РЕШЕНИЕ

№ 4015

гр. София, 19.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20221100102062 по описа за 2022 година Ищецът „К.-БГ“ поддържа, че 06.01.2021г. е сключил с ответниците П. П. П., Р. Р. Т., М. С. Л. и Д. С. С.а – М. предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда в поземлен имот, съсобствен на ответниците и находящ се в гр. София, а именно - поземлен имот с площ от 390 кв.м. с пл. № 52, включен в парцел II-52, 53, 54 от квартал 858 в град София, местност ж.к.”Триъгълника“, целият с площ 1 152 кв.м. Съгласно уговореното между страните, ответниците в качеството на ВЪЗЛОЖИТЕЛИ възлагат, а ищецът като ИЗПЪЛНИТЕЛ приема да извърши със свои сили и средства комплексно проучване, проектиране и строителство на обект - масивна, монолитна жилищна сграда в описания по горе собствен на ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ недвижим имот, съгласно одобрена по законоустановения ред и влязла в сила строителна документация, квартално застрояване и силуетен план на квартала. В изпълнение на чл.5 от договора на ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ е представен идеен архитектурен проект на бъдещата сградата, като същите съгласно споразумителни протоколи от 06.01.2021 г., са си избрали полагащото им се обезщетение за учреденото право на строеж на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ. Съгласно уговореното в договора, от тази дата е започнал да тече 7- дневния срок за сключване на окончателен договор, но възложителите не са предприели нищо в тази насока. Ищецът е изпратил покани до ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ за учредяване по нотариален ред право на строеж, при което на 15.11.2021г. в седалището на дружеството се е явил ответникът П. и е заявил, че няма да сключи окончателен договор за учредяване право на строеж на жилищна сграда. Ето защо, ищецът предявява искане да бъде обявен за окончателен по съдебен ред сключения с ответниците предварителен договор за учредяване на право на строеж върху монолитна жилищна сграда с обща разгърната площ от 3 901.62 кв.м. от която 3 156.38 кв.м. жилищна част от сградата, ведно с общите части, в собствения им, подробно описан в исковата молба недвижим имот, съгласно инвестиционен проект, одобрен на 18.10.2021г., с изключение на изрично посочени самостоятелни обекти в жилищната сграда и паркоместа, относно които възложителите са си запазили правото на строеж като обезщетение, а именно: апартамент №15 от 101, 83 кв.м. на 2 /втори/ етаж; апартамент №24 от 61, 92 кв.м. на 3 /трети/ етаж; апартамент №36 от 58, 71кв.м. на 5 /пети/ етаж; паркомясто №12 от 25.68 кв.м., съгласно споразумителен протокол от 06.01.2021г„ между „К. - БГ“ ЕООД с ЕИК: •••• представлявано от Ц.И. и П. П. П. с ЕГН: ••••••••••, М. С. Л. с ЕГН: •••••••••• и Д. С. С.а - М. с ЕГН: ••••••••••, съобразено с таблицата за площ образуване на жилищната част; апартамент №25 от 59, 86 кв.в. на 4 /четвърти етаж/; апартамент №28 от 93, 76 кв.м. на 4 /четърти етаж/; паркомясто №11 от 25.68кв.м., съгласно споразумителен протокол от 06.01.2021г„ между „К. - БГ“ ЕООД с ЕИК: •••• представлявано от Ц.И. и Р. Р. Т. с ЕГН: ••••••••••, съобразено с таблицата за площообразуване на жилищната част.

Ответниците депозират писмени отговори в указания срок. Ответницата Т. признава иска и заявява, че желае да сключи окончателен договор с ищеца. Твърди, че не са й известни причините, поради които останалите съсобственици отказват да изпълнят задълженията си по предварителния договор. Моли да не й бъдат възлагани разноски при уважаване на иска, т.к. не е давала повод за делото.

Ответниците П., М. и Л. оспорват исковата молба, поради следното: На първо място, твърдят, че споразумителните протоколи за избор на обекти – обезщетение за съсобствениците на недвижимия имот, в който е следвало да се осъществи строителството на процесната сграда, са подписани само от ответника П., но не и от ответниците М. и Л., които никога не са упълномощавали П. да осъществи така посочения избор от тяхно име. Освен това, споразумителните протоколи не съответстват на реалната фактическа и правна обстановка, тъй като същите са изготвени и подписани преди одобряване на идейния проект /18.10.2021 г./ и преди изготвяне на Таблицата за разпределяне на площите /17.09.2021 г./, поради което следва да се считат за нищожни. В Споразумителния протокол, подписан от П. П., имотите от бъдещата сграда са индивидуализирани с посочването на номер на обекта, застроена площ и етаж. Не са описани на коя кота са имотите, границите /съседи/ на имотите, помещенията в имотите, имат ли тераси/балкони, прилежащите идеални части от общите части на сградата, прилежащите към апартаментите мазета, паркомястото къде е разположено - в сутерена или е открито паркомясто, паркомястото няма посочена площ. В Обяснителната записка към площоразпределението е посочено, че бъдещата сграда „се състои от сутерен и три надземни етажа с обща площ 3901, 62 кв.м.”, но в самата Таблица са описани сутеренен етаж и шест надземни етажа, като етажите от 2-ри до 6-ти /вкл./ са дадени с една и съща кота +3.60. В този смисъл Площоразпределението е в пълно несъответствие с приложения към исковата молба одобрен идеен проект.

На следващо място твърдят, че неучастващо в делото лице - Х.Н.С., има запазено право на пожизнено и безвъзмездно ползване и обитаване върху 1/4 ид.ч. от Пристроената едноетажна сграда към старата съществуваща сграда, заедно с двете летни кухни в западната част на имота и върху толкова от 1/2 идеална част от поземлен имот с планоснимачен номер 52, включен в парцел 11-52, 53, 54 от кв. 858. Твърдят, че ищецът няма подписани договори с Х.Н.С., с които да уговори съгласието на С. за учредяване право на строеж върху процесния имот - ПИ с идентификатор 68134.1387.52. Твърдят, че не са получавали покани за сключване на окончателен договор. Единствено П. П. е получил Покана изх. № А139/08.11.2021г. на „К.-БГ” ЕООД за „обсъждане на нотариалното оформяне на сделката пред нотариус за отстъпеното право на строеж”, но същата не представлява покана за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт, нито представлява покана за явяване на определена дата и час при определен нотариус за сключване на окончателен договор.

На последно място, твърдят, че им е станало известно обстоятелството, че на 17.03.2022г., е прекратен предварителен договор между ищеца, от една страна, и Т. С. Т. и А. К. Т., от друга страна, ведно с всички приложения, анекси и споразумения, свързани с договора. Т. С. Т. и А. К. Т. са собственици и възложители по отношение на останалата част от имота, за който е изготвен процесният идеен проект за строителство на една сграда, одобрен с дата 18.10.2021 г. от СО - район Надежда. Собственият им имот представлява ПИ с идентификатор 68134.1387.53 - включен в парцел II-52, 53, 54 от квартал 858 в град София, м. ж.к. Триъгълника, целият парцел с площ от 1152 кв.м. Проектът касае реализиране и застрояване на една сграда върху парцел II-52, 53, 54 с площ от 1152 кв.м., включващ три имота. Ето защо, с прекратяване на предварителния договор за имот с планоснимачен номер 53, сключен между „К.-БГ” ЕООД, ЕИК ••••, от една страна, и Т. С. Т. и А. К. Т., от друга страна, се прекратява и всякаква правна възможност за реализиране строителството на сградата в имоти 52 и 53. Одобреният проект губи правното си действие и не може да послужи за учредяване на ограничено вещно право на строеж. Идейният проект се отнася за несъществуващия в правния мир УПИ IX от квартал 858 в град София, м. ж.к. Триъгълника. За УПИ IX не съществува издадена от компетентните органи и влязла Заповед за одобрение на ПУП, няма проведена регулационна процедура, съответно не съществува правна възможност за учредяване на ограничено вещно право на строеж по така одобрения идеен проект. Необходимо е първо изготвяне и влизане в сила на нов ПУП за обособяване на нов УПИ, състоящ се единствено от 68134.1387.52 и след това изготвяне и одобряване на нов идеен проект за сграда в имот с идентификатор 68134.1387.52. Задължително изискване за сключване на окончателен договор или за обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД е одобряване на проекта за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри от СГКК с влязъл в сила административен акт и издаване на нова скица от СГКК.

На последно място, ответникът П. твърди, че с надлежно връчена нотариална покана до ищеца е определил по реда на чл. 69, ал. 1 от ЗЗД едноседмичен срок за получаване на одобрени инвестиционни проекти във всички части и разрешение за строеж и е оттеглил всички пълномощия, които е дал на Изпълнителя - Строител във връзка със сключения на 06.01.2021г. предварителен договор. На 21.03.2022г. нотариус Стилиян Тютюнджиев е оформил поканата като редовно връчена на основание чл. 47, ал. 5 от ГПК. В определения едноседмичен срок П. П. П. не е получил от „К.-БГ” ЕООД одобрени инвестиционни проекти във всички части и разрешение за строеж, предвид което от 28.03.2022г. Предварителният договор се счита за развален.

Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

На 06.01.2021г. между страните по делото е бил сключен предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда. Ответниците по делото се легитимират като съсобственици на подробно описания в договора недвижим имот - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 390 /гриста и деветдесет/ кв.м., обозначен с планоснимачен номер 52 /петдесет и две/ (идентичен със стар парцел IV /четвърти/ по отменена регулация), който имот съгласно регулационния план, утвърден със Заповед №РД-50-09-236/02.09.1992г. е включен в парцел П-52, 53, 54 /втори отреден за имоти с планоснимачни номера петдесет и две, петдесет и три и петдесет и четири/ от квартал 858 /осемстотин петдесет и осми/ по плана на гр. София, местност ж.к.“Триъгьлника“, целият парцел с площ 1152 /хиляда сто петдесет и две/ кв.м., при граници на парцела по скица: ул “Смели хора“, ул.“3ахари С.“, парцел III - 58 /трети отреден за имот с планоснимачен номер петдесет и осем/ и парцел 1-55, 56 / първи отреден за имот с планоснимачни номера петдесет и пет и петдесет и шест/, а по скица №15- 940336/12.10.2020г., издадена от АГКК представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.1387.52 по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-48/12.10.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземнения имот от 12.10.2020г., адрес на поземления имот: гр. София, район „Надежда“, ул “Захари С." №17 с площ от 391 /триста деветдесет и един/ кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване до 10м; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: 52; при съседи: 68134.1387.2032, 68134.1387.54, 68134.1387.53, 68134.1387.2029 – с представени по делото протокол за одобрена от съда спогодба за делба от 1957г., удостоверения за наследници, удостоверения за вписани откази от наследство, Нотариален акт №118, том 1, рег.№4688, дело №108 от 2004г. и Нотариален акт №83, том 89, дело №17318 от 1975г.

По силата на договора ответниците в качеството си на ВЪЗЛОЖИТЕЛИ възлагат, а ищецът с качеството си на ИЗПЪЛНИТЕЛ приема да извърши със свои сили и средства, и за своя сметка, комплексно проучване, проектиране и строителство на обект - масивна, монолитна жилищна сграда в описания по- горе собствен на ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ недвижим имот, съгласно одобрена по законоустановения ред и влязла в сила строителна документация и квартално- застроителния и силуетен план на квартала.

ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се е поел задължението със свои сили и средства и за своя сметка да извърши поучване и проектиране, както и да се снабди /да изготви и узакони/ с всички строителни книжа, необходими за извършване на строителството - виза за проучване и проектиране; одобрен архитектурен проект; разрешение за строеж; строителна линия и др., съгласно изискванията на ЗУТ и подзаконовите нормативни актове.

ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ от своя страна се е задължил в срок от 7 /седем/ дни след снабдяването с одобрен архитектурен проект, да се яви пред нотариус за сключване с ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ на договор за учредяване в негова полза право на строеж за целия строеж по утвърдения архитектурен проект, с изключение на обектите, върху които ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ ще си запазят правото на строеж в нотариална форма. – чл.3 от Договора.

Съгласно чл.5 ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ се задължават в срок от 5 /пет/ дни от писменото уведомление ог ИЗПЪЛНИТЕЛЯ и представянето на идейния архитектурен проект на сградата да се запознаят с него и първи да изберат и посочат обектите, за които ще си запазят право на строеж. Съгласно чл. 6. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се задължава в срок от 7 /седем/ дни от датата на представяне от страна на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ на одобрен архитектурен проект на сградата да учреди по нотариален ред в негова полза право на строеж за изграждане на целия строеж по одобрения архитектурен проект, с изключение на обектите и идеалните части от общите части на сградата, върху които същия си запазва правото на строеж. Чл. 8. Предвижда, че срещу учреденото му право на строеж ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава със свои сили, средства и материали, и като добър търговец да извърши застрояване в полза на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ в размер на 25% /двадесет и пет процента върху сто/ от общата застроена площ на сградата (включваща и общите части) от кота 0 нагоре. Съгласно Чл. 9. ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ запазват правото на строеж върху отредения им имот /съобразно чл.8/ по одобрения архитектурен проект, а останалата част от сградата остава в собственост на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, като същия може да се разпорежда със собствените си обекти както намери за добре без ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ да имат каквито и да било претенции към него извън рамките на договора и нотариалния акт за учредяване право на строеж.

По делото са представени предпроектно проучване за присъедининяване към „Софийска вода“ АД, предпроектно проучване за присъединяване към електропреносната мрежа, заявление за съгласуване на технически проект с БТК ЕАД, Копие-извадка от действащия застроителен и регулационен план за УПИ II - 52.53.54. кв.858. местност ж.к. „Триъгълника" по плана на гр. София, одобрен със Заповед № РД-50-09- 236/02.09.1992г., Проект за изменение на КККР за поземлените имоти с идентификатори: 68134.1387.2032, 6814.1387.2029, 68134.1387.52 – процесния и сграда с идентификатор 68134.1387.52.2., ведно с Удостоверение за приемане на проект за изменение на КККР №25-275772/21.09.2021г.

По делото е представен инвестиционен проект за Жилищна сграда с офис и ПГ, УПИ IX, кв.858, м. Триъгълника, гр. София, част: Архитектура, фаза: Идеен проект за ОПС, като видно от поставения на заглавната страница /л.50 от делото/ печат, проектът е бил одобрен на 18.10.2021г. От обяснителната записка към същия се установява, че проектът е за строителство със следните показатели: Площ на имота - 792 кв.м., застроена площ партер - 498, 44 кв.м. РЗП (без сутерен) - 2970 кв.м., РЗП (със сутерен) - 3682, 47 кв.м. В ангажираната по делото скица на процесния поземлен имот, собствен на ответниците, е посочено, а не е и спорно между страните, че същият е с площ 391 кв.м. Приети са по делото два споразумителни протокола от 18.06.2021г.

Първият от тях е с посочени страни ищеца и ответниците П., Л. и С.а – М.. Съгласно съдържанието на протокола, във връзка със сключения между страните предварителен договор, собствениците избират за полагащото им се обезщетение следните недвижими имоти в бъдещата сграда:

Апартамент №15 - 100, 54 кв.м. на 2 /втори/ етаж; Апартамент №24 — 61, 07 кв.м. на 3 /трети/ етаж; Апартамент №36 — 58, 49 кв.м. на 5 /пети/ етаж; Паркомясто №12 За изпълнителя протоколът е подписан от Ц.И. с качеството й на управител, а за възложителите – от ответника П. П.. Вторият споразумителен протокол е подписан от ищеца, отново чрез управителя И.а и от ответницата Т.. Съгласно същия собственикът Т. е избрала за полагащото й се обезщетение следните имоти в бъдещата сграда:

Апартамент №25 — 59, 25 кв.м. на 4 /четвърти/ етаж; Апартамент №28 — 93, 13 кв.м. на 4 /четвърти/ етаж; Паркомясто №11 Приети са по делото писма от 08.11.2021г. от ищеца, адресирани до ответниците, с които същият ги кани да се явят на 15.11.2021г. в 17 ч. в офиса на фирмата, за обсъждане на извършените и предприетите действия, както от служители на фирмата, така и на привлечени лица и фирми относно геодезията, проектирането, подаването за приемане на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, неговото приемане и стартирането на процедурата по изменението с цел определянето на новите граници на двата поземлени имота с планоснимачни номера 52 и 53, необходими за определяне границите на новия урегулиран поземлен имот при обединяването на двата парцела; всички направени от фирмата преки и непреки разходи по горе описаните процедури; потвърждение на полагащото се на съсобствениците обезщетение, съгласно предварителния договор, както и избраното от тях обезщетение, съгласно подписания от тях споразумителен протокол за избраното обезщетение и нотариалното оформяне на сделката пред нотариус за отстъпеното право на строеж. От приложените обратни разписки се установява, че писмата са получени от ответниците.

По делото е ангажирана нотариална покана до ищеца от ответника П., в която се сочи, че на основание чл. 69, ал. 1 от ЗЗД ищецът е поканен в едноседмичен срок от нолучаване на ноканата да предостави одобрени инвестиционни проекти във всички части, както и разрешение за строеж. В същия срок ищецът е поканен да предостави подписан протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа. Ищецът е предупреден, че в случай на неизпълнение, след изтичане на едноседмичния срок отв. П. ще счита предварителния договор от 06.01.2021 г. за развален и претендира изплащането на неустойка по чл.18 от същия. В поканата се сочи, че се оттеглят всички пълномощия, дадени от ответника във връзка със сключения предварителен договор. Съгласно удостоверяването от нотаруис Стилян Тютюнджиев, поканата е връчена на адресата на 22.03.2022г. по реда на чл.50 вр.с чл.47, ал.1 и ал.5 от ГПК чрез залепване на уведомление на адреса по седалището на търговеца, обявен в ТР.

Установява се от ангажираните по делото доказателства, че на 18.03.2021г. ищецът е сключил предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда с А. и Т.Т., които в представения договор за посочени като собственици на съседния на процесния имот с идентификатор 68134.1387.53, с адрес на поземления имот гр. София, р-н Надежда, ул. •••• с площ 401 кв.м. Страните са уговорили, че изпълнителят – ищеца по настоящото дело – се задължава за своя сметка и на свой риск да извърши проучване и проектиране, както и да се снабди /да изготви и узакони/ с всички строителни книжа, необходими за извършване на строителството – виза за проучване и проектиране, одобрен архитектурен проект, разрешение за строеж, строителна линия и др., съгласно изискванията на ЗУТ и подзаконовите нормативни актове, в срок до 01.11.2021г. Не по- късно от 10 часа на 15.11.2021г. изпълнителят се е задължил да се яви пред посочен в договора нотариус за сключване на договора за учредяване на право на строеж в негова полза – за целия строеж по утвърдения архитектурен проект, с изключение на обектите от сградата, за които възложителите ще си запазят правото на строеж в нотариална форма. С нотариално заверено пълномощно от 31.03.2021г. Т.и са упълномощили управителя на ищцовото дружество Ц.И. да ги представляват пред посочените в пълномощното учреждения и дружества, предоставящи комунални услуги във връзка с подаването, подписването и получаването на документи, свързани с проучване, проектиране и строителство в техния имот, предмет на предварителния договор. С две последователни допълнителни споразумения срокът за изпълнение на задължението за сключване в нотариална форма на окончателния договор за учредяване право на строеж е удължаван – съответно до 17.01.2022г., след което до 17.03.2022г., 10 часа. Приет е констативен протокол от 17.03.2022г., в който нотариус В.Г. е удостоверила, че на посочената дата Т.и са се явили в кантората й в 10 ч., но до 11 ч. на същата дата представител или пълномощник на „К. БГ“ ЕООД не се е явил. Представена е заверена на същата дата декларация от А. и Т.Т., с която на осн. чл.38, ал.2 от ЗЗД е оттеглено нотариално заверено пълномощно от 31.03.2021г. в полза на управителя на „К. БГ“ ЕООД Ц.И.. По делото е приет и протокол от същата дата, съставен от нотариус В.Г., съгласно който на посочената дата – 17.03.2022г. – управителят на „К. – БГ“ ЕООД се е явил в кантората на нотариуса и е заявила, че многократно е звъняла по телефона на Т.Т., за да предупреди, че ще закъснее, но той не е вдигнал телефона си.

По делото е прието уведомление до ответника П. от гл. архитект на р-н „Надежда“ – Столична община, с което той е уведомен, че идейният проект за реализиране на сграда в имот с идентификатор 68134.1387.52 е одобрен в условията на чл.139, ал.1, т.1 вр с чл.138 от ЗУТ на предварителна фаза, паралелно с процедурата по одобряване и допуснатия към 18.10.2021г. ПУП и РУП изменение на УПИ II – 52, 53, 54 и е бил възможен при условие, че има съгласие на всички заинтересовани от изменението на ПУП собственици. При наличие на несъгласие или оттегляне на съгласието на някой от засегнатите собственици, одобреният идеен проект от 18.10.2021г. губи своето действие поради невъзможността да бъде одобрено изменението на ПУП и РУП, на която основа е изготвен цитираният проект. Със същото гл. архитект на р-н „Надежда“ уведомява ответника, че към 21.07.2022г. с нова молба от заявители /собственици/ на ПИ с идентификатор 68134.1387.52 е поискана нова процедура по изменение на ПУП, който представлява съществена промяна в конфигурацията от предходното предложение и с това одобреният предходен проект губи своето действие. Към датата на писмото – 21.10.2022г., в районната администрация няма внесен идеен проект, съответстващ на новото предложение за изменение на ПУП и РУП от 21.07.2022г.

По делото е прието и уведомление до ищеца от гр. архитект на р-н „Надежда“, в което е посочено, че възможността да бъде реализирана сградата, съгласно одобрен проект на идейна фаза от 18.10.2021г. в условията на чл.139, ал.1, т.1 вр. чл.138 от ЗУТ върху имоти с идентификатори 68134.1387.52 и 68134.1387.53, би била приложима и изпълнима при условия, че за имотите е налице одобрено и влязло в сила изменение на ПУП и РУП /за свързано застрояване със съседните УПИ/, с обособяване на двата имота в самостоятелно УПИ.

С писмо от 12.01.2023г. по делото е постъпило удостоверение, издадено от Службата по геодезия, картография и кадастър – София град, в което е посочено следното: Със заявление с вх.№01-541053-28.09.2021г. от Т. и А. Т.и, чрез пълномощник Ц.И., е поискано нанасяне на настъпили промени в кадастралната карта, кадастралния регистър на недвижимите имоти и издаване на скица за имот или сграда в урбанизирана територия след удостоверение за проект за изменение на КККР №25-274201-20.09.2021г. за поземлени имоти с идентификатори 68134.1387.53, 68134.1387.54, 68134.1387.2029. Постъпило е възражение. По повод възражението, е поискана комбинирана скица за пълна или частична идентичност, съгласно чл. 16, ал. 3 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), съдържаща в себе си слоеве от кадастралната карта, действащия регулационен план на м. „ж.к. Триъгълника - Надежда“, стар план на м. „бул. Станке Димитров“, включително регулационен план, действащ до 1986г., действащ към момента на придобиване на правото на собственост от заинтересованото лице през 1983г., засягащи поземлени имоти с идентификатори 68134.1387.53, 68134.1387.54 и 68134.1387.2029, находящи се в гр. София, район Надежда, както и трайно или нетрайно материализирани граници изградени на място, определени чрез геодезическо измерване и изчисление в координатната система на кадастралната карта и подробен анализ на точността, съгласно чл. 18, във връзка с чл. 20 от Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016 г. за съдържанието, създаването поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Изменението в КККР на гр. София, район Надежда се извършва на основание чл. 51, ал. 1, т. 2, във връзка с чл. 54 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), като в срока по чл. 57 от АПК ще бъде издадена заповед за изменението по реда на чл. 54, ал. 4 от ЗКИР след предоставяне на документите изискани по реда на чл. 35, във връзка с чл. 36, ал. 2 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК).

По делото са събрани гласни доказателства по искане на ищцовата страна. В о.с.з., проведено на 21.10.2022г. е разпитан свидетеля Ц.И. И.а. В следващо о.с.з. по инициатива на ответната страна е повдигнат въпроса за отношенията между свидетеля и ищцовата страна, при което процесуалният представител на ищеца адв. В. е потвърдил, че г-жа И.а е управител на ищцовото дружество. Извършената от съда служебна справка в ТР потвърждава този факт.

Управителите на търговските дружества не могат да бъдат разпитвани като свидетели по дела, по които дружествата са страна. Те могат да дават обяснения по реда на чл.176 и сл. от ГПК в качеството си на законни представители на юридическото лице – чл.177 от ГПК, но не и да бъдат разпитвани като свидетели, защото по същество изявлението на законния представител на юридическото лице е изявление на самото юридическо лице. Ето защо, съдът намира, че свидетелските показания са събрани в нарушение на процесуалния закон и въобще не следва да бъдат обсъждани. Изложените от Ц.И. обстоятелства могат да бъдат ценени единствено като изявления на страната, при което доказателствената им стойност се изчерпва с възможността съдът да приеме за доказан признат неизгоден за страната факт, след като съобрази направеното признание с останалите събрани по делото доказателства.

От проведения разпит на свидетеля И.С., се установява следното:

Свидетелят заявява, че е ръководител строителство, знае за изграждането на сгради от „К.-БГ“ в гр. София, запознат е с проектите и всичко останало. Познава П. П. и Х.С.. Не му е известно С. да се е противопоставял на строителството. Намерили му апартамент, който е зад мястото на настоящата му къща, на първи етаж. Познава и ответниците М. и Л.. Знае за подписването на предварителните договори, защото лично взел Ц.И. и нотариуси от „Дондуков“ и отишли в сладкарница „Двете фукли“. Подочувал разговора, тъй като бил на съседна маса и чул двете ответнички да казват, че са се разбрали с П. и той можел да подписва.

Съдът преценява показанията на свидетеля като хаотични и неинформативни. От същите може да се приеме за установено единствено, че на свидетеля не му е известно лицето Х.С., /което по данни на страните по делото е носител на вещно право на ползване върху имот – къща, построена в процесния имот, собствен на ответниците/, да се е противопоставяло на планирания строеж и че на същото лице е бил намерен друг апартамент. От останалата част от показанията не може да се установи по никакъв начин за какви конкретно действия ответниците били упълномощили П. и какви договорки същите са заявили, че са били постигнати между тях- още повече, че самият свидетел заявява, че не е присъствал на разговора, а го е „подочул“ от съседна маса в сладкарницата. Ето защо, съдът не кредитира показанията в тази им част.

По делото е изслушано заключението на съдебно-техническа експертиза. От същото се установява, че приложената по делото Таблица за определяне на площ и процент идеални части от общите части на сградата, от правото на строеж напълно съответства по квадратура на инвестиционен проект на Жилищна сграда с офис и ПГ, разположена в УПИ IX, кв. 858, м. „Триъгълника", гр. София. Площите на посочените в споразумителните протоколи от 18.06.2021 г. обекти напълно съответстват и на площите от Таблицата за площообразуване и на преките измервания от цифровия модел на Инвестиционния проект. В квадратурата на всеки имот поотделно, съгласно споразумителните протоколи, са включени общи части спрямо инвестиционния проект, така както е трайно установената практика. Ако може да се говори за наличие на някакво отклонение между площите, посочените в Споразумителния протокол между страните и Таблицата за площообразуване, то е нищожно малко, в рамките на десети и стотни от квадратния метър и е в полза на учредителите. Не се установяват несъответствия по отношение на етажността на обектите. Реално площта на апартаментите по Споразумителните протоколи надхвърля уговореното в същите протоколи обезщетение в размер на 25 % от застройката на ПИ №52 в рамките на УПИ № 52, 53, 54.

Видно от приложените по делото писмени доказателства е, че за територията, в която попада процесният ПИ с идентификатор 68135. 1387.52 е действащ ПУП, одобрен със Заповед № рд-50-09-236/02.09.1992 г. на Главния архитект на гр. София. Графично изображение на застроителния план по горецитираната Заповед е представено на лист № 41 и 42 по делото. По силата на този ПУП са групирани имоти с планоснимачни №№ 52, 53 и 54 в общ УПИ II-52, 53, 54 от кв. 858, местн. „Триъгълника" р-н „Надежда" - СО. Видно от графиката на този план е, че се предвижда построяването на сграда „М+3+а". Практически това означава, че може да се построи жилищна сграда с магазини, офиси и жилища в приземния етаж, три жилищни етажа отгоре и два терасовидни етажа най-отгоре в застройката. Според вещото лице, това означава, че сградата може да има общо шест надземни етажа. По делото е приложено Уведомление от 21.10.22 г. издадено от Главния архитект на р-н „Надежда» - СО (на л. 300 по делото), в което е потвърдено, че Идейния архитектурен проект е одобрен в условията на чл. 139, ал. 1, т.1 във връзка с член 138 ЗУТ едновременно с процедура по обявяването на изменение на действащия ПУП, предвиждащо обособяването на нов УПИ IX, включващ в контура си само площите на ПИ №52 и №53. От графичните материали, представени по делото, е видно, че така описаният УПИ IX предвижда застрояване, което не противоречи на първоначалния ПУП от 1992 г., тъй като застрояването по плана от 1992 г. и сега ще може да бъде изпълнено, посредством предвидения по имотната граница между ПИ №52 и ПИ №54 бъдещ калкан който в новия процедиращ се план за УПИ IX е обективиран вече и като регулационна граница. Посоченото „отделяне“ на застройката в ПИ№53 така или иначе е щяло да бъде наложено поради нормативни конструктивни изисквания за наличие на дилатационна фуга, поради спазване на противоземетръсните изисквания, както и оформянето на допълнителен вход на сградата и допълнително вертикално стълбище за достъп до етажите - предвид действащите противопожарни норми за евакуация. Тоест, така одобрения Идеен проект за ОПС (отстъпване право на строеж) не противоречи на действалите към момента на ИМ законови устройствени правила и норми за териториално и селищно устройство и е съобразен с приложимите други подзаконови норми, конструктивните и противоземетръсни изисквания към сградите и противопожарните норми и правила.

Към настоящия момент не е налице промяна в ОУП, касаеща пряко процесния/процесните имоти. Налице е действащ ПУП от 1992 г., който е бил действащ и към момента на одобряването на Идейния архитектурен проект към 18.10.2021 г. Към настоящия момент не е налице промяна в КККР, касаеща пряко процесния/процесните имоти, видно от множеството скици от АГКК, приложени по делото, последната известна на експертизата която е от дата 22.04.2022 г. Вещото лице счита, че започнатата процедура по изменение на КККР, не е довършена, видно от приложените по делото писма от АГКК – София, но подчертава, че доколкото обективираните изменения са несъществени по отношение на имотните граници на ПИ №53 и №54 и предвид факта, че предвидената в Идейния архитектурен проект сграда така или иначе отстои на минимум 1, 50 м. от северната регулационна линия на парцела - то предвидената „корекция" на северната имотна граница на ПИ №53 в конкретния случай няма да окаже никакво влияние на така проектираната сграда. Корекцията на имотната граница между имотите с №№ 53 и 54 е несъществена и няма да промени изобщо регулацията на УПИ II- 52, 53, 54 по никакъв начин, респективно не може да окаже влияние върху предвидената в проекта застройка. Ето защо, вещото лице заключва, че не са налице технически пречки за реализиране на обективираната в Идейния архитектурен проект, изготвен от ищеца, жилищна сграда.

При изслушването си в съдебно заседание вещото отново сочи, че няма данни за влязла в сила заповед за изменение на ПУП, съгласно която възниква въпросния УПИ IX, обединяващ имотите с идентификатори, завършващи на 52 /процесния/ и 53 /съседния/, върху които е проектирано да се разположи процесния строеж на масивна жилищна сграда с офиси.

При така установените факти по делото съдът намира от правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и е конститутивен по правната си същност. С него се упражнява потестативното право да се иска сключване на окончателен договор, насочено към постигане правните последици на несключения договор чрез съдебно решение, което замества обещания договор.

За да може да бъде обявен предварителен договор за окончателен е необходимо като предпоставки договорът, чието обявяване за окончателен се иска да е валиден, да отговаря на общите изисквания за действителност на договорите, както и на специалните изисквания към предварителните договори - да е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД форма, да съдържа уговорки относно съществените условия за окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД ), да има характера на предварителен договор, т.е. да съдържа клауза за сключване на окончателен договор. За да бъде налице основание за обявяване на договора за окончателен следва да са настъпили правопораждащите условия, уговорени от страните, касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор.

Разглеждайки предявен иск на процесното правно основание в тежест на съда е да извърши и проверка за предпоставките за учредяване на правото на строеж върху недвижим имот по нотариален ред- чл. 362 ГПК, в това число и факта, дали ответникът е собственик на имота и да съобрази специалните изисквания на ДОПК и ЗННД.

По делото се установи, че между ищеца и ответниците е бил сключен предварителен договор за учредяване право на строеж в собствения им имот срещу задължението на ищцовото дружество да построи сграда, която съгласно представения по делото одобрен идеен проект следва да е ситуирана в имота на ответниците и в съседния имот с идентификатор 68134.1387.53 – за който по делото са налице данни да е собственост на две трети за делото лица – Т. и А. Т.и.

По същество, уговорено е учредяване на право на строеж срещу т.нар. в практиката „обезщетение“ – готови обекти в бъдещата сграда, които да станат собственост на собственика на земята. Процесният предварителен договор обхваща множество различни по своята същност дейности: извършване на проучване, проектиране, одобряване на проекта, снабдяване с разрешение за строеж и необходимата строителна документация, извършване на самото строителство до въвеждане на сградата в експлоатация, осъществяването на всяка от които дейности е задължения на ищеца. Задължението на ответниците се изчерпва с учредяване на правото на строеж. Насрещните задължения на страните са неразривно свързани. Интересът на строителя е да получи без заплащане правото да построи сграда в чужд имот и да стане собственик на повечето обекти в нея, които обичайно биват продадени на трети лица, посредством които сделки строителят реализира печалба. Интересът на собственика на земята е, срещу ограничаването на правото си на собственост, да получи готови, построени обекти в сградата, без да заплаща стойността на строителството. Трайно установената съдебна практика приема, че насрещните задължения по окончателния договор трябва да са или точно фиксирани в предварителния, или да са определяеми, доколкото съдът има само правомощието да обяви за сключен предварителния договор в параметрите, за които има постигнато съгласие между страните по него или да отхвърли иска, но не и да допълва волята на страните. Съдът може да тълкува волята на страните, но не и да я променя, защото предметът на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е функция на съдържанието на предварителния договор.

Предвид изложеното, за да бъде учредено право на строеж, следва да е безспорно уточнено върху кой конкретен имот, за кой конкретен обект и в какъв обем се предоставя правото на строеж.

От съдържанието на предварителния договор става ясно, че в петдневен срок от писменото уведомление от изпълнителя и представянето на идейния архитектурен проект на сградата, възложителите следва да се запознаят с него и първи да изберат и посочат обектите, за които ще си запазят правото на строеж. „Запазване правото на строеж“ в случая е некоректно посочване, т.к. никой не може да има право на строеж върху собствения си имот, но чрез тълкуване и предвид обичайната практика, съдът приема, че в случая става въпрос за избор на онези самостоятелни обекти в бъдещата сграда, на които собствениците на имота желаят да станат собственици след построяването им. В седмодневен срок от датата на представяне на одобрения архитектурен проект на сградата, възложителите са се задължили да учредят по нотариален ред в полза на изпълнителя право на строеж за изграждане на целия строеж по одобрения архитектурен проект, с изключение на обектите и идеалните части от общите части на сградата, върху които възложителят си запазва правото на строеж.

Съдът намира, че от доказателствата по делото не може да се направи категоричен извод за проведен избор и конкретизация на обектите, които всеки от ответниците следва да получи на база одобрения проект. Доказателства за това са събрани само що се отнася до ответницата Т., която е и признала иска. По отношение на останалите трима ответници изборът е направен от ответника П., подписал споразумителния протокол от 18.06.2021г.

По делото не са събрани никакви убедителни доказателства за това, че отв. П. е разполагал с представителна власт по отношение на другите двама съсобственици – ответниците Л. и С.а – М. – които от своя страна оспорват да са му предоставяли подобна представителна власт. По делото няма данни за писмено упълномощаване, а за устно такова са ангажирани свидетелските показания на св. С., - ръководител на строителството при ищцовото дружество, „подочул“ разговор от съседна маса в сладкарница, които показания съдът не е кредитирал.

Възраженията на ответниците, че липсата на представителна власт на отв. П. налага извод за нищожност на споразумителния протокол, съдът намира за неоснователни. Трайна е съдебната практика, че действия, извършени без представителна власт не са нищожни, а са в състояние на висяща недействителност. Те не пораждат правни последици за мнимо представлявания, освен ако последният не ги потвърди. В случая обаче, представляваните лица не само не потвърждават направения от тяхно име избор, а и категорично се противопоставят на същия.

Горното налага извода, че ответниците Л. и С.а – М. към момента въобще не са провели избор на обекти в бъдещата сграда. Възможност за такъв избор им е била предоставена впоследствие, с връчването на поканите от 08.11.2021г. за явяване в офиса на ищеца за потвърждение на полагащото им се обезщетение, съгласно предварителния договор. Не се установява по делото на посочената в поканите дата посочените ответници да са се явили в офиса на ищеца и да са избрали самостоятелни обекти. Доколко подобно поведение е добросъвестно или не е без значение от гледна точка предмета на делото, защото дори да е налице виновно неизпълнение на ответниците на задължението им по чл.5 от Договора, то би могло да обоснове евентуално приложението на неустоечни клаузи, ако такива са уговорени, или правото на ищеца да се откаже от договора, но не е в състояние да преодолее липсата на съществени уговорки в договора, така че същият да се обяви за окончателен.

Липсата на проведен избор и конкретизация на обектите, които всеки от ответниците следва да получи в бъдещата сграда на база на одобрения архитектурен проект, препятства конкретизирането и на обема на правата, които се придобиват и от ищеца. Видно от предварителния договор, той не предвижда учредяване на пълна суперфиция върху имота на ответниците. От същата следва да бъдат изключени избраните от тях в съответствие с изложеното по-горе обекти. Ето защо, самото съдържание на предварителния договор не позволява същият да бъде обявен за окончателен. В него не са посочени конкретните обекти, за които ответниците си „запазват правото на строеж“. Липсват доказателства за проведен такъв избор и по предвидените в чл.5 от договора ред и срок. Липсва съществено съдържание на договора по смисъла на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, поради което и на това основание договорът не може да се обяви за окончателен и искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да се отхвърли.

Разглеждането на останалите предпоставки за уважаване на предявения иск, вкл. и по отношение на ответницата Т., е безпредметно. Естеството на договора /учредяване на право на строеж в съсобствен имот/ е такова, че той не би могъл да се обяви за окончателен само частично – по отношение на някои от ответниците.

Само за пълнота на изложението, съдът намира за уместно да се произнесе и по наведените от ответниците възражения касателно обстоятелството, че с процесния предварителен договор ищецът е уговорил учредяването на право на строеж на сграда, който строеж - видно от приложения одобрен проект- следва да се осъществи не само върху имота на ответниците, а и върху съседния имот. Действително, не се установява от доказателствата по делото да е извършено влязло в сила изменение на плана и за създаването на посочения в идейния проект нов УПИ IX в кв. 858 в гр. София, ж.к. Триъгълника, който съгласно предвиждането следва да обедини процесния имот с идентификатор 68134.1387.52 със съседния с идентификатор 68134.1387.53. Последното, според заключението на СТЕ, не представлява техническа пречка за фактическото строителство. Макар съдът намира, че същото съставлява пречка за законосъобразното предприемане на действия за реализиране на строителство в имота, доколкото предвиденият УПИ към момента не съществува и съответната промяна да не е отразена в кадастъра, по отношение на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен посоченото обстоятелство е ирелевантно. Възприемането на противното, би означавало, че учредяването на правото на строеж включва и административноправни елементи, което от своя страна би противоречало на установения в ЗС ред за придобиване/учредяване на правото на строеж. Съвсем отделен е въпросът относно снабдяването с необходимите строителни книжа, разрешение за строеж и пр., при липса на проведена процедура по изменение на ПУП и обособяване на нов УПИ, в който се предвижда да се извършва строителството, но тези въпроси са извън предмета на делото.

По разноските: При този изход на спора, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК право на разноски имат ответниците П., С.а - М. и Л.. Ответницата Т. не е заявила претенция за разноски. Съгласно представения списък по чл.80 от ГПК и доказателствата по делото ответниците са направили разноски в размер на 3 000 лв. за всеки от тях – заплатено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство по делото и общо 400 лв. – депозит за вещо лице. Ищецът е направил възражение за прекомерност на заплатения адвокатски хонорар, което предвид фактическата и правна сложност на делото, и проведените по същото четири съдебни заседания, във всяко от които адв. С. се е явил, съдът намира за неоснователно. Ето защо, ищецът следва да бъде осъден да заплати на всеки от ищците разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3000 лв. и по 133, 33 лв. деловодни разноски.

Така мотивиран, съдът