Решение № 64 от 15.5.2024 г. на Районен съд - Каварна по дело № 47/2023 г.

Производството е по реда на чл. 362 – чл. 364 от ГПК вр. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Образувано по повод предявен от В. Д. Т., чрез пълномощник адв. И. Р. ДАК, срещу И. Л. Й. и С. И. Й., иск за постановяване на решение, с което съдът да обявите за окончателен сключения на 28.09.2016 г. между страните по делото предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор ••••.22.47 (шест шест две осем едно точка две две точка четири седем) по КККР на с. ••••, общ. Каварна, обл. Добрич, одобрени със Заповед № РД-18-21/27.02.2008 г. на Изп. Директор на АГКК с площ от 10001 (десет хиляди и един) кв.м., с начин на трайно ползване: нива, с трайно предназначение на територията: земеделска територия, с адрес на поземления имот: с. ••••, общ. Каварна, стар идентификатор ••••.22.11 номер по предходен план 22.11, при съседи: ••••.20.166, ••••.22.48, ••••.20.163, ••••.22.46. Твърди се в исковата молба, че на 28.09.2016 г. в гр. Каварна, между ответниците, в качеството им на продавачи и ищеца е сключен предварителен договор за покупко-продажба на следният недвижим имот: поземлен имот с идентификатор ••••.22.47 по КККР на с. ••••, общ. Каварна, обл. Добрич, одобрени със Заповед № РД-18-21/27.02.2008 г. на Изп. Директор на АГКК с площ от 10001 кв.м., с начин на трайно ползване: нива, с трайно предназначение на територията: земеделска територия, с адрес на поземления имот: с. ••••, общ. Каварна, стар идентификатор ••••.22.11 номер по предходен план 22.11, при съседи: ••••.20.166, ••••.22.48, ••••.20.163, ••••.22.46. Твърди се, че при подписване на договора купувача е заплатил на продавачите договорената между тях продажна цена в цялост. На същата дата било предадено и владението върху имота. За обезпечаване изпълнението на договора по партидата на имота била вписана договорна ипотека учредена от продавачите в полза на купувача, обективирана в нот. Акт № 50, том I, вх. рег. № 2299, д. № 1056/28.09.2016 г. на СВ на АП при КРС, която установявала реалното изпълнение на задължението на купувача за заплащане на договорената продажна цена. Договорения между страните срок за сключване на окончателния договор за покупко-продажба бил краят на календарната 2020 г. В уговорения срок не бил сключен окончателен договор по вина на ответниците, тъй като същите не се явили пред нотариус, не отговаряли на телефонни повиквания и не можело да бъдат открити на постоянният им адрес в с. ••••. Гореизложеното обуславя правният интерес на ищеца от предявяване на иск за обявяване на процесният предварителен договор за покупко-продажба за окончателен. В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците, чрез назначения им от съда особен представител, с който предявеният иск се счита за допустим и основателен. След преценка на събраните писмени доказателства и обсъждане доводите на страните съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна: Искът е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. За да е основателен, ищецът трябва да докаже, съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК: сключване на предварителен договор за прехвърляне на недвижимия имот и изпълнение на задълженията си по него; наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. На 28.09.2016 г. между И. Л. Й. и съпругата му С. И. Й., като продавачи и ищеца В. Д. Т., като купувач, е сключен предварителен договор с нотариална заверка на подписите, по силата който продавачите се задължили да продадат на ищеца и да му прехвърлят по нотариален ред правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ••••.22.47 (шест шест две осем едно точка две две точка четири седем) по КККР на с. ••••, общ. Каварна, обл. Добрич, одобрени със Заповед № РД-18-21/27.02.2008 г. на Изп. Директор на АГКК с площ от 10001 (десет хиляди и един) кв.м., с начин на трайно ползване: нива, с трайно предназначение на територията: земеделска територия, с адрес на поземления имот: с. ••••, общ. Каварна, стар идентификатор ••••.22.11 номер по предходен план 22.11, при съседи: ••••.20.166, ••••.22.48, ••••.20.163, ••••.22.46, за сумата в размер на 16600, 00 лева, платена в деня на подписване на предварителния договор. В т. 5.2 от договора е посочено, че владението на имота ще бъде предадено от продавача на купувача в деня на подписване на договора. Според т. 2.1 от договора, прехвърлянето на собствеността на имота е следвало да се извърши чрез нотариална сделка до края на календарната 2020 г. Продавачите по предварителния договор са се легитимирали като собственици на имота с решение № 8037/01.06.2010 г. на ОСЗ – Каварна, с което, на основание чл. 20 от ЗСПЗЗ, чл. 4, ал. 4 и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ вр. пар. 23 от ПЗР на ППЗСПЗЗ, И. Л. Й., през време на брака му със С. И. Й. /не се спори/, е оземлен чрез прехвърляне правото на собственост върху 10.000 дка. земи от ДПФ/ОПФ, представляващи имот кадастрален № ••••.22.47 по кадастралната карта на с. ••••, община Каварна, представляващ земеделска земя, находящ се в землището на с. ••••, община Каварна, област Добрич, трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване нива при граници и съседи на имота: ••••.20.166, ••••.22.48, ••••.20.163, ••••.22.46, с цена на земята 52 лв. на дка., или 520, 00 лв. цена на имота, заплатена на 23.12.2009 г. Решението на ОСЗ е влязло в сила и е вписано в СВ Каварна под акт № 175, том VІ, дело 993/28.07.2010 г. Предварителният договор е действителен. Той има необходимото съдържание и е сключен в изискуемата писмена форма за валидност. Договорът не е сключен в противоречие на закона, с оглед нормативно установената забрана оземлените да не могат да прехвърлят земята за срок от 10 години от придобИ.ето и, освен на държавата и общината по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Това е така, защото предварителният договор не прехвърля вещни права, а създава задължение за транслиране на собствеността в бъдещ момент – в случая в срок до 31.12.2020 г., т. е. след изтичане на 10-годишния срок. Решение № 8037 от 01.06.2010 г. на Общинска служба по земеделие гр. Каварна е влязло в сила и е вписано на 28.07.2010 г. в СВ Каварна, което означава, че десетгодишният срок, в течение на който оземленото лице не е имало право да отчуждава имота в полза на субекти, различни от държавата или общината, е изтекъл най-късно на 28.07.2020 г. След тази дата забраната не съществува и продавачите по договора е следвало да изпълнят задължението си да се снабдят с необходимите документи и да прехвърлят по нотариален ред собствеността на ищеца. Предварителният договор не е сключен в нарушение на закона, защото той не предвижда прехвърляне на собственост преди нормативно въведената забрана за това. Забраната по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ визира ограничение в правото на разпореждане от страна на самия оземлен, т. е. възможността за прехвърляне на правото на собственост върху получената при оземляването земя на трети лица, трябва да е вследствие лично волеизявление за отчуждаване на имота, изхождащо от оземленото лице. Именно, поради горната забрана на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ /за да не нарушат/заобиколят законови забрани/, страните по предварителния договор са уговорили окончателното нотариално прехвърляне на земята да е след 10 години. Както вече се посочи, предварителният договор има само облигационно, но не и вещно-транслативно действие; с него собственикът поема задължението да прехвърли собствеността върху имота в по-късен момент и в случая този момент не е уговорен в нарушение или в заобикаляне на закона. Наличието или липсата на съгласие на държавата или общината е правно ирелевантно към валидността на предварителния договор и поддържаното от процесуалния представител на ответниците възражение за неговата нищожност не е основателно. Купувачът по предварителния договор е изпълнил задължението си да заплати уговорената цена за бъдещата продажба на недвижимия имот. Предварителният договор е създал две задължения за продавачите по него – да се снабдят с необходимите документи за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, т. е. за сключване на окончателен договор, както и да прехвърлят с окончателен договор имота. Твърдения за осигуряване на необходимите документи от страна на ответниците не са наведени по делото. Действително, не се установява по делото ищецът да е отправил покана до ответниците за сключване на окончателния договор преди подаване на исковата молба по настоящото дело, но той е направил това с предявяване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. При това не може да се приеме, че е налице неоказано от купувача по договора необходимо съдействие за изпълнение на длъжниковото задължение, с последица поставянето му /на купувача/ в забава. С оглед всичко изложено, налице е действителен предварителен договор, по който ищецът е изправна страна и който следва да бъде обявен за окончателен. Съгласно чл. 363 от ГПК и чл. 364, ал. 1 от ГПК при разглеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът осъществява и действия, присъщи на типично нотариално производство при прехвърляне на собствеността и свързани със служебното му задължение да следи за охрана интересите на държавата. В тази връзка по делото са събрани изискуемите декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД за гражданство и гражданско състояние; данни за липса на наложени обезпечителни мерки върху имота по ЗПКОНПИ; удостоверения от НАП за наличие или липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита, задължителни осигурителни вноски и други публични държавни вземания на ответниците, както и данъчна оценка на имота, необходима за изчисляване на дължимите нотариални такси по прехвърляне на имотите, а също и за установяване наличието на непогасени данъчни задължения за имота; декларация по чл. 3в, ал. 1 от ЗСПЗЗ от ищеца; удостоверение за данъчна оценка на имота и справка от Службата по вписванията. Не са налице пречки за извършване на прехвърлянето. Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен. На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът по делото следва да бъде осъден да заплати в полза на държавата по сметка на Районен съд – Каварна такса по прехвърлянето на имота съобразно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД в размер на 213, 30 лева, определена върху продажната цена по договора от 16600, 00 лева. Дължимият данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗМДТ следва да бъде платен от приобретателя - ищеца по делото в общината по местонахождението на имота, т. е. в Община град Каварна, като на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен данък за придобития имот и за липса на непогасени данъчни задължения за него. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца направените по водене на делото разноски в общ размер на 2370, 00 лв. Водим от гореизложеното, Каварненският районен съд