Решение № 131 от 29.4.2022 г. на Апелативен съд - Варна по дело № 28/2022 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК. Образувано е по постъпила въззивна жалба от „Изток инвест 96“ ООД против решение № 161/11.06.2021 г. по т.д.№ 3/2021 г. по описа на Окръжен съд-Варна, с което е уважен предявеният от „Гринопа“ ООД иск с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД за осъждане да предаде държането върху недвижими имоти, предмет на договор за наем от 20.06.2012 година и сключени анекси към договора за наем. В жалбата се излага, че постановеното решение е неправилно. Оспорва се направеният извод за идентичност между помещенията, предмет на договора за наем и тези, посочени в уточняващата молба. В договора за наем предмет са помещения с обща площ от 3500 кв.м., а по уточняваща молба са 5375 кв.м. налице е разлика от 1875 кв.м. Отделно се оспорва и наличието на валидно прекратяване на договора за наем на посоченото от ищеца основание –неплащане на две поредни наемни вноски за м.април и м.май, 2018 година. Претендира се неговата отмяна и постановяване на решение по съществото на спора, с което исковата претенция да бъде отхвърлена, като се присъдят и направените по делото съдебно-деловодни разноски. Против жалбата е подаден писмен отговор от „Гринопа“ ООД, с който се моли обжалваното решение да бъде потвърдено, като се заплатят и направените съдебно-деловодни разноски. Постъпила е и частна жалба от „Изток инвест 96“ ООД срещу определение 953/30.07.2021 година, постановено по същото дело, с което съдът е осъдил ответника да заплати сума в размер на 2850 лева държавна такса, представляваща остатък от дължимата държавна такса., като е посочил, че таксата не може да бъде събрана по реда на чл.77 ГПК директно от ответника, тъй като до внасянето и тя не се явява направени по делото разноски. Моли съдът да отмени обжалваното определение. Ответникът по частната жалба „Гринопа“ ООД моли съдът да приеме жалбата за процесуално недопустима, а в отношение на евентуалност моли съдът да я остави без уважение. Постъпила е и частна жалба от „Изток инвест 96“ ООД срещу определение 1268/30.09.2021 година, постановено по същото дело, с което съдът е оставил без уважение искането за изменение на решението, в частта за разноските, като е осъдил ответника да заплати сума в размер на 2850 лева държавна такса, представляваща остатък от дължимата държавна такса. Жалбоподателят твърди, че определението е неправилно, тъй като таксата не може да бъде събрана по реда на чл.77 ГПК директно от ответника, тъй като до внасянето и тя не се явява направени по делото разноски. Моли съдът да отмени обжалваното определение. Ответникът по частната жалба „Гринопа“ ООД моли съдът да остави жалбата без уважение. Съдът по предмета на спора съобрази следното: В исковата молба се твърди, че по силата на Договор за наем от 20.06.2012г. на ответника, в качеството му на наемател са предоставени за временно и възмездно ползуване части от собствен на наемодателя “Завод за автоматика и телемеханика“ ЕАД недвижим имот с обща площ от 900кв.м., находящ се в гр.София, район “Сердика“, ул.“202“ No7 /понастоящем бул.“История славянобългарска“/. Ищецът твърди, че по силата на договор за вливане от 28.12.2012г. “Завод за автоматика и телемеханика“ ЕАД се влива в “Интерком Груп“ ООД, като приемащото дружество придобива имуществото на вливащото се такова и става страна - наемодател по договора за наем на основание чл.237 ал.2 от ЗЗД. Твърди се, че между новия собственик на имота и ответника, са сключени поредица от анекси към договора за наем, съответно от 29.03.2013г., 17.01.2014г., 31.10.2014г., 30.01.2015г., 25.06.2015г., 29.01.2016г. и 09.01.2018г., с които са предоговорени размера на ползваните площи от имота и наемната цена. “Интерком Груп“ ООД е учредило еднолично дружество с ограничена отговорност с наименование “Гринопа“, като капитала на последното дружество е образуван от непарична вноска, представляваща собствеността върху поземлен имот с идентификатор 68134.511.46, с площ 11397кв.м., находящ се в гр.София, р-н “Сердика“, ул.“202“ No7, ведно с изградените в имота осем сгради. След извършения апорт, съгласно чл.237, ал.2 от ЗЗД, ищецът е станал наемодател по процесния договор за наем. Твърди се, че съгласно чл.4 от договора за наем, наемателят дължи заплащане на наемната цена по банков път до пето число на месеца, за който се дължи, срещу издадена фактура от наемодателя. Сочи се, че за месеците април и май на 2018г. наемодателят е издал фактури за дължимия наем в размерите предвидени в последният анекс от 09.01.2018г., а имено в размер на 6000лв. месечно без ДДС, които са връчени на наемателя с Нотариална покана No24, т.2, с рег.No208/14.05.2018г. Твърди се, че наред с това е връчена и фактура за консумативни разноски за м.април 2018г., които са дължими по силата на чл.8 от договора. Поддържа се, че дължимите суми по договора, не са платени от наемателя, което неизпълнение е дало основание на наемодателя да прекрати действието на договора при условията на чл.16 от него. Твърди се, че с Нотариална покана No61, т.2, рег.No3800/06.06.2018г., връчена на 08.06.2018г., наемателят е уведомен от наемодателя за едностранното прекратяване от последния на действието на договора, поради неизпълнението му от страна на първия. Твърди се още, че със същата покана наемателят е приканен да освободи и предаде ползвания имот в срока, уговорен в чл.16, т.2 от договора, а именно в пет работни дни от прекратяване на договора, който срок е изтекъл на 18.06.2018г. Поддържа се, че наемателят отказал да напусне имота и го държи на отпаднало основание. С уточняваща молба /л.113/ ползваните от наемателя помещения са индивидуализирани с площ и идентификатор. С постъпилият отговор на исковата молба, ответника оспорва предявеният иск като твърди, че липсва материалноправна легитимация на ищеца, тъй като не е налице валидна облигационна връзка. Оспорва твърдението, че ползва помещения с обща площ от 5375 кв.м., като твърди, че владее други части от имота на друго договорно и извън договорно основание. Твърди, че е заплатил дължимия наем на „Интерком груп“ ООД. Оспорва надлежното връчване на нотариалните покани. и на твърдяното от него неизпълнение, както и защото в полза на ищеца не е възникнало и той не е упражнил надлежно потестативно право на разваляне на договора. Твърди се още, че договора за наем от 28.12.2012г. е недействителен /нищожен/, поради липса на предмет, доколкото в същия не е направена надлежна индивидуализация на недвижимият имот, който се отдава под наем, която индивидуализация е съществен елемент от договора за наем. Съдът, след съвкупна преценка на представените доказателства намира за установено следното от фактическа и правна страна: Установява се от приетият по делото заверен препис от договор за наем от 20.06.2012г., че “Завод за автоматика и телемеханика“ ЕАД, с ЕИК130195112, в качеството на наемодател е предоставил на ответника, в качеството на наемател, временното и възмездно ползване на недвижим имот с площ от 900 кв.м., представляващ част от склад, маркиран в червено по приложена скица, неразделна част от договора /каквато по делото не е приложена/, както и намиращите се в склада кранови съоръжения, находящ се в гр.София, ул.“202“ No7. Според чл.5, ал. 1 от договора наемният имот, следва да се предаде с приемо-предавателен протокол, какъвто не e представен по делото. Видно от представеният договор за вливане /л.16/ е, че е настъпило правоприемство, чрез вливане на наемодателят в “Интерком Груп“ ООД, като между новия собственик и наемателя, са сключени поредица от анекси, които имат за предмет уточнение и осъвременяване на страните, цената и предмета на договора. По конкретно наемният имот е индивидуализиран като 1400/1500 кв.м. складови помещения, находящи се на първи етаж, бул.“История славянобългарска“ /бивша ул.”202”/ No7 в гр.София. В последствие с Анекс от 30.01.2015г. наемният имот е описан като 1500 кв.м. складови помещения, находящи се на първи етаж, и складово помещение от 300 кв.м. на трети етаж, находящи се на бул.“История славянобългарска“ /бивша ул. 202/ No 7 в гр.София, а според Анекс от 25.06.2015 имота представлява 1950кв.м. складови помещения, находящи се на първи етаж, и складово помещение от 750кв.м. на трети етаж, находящи се бул.“История славянобългарска“ /бивша ул.”202”/ No 7 в гр.София. В Анекс 5 от 29.01.2016г. наемният имот е индивидуализиран като 3000 кв.м. складови помещения, находящи се на бул.“История славянобългарска“ /бивша ул. 202/ No7 в гр.София. В последният сключен Анекс от 09.01.2018г. имота е индивидуализиран като 3500 кв.м. складови помещения, находящи се на бул.“История славянобългарска“ /бивша ул.”202”/ No7 в гр.София. Установява се от приетият по делото препис от Удостоверение, издадено от АВ /л.23/, че ищеца е собственик, по силата на апортна вноска на поземлен имот с идентификатор 68134.511.46, с площ 11397 кв.м., находящ се в гр.София, ул.“202“ No7, ведно с изградените в поземления имот осем сгради, както следва: с идентификатор 68134.511.46.1, административна делова на 7 етажа, със ЗП 340 кв.м.; с идентификатор 68134.511.46.2, промишлена сграда на 3 етажа, със ЗП 723; с идентификатор 68134.511.46.3 промишлена сграда на 3 етажа, със ЗП 1284 кв.м.; с идентификатор 68134.511.46.4 промишлена сграда на 2 етажа, със ЗП 1263 кв.м.; с идентификатор 68134.511.46.5 промишлена сграда на 1 етаж, със ЗП 1295 кв.м.; с идентификатор 68134.511.46.6 на промишлена сграда 1 етаж, със ЗП 167 кв.м.; с идентификатор 68134.511.46.7 постройка доп.застрояване на 1 етаж, със ЗП 13 кв.м. и с идентификатор 68134.511.46.8, промишлена сграда на 1 етаж, със ЗП 13 кв.м. По делото са представени заверени преписи от Нотариални покани от 14.05.2018г. и 06.06.2018 година на Варненски нотариус с рег.No195 в РНК, оформени като връчени, съответно на 15.05.2018 година и 08.06.2018 година, чрез връчването на Женя Кутова – служител и Златка Иванова – служител, с която представляващият ищцовото дружество уведомява ответника за настъпилото правоприемство по отношение на процесния наемен имот, както и отправя искане от наемателя да заплати наемната цена за месеците април и май 2018г. на новия собственик. Във втората покана се съдържа уведомление, че следва да се предаде имота и, че договора се прекратява едностранно. Гореустановената фактическа обстановка обуславя следните правни изводи: Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД. В тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване следните кумулативно дадени предпоставки, а именно наличието на валидно облигационно правоотношение между страните; отпадането на облигационната връзка, държането на имота от ответника. По делото е безспорно установено, видно от представеният договор за наем, че между праводателя на ищеца и ответника е съществувало валидно облигационно правоотношение по договор за наем за складови помещения с обща площ от 3500 кв.м. Апортирането на недвижимия имот в капитала на търговското дружество ищец, по силата на разпоредбата на чл.237, ал.2 ЗЗД поражда действието на договора между страните като договор за наем без определен срок. Като договор за наем без определен срок наемодателят може да прекрати договора с едномесечно предизвестие, което същият е сторил с нотариална покана. Извършеното удостоверяване от нотариуса съставлява официален свидетелствуващ документ, обвързващ съда досежно фактите, за които свидетелствува, поради което тежестта за опровергаване на тези факти лежи върху страната, която го оспорва. В настоящия случай не е проведено успешно оспорването от страна на ответника, че нотариалната покана не е връчена поради което съдът приема за доказан факта на прекратяване на облигационната връзка. Съдът намира, че елемент от фактическия състав на иска по чл.233, ал.1 ЗЗД е прекратяването на облигационната връзка, факт, който може да се е осъществил не само на твърдяното от ищеца разваляне на договора поради неплащане. Дори и да се приеме, че поканите не са надлежно връчени, то при безсрочния наемен договор предаването на вещта се дължи след отправяне на предизвестие по чл.238 ЗЗД, каквото в настоящия случай може да се приеме, че е и връчването на препис от исковата молба /в този смисъл решение по в.т.д.3/2018 година на Варненски апелативен съд/. Държането на имота от ответника е факт, който не се оспорва, като спорно е между страните, с оглед наведеното изрично оплакване във въззивната жалба за неправилно установяване на фактите по делото, както и с оглед направеното изрично оспорване в отговора на исковата молба кои от имотите, описани в уточняващата молба на л.113 по делото са били предадени на ответника по силата на процесния договор за наем. Ответникът в отговора на исковата молба изрично е посочил, че владее помещенията на договорно и на извъндоговорно основание. Искът по чл.233, ал.1 ЗЗД е предоставен на страната по облигационна връзка, с цел връщане на даденото по договора. Искът е осъдителен, поради което въз основа на диспозитива на съдебното решение ищецът ще се снабди с изпълнителен лист относно помещенията, които ответникът следва да опразни. С оглед изпълнителната сила на постановеното съдебно решение съдебният изпълнител ще бъде длъжен да освободи и предаде на ищеца описаните в изпълнителния лист помещения, поради което същите следва да бъдат описани и индивидуализирани по начин, правещ възможен изпълнението на постановеното съдебно решение. Именно с цел изпълняемост на съдебното решение ищецът е бил задължен да уточни и индивидуализира помещенията, които твърди, че са предмет на прекратената облигационна връзка, тъй като в диспозитива на съдебното решение помещенията, предмет на договора за наем не могат да бъдат посочени като складови помещения с площ от 5375 кв.м., каквото е било описанието им в исковата молба. Тъй като искът по чл.233, ал.1 ЗЗД е предоставен на страната по прекратената облигационна връзка помещенията, обект на изпълнението следва да са идентични с тези, които са предадени по силата на облигационната връзка и да съвпадат изцяло с предмета на договора за наем. Описанието на помещенията, предмет на договора за наем е съществен реквизит на този договор и следва да бъдат установени от ищеца, при условията на пълно и главно доказване. За да бъде уважен иска по чл.233, ал.1 ЗЗД, ищецът следва да установи, както твърдението си, че имотите, които иска да му бъдат предадени от ответника се ползуват по силата на прекратения наемен договор, а не на друго основание, при което пътят за защита на правата следва да бъде чрез предоставените на собственика петиторни искове, така и твърденията си, че независимо, че помещенията, предмет на договора са с площ от 3500 кв.м. те са идентични с тези, които той е посочил в уточняващата си молба с площ от 5375 кв.м.. Описанието на помещенията, предмет на договор за наем, съобразно договора за наем като складови помещения с обща площ от 3500 кв.м. не изпълняват изискването за индивидуализация на помещенията, тъй като площта макар и индивидуализиращ признак следва да се съпътства и от граници. Договорът за наем препраща към скица, която не е приложена по делото, нито е представен и приемо-предавателен протокол, а описанието не посочва сграда, в която се намират помещенията. Ищецът е посочил и индивидуализирал помещенията, които иска да му бъдат предадени като същите са разположени в различни сгради и са с обща площ многократно надвишаваща площта, посочена в договора за наем. Заключението, което е назначено и изслушано в първата инстанция посочва, че помещенията, които са посочени в уточняващата молба съвпадат с тези, които се ползуват от ответника, но не дава отговор на въпроса дали са идентични с предадените на ответника по договора за наем. По допуснатата във въззивната инстанция задача вещото лице е отговорило, че не са му предоставени документи, от които да направи извод. Задължението за доказване на тези факти, чрез всички допустими доказателствени средства лежи изцяло върху ищцовата страна, тъй като защитата по чл.233, ал.1 ЗЗД се предоставя само за обектите, които са предадени по отпадналата облигационна връзка. Тъй като ищецът не установи кои от посочените помещения са предадени на ответника по силата на договора за наем, както и кои са били предмет на договора за наем то искът се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Поради несъвпадане на правните изводи на двете инстанции решението на първоинстанционния съд следва да бъде отменено, а вместо него постановено друго, с което искът бъде отхвърлен. С оглед изхода на спора ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 4160 лева, разноски за въззивното производство и сумата от 1520 лева за първоинстанционното производство. С оглед изхода на спора следва да бъдат отменени и определението, с което ответника е осъден да заплати сумата от 2850 лева, държавна такса, както и определение №1268/30.09.2021 година, постановено по т.д.№ 3/2021 г. по описа на Окръжен съд-Варна, с което е оставено без уважение искането му за изменение на определението, с което е осъден да заплати държавната такса. На осн. чл.77 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати в полза на държавата, по бюджета на съдебната власт сумата от 2850 лева дължима държавна такса, определена по наемната цена за една година. Воден от горното, съдът