Решение № 3283 от 4.6.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 527/2023 г.

Производството по делото е образувано по предявен от А. Е. П. с ЕГН ••••••••••, чрез пълномощника адв. М. А. от САК срещу О. О. М. иск с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД във вр. чл.27, пр. последно ЗЗД, за унищожаване на договор за покупко- продажба сключен с нотариален акт № 22, том III, per. № 6916, дело № 392/2022 г. на нотариус С.К. с per. № 526 от НК, с който ответникът е закупил от ищеца, недвижим имот, представляващ апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. „•••••••, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 58134.106.77.1.10 за сумата от 250 000 лева, като сключен от продавача в условията на крайна нужда и при явно неизгодни условия, ведно със законовите последици по чл. 34 от ЗЗД. Претендира разноски. В исковата молба се твърди, че на 03.08.2022г. между ищеца, като продавач и ответника, като купувач е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. ••••••• обективиран в нотариален акт № 22, том III, peг. № 6916, дело № 392/2022 г. на нотариус К. с per. № 526 от НК. Твърди се, че посочената в договора цена е в размер на 250 000 лева, а площта на апартамента е 125 кв.м., от което следва, че продажната цена е била в размер на 2 000 лева за квадратен метър. Наведен е довод, че прилежащи към апартамента са голямо таванско помещение и избено помещение, което допълнително увеличава цената на имота. Счита, че посочената в договора цена е явно неизгодна за продавача, доколкото средната пазарна цена на процесния имот към 03.08.2022 г. е около 7 000 лева за квадратен метър застроена площ. Ищецът твърди, че след смъртта на своите родители ищецът е разбрал, че те са сключили множество заеми от физически лица, както и че те са издавали записи на заповед, с които са се задължавали да платят без разноски и без протест големи суми пари. Оставеното му в наследство жилище се нуждаело от основен ремонт. Изплащането на поетите от родителите на ищеца задължения и липсата на достатъчно доходи наложили вземането на парични заеми от ищеца от свои близки и познати. Средствата са били необходими за нормалното му съществуване - за заплащане на битови сметки, за храна и облекло. Към месец юни-юли 2022 г. общата задлъжнялост на ищеца вече била близо 55 000 лева, което го мотивирало спешно да опита да продаде процесното жилище, тъй като постоянно бил притесняван от кредитори - вкъщи, на работното място, на улицата. След молба на ищеца депозирана на 23.08.2023г. и извършена служебна справка, съдът констатира, че по искова молба на А. Е. П. ЕГН ••••••••••, чрез пълномощника адв. М. А. срещу О. О. М. е образувано гр. д. № 2878/2023г. на Софийски градски съд, ГО, І-15 състав, чиито предмет е предявен кондикционен иск по чл.57, ал.2 от ЗЗД, който се основава на идентични твърдения и обстоятелства, както и на довода, че ответникът О. М. се е разпоредил с процесния недвижим имот на 09.02.2023г. в полза на трето лице на цена от 393 000 евро. С исковата молба, по която е образувано гр. д. № 2878/2023г. на СГС, ГО, І- 15 с-в ищецът А. П. претендира за осъждане на ответника О. М. да му заплати сума в размер 518 641.19лв., представляваща цената на подлежащия на връщане имот, предмет на иска за унищожаване на договор за покупко- продажба обективирана в нотариален акт № 22, том III, per. № 6916, дело № 392/2022 г., като сключен поради крайна нужда. След преценка на съдията докладчик, че двата иска - конститутивния за унищожаване на договор по чл.33, ал.1 ЗЗД и кондикционния по чл.57, ал.2 ЗЗД, се намират в отношение на обуславящ към обусловен иск, с определение постановено в з.с.з. на 28.09.2023г. на основание чл. 213 от ГПК гр.д.№ 2878/2023 г. на СГС, ГО, І-15 състав е присъединено към гр. д. №527/ 2023г. на СГС, ГО, І-7-ми състав, за общо разглеждане в едно производство, което да се движи като гр.д.№ 527/2023г. на СГС, ГО, І-7-ми състав. В срока и по реда на чл. 131 ГПК ответникът О. О. М., чрез пълномощинка адв.В. Д., САК е депозирал писмен отговор, в който е изложено становище за неоснователност на иск за унищожаване на договор с правно основание чл.33, ал.1 от ЗЗД. Изложено е, че апартаментът предмет на процесния договор за покупко-продажба е бил в окаяно състояние, с разрушени подови настилки и тавани, полуразрушени мивки и плочки в двете санитарни помещения, с нужда от основен ремонт, които факти излага и ищеца в исковата си молба. Ответникът добавя, че апартаментът се намира на последния пети етаж в сградата, която е без асансьор, както и че от покрива е имало течове проникващи в апартамента. Сочи се, че именно това състояние на жилището е рефлектирало и договорената между страните цена на по-ниска такава. В отговора е наведен довод, че крайно неизгодни условия, според съдебната практика е налице в случаите, при които липсва равностойност на насрещните престации и когато насрещната престация е практически нулева, което в случая не е налице. Ответникът се позовава на цитирана в отговора на ИМ практика. В отговора е изложен довод, че в случая липсва и втория кумулативно изискуем елемент на фактическия състав на нормата на чл.33, ал.1 ЗЗД, а именно крайна нужда на ищеца. Според ответника, не може да се приеме, че здраво лице от мъжки пол на възраст 24 години, без семейство, което да издържа, без физически и психически увреждания, без доказана алкохолна или наркотична зависимост, които да му пречат да работи, за да се препитава, какъвто е ищеца, може да изпадне в крайна нужда. Сочи се, че представени с исковата молба записи на заповед не могат да обосноват крайна нужда, защото са съставени за целите на процеса. Твърди се, че ищецът е работил в различни питейни заведения и заведения за хранене, но велевите му качества не са позволявали да се задържи трайно на работа. В отговора е оспорен и кондикционния по чл.57, ал.2 ЗЗД, като е наведен довод, че същият е преждевременно предявен. Сочи се, че към момента отевтникът не дължи на ищеца никаква вещ или компенсация. В съдебно заседание ищецът чрез пълномощника си адв.А. поддържа предявените искове. Представя списък на разноски и писмена защита В съдебно заседание, ответникът чрез пълномощника адв.Д. оспорва исковете, претендира отхвърлянето им. Софийски градски съд, ГО, І -7 състав преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал.2 и ал.3 от ГПК, във вр. с чл.12 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното: По делото не е спорно, като се установява от документите приложени към ИМ, че след смъртта на майка му И.М.Д. на 23.06.2018г. ищецът А. Е. П., като неин син и единствен наследник придобил чрез наследствено правоприемство апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. „•••••••, с площ от 125 кв.м., заедно с избено помещение №10 и таванско помещение №2. /Удостоверение за наследници №256/24.06.2018г. на л.13, Нотариален аст за продажла на недвижим имот №62, н.д.17441/1993г. на нотариус при СРС на л.5-6, Нотариален акт за продажба на недвижим имот №91, нот.д.№ 3072 / 1963г. на първи нотариус при СРС, Акт за нотариално завещание - л.11 от делото/ Не е спорно по делото, като се установява от приетия нотариален акт за продажба на недвижим имот № 22, том III, per. № 6916, дело № 392/2022 г. на нотариус С.К. с per. № 526 от НК, че на 03.08.2022г. между страните е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът продава на ответника собствения си имот придобит по наследство, а именно: апартамент 10, находящ се в гр. София, ул. „•••••••, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 58134.106.77.1.10 по КККР на гр.София, с площ от 125 кв.м., заедно заедно с избено помещение №10 и таванско помещение № 2, за продажната цена в размер на 250 000лв., платима както следва: сумата 150 000лв. по банкова сметка на продавача в „ОББ“ АД, а остатък в размер на 100 000лв. в срок до 09.08.2022г. също по банкова сметка на продавача в „ОББ“ АД./л.14-л.16 от делото/ От приетия неоспорен двустранно подписан приемо – предавателен протокол от 29.09.2022г. се установява, че владението върху процесното жилище е предадено от ищеца на ответника на сочената дата, като и двете страни констатират, че апартамент №10, находящ се в гр. София, ул. „••••••• се нуждае от основен ремонт./л.80 от делото/ В приетото по делото заключение на съдебно техническа оценителна експертиза /оспорено от ищеца/ е обоснован извод, че пазарната стойност на процесния недвижим имот апартамент № 10, находящ се в гр. София, ул. „••••••• към към 2022 година, определена по метода на пазарните аналози възлиза на 379 610 лв. Вещото лице инж. Т. Д. пояснява, че при определяне на посочената стойност експертизата е взела предвид обстоятелства, че като местонахождение обектът се намира в сграда на ул.“•••••••, в централната градска част. Сочи, че територията е с напълно изградена инфраструктура, с много добра транспортна достьпност, в близост до обекти на общественото обслужване, магазини, училище, обществени сгради, паркове. Сградата, в която се намира обекта, по външен оглед, е монолитна, строена около 1940-1950 г., в който период са строени и други сгради в района, основно тези в централната градска част. Сградата е видимо в поддържан вид, 5 етажа. Пояснява, че при оценката е съобразила данните за състоянието на процесното жилище съдържащи се в показанията на разпитаните по делото свидетелите, които установяват: обектът е на последен етаж от към ул.“Шипка“, сградата е без асансьор, вратата на жилището е изкъртена, без брава, а общото му състояние е окаяно -всички настилки изкъртени и полуизровени, висящи жици по стените, мухъл в ъглите, вероятно поради проблем с покрива, баните не функционират, гнусно да се влиза, ВиК инсталация за подмяна, тоалетна не работи. В обясненията си в о.с.з. на 30.04.2024г. вещото лице инж.Д. пояснява, че предвид данните за лошото състояние на имота е прилжила коефициент 0, 40, с който е намалила цените на офертите на използваните пазарни аналози. При преценка по реда на чл.202 от ГПК, съдът възприема заключение на съдебно техническа оценителна експертиза, като обективно и компетентно дадено, кореспондиращо на свидетелските показания, изготвено от вещо лице със значителен опит в областта на оценката на недвижими имоти. Във връзка с доводите и възраженията за състоянието на имота и обстоятелствата относно твърдяната крайна нужда при ищеца са изслушани свидетелски показания на петима свидетели. В показанията на свидетеля Д.М. / 30г., без родство /, се съдържат данни, че се запознали с ищеца П. от 2020г. в кафе-бар „Editóri“ на ул. „Шипка“. А., споделил на свидетеля М., че има затруднения, като многократно го е молил за финансова помощ. Свидетелят М. сочи, че неколкократно е давал на ищеца парични заеми, които общо възлизали към 9 000, 00 лв., но не за това не оформяли документ. Спомня си, че А. имал работа, която била временна, споделял, че е длъжник и е притискан. Свид. М. сочи, че ищецът му гарантирал, че ще върне заема, като в крайна сметка е готов дори да си продаде жилището. Когато А. продал жилището си – апартамент на последен етаж на ул.“Шипка“ му върнал паричния заем с малко отгоре. Свидетеля М., знае, че задълженията на А. били само негови, не са били наследени от родителите му. А. споделял, че в процеса на времето, след като са починали неговите родители е изпаднал в криза, редовно сменял работата, оставал и без работа. Свидетелят М.Д., сочи в показанията си, че познавам ищеца А. от 2021г., когато били на кафе със свидел Д.М.. Свид. Д., сочи, че в периода 2021г. – 2022г. ищецът А. неколкократно му търсел на заем парични суми от по 500, 00 лв. – 1 000, 00 лв. Сумата, която му дадох беше общо около 9 000, 00 лв. - 10 000, 00 лв. Свид. Д. посочва, че ищецът търсел пари на различни основания, като казвал, че му трябват – за сметки, за кафе, за приятелката му, за празника „Св. Валентин“. Свидетелят твърди, че давал на ищеца пари на приятелски начала, но в един момент сумата просто нараснала и станала доста голяма. Сумата, която предоставил на ищеца била около 9 000, 00 лв. - 10 000, 00 лв. Свид. Д. излага, че ищецът му върна парите някъде около 15-ти септември 2022 г. В последствие свидетелят разбрал, че ищецът е продал апартамента си. Свидетелят сочи още, че след 2022 г. А. продължил да му иска пари, като някъде към м.октомври, м. ноември пак останал без пари. С договор за продажба на наследство ищецът А. продал на свидетеля Д. земята от 850 кв.м. в Арапя, която била на майка му, като и ½ част от имот в Нови Искър – около 3 дка. останал в наследство от баща му. Свидетелят Д.С. /34г., без родство /, сочи в показанията си, че се познава с ответника О., който си купил апартамент през лятото на 2022 г. Апартаментът се намирал на последния етаж на една сграда на ул. „Шипка“ в сграда без асансьор. Свидетелят С. ходил до апартамента заедно с ответника. Свид. С. сочи, че самата врата на апартамента била наполовина изкъртена, без брава. Вътре в жилището всичко било в окаяно състояние. Всичките настилки били изкъртени и полу изровени. Имало висящи жици. Стените били в лошо състояние. Тъй, като е последен етаж, на няколко места в ъглите на самия апартамент имало мухъл – цели парчета. Свидетелят С. си спомня, че ответникът О. го питал, дали може ли това да се оправи и колко би струвало. Свидетелят С. счел, че най-вероятно с покрива има някакъв проблем. Отделно вътре в жилището баните не функционирали. Спомня си, че миризмата в баните била отвратителна, било гнусно да се влиза. Имало вещи - изцяло стари мебели, а единият балкон - малкият, който гледа към ул. „Шипка“ бил пълен с боклуци, които се разлагали. Апартаментът бил почти изцяло северен с много малко юг от едната страна. Имало две спални, дълъг и мрачен хол, почти нямало светлина. На свид. С. самият апартамент не му харесал – нито като изложение, нито като състояние - целият бил разруха, с изключение на локацията, която била добра. След като взел апартамента ответникът О. помолил С. да му помогне с фирма и хамали, които да започнали да изхвърлят оттам разлагащите се мебели и вещи, както и да къртят бани, настилки. Като сметнали всички тонове боклуци, ставало въпрос за хиляди левове само за изчистването на апартамента без никакви ремонти. В последствие били свалени всички настилки, изпочупени бяха плочките, като на мазилка беше апартамента. Всичко това коствало значителни средства. Свидетелят С., сочи, че на няколко пъти давал пари на ответника от по 5 000, 00 лв., само за изхвърлянето на отпадъците. В последствие след като събрал оферти за ремонта, О. разбрал, че сумата е много голяма за неговите възможности. Тогава продал имота. Свидетелят С.Ф. /26г., без родство/ сочи, че са приятели с ответника О. от години. Свид. Ф. посочва, че О. закупил апартамент през м.08.2022 г., на ул. „Шипка“, с цел да живее там с приятелка си. Свид. Ф. ходил заедно с ответника в апартамента след покупката да го види. Жилището било в окаяно състояние – с течове, с мухъл. Апартаментът бил доста усоен и тъмен, с основно северно изложение. Свид. Ф. помагал за изнасянето на мебели от там. Сваляли ги по етажите, тъй като там няма асансьор до 5 ет., което било доста сложно. Изнасяли с чували отпадъците. Били наети хора от ромски произход, които им помагат да се извозят боклуците и закарат до сметището. Това отнело дни. Свид. Ф. сочи още, че всичко в апартамента било изкъртено и изнесено. О. правил нови ел.инсталации и ВиК. Всичко било за смяна – щтрангове, водопровод, електроинсталация. О. продал апартамента през м.февруари 2023 г. заради твърде високата цена на предстоящия ремонт. В съдебно заседание на 30.04.2024 г. свидетелката М. В. сочи, че закупила заедно със съпруга си процесния апартамент на ул.“••••••• от ответника М.. Свид.В. сочи, че имотът бил в много лошо състояние, в една стая нямало подова настилка, нямало радиатори, външната врата била в лошо състояние, прозорците били в лошо състояние. Наложило се да подменят тръбите за водоснабдяване, да сменят електрическата инсталация. Доста средства похарачили за ремонт. Когато се нанесли в жилището се оказало, че има останали неплатени битови сметки в значителен размер за консумация от предния собственик, които се наложило сем.В. да плати, за да може да им открият партида. При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира следното: По допустимостта: Предявените иск с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД за унищожаване на договор, като сключен от продавача в условията на крайна нужда и при явно неизгодни условия, както и кондикционен иск по чл.57, ал.2 от ЗЗД са допустими, предвид наведените в исковата молба твърдения, а правото на иск е редовно упражнено. По същество: Относно конститутивния иск с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД Предявеният иск е с правно основание чл. 27, предл. последно във връзка с чл. 33, ал.1 от ЗЗД за унищожаване на договор за покупко-продажба, сключен в условията на крайна нужда, обективиран в нотариален акт № 22, том III, per. № 6916, дело № 392/2022 г. на нотариус С.К. с рег. №526 на НК. В съответствие с установената практика съдът приема, че за да е осъществен фактическият състав на чл. 33, ал.1 ЗЗД, е необходимо кумулативното наличие на три условия: 1) при сключването на договора ищецът да се е намирал в състояние на крайна нужда поради липсата или недостиг на необходими средства за задоволяване на лични или семейни потребности и за изпълнение на изискуеми задължения; 2) сделката да е сключена при явно неизгодни за страната, намираща се в крайна нужда, условия; 3) да е налице причинна връзка между условията, мотивирали ищеца да сключи сделката и самата сделка. В съдебната практика е прието, че състояние на крайна нужда е налице, при липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности, като напр. недостиг на парични средства за издръжка - лична и на семейството, за лечение на лицето или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние е въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я е мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при нормални обстоятелства /достатъчно средства за издръжка и за погасяване на задълженията/, т. е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би сключила сделката. От гореизложеното е видно, че първата предпоставка - състоянието на крайна нужда също е необходимо да отговаря на две изисквания - от една страна да представлява недостиг или липса на средства за посрещане на лични и семейни потребности или за изпълнение на задължения към трети лица и от друга страна - този недостиг или липса на средства да упражнява сериозен натиск върху волята на лицето да реши да сключи определена сделка, без който натиск то не би я сключило или не би я извършило при конкретните условия и клаузи. Втората предпоставка е наличието на явно неизгодни условия от опорочената сделка за лицето, намиращо се в крайна нужда, които се преценяват конкретно за всеки случай към момента на сключване на сделката и съставляват съотношение между престациите на страните, неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна, като при договор за продажба, в най-често срещания случай, са осъществени когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача, при много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Следователно от легалното определение на основанието за унищожаемост на договор поради крайна нужда в чл. 33, ал. 1 ЗЗД могат да бъдат изведени две кумулативно изискуеми материалноправни предпоставки като елементи от фактическия му състав: извършване на волеизявлението под влияние на крайна нужда за един от съконтрахентите и явно неизгодни условия за същия, които са необходими и достатъчни, за да е налице основанието за унищожаване по чл. 33 ЗЗД. В този смисъл Решение № 497 от 01.06.2009 г. по гр. дело № 1213/2008 г. на ВКС, III г. о., Решение № 1094 от 01.10.2008 г. по гр. дело № 4630/2007 г. на ВКС, V г. о., Решение № 87 от 10.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3941/2016 г., III г. о., ГК. В хода на съдебното дирене по делото не се установи към месец август 2024 г. ищецът П. да се е намирал в крайно утежненото материално и здравословно състояние. Състоянието на крайна нужда, изразяваща се в установена неотложната нужда от средства за задоволяване на основни потребности е една от предпоставките за основателност. За да е налице хипотезата на чл. 33 от ЗЗД - следва кумулативно да се установи наличието и на още две предпоставки - явно неизгодни условия на сделката, които ще са налице, ако е установено явно несъответствие между стойностите на насрещните престации към момента на сключване на сделката с оглед на конкретните пазарни условия и причинна връзка, т.е., че лицето е взело решението за сключване на сделката при явно неизгодните условия именно защото е в това състояние, като при други условия то не би сключило такава сделка./ в този см. Определение № 1291 от 23.10.2009 г. по гр.д. № 1209/2009 г.., Г. К., ІІІ г.о./ В случая ищецът е рабоспособен млад мъж, без ангажимент за издръжка на трети лица и без физически увреждания, които да препястват да полага възмезден труд. Наличието на данни по делото, че към момента на сключване на договора- ищецът е бил в затруднено финансово състояние, тъй е вземал заеми за текущи нужди – за погасяване на сметки, за кафе, за приятелката му, за празника „Св. Валентин“, само по себе си - не е достатъчно, за да се приеме, че договорът е сключен при хипотезата на чл. 33 от ЗЗД. Не е доказана и втората предпоставка – договорът да е сключен при явно неизгодни условия. В случая не е налице явна, очевидна нееквивалентност на насрещните престации. Съвкупният анализ на събраните по делото доказателства сочи на извод, че процесното жилище към м. август 2022г. се е намирало в окаяно състояние, с разрушени подови настилки и тавани, полуразрушени мивки и плочки в двете санитарни помещения, с нужда от основен ремонт, което е обсловило договорна цена с около 1/3 под пазарната. С оглед на гореизложеното, съдът намира, че искът с правно основание чл. 33, ал. 1 от ЗЗД е неоснователен, тъй като ищецът, въпреки разпределената му с доклада доказателствена тежест не установи наличието на трите предпоставки на иска, при кумулативност. Относно кондикционен иск по чл.57, ал.2 от ЗЗД Предвид изхода от обуславящия иск, то неоснователен се явява и обусловения кондикционен иск. Искът е основан на разпоредбата на чл. 57, ал. 2 ЗЗД. Съгласно чл. 57, ал. 1 ЗЗД, ако се дължи връщане на определена вещ, получателят дължи плодовете от момента на поканването. Ако подлежащата на връщане вещ погине след поканата или ако получателят я е отчуждил или изразходвал, след като е узнал, че я държи без основание, той дължи действителната й стойност или получената цена за нея, когато последната е по-висока. Но ако вещта е погинала или ако получателят я е отчуждил или изразходвал преди поканата, той дължи само онова, от което се е възползвал, с изключение на плодовете - ал. 2 от същата разпоредба на ЗЗД. Основание на иска е както самото неоснователно имуществено разместване, така и последващото недобросъвестно отчуждаване. Хипотезата на чл. 57, ал. 2 ЗЗД е изведена самостоятелно в закона в уредбата на института на неоснователно обогатяване. Така в решение № 138 от 25.03.2011 г. по гр. д № 1127/2010 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС на РБ, постановено в производство по чл. 290 ГПК, е прието, че съставомерно обстоятелство в тази норма от материална страна е правната невъзможност вещта да бъде върната в патримониума на неоснователно обеднелия, същевременно последният не е могъл да претендира по друг исков ред. Анализа на установените по делото обстоятелства, в случая не сочат на неоснователното имуществено разместване в хипотезата на чл. 57, ал. 2 от ЗЗД. В случая се установи, че процесния договор за покупко- продажба е валиден, обвързва страните, като съобразно изложеното по-горе не са налице основания за унищожаването му на поддържаното от ищеца основание. Предвид изложеното за ответникът не е възникнало задължение за връщане на процесния имот. С оглед установеното от фактическа страна и отхвърлянето на иска за унищожаване на сключения между страните договор за покупко- продажба, то и предявеният иск с правно основание чл. 57, ал. 2 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. По разноските: С оглед изхода на делото и направеното искане, на основание чл.78, ал.3 ГПК на ответника следва да бъдат присъдени направените разноски от 9 900 лв., за платено адвокатско възнаграждение по договор за правна помощ от 12.04.2023г. /договор на л.78 от делото/ Воден от гореизложените съображения, Софийски градски съд, I -7 състав