Решение № 2773 от 21.7.2025 г. на Районен съд - Варна по дело № 14835/2023 г.

Производството е по Глава XIII от ГПК.

Образувано е по предявени от Т. А. Т., ЕГН ••••••••••, с адрес: гр. Г. О., обл. В. Т., ул..... №..., срещу ЕТ „А. - С. Д.”, ЕИК •••••••••, със седалище и адрес на управление: гр. В., бул...... №...., обективно кумулативно съединени искове, както следва:

• с правно основание чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ за осъждане на ответника да плати на ищцата сумата в общ размер от 1080, 00 лева, от които 292, 65 лева - дължимо арендно плащане за стопанската 2021/2022 г. и 292, 65 лева - дължимо арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. по Аренден договор от 2005 г., сключен между Ц. С. Т. - като собственик, и ответника - като арендатор, вписан в СВ - К., на 27.05.2005 г. под № 291, том VI, вх. рег. № 2266, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 86, том VIII, вх. рег. № 3414, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 208, том 8, вх. рег. № 3492, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 75, том I, вх. рег. № 91, 247, 35 лева - дължимо арендно плащане за стопанската 2021/2022 г. и 247, 35 лева - дължимо арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. по Аренден договор от 2007 г., сключен между Ц. С.а Т. - като собственик, и ответника - като арендатор, вписан в СВ - К., на 21.11.2007 г. под № 80, том V, вх. рег. № 3295, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 88, том 8, вх. рег. № 3416, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 209, том 8, вх. рег. № 3493, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 76, том I, вх. рег. № 92;

• с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да плати на ищцата сумата в общ размер от 78, 36 лева, от които 70, 68 лева - мораторна лихва за периода от 03.10.2022 г. до 10.11.2023 г. върху дължимото арендно плащане в размер на 540 лева по Аренден договор от 2005 г. и Аренден договор от 2007 г. за стопанската 2021/2022 г., и 7, 68 лева - мораторна лихва за периода от 03.10.2023 г. до 10.11.2023 г. върху дължимото арендно плащане в размер на 540 лева по Аренден договор от 2005 г. и Аренден договор от 2007 г. за стопанската 2021/2022 г.;

• с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 от ЗАЗ за разваляне на Аренден договор от 2005 г., вписан в СВ - К., на 27.05.2005 г. под № 291, том VI, вх. рег. № 2266, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 86, том VIII, вх. рег. № 3414, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 208, том 8, вх. рег. № 3492, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 75, том I, вх. рег. № 91;

• с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 от ЗАЗ за разваляне на Аренден договор от 2007 г., вписан в СВ - К., на 21.11.2007 г. под № 80, том V, вх. рег. № 3295, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 88, том 8, вх. рег. № 3416, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 209, том 8, вх. рег. № 3493, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 76, том I, вх. рег. № 92;

• с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ за осъждане на ответника да върне на ищцата следния недвижим имот, находящ се в землището на гр. К., местност З., а именно: ПИ с идентификатор 37798.153.35 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо имота - от 31.08.2022 г., с площ 5853 кв. м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 5, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 153035, при съседи: 37798.153.34, 37798.154.43, 37798.153.36, 37798.153.9, 37798.153.10, който имот е обект на Аренден договор от 2005 г., вписан в СВ - К., на 27.05.2005 г. под № 291, том VI, вх. рег. № 2266, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 86, том VIII, вх. рег. № 3414, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 208, том 8, вх. рег. № 3492, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 75, том I, вх. рег. № 91, поради разваляне на договора вследствие на виновно неизпълнение на арендатора;

• с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ за осъждане на ответника да върне на ищцата следните недвижими имоти, находящи се в землището на гр. К., местност....., а именно: ПИ с идентификатор 37798.291.1 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18- 89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо имота - от 31.08.2022 г., с площ 3146 кв. м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 291001, при съседи: 37798.291.14, 37798.291.10, 37798.291.2, 37798.291.12, 37798.292.7, и ПИ с идентификатор 37798.237.2 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18- 89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо имота - от 31.08.2022 г., с площ 1801 кв. м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 4, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 237002, при съседи: 37798.237.23, 37798.237.3, 37798.238.26, 37798.237.1, които имоти са обект на Аренден договор от 2007 г., сключен между Ц. С. Т. - като собственик, и ответника - като арендатор, вписан в СВ - К., на 21.11.2007 г. под № 80, том V, вх. рег. № 3295, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 88, том 8, вх. рег. № 3416, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 209, том 8, вх. рег. № 3493, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 76, том I, вх. рег. № 92, поради разваляне на договора вследствие на виновно неизпълнение на арендатора; в условията на евентуалност:

• с правно основание чл. 16, ал. 5, вр. чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ за изменение на Аренден договор от 2005 г., вписан в СВ - К., на 27.05.2005 г. под № 291, том VI, вх. рег. № 2266, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 86, том VIII, вх. рег. № 3414, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 208, том 8, вх. рег. № 3492, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 75, том I, вх. рег. № 91, в частта относно дължимото арендно плащане, като същото бъде увеличено от 50, 00 лева на 90, 00 лева за стопанска година на декар, считано от стопанската 2023/2024 г. до изтичане срока на договора;

• с правно основание чл. 16, ал. 5, вр. чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ за изменение на Аренден договор от 2007 г., сключен между Ц. С.а Т. - като собственик, и ответника - като арендатор, вписан в СВ - К., на 21.11.2007 г. под № 80, том V, вх. рег. № 3295, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 88, том 8, вх. рег. № 3416, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 209, том 8, вх. рег. № 3493, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 76, том I, вх. рег. № 92, в частта относно дължимото арендно плащане, като същото бъде увеличено от 50, 00 лева на 90, 00 лева за стопанска година на декар, считано от стопанската 2023/2024 г. до изтичане срока на договора.

Ищцата Т. Т. излага, че през 2005 г. Ц. Т. - като арендодател, и ответното дружество - като арендатор, сключили договор за аренда на земеделски земи. Предметът на договора бил предоставяне за възмездно и временно ползване на недвижими имоти, вкл. на процесния имот, находящ се в гр. К., ПИ с идентификатор № 37798.153.35 по КККР. Първоначално договорът за аренда бил сключен за седем стопански години, като впоследствие, чрез сключването на анекси, срокът бил продължен до края на стопанската 2026/2027 г. С последния анекс от 1917 г. било прието, че предмет на договора е предоставянето само на гореописания имот, като арендното плащане било увеличено на 50 лева на декар. Дължимото годишно арендно плащане по договора било 292, 65 лева.

През 2007 г. Ц. Т. – като арендодател, и ЕТ „А. - С. Д.“ – като арендатор, сключили договор за аренда на земеделски земи, като предметът на договора бил предоставяне за възмездно и временно ползване на недвижими имоти, вкл. процесните имоти, находящи се в гр. К., ПИ с идентификатор № 37798.291.1 по КККР и ПИ с идентификатор № 37798.237.2 по КККР. Първоначално договорът за аренда бил сключен за седем стопански години, като впоследствие, чрез сключването на анекси, срокът бил продължен до края на стопанската 2026/2027 г. С последния анекс от 2017 г. било прието, че предмет на договора е предоставянето само на гореописаните имоти, като арендното плащане било увеличено на 50 лева на декар. Дължимото годишно арендно плащане по договора било 247, 35 лева.

Общият размер на дължимото годишно арендно плащане по двата договора била сумата от 540 лева.

Съгласно чл. 7, ал. 2 от договорите за аренда, арендното плащане се извършва след приключването на стопанската година. Съгласно § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ, стопанската година е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври следващата година.

След сключването на процесните договори за аренда ищцата Т. Т. е придобила собствеността върху трите имота. Съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ, приобретателят по арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан. Твърди, че считано от уведомяването за настъпилото заместване, ответното дружество дължи арендно плащане на ищцата. В тази връзка заявява, че ищцата чрез пълномощник е изпратила уведомително писмо № 10 и покана за доброволно изпълнение на 26.04.2023 г. На 27.04.2023 г. ответникът е получил уведомителното писмо и поканата за доброволно изпълнение, но плащане не е последвало.

Счита, че горното обуславя правния й интерес както да претендира дължимото плащане по съдебен ред, така и от разваляне на процесните договори. Сочи, че съгласно чл. 28, ал. 1 и ал. 2 от ЗАЗ, арендодателят може да развали договора поради забавяне на аредното плащане за повече от три месеца, като при договори, сключени за срок над 10 години, развалянето става по съдебен ред. Счита, че срокът на процесните договори е над 10 години и развалянето е възможно единствено по съдебен ред.

Отделно излага съображения, че уговореното арендно плащане в настоящия му размер от 50 лева на декар е много под актуалното ниво на пазарната парична рента в региона, не е съобразено с трайно изменилата се социално-икономическа обстановка в страната и води до съществена нееквивалентност на насрещните престации по двата договора за аренда. Сочи, че с изпратените до ответника уведомително писмо и покана за доброволно изпълнение ищцата е поискала изменение на договорите в частта за арендното плащане, но ответникът не е отговорил на направеното предложение за повишаване на последното. Счита, че това поражда правния й интерес, в случай че съдът приеме, че не са налице предпоставките за разваляне на процесните договори, да предяви иск за повишаване на размера на арендното плащане.

Настоява за уважаване на предявените претенции и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество ЕТ„ А. - С. Д.” депозира отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на исковете. Твърди, че не е уведомен за извършеното заместване, а е узнал за същото едва с депозирането на исковата молба, след което извършил плащане в размер на 1080 лева, дължими за стопанските 2021/2022 г. и 2022/2023 г., както и мораторна лихва в размер на 78, 36 лева.

Счита, че договорът не подлежи на разваляне, доколкото ответникът е изпълнил задължението си за плащане на дължимата рента. Излага съображения, че не са налице предпоставки и за повишаване на арендното плащане, тъй като същото съответствало на обективните икономически условия към момента.

Настоява за отхвърляне на ищцовите претенции и присъждане на разноски.

В съдебно заседание ищцата Т. А. Т. не се явява лично, не се представлява.

В съдебно заседание ответникът ЕТ „А.-С. Д.“ не се представлява.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно чл. 2, ал. 1, от Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ), с договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане. С чл. 3 законодателят е поставил изискване договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване да се сключват в писмена форма, с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно (ал. 1), като същите се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие (ал. 2). Продължаването на арендния договор също се извършва в писмена форма, с нотариална заверка на подписите и се вписва в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие (чл. 18, ал. 1). Задължението си да извърши арендно плащане, според чл. 8, ал. 1, арендаторът е длъжен да изпълни в уговорения вид и срокове, като според ал. 5 на същия член, при липса на друга уговорка, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Уредено с чл. 17 е, че приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан (ал. 2), при задължение на приобретателя да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване (ал. 3).

В конкретния случай между Ц. С.а Т. – арендодател, и ЕТ „А.-С. Д.“ - арендатор, са надлежно сключени Аренден договор от 2005 г. относно ПИ с идентификатор 37798.153.35 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, вписан в СВ - К., на 27.05.2005 г. под № 291, том VI, вх. рег. № 2266, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 86, том VIII, вх. рег. № 3414, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 208, том 8, вх. рег. № 3492, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 75, том I, вх. рег. № 91, както и Аренден договор от 2007 г. относно ПИ с идентификатор 37798.291.1 и ПИ с идентификатор 37798.237.2 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, вписан в СВ - К., на 21.11.2007 г. под № 80, том V, вх. рег. № 3295, изменен с Анекс от 15.06.2009 г., вписан в СВ - К., на 27.08.2009 г. под № 88, том 8, вх. рег. № 3416, изменен с Анекс от 08.09.2015 г., вписан в СВ - К., на 18.09.2015 г. под № 209, том 8, вх. рег. № 3493, изменен с Анекс от 2017 г., вписан в СВ - К., на 12.01.2018 г. под № 76, том I, вх. рег. № 92.

Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на поземлени имоти – земеделска земя, № 103, том VI, рег. № 8704, дело № 613 от 2022 г., вписан на 26.08.2022 г. в СВ – К., с вх. рег. № 1945, дв. вх. рег. № 1942, под акт № 106, том V, дело № 884 от 2022 г., партиди 10941, 10954 и 10955, със същия Ц. С.а Т. е продала на Т. А. Т. следните свои собствени поземлени имоти – земеделска земя, а именно: ПИ с идентификатор 37798.153.35 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо имота - от 31.08.2022 г., находящ се в гр. К., местност З., с площ 5853 кв. м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 5, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 153035, при съседи: 37798.153.34, 37798.154.43, 37798.153.36, 37798.153.9, 37798.153.10; ПИ с идентификатор 37798.291.1 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо имота - от 31.08.2022 г., находящ се в гр. К., местност....., с площ 3146 кв. м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 291001, при съседи: 37798.291.14, 37798.291.10, 37798.291.2, 37798.291.12, 37798.292.7; ПИ с идентификатор 37798.237.2 по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18- 89/11.12.2007 г. на ИД на АГКК, последно изменение, засягащо имота - от 31.08.2022 г., находящ се в гр. К., местност....., с площ 1801 кв. м, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 4, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 237002, при съседи: 37798.237.23, 37798.237.3, 37798.238.26, 37798.237.1.

За прехвърлянето на имотите и респективно, настъпилото заместване на арендатора от ищцата като техен приобретател, ответникът е уведомен с Уведомително писмо № 10 и покана за доброволно изпълнение, като видно от обратната разписка на „Еконт“ по пратка № 5300473426037, с описание: „уведомителни писма от номер 1 до номер 13 и ПДИ“, същата е получена от адресата на 27.04.2023 г. С горното уведомяване, предвид цитираната законова уредба и при липса на извършено плащане към предходния арендатор, за ищцата е възникнало правото да получи, а за ответника задължението да заплати уговорената арендно плащане по двата договора на приобретателя на арендуваните имоти.

Видно от платежно нареждане за преводен кредит от дата 17.04.2024 г., плащане в претендирания от ищцата размер – 1080 лева главница и 78, 36 лева лихва за забава, с основание: претенция по гр. дело 14835-23 РС Варна, е извършено в хода на процеса, с оглед на което с молба вх. № 15548/19.02.2025 г. ищцата е оттеглила предявените искове по чл. 8, ал. 1 ЗАЗ, чл. 86, ал. 1 ЗЗД, както и предявения в евентуалност иск по чл. 16, ал. 1 ЗАЗ, като производството по същите е прекратено.

Така извършеното от ответника плащане съдът цени като извънсъдебно признание на неизгоден за него факт, а именно, че дължимото за стопанските години 2021/2022 г. и 2022/2023 г. арендно плащане не е извършено в договорения срок. Видно от чл. 7, ал. 2 и на двата арендни договора, след първата година арендно плащане по тях е дължимо след края на всяка стопанска година, като с последните анекси от 12.01.2018 г. за всеки от двата договора е предвидено продължаване на срока на договора и увеличаване на арендната цена, при действие на всички останали условия. Съобразно цитирания по-горе чл. 8, ал. 5 от ЗАЗ, арендното плащане след края на стопанската година се дължи в първия работен ден след изтичането й, като съгласно §2, т. 3 от ДР на ЗАЗ, „стопанска година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Т. е. част от направеното в хода на процеса арендно плащане е било дължимо в първия работен ден след 01.10.2022 г., а останалата част - в първия работен ден след 01.10.2023 г. С чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ е уредена възможността арендодателят да развали договора поради забавяне на арендното плащане с повече от три месеца - каквото в случая се установи, като съгласно ал. 5 на същия законов член, развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. В ТР № 2/2015 г. от 20.07.2017 г. по ТД № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е посочено, че при неизпълнение по чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87, ал.1 ЗЗД (приложим за неуредените от специалния закон случаи - §1 от ДР на ЗАЗ) за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен, освен ако в конкретния договор е предвидено такова задължение. Видно от процесните договори, в тях задължение за предупреждение в хипотезата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ не е предвидено.

С оглед на изложеното, налице е основание за исканото от арендатора разваляне на договорите на основание чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ. Предявената за това съдебна претенция се явява основателна и следва да бъде уважена.

Възражението на ответника, че исковете за разваляне на договорите не следва да бъдат уважени предвид извършеното в хода на процеса плащане, е неоснователно, тъй като това би означавало незачитане ефекта на настъпилата вече повече от тримесечна забава на плащането, която е единственото, без допълнителни условия, предвидено в чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ основание за разваляне на аренден договор.

Предвид уважаването на исковете по чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, основателни се явяват и следва да бъдат уважени и исковете по чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ за осъждане на ответника да върне арендуваните имоти, доколкото посочената разпоредба предвижда задължение на арендатора да върне обекта на договора при всички случаи след прекратяване на арендния договор.

Относно съдебно-деловодните разноски: При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, за уважените искове по чл. 28, ал. 1 и чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ, разноски се следват на ищцата.

Същата претендира по тях със списъка по чл. 80 ГПК сторени разноски в размер на 200 лева - държавна такса, и 500 лева – платено в брой адвокатско възнаграждение, съгласно Договор за правна защита и съдействие от 08.11.2023 г. По прекратените искове по чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, с оглед извършеното плащане в хода на процеса, при което към завеждане на делото за ищцата е бил налице правен интерес от неговото водене, разноски също се следват на нея, като същата претендира такива в размер на 100 лева – внесена държавна такса, и 500 лева - платено в брой адвокатско възнаграждение, съгласно Договор за правна защита и съдействие от 08.11.2023 г. Представени са доказателства за извършване на претендираните разноски, като същите следва да бъдат присъдени.

Настоящият съдебен състав намира, че разноски и за прекратените искове по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ не следва да бъдат присъждани в полза на ответника по направеното от него искане с отговора на исковата молба, доколкото исковете са предявени в евентуалност, а в случаите, когато производството е прекратено по евентуалния иск, а е продължило по главния, отговорността за разноски следва от изхода на спора по главния иск (Определение № 70 от 5.03.2018 г. по ч. т. д. № 257/2018 г., ВКС, I ТО). Тъй като в случая предявените главни искове са уважени, разноски по прекратените евентуални искове на ответника не се дължат.

Воден от горното, съдът