Решение № 287 от 2.12.2025 г. на Окръжен съд - Враца по дело № 427/2021 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК. Образувано е по въззивна жалба вх.№ 26879/29.07.2021 г. на М. К. А. от гр.Враца, ЕГН •••••••••• срещу решение № 260154 от 12.07.2021 г. на Районен съд - Козлодуй, постановено по гр.дело № 246/2021 г. по описа на същия съд, с което състав на съда е отхвърлил предявения от жалбоподателя против П. Т. Д. от с.•••, общ.Хайредин, ЕГН •••••••••• и ЕТ "Л. - С. Т." - гр.София, ЕИК •••, представляван от С. Т. С., иск по чл.537, ал, 2 ГПК във вр. с чл. 90 от ЗКИР за заличаване на вписано прекратяване на договор за аренда на зем. земя, вписан в Служба по вписванията - гр. Козлодуй под дв. вх. per. № 2475 от 22.07.2013 год., акт № 26, том VI, относно нива от 26.602 дка, трета категория, в местността "•••", имот № 004020 по КВС за землището на с.•••, общ.Хайредин, обл.Враца, извършено със заявление, вписано в Служба по вписванията - Козлодуй с вх. per. № 1577/31.07.2020 год.. акт № 241. том III. Жалбоподателят поддържа, че решението е необосновано - при практическа липса мотиви и собствени правни изводи, постановено при съществено процесуално нарушение, и неправилно поради нарушение на материалния закон. Излага подробни съображения. Моли въззивният съд да отмени обжалваното решение и да уважи му исковата претенция, като постанови заличаване на вписаното прекратяване на договора за аренда относно описания по - горе имот. В срока по чл.263, ал.1 ГПК въззиваемите П. Т. Д. и ЕТ "Л. - С. Т." - гр.София, представляван от С. Т. С., не са подали писмени отговори. Приемайки въззивната жалба за редовна и допустима, с определение №146/ 18.03.2025 г. въззивният съд е насрочил открито съдебно заседание за разглеждането й с призоваване на страните. Призовката до въззиваемия П. Т. Д. е върната в цялост с отметка, че лицето е починало. Извършена е справка по реда на Наредба №14/18.11.2009 г. и с определение № 202/03.04.2025 г. като страни в процеса са конституирани наследниците по закон на починалия Д. - М. М. Д., Х. П. Т. и Т. П. К., които са редовно призовани за насроченото за 07.05.2025 г. открито съдебно заседание. В това открито с.з. въззивникът М. А. не се е явил и не е ангажирал представител. Въззиваемата страна ЕТ "Л. - С. Т." - гр.София, ЕИК ••• е депозирала писмено становище за неоснователност на въззивната жалба на А.. Новоконституираните страни М. М. Д., Х. П. Т. и Т. П. К. не са се явили, не са представлявани и не са изразили становище. Пред въззивната инстанция искания по доказателствата не са правени и такива не са събирани. Въззивната жалба е процесуално допустима. Обжалваното решение е валидно и допустимо. За да се произнесе по спора, Окръжен съд - Враца съобрази следното: С решение №52/ 25.02.2020 г. по гр.дело № 1112/2019 г. състав на РС- Козлодуй е признал за установено на основание чл.124, ал.1 от ГПК по отношение на ищеца М. К. А., ЕГН ••••••••••, с адрес в •••, че между ответниците П. Т. Д., ЕГН •••••••••• с адрес с.•••, общ.Хайредин, ••• и ЕТ „Л. - С. Т.“, ЕИК •••, със седалище и адрес на управление в •••, представлявано от управителя С. Т. С. не съществува облигационно правоотношение от Анекс от 21.09.2018г. вписан в Служба по вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2733/25.09.2018г., акт № 159, т.6 към Договор за аренда на земеделска земя от 11.06.2008г., в частта по отношение нива с площ 26.602 дка., трета категория земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.•••, общ.Хайредин. Със същото решение съставът на РС- Козлодуй е отхвърлил иска по чл.124, ал.1 от ГПК на втория ищец „ЮЛСТРЕЙД“ ООД, ЕИК ••• със седалище и адрес на управление: град •••, посочвайки в мотивите си, че дружеството няма качеството на арендодател по договор за аренда от 18.03.2013 г. РС - Козлодуй е обсъдил в мотивите си и възражения на ответниците, че те са развалили договора за аренда /от 2013 г./ с М. А. поради неизпълнение на задължението му за заплащане на арендната цена за стопанската 2018/2019 г., приемайки ги за неоснователни. В частта, с която искът по чл.124, ал.1 от ГПК на М. К. А. е уважен, решение №52/25.02.2020 г. на РС-Козлодуй е обжалвано от единия ответник ЕТ "Л. - С. Т.“, ЕИК •••, но с решение № 217/21.10.2020 г. на Окръжен съд - Враца по образуваното възз. гр.дело №359/2020 г. по описа на този съд решението на първоинстанционния съд е потвърдено в обжалваната част. В мотивите си ОС - Враца е изследвал т.н. конкуренция на права и е заключил, че по своята правна същност сключеният през 2018 г. между ответниците анекс е приравнен на сключването на нов договор между същите страни. И тъй като анексът е сключен през 2018 г., то той е непротивоставим на ищеца А., в качеството му на арендатор по договора за аренда от 2013 г. със срок 10 стопански години. Като окончателно, решението на ОС-Враца е влязло в законна сила в деня на обявяването му. Междувременно, на 29.07.07. 2020 г., С. Т. С., в качеството си на ЕТ "Л. - С. Т." е заявила за вписване пред Служба по вписванията гр.Козлодуй прекратяване на договор за аренда на зем. земя, вписан в Служба по вписванията - гр. Козлодуй под дв. вх. per. № 2475 от 22.07.2013 год., акт № 26, том VI, относно нива от 26.602 дка, трета категория, в местността "•••", имот № 004020 по КВС за землището на с.•••, общ.Хайредин, обл. Враца /уведомлението е приложено на л.38 от гр.дело № 1112/2019 г. по описа на РС – Козлодуй/. Към заявлението е приложена нотариална покана, връчена на 20.01.2020 г. Прекратяването на договора за аренда е вписано от Служба по вписванията - Козлодуй с вх. per. № 1577/31.07.2020 год.. акт № 241. том III. Вписаното прекратяване на договора за аренда е обусловило и правния интерес на арендатора М. К. А. да предяви исковата молба, въз основа на която е образувано гр.дело № 246/2021 г. по описа на РС – Козлодуй, по което е постановено обжалваното в настоящото производство решение № 260154 от 12.07.2021 г. В исковата молба А. е изложил накратко отношенията между страните във връзка с гр.дело № 1112/2019 г. по описа на РС - Козлодуй, оспорил е правото на ответника П. Д. да развали договор за аренда, по който не е страна, оспорил е и твърдението, че е бил в забава по отношение на плащането на арендната цена.Искът е оспорен от ответника ЕТ „Л. - С. Т.“, ЕИК •••, която е посочила, че е придобила правото на собственост върху спорния имот, който факт автоматично води до отпадане правата на арендатора М. К. А.. Доводите на ответника са възприети безкритично от първоинстанционния съд, който е отхвърлил иска на М. А., приемайки че след като ЕТ „Л. - С. Т.“, ЕИК ••• е закупила имота /нивата/ от арендодателя ЕТ "М. А. - ЮЛСТРЕЙД - Ю. К.", правата по договора за аренда са преминали върху нея, а правата на арендатора М. К. А. са отпаднали. При гореизложеното Окръжен съд - Враца намира, че жалбата е основателна и следва да бъде уважена, а обжалваното решение следва да бъде отменено като неправилно - постановено в противоречие с материалния закон и необосновано. Съображения: Съгласно разпоредбата на чл. 88 ЗКИР, всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл.537, ал.2 или ал. 3 ГПК. Разпоредбата на чл. 90 ЗКИР предвижда, че заличаването на вписването се извършва в три хипотези – когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, или несъществуване на вписано обстоятелство, т. е. заличаването на вписването предполага уважаване на предявен иск по чл. 537, ал. 2 ГПК вр. чл. 88 и чл. 90 ЗКИР /в този смисъл Решение № 158/04.02.2016 г. по т. д. № 247/2015 г., ВКС, II т. о., Определение № 154/20.03.2015 г. по ч. т. д. № 119/2015 г., ВКС, II т. о./. Предмет на тези искове е установяване на фактите, сочещи на недопустимост или недействителност на вписването или на несъществуване на вписаното обстоятелство. Всеки един от трите иска по чл. 90, ал. 1 от ЗКИР е установителен, поради което за предявяването му ищецът следва да обоснове наличие на правен интерес.Такъв е налице, ако с вписването са засегнати права на ищеца или той не може да реализира свои предоставени от закона права поради допуснато незаконосъобразно вписване на други права. Целта на уредените в тази разпоредба искове е в случай на уважаването им съдебното решение по тях да легитимира ищеца като заинтересовано лице по смисъла на чл.90, ал.2 ЗКИР, което да може да иска заличаването на вписването, като самото заличаване ще се извърши по реда на чл. 90, ал. 2 и ал. 3 и чл.91 от ЗКИР от съдията по вписванията /в този смисъл Определение № 304/27.06.2013 г. по ч. гр. д. № 2821/2013 г., ВКС, І г. о. и Определение № 37/20.01.2016 г. по ч. гр. д. № 6168/2015 г., ВКС, IV г. о.и много други/. Предявеният иск по чл. 537, ал. 2 ГПК вр. чл. 88 и чл. 90 ЗКИР е допустим, тъй като за ищеца М. К. А. безспорно е налице правен интерес от предявяването му, доколкото с процесното вписване на прекратяването на договора са засегнати права, които той не може да реализира - да ползва имота съобразно арендния договор. Когато е вписано неподлежащо на вписване обстоятелство, вписването е недействително, а когато вписването е постановено по искане на нелегитимирано лице, вписването е недопустимо /в този смисъл Определение № 154/20.03.2015 г. по ч. т. д. № 119/2015 г., ВКС, II т. о./. Настоящият съдебен състав намира, че извършеното с акт № 241. том III, вх. per. № 1577/31.07.2020 год. на Службата по вписвания- гр.Козлодуй вписване касае несъществуване на вписаното обстоятелство, като основанията за такъв извод са три: 1/ починалият в хода на процеса П. Т. Д., ЕГН •••••••••• не е бил страна по договор за аренда на зем. земя, вписан в Служба по вписванията - гр. Козлодуй под дв. вх. per. № 2475 от 22.07.2013 год., акт № 26, том VI, съответно не разполага с правото да разваля/прекратява същия. Ето защо, волеизявлението на Д., обективирано в уведомлението от 14.11.2019 г. /л.38 от гр.дело №1112/2019 г. на РС- Козлодуй/, което би следвало да е връчено на А. с нотариалната показана/ защото е направено от лице, което не е страна по договора. 2/ ЕТ „Л. - С. Т.“, ЕИК ••• е придобила правото на собственост върху ¼ идеална част о т нива от 26.602 дка, трета категория, в местността "•••", имот № 004020 по КВС за землището на с.•••, общ.Хайредин от праводателя си ЕТ "М. А. - ЮЛСТРЕЙД - Ю. К." по силата на договор за покупко – продажба на поземлен имот/земеделска земя от 18.03.2014 г., обективиран в нот.акт №41, том III, рег. № 2120, нот.дело №150/2014 г. на нотариус В. М., с рег. №••• в НК. На основание чл.17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендуваната земеделска земя замества праводателя си като арендодател в арендното правоотношение във всички случаи, независимо дали договорът за аренда е вписан или не. Вписването му има значение само относно срока, за който той го замества – ако договорът за аренда е вписан, заместването е за целия оставащ срок на договора; ако не е вписан – заместването е само за две стопански години след годината на придобиването и след изтичането им договорът за аренда се прекратява. В настоящия случай, считано от датата на прехвърляне на правото на собственост върху имота - 18.03.2014 г., арендодател по арендния договор е приобретателя на правото - ЕТ „Л. - С. Т.“. От датата на извършване на разпоредителната сделка ЕТ „Л. - С. Т.“ е придобила качеството "арендодател" по вписания договор за аренда с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в това число и правото да разваля договора. Заместването настъпва с факта на сключване на договора за покупко-продажба между предишния арендодател - прехвърлител и приобретателя и по силата на закона за целия оставащ период от договора, без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя. С разпоредбата на чл.17, ал.3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместване. Заместването в арендното правоотношение настъпва ex lege, като първоначалният арендодател се замества от новия собственик на имота. Приобретателят придобива правата и задълженията със същото съдържание и е обвързан от договора за аренда такъв, какъвто е сключен между арендодателя – прехвърлител и арендатора с всички негови клаузи. Заместването на арендодателя в арендното правоотношение обаче по никакъв начин не засяга правата на арендатора, в случая М. К. А. като физическо лице, както погрешно е приел съставът на РС- Козлодуй. 3/ В уведомлението /л.38 от гр.дело №1112/2019 г. на РС - Козлодуй/ като причина за разваляне/прекратяване на договора е посочено неизпълнение от страна на арендатора на задължението му да заплати дължимото арендно плащане за стопанската 2018/2019 г. Доказателствената тежест за установяване на този факт е на ответниците по делото, но Окръжен съд - Враца намира, че несъстоятелността на това твърдение се установява и от проста съпоставка на датата на уведомлението - 14.11.2019 г., клаузата на чл. IV, т.2 от договора за аренда от 18.07.2013 г. и разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ. В чл. IV, т.2 от договора е уговорено, че паричната форма на арендното плащане се извършва в края на стопанската година, което е на 30.09.2019 г. за стопанската 2018-2019г., за която се твърди, че е налице неизпълнение от страна на арендатора. Законът дава правото да се развали договора при условията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, което в случая е след 30.12.2019г. Уведомлението за разваляне е от 14.11.2019 г., което е датата на нотариалната заверка на подписите, а освен това в него е посочено, че договора се разваля от 1.10.2019 г., към която дата арендаторът М. А. не е бил в забава за плащането на арендната цена, съответно за арендодателя не е възникнало право да прекрати договора за аренда на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ. С оглед изхода на спора, право на разноски възниква за въззивника М. К. А. и за двете съдебни инстанции, които възлизат на общо 75.00 лева, какъвто е размерът на заплатените държавни такси. При гореизложеното, Окръжен съд – Враца