Решение № 5149 от 13.9.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 11939/2022 г.

производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. Образувано е по въззивна и насрещна въззивна жалби от страните по делото срещу решението на СРС по гр.д.65615/2020г., 164 с-в. Ответника по исковете „К.“ЕООД обжалва решението, в частта с която са уважени, предявените от Б.П. (действащ в качеството на ЕТ „А.-И. Б.П.“) искове за заплащане на наемна цена по договор за наем на имот от 2004г. (изменян с множество Анекси), лихва за забава, такса „битови отпадъци“ за наетия имот. Ищецът Б.П. (действащ в качеството на ЕТ „А.-И. Б.П.“) с насрещната въззивна жалба обжалва отхвърлителните части на решението по исковете за наемна цена и мораторно обезщетение върху нея по чл. 86 ЗЗД. В частта с която е отхвърлен искът за заплащане на ТБО в размер на 937, 50 лева за 2018г. решението не е обжалвано от ищеца и е влязло в сила. Въззивника – ответник излага аргументи за неправилни изводи на СРС, че дължи наемна цена за период след влизането в сила на възлагателно постановление на съдебен изпълнител, с което след публична продан наетия имот преминава в собственост на лице различно от наемодателя-ищец. Счита практиката на която се е позовал СРС за неприложима. Неправилно бил приложен чл. 237 от ЗЗД. Мотивите били вътрешно противоречиви, защото СРС от една страна приел, че новия собственик встъпва в договора за наем, като наемодател, а от друга приел, че ответника като наемател дължи на стария собственик-наемодател наемна цена докато не бъде уведомен за смяната на собствеността. Счита, че с промяната на собствеността договора за наем със стария собственик се прекратява и новия собственик става наемодател. Не било взето предвид споразумение между новия собственик и наемателя, по което е платена сума за ползването след смяната на собствеността. Счита, че такса ТБО в отношенията между наемодател и наемател има периодичен характер и се погасява с кратка тригодишна давност, доколкото в отношенията между тях тя не е публично вземане, каквото е в отношенията между собственик и съответната община. Депозиран е отговор на жалбата, с който тя се оспорва и се иска потвърждаването на решението в обжалваните от ответника части. С насрещната жалба на ищеца се правят оплаквания за неправилни изводи на СРС, че договорът е бил със срок до 31.05.2018г. Те били следствие на процесуално нарушение-липса на произнасяне по искането на ищеца ответника да бъде задължен да представи своя екземпляр от Анекс 8 към договора, в който бил зачеркнат срока и било записано, че договора е безсрочен, каквото е твърдението по искова молба. С прехвърлянето на собствеността от публичната продан наемния договор не се прекратявал, като нямало пречка и чужд имот да се отдава под наем. Меродавно било дали е осигурено ползването на имота. Отделно договорът не бил вписан, нито с достоверна дата и следователно непротивопоставим на купувача на имота, от което следвал извод, че последния не встъпил в договора. Относно иска за лихва за забава отхвърлянето на иска станало поради процесуално нарушение-недопускане на поискана експертиза, която да установи дали фактурите, обуславящи изпадането в забава са получени и осчетоводени при ответника и дали е ползван данъчен кредит по тях. Постъпил е отговор на насрещната жалба, с който тя се оспорва и се иска потвърждаване на решението в тази му част. СГС след проверка по реда на чл. 269 ГПК намира обжалваното решение за валидно и допустимо. По отношение на неговата правилност съдът е ограничен до оплакванията в жалбите и приложението на императивните материални норми. След преценка на твърденията и възраженията на страните и оплакванията в жалбите с оглед на събраните по делото доказателства въззивния съд намира за установено от фактическа и правна страна следното: Спорните по делото въпроси са за ефекта от извършената публична продан на процесния имот – дали тя води до прекратяване на договора по отношение на ищеца като наемодател и встъпване на купувача от проданта в това качество, съответно кому се дължи плащане на наемната цена и такса ТБО, както и по срочния или безсрочен характер на договора и приложимия в отношенията наемодател-наемател давностен срок за вземанията на наемодателя за ТБО. По тези въпроси СГС намира следното: Основните задължения на страните по договора за наем са предоставяне необезпокоявано ползване на веща (за наемодателя) и плащане на цената (за наемателя). Трайна е съдебната практика (а такова е виждането и в правната теория), че няма правна пречка да се отдава под наем чужда вещ, както и че кому е правото на собственост върху имота е без значение за валидността на договора за наем сключен от несобственик като наемодател. Договора е валиден и обвързва страните по него, като всяка е длъжна да изпълнява задълженията си по договора, съответно при неизпълнение възникват предвидени в ЗЗД права за изправната страна. До прекратяване на наемния договор от страните или в предвидените от закона хипотези всяка страна е длъжна да изпълнява задълженията си по него. Независимо от това, че наемодателя не е собственик, ако той осигурява спокойно ползване на имота, то наемателят дължи наемната цена именно на наемодателя си, а не на собственика. Собственика няма вземане и за неоснователно обогатяване срещу наемателя (Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК; Определение № 585 от 17.08.2011 г. на ВКС по т. д. № 567/2010 г., II т. о., ТК; Решение № 79 от 7.07.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2688/2019 г., III г. о., ГК; Решение 97/23.07.2013 г. на ВКС, І Т.О. по т.д.№ 73 по описа за 2012г.). В конкретния случай няма спор и от писмените доказателства се установява, че от 24.10.2017г. когато е влязло в сила постановление за възлагане на имота след публичната му продан ищецът - наемодател по договор не е собственик на процесния имот. Конкретния договор за наем за процесния обект не е възникнал от представения договор от 2004г, който е бил вписан. Видно от приетият по делото Анекс 3 към договора от 2004г, с този анекс договора за наем от 2004г. е прекратен по отношение на обекта по т. 2.3(д) от него, а именно обект номер 5- процесния клуб с площ 57, 79 кв.м. С Анекс 5 / пет/ (параграф 2 от този анекс) към договора от 2004г. страните (освен другите уговорки по него) са постигнали уговорка за наемане на същият обект. Тоест Анекс 5 /пети/ е с характер на нов договор за наем между страните за процесния имот и то безсрочен. Този анекс не е вписан. Съгласно практиката на съдилищата Договор за наем, който не е бил вписан не обвързва купувача от публичната продан и чл. 237, ал. 2 ЗЗД не намира приложение в такива хипотези (Решение № 101 от 18.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2860/2020 г., III г. о., ГК; Решение № 109 от 6.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 1662/2016 г., I т. о., ТК; Определение № 555 от 30.07.2020 г. на ВКС по гр. д. № 48/2020 г., IV г. о., ГК), а купувачът не става страна (наемодател) по него. Следователно наемът се дължи от наемателя на неговия наемодател-ищецът. Факта, че наемателя е платил на новия собственик сума за обезщетение за ползване не е релевантен за спора. Съгласно трайната практика на съдилищата обезщетение за лишаване от ползване по чл. 59 ЗЗД НЕ СЕ ДЪЛЖИ от наемателя (по договор за наем, сключен с несобственик на имота) на действителния собственик на имота (Решение № 79 от 7.07.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2688/2019 г., III г. о., ГК; Решение № 18 от 9.01.2024 г. на ВКС по гр. д. № 374/2023 г., III г. о., ГК и др.). Ответника е можел да откаже такова обезщетение, а ако бъде отстранен от имота преди срока на наема (а той не е) да претендира от своя наемодател обезщетение по чл. 237, ал. 3 от ЗЗД за времето до изтичане на срока на договора му за наем със стария собственик. Очевидно чл. 237, ал. 3 ЗЗД урежда обезщетение дължимо от наемодател-несобственик за неизпълнение на договорно задължение по договора за наем да осигури ползването на имота, а това е мислимо само при валиден договор за наем между наемодателя – несобственик и наемателя. Не се установява по делото при пълно и главно доказване твърдението на ищеца, че договора е безсрочен. Както се посочи по-горе той е възникнал като безсрочен с Анекс 5, но с Анекси 7 и Анекс 8 му е придаден срочен характер. Ответника е представил в заверен препис неговия екземпляр от Анекс 8, а ищецът в ОСЗ заяви, че не го оспорва и същият бе приет от настоящият състав като доказателство. От него и само въз основа на частично зачертаване на датата изписана като срок на договора и нечетливите следи от евентуален ръкописен текст не може да се изведе извод, че волята на страните е била да се установи безсрочен характер на договора и следва да се приеме, предвид ясно изписания с цифри и думи срок, че срокът е бил до 31.05.2018г. Ищецът е могъл да представи оригинал на този анекс (не е твърдял, че не разполага с такъв), но не го е направил, а тежестта да докаже твърдението си за ръкописни поправки (тоест за друга воля на страните относно срока) е негова, защото черпи права от това и оплакванията в писмената му защита пред СГС за непредставен оригинал са неоснователни, предвид и изричното изявление за приемане (тоест за неоспорване) на представения от ответника в заверен препис екземпляр. След прекратяване на договора наем не се дължи на ищеца и предвид обстоятелството, че между новия собственик и наемателя е постигната договорка за наем на имота от м.07.2018г. ( след срока на договора за наем между ищеца и ответника), тоест наемодателя не е осигурявал ползването на имота, а това е правено от новия собственик и следователно ищецът наемодателя няма право на наемна цена. Предвид изложеното решението в обжалваните и от двете страни поделото части по иска за наемна цена е правилно като резултат и следва да се потвърди. По исковете за заплащане на мораторно обезщетение върху наемната цена: Правилен е изводът на СРС, че този иск е неоснователен. Съгласно Анекс 5 от който възниква наемното отношение за процесния имот през 2012г. (след като предното е било прекратено през 2011г.) наемът е платим при условията на договора от 2004г. Тоест страните чрез препращането в Анекса са приели, че част от съдържанието на новия договор за наем съвпада със съдържанието на първоначалния- в частта за условията за настъпване на падежа на задължението за плащане на наема. В договора от 2014г. чл.2.4. б."г" от Раздел II е поставено условие за настъпване на падежа, а именно наемателя да получи фактура от наемодателя. По делото не е доказано включително с неоспорената СЧЕ, приета във въззивното дело, да са били връчени на ответника представените с исковата молба фактури и следователно не е настъпил падежа на задължението за наемна цена, а оттам не е налице и забава и мораторно обезщетение по чл. 86 ЗЗД не се дължи. Възраженията за незаверяване на документите приложени към СЧЕ СГС намира неоснователни. От една страна вещото лице е заявило, че са му предоставени уведомленията от НАП с входящите номера на приложените справки по ЗДДС, а от друга е видно, че са приложени разпечатани от електронната страница на НАП справки-декларации по ЗДДС, като сумите по тях съвпадат със сумите в приложените по делото справки декларации-разпечатани от счетоводната програма на ответника и изготвени въз основа на дневниците за покупки и продажби (които също в електронен формат се подават в НАП едновременно със справките декларации), при което се налага извод, че заключението следва да се кредитира. С оглед горното Решението следва да се потвърди и в тази му част. По отношение иска за заплащане на такса ТБО: Оплакванията на ответника са относно приложимия към това вземане давностен срок в отношенията между наемодател и наемател. Съгласно ЗЗД наемателя е длъжен да заплаща разходите свързани с ползването имота. Такса ТБО безспорно е разход свързан с ползването на имота. Задължението за заплащането на този разход за наемателя не възниква от Закона за местните данъци и такси, а от договора за наем и в отношенията между наемателя и наемодателя това вземане не е с публичен характер, а с частноправен такъв. Особеното в случая е, че няма как за наемателя да възникне такова задължение преди то да възникне за наемодателя-собственик (който е данъчно задължено лице). В договора не е уреден начин и срок за плащане на това задължение, но от издадените и приложени по делото фактури (които не са оспорени-оспорено е само получаването им от ответника) се установява, че в отношенията между страните се установил начин и срок за плащане- на вноски. Предвид това следва извод, че страните са се съгласили в отношенията помежду им във връзка с изпълнение на задължението на наемателя за плащане на този разход да се прилагат сроковете установени в нормативните актове (съответната наредба на общинския съвет) за плащане от собственика (данъчно задълженото лице) към общината. Като се има предвид, че тази такса е ежегодна и в размер който се определя предварително, то се налага извод, че в отношенията между наемател и наемодател тя е дължима периодично, а това придава характер на този разход на периодично вземане по смисъла на чл. 111 ЗЗД. Още повече, че няма правна и житейска логика вземането за наем (изрично посочено като погасяващо се с тригодишна давност) да е с по-кратка давност от това за разходите за ползване на имота (каквито например са и разходите за ток, вода и пр., които безспорно са с периодичен характер и се погасяват с кратката давност). Установяването в закона на характер на публично вземане на тази такса в отношенията между данъчно задължените лица и общините и съответно по-дългия срок на погасителна давност е продиктувано от особеностите на субекта в чиято полза е установена тази такса и големия брой данъчно задължени лица при отчитане установяването на тази такса в обществен интерес, но това не води до приложимост на нормите на ДОПК и в случаите когато частно правен субект (данъчно задължено лице) с договор за наем уговаря това негово задължение да бъде за сметка на наемателя. При това положение решението в частта за уважаване на иска за заплащане на разход за ползване на имота-такса „Битови отпадъци“ е неправилно тъй като според наредбата на СОС тази такса е платима на 4 равни вноски с падежи до 30 април, до 30 юни, до 30 септември и до 30 ноември на годината, за която се дължи. Следователно за претендираната сума за трета вноска за 2016г. давността тече от 01.10.2016г. в отношенията между наемодател и наемателя, а за задълженията за първа и втора вноска за 2017г. тече от 01.05.2017г., съответно 01.07.2017г. и е изтекла преди предявяване на исковата молба на 31.12.2020г. поради което и решението подлежи на отмяна в тази му част, а искът на отхвърляне. По разноските: При този изход на делото право на разноски имат и двете страни. За въззивното производство въззивникът-ответник има право на разноски съобразно уважената част от жалбата му. При обжалван интерес от 5297, 70 лева и уважена част от 1875, 00 лева, то уважени са 35 % от жалбата му и на толкова от сторените разноски има право. Доказал е 106, 00 лева за държавна такса. Претендира юрисконсултско възнаграждение в размер на 540, 00 лева. Претендирания размер на юрисконсултско възнаграждение надвишава допустимия по Закона за правната помощ и издадената въз основа на него Наредба, приложими съгласно чл. 78, ал. 8 ГПК. СГС намира, че следва да се определи размера от 300, 00 лева за юрисконсултско възнаграждение, като взема предвид, че във въззивното производство са събирани и нови доказателства, разглеждат се две жалби, но от друга страна делото е протекло в едно съдебно заседание. Въззивникът-ищец не сторил разноски за въззивното дело. Решението на СРС в частта му за осъждане на ответното дружество да заплати в полза на СРС държавна такса върху размера на уважените искове следва да се отмени над размера от 136, 91 лева, като последица от частичното уважаване на жалбата на дружеството. Водим от гореизложеното СГС, II-А с-в