение за въвеждане на сградата (секцията) в експлоатация (Акт образец 16) съгласно Раздел III от предварителния договор, поради което с изтичане на посочения срок (до 30.04.2022г.) е изпаднал в забава относно изпълнението на основното си задължение по предварителния договор да сключи окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху процесните имоти на ищцата, тъй като не е осъществено зависещото от неговото поведение условие за това, а именно – издаване на акт обр. 16 за въвеждане на сградата/секцията, където са тези имоти, в експлоатация.

Ответникът не оспорва в подадения отговор на ИМ, а и това се установява от представената кореспонденция по имейл между страните, че на 18.04.2022г., от юридическия отдел на ответното дружество е изпратено на ищцата предложение за нов анекс към предварителния договор, с който срокът за сключване на окончателен договор да се удължи до 31.08.2022г., а за издаване на акт 15 и акт 16, съответно до 15.05.2022г. и до 31.07.2022г., като е приложен премерен анекс. Установява се също, че на 03.05.2022г., от страна на ответното дружество по имейл са изпратени на ищцата проект за нотариален акт относно придобИ.ето на имотите по предварителния договор и проформа фактура за сумата от 7707 евро, като е посочено, че датата на сделката е 12.05.2022г. от 12ч. Установява се, че на 05.05.2022г., ищцата е изпратила до ответното дружество нотариална покана чрез нот.К., връчена на "О.“ЕООД на 09.05.2022г., ищцата поканила ответното дружество да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните имота на 12.05.2022г., в 12 ч., при нотариус Й., като със същата е заявила, че прави прихващане на дължимия от нея остатък от цената по договора в размера на 7707 евро, със задължението на ответното дружество да й заплати неустойка за забава, дължима на основание §4, ал.3 от Анекс №1, вр. чл.16.1.3 от предварителния договор, за периода 30.09.2021г.-12.05.2022г. в общ размер на 15 606, 67 евро, до размера на по- малката от двете суми, като за продавача остава задължение към купувача от 7 899, 67 евро, която сума ще бъде изплатена от продавача на купувача с банков превод в деня на сключване на окончателния договор.

Видно от съставения на 12.05.2022г. констативен протокол от нот. С. Й., в 12ч на посочената дата, в кантората му са се явили адв.Т. С. - представител на продавача „О.“ЕООД и купувача В. Д-Л.. Съгласно протокола, представителят на продавача адв.С. е заявил, че:

• представя всички необходими документи за изповядване на сделката и че не е извършено последното дължимо плащане по предварителния договор в размер на 7707 евро, - „О.“ЕООД е изпълнило задължението за представяне на необходимите документи за изповядване на сделката, в това число документи относно етапа на завършеност към днешна дата, предвид изразеното желание от страна на купувача в Писмо от 21.04.2022, - имотите предмет на предварителния договор са свободни от всякакви вещни тежести и могат да бъдат прехвърлени, - липсата на плащане на посочената сума прави невъзможно изпълнението на задължение на продавача за прехвърляне на собствеността, - продавачът не приема отправените искания от купувача, съдържащи се в Нотариална покана, получена на 09.05.2022 г., за заплащане на неустойки и за прихващане на остатъка от цената с част от тези неустойки, като заявява, че са налице форсмажорни обстоятелства, които са с ноторно известен характер и които изключват отговорност но дружеството- продавач за неустойки, съгласно чл.19 от подписания предварителен договор, - продавачът не приема изявеното желание на купувача в Нотариалната покана получена на 09.05.2022 г., да му бъде прехвърлена безусловно правото на собственост върху договорените идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор......, тъй като в предварителния договор -1.4. е договорено отлагателно условие за същите.

Съгласно отразеното в протокола, В. П. Д. е заявила, че отказва подписване на предложения от продавача проект на нотариален акт по следните причини:

I. 1. В пункт X. от проекта за нотариален акт не е конкретизирано в какъв срок обектите, предмет на сделката ще бъдат предадени от дружеството-продавач на купувача във вида, договорен съгласно цитирания по-горе предварителен договор, както и в тази връзка, никъде в предложения проект на нотариален акт, не се конкретизира срок за въвеждане на Секция Б „Д.“ от Комплекс „О.“ в експлоатация със съответното издаване на Акт Образец 15 и Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

1. Продавачът не е осигурил за деня на сделката Удостоверения за тежести на обектите, предмет на проекта за нотариален акт. В тази връзка купувачът е бил в невъзможност сам да провери наличието на каквито и да било вещни тежести върху тези обекти и да се снабди с удостоверения за тях по надлежния ред, тъй като е получил документите, удостоверяващи правата върху обектите, предмет на сделката, на 10.05.2022 г. 3. Купувачът не приема отлагателното условие посочено в пункт XI fт проекта за нотариален акт.

II. Купувачът заявява, че е налице Нотариална покана peг. №3604, том 1, акт № 156 от 05.05.2022 г. по описа на Нотариус Т. на НК, връчена лично на А. И.ов И.ов, в качеството му на управител на „О.1• ЕООД на 09.05.2022 г., с която купувачът кани продавача да бъде сключен окончателен договор на 12.05.2022 г. в 12 ч. в кантората на Нотариус С. Й., pег. № 470 на НК и съгласно предложен в Нотариалната покана проект на нотариален акт, като е взето в предвид актуалното правно положение на страните, регламентирано съгласно Предварителен договор №.... за продажба на недвижим имот /ап. Д. № 8, изба № 30, паркомясто №15, Гараж № 2 и ид.ч. от ПИ/ от 30.07.2019 г. и Анекс № 1 към него от 13.10.2021 г, именно:

1. Съгласно Анекс № 1, продавачът е в забава за изпълнение на основните си задължения по предварителния договор;

1. Към дата 05.05.2022 г., 09.05.2022 г. и 12.05.2022 г., продавачът продължава да бъде в забава за изпълнение на задълженията си по предварителния договор в допълнително предоставените от купувача и посочени в Анекс № 1 от 13.10.2021 г. срокове, видно от предложения от продавача проект на нотариален акт и представено от него Удостоверение за степен на завършеност изх.№22ф-2882 от 03.05.2022г. изд. от Община П. и Удостоверение за степен на завършеност изх.№22ф-2897 от 04.05.2022г., изд. от Община П.. Предвид това, купувачът счита и заявява, че за продавача са настъпили неблагоприятните последици на забавата по смисъла на пар.4, ал.1 от Анекс № 1, във връзка с т.16.1.3. от Предварителния договор, а именно - възникване на задължение за заплащане на неустойки, които към 12.05.2022 г. възлизат на 11 656.05 евро.

1. Съгласно нотариалната покана от 05.05.2022 г., купувачът е отправил към продавача изявление за прихващане на дължимата от купувача сума в-размер на 7 707 евро с ДДС, представляваща остатък от дължимата продажна цена, с дължимата от продавача неустойка, до размера на по- малката сума.

III. Към дата 12.05.2022г. купувачът потвърждава изявленията си, съгласно нотариалната покана от 05.05.2022г., включително предложения със същата проект на нотариален акт с нанесени корекции.

Във връзка с изявленията на продавача по настоящия протокол, купувачът заявява, че до настоящия момент, продавачът не е посочил никакви конкретни форсмажорни обстоятелства като причина за забавата му за изпълнение на основното му задължение по предварителния договор за прехвърляне на обектите, предмет на същия договор, нито е конкретизирал кои форсмажорни обстоятелства счита за ноторни съгласно изявлението си. Съгласно изпречена от продавача на купувача проформа фактура срокът за плащане на сумата е 18.05.2022 г. Купувачът изрично заявява, че предвид виновното поведение на продавача, желае заплащане на всички разноски по връчената нотариална покана и настоящия констативен протокол.

Съгласно протокола, адв. Т. В. С., като пълномощник на „О.“ЕООД, заявява, във връзка с изявлението за непредставяне на удостоверения за липса на вещни тежести, че купувачът не е заявил преди сделката желание такива да бъдат подготвени.

Съвкупната преценка на обективираните в констативния протокол от 12.05.2022г., съставен от нотариус Й. в кантората му, сочи, че продавачът „О.“ЕООД не е се е съгласил да бъде сключена сделка, без купувача В. П. Д. да му заплати остатъка от цената в размер на 7 707 евро, че не е признал съществуването на свое задължение към купувача за неустойка за забава, за което е бил уведомен с нотариална покана от купувача, получена на 09.05.2022 г., съответно че е оспорил наличието на предпоставки за прихващане на остатъка от цената с част от тази неустойка и не е приел сключването на сделката по посочените от купувача в нотариалната покана условия.

От своя страна, купувачът В. П. Д. не се е съгласила да се сключи сделка при условията, предложени от продавача „О.“ЕООД в изпратения й проект за нот. акт, в това число относно заплащане на остатъка от цената в размер на 7 707 евро, при наличието според нея на задължение на продавача към нея за неустойка за забава в размер към 12.05.2022г. на 11 656, 05 евро и предвид незавършеността на обектите, предмет на предварителния договор във вида, договорен в предварителния договор, с издадени акт обр.15 и удостоверение за въвеждане в експлоатация и липсата в проекта за нотариален акт на срокове, в които това ще бъде направено от продавача.

Според настоящата инстанция, в случая купувачът В. П. Д. не е осъществила неизпълнение на задълженията си по предварителния договор, отказвайки сключване на окончателен договор на 12.05.2022г. при условията, предложени от продавача в проекта за нотариален акт, изпратен й по имейл. Съгласно клаузите на предварителния договор (Раздел III от същия), ответникът е поел задължение да продаде на купувача В. Д. описаните в предв. договор №....830.07.2019г. имоти до 1-месец от уведомление за издаден акт образец 16 (Разрешение за ползване на сградата Д.) и при платена от купувача в пълен размер продажна цена, най-късно в срок до 30.09.2021г. Този срок безспорно не е бил спазен от ответника и е бил удължен по взаимно съгласие на страните, обективирано с Анекс №1/13.10.2021г. към предв. договор, до 30.04.2022г., като е запазено и изрично повторено условието, че окончателният договор ще бъде сключен след издаване на удостоверение за въвеждане на сградата (секцията) в експлоатация съгласно Раздел III от предварителния договор, със степен на завършеност на имотите, съгласно приложение №1 към договора. Ето защо, при положение, че за имотите, предмета на предварителния договор, респ. за сградите/секциите, в които се намират, към 30.04.2022г. и към 12.05.2022г., не е имало издаден акт обр. 16 за въвеждането им в експлоатация, то не са били настъпили визираните в предварителния договор и анекс №1 към него предпоставки за сключване на окончателен договор. Нещо повече, след като тези условия не са били осъществени към 30.04.2022г., ответникът продавач е бил в забава относно изпълнението на същите – относно издаване на акт обр. 15 до 30.12.2021г., относно въвеждане на сградата в експлоатация – 33 месеца от датата на протокол обр.2 за открИ.е на строителна линия, издаден на 05.04.2019г., т.е. до 05.01.2022г., както и относно основното си задължение по предварителния договор за сключване на окончателен договор до 30.04.2022г. Съответно, доколкото задължението на купувача да заплати остатъка от продажната цена е било обусловено от изпълнението на горепосочените задължения на продавача и най-вече относно въвеждането в експлоатация на сградата, в която са обектите, предмет на предварителния договор, то купувачът не е бил в забава относно изпълнението на това си задължение нито към 30.04.2022г., нито към 12.05.2022г. Обстоятелството, че купувачът не се е съгласил да сключи сделка на 12.05.2022г. при условията, предложени му от намиращия се в забава продавач, не може да се счита за неизпълнение на задължението му да закупи имота, при положение че не са били изпълнени условията за това, уговорените в Раздел III от предв. договор от 30.07.2019г. и §1 от анекс №1/13.10.2021г. Доколкото от съдържанието на констативния протокол е видно, че страните по договора не са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор при различни условия от тези, уговорени в предварителния договор, съгласно направените помежду им предложения, условията по последния са останали обвързващи за страните.

Неоснователни за възраженията в жалбата на ответника, че забавата му е било обусловена от обективни пречки в страната, а именно – пандемична обстановка вследствие на COVID-19 и възникналото форсмажорно състояние в отношенията на ответника с подизпълнителите му. В клаузата на §4, ал.2 от сключения между страните анекс №1/13.10.2021г., е уговорено, че договорът е сключен в условията на пандемия от КОВИД-19 и същата ще бъде считана в отношенията между страните за форсмажор по см. на чл.19 от договора само и единствено при налагане на забрана от страна на властите в Република България, която пряко засяга обекта – предмет на договора, с нормативен, общ или индивидуален административен акт (обявяването на извънредна епидемична обстановка или на извънредно положение без конкретно налагане на забрана за извършване на дейности на обекта не се счита за такъв акт). Предвид така направената уговорка и липсата на доказателства за наложени конкретни забрани от държавни органи по отношение дейността на ответника по процесния жилищен комплекс, то се налага извод, че дори да са били налице твърдените от ответника обективни пречки и именно те да са станали причина за забавяне на строителството и изпълнението на поетите по предварителния договор с ищцата задължения, което също не е доказано, тези факти са изключени по съгласие на ищците като основание да се приеме, че е налице форсмажор. Отделно от това, няма данни, нито твърдения, че ако действително ответникът е бил поставен в положение да не може да изпълнява задълженията си по договора поради визираните обстоятелства, същият да се е позовал по време на действието на договора на непреодолима сила или да е поискал по съдебен ред изменение или прекратяване на предварителния договор поради стопанска непоносимост, на основание чл.307 ТЗ.

В обобщение, по изложените по-горе съображения, съдът приема, че с отправената от продавача ответник към купувача ищец нот. покана от 13.05.2022г., връчена лично на ищцата на 17.05.2022г, ответникът не е развалил надлежно процесния предварителен договор, сключен с ищцата.

Установява се от представения по делото нот. акт №135, том I, рег.

№1774, дело №135 от 2022г., че още на 13.05.2022г., т.е. в деня на изпращане на нот. покана за разваляне на договора с ищцата, ответникът е продал процесните имоти на трето лице – Г.М.Д.. Противно на поддържаната от ищцата теза, че въпреки продажбата на имотите по предварителния договор на трето лице, все още е възможно да бъде сключен окончателен договор между нея и ответник за продажба на същите, съдът намира, че с продажбата им на въпросното трето лице, добросъвестно по см. на чл.135 ЗЗД според твърденията на ищцата, изпълнението на това задължение на продавача по предварителния договор е станало невъзможно. Ето защо, поради настъпилата пълна невъзможност да бъде изпълнено, задължението на продавача да прехвърли собствеността върху процесните имоти на ищцата се е погасило. Касае се за пълна невъзможност за изпълнението му, с оглед на която, предварителният договор между страните се е развалил по право, на основание чл.89, изр.1 ЗЗД. Не би могло да се приеме обосновано, че въпреки продажбата им от ответника, съществувала все още възможност за изпълнение на задължението му да ги продаде на ищцата, ако ответникът някак си си ги придобие обратно от въпросното трето лице, тъй като нито има доказателства, че това е възможно или че е станало, нито може да се обвърже възможността за изпълнение с евентуално, бъдещо несигурно събитие – разпоредително действие на трето лице с въпросните имоти, неучастващо в правоотношението между страните. Още повече, че ищцата сама твърди, че сделката с третото лице й е противопоставима и не подлежи на атакуване по реда на чл.135 ЗЗД, както и че няма интерес от иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като имотът вече не принадлежи на продавача.

Предвид развалянето по право на сключения между страните на 30.07.2019г. предварителен договор, поради настъпилата пълна невъзможност за изпълнението на задължението на продавача по същия за сключване на окончателен договор за продажба на процесните имоти на ищцата, заради продажбата им на 13.05.2022г. на трето лице, са възникнали предпоставките за дължимост от страна на продавача на уговорената в т.13 от предварителния договор неустойка за неизпълнение, в размер на стойността на задатъка, а именно - 25 690 евро. Този извод е мотивиран от това, че тази неустойка е дължима при отказ на продавача от подписване на окончателен договор, за какъвто могат съвсем недвусмислено да се считат изявлението на продавача за разваляне на предварителния договор (макар и непородило целения ефект) и най-вече продажбата на имотите на трето лице, която е довела до пълна невъзможност за изпълнението на едната страна по предварителния договор и до развалянето му по право, на основание чл.89, изр.1 ЗЗД.

Съгласно с ТР №7/2013 от 13 ноември 2014 год. на ВКС, ОСГТК, „Не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за 5 обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.“ В мотивите на същото е разяснено, че в хипотезата, в която двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е бил надлежно развален, с обратна сила се заличава всичко онова, което е било негово съдържание и остава единствено правото на кредитора на обезщетение за вредите от цялостното неизпълнение. Следователно законодателят провежда разлика между фактическия състав, от който произтича правото на разваляне на договора и, фактическия състав, от който се поражда правото на обезщетение, след като – съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД – кредиторът може да търси обезщетение само за вредите от неизпълнението на договора. Ето защо, ако договорът бъде развален, изправната страна не може да търси уговорената неустойка за всеки вид неизпълнение. Също и ако даден договор е бил развален на няколко основания, напр. неточно изпълнение по количество, по качество или заради некомплектност, изправната страна не би могла да търси отделна неустойка за всяко неизпълнение. Това разбиране изцяло се отнася и до неустойката, уговорена за забава, щом при развален договор няма вече късно изпълнение – има неизпълнение въобще, докато закъснително обезщетение е мислимо да се претендира само в съчетание с изпълнението.

В настоящия случай, както се посочи по-горе, ответникът продавач е продал процесните имоти на трето добросъвестно лице и след това е върнал на ищцата купувач всичко платено до момента по предварителния договор. Независимо че изявлението му за разваляне на договора не е породило действие и че ищцата, въпреки че се явява изправна страна, не е упражнила правото си да развали едностранно договор, процесният договор се е развалил по право, на основание чл.89, изр.1 ЗЗД, поради пълна, в случая виновна невъзможност на едната страна да изпълни задълженията си по същия. В тази връзка, несъстоятелна е тезата на ищцата, че изпълнението на задълженията на продавача по предварителния договор все още било възможно, предвид безспорния по делото факт, че процесните имоти са продадени на трето лице добросъвестно лице и вече не са част от патримониума на продавача ответника, като същевременно срокът за сключване на окончателен договор е изтекъл. Сключването на окончателен договор е невъзможно дори по съдебен ред, предвид противопоставимото по см. на чл.113 ЗС на купувача разпореждане на продавача с имотите, предмет на предварителния договор, в полза на трето лице и липсата на заведена пред това разпореждане искова молба по иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.

В обобщение, съдът намира, че в настоящия случай, по разваления по право предварителен договор между страните, ищцата е материално-правно легитимирана да получи единствено неустойка за неизпълнение на същия от страна на продавача по т.13 от предварителния договор, но не и едновременно с това, неустойка за забавено изпълнение по т.16.1.3 от същия, във вр. с §4, т.3 и §1 от Анекса към него. То извод произтича пряко от нормата на чл.79, ал.1 ЗЗД, според която, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението, заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. Очевидно, в случая, ищцата претендира и двете едновременно, при това на фона на собствените си твърдения, че с продажбата на процесните имоти, ответникът е нарушил основното си задължение по предварителния договор за прехвърляне собствеността върху процесните имоти и вече не е в състояние да изпълни същото, дори чрез иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, който, предвид продажбата, се явява безпредметен. Ето защо, съдът намира, че клаузата на §4, т.3 от Анекса към предварителния договор, която предвижда, че страните уговорят, че неустойките т.13 и по т.16.1.3 от предварителния договор са дължими кумулативно, е нищожна поради противоречие със закона (чл.87, ал.1 ЗЗД) и не следва да се прилага в отношенията между страните, в какъвто смисъл е и направеното възражение от третото лице помагач „В.“ООД в становището му по исковата молба.

С оглед горното, се налага извод за основателност на иска на В. П. Д-Л. изплащане – иск с правна квалификация по чл.92, ал.1, изр.1 ЗЗД за осъждане на „О.”ЕООД да й заплати сумата от 25 690 евро договорна неустойка по т.13, във вр. с т.2 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2019г., дължима за неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли на купувача правото на собственост върху предмета на договора. Тъй като първоинстанционното решение не е обжалвано от ищцата в частта, с която е отхвърлено искането й за присъждане на законна лихва върху присъдената главница 25 690, 00 евро за периода от 21.08.2022г. до 23.10.2022г., то законната лихва върху същата ще се дължи, считано от 24.10.2022г., до окончателното изплащане.

По изложените по-горе съображения, че не се дължи неустойка за забава в хипотеза, когато договорът между страните е развален поради виновно неизпълнение на длъжника, искът на ищцата за осъждане на ответника да й заплати сумата от 11 656, 05 евро – договорна неустойка за забава, на основание пар.4, ал.3 от Анекс №1/13.10.2021г., във вр. с т.16.1.3 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.07.2019г., дължима от 30.09.2021г., до 13.05.2022г. /дата на продажба на имотите на трето лице/, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното изплащане, се явява неоснователен и като такъв следва да е отхвърли По отношение на иска за сумата от 53 336 евро обезщетение за пропусната полза от неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли на купувача правото на собственост върху предмета на договора, представляваща по-голяма вреда по смисъла на чл.92, ал.1 от ЗЗД, над неустойката по т.13 от предварителния договор, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното изплащане, съдът намира, че същият е допустим, но неоснователен по следните съображения:

Видно от цитираните по-горе молби на ищцата, с които са уточнявани многократно обстоятелствата по така предявения иск, твърденията на ищцовата страна са, че се касае за причинена щета от неизпълнение на процесния предварителен договор, изразяващо се в продажба на имотите по същия на трето добросъвестно лице, съставляваща остатъка от пазарната цена, която ищцата е следвало да заплати за придобИ.ето на недвижими имоти с идентични характеристики на тези по предварителния договор, в срока за сключване на окончателния договор, след издаване на Разрешение за ползване от 20.07.2022г., след приспадане на върнатата от ответника авансово заплатена продажна цена по предварителния договор. Уточнено е също, че предвид продажбата на имотите от ответника на трето добросъвестно лице, за да получи имоти със същите характеристики, ищцата купувач следва да заплати нова, значително по-висока цена, в което се състои и същината на причинената щета и нейното изчисление. В тази връзка, ищцата твърди, че стойността на компенсацията на причинената щета следва да бъде определена чрез изчисление на пазарната стойност на имоти с идентични характеристики към периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г., от която стойност следва да бъде приспадната сумата, която продавачът е върнал на купувача след обявеното разваляне на договора. Посочва се, че претендираната от сума от 65413, 95 евро представлява разликата (остатъка от пазарната цена), която ищцата е трябвало да доплати за придобИ.ето на имоти със същите характеристики като тези, предмет на предварителния договор, над сумата от 77070 евро, изчислена след приспадане на върнатата от ответника авансово заплатена продажна цена по същия предварителен договор, както и че щетата за ищцата се извежда от това, че пазарната цена на обещаните с предварителния договор имоти към периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г. е увеличена двукратно спрямо договорената с предварителния договор, т.е. е в размер на 154 140 евро.

При така изложената фактология, на която е основан този иск, е видно, че се претендира обезщетение за вреди вследствие неизпълнението на задължението на продавача за прехвърляне на собствеността върху имотите по предварителния договор, съизмерващи се с разликата между договорената от ищцата цена, за която е следвало да придобие собствеността върху имотите по предварителния договор и с придобИ.ето на които е щяло настъпи едно сигурно увеличение в имуществената и сфера и пазарната стойност на други имоти със същите характеристики към периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г., която разлика ищцата би следвало да заплати, за да ги придобие през този период. Ищцата дефинира така описаните вреди като пропуснати ползи, тъй като заради неизпълнението на договорното задължение на ответника да й прехвърли собствеността върху процесните имоти, е предотвратено едно сигурно увеличение на имуществото й.

В тази връзка, съдът намира, на първо място, че така твърдяните вреди под формата на пропуснати ползи очевидно са хипотетични, тъй като нито се твърди, нито са представени доказателства ищцата да е закупила имоти със сходни на тези по предварителния договор, за които да е заплатила повече, отколкото щеше да заплати по предварителния договор, нито че е имала уговорка за продажбата на процесните имоти на трети лица при по-изгодни условия от тези, при които е следвало да ги придобие, в резултат на което да е претърпяла вреди под формата на пропуснати ползи по см. на чл.82, пр.2 ЗЗД. Впрочем, в първата от горните две хипотези по-скоро би се касаело за претърпени загуби, а не за пропуснати ползи, но както се посочи, ищцата нито твърди, нито доказва да е закупила сходни имоти на по-високи пазарни цени.

Съгласно мотивите по ТР № 3/2012 г. от 12.12.2012 г. на ВКС, ОСГТК, както в правната доктрина, така и в съдебната практика, пропуснатата полза се дефинира като неосъществено увеличаване на имуществото на кредитора. Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за състоянието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на имуществото и не може да почива на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличаването.

В конкретния случай, ако ответникът бе изпълнил задължението си да прехвърли на ищцата собствеността върху процесните имота в периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г., то тя действително щеше да придобие същите срещу договорената при сключване на договора от 30.07.2019г. цена от общо 70 707 евро. От данните по приетата пред първата инстанция СОЕ се установява, че общата пазарната стойност към 31.07.2022г. на процесните имоти е 156 096 евро. Съгласно развитите в горепосоченото ТР мотиви, пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена в закона презумпция за настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а следва да бъде доказана в процеса. Само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото на кредитора е могло да бъде увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82 ЗЗД обезщетяване – да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне обогатяването му за сметка на длъжника. Неизпълнението на поето задължение за изграждане на обект в уговорения от страните срок лишава кредитора за периода на забавата от възможността да придобие собствеността върху изградения обект и да упражни по отношение на него присъщите на правото на собственост правомощия - владение, ползване и разпореждане. Не във всички случаи, обаче, упражняването на изброените правомощия би довело до увеличаване на имуществото на кредитора. Увеличаване не би настъпило в хипотезата на ползване на обекта от самия кредитор и поради това лишаването му от тази възможност не може да има за последица пропускането на полза в посочения по-горе смисъл. Невъзможност за увеличаване на имуществото на кредитора и съответно пропусната полза ще е налице например, когато, в резултат от забавата, кредиторът е пропуснал възможността да получи граждански плодове от обекта чрез предоставянето му за възмездно ползване на друго лице, да получи доходи чрез използването на обекта за осъществяване на търговска дейност или е пропуснал възможността да се разпореди с обекта при изгодни условия.

Отнесени към конкретния случай, тези постановки обосновават извод, че неизпълнението на задължението на продавача ответник да прехвърли на ищцата купувач собствеността върху процесните имоти в периода 20.07.2022г. – 20.08.2022г. не е довело до настъпване на вреда за ищцата, под формата на пропусната полза, независимо че е налице разлика между цената им по предварителния договор и пазарната им цена към периода, в която е следвало да бъдат придобити от ищцата с окончателния договор. Това е така, тъй като увеличаване на имуществото й не би настъпило само поради факта на самото придобИ.е на имотите и ползването им от ищцата, за да се приеме, че със закупуването им автоматично ще се реализира полза в размер на разликата между придобивната и действителната пазарна цена към момента на придобИ.е. Както е посочено в мотивите на ТР № 3/2012 г. от 12.12.2012 г. на ВКС, визиращи сходна хипотеза, при която възложилата изграждане на обект страна е лишена от кредитора за периода на забавата да придобие собствеността върху изградения обект и да упражни по отношение на него присъщите на правото на собственост правомощия - владение, ползване и разпореждане, невъзможност за увеличаване на имуществото на кредитора и съответно пропусната полза ще е налице например, когато, в резултат от забавата, кредиторът е пропуснал възможността да получи граждански плодове от обекта чрез предоставянето му за възмездно ползване на друго лице, да получи доходи чрез използването на обекта за осъществяване на търговска дейност или е пропуснал възможността да се разпореди с обекта при изгодни условия. И в двата случая – и при неизпълнено обещание за продажба на имот съгласно поети задължение за това в предварителен договор, и при неизпълнение задължение за изграждане на обект в уговорения от страните срок, резултатът е един и същ – кредиторът по това задължение (купувачът по предварителния договор, респ. възложителят на строителството на обекта) не може да придобие собствеността върху имота. Поради това, според настоящата инстанция, постановките ТР № 3/2012 г. от 12.12.2012 г. на ВКС и даденият със същото отговор, че при предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на задължение за изграждане на обект, трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага, са относими и приложими и в настоящия случай, при претенция за вреди от незпълнението на задължение за сключване на окончателен договор за прехвърляне на собственост върху имот. В конкретния случай, това означава, че дори имотите по предварителния договор да са поскъпнали към датата, към която е следвало да бъде сключен окончателен договор между страните, в сравнение с цената, за която е уговорено с предварителния договор да бъдат придобити от ищцата, като купувач, за последната не е настъпила вреда под формата на пропусната полза в размер на разликата между договорената и пазарната цена в резултат на невъзможността да придобие имотите вследствие продажбата им от ответника на трето лице. Такава пропусната полза би имало само ако ищцата е имала сигурна уговорка/възможност да продаде имотите по предварителния договор в периода, в който е следвало да бъде сключен окончателен договор, на по- висока цена и е пропуснала тази възможност заради неизпълнението на задължението на ответника по предварителния договор да й прехвърли собствеността върху същите.

В тази връзка, не могат да бъдат споделени доводите във въззивната жалба, че казусът по делото е аналогичен с хипотезата на претърпяна загуба от евициран купувач на чужда вещ, за което е цитирана практика на ВКС, относима според жалбоподателя (Решение №60212/07.10.2021г. по гр.д. №3155/20г. на ВКС, IV г.о.). На първо място, следва да се отбележи, че във визираният казус не се касае за пропусната полза, каквито са ищцовите твърдения по настоящото дело, а за претърпяна загуба на евицирания купувач, произтичаща от необходимостта, с оглед осъществената евикция, последният да заплати допълнителна сума, над платената при придобИ.ето на чуждата вещ цена, за да придобие равностойна вещ, свързана с промяна на пазарните условия и повишаване на цените на свободния пазар. Положението на евицирания купувач и купувача по предварителния договор не е едно и също, тъй като първият е закупил чужд имот срещу определена парична престация, който имот впоследствие му е отнет, от което за купувача е настъпила загуба в размер на стойността на имота. Евентуално, ако имотът е поскъпнал от момента на закупуването му до момента на осъществената евикция, загубата би била измерима и с разликата, която евицирания купувач трябва да плати за сходен имот на по-висока цена. В случая с ищцата обаче, същата е пропуснала възможността да придобие имотите по предварителния договор, но не е реализирала загуба от това в размер на цената, която е следвало да заплати, тъй като платената такава (90% от уговорената) и е била върната. Колкото да наличието на увеличение на цените на сходни имоти към периода, в който е следвало да бъде сключен окончателен договор, то този факт, само по себе си, не може да обоснове извод за претърпяна от ищцата реална загуба по см. на чл.82, пр.1 ЗЗД, съизмерима с разликата между пазарните цени на такива имоти и цените, уговорени за имотите по предварителния договор, тъй като липсва пряка причинно-следствена връзка между невъзможността й да придобие имотите по предварителния договор поради поведението на продавача и увеличаването на стойността на сходни по характеристики имоти към момента, когато е следвало да бъде сключен окончателния договор. За да е налице такава връзка, следва да има сигурност относно факта, че ищцата е претърпяла такава загуба, т.е. да е налице доказано намаляване на имуществената й сфера, което би било възможно, ако през същия период, в който е следвало да бъде сключен окончателен договор, тя бе закупила сходни по характеристики имоти на по-високи цени. В случая обаче, доказателства за това по делото липсват. Във връзка с така изложеното, съдът съобрази и даде превес на цитираното по-горе ТР на ВКС, което е постановено след визирано в жалбата на ищцата Решение –64/03.06.2011г. на ВКС по т.д. №476/2010г., с което ТР ВКС е отстранил противоречията в практиката по въпроса „При предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на задължение за изграждане на обект, необходимо ли е да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на ищеца или същото се предполага?“, като даденият отговор, според настоящия състав, е напълно относим към настоящия казус.

По изложените съображения, съдът намира, че искът на В. Д. за осъждане на „О.“ЕООД да й заплати сумата от 53 336 евро обезщетение за неизпълнение на задължението на ответника да й прехвърли правото на собственост върху предмета на предварителния договор, представляваща по- голяма вреда по смисъла на чл.92, ал.1 от ЗЗД, над неустойката по т.13 от предварителния договор от 25 600 евро, ведно със законна лихва, считано от 21.08.2022г. до окончателното изплащане, се явява неоснователен и следва да се отхвърли.

Тъй като първоинстанционния съд е стигнал до същите крайни изводи, обжалваното Решение №801/18.06.2024 г., постановено по гр. д. № 2936/2022г. по описа на Окръжен съд – П. следва да се потвърди в обжалваните от страните части.

По разноските:

При този изход на спора, на ищцата се следват разноските пред настоящата инстанция, съразмерно с уважената част от исковете й, а на ответника, съразмерно с отхвърлената част от същите.

Ищцата е сторила разноски по делото от 2542, 27 лв за държавна такса и 9735 лв за адвокатски хонорар, поради което ще й се присъдят по съразмерност 711, 83 лв разноски за държавна такса и 2 725, 80 лв за адвокатски хонорар, които ответвото дружество ще бъде осъдено да й заплати. Възражението за прекомерност на платения от същата адв. хонорар е неоснователно, тъй като минимумът по Наредбана за минималните адв. възнаграждения при интереса по искът й за сумата от 53336 евро е 11822, 64 лв, а по искът й за сумата от 11656, 05 евро е 2451, 75 лв, т.е. общо 14274, 39 лв, което сочи, че платения хонорар по двата иска от 9735 лв е доста под минимума и не е прекомерен.

Ответното дружество е сторило разноски от 1005 лв за държавна такса и 2400 лв за адвокатски хонорар, поради което, по съразмерност ще му се присъдят 723, 60 лв разноски за държавна такса и 1 728 лв за адв. хонорар, които ищцата ще бъде осъдена да му заплати.

Водим от горното, съдът