Решение № 1269 от 10.9.2025 г. на Софийски градски съд по дело № 2081/2023 г.

По допустимостта на исковата претенция:

Видно от изложението в исковата молба ищецът твърди наличие на декларирани от ответниците неверни обстоятелства от съществено значение за изпълнение на договора – висящо съдебно производство за имотите, съответно наличие на сграда в обединения имот, която е собствена на трето лице. В този смисъл, не е налице твърдяната от ответника „Реликс“ ЕООД недопустимост на исковата претенция по отношение на него, обоснована с твърдение, че ищецът не сочи виновно противоправно поведение на този ответник. Декларация в горния смисъл е подписана от всички учредители по предварителния договор, съответно задължение за прекратяване на съдебната делба са имали всички ответници. Наличието на такива пречки за сключване на окончателния договор е въпрос по съществото на спора.

По основателността:

По делото не е спорно, че страните са били обвързани от действителен договор, по силата на който ответниците се задължавали да прехвърлят на ищеца идеална част от правото на собственост по отношение на притежаваните от тях имоти, съставляващи имоти с идентификатори №№ 07079.621.236 и 07079.621.247, както и да му учредят право на строеж по отношение на тази част от тях, за която запазват собствеността си, срещу насрещното задължение на строителя приобретател да изработи и процедира нов ПУП- ПРЗ за имотите с цел постигане на по-добри показатели за застрояване, както и да изработи и процедира технически инвестиционен проект, което да доведе до издаване на разрешение за строеж, представляващо условие за сключване на окончателен договор, по силата на който учредителите да придобият самостоятелни обекти в сградата в обезщетение. Няма спор и се установява от събраните доказателства, че в изпълнение на задълженията си ищецът е възложил изработката на ПУП и на ТП на трето за спора лице – „Кабано проект“ ООД срещу възнаграждение в размер на 189280 евро или 421537 лева. Съдът намира за доказано, че така възложената работа е била изпълнена от „Кабано проект“ ООД в цялост, както следва: 1.) Изготвянето на ПУП-ПРЗ за имота и процедирането му е приключило с издаването на Заповед на Кмета на Община Бургас за одобряването му на 14.03.2023г., която заповед е влязла в сила, видно от съставения за удостоверяване на този факт акт от общинската администрация. 2.) Изготвянето на ТП е приключило с внасянето му в общинската администрация за одобряване, което е осъществено на 04.04.2023г. – така искане на възложителите до Община Бургас с вх.№ 70-00-2921/04.04.2023г. и писмо на общината от 18.04.2023г. Доказа се в процеса, че за така изпълнената работа „Бургос Строй СФ“ ЕООД е заплатил на „Кабано проект“ ООД договореното възнаграждение от 421537 лева, като за сумата е издадена фактура на 16.05.2023г., а плащането е осъществено на 05.05.2023г. Съдът кредитира приетото заключение на допусната съдебно-счетоводна експертиза, която е обосновала извод, че фактурата е намерила отражение в счетоводството на страните по договора за изработка от 27.03.2022г., в справката-декларация по ЗДДС за съответния период, както и че същата е била заплатена изцяло. В подкрепа на извода са и приложените по делото документи – фактура, платежно нареждане и документи от приходната администрация. За доказан съдът прие и факта, че на 09.05.2023г. „Бургос строй СФ“ ЕООД е заплатил на „Геоимпакт“ ООД сумата от 8250 лева по фактура от същата дата за изготвеното от това дружество площообразуване на сградата. Общият размер на така сторените разходи възлиза на 429787 лева и същите представляват разноски, направени от ищеца в изпълнение на договора му с ответниците от 22.03.2022г. Доводите, че плащането не следва да се съобразява от съда, като направено след изявлението на ищеца до ответниците за развалянето на предварителния договор, е необоснован. Плащането, извършено от „Бургос Строй СФ“ ЕООД в полза на „Кабано проект“ ООД и „Геоимпакт“ ООД е извършено в изпълнение на поетите към тези лица задължения за срочно плащане на възнаграждението, което по договора с „Кабано проект“ ООД е до един месец от внасяне на ТИП в общината за одобряване, а с „Геоимпакт“ ООД е датата на данъчното събитие – 09.05.2023г. Изявлението за разваляне на предварителния договор между ищеца и ответника няма отношение към точното изпълнение на задълженията по договора за изработка на „Бургос Строй СФ“ ЕООД с „Кабано проект“ ООД и „Геоимпакт“ ООД. С други думи, съдът приема, че реално сторените от строителя разходи по предварителния договор от 22.03.2022г. с ответниците възлиза на 429787 лева.

Установява се от приетото заявление и три броя известия за доставяне, че ищецът е направил изявление за разваляне на договора, което е било получено надлежно от тримата ответници – на 02.05.2023г. от „Реликс“ ЕООД, на 03.05.2023г. от П. А. и на 04.05.2023г. от „Чачу“ ООД. В изявлението се сочи, че развалянето е последица от виновното неизпълнение на задължения на ответниците по него, като им се предоставя допълнителен седемдневен срок за изпълнение, след изтичането на който договорът ще се счита за развален. Конкретните проявни форми на неизпълнението са изрично посочени: 1.) висящо дело за съдебна делба за имотите, което е следвало да бъде прекратено от ответниците съделители по него, но което не са изпълнили в нарушение на задължението си по т.36.2 от договора; 2.) сграда в имот 286, която е собственост на трето лице, което прави декларацията на ответниците в т.36, че са единствени собственици на имотите и на сградите в тях невярна и което обстоятелство препятства процедиране на ТИП, и 3.) оттегляне на пълномощното от П. А. в полза на „Бургос Строй СФ“ ЕООД в противоречие със задължението по т.9 от договора, което от своя страна препятства провеждане на процедурата по одобряване на проекта и издаване на разрешение за строеж.

Спорно по делото е дали ищецът разполага с правото да развали договора, предпоставено от установяване на обстоятелството, че е изправна страна по него, както и наличието на виновно неизпълнение на договорните задължения от страна на всеки ответник, което да е съществено и което да дава основание за развалянето на предварителния договор.

При изясняване на тези обстоятелства съдът приема следното:

Правото да се развали двустранен договор е преобразуващо право (Решение № 76/13.07.2017 г. по т. д. № 1037/2016 г. на ВКС, I ТО). То възниква в полза на изправната страна по двустранна договорна връзка и е предпоставено от виновно неизпълнение на съществено договорно задължение на насрещната страна. Упражнява се с едностранно извънсъдебно волеизявление, съответно пред съд – когато с договора се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, какъвто настоящия случай не е (Решение № 106/30.06.2011г. по т.д. № 956/2010г., ІІ ТО, ВКС). Законодателят е предвидил, че кредиторът може да развали договора, след като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален (Решение № 37/22.03.2011г. по гр. д. № 920/2009г., ІV ГО, ВКС). Това предупреждение следва да бъде в писмена форма, когато договорът е писмен. Даването на подходящ срок е изключено, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време (фикс-сделки). Развалянето има обратно действие и настъпва от момента на получаване на известието на изправната страна от насрещната, като кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението (чл.88 ЗЗД).

Соченото неизпълнение на договорни задължения от ответниците, които са съществени и за които отговарят са липса на предприети действия за прекратяване на висящо съдебно производство за делба на процесните имоти, наличие на сграда в имот 247, понастоящем 286, която е собственост на трето лице и оттегляне на пълномощното от П. А. в полза на „Бургос Строй СФ“ ЕООД да я представлява при процедиране на ТИП пред Община Бургас (неупражнен от този ответник избор на обектите, които ще получи в обезщетение, не е посочено основание при извънсъдебното разваляне на договора).

По отношение на задължението на ответниците да прекратят делото за делба, поето с т.36.2 от предварителния договор:

В предварителния договор е отразено, че за имоти с идентификатори №№ 07079.621.236 и 07079.621.247 (понастоящем обединени в имот 286) е висящо производство по съдебна делба между съсобствениците П. А. „Чачу“ ООД и „Реликс“ ЕООД, а именно – гр.д.№ 10273/2019г. на РС – Бургас. С т.36.2 от договора съделителите са поели задължението в двуседмичен срок от подписването му да подадат молба за оттегляне на иска, както и да предприемат действия за вписване на прекратителното определение на съда по партида на имотите в СВ – Бургас. Съдебната делба е двуфазно съдебно производство. В първата му фаза съдът решава за кои имоти, между кои лица и при какви квоти следва да се допусне делбата. Едва след влизане в сила на това решение може да пристъпи към втора фаза на процеса, в който следва да постанови решение по извършване на делбата. Тази специфика на производството е наложила виждането, споделено в съдебната практика, че при влязло в сила решение в първа фаза на делбата производството не може да се прекрати, тъй като това би препятствало провеждането на съдебната делба при липса на доброволно уреждане на спора, което противоречи на правния ред. Ето защо, при оттегляне на иска или отказ от същия от страна на съделителите, всеки от който е ищец и ответник в такъв процес, направено след влизане в сила на решението по допускане на делбата, съдът внася делото в архив, но не постановява прекратително определение. В случай на постигнато съгласие между съделителите за спиране на производството и липса на изявление на някой от тях за възобновяването му, делото също се внася в архив, но не се прекратява, ако същото е на етап втора фаза на делбата (така Решение 2408-82-I, Решение 999-08-I, Определение № 100 от 14.03.2012 г. на ВКС по ч.гр.д. № 100/2012 г., I г.о., ГК, Определение № 302 от 27.06.2013 г. на ВКС по ч.гр.д. № 3527/2013 г., I г.о., ГК г.о., ГК, и др.). С определение от 02.12.2022г. по гр.д.№ 10273/2019г. на РС – Бургас тази практика е споделена, поради което спряното по съгласие на страните производство не е било прекратено на основание чл. 231 ГПК, а внесено в архив, тъй като същото е във втора фаза на делбения процес. В този смисъл, молбата за спиране от м.01.2022г., която предхожда сключването на предварителния договор, и липсата на искане за възобновяване в шестмесечен срок, който изтича след сключване на процесния договор, съставлява изпълнение на задължението на ответниците да преустановят спора по делба на имотите. Задължението им да впишат прекратителното определение на съда е обективно неизпълнимо, тъй като такова прекратяване не може да се постигне с оттегляне/отказ от иска във втора фаза на процеса по съдебна делба. Що се отнася до последващото възобновяване на този процес по молба на „Чачу“ ООД от 12.10.2023г., то същата е ирелевантна, тъй като при евентуално установяване, че ищецът е имал право да развали договора като изправна страна, то последващото развалянето поведение на ответниците е неотносимо, защото ефектът на развалянето е настъпил. Независимо от това, следва да се отбележи, че с молба от 30.10.2024г. всички съделители са оттеглили иска за делба, което е имало за последица повторното внасяне в архив на делото, което е единствения начин за изпълнение на задължението по т.36.2 от договора. В този смисъл, твърдението на ищеца, че ответниците не са изпълнили това свое задължение към 28.04.2023г., когато е отправено изявлението за разваляне на договора, не отговаря на обективната действителност. Изпълнение на това задължение има по единствено възможния правен ред. Посочения в договора ред е правно неиздържан и обективно не може да бъде постигнат. С други думи, не е налице виновно неизпълнение на договорно задължение на ответниците, поето с т.36.2 от предварителния договор, което да дава основание за разваляне на договора от страна на ищеца.

По отношение на неизпълнението на договора от ответниците, съставляващо деклариране не невярно обстоятелство, съществено за изпълнение на договора:

С т.36 от предварителния договор ответниците са декларирали, че са единствени собственици на имоти с идентификатори №№ 07079.621.236 и 07079.621.247 и на сградите в тях, както и че не съществуват противопоставими права на трети лица. Видно обаче от приложените скици в обединения от имоти 236 и 247 поземлен имот с идентификатор № 07079.621.286 са отразени две сгради – сграда 2, която е била изградена в имот 247 със ЗП 219 кв.м., която е идентична на обект с идентификатор № 07079.621.286.2 (така от НА от 27.11.2018г. и заключение по приетата СТЕ), и сграда 1 със ЗП 88 кв.м., за която няма данни в нотариалния акт да е била придобита от ответниците. В скица за тази сграда се сочи, че е собственост на трето за спора лице – „К.А.М.П Консулт“ АД. Уместно е да се отбележи, че е налице изменение на кадастралната карта, засягащо сградата, направено със Заповед на Началника на СГКК – Бургас от 30.06.2022г. (отбелязването е в самата скица за сградата), т.е. същото е последващо сключването на договора. Причината за нанасяне на тази сграда, направено след подписване на процесния договор, е неизяснена по делото, но към датата на подписване на предварителния договор декларацията на ответниците не се явява невярна. Нещо повече, грижа на добрия търговец налага проучване на собствеността от страна на ищеца строител, на която грижа кореспондира задължението на ответниците по т.9 да представят скица на имотите в 14-дневен срок от подписване на договора. Ищецът не твърди неизпълнение на това задължение от ответната страна, т.е. същият е бил снабден със скици за имотите или по силата на даденото му пълномощно и сам е могъл да се снабди с тях, но до 28.04.2023г. не е установил наличие на сграда, собственост на трето за договора лице. Скиците са и съставна част на проекта за ПУП- ПРЗ, който е бил процедиран от ищеца. Независимо от горното, следва да се посочи, че в частта собственици на имота са вписани данни от кадастралните регистри, поради което издаваните от АГКК скици нямат доказателствена стойност. Скицата не е акт на собственост, съответно АГКК не извлича информация относно собствеността от имотния регистър, а от данните по стари кадастрални карти, които може да са непълни, съответно неактуални – аргумент от чл.2, ал.5 вр.ал.1 от ЗКИР.

Ето защо, при твърдение на ищеца, че е налице деклариране на невярно обстоятелство от ответниците, изразяващо се в наличие на сграда в обединения имот, която е собственост на трето лице, именно ищецът носи тежестта да проведе пълно и главно доказване на този положителен факт, от който извежда потестативното си право. В настоящия случай, такова доказване не е проведено при все, че такова е обективно възможно при нанесени данни за евентуалния собственик търговско дружество, индивидуализирано с неговия ЕИК, и публичността на имотния регистър. С оглед гореизложеното, а именно - нанасяне на сградата след сключване на договора и непроведено доказване на собствеността по отношение на тази сграда, съдът намира, че твърдението на ищеца за невярно декларирано обстоятелство, което е съществено за изпълнение на договора, е недоказано. Няма и данни, събрани в хода на процеса, че процедирането на ПУП-ПРЗ, респ. на ТП, е било препятствано именно поради неучастието на собственика на тази сграда. Дори и да се приеме, че ответниците носят тежестта да установят грешно нанасяне на сградата в кадастъра, респ. грешно отразяване на собственика й, то предоставеният от ищеца срок за отстраняване на пречката – седемдневен от получаване на изявлението за разваляне, е крайно недостатъчен за провеждане на такава процедура, поради което не може да се счете, че на това основание ищецът е бил в правото си да развали договора от 22.03.2022г.

Предвид изложеното, съдът намира, че исковата претенция се явява неоснователна по отношение на „Чачу“ ООД и „Реликс“ ЕООД, доколкото по отношение на двамата ответници твърдението за неизпълнение на договорно задължение се ограничава именно до посочените по-горе проявни форми – непрекратяване на дело за делба и недеклариране на съществено обстоятелство – наличие на сграда в имот – предмет на договора, която е собственост на трети лица.

По отношение неизпълнение на задължението на ответника П. А. да упълномощи ищеца да я представлява пред общинските власти в процедурата по одобряване на инвестиционния проект:

Съгласно т.9 от предварителния договор ответницата е имала задължение да снабди ищеца или посочено от него лице с изрично пълномощно, по силата на което да я представлява пред компетентните органи във връзка с процедирането на плана и целият процес по проектиране и строителство. Видно от приложеното пълномощно рег.№ 866/28.03.2022г. на нотариус М.Л.-Е. ответникът П. А. е изпълнила това свое задължение. Именно чрез пълномощник на 04.04.2023г. е бил внесен за одобряване в Община Бургас изготвеният по възлагане на ищеца инвестиционен проект (ден след получената по телепоща покана от този ответник ищецът да преработи проекта като предвиди жилищни обекти). Видно от писмо от 18.04.2023г. на Община Бургас пълномощното, предоставено от П. А., е било оттеглено от нея, което е препятствало провеждането на процедурата по одобряване на плана до подписването на проекта лично от този ответник – възложител по ЗУТ (или чрез друг пълномощник). Оттеглянето на пълномощното само по себе не препятства процедирането на плана, ако самият възложител лично подпише необходимите документи за това, което обаче в настоящия случай не е осъществено. Видно от писмото на „Бургос Строй СФ“ ЕООД от 28.04.2023г., получено от П. А. на 03.05.2023г., с което ищецът разваля договора, на този ответник е бил даден 7-дневен срок да подпише проекта лично или чрез пълномощник, за да бъде съгласуван от общинската администрация. В този срок, изтекъл на 10.05.2023г. (работен ден), ответницата не е изпълнила задължението си за съдействие, като така предоставеният й срок е подходящ за изпълнение на това задължение с оглед естеството му. Възражението на ответника П. А. е, че оттеглянето на пълномощното, респ. неподписване на проекта в дадения срок, е резултат от неизпълнение на задължението на ищеца да проектира сграда със смесено предназначение, в която да бъдат предвидени както жилищни, така и нежилищни имоти. Дали ищецът е изправна страна по договора е съществено за признаване правото му да развали същия. За изясняване на спора съдът прецени следното:

С предварителния договор страните по него са приели, че в бъдещата сграда ще бъдат предвидени както жилищни, така и нежилищни обекти – т.1.1, т.1.2, т.1.3 от него, като ответниците учредители имат право да изберат въз основа на идейния или на техническия проект (ако идеен не бъде изготвян) конкретните обекти, с които желаят да бъдат обезщетени. Видно от редакцията на т.7 от договора, която урежда процедурата по избор, всеки от ответниците в последователност избират както жилищни, така и нежилищни обекти. Няма пречка страните по договора да разпределят обектите и по друг начин, като видно от приложена кореспонденция е обсъждан вариант, при който нежилищните обекти да останат само за строителя приобретател, но това е резултат от договореност и не може да се налага едностранно, нито да се сочи процент на жилищата в сградата с едностранно изявление на страна по договора, когато това не е коментирано в предварителния договор. Изборът е уреден така, че никой от собствениците учредители да не бъде ощетен при избор на обект от гледна точка на вид обект, площ, етаж и изложение.

Страните са приели, че бъдещата сграда следва да има смесено предназначение. Именно в тази връзка е бил изработен и съгласуван нов ПУП-ПРЗ за имота, тъй като първоначалното предназначение на имота е било за обществено обслужване, но със Заповед № 837/14.03.2023г. на зам.кмет на Община Бургас е променено функционалното му отреждане и същият е отреден за смесено застрояване. Видно обаче от заглавната страница на проекта, както и от обяснителната записка към него, налична на приложения от ищеца дигитален носител, копие от която информация е била връчена на ответната страна, сградата е била предвидена да служи за хотел, като в същата е било предвидено изграждането на входно фоайе с рецепция към апартаментния хотел, хотелски единици с обслужващи помещения към тях, помещения за персонала, складови площи и битовка за персонала, магазин, заведение за хранене, подземен и надземен гараж с места за паркиране, терасовиден етаж с организирани в него административни офиси за обслужване на апартаментния хотел. Навсякъде в обяснителната записка, без която инвестиционният проект не би могъл да бъде разгледан, се описват единици на хотел, като функционалната им връзка с другите части на сградата отрича жилищния им характер, дори и при формалното обособяване на хотелските единици – апартаменти със самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и складово помещение (чл.40 ЗУТ). На нито едно ниво не са предвидени изграждането на жилищни обекти, каквито са предвидени по предварителния договор и които следва да отговарят на определени показатели за височина, отстояние на сградата, в която се намират от съседни сгради, и изложение, извън изискванията на чл.40 ЗУТ. Именно това предвиждане на сградата за апартаментен хотел, което прави обектите в него за временно настаняване, независимо какво е вътрешното оформление – стая със санитарен възел или една/или повече стаи с кухня, санитарен възел и склад, прави възможно изграждането на офиси на последния осми терасовиден етаж, като необходима част при обслужването на хотела, както е посочено в обяснителната записка към техническия проект, тъй като по правилото на чл.37, ал.3 ЗУТ строежът на офиси над жилищни площи е изрично забранен. Документът е част от доказателствата по делото, поради което съдът не кредитира заключението на вещото лице по приетата СТЕ в частта, в която сочи, че обяснителна записка не съществува към проекта, който иначе има всички необходими части да бъде такъв, поради което не съставлява предпроектно проучване, а изпълнява изискванията на ТП. Не кредитира и извода на вещото лице, че щом в сградата са предвидени 88 апартаменти, то същите формално изпълняват изискването на чл.40 ЗУТ и са жилища по смисъла на закона, нито в частта, в която вещото лице сочи, че рецепция не е предвидена, доколкото обяснителната записка я посочва. Именно откритото от експерта несъответствие на проекта с чл.37, ал.3 ЗУТ поставя под съмнение извода му, че сградата предвижда изграждането на жилища, като по същността си сградата е хотел (така е посочена в обяснителната записка). Наименованието апартаментен хотел сочи на това, че обектите са за временно настаняване (затова е и невъзможна адресната регистрация там – чл.99, ал.4 ЗГР), т.е. по същността си носи белезите на хотел с тази разлика, че урежда помещенията с разположението на апартамент – така и в чл.4, т. 3., б. „а“ от Наредбата за изискванията към местата за настаняване и заведенията за хранене и развлечения и за реда за определяне на категория, отказ, понижаване, спиране на действието и прекратяване на категорията, съгласно който текст „апартаментният (студиен) хотел е хотел, който се състои от апартаменти и/или от студиа със съоръжения и обзавеждане за съхраняване, подготовка и консумация на храна“. Така изработеният и внесен от името на ответниците инвестиционен проект не изпълнява изискванията на ответника П. А. да получи в обезщетение жилища срещу прехвърлената ид.част от поземлените имоти и учредяването на право на строеж. Тези нейни възражения, обективирани в телепоща от 03.04.2023г., не са били взети предвид от ищеца, който на следващия ден е депозирал в общината искане така изгответния проект за апартаментен хотел да бъде одобрен. Несъобразяването на проекта с предварителния договор съставлява неизпълнение на задълженията по него от страна на строителя приобретател, което е съществено и което го прави неизправна страна по облигационното правоотношение, а това от своя страна отрича потестативното му право да развали договора.

Предвид изложеното, исковата претенция срещу този ответник също следва да бъде отхвърлена. Изводът не се променя от обстоятелството, че на 27.09.2024г. или година и половина след внасяне на проекта П. А. е заявила пред общинската администрация, че е съгласна да се процедира проекта, като бъде уведомявана лично за движението му. Това не съставлява конклудентно действие, изразяващо съгласие с първоначалия проект на сградата, а заявява само желанието й да участва в процедурата лично, в хо да на която може да иска преработки.

По разноските:

При този изход на спора ищецът следва да заплати сторените от ответниците разходи по водене на делото, както следва:

Ответникът „Чачу“ ООД не е направил разноски по водене на делото, поради което такива не му се дължат.

Разноските на ответника „Реликс“ ЕООД са в размер на 13555 лева, от които 350 лева депозит за съдебно-счетоводна експертиза, 5 лева за издаване на съдебно удостоверение и 13200 лева реално заплатено адвокатско възнаграждение. Тези разходи следва да се възложат в тежест на ищеца.

Разноските на ответника П. А. възлизат на 13355, от които 1350 лева депозити за вещи лица, 5 лева за издаване на съдебно удостоверение и 12000 лева реално заплатено адвокатско възнаграждение. Тези разноски се присъждат в тежест на ищеца.