Решение № 81 от 8.5.2025 г. на Апелативен съд - Пловдив по дело № 43/2025 г.

Производството е по реда на 258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба вх.№36080/04.11.2024г. от С. Г. Т., ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр. П.” № 15, ет. 2 против Решение № 1167/14.10.2024г. по гр.д. № 2552/2023г. по описа на Окръжен съд - П., с което първоинстанционният съд:

ОТХВЪРЛЯ предявените от С. Г. Т., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. П. № 15, ет. 2, срещу „С.“ ООД, ЕИК..., седалище и адрес на управление: гр. П. № 16А и „С.“ ЕООД, ЕИК....., седалище и адрес на управление: гр. П. № 4, магазин 1, искове за признаване за установено в отношенията между страните, че клаузата на чл. 2, ал. 2 от договор от 07.05.2021 г., предвиждаща плащането на сумата от 13168 евро, е нищожна поради липса на основание, липса на съгласие, невъзможен предмет и поради липса на предвидената в закона форма.

ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Г. Т., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. П. № 15, ет. 2 срещу „С.“ ООД, ЕИК..., седалище и адрес на управление: гр. П. № 16А и „С.“ ЕООД, ЕИК....., седалище и адрес на управление: гр. П. № 4, магазин 1, иск за унищожаване на клаузата на чл. 2, ал. 2 от договор от 07.05.2021 г., предвиждаща плащането на сумата от 13168 евро, поради измама.

ОСЪЖДА С. Г. Т., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. П. № 15, ет. 2, да заплати на „С.“ ООД, ЕИК..., седалище и адрес на управление: гр. П. № 16А, сумата от 1500.00 лева- разноски по делото. ОСЪЖДА С. Г. Т., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. П. № 15, ет. 2, да заплати на „С.“ ЕООД, ЕИК....., седалище и адрес на управление: гр. П. № 4, магазин 1, сумата от 800.00 лева- разноски по делото.

В жалбата се поддържат доводи за неправилност на първоинстанционното решение, за което се излагат конкретни и подробни съображения. Формулирано е искане да се отмени изцяло първоинстанционното решение като неправилно, необосновано и незаконосъобразно и вместо това да бъдат уважени предявените искове.

В законния срок, от ответниците „С.” ООД и „С.” ЕООД са подадени отговори по въззивната жалба, с които се излагат съображения за нейната неоснователност, като се предлага да се потвърди първоинстанционното решение като правилно и законосъборазно.

П.ският апелативен съд, като взе предвид твърденията и възражения на страните, в съвкупност с доказателствата по делото, намира следното:

Обжалваното решение е валидно и допустимо.

От С. Г. Т. е подадена искова молба с вх. № 79049/17.12.2021г. в производството по гр.д. № 13907/2021г. по описа на П.ски Районен съд, против „С.” ООД, а в последствие и против фирма „С.” ЕООД, предявените с която насрещни искове са отделени с Определение № 3898/08.04.2022г. на съда за разглеждане в отделно производство, по което е образувано гр.д. № 5280/2022г. по описа на ПРС - VI гр.с, прекратено с Определение № 9525/21.08.2023г. и изпратено за разглеждане по подсъдност от Окръжен съд - П., пред който е образувано гр.д. № 2552/2023г. - XV състав.

След подаването й, ИМ е неколкократно оставяна без движение и уточнявана, като с последната уточняваща молба вх.№35793/23.11.2025г., се посочва, че ищцата С. Г. Т. е предявила искове за обявяване за нищожна клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между С. Т., „С.” ООД и „С.” ЕООД, по отношение на цялата сума от 13 168 евро, на следните основания:

1. Поради противоречие със Закона - основание по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.

И при условията на евентуалност:

1. Поради заобикаляне на Закона - основание по чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД.

1. Поради липса на съгласие - основание по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД.

1. Поради липса на предписана от закона форма - основание по чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД.

1. Поради липса на основание - основание по чл. 26, ал. 2, пр. 4 ЗЗД.

1. Поради невъзможен предмет - основание по чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД.

Посочено е също, че алтернативно, ищцата е предявила иск да се обяви за унищожаема клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между С. Т., „С.” ООД и „С.” ЕООД, по отношение на цялата сума от 13 168 евро, на основание чл. 29 от ЗЗД, във връзка с чл. 27 от ЗЗД.

Във връзка с посоченото основание на главния иск за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. поради противоречие със закона – чл.26, ал.1, т.1 ЗЗД, ищцата е посочила, че атакуваната клауза противоречи на разпоредбата на чл. 18 от ЗЗД, според която, договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Посочва се, че с тази клауза от сключения между страните Договор от 07.05.2021г. е уговорено допълнително заплащане от нея на сумата от 13 168 евро /8000 евро + 5 168 евро/, която обаче не е била включена като дължима в Нотариалния акт за делба на право на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на CB- П., подписан по-рано същия ден и съответно не е била договорена/сключена между страните в същата нотариална форма. Поддържа се, че тъй като с атакуваната клауза от Договор от 07.05.2021г. на практика се прави опит за промяна на клаузите на Нотариалния акт за делба на право на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на CB-П., същата се явява нищожна, тъй като не е сключена в нотариална форма, в нарушение на императивната норма на чл.18 ЗЗД.

По отношение на посоченото основание на евентуалния иск за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. - поради заобикаляне на закона – чл.26, ал.1, пр.2 ЗЗД, фактическите твърдения, на които е основан този иск, на практика са идентични с тези по главния иск за нищожност поради противоречие със закона, тъй като ищцата се позовава на факта, че въпросният договор и атакуваната клауза от същия, с която е предвидено заплащане от нейна страна в полза на първия ответник на сумата от 13 168 евро, не е сключена в нотариална форма, в нарушение на чл.18 ЗЗД. Според ищцата, това представлява заобикаляне на закона /чл. 18 от ЗЗД/, тъй като се прави опит за промяна на клаузите на Нотариалния акт за делба на право на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на СВ-П. по отношение на учреденото право строеж между съсобствениците и на учредяване право на ползване на паркоместата /включително и на Паркоместо № А5/ непосредствено след подписването му.

На твърдения за неспазване на изискуемата от закона (чл.18 ЗЗД) форма при атакуваната клауза на чл.2, ал.2 от Договора от 07.05.2021г. е основан и евентуално предявеният от ищцата иск за нищожност на тази клауза поради липса на предписаната от закона форма - основание по чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД.

По отношение на посоченото основание на евентуалния иск за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. поради липса на съгласие - основание по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, в уточняващата молба се сочи, че при подписване на Договора от 07.05.2021г., де факто липсва съгласие от страна на С. Т., което било видно в изпратените веднага след това от нея документи до Управителя на фирма „С.” ООД, а именно: А/ Нотариална покана с рег. № 4605, том 2, № 116/08.06.2021г. по описа на Нотариус Т.Д., връчена на Управителя на „С.” ООД К. А.П. на 09.06.2021 г. и изпратения с нея Анекс № 1 към Договор от 07.05.2021г.; Б/ Нотариален отговор с рег. №.....г. по описа на Нотариус Т.Д., per. №..., район на действие - PC П., връчена на Управителя на „С.” ООД К. А.П. на 05.07.2021г. Твърди се и че тъй като, към момента на подписване на Договора от 07.05.2021г., ищцата вече е получила собствеността върху правото на строеж на Апартамент № 10 и Паркомясто в сградата № 5, без да има задължение за доплащане, както и безвъзмездното реалното ползване на външното Паркомясто № А5, на основание Нотариалния акт за делба на права на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на СВ-П., тя нямало как да даде съгласие да заплати сумата от 13 168 евро.

По отношение на посоченото основание на евентуалния иск за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. поради липса на основание - чл. 26. ал. 2. пр. 4 ЗЗД, в уточняващата молба се твърди, че в Нотариалния акт за делба на права на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на CB-П., страните са си учредели безвъзмездно право на строеж, за което не се дължат обезщетения, както и е учредено право на ползване върху паркоместата, включително и върху Паркомясто № A5. В Договора от 07.05.2021г. обаче, подписан непосредствено след Нотариалния акт, фирма „С.” ООД претендирало за доплащане на сумата от 13 168 евро /5 168 + 8000/ без правно основание, тъй като такова изискване за плащане нямало в подписания преди това Нотариален акт, с който С. Т. е придобила правото на строеж върху Апартамент № 10 и Паркомясто в сградата № 5 и право на ползване на Паркомясто № А5 в имота. Поддържа се, че липсва основание за доплащане на посочената сума, както за уравняване на правото на строеж върху Апартамент № 10 и Паркомясто в сградата № 5, така и на учреденото право на ползване на Паркомясто № А5 в имота, тъй като, видно от Нотариалния акт от 07.05.2021г., се касаело за безвъзмездна сделка, а не за възмездна такава. Също така, се твърди, че „С.” ООД никога не е било собственик нито на реалното ползване на Паркомясто № А5, нито на целия терен, върху който е учредено, който бил съсобственост между 8 съсобственици, включително и С. Т., които са й учредили безвъзмездно това право на ползване съгласно Нотариалния акт за делба на права на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на CB-П.. По отношение на посоченото основание на евентуалния иск за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. поради невъзможен предмет - чл. 26. ал. 2. пр. 1 ЗЗД, в уточняващата молба се твърди, че след безвъзмездното учредяване с Нотариален акт №.....г. на правото на ползване на Паркомясто № А5, то вече не може да предмет на покупко-продажба с обикновен писмен договор, какъвто е договора от 07.05.2021г., респ., че към момента на подписване на Договора от 07.05.2021г. от който черпи правата си ищеца с исковата си молба, липсва предмет на договора, по който „С.” ООД да получи сумата от 8000 евро за паркомясто А5. Посочва се, че същото се отнася и до сумата от 5 168 евро, тъй като с подписването на Нотариалния акт от 07.05.2021г., в чл. II, посл. изр. от същия, е записано, че не се дължат суми за уравняване на дяловете.

По отношение на основанието на предявения при евентуалност иск за унищожаване на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., поради сключването й при измама – чл.27, вр. чл.29 ЗЗД, в уточняващата молба се посочва, че в деня на сключването му, управителят на „С.” ООД, под предлог, че договорът следва да се сключи бързо, не е позволил на С. Т. същият да бъде прегледан от нейния адвокат, за да провери дали е в съответствие или в разрез с подписаните от нея предходни документи, включително и с подписания непосредствено преди това Нотариален акт от 07.05.2021г.

Съгласно разпоредбите на чл. 127, ал. 1, т. 4 и т. 5 от ГПК, спорният предмет на делото се въвежда от ищеца с исковата молба. Фактическите твърдения, изложени в обстоятелствената част на исковата молба, съставляват основанието на иска, а петитумът й, т.е. изложеното в нея искане към съда указва вида и съдържанието на търсената съдебна защита. Въз основа на фактическите твърдения и на заявения петитум, съдът определя правната квалификация на иска. Съгласно трайно установената съдебна практика, сочената от ищеца правна квалификация на иска – както квалификацията на фактическите му твърдения, така и на вида на недействителността, не обвързва съда, а задължение на последния е да подведе фактическите твърдения на ищеца под приложимата материалноправна норма и по този начин да посочи действителното правно основание на иска за недействителност. Поради това е без значение как ищецът е посочил в петитума на исковата си молба, претендираната от него недействителност на договора за продажба, нито коя материалноправна норма е посочил в тази връзка. Същественото е какви правнозначими факти твърди в обстоятелствената част на исковата молба, въз основа на които съдът дава правната квалификация на иска (в този смисъл, например – решение № 241/15.01.2021 г. по гр. дело № 3796/2019 г. на IV-то гр. отд. на ВКС). Възможно е ищецът да твърди множество на брой обстоятелства или групи от факти, които могат да се подведат под хипотезиса само на една или на различни правни норми, регламентиращи недействителност на правните сделки. В тези случаи е възможно ищецът да е предявил няколко обективно съединени иска за недействителност на договора за продажба, които могат да имат едно и също правно основание, или да имат различни правни основания. Също съгласно трайно установената практика, в тези случаи, съдът не е обвързан и от посоченото от ищеца относно вида на съединяването на предявените искове (кумулативно или евентуално), а следва да ги разгледа в поредност според тяхната обективна обусловеност помежду им и/или според тежестта на порока, водещ до недействителност, като ако установи по-тежкия порок, не разглежда иска за по-лекия. В трайната си практика, ВКС приема също, че съдът е длъжен да разгледа основанията на нищожност според тежестта на сочения от ищеца порок в поредност от най-тежкия (противоречие със закона или заобикалянето му), през по-леките – каквито са липсата на основание, липса на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречие на морала или липсата на форма. (В този смисъл: Решение № 199 от 12.07.2016 г. на ВКС по гр. д. № 583/2016 г., IV г. о., ГК – докладчик съдията Св. Цачева; Решение № 106 от 01.03.2011 г. по гр. д. № 1460/2009 г. на IV г. о. ВКС; Решение № 97 от 08.02.2013 г. по гр. д. № 196/2011 г. I г. о. ВКС; Решение № 198 от 10.08.2015 г. по гр. д. № 5252/2014 г. IV г. о. ВКС и др. В редица свои решения, ВКС приема и че наличието на специално основание за нищожност изключва по-общото основание (напр. позоваването на нищожност поради неспазване на предвидената от закона форма на договора и изключва основанието нищожност поради противоречие със закона, който предвижда тази специална форма) С оглед горното, съдът приема, че позовавайки се на нарушението на нормата на чл.18 ЗЗД по отношение на атакуваната клауза на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., ищецът е предявил само иск по чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД, а не и искове по чл.26, ал.1, пр.1 и пр.2 ЗЗД – за нищожност на посочената клауза поради противоречие на закона и поради заобикаляне на закона.

Следва да се посочи също, че във връзка с твърдяното основание заобикаляне на закона, в ИМ и уточненията й липсват конкретни твърдения, които да обусловят такава правна квалификация. Съгласно приетото в мотивите по ТР № 5/2012 г. 28.11.2012 г на ОСГК на ВКС, заобикалянето на закона е уредено като самостоятелно основание за нищожност на договорите – чл. 26, ал. 1, пр. второ ЗЗД. То се отличава от уреденото в пр. първо на посочения текст основание (противоречие със закона) по начина, по който се осъществява забранения от закона резултат. Докато при противоречието със закона, поведението на страните по сделката е в пряко нарушение на повелителна правна норма, то, за да се осъществи заобикаляне на закона, участниците в сделката следва да съзнават, че целят постигането на забранен или непозволен от закона резултат чрез извършването на една или повече сделки, всяка от които, сама по себе, си не противоречи на повелителните правила на закона. В този случай, страните извършват тези сделки не за да получат непосредствените, типични за тях правни резултати, а за да постигнат друга, по-нататъшна цел, прякото осъществяване на която би противоречало на закона. При заобикалянето на закона участниците в сделката трябва да съзнават, че чрез извършената сделка или поредица от сделки постигат цел, която законът не позволява. Изследването и установяването на субективния елемент от фактическия състав на нищожност на договор поради заобикаляне на закона за всеки конкретен случай зависи от фактите по делото. В конкретния случай, липсват твърдения, че чрез сключване на атакуваната клауза на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., която принципно е действителна, е целен един непозволен от закона резултат. Твърденията на ищеца по-скоро сочат виждането му, че с тази клауза се „заобикалят“ уговорките в нотариалния акт за делба на право на строеж, че страните не си дължат уравнение на дяловете, както и заплащане за разпределеното право на ползване на паркоместата в свободната част от двора. Тези твърдения обаче не обосновават извод, че е предявен иск правна квалификация по чл. 26, ал., пр.2 ЗЗД.

Предвид така направеното по-горе изброяване на исковете, които ищцата заявява, че предявява, респ. на основанията на същите, като главен следва да се разгледа искът й за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. поради невъзможен предмет – иск по чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, а като евентуално съединени с него, исковете й за нищожност поради липса на съгласие – иск по чл.26, ал.2, пр.2 ЗЗД, липса на предписаната от закона форма - иск по чл.26, ал.2, пр.3 ЗЗД, липса на основание - иск по чл.26, ал.2, пр.4 ЗЗД, както и искът й за унищожаване на тази клауза поради сключването й при измама – иск по чл. 29 от ЗЗД, във вр. с чл. 27 от ЗЗД.

По делото няма спор, а и се установява от събраните доказателства, че ищцата С. Т. е собственик по наследство на 58/748 ид.ч. от ПИ с идентификатор..... по КК на гр. П.. Не е спорно и се установява също, че на 09.03.2020г., между нея, като учредител/възложител и ответникът „С.“ ЕООД, като изпълнител/приобретател е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу изграждане на обекти в предвидена по архитектурен проект сграда, за строеж на жилищна сграда и за по-купко-продажба на идеални части от недвижим имот.

Според чл. II.1 от раздел втори „Предмет на договора“, учредителят/възложител възлага, а приобретателят/изпълнител се задължава да извърши за своя сметка и със свои средства идейно инвестиционно проектиране, с част конструкции (позволяващи получаване на строително разрешение) на сградата, ситуирана в имота на учредителя/възложител.

В чл. II.2.2 „Площта на обектите на Учредителя/Възложителя“ е уговорено, че общата квадратура на обектите за обезщетение се определя по следния начин: ид.части, съответстващи на собствеността на Учредителя/Възложителя в гореописания ПИ, от квадратурата, равняваща се на 32 % (тридесет и два процента) от застроената площ на всеки надземен и подземни етажи на стадата, с включени общи части.

Според чл. II.2.3., останалите обекти се проектират съобразно инвестиционните намерения на Приобретателя/ Изпълнителя;

Съгласно чл.II.3, След окончателното одобряване на техническия проект, в случай, че има разминаване в одобрените проекти по отношение на площта, се разглеждат следните хипотези:

• Разминаване до 3% на обект — Учредителят/Възложителят и Приобретатедя/Изпълнителят не си дължат уравняване на съответната по- ниска или по-висока квадратура.

• Разминаване над 3% на обект – заплаща се на цена от 750 /седемстотин и петдесет евро/ евро за кв./м. с ДДС, съответно от Учредителят/Възложител или Приобретателя/Изпълнителя в зависимост положителната или отрицателна разлика в площта по т.II.2.2.

Съгласно чл.II.7, След одобряване на техническия проект, страните, като съсобственици на дворното място, се задължават да си учредят и съответно да запазят взаимно и безсрочно право на строеж на следните обекти в сградата, а именно:

II.7.1 - За Учредителя/Възложителя: обектите, за които са възложили проектиране по точка II.2.2.

II.7.2. За Приобретателя/ Изпълнителя: Всички останали обекти в сградата и в общото подземно ниво, проектирани съобразно инвестиционните му намерения.

Според II.8.1, Страните се договарят да сключат окончателен договор за учредяване на правото на строеж в изискуемата от закона нотариална форма в кантората на нотариус, определен от Приобретателя/ Изпълнителя, в срок от 30 /тридесет/ дни, считано от датата на влизане в сила на разрешението за строеж за жилищната сграда.

В РАЗДЕЛ III „ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СТРАНИТЕ В ПРОЦЕСА НА СТРОИТЕЛСТВОТО“, чл.III.1 е уговорено, че срещу прехвърляне правата на строеж и съответните идеални части от имота на Учредителя/Възложителя (включен в общия поземлен имот), Прнобретателят/Изпълнителят се задължава да изгради за своя сметка изцяло предвидената жилищна сграда в поземления имот на Учредителите и да предаде на Учредителя/Възложителя обектите, за които на последните ще се учреди право на строеж, като поема изработването на архитектурния проект, другата строителна документация, оформянето на цялата техническа документация, в т.ч. и получаване на строителното разрешение, както и всяка друга организационна дейност по изграждане на строежа.

В чл.III.4 е уговорена степента на завършеност на бъдещата сграда – общи части, складови помещения, жилищна част, дворно място, като за последното е предвидено да се изпълни с бетонова настилка или настлано с бетонови плочи и заградено, съгласно предписанията на проектанта.

Анализът на горепосочените клаузи от процесния договор, сочи, че се касае за такъв със смесен характер, в една част представляващ предварителен договор за учредяване на право на строеж и прехвърляне на ид. части от процесния недвижим имот с ид...... по КК на гр. П. от С. Т. на „С.“ЕООД, доколкото страните се задължават да сключат за това окончателен такъв на по- късен етап, а в друга – договор за проектиране и строителство на сграда в горепосочения имот, което да се изпълни от и за сметка на „С.“ЕООД, срещу обезщетение в полза на собственика С. Т. под формата на обекти от бъдещата сграда, която ще се построи в имота, за което С. Т. се задължава да учреди право на строеж в полза на изпълнителя върху всички останали обекти в бъдещата сграда и в общото подземно ниво.

Не е спорно, а и се установява от доказателствата по делото, че след сключването на предварителния договор, между същите страни е подписано споразумение от 30.04.2020г. относно удължаване сроковете по договора във връзка с пандемията от Ковид 19 и обявеното в страната извънредно положение, 2 приемно-предавателни протокола от 28.08.2020г. и 16.09.2020г. относно предаване на проекти за жилищната сграда и споразумение от 16.09.2020г. за избор на апартамент и паркомясто в сградата от С. Т.. Не е спорно, а и се установява от доказателствата по делото, че на 07.05.2021 г., между “С.” ООД, С. Т. и още няколко физически лица е сключен договор за делба на право на строеж, обективиран в нот. акт №..., дело №248/2021г. на нотариус А., съгласно който страните по договора, като съсобственици на поземлен имот с идентификатор..... в гр.П., доброволно взаимно си учредяват и поделят вещното право на строеж за конкретно посочени обекти, находящи се в предвидената да се построи в гореописания поземлен имот жилищна сграда, представляваща: “ЖИЛИЩНА СГРАДА” с височина Н=13.25 м и Н=16.00 м. с едноетажно допълващо застрояване, със застроена площ от 439, 93 кв.метра и РЗП 2727, 82кв.м, трета категория, съгласно инвестиционен технически проект, одобрен /съгласуван/ на 21.12.2020 г. от гл. архитект на Община П. и Разрешение за строеж №305/23.12.2020г., изд. от гл. архитект на Община П.. Видно от съдържанието на въпросния нот. акт, С. Г. Т. придобива правото на строеж в предвидената да се построи жилищна сграда върху Паркомясто № 5, разположено на сутеренен етаж, на кота - 2, 70 м, със застроена площ от 12, 49 кв.м, ведно с 0, 451% идеални части от общите части на сградата, представляващи 2, 07 кв.метра, ведно с 3, 49% идеални части от подземна улица, представляващи 6, 11 кв.м., както 0, 410% идеални части от правото строеж върху ПИ, равняващи се на 3, 02 кв. метра, Апартамент № 10, разположен на трети етаж в сградата на кота +5, 60м., със застроена площ от 61, 38 кв.м, ведно с 2, 218% идеални части от общите части на сградата, представляващи 10.19 кв.метра, както и 2, 012% идеални части от правото на строеж върху ПИ, равняващи се на 14, 83 кв.метра, ведно с Изба № 10, разположена на сутеренен етаж на кота -2, 70м, със застроена площ от 3, 58 ведно с 0, 129% (нула цяло и сто двадесет и девет хилядни процента) идеални части от общите части на сградата, представляващи 0, 59 кв.метра, ведно с 1, 00% идеални части от подземна улица, представляващи 1, 75 кв.метра.

Според раздел II от нот. акт, страните взаимно си учредяват правата на строеж така, както са описани в пункт I от нотариалния акт, както и че са съгласни и прекратяват съсобствеността върху правото на строеж за жилищната сграда, която е предвидена да се построи в недвижимия имот, описан по-горе, при условията на настоящия договор, като не си дължат суми за уравнение на дяловете.

Съгласно раздел IV от нот. акт, съделителите се съгласяват, че подземният паркинг на гореописаната жилищна сграда, ведно с подземна улица, стълбищна клетка, асансьор - обслужващ подземното ниво и автомобилна платформа, няма характер на обща част по смисъла на чл.38 от ЗС, ал1, а се явява обслужваща предвидените с проекта паркоместа и гаражи, както и че поземлен имот с идентификатор..... няма характер на обща част по смисъла на чл.38, ал.1 от ЗС, като на основание чл.43, ал.3, изречение 2 от ЗУТ, в незастроената част на поземления имот съгласно одобрения инвестиционен, страните обособяват паркоместа, по отношение на които ПИ се явява обслужващ и взаимно си учредяват и разпределят правото на реално ползване за същите.

Съгласно раздел IV.1, за С. Г. Т. е паркомясто № А5, разположено във вътрешния двор, на кота +0, 00м., с площ от 13, 25 кв.метра, при граници: от север - вътрешен двор, от запад - вътрешен двор, от изток - паркомясто № А4, от юг - УПИ....., представляващи 1, 798 % ид. части от поземления имот.

Съгласно раздел VI от нотариалния акт, страните се споразумяват, че във всички последващи прехвърлителни сделки в полза на трети лица ще бъде включена уговорката по т.III, IV и V от настоящия договор, както и в частта за съгласие по споразумението за реално ползване на поземления имоти на подземния гараж.

С оглед обективираната в този договор воля относно взаимно учредяване между страните на право на строеж за посочените за всяка една страна обекти, следва да се приеме, че в тази част, договорът е следвало да бъде в нотариална форма, на основание чл.18 ЗЗД, както е и в действителност. В останалите части, относно доброволната делба на правото на строеж и другите уговорки между страните относно разпределение на ползването на паркоместа помежду им, нотариалната форма не е била изискуема по закон.

Между страните няма спор, че на същата дата, когато е сключен договорът за делба на право на строеж, обективиран горепосочения нот. акт от 07.05.2021 г., между тях е сключен и друг договор, с който “С.” ООД е заместило „С.“ЕООД в правата и задълженията по предварителния договор от 09.03.2020г. и споразуменията към него (споразумение от 30.04.2020г. и споразумение от 16.09.2020г. за избор на обект по предварителен договор, ведно с приемно-предавателен протокол).

Видно от представения по делото заверен препис, касае се за договор в обикновена писмена форма, без нот. заверка на подписите на лицата, които са го подписали, както и без достоверна дата. Както се посочи по-горе, между страните няма спор относно датата на сключването му (07.05.2021г), поради което и този факт следва да се счита за безспорен. Спорен между страните е въпросът относно момента на подписване на този договор, като според ищцата, той е подписан след сключване на договора за делба на право на строеж, а според ответниците – същият ден, но преди подписването на нотариалния акт.

Според чл.1 от договора, страните по него - С. Г. Т. – учредител/възложител, “С.” ООД – поемател и „С.“ЕООД – първоначален изпълнител/приобретател, установяват и декларират, че между С. Г. Т. и „С.“ЕООД са подписани: Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу изграждане на обекти в предвидена по архитектурен проект сграда, за строеж на жилищна сграда и за покпуко-продажба на недвижим имот от 09.03.2020г. за ПИ с идентификатор....., находящ се в гр.П., ул.“Г.К.“№7-11, с площ от 737 кв.м.; Споразумение от 30.04.2020г.: Споразумение за избор на обект по предварителен договор от 16.09.2020г., ведно с приемо-предавателен протокол от същата дата.

Според чл.2, ал.1 от договора, на основание чл. 102, ал.1 от ЗЗД поемателят замества в правата и задълженията първоначалния изпълнител/приобретател по описаните в чл.1 Договор и споразумения, като поемателят замества в правата и задълженията първоначалния изпълнител/приобретател по първия основен договор и споразуменията към него, в състоянието, в което се намират към датата на сключването на настоящия договор.

Съгласно чл.2, ал.2 от договора, във връзка с описаните в чл.1 Предварителен договор и споразумения, учредителят/възложител дължи на поемателя сумата в общ размер на 13 168 евро, представляваща доплащане на основание чл.II.3 от Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу изграждане на обекти в предвидена по архитектурен проект сграда, за строеж на жилищна сграда и за покупко-продажба на недвижим имот от 09.03.2020г. и Приложение №1, неразделна част от настоящия договор.

Видно от въпросното приложение №1 (на л.218 от първоинстанционното дело), в същото, в табличен вид, е посочено за собственик С. Т.: 58/748 ид.части, съставляващи 7/75 %, обезщетение - 32 %, РЗП - 85, 35 кв.м, РЗП на обезщетение - 92, 24 кв.м., разлика - 6, 89 кв.м, цена в евро – 750, доплащане - 5168 евро. По-надолу в таблицата, е записано: „взема ПМ А5“, като под колона „доплащане“ е записано - 8 000 евро, с което общо дължимата сума в колона „доплащане“ става 13 168 евро. По-надолу в приложението е записано: Обекти за обезщетение на С. Т. – паркомясто 5 – 20, 67 кв.м, апартамент 10 - 71, 57 кв. м, паркомясто А5 – 13, 25 кв.м, общо 105, 49 кв.м. Данните от приложение №1, за верността на съдържанието на което между страните няма спор, сочат, че на основание чл.2.2 от договора от 07.05.2021г., ищцата се е задължила да заплати на “С.” ООД сумата от общо 13 200 евро, представляваща сбор между сумата от 5168 евро, дължима за доплащане на разликата в застроена площ от сградата, която ищцата ще получи в повече като обезщетение над правото си на обезщетение от 32 % от РЗП, както и сумата от 8000 евро за получено в двора паркомясто А5.

В чл.2, ал.3 е уговорено, че сумата по ал.2 е дължима от учредителя/възложител при реда и условията на настоящия договор и описаните в чл.1 Предварителен договор и споразумения.

Както се посочи по-горе, спорно между страните е дали договорът от 07.05.2021г., с който “С.” ООД е заместило „С.“ЕООД в правата и задълженията по предварителния договор от 09.03.2020г. и споразуменията към него и в който се съдържа оспорената като нищожна клауза на чл.2.2., е сключен преди договор за делба на право на строеж или след това. Моментът на сключването му е в основата на тезата на ищцата, с която обоснова исковете си за нищожност на клаузата на чл.2.2 от сключения с ответниците договор от 07.05.2021г.

В връзка с момента на сключването му, пред първата инстанция са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетели. По искане на ищцата са разпитани нот. Е. А.-А., при която на 07.05.2021г. е бил изповядан договорът за делба на право на строеж, Е. Д. Т. – майка на ищцата и С.И.А. – живущ на семейни начала с ищцата. По инициатива на ответниците са разпитани адв.Р.А. и Е.-А.. В показанията си, св.А. посочва, че си спомням много добре изповядването на нотариалния акт за делба на право на строеж върху недвижими имоти и учредяването право на ползване на 07.05.2021 г., защото това е бил един доста продължителен процес по проверка на документация и изповядване. Посочва, че страните по делбата на право на строеж – „С.“ООД и физическите лица, престояли доста време кантората й, като останала с впечатление, че наред с нотариалния акт, подписвали и споразумения с фирмата, с която преди това са имали сключени предварителни договори. Свидетелката заявява, че не е присъствала физически на подписването на тези споразумения, но останала с убеждение, че подписването им по-скоро е станало преди нотариалния акт, защото е имало дълго изчакване на Т.Г. - управител на предходното дружество. Когато била изповядана сделката по суперфицията, всичко било абсолютно спокойно, господин Г. дошъл и подписал каквото било необходимо, след което си тръгнал. Свидетелката посочва, че преди сделката, е получила по електронната поща от адв. Р.А., който е изработил договора за суперфицията, също и проекти на 6 договора за заместване в права и задължения на едната фирма от другата фирма. Свидетелката се запознала се със съдържанието на тези договори. Единият от тях бил със С. Т.. Договорите били във връзка с това, че едната фирма, с която физическите лица са имали предварителен договор - „С.“ ЕООД, е прехвърлила вещните права на „С.“ ООД и по отношение на облигационни права, целта е била да се прехвърлят правата и задълженията. Свидетелката си спомня, че преди изповядване на суперфицията на 07.05.2021г., е направила нотариална заверка на единия от договорите за заместване, под № 2205, сключен между В.К., М.Л.К. и „С.“. Другите 5 договора не е заверявала, тъй като нямало законово изискване за това и страните по тях не поискали извършване на нотариална заверка. На въпрос дали едновременно с нотариалния акт, страните са подписвали и други договори с различно съдържание от това, което е в нотариалния акт, които не са нотариално заверени, св.А. посочва, че всичко извън нотариалния акт е било подписано в кантората й, поради причината, че е бил изчакван господин Г.. Когато той дошъл, страните по сделката престояли в заседателната зала на нотариалната кантора, след което нотариусът пристъпил към изповядване на суперфицията. Потвърждава отново, че лично, физически, не е контролирала какво подписват и с какво съдържание. В нейно присъствие се подписали всички декларации и нотариални актове.

Съдът кредитира показанията на св.А. като обективни, безпротиворечиви и незаинтересовани. Анализът на същите сочи, че договорите за заместване в дълг на „С.“ ЕООД от „С.“ ООД, в това число този, сключен с ищцата С. Т., са подписани в кантората на нотариус А. на 07.05.2021г., преди сключването на договора за делба на право на строеж, обективиран в нот. акт №..., дело №248/2021г. на нотариус А.. Показанията й се подкрепят и от дадените такива от адвокат Р.А.. Същият заявява, че е присъствал в нотариалната кантора на нот. А. в деня на подписване извършването на делбата на право на строеж. Посочва, че е подготвил както договора за учредяване и делба на право на строеж, така и тези за заместване в дълг, като е категоричен, че първо са се подписали споразуменията за заместване в дълг между физическите лица и двете дружества, след което се пристъпило към подписване на договора за делба при нотариуса. Заявява, че няма спомен в кой момент точно С. Т. е подписала този договор, но твърди, че при всички положения, тези договори били подписани последно от Т.Г. Посочва – управител на „С.“ЕООД, когото всички чакали да дойде, за да ги подпише. След това, страните влезли при нотариуса, за да се изповяда нотариалната сделка. Свидетелят посочва, че споразуменията, изготвени от неговата кантора, са били изпратени предварително на всеки от участниците в сделката, на представляващите ги адвокати и на нотариуса, което се потвърждава и от разпита на нот. А.. Съдът кредитира показанията на св.А., тъй като са непосредствени, обективни и логични. Показанията му се подкрепят и от дадените такива от адв.Е.П.-А.. Същата посочва, че е присъствала в кантората на нот. А. на 07.05.2021г., като пълномощник на В. - съсобственици на имота, по повод договора за делба на право на строеж. Заявява, че доста време преди подписване на нотариалния акт, е била в нотариалната кантора. Освен нея и двамата й клиенти, имало и други страни по сделката, които тя не познава, както и други адвокати, които консултирали своите клиенти. Посочва, че преди подписване на нотариалния акт, нейните клиенти подписали договор за встъпване в права и задължения. Заявява, че още преди сделката, си е кореспондирала на електронната поща и по телефона с адв. Р.А., като са обсъждали този договор. Посочва, че не познава С. Т. и не може да каже дали същата Т. е подписвала договор с аналогично съдържание.

Анализът на показанията на св.П.-А., макар да касаят основно нейните клиенти, потвърждава изложеното от св.А. относно изпращането на екземпляри от договорите за заместване в дълг на всички страни по сделката преди нотариалното изповядване на делбата на право на строеж, както и подписването на тези договори преди изповядване на сделката от нотариуса.

Още един аргумент в полза на извода, че тези договори са подписани преди нотариалната сделка е фактът, че от правна страна, именно въз основа на тях, първоначалният изпълнител/приобретател по процесния предварителен договор „С.“ЕООД е могъл да бъде заместен от „С.“ООД в окончателния договор за учредяване на право на строеж, на което е извършена делбата между страните. В противен случай, не би имало основание „С.“ООД да участва в окончателния договор, за което очевидно никоя от другите страни по договора не е имала възражения, очевидно предвид подписването преди това на договорите от същата дата за заместване „С.“ЕООД в правата и задълженията му по предварителния договор.

По отношение на дадените от Е. Д. Т. – майка на ищцата и С.И.А. – живущ на семейни начала с ищцата показания, според които С. Т. е подписала договора от 07.05.2021г. след изповядване на нотариалната сделка, по настояване на управителя на „С.“ООД К. П., съдът не кредитира същите, тъй като са вътрешно противоречиви, нелогични и пристрастни в полза на ищцата. В тази връзка, на основание чл.172 ГПК, съдът съобрази възможната, а в случая и очевидна заинтересованост на тези свидетели в нейна полза, с оглед близката родствена връзка на ищцата с първата и фактическото съжителство на семейни начала с втория. Изключително неправдоподобни и нелогични от житейска, а и от правна гледна точка са показаният им относно това, че ищцата била принудена от управителя на първия ответник да подпише процесния договор след приключването на нотариална сделка, в това число и клаузата на чл.2.2 от същия, според която следвало да заплати на „С.“ООД сумата от около 13 000 евро. Ако действително първо е приключила нотариалната сделка относно учредяването и делбата на право на строеж, с която е нямало уговорени допълнителни финансови задължения на ищцата към посоченото дружество, то последното не би разполагало с никакви фактически и правни аргументи, с които да принуди ищцата да подпише процесния договор и да поеме с него допълнителни финансови задължения. Очевидно е в случая, че е станало точно обратното – всички страни по предстоящата нотариална сделка първо са подписали тристранни договори за заместване на „С.“ЕООД от „С.“ООД в правата и задълженията му по предварителния договор от 09.03.2020г. и споразуменията към него, за което, както се установи, са изчаквали да дойде и управителя на „С.“ЕООД, а след това е пристъпено към изповядването на нотариалната сделка по учредяване и делба на право на строеж. Това се потвърждава от показанията на св.А., св.А. и св.П.-А., от които се установява, че екземпляри от договорите за заместване в дълг са били изпратени предварително на страните по сделката и на нотариуса, като договорите с всеки от съсобствениците на процесния имот са подписани преди нотариалното изповядване на договора за учредяване и делба на право на строеж.

Предвид така установената фактология по делото, по предявения от ищцата иск за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. поради невъзможен предмет – иск по чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, съдът намира следното:

Според мотивите по ТР №3/2014 от 28 юни 2016 г. на ОСГК на ВКС, основанията за нищожност, систематизирани в чл. 26, ал. 2 ЗЗД визират съставомерността на сделката. Основанията, свързани с отделните елементи на сделката, са факти, които опорочават фактическия състав на сделката, поради което тя не поражда желаното правно действие. В приложното поле на чл. 26, ал. 2 ЗЗД попада основанието за нищожност на сделката поради невъзможен предмет. Разпоредбата въвежда правилото, според което, при невъзможност на предмета, сделката е нищожна. Предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага. Предмет трябва да има всяка сделка. За да е налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет. Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално опредЕ. вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД).

В конкретния случай, уговорката в чл.2.2. от Договора от 07.05.2021г. предвижда доплащане от страна на ищцата в полза на „С.“ООД, заместило „С.“ЕООД в правата и задълженията му по предварителния договор от 09.03.2020г. и споразуменията към него, на сумата от 13 168 евро, на основание чл.II.3 от последния. Видно от приложение №1 към договора, част от тази сума, в размер на 5168 евро, се дължат от ищцата поради по-голямата с 6, 89 кв.м площ на обектите от бъдещата сграда в имот..... (апартамент 10 и паркомясто 5, с обща площ 92, 24 кв.м), които тя ще получи като обезщетение, в сравнение с полагащото й се съгласно предварителния договор от 09.03.2020г. обезщетение от 32 % от общата РЗП на сградата, съответстващо на 85, 35 кв.м., а останалите 8 000 евро се дължат за това, че ищцата ще получи и паркомясто 5 А, с площ 13, 25 кв.м. В клаузата на чл.II.3 от предварителния договор от 09.03.2020г. е предвидено доплащане от страните по договора в хипотезите, когато след окончателното одобряване на техническия проект, има разминаване в одобрените проекти по отношение на площта над 3% на обект, при което се заплаща цена от 750 евро за кв./м. с ДДС, съответно от Учредителят/Възложител или от Приобретателя/Изпълнителя, в зависимост положителната или отрицателна разлика в площта по т.II.2.2.

Предвид горното, според настоящата инстанция не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност на предмета на атакуваната клауза, тъй като уговорката за доплащане е свързана със задължението на ищцата съгласно чл.II.3 от предварителния договор да заплати на изпълнителя на строителството възнаграждение за получената по-висока квадратура на обектите й в строящата се в имота й сграда (апартамент 10 и паркоместо 5), както и за обособяването на допълнителната площ, която същата ще ползва като паркомясто А5. Както се посочи по-горе в изложението, в една част, договорът от 09.03.2020г. е с характер на такъв за извършване на проектиране и строителство на жилищна сграда от страна на „С.“ЕООД, заместено впоследствие от „С.“ООД, срещу което дружеството следва да получи обекти в бъдещата сграда, която следва да изгради за своя сметка. В тази връзка, уговорката изпълнителят на строителството да получи парично доплащане за полученото от собственика на имота, надхвърлящо правото му на обезщетение съгласно договора, по същество е такава за заплащане на възнаграждение за това и е напълно валидна.

В заключение, съдът намира, че клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между ищцата и ответниците, не е с невъзможен предмет, поради което и предявеният иск за прогладяването й за нищожна на основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД се явява неоснователен.

По предявения при евентуалност иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г. поради липса на съгласие:

В съдебната практика се приема, че липсва съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД, когато външно волята на дееспособното лице е обективирана чрез надлежно поведение, но зад изявлението липсва вътрешно волево решение. Волеизявленията /предложение и приемане/ са направени и съвпадат, но някое от тях или и двете са направени при „съзнавано несъгласие” – без намерение за обвързване. Когато договорът е сключен от дееспособно лице, ако то при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си, договорът е унищожаем, тъй като е дадено съгласие, но без разум /липсва елементът „съзнаване”/. Използваният от доктрината и съдебната практика разграничителен критерий - „съзнавано“, респективно „несъзнавано отсъствие на воля“ - съответства напълно на значението на думата „съзнавам“, която означава „зная, разбирам какво върша, имам ясна представа за постъпките и състоянието си“. В мотивите по т.ІІ на ТР № 5/2014 г. от 12.12.2016 г. по тълк. дело №5/2014 г. на ОСГТК, Върховният касационен съд е приел, че липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на правната сделка, който е налице, когато волеизявлението е направено при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“ /например – изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за обвързване – на шега, като учебен пример и др. подобни/. В съдебната практика също така няма спор по въпроса, че валидността на сделката се преценява към момента на сключването й.

В настоящия случай, от доказателствата по делото не може да се направи извод, че при подписване на Договора от 07.05.2021г. и в частност на клаузата на чл.2.2. от същия, липсва съгласие за това от страна на С. Т.. Напротив, освен недвусмисленото й съгласие, израз на което е поставеният под договора подпис, от показанията на св.А., св.А. и св.П.-А. се установява, че същия ден, преди изповядването на сделката по учредяване и делба на права на строеж, в нотариалната кантора на нот. А., всички съсобственици в имота са подписали договори за заместване в дълг на първоначалния приобретател/изпълнител по предварителния договор от 09.03.2020г.

„С.“ЕООД от „С.”ООД, което е било и предпоставка именно последното да е страна по нотариалната сделка, а не „С.“ЕООД. По делото не се установява спрямо С. Т. да е упражнена принуда да подпише Договора от 07.05.2021г. и в частност на клаузата на чл.2.2. от същия, както и същата да е направила волеизявлението за сключване на същия при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“.

Съдът намира за неоснователни възраженията, че липсата на съгласие от нейна страна била видна от изпратените веднага след това от нея документи до Управителя на фирма „С.” ООД, а именно: А/ Нотариална покана с рег. № 4605, том 2, № 116/08.06.2021г. по описа на Нотариус Т.Д., връчена на Управителя на „С.” ООД К. А.П. на 09.06.2021 г. и изпратения с нея Анекс № 1 към Договор от 07.05.2021г.; Б/ Нотариален отговор с рег. №.....г. по описа на Нотариус Т.Д., per. №..., район на действие - PC П., връчена на Управителя на „С.” ООД К. А.П. на 05.07.2021г. На първо място, както се посочи по-горе, валидността на сделката, в случая, наличието или липсата на съгласие за сключването й, се преценява към момента на самата сделка, поради което и настъпили след това факти, напр. желание да се предоговорят вече постигнатите договорености, не могат да рефлектират върху вече изразеното от страна по сделката съгласие. Освен това, видно и е че въпросните нот. покани са изпратени от ищцата не веднага след сключването на договора, а повече от 1 месец след това.

Не може да бъде споделен и доводът, че тъй като, към момента на подписване на Договора от 07.05.2021г., ищцата вече била получила собствеността върху правото на строеж на Апартамент № 10 и Паркомясто в сградата № 5, без да има задължение за доплащане, както и безвъзмездното реалното ползване на външното Паркомясто № А5, на основание Нотариалния акт за делба на права на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на СВ-П., тя нямало как да даде съгласие да заплати сумата от 13 168 евро, тъй като, както се установи по делото, договорът от 07.05.2021г., в който се съдържа клаузата на чл.2.2. за доплащане от ищцата на 13168 евро, е сключен преди сделката за делба на право на строеж.

По изложените съображения, съдът намира, че предявеният от С. Т. иск по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между нея и ответниците, поради липса на съгласие, се явява неоснователен.

По иска на С. Т. по чл.26, ал.2, пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между нея и ответниците, поради липса на предписаната от закона форма:

Основният довод на ищцата по този иск е, че атакуваната клауза на чл.2.2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между нея и ответниците, е следвало да бъде в нотариална форма, на основание чл.18 ЗЗД, тъй като със същата се прави промяна на клаузите на Нотариалния акт за делба на право на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на СВ-П., по отношение на учреденото право строеж между съсобствениците и на учреденото между тях право на ползване на паркоместата /включително и на Паркоместо № А5/, непосредствено след подписването му.

Този довод не може да бъде споделен, на първо място защото, както се установи по делото (от показанията на св.А., св.А. и св.П.-А.), Договорът от 07.05.2021г. между ищцата и ответниците, е сключен преди подписването на сделката за учредяване и делба на право на строеж, обективирана в Нотариален акт за делба на право на строеж върху недвижими имоти №.....г., поради което и с него не се прави изменение на договореностите, обективирани в нотариалния акт.

Освен това, независимо че в раздел IV от нот. акт, е записано, че „.. в незастроената част на поземления съгласно одобрения инвестиционен проект имот, страните обособяват паркоместа, по отношение на което ПИ се явява обслужващ и за тях, като взаимно си учредяват и разпределят правото на реално ползване на следните паркоместа: “, според настоящата инстанция, тълкуването на посочената клауза, в съвкупност с тази на раздел VI от същия, в който е предвидено, че във всички последващи прехвърлителни сделки в полза на трети лица ще бъде включена уговорката по т.III, IV и V от настоящия договор, както и в частта за съгласие по споразумението за реално ползване на поземления имоти на подземния гараж на същия, сочи, че съделителите не си учредяват вещно право на ползване на паркоместата в незастроената част от поземления имот, на основание чл.56 ЗС, а само разпределят помежду си правото на реално ползване на обособените в тази част съгласно одобрения инвестиционен проект паркоместа, в хипотезата на чл.32 ЗС, за което разпределение не е изискуема нотариална форма. Този извод е мотивиран от факта, че ако страните взаимно си учредят вещни права на ползване върху съответните паркоместа, тези ограничени вещни права не биха били прехвърлими при последващи сделки (съгласно изричната забрана в чл.56, изр.2 ЗС), което сочи, че волята на страните е била да се извърши само разпределение на реалното ползване на паркоместата в незастроената част от двора, споразумението за което да бъде включвано и при последващи сделки с трети лица.

В заключение, съдът намира, че по отношение на атакуваната клауза на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между ищцата и ответниците, не е налице нищожност поради неспазване на предвидената от закона (чл.18 ЗЗД) форма, поради което и така предявения иск по чл.26, ал.2, пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожност на същата се явява неоснователен.

По иска на С. Т. по чл.26, ал.2, пр.4 ЗЗД. за прогласяване нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между нея и ответниците, поради липса на основание:

Според твърденията в ИМ, липсата на основание на посочената клауза произтича от факта, че в Нотариалния акт за делба на права на строеж върху недвижими имоти №.....г. по описа на CB-П., страните са си учредели безвъзмездно право на строеж, за което не се дължат обезщетения, както и са си учредили право на ползване върху паркоместата, включително и върху Паркомясто № A5. В Договора от 07.05.2021г. обаче, подписан непосредствено след Нотариалния акт, фирма „С.” ООД претендирало за доплащане на сумата от 13 168 евро /5 168 + 8000/ без правно основание, тъй като такова изискване за плащане нямало в подписания преди това Нотариален акт.

Както се посочи по-горе обаче, от събраните по делото гласни доказателства се установява, че договорът от 07.05.2021г. между ищцата и ответниците, част от който е и атакуваната като нищожна клауза на чл.2.2, е сключен преди договора за делба на право на строеж, обективиран в нот. акт №.....г. по описа на CB-П.. Освен това, ако има колизия между двата договора, то това не е основание за нищожност на процесната клауза поради липса на основание, независимо от поредността на сключването им, а е въпрос на това коя клауза следва да се приложи в отношенията между страните, напр. дали по-късно сключената дерогира по-ранната.

Също така, от представеното по делото споразумение от 16.09.2020г. за избор на обект по предварителен договор, подписано между ищцата и „С.“ЕООД, е видно, че страните са се споразумели ищцата да получи договореното обезщетение под формата на обекти в строящата се жилищна сграда в ПИ с ид......, както следва – ап. 10, на кота +5, 60 м, със ЗП 61, 50 кв.м, паркомясто №5, на кота -2, 60 м, със ЗП 12, 40 кв.м. Според приложение №1 към договора от 07.05.2021г. обаче, освен тези обекти, е уговорено ищцата да вземе и паркомясто А 5 (ПМ А5), без посочена площ, срещу което е предвидено доплащане от нейна страна на сумата от 8 000 евро. Това означава, че уговорката в чл.2.2. от договора от 07.05.2021г. за доплащане от страна на ищцата на сумата от общо 13 168 евро не е без основание, като очевидно със същата е увеличено дължимото се на строителя на сградата възнаграждение, предвид наличието на предвидени по инвестиционния проект паркоместа в незастроената част от сградата, обособяването на които е негов ангажимент, който не се покрива от следващото се на ищцата обезщетение.

Не на последно място, съгласно чл.26, ал.2, изр.2 посл. ЗЗД, основанието на договорите се предполага до доказване на противното. В случая, от страна на ищцата не бе опровергана тази законова презумпция.

В заключение, съдът намира, че предявеният иск по чл.26, ал.2, пр.4 ЗЗД за прогласяване нищожност на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между нея и ответниците, поради липса на основание, се явява неоснователен.

По отношение на предявеният от С. Т. при евентуалност иск по чл. 29 от ЗЗД, във вр. с чл. 27 от ЗЗД за унищожаване на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между нея и ответниците, поради сключването й при измама:

Съгласно възприетото в съдебната практика, фактическият състав на основанието за унищожаване на сделки по чл. 29 от ЗЗД – измама включва следните елементи: 1. да е сключена сделка, 2. едната страна по сделката – измамената, да е в заблуждение, 3. заблуждението да е предизвикано умишлено от другата страна по сделката, а при едностранна сделка – от адресата на едностранното волеизявление, който се ползва от него, или от трето за сделката лице, като в последния случай другата страна по сделката, съответно адресатът на едностранната сделка трябва да е знаела или да не е могла да не знае за това, 4. сделката да е сключена поради заблуждението. Въвеждането в заблуждение се изразява в умишленото предизвикване, създаване и/или поддържане у измамената страна на невярна представа относно определени обстоятелства. Тези обстоятелства, които другата страна или третото лице умишлено е изопачило, могат да са елементи от фактическия състав на сделката и в този случай въвеждането в заблуждение е относно съдържанието на сделката, съответно вида и характера й.

Твърденията на ищцата по така предявения иск са, че в деня на сключването му, управителят на „С.” ООД, под предлог, че договорът следва да се сключи бързо, не й е позволил същият да бъде прегледан от нейния адвокат, за да провери дали е в съответствие или в разрез с подписаните от нея предходни документи, включително и с подписания непосредствено преди това Нотариален акт от 07.05.2021г. Тези твърдения обаче са недоказани, тъй като се съдържат единствено в показанията на свидетелите Е. Д. Т. – майка на ищцата и С.И.А. – живущ на семейни начала с ищцата, които съдът не кредитира, като заинтересовани в нейна полза. Освен това, дори да се приемат за верни, от същите не може да се направи извод, че ищцата е била заблудена от управителя на ответното дружество относно съдържанието на атакуваната клауза или последиците й.

Предвид горното, съдът намира, че предявеният от С. Т. при евентуалност иск по чл. 29 от ЗЗД, във вр. с чл. 27 от ЗЗД за унищожаване на клаузата на чл. 2, ал. 2 от Договора от 07.05.2021г., сключен между нея и ответниците, поради сключването й при измама, се явява неоснователен.

Тъй като първоинстанционния съд е стигнал до същите крайни изводи и е отхвърли предявените от ищцата искове, обжалваното решение Решение № 1167/14.10.2024г. по гр.д. № 2552/2023г. по описа на Окръжен съд - П., следва да се потвърди като правилно и законосъобразно.

На основание чл.78, ал.3 ГПК, С. Г. Т., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. П. № 15, ет. 2, ще бъде осъдена да заплати на ответниците „С.“ ООД, ЕИК..., и на „С.“ ЕООД, ЕИК....., по 2 700 лева разноски за адвокатски хонорар във въззивното производство.

Водим от горното, съдът