РЕШЕНИЕ

№ 5557

гр. София, 03.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-1 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Екатерина Стоева при участието на секретаря Весела Хр. Станчева като разгледа докладваното от Екатерина Стоева Гражданско дело № 20241100103099 по описа за 2024 година Предмет на производството е предявен от П. П. Е. против П. Т. Х. и А. Д. Х. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителен договор от 20.10.2023г. за покупко-продажба на недвижим имот-Магазин № 2 /дрогерия/ на две нива с обща площ 111.73 кв.м., разположени на партерен етаж и сутерен в сграда в гр.София, район ••••••••, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.4360.64.1.105, заедно с 10.56% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, на което е построена.

Твърденията са за сключен на 20.10.2023г. предварителен договор за продажба на посочения имот с поето от ответниците, в качеството на продавачи, задължение да прехвърлят правото на собственост в срок до 29.12.2023г., а ищецът-купувач да заплати цена от 150 000лв., което изпълнил с плащане на вноски по 30 000лв. в периода 27.11.2023г.-18.12.2023г. При сключване на договора ответниците били представлявани от пълномощник О. Х. въз основа нотариално заверено пълномощно от 18.08.20203г. На 21.12.2023г. ищецът и пълномощникът се явили пред нотариус с подготвени документи за сключване на окончателен договор, но правото на собственост не било прехвърлено, тъй като след справка от нотариуса в системата „Единство“ на Нотариалната камара се установило, че пълномощното е оттеглено на 25.10.2023г. от единия от упълномощителите А. Х., за което той или пълномощникът не са знаели. Поддържа, че оттеглянето на пълномощното няма за последица отпадане задължението за прехвърляне на собствеността, защото това е станало след сключване на предварителния договор, а тогава пълномощникът е разполагал с представителна власт. Затова и с оглед неизпълнението на това задължение моли договорът да бъде обявен за окончателен.

Ответниците не оспорват упълномощаването на О. Х. от тяхно име да се разпореди със собствения им имот, но твърдят, че пълномощникът е бил уведомен и знаел за оттеглянето му на 25.10.2023г. Оспорват датата на сключване предварителния договор с твърдение това да е станало най-рано на 27.11.2023г. в деня на плащане от ищеца първата вноска от цената и към момент, когато пълномощното вече е било оттеглено. Навеждат възражение за недействителност на договора по чл.40 ЗЗД като сключен в тяхна вреда, изразяващо се в договаряне на цена значително по-ниска от пазарната, съставлавящо и самостоятелно основание за нищожност по чл.26, ал.1 ЗЗД за противоречие с добрите нрави, поради което не е произвел правно действие.

Конституираното по чл.219, ал.1 ГПК трето лице-помагач О. Х. отрича да е бил уведомяван от ответниците или да е знаел за оттеглянето на пълномощното. Твърди, че при сключването на предварителния договор действал добросъвестно и в рамките на предоставената му представителна власт, като отрича да е договарял във вреда на ответниците. Изразява становище за неоснователност на възражението за нищожност на договора по чл.26, ал.1 ЗЗД поради накърняване добрите нрави, тъй като уговорената продажна цена надвишава данъчната оценка на имота и в този смисъл не е налице нееквивалентност на насрещните престации.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

С НА № 31, том I, рег.№ 436, дело № 28/2009г. ответниците се легитимират като собственици на недвижим имот-магазин № 2-дрогерия, на две нива, разположен на партерния етаж-кота +0.00 и в сутерена-кота -2.50 в жилищна сграда изградена на груб строеж със застроена площ 70.93 кв.м. и застроена площ на магазина на сутерена 40.80кв.м., разгъната застроена площ от 111.73 кв.м., състоящ се на партерния етаж от помещение с щанд за санитарни материали и щанд за козметика, помещение с щанд за дрогерия и склад, стълби към сутерена, и състоящ се на сутерена от склад за козметика, битово помещение за почивка на персонала и тоалетна, при граници на партерния етаж: улица 702-ра, стълбищна клетка и асансьорна шахта, ниво на магазин № 1 на партерния етаж, магазин № 3 и двор; при граници на сутерена: улица 702-ра, подземен паркинг, ниво на магазин № 1 на сутерена, мазе № 8, мазе № 9 и мазе № 10, заедно с припадащите се 10.56% ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена УПИ VI-304 от кв.8 по плана на гр.София, местност „Люлин-център“ с площ 345 кв.м., при граници на имота: улица, УПИ V-302, 303, УПИ VII-305, 306 и УПИ XVI-305, 306 с административен адрес гр.София, ж.к. ••••••••, етаж -1. Собствеността е придобита чрез договор за покупко-продажба от А. Д. Х. по време на брака му с П. Т. Х., поради което е в режим на съпружеска имуществена общност.

Видно от представената схема № 15-887920/08.08.2022г. на СГКК-гр.София имотът представлява самостоятелен обект с идентификатор 68124.4360.64.1.105 в многофамилна жилищна сграда с идентификатор 68124.4360.64.1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4360.64, с предназначение на самостоятелния обект-за търговска дейност, брой нива 2, с площ 111.73 кв.м., при съседи в сградата: на ниво 1 на същия етаж-самостоятелни обекти-68134.4360.64.102 и 68134.4360.64.1.104; под обекта-няма и над обекта-68134.4360.64.1.105 и на второ ниво: на същия етаж- 68134.4360.64.1.102 и 68134.4360.64.1.103; под обекта-68134.4360.64.1.102, 68134.4360.64.1.104; 68134.4360.64.1.105 и над обекта-няма.

Не е спорно упълномощаване от ответниците на 18.08.2023г. на О. Д. Х. да продаде от тяхно име при цена и условия, каквито договори и на лица, които намери за добре посочения имот и още един-гараж също в гр.София на друго място, във връзка с което и правото да подписва предварителни и окончателни договори за продажби, да получи продажната цена по открита на тяхно или негово име банкова сметка, да ги представлява пред различни институции, физически и юридически лица; да договаря сам със себе си при условията на чл.38 ЗЗД лично, като купувач или като пълномощник, както и да преупълномощава трети лица с всички или част от предоставените права. Пълномощното е съставено в писмена форма с нотариално удостоверяване подписите на упълномощителите и съдържанието.

Ищецът П. Е. сключил с О. Х., в качеството му на пълномощник въз основа посоченото пълномощно, предварителен договор, носещ дата 20.10.2023г., за продажба на недвижимия имот-магазин № 2 с уговорена цена от 150 000лв. Съгласно чл.4 от него цената е платима по посочена банкова сметка на пълномощника по следния начин: 30 000лв. като капаро/задатък след подписване на договора в срок до 30.11.2023г., а остатъкът в размер на 120 000лв. до датата на сключване окончателния договор-при подписване на нотариалния акт. Постигнато е съгласие собствеността да се прехвърли по нотариален ред най-късно в срок до 29.12.2023г. от избран от купувача нотариус при условията предвидени в чл.5, ал.5 и ал.6 от договора.

Видно от представените банкови извлечения /стр.34-42/ ищецът превел по банковата сметка на пълномощника на 27.11.2023г. сумата от 30 000лв. в съответствие с уговореното в ч.4 от предварителния договор и след това по 30 000лв. на 11.12.2023г. 14.12.2023г., 15.12.2023г., 18.12.2023г.

В изпълнение на чл.5, ал.5 от договора ищецът отправил покана до О. Х. за сключване на окончателен договор на 21.12.2023г. в 14 ч. в кантората на нотариус П. И., с район на действие СРС, получена на 18.12.2023г.

Не е спорно, че на посочената дата ищецът и пълномощникът се явили пред нотариуса с представени необходимите документи, но окончателен договор не бил сключен, тъй като при извършената от нотариуса справка в системата „Единство“ на Нотариалната камара било установено, че пълномощното е оттеглено от упълномощителя А. Д. Х. на 25.10.2023г. Изявлението за оттеглянето е направено пред нотариус К.Б., с район на действие СРС, под № 617, 19117 на 25.10.2023г. /стр.46/.

По делото е разпитан св.М.Г., познат на ищеца и О. Х.. В показанията си сочи, че през лятото на 2023г. ищецът му споделил, че продал две свои ниви и търси да купи имот за инвестиция, а по-късно срещнал О. Х., който му казал, че продава магазин в кв.Люлин и гараж в кв.Красно село и ги свързал. Не знае чия собственост са, нито дали двамата се познават отпреди. След около два месеца през октомври ищецът се обадил на свидетеля по телефона и му казал, че подписал предварителен договор с О. Х., но след това на 22.12.2023г. при друг разговор му казал, че сделката не станала, защото някакво пълномощно било оттеглено.

По делото е изслушано заключение на вещо лице по СТЕ, според което пазарната стойност на процесния имот към 20.10.2023г. е в размер на 242 516.48лв., а към 27.11.2023г. на 249 711.07лв.

Въз основа тези фактически обстоятелства съдът обоснова от правна страна следното:

На основание чл.41, ал.1 ЗЗД оттеглянето на пълномощието води до неговото прекратяване, поради което извършените от представителя действия след това са без представителна власт и не обвързват представлявания, а според чл.41, ал.2 ЗЗД прекратяването на пълномощието не може да се противопостави на трети лица, които добросъвестно са договаряли с пълномощника, освен ако прекратяването е подлежало на вписване и то е било извършено.

В съдебната практика /Решение № 1939/10.12.2002г. по гр.д.№ 2564/2001г. на ВКС ІV г.о./ е прието, че за да произведе правно действие едностранното волеизявление за оттегляне на пълномощното трябва да е достигнало до упълномощеното лице. В противен случай последиците от правните действия, които е извършил, са възникнали направо за представлявания. Наред с това оттеглянето трябва да бъде разгласено така, че третите лица да са узнали или да са могли да узнаят за прекратяване на представителната власт, тъй като разпоредбата на чл.41, ал.2 ЗЗД закриля интересите на третите добросъвестни лица, които са договаряли с пълномощник, чиято представителна власт е била прекратена. Добросъвестността се предполага и в тежест на упълномощителя е доказване противното.

От безспорното, че ответниците са упълномощили на 18.08.2023г. О. Х. с права за разпореждане със собствения им недвижим имот и оттеглянето на пълномощното на 25.10.2023г. от единия от тях А. Х., решаващо за спора е не дали това е станало преди или след сключване на предварителния договор с оглед оспорване вписаната в него дата 20.10.2023г. при признанието да е съществувал към деня на първото плащане на 27.11.2023г., а дали при договарянето ищецът и пълномощникът са знаели за прекратената представителна власт. Съдът приема, че договорът е сключен на 20.10.2023г., като волеизявлението за оттегляне на пълномощното е направено на 25.10.2023г. с отразяване в информационната система „Единство“ на нотариусите към Нотариалната камара. При установеното ищецът и пълномощникът да са разбрали за това обстоятелство в деня на уговорената дата за прехвърляне на собствеността 21.12.2023г. след извършената от нотариуса справка в тази система, по делото не са ангажирани доказателства от ответниците да са уведомили пълномощника или да е знаел за оттеглянето на пълномощното, нито доказателства оборващи добросъвестността на ищеца, като страна по предварителния договор. В тази връзка според Определение № 1138/05.11.2014г. по гр.д.№ 3926/2014г. на ВКС, III г.о. и Определение № 633/18.09.2019г. по гр.д.№ 4630/2018г. на ВКС, III г.о., отразяването на изявление за оттегляне на пълномощно в електронния регистър "Единство" към Нотариалната камара по чл.9а, т.2 от Наредба № 32 за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори няма публичен характер, тъй като служи основно за вътрешно ползване от нотариусите и информацията в него е достъпна за ограничен от закона кръг от лица, поради което вписването в него не е вписване по смисъла на чл.41, ал.2 ЗЗД и не може да служи като аргумент за знание. Следователно оттегленото пълномощно е непротивопоставимо на ищеца и сключеният с пълномощника предварителен договор от 20.10.2023г. обвързва ответниците.

На следващо място, ответниците противопоставят възражение за недействителност на договора на основание чл.40 ЗЗД и нищожност поради противоречие с добрите нрави по чл.26, ал.1 ЗЗД с твърдение продажната цена да е значително по-ниска от пазарната за подобен тип имоти, а договарянето й е било направено в тяхна вреда.

Разпоредбата на чл.40 ЗЗД постановява, че договорът не произвежда за представлявания правно действие, ако представителят и лицето, с което той е договарял се споразумеят в негова вреда. Според т.3 от ТР № 5/12.12.2016г. по тълк.д.№ 5/2014г., ОСГТК на ВКС, в този случай договорът е недействителен и не поражда права и задължения за представлявания. Фактическият състав обхваща обективен елемент, изразяващ се в увреждане интересите на представлявания, което може да има различни проявни форми /примерно изброяване в т.3 от ТР/ и субективен елемент, изразяващ се в "споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора под формата на недобросъвестност произтичаща от знанието им, че обективно уврежда представлявания.

Възмездният характер на договора за покупко-продажба, в тази част обещанието за сключване на такъв по чл.19, ал.1 ЗЗД, предпоставя изпълнението на насрещни престации, чието съдържание и еквивалентност се определят по волята и съобразно интереса на страните. С оглед свободата на договаряне по чл.9 ЗЗД за действителността му законът не поставя изискване насрещните престации да са напълно еквивалентни, но неравенството в тях може да послужи като основание за нищожност по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, когато е толкова съществено, че противоречи на добрите нрави.

В многобройната и трайно установена съдебна практика на ВКС е обосновано, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. Продажбата на вещ на цена по-ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Посочено е, че законът не забранява, а допуска възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка /ЗМДТ и ЗННД/, поради което щом не се нарушават императивни разпоредби договарянето на цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална нищожност поради накърняване на добрите нрави /Решение № 156/10.02.2021г. по гр.д.№ 2451/2019г., ІІІ г.о. и цитираните в него решения на ВКС; Решение № 452/25.06.2010г. по гр. д. № 4277/2008г., I г.о.; Решение № 615/15.10.2010г. по гр.д.№ 1208/2009г., III г.о.; Решение № 119/22.03.2011г. по гр.д. № 485/2010г., I г.о., Решение № 24/09.02.2016г. по гр. д. № 2419/2015г., III г.о. и др./.

В случая данъчната оценка на имота към сключване на предварителния договор от 20.10.2023г. е била 115 252.70лв., уговорената с него продажна цена 150 000лв., а съгласно заключението на вещото лице по СТЕ пазарната стойност към 20.10.2023г. възлиза на 242 516.48лв., съответно към 27.11.2023г. на 249 711.97лв. Изявената в пълномощното от 18.08.2023г. воля на ответниците е била пълномощникът О. Х. да продаде от тяхно име имота на лице, цена и условия, каквито намери за добре, без да съдържа ограничения или параметри, които е трябвало да съобрази в упражняване на така дадената представителната власт. Твърденията за обратното, че не съдействал за защита интересите им и се отклонил от предварително дадените указания, включително опита да се извърши предлагане на цени несъответни на пазарните освен неясни, неконкретизирани в какво точно се изразяват, не са и доказани. Съпоставката сочи, че продажната цена е по-ниска от пазарната стойност, но разликата не може да се окачестви като явно несъразмерна до степен накърняване добрите нрави. На самостоятелно основание и при липса на други данни договарянето на този размер не може да се определи като увреждащ ответниците и последица от недобросъвестното поведение не само на пълномощника, но и на ищеца в хипотезата на чл.40 ЗЗД. Поради това съдът намира за неоснователни възраженията за недействителност на посочените правни основания.

Предварителният договор е сключен в предписаната от закона писмена форма- чл.19, ал.1 ЗЗД и съдържа съществените условия на продажбата. При извода, че е действителен и съобразно разпоредбата на чл.36, ал.2 ЗЗД обвързва ответниците, в качеството си на продавачи дължат изпълнение на задължението за прехвърляне правото на собственост, на което са титуляри.

Според уговореното в чл.4 плащането на цената е следвало да се осъществи по банкова сметка на пълномощника, за което в т.2 от пълномощното от 18.08.2023г. представляваните са дали своето съгласие. По делото са представени банкови извлечения за извършени от ищеца нареждания по банковата сметка на пълномощника О. Х. на суми по 30 000лв. на 27.11.2023г., 11.12.2023г. 14.12.2023г., 15.12.2023г., 18.12.2023г., всяко с посочено основание процесния предварителен договор. Въз основа на тях и при липса на доказателства по твърдението на ответниците, че освен първата сума от 30 000лв. на 27.11.2023г., с придадено значение на задатък, реално плащане на остатъка от 120 000лв. не е имало, съдът намира, че продажната цена е била платена в пълния уговорен размер преди подаване на исковата молба, поради което няма основание за приложение на чл.362, ал.1 ЗЗД.

При горното искът с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД е основателен с последица обявяване предварителният договор за окончателен.

В съответствие с чл.364 ГПК ищецът дължи заплащане на следващите се разноски за такса по прехвърлянето, която следва да се определи въз основа уговорената продажна цена от 150 000лв., която е по-висока от данъчната оценка на имота. С оглед материалния интерес и в съответствие с Раздел ІІ, т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД вр. чл.87, изр.2 ЗННД ищецът следва да заплати по сметка на Софийски градски съд нотариална такса от 830.50лв. На основание чл.47, ал.2, вр. чл.44, ал.1 ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба на Столичен общински съвет за определяне на размера на местните данъци следва да заплати местен данък за възмездно прехвърляне на недвижим имот от 4500лв.

При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца направените по делото разноски от 11 117.78лв. Възражението по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на платеното адвокатско възнаграждение от 9850лв. съдът намира за неоснователно предвид фактическата и правна сложност на делото и съответствие на размера с минималния по Наредба № 1/09.07.2004г. на ВАдв.С.

Водим от горното съдът