Решение № 13 от 28.1.2015 г. на Софийски окръжен съд по дело № 228/2011 г.

производство и продажба на имоти. Същевременно затрудненията в обслужването на задълженията имат траен характер, длъжникът разполага с имущество, но при наличие на незавършено строителство и спадът на цените на недвижимите имоти съществува опасност за интересите на кредиторите, което прави молбата основателна. Производството по несъстоятелност следва да се открие, поради доказана неплатежоспособност. Съдът намира за доказано съобразно изслушаните и приети експертизи, че изискуемо и ликвидно задължение на длъжника „А.Р.” ООД, по което не е извършено плащане е към "Е." ООД от 18.09.2012г., след която дата същият не е в състояние да обслужва задълженията си и която дата следва да се приеме за дата на спиране на плащанията. Към датата на подаването на молбата за откриване на производство по несъстоятелност от "У." АД длъжникът „А.Р.” ООД не е бил в състояние на неплатежоспособност, която е настъпила в един по-късен етап със спирането на плащанията на 18.09.2012г., съгласно чл.235 ал.3 ГПК се взимат предвид и настъпилите след предявяването на иска факти. По молбата на М.и Д.за откриване на производство по несъстоятелност на „А.Р.” ООД. Молбата е допустима и частично основателна. С предварителен договор за продажба на недвижим имот № PRE 04790, сключен на 16.04.2008г. между "Т." ООД (продавач), „П.” ООД (ексклузивен посредник) и М.(купувач), по силата на който Продавачът се задължил да построи и продаде на Купувача правото на собственост на следния недвижим имот: Апартамент № К6-3 (Апартамент №3), със застроена площ от 94, 29 кв.м., ведно с 16, 02 кв.м. идеални части от общите части на сградата, с обща площ 110, 31кв.м. на цена 96521, 25евро. Имотът е следвало да се построи и предаде в срок не по-късно от 31.05.2009г. С квитанция от 24.10.2007г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 1000евро. С квитанция от 24.10.2007г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 1000евро. С квитанция от 05.06.2008г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 94500евро. С чек от 03.06.2008г. М.е наредил на посредника П.да се плати сумата 230100евро. за закупуването на апартаменти К4-41, К6-3 и К6-4. С предварителен договор за продажба на недвижим имот № PRE 04791, сключен на 22.10.2007г. между „А.” ЕООД (продавач), „П.” ООД (ексклузивен посредник) и М.(купувач), по силата на който Продавачът се е задължил да построи и продаде на Купувача правото на собственост на следния недвижим имот: Апартамент № К4-41 (апартамент №41), със застроена площ от 63, 31кв.м., ведно с 10, 76кв.м. идеални части от общите части на сградата, с обща площ 74, 07кв.м. на цена 70366, 50евро. Имотът е следвало да се построи и предаде в срок не по-късно от 15.03.2009г. С квитанция от 24.10.2007г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 1000евро. С предварителен договор за продажба на недвижим имот № PRE 04793, сключен на 16.04.2008г. между „А.” ЕООД (продавач), „П.” ООД (ексклузивен посредник) и М.(купувач), по силата на който продавачът се е задължил да построи и продаде на Купувача правото на собственост на следния недвижим имот: Апартамент № К6-4 (Апартамент №4), находящ се в сграда „К”, етаж шести, със застроена площ от 79, 56 кв.м., ведно с 13, 52 кв.м. идеални части от общите части на сградата, с обща площ 93, 08 кв.м. на цена 81445, -евро. Имотът е следвало да се построи и предаде в срок не по-късно от 31.05.2009г. С квитанция от 24.10.2007г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 1000евро. С квитанция от 05.06.2008г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 1000евро. С квитанция от 05.06.2008г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 79400евро. С квитанция от 05.06.2008г. се установява, че М.е извършил предварително плащане в размер на 45евро. С представено допълнително споразумение без дата между М.и „А.” ЕООД страните се споразумяват да прекратят предварителния договор за строителство и продажба на Апартамент №К6-3, №К6-4, заявява че няма да претендира пропуснати ползи, неустойки и вреди като продавачът се задължава да върне платената сума в размер на 177900, 00евро в дванадесет месечен срок от подписването на споразумението. С предварителен договор за продажба на недвижим имот № PRE 04813, сключен на 29.10.2007г. между „А.” ЕООД (продавач), „П.” ООД (ексклузивен посредник) и Д.(купувач), по силата на който Продавачът се е задължил да построи и продаде на Купувача правото на собственост на следния недвижим имот: Апартамент № К1-59 (апартамент №59), находящ се в сграда „К”, етаж четвърти, със застроена площ от 64, 49 кв.м., ведно с 10, 96 кв.м. идеални части от общите части на сградата, с обща площ 75, 45 кв.м., на цена 71677, 50евро. Имотът е следвало да се построи и предаде в срок не по-късно от 15.03.2009г. Видно от извлечение от банковата сметка на Д.от сметката му е извършено плащане по чек №016512 в размер на 72727, 14евро. Съгласно този чек преводът е извършен на Т.. Т.е превел на П.72756, 14евро плащане за имот К-159. С представено допълнително споразумение без дата между Д.и „А.” ЕООД страните се споразумяват да прекратят предварителния договор за строителство и продажба на Апартамент № К1-59, заявява че няма да претендира пропуснати ползи, неустойки и вреди като продавачът се задължава да върне платената сума в размер на 71677, 50евро в дванадесет месечен срок от подписването на споразумението. Между „А.Р.” ООД, М.и Д.са били сключени предварителни договори за закупуване на недвижими имоти. С представените споразумения същите са прекратени, като продавачът се е задължил в 12мес. срок да върне платеното по договора. Ето защо съдът намира, че кредиторите М.и Д.разполагат с парични вземания, породени от прекратяването на сделки. И тук следва да се обсъди дали сделките са търговски, каквото е изискването на чл.608 ал.1 т.1 ТЗ. Купувачите са физически лица и предметът на сделките са закупуване на апартаменти. Съгласно чл.318 ал.2 ТЗ не са търговски продажбите, ако купувачът е физическо лице и вещта е за лично потребление. Съдът намира, че закупуването на един имот е за лично потребление и не представлява търговска сделка като не предполага а приори образуването на търговско предприятие, съгласно чл.1 ал.3 ТЗ. Ето защо паричното задължение на „А.Р.” ООД по прекратения договор на Д., по което има спиране на плащанията не попада в основанията за откриване на производство по несъстоятелност по чл.608 ал.1 т.1 ТЗ и прави молбата му неоснователна. По отношение на паричното задължение към М.закупуването на три апартамента не изключва възможността за използването им за лична употреба от купувача, негови близки и познати, но прави по-вероятно използването им по търговски начин, което прави прекратените продажби търговски. Представените допълнителни споразумения са без дата, като пълномощникът на М.и Д.твърди, че са подписани на 03.11.2010г. Те са представени на 13.09.2012г., което говори, че са подписани преди тази дата. Датата е от значение с оглед определянето на падежа на паричното задължение, съгласно чл.3 от споразумението. Ето защо съдът намира, че не могат да се ползват за определяне на момента на спиране на плащанията и следва да се приеме спирането на обслужването на кредита с "Е." ООД, а именно 18.09.2012г. По молбата на Т.за откриване на производство по несъстоятелност на „А.Р.” ООД. Молбата е допустима и неоснователна. По делото се представи предварителен договор за продажба на недвижим имот № AGR 03458 апартамент № L 1-35 етаж Първи със застроена площ 33, 50 кв.м., по силата на който "Т." ООД поема задължението да построи и продаде на Т.посочения недвижим имот до 31.12.2008г. срещу продажна цена в размер на 44471евро. С разписка от 07.03.2007г. Т.е платила 1000евро. С чек от 08.03.2007г. е заплатила 16788, 40евро., преведени на 16.04.2007г. С чек №136494 от 06.05.2008г. Т.е превела 8894, 20евро. Ведно от имейл от Банка Перманент ТСБ чек №540 от 07.10.2008г. е дебитиран на 21.10.2008г. в размер на 4500евро. Така общо по предварителния договор Т.е превела общо 26682, 60евро и 4500евро за обзавеждане. С покана с обратна разписка Т.кани „А.” ЕООД да изпълни задълженията си по сключения предварителен договор като прехвърли собствеността и предаде процесния имот, свободен от тежести и ограничени вещни права. Поканата е получена от „А.” ЕООД на 21.09.2010г. Предварителният договор за закупуване на недвижим имот, не поражда парично задължение в полза на купувача на имота, така както предвижда като основание за откриване на производство по несъстоятелност чл.608 ал.1 т.1 ТЗ. Напротив, купувачът дължи на продавача продажната цена, срещу насрещното право да получи собствеността и владението на обекта на продажбата. Предварителният договор дава потестативното право на изправната страна да предяви конститутивния иск по чл.19 ал.3 ЗЗД да го обяви за окончателен, като срещу заплащането на продажната цена стане собственик на продаваната вещ. Ето защо съдът намира, че от предварителния договор, който не е развален купувачката няма парично вземане за платената цена. С молбата се претендира обезщетение за причинената вреда от пропуснати ползи, от които е лишена купувачката, тъй като имотът е следвало да й бъде прехвърлен и предаден до 31.12.2008г. Пропуснатата полза се претендира в невъзможността от ползване и разпореждане с имота. Тази претенция има парично изражение, но следва да бъде разгледана като две различни по основание претенции, а именно за лишаването й от ползването на имота за времето от 31.12.2008г. до 31.12.2012г., чието обезщетение би се изразило в размера на наемната цена на имота за посочения период. Другото основание е обезщетението за лишаване от разпореждането би се изразило в разликата в продажните цени на имота към 31.12.2008г., когато е следвало да й бъде предаден имота и към друга дата от исковия период 31.12.2008г.-31.12.2012г. И по този предварителен договор, който носи елементите на окончателния, с изключение на вещно-транслативния ефект сделката няма търговски характер. Съгласно чл.318 ал.2 ТЗ не са търговски продажбите, ако купувачът е физическо лице и вещта е за лично потребление. Съдът намира, че закупуването на един имот е за лично потребление и не представлява търговска сделка като не предполага а приори образуването на търговско предприятие, съгласно чл.1 ал.3 ТЗ. Втората парична претенция е в размер на 4500евро за закупуване на обзавеждане. Съгласно чл.318 ал.2 ТЗ изрично е предвидено, че продажбата не е търговска, ако има за предмет вещи за лично потребление и купувачът е физическо лице, какъвто е настоящият случай. Ето защо молбата на Т.за откриване на производство по несъстоятелност на основание посочените вземания е неоснователна Видно от събраните доказателства длъжникът „А.Р.” ООД разполага с имущество, достатъчно за покриване на разноските по производството по несъстоятелност: възнаграждение на синдика, средства за опазване на имуществото на длъжника и осребряването на масата на несъстоятелността и т.н. Следва да се насрочи събрание на кредиторите и назначи временен синдик, който е дал съгласие. Поисканите обезпечителни мерки не следва да се допускат, тъй като с назначаването на временен синдик, длъжникът няма възможност да застраши масата, съгласно чл.635 ал.1 ТЗ, като спирането на изпълнителните дела настъпва по силата на чл.638 ал.1 ТЗ. Предвид уважаването на молбата за откриване на производство по несъстоятелност не следва да се обсъжда наличието на свръхзадълженост, тъй като искането е направено евентуално в случай на отхвърляне на молбата за откриване на производство по несъстоятелност, поради настъпила неплатежоспособност. По изложените съображения и на основание СОФИЙСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД